El grupo español Kalam es uno de los líderes en la restauración de edificios patrimoniales a nivel mundial, y ahora busca desarrollar con fuerza en Chile otra de sus áreas: la transformación de edificios, específicamente, modificar metros cuadrados destinados originalmente a oficinas para ser usados como viviendas. Esta es una tendencia que se ha masificado por alrededor del orbe, y se espera que crezca con fuerza en el país, debido a la gran cantidad de edificios de oficinas que llevan meses y meses vacíos tras el boom del teletrabajo generado por la pandemia, y que se proyecta que se mantenga hacia el futuro. “Sabemos que hay un exceso de oficinas y que se tienen que cambiar para vivienda. En eso tenemos mucha experiencia y es lo que queremos desarrollar en Chile”, afirma Jesús Hontiveros, consejero delegado de Kalam, que mantiene una asociación con Kayco International Group, firma liderada por Marcos Kaplún, con el objetivo de transformar espacios de oficina en habitacionales en el país. “Tenemos en carpeta varios proyectos en Santiago centro, principalmente, que es donde hay más interés hoy en día, por dos cuestiones: primero, la alta vacancia de oficinas con todo este tema del exceso de oferta y, por otro lado, por el déficit de vivienda que existe en Santiago. Hay un determinado público que está interesado en adquirir una propiedad y vivir en un sector tan relevante y desarrollado como Santiago centro”, añade el directivo. “Renovación urbana” El conglomerado español –que nació en 1987- ha realizado decenas de restauraciones de edificios patrimoniales por el mundo, entre las que figuran las catedrales de Santiago de Compostela y Sevilla en España, el Centro Pompidou y el Palacio de Versalles en Francia; entre otros edificios y lugares en Europa, América y África. En Chile, donde lleva poco más de una década, la lista también es larga: los palacios Álamos, Cousiño y Pereira, las fachadas del Museo Nacional de Bellas Artes y las lucarnas principales de la Biblioteca Nacional, además del conservatorio de plantas y estación meteorológica del Parque Isidora Cousiño, en Lota. En paralelo, la compañía está trabajando con dos gestoras inmobiliarias para transformar edificios de oficinas en viviendas en Chile, negocios que se mantienen bajo reserva por acuerdos de confidencialidad. Jesús Hontiveros cuenta que ya trabajan en este tipo de reconversiones inmobiliarias en varias capitales del mundo, lo que -insiste- se ha profundizado en los últimos meses. Dice que, como esto recién se está dando en Chile, se pueden sacar positivas lecciones de lo que han hecho distintas autoridades administrativas en otros países para impulsar este tipo de negocio. “En capitales europeas, en Estados Unidos y América latina se está trabajando en proyectos de reconversión. Recientemente en Lima, Perú, y en Chigado las municipalidades han sacado decretos para permitir el cambio de oficinas a habitacional, porque este proceso se está dando en gran parte del mundo, no es algo que se haya inventado en Chile”, dice el directivo. Y añade: “La revitalización de los centros urbanos se está dando en las principales capitales del mundo. Por distintos motivos, las oficinas están menos ocupadas y la gente tiene que vivir en algún sitio. Es un cambio absolutamente obligado, y ya hay municipalidades que se han dado cuenta de ello y otras que tendrán que hacerlo, porque no se pueden tener las oficinas vacías y, paralelamente, una necesidad de conseguir vivienda”. Javier Latorre, ejecutivo de Kalam en Chile, complementa: “Hoy en día, en Chile, todavía falta que la administración pública, tanto la municipal como la general, ponga de su parte, porque en esto hay que tener en cuenta que el centro histórico de Santiago está quedando vacío, y eso atrae la delincuencia y le quita vida al sector, una zona donde hay grandes e importantes edificios”. Añade que,vaciar el centro histórico –“como está sucediendo”, afirma- también implica que se vaya deteriorando. “Facilitar estos procesos de renovación urbana provoca que mejoren las condiciones del área en el que se interviene. Por eso, es importante que las administraciones públicas se den cuenta de ello y faciliten los procesos administrativos, porque, hoy en día, lo que más demora son las tramitaciones; no tanto los impedimentos que puedan existir, sino los plazos que se demoran en las tramitaciones administrativas, tanto para el cambio de uso de suelo como el rol de la propiedad, entre otros. Y eso es lo que se le pide a la autoridad”, dice Hontiveros. Latorre destaca además la falta de suelo disponible para construir edificios de viviendas en el centro de Santiago, lo que hace muy atractivo comercialmente reconvertir edificios de oficina en habitacionales. “Yo creo que la rentabilidad la tienes asegurada”, afirma. Y luego remata: “Nadie tiene una bola de cristal para saber lo que va a pasar en cinco años, pero sí sabemos que es difícil que pueda existir un interés por edificios de oficinas y que mejor que llevarlos al sector habitacional para, también, llevar gente al centro de la ciudad, lo que va a atraer al comercio, junto con tener mayor seguridad y más dinamismo en la zona”.

La reconocida Constructora M3 S.A. -que levantó una serie de exclusivos edificios y condominios en Santiago y la Región de Valparaíso y es representada por Jaime Ríos Vermehren- se sumó a la lista de empresas del ladrillo y cemento que pidieron su quiebra.

Patrocinada por Nelson Contador, Abogados & Consultores, la firma detalló que sus pasivos superan los $ 10 mil millones, con acreedores entre los que figuran bancos y decenas de pequeños y medianos proveedores.

‘Luego de 17 años construyendo obras de calidad, la Empresa Constructora M3 S.A. ha decidido iniciar su proceso de liquidación voluntaria. Esta es la más dolora y significativa decisión adoptada por la empresa, por su amplia y reconocida trayectoria, así como también por el gran impacto que esto provoca en sus colaboradores, proveedores, subcontratos, clientes y comunidad’, señaló la empresa a la justicia.

Los motivos

Al igual que otras firmas del rubro que han pedido su quiebra, apuntó a los efectos de la crisis social de 2019 y la pandemia. ‘Los hechos ocurridos a propósito del estallido social afectaron la cadena de abastecimiento de materiales y prestación de servicios como la entrega de hormigón y otros. Ante la falta de materiales y los problemas de movilización de su fuerza laboral, la compañía se vio en la obligación de acortar la jornada laboral con el consiguiente atraso en las obras y pérdida de eficiencia en el proceso constructivo’, señaló.

Sobre la crisis sanitaria, indicó que las cuarentenas obligaron a paralizar las obras, generando gastos para mantener trabajadores en suspensión laboral y el pago de mantención de las obras, que debieron ‘ser asumidos sin generar ingresos’, afirmó.

Pasado meses de cuarentenas, recordó que el Gobierno estableció un protocolo para poder retomar las obras, aun cuando existía confinamiento. Esto incluyó una serie de medidas que encarecieron el costo de construcción.

Luego, destacó que, debido al contexto mundial de demoras en el transporte internacional, se generaron ‘sobrecostos desmesurados’ en materiales, la escasez de estos y de mano de obra, dieron un golpe económico durísimo, generando altos costos para poder mantener las obras andando y afectando los plazos de construcción excesivamente, señalaron.

‘Sumado a lo anterior y al aumentar el riesgo en el mercado de la construcción, los bancos, las compañías de seguros y los proveedores restringen líneas de financiamiento a la compañía’, afirmó la sociedad.

Contando todas las obras, la constructora determinó que los sobrecostos alcanzaron las 262.550 UF, que corresponden al 9,3% del monto total de sus proyectos. ‘Sumadas a los problemas particulares que han tenido algunas inmobiliarias, se ha afectado fuertemente el flujo. Adicionalmente, las utilidades de cada obra, además de los activos financieros con que contaba Constructora M3, se han utilizado para suplir en parte los sobrecostos’, afirmó.

Tras el anuncio en seguridad económica-social entregado por el Presidente Gabriel Boric, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, destacó el programa de garantías estatales para créditos en el sector de la construcción que permitirá la mantención y ampliación de miles de empleos para trabajadores de este sector, así como la continuidad de proyectos de inversión en vivienda e infraestructura que han resultado afectados por las alzas internacionales de costos.
Esta medida consiste en la creación de un fondo especial de garantías estatales de 50 mil millones de pesos para respaldar créditos en el sector de la construcción.
Una parte de estos recursos se destinará para un programa que busca garantizar un monto equivalente a un 10% del valor de la vivienda, en casos de unidades nuevas de hasta 4.500 UF, que sean primeras viviendas, y para aquellas personas que no hubieren recibido además ningún tipo de subsidio o beneficio estatal para el financiamiento de la propiedad.
Al respecto, el titular del Minvu destacó que “el diseño de este fondo tiene que ver con que, de acuerdo a lo que tiene la empresa, el fondo pone una determinada cantidad para asegurarle que puedan llevar adelante las obras”.
“Estamos muy contentos de que se haya tomado finalmente esta decisión con la cual estábamos tratando de llevarla adelante. Además de esto, se confirma que vamos a tener garantía, un apoyo para los créditos a los que las familias que acceden y que buscan créditos para llegar a la vivienda”, aseguró el ministro Montes.
“Esto va realmente a movilizar el sector de la construcción, va a ser un impacto importante”, añadió
El costo de las siete medidas presentadas por el Jefe de Estado asciende a cerca de 2.000 millones de dólares en 2023 y se financiará con cargo a recursos del presupuesto para 2023 y un impuesto extraordinario a las utilidades de la banca producto de la inflación.

El Índice de Precios al Consumidor (IPC) subió un 0,3% en diciembre, una variación que se ubicó dentro de las expectativas del mercado, con lo que Chile cerró 2022 con una inflación anual de 12,8%, la mayor desde 1991. Según informó el viernes el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), en diciembre destacaron las alzas de alimentos y bebidas no alcohólicas y de recreación y cultura, y el descenso de transporte. Los analistas manejaban un amplio rango para el alza en los precios en diciembre, con estimaciones que fluctuaban entre un 0,1% y un 0,7%, aunque el consenso del mercado apuntaba a una mediana de 0,2% en diciembre, de acuerdo con la encuesta de Bloomberg. Chile inició el 2022 con una inflación anualizada en 7,7%, generada en parte por el relajamiento de las medidas de confinamiento por el Covid 19 y las inyecciones de liquidez a los hogares, como fueron el Ingreso Familiar de Emergencia (IFE) y los retiros anticipados de los fondos de pensiones, que llevaron a un fuerte aumento de la demanda por bienes.  Todo en un contexto agravado por una guerra en Ucrania, que se ha prolongado y afectado el precio de alimentos como el trigo y el valor del gas y los combustibles, además de la extensión de los problemas en las cadenas de suministro y alzas en los costos de transporte internacional que provocó la pandemia y los efectos de la debilidad en el sector inmobiliario chino y su política cero Covid. La mayor incertidumbre política interna llevó a un alza el tipo de cambio, que el 12 de julio sobrepasó por primera vez los $ 1.000, y lograra su récord histórico el 14 de julio al terminar en $ 1.051. Lo que impactaría principalmente el precio de los bienes importados. Diciembre En el último mes del año 2022, el INE indicó que seis de las doce divisiones que conforman la canasta del IPC aportaron incidencias positivas en la variación mensual, cinco presentaron incidencias negativas y una registró nula incidencia. Entre las divisiones con aumentos en sus precios destacó alimentos y bebidas no alcohólicas (1,1%) con 0,247 puntos porcentuales (pp.) y recreación y cultura (2,1%) con 0,138pp. Las restantes divisiones que influyeron positivamente contribuyeron con 0,126pp., en conjunto. A su vez, entre las divisiones que consignaron bajas mensuales en sus precios destacó transporte (-0,5%), que incidió -0,081pp.

El 2022 estuvo marcado por una alta inflación, para alcanzar su mayor nivel en cerca de 30 años. Esto empujó, en parte, a que la confianza de los consumidores descendiera prácticamente durante todo el año pasado. Y esta tónica se cumplió en diciembre del 2022, donde el Índice de Percepción de la Economía (Ipec) retrocedió 1,2 puntos respecto a noviembre, alcanzando un nivel de 23,1 puntos, de acuerdo al indicador elaborado por GfK. Con esto, el Ipec se mantiene en la zona pesimista —bajo los 50 puntos—desde mediados de 2018 y llegando a ser ‘el diciembre’ con el índice más bajo desde que se tiene registro mensual (2002). Desde la consultora, explican que si bien el Ipec muestra una leve baja respecto al mes pasado, aún no exhibe una tendencia sostenible al alza, sino más bien cierta estabilidad alrededor de los 22 y 24 puntos.

‘Este aumento del pesimismo a fin de año se ha visto en algunas otras mediciones de Ipec, pero no necesariamente vinculadas a expectativas de crisis económicas. Más bien, puede estar influido con la sobrecarga de noticias trágicas del período. Por ejemplo, el conflicto Rusia-Ucrania, crisis políticas en LatAm, desacuerdos políticos y delincuencia en Chile, entre otras’, precisan. Según se explica en el informe, las principales variaciones sociodemográficas se presentan en el tramo etario entre 56 y más años, con una caída de 3,4 puntos, así como en el nivel socioeconómico ABC1, con una baja de 5,9 unidades. ‘En el primer caso, puede estar vinculado con el hecho de que la tercera edad es un grupo dejado de lado en estas fechas y que suele sentirse nostálgico’, explican. Por el lado socioeconómico, en GfK dicen que puede ser que las compras de las festividades hayan mostrado la profundidad del aumento en el costo de la vida, ‘el cual suele tener menos gravedad en los niveles altos, acrecentando el pesimismo ante la economía’.

También, se observan caídas leves en todos los subindicadores que conforman el Ipec, según el resultado general. Así, la percepción de inflación actual alcanza cierta estabilidad respecto a meses anteriores, de tal manera que un 66% de la muestra considera que los precios han subido mucho; un 27% estima que han subido poco y un 5%, que no han cambiado notoriamente (es decir, un 98% considera que han subido o no han variado). También, en el último trimestre se redujo levemente la percepción de gran aumento de los precios, pero se mantiene como la visión predominante. Los resultados revelan que un 32% de la muestra considera que es un buen momento para ahorrar, acorde con la tendencia que se ha visto desde abril 2022. Con todo, en la compra de bienes durables, como automóviles, viviendas y artículos para el hogar, no ha presentado mayores variaciones los últimos meses, manteniéndose en sus registros más bajos de manera histórica.

En diciembre, el 2,9% de los encuestados consideró que es un buen momento para la compra de artículos para el hogar; cifra inferior a la que se registró en noviembre, cuando alcanzó un 5,2% de las respuestas. Por el lado de la compra de las viviendas, esta consulta también tuvo una caída respecto al mes anterior. En el último mes del 2022 se alcanzó un nivel de 2,6% y —lejos del 55% que consideró esto como una opción viable a inicios de la década pasada—, para la compra de automóviles, pasó de un 3,1% a 2,5%. En GfK explican que los participantes del estudio son seleccionados aleatoriamente y las entrevistas se realizan telefónicamente. Durante diciembre de 2022, la muestra efectiva fue de 1.100 personas.

EdiPro, la startup chilena que creó una plataforma para digitalizar los procesos administrativos de edificios y condominios, se adjudicó un fondo de US$ 125 mil de la aceleradora Magical Startups con el que comenzarán su expansión internacional con Perú como primer foco.

José Miguel Oyarzo, CEO de la proptech -tecnología en propiedades-, comenta que además de estos recursos, también ganaron un StartUp Perú que les entregará un subsidio de US$ 40 mil para su aterrizaje en ese país.

Entre las razones para partir la internacionalización por Perú, Oyarzo explica que han visto un crecimiento ‘sólido’ en los últimos cuatro años, en gran medida impulsado por el sector inmobiliario. ‘Queremos capitalizar esa oportunidad y aprovechar que en términos tecnológicos no está tan avanzado como en Chile’, dice.

Se espera que el lanzamiento e inicio de operaciones en el mercado peruano se concrete de aquí a febrero próximo, motivo por el cual están trabajando en generar alianzas clave, eventos presenciales para darse a conocer y cerrando la contratación de cuatro personas para el equipo.

Si bien EdiPro tiene presencia en cinco países -Chile, Perú, Bolivia, Panamá y México- desde su fundación en 2016, esta será la primera apertura física en otro país.

La meta para 2023 en el mercado peruano es llegar a los 250 clientes -15% de la operación global- a partir de los 20 que tienen hasta ahora.

La plataforma

La startup nacida en Valparaíso desarrolló una plataforma para digitalizar y automatizar los procesos de administración de edificios y condominios que usualmente se hacían con lápiz y papel, y planillas de Excel.

Mediante una aplicación móvil los residentes pueden estar al día del quehacer de la comunidad, revisar cuentas, chequear cobros e intereses, informarse de visitas, de la llegada de encomiendas, pago de gastos comunes, entre otros.

Su modelo de negocio consta de tres planes para la comunidad y administradores a través de suscripciones mensuales, anuales e, incluso, bianuales. El precio varía según el volumen, pero en promedio van entre $ 400 y $ 600 por departamento para el plan mensual.

Nuevos mercados y proyecciones

Si bien el foco estará puesto en consolidar la operación en Perú, Oyarzo adelanta que planean llegar a Bolivia y Ecuador durante el segundo semestre de 2023.

En Chile, la meta será duplicar la cantidad de clientes y llegar a los 2 mil condominios y abrirse a otro segmento dentro del mundo de la vivienda: la renta residencial, aquellos edificios que las inmobiliarias operan directamente.

Otra área que buscan potenciar es su vertical fintech EdiPay, una pasarela de pago de gastos comunes que transa alrededor de US$ 9 millones anuales, con un crecimiento de 220% al año. Este año replicarán el modelo en Perú.

Oyarzo proyecta duplicar la facturación en 2023 respecto del ejercicio anterior, apalancado con los nuevos ingresos que genere el mercado peruano.

El fuerte aumento de los precios de los materiales de la construcción fue un tema complejo que enfrentó esta industria el año pasado, y uno de los factores que obligaron a empresas a iniciar procesos de reorganización concursal o liquidación. También motivó al Gobierno a generar medidas para mitigar esos incrementos, como el reajuste extraordinario a contratos de obras de infraestructura pública que estaban en marcha. Pero al cierre de 2022, las alzas de los insumos de la construcción comenzaron a dar señales de moderación, en medio de una menor demanda, baja en inversiones y la regularización de los fletes.

En los dos últimos meses catastrados, octubre y noviembre, los crecimientos anuales de los valores estuvieron por debajo del 20%, tras 15 meses consecutivos subiendo sobre ese nivel, según revela un índice de cobertura nacional de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). En noviembre, el indicador se elevó a 14,86% anual, el menor avance desde mayo de 2021, y si se compara con octubre pasado, se observa una caída de 1,67%. De todos modos, si el indicador actual se confronta con el de hace dos años, el alza es de 50%.

‘Al revisar los últimos datos, notamos que los precios de materiales e insumos de la construcción, si bien siguen siendo elevados, han moderado su ritmo de crecimiento, incluso con variaciones negativas en el margen, principalmente porque los fletes se han regularizado, ha caído la presión internacional sobre materiales y han aumentado los niveles de stock, lo que ha permitido abastecer los quiebres de inventario que hubo durante la pandemia. Por otra parte, la demanda está dando sus primeras señales de disminución por un decrecimiento de las nuevas obras’, comenta Alfredo Echavarría, vicepresidente de la CChC. Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), indica que ‘efectivamente al haber menos inversión, hay menos demanda de materiales, lo que es una realidad que nos acompañará al menos en el primer semestre de este año.

Adicionalmente, también se han ido normalizando los suministros, porque la oferta y demanda de materiales se han equilibrado, y los fletes han vuelto también a la normalidad en oportunidad y precios’. Francisco Elizalde, gerente general Ondac, empresa de apoyo al rubro de la construcción, señala que el menor aumento del índice responde principalmente a ‘la contracción de la demanda, debido a la alta inflación, el elevado precio del dólar y la disminución de nuevos proyectos inmobiliarios, en un escenario de menor dinamismo en la venta de unidades residenciales nuevas, que ha traído como consecuencia un menor ingreso de nuevas obras’.

Elizalde estima que considerando las proyecciones para la economía y el sector, la moderación de las alzas de los precios podría mantenerse durante el año e, incluso, haber disminuciones marginales en ciertos productos. En ese sentido, prevé una leve baja en los insumos de terminaciones para viviendas. Domínguez vaticina que los precios de los materiales ‘se alinearán con el IPC, no exhibiendo aumentos reales, en particular si el precio del dólar se mantiene en los niveles de los últimos meses’. Añade que en ciertos rubros podría haber mayor stock y una eventual reducción de valores. Echavarría prevé una estabilización de los valores en 2023 y cree que ‘es poco probable’ que estos se reduzcan significativamente, pues si bien ha bajado la presión internacional, aún los precios mundiales siguen altos.

Con una contracción en 12 meses de 2,5%, la actividad económica medida por el Imacec sumó su tercera baja interanual consecutiva, registrando así su peor desempeño desde febrero de 2021, una tendencia que analistas estiman se extendería en términos de variaciones negativas al menos hasta abril. De acuerdo con las cifras del Imacec de noviembre, los expertos estiman que la economía habría cerrado 2022 con una expansión en torno a 2,6%, mientras que las previsiones para el cierre de este año apuntan a una caída de la economía entre -1% y -2%.

El informe del Banco Central indica que las mayores disminuciones en 12 meses correspondieron a comercio, con -8,8%, resultado en el que incidió el comercio minorista, con menores ventas en supermercados, en vestuario, calzado y equipamiento doméstico en otros establecimientos y grandes tiendas. Con una baja interanual de -6,5%, la industria manufacturera fue el otro sector que más pesó en el resultado. La serie desestacionalizada disminuyó -0,8% con respecto a octubre, donde fue determinante el sector minero, con una variación de -4,3%, que aportó -0,6 puntos porcentuales al Imacec desestacionalizado.

El ministro de Hacienda, Mario Marcel, destacó que, comparado con el mes de octubre, en noviembre, el Imacec no minero desestacionalizado tuvo una caída de -0,2%, similar al promedio desde abril del año pasado en adelante. ‘Esto significa que no hay una aceleración de la caída en la actividad y que se está siguiendo la tendencia que era más o menos predecible y necesaria para bajar las presiones inflacionarias’, aseveró. Recordó que desde su primer año como presidente del Banco Central, dicha institución comenzó a informar la evolución del Imacec no minero para interpretar las tendencias de la economía sobre esa base, más que sobre el Imacec total, ya que la minería es una actividad muy volátil en su valor agregado al momento de medir actividad y tiene encadenamientos limitados dentro la economía. Reparó en que si bien el comercio sigue con cifras negativas en su variación anual, en la serie desestacionalizada tiene un leve repunte mensual. Un crecimiento de 0,5% respecto del mes anterior, explicado por el comercio mayorista, indica el informe del Banco Central.

De acuerdo con la definición de dos trimestres consecutivos con cifras negativas respecto del trimestre inmediatamente anterior, Marcel sostuvo que la recesión técnica de la economía ya ocurrió en el tercer y cuarto trimestre de 2022. ‘Está más cerca de nosotros el momento en que se vaya produciendo la inflexión en la actividad, más que el debilitamiento de la economía. Por supuesto vamos a seguir viendo cifras negativas en 12 meses durante varios meses más y cifras negativas mes a mes, probablemente en diciembre y algunos meses del primer trimestre’, vaticinó. A partir de ahí —continuó—, ya en el segundo trimestre de 2023 vamos a empezar a ver cifras positivas y un repunte en la actividad, proyecciones de Hacienda que son muy coincidentes con las del Banco Central. Los crecimientos negativos mes a mes continuarán hasta abril, estimó el economista de Econsult Arturo Claro.

Su percepción es que luego comenzaría una recuperación más bien moderada, cerrando 2023 con una contracción del PIB en torno a -2%. Considera que en el escenario nacional aún nos encontramos en etapa de ajuste, con tasas altas, índices bajos de confianza y cada vez menos liquidez, mientras que la actividad económica mundial sigue deprimida por la guerra, el covid, la crisis inflacionaria global y las tasas cada vez más altas, lo que quita impulso a nuestro sector exportador. Con una expansión de 0,1% en 12 meses, al igual que en cifras desestacionalizadas respecto a octubre, los servicios siguen resilientes gracias a los servicios empresariales, plantea el informe de Scotiabank Chile, destacando que el sector en general ha logrado mantenerse estable en 2022, apoyando la actividad económica.

‘El positivo desempeño de los servicios personales ha permitido sostener el nivel del PIB agregado de servicios, lo que podría ser un fenómeno estructural asociado a mayor eficiencia en los procesos productivos de las empresas, gracias a la automatización y tercerización’, subraya. Luego que en noviembre la inversión pública alcanzara el 65% de lo presupuestado, la entidad bancaria reitera en su reporte la urgencia de acelerar el ritmo de ejecución pública en 2023. Proyecta un crecimiento del PIB entre 2,6% y 2,7% en 2022 y una caída de -1,7% en 2023. El economista Sergio Godoy, de STF Capital, se inclina por una expansión de 2,6% en la actividad del año pasado y una caída de -1% este año.

En paralelo a la disputa que libra el Ministerio de Agricultura en su cruzada por endurecer los criterios para autorizar loteos, otros organismos han puesto la lupa sobre el creciente desarrollo inmobiliario rural.

Durante 2022, tanto el ministro de esta cartera, Esteban Valenzuela, como el de Vivienda, Carlos Montes, llamaron a revisar el régimen tributario de las parcelas de agrado.

Asimismo, el Servicio de Impuestos Internos (SII), al actualizar su catálogo de operaciones potencialmente elusivas incluyó algunos casos de comercialización de loteos que esconden caminos construidos, para así no pagar IVA en la transacción.

Sin embargo, los ojos no solo se posan sobre el momento de compra y venta de los terrenos, sino que también en lo que viene después, como por ejemplo, el pago de contribuciones.

Consultado por este medio, el SII señaló que ‘a través de los procesos de fiscalización, quedan en evidencia casos de propiedades que efectivamente cumplen con las normas que regulan estas construcciones, pero también edificaciones que no cuentan con documentación municipal, referidas a permisos o recepciones municipales’.

En Contraloría también se han encendido las alarmas. El 7 de octubre de 2022, la oficina de Los Ríos publicó un informe de la fiscalización desarrollada en 2021 en la ribera del Lago Ranco, en el que ‘detectó 318 obras, ya ejecutadas, correspondientes a 95 ocupantes ilegales’.

Por ejemplo, en la comuna de Futrono -entre los condominios Las Vertientes, San Andrés, Puerto Guarda, El Mirador, Golfo Azul y May Tue-, la entidad registró un total de 115 construcciones sin recepción definitiva de obras y 60 sin permiso de edificación.

La fiscalización del SII

Si bien el SII no lleva un registro de las parcelas de agrado propiamente tal, ya que solo distingue entre una serie Agrícola y otra No Agrícola, realiza planes de fiscalización anuales en bienes raíces en los que sí contempla el tema.

‘Este plan incluye probables casos de predios clasificados en la Serie Agrícola, referidos principalmente al segmento de propiedades que registran superficies menores a dos hectáreas (ha), con características de ‘Parcelas de Agrado’, debiendo estar clasificadas en la Serie No Agrícola’, explicó el SII.

Para determinar esto, el organismo verifica la realización efectiva o potencial de actividades agrícolas, forestales o ganaderas. Si no es el caso, debe pasar a formar parte de la Serie No Agrícola.

‘Muchos de estos inmuebles pasan a ser netamente residenciales, debido a la dinámica de expansión y escasez del territorio en las grandes urbes’, agrega el servicio sobre el tema.

¿Cambios regulatorios?

Dadas las irregularidades observadas en torno a las subdivisiones, sumadas a su impacto ambiental, el Gobierno planea ingresar un proyecto de ley para regular las parcelaciones.

Alberto Alcalde, socio de Puga Ortiz y que tiene entre sus especialidades el rubro inmobiliario, considera que la regulación ya es clara: ‘Es libre dividir y vender, pero no cambiar el destino del bien agrícola (…) No es que haya desorden, hay incumplimiento y otra vez falta de una adecuada fiscalización’.

Eso sí, considera que se podría retocar la Ley para requerir ‘niveles mínimos de urbanización’, como soluciones de alcantarillado y recolección de basura.

En esa línea, Bernardita Doren, counsel de DLA Piper en Chile y especializada en el área inmobiliaria, señala que por protección ambiental, es necesario ‘fortalecer la regulación y potenciar los mecanismos de fiscalización cuando los referidos proyectos generen efectivamente nuevos núcleos urbanos’.

Francisco Argüello, asociado senior de este estudio, opina que hace falta certeza para el sector y que un desarrollador inmobiliario no debiera tomar decisiones pensando en que las contribuciones ‘se pueden disparar en cualquier momento, o sin saber si una futura venta quedaría afecta a IVA’.

El socio de IVM Abogados, Héctor Vidal, es más crítico y dice que la regulación es deficiente, pues ha permitido una serie de abusos. Hay proyectos ‘con cientos de lotes en venta, los cuales tienen únicamente un fin habitacional, no agrícola. El impacto de loteos habitacionales en zonas rurales es tremendo y se han concretado precisamente por la falta de una regulación que cubra dicho supuesto’, postula.