El impacto que tendría el salto del dólar en la tasa de interés del BC

Para algunos analistas, sería un problema para la lucha contra la inflación. Otros desestiman un efecto de gran relevancia.
Es una preocupación al interior del Banco Central (BC) y lo fue desde la Reunión de Política Monetaria de julio, según las minutas del emisor. Una potencial depreciación del peso fue tema de discusión entre los consejeros mientras debatían si impulsar un primer recorte de la TPM por 75 puntos base o por los 100 que finalmente decidieron. Y, con el fuerte salto del dólar tras dicho encuentro, probablemente vuelva a ser objeto de debate.
En agosto, el dólar ha subido $24,1 y, en lo que va del segundo semestre, ha saltado más de $70 (a $866,4 al cierre del jueves). De ahí que la semana pasada, la presidenta del emisor, Rosanna Costa, reconociera que la divisa “ha tenido un aumento relevante” y que el camino de recortes de tasas puede ser más lento que los 100 puntos base que espera parte del mercado.
Pese a que el salto en el dólar tendría un impacto en la inflación, el golpe sería limitado, según analistas. “Si bien podría generar presiones inflacionarias, estas serían transitorias, a no ser que el peso muestre una tendencia de depreciación persistente, lo cual no es el escenario base”, dice Francisco de la Cerda, economista de LarrainVial Research.
El mismo Banco Central ya ha calculado el impacto, recuerda De la Cerda. “En el IPoM de marzo estimaron que el pass-through (traspaso a la inflación) al octavo mes es de 0,13 para las depreciaciones y 0,07 para las apreciaciones, pero, en un año plazo, estas convergerían a niveles similares de 0,10”, afirma. “Es decir, la reciente depreciación en torno a 8% llevaría a un incremento de los precios de 0,8 puntos porcentuales en la inflación dentro de un año”.
Pero De la Cerda plantea que, ante un escenario de demanda interna cayendo significativamente, ese pass-through sería menor al de estimaciones históricas. Por esto, la depreciación del peso “no debería cambiar la evaluación del Central”. Y cree que “continuará recortando la TPM a un ritmo de recortes (al menos) igual a 100 puntos base”.
Marco Correa, economista jefe de BICE Inversiones, también cita cálculos del Central. “Con un alza generalizada del dólar frente a otras monedas, el coeficiente de traspaso es cercano a 0,05, relativamente bajo”, asegura. “Mientras que, en depreciaciones endógenas del peso (el peso debilitándose, mientras otras monedas se mantienen), el impacto es mucho mayor, cercano a un traspaso de 0,26”. A su juicio, la reciente depreciación no es exclusiva de la moneda chilena y, por eso, cree que “el efecto en la inflación no sería tan elevado”.
Natalia Aránguiz, socia y gerenta de estudios de Aurea Group, cita otro factor que puede contener el efecto de un dólar alto sobre la inflación: el superávit comercial del primer semestre alcanzó los US$ 11.257 millones. “Nos permite tener un poco más de tolerancia con el tipo de cambio”, dice.
No todos creen que el nivel del dólar sea inocuo para la TPM. “La subida del dólar y algunos commodities, sumado a cifras de inflación mayores a las esperadas, han afectado las expectativas para la TPM”, dice Arturo Claro, economista de Econsult. “Antes de estas cifras, el mercado esperaba implícitamente una tasa a diciembre menor a 7,5%, ahora la ve cercana a 8%”.

Brazo inmobiliario de Cencosud duplica utilidades por mayor tasa de ocupación

Cencosud Shopping, filial inmobiliaria de la firma ligada a la familia Paulmann, aumentó sus ingresos en un 13,3% el segundo trimestre, alcanzando los US$ 95,7 millones. La compañía atribuyó este resultado a un aumento de la tasa de ocupación -que llegó a 98,4%- y el mejor rendimiento del negocio de oficinas y estacionamientos de Sky Costanera. Al comparar con 2022, esto significa un aumento de un 99,6% en las utilidades, que llegaron a US$ 70,8 millones. Un factor en este incremento fue una revaluación de activos de unos US$ 15,4 millones. Rodrigo Larraín, gerente general de Cencosud Shopping, recordó que están desarrollando un plan de inversión de US$ 500 millones en cinco años, que busca sumar 330.000 m2 arrendables.

La estrategia incluye el nuevo mall del sector La Pirámide, en Vitacura, que está pasando por su evaluación ambiental y ha despertado preocupación entre los vecinos por su impacto urbano. Consultado, Larraín señaló que ese es justamente el objetivo de esta etapa, por lo que es ‘válido que existan inquietudes’ y que, por lo mismo, han presentado mitigaciones y mejoras para que el proyecto sea amigable con el entorno.

Gobierno anuncia alza de $ 10 para el pasaje del transporte público tras estar congelado desde 2019

El alza se dará sólo para la tarifa regular, quedando congelado para pasaje de estudiante y adulto mayor. La medida comenzará a regir este domingo.
Durante la mañana de ayer miércoles, el Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones (MTT) informó que la tarifa del transporte público regulado sufrirá un alza de 10 pesos a partir del próximo domingo, descongelando así el precio del pasaje que se mantenía fijado desde 2019 en el contexto de estallido social y que alcanzó a durar 46 meses.
El ministro Juan Carlos Muñoz explicó que «en su última sesión del Panel de Expertos, se sugirió un alza de la tarifa de $ 20. Como gobierno hemos decidido que la mitad de esa alza es posible cubrirla con recursos del subsidio al transporte público, dejando solamente $ 10 de esa recomendación para que se haga efectiva». Y añadió: «A principio de año dijimos que iba a estar congelada todo el primer semestre, y durante todo el año va a estar congelada la tarifa de estudiantes y de adultos mayores».
A modo de explicación, el jefe de la cartera señaló que por ejemplo la tarifa de un viaje solo bus que hoy cuesta $ 700, a partir del domingo va a valer $ 710. Si un viaje en hora punta usa el metro o el tren, que hoy día cuesta $ 800, a partir del domingo va a valer $ 810.
En tanto, la ministra Segegob, Camila Vallejo, también se refirió a la medida afirmando que esta corresponde a un trabajo intenso desde el Ministerio de Transportes para la ciudadanía: «Esta es un alza que no va a implicar o no va a afectar a estudiantes o a las personas mayores (…). Sabemos que es más costoso para un estudiante poder asumir la tarifa del transporte público regular, lo mismo para las personas mayores.
«Por lo mismo, estamos planteando la reforma a pensiones porque sabemos los bajos ingresos que tienen y al mismo tiempo con medidas nuevas y adicionales que son topes mensuales de $ 38 mil desde lo cual no hay cobro (con el pago mediante código QR). Y eso pensando particularmente en las familias trabajadoras que son las que más usan el transporte público y hoy no tienen límite en el pago de esta tarifa», agregó.
Este anuncio del MTT llegó luego de que el año pasado las autoridades de gobierno mantuvieran las tarifas congeladas, pese a las recomendaciones del Panel de Expertos, que en agosto estimaba necesario cerrar brechas entre los costos e ingresos del sistema. «Es necesario volver a hacer hincapié en que las tarifas se encuentran congeladas desde octubre de 2019, lo que debe ser considerado como un aumento permanente en el costo del sistema y no como un costo transitorio, lo cual no ocurre, ya que los recursos que se entregan para compensar las no alzas de tarifas solo cubren el aumento de costos en forma transitoria hasta finales de cada año en el cual se decreta la no alza de tarifa», señalaba en un acta de resolución.
Y añadía: «Tal como lo ha señalado sistemáticamente el Panel, se reitera la preocupación ante los persistentes aumentos de los factores del indexador que se han materializado y las perspectivas de que sigan aumentando, al menos en el corto plazo. De este modo, tal como ha sucedido en los últimos trimestres y dados los escenarios que se proyectan para los factores del polinomio es altamente probable que ello incida en nuevas alzas (…), no obstante, que ésta no se materialice por decisión del gobierno a través de un decreto de congelamiento».
Por su parte, el ministro Muñoz ponía la pelota en el suelo y sostenía que «si bien el Panel de Expertos ha señalado que es necesario cerrar brechas entre los costos e ingresos del sistema de transporte, cualquier evaluación de un aumento tarifario se hará considerando la realidad que viven los chilenos y chilenas que a diario usan el transporte público regulado del país». Y el día llegó.
Junto con anunciar el alza tarifaria, el ministro dio a conocer otra medida para ayudar a los usuarios en medio de este reajuste, ya que señaló que estas modificaciones tienen un «impacto en el presupuesto de las familias, especialmente de aquellas que tienen menos ingreso y que usan el transporte público de forma sistemática».
Frente a eso, Muñoz dio cuenta de un esquema tarifario que comenzará a aplicarse desde el 1 de septiembre y que vale para las personas que utilicen la validación en buses del sistema Red Movilidad, Metro o Tren Central con el sistema QR. Aunque la medida no será válida para estudiantes ni personas mayores. ¿En qué consiste? Cuando un usuario completa $ 38 mil en viajes (monto máximo mensual), el resto de los trayectos serán gratis e ilimitados hasta el próximo mes.
Según el ministro, este incentivo será personal e intransferible y aplicará durante el mes donde se alcanzó el tramo de $ 38 mil en validaciones. Al comenzar un nuevo mes todo vuelve a cero.
La medida no fue bien acogida por algunos expertos. Para Louis de Grange, director de la Escuela de Ingeniería Industrial de la Universidad Diego Portales (UDP) y presidente de Metro durante el gobierno de Sebastián Piñera, la alza de tarifa no era necesaria. «Si se enfrentara la altísima evasión y la sobreoferta de buses (e.g. buses articulados vacíos gran parte del día), la tarifa podría mantenerse durante mucho tiempo», señaló en sue cuenta de Twitter.
Y agregó: «Si se enfrentara la evasión en el Transantiago, se podrían evitar alzas futuras en el pasaje por un total de $ 140 por pasajero. Los costos del Transantiago/Red están inflados y los ingresos mermados por la altísima evasión. Ambos problemas debieran enfrentarse antes de aumentar tarifas».
Por su parte, Franco Basso, profesor de la Escuela de Ingeniería Industrial de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, máster en Operaciones y doctor en Transportes y Logística UCh., sostuvo que si bien el aumento en la tarifa era necesario, «debe ir acompañado de medidas efectivas contra la evasión. Es muy injusto subirles el precio a los que pagan cuando casi para la mitad de los usuarios el sistema es en la práctica gratis».

Encuesta del INE: ingresos laborales completan cinco años estancados y sólo 2,4% de los ocupados gana $3 millones o más al mes

De acuerdo a la Encuesta Suplementaria de Ingresos (ESI), en 2022 la mediana de los salarios reales de los ocupados fue de $502 mil. El mayor porcentaje de la población ocupada se encuentra en el tramo de ingresos reales de $400.000 a $500.000, el cual concentró un 17,3% de personas.
Estancados. Esa es la primera conclusión que se desprende de los resultados de la Encuesta Suplementaria de Ingresos (ESI) que el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) entregó este miércoles en un seminario organizado junto al Observatorio del Contexto Económico de la Universidad Diego Portales (OCEC-UDP).

Es que de acuerdo a la encuesta, la mediana de ingresos -el que recibe un ocupado representativo de la mitad de la población-que obtienen las personas en Chile por su trabajo, descontada la inflación (en términos reales), se ha mantenido en torno a los $500 mil desde 2018 a 2022. Ese primer año se ubicó en $505 mil; en 2019 retrocedió levemente a $493,80; en 2020 los ingresos laborales subieron a $502 mil, en 2021 se elevaron a $516 mil y el año pasado se redujo nuevamente a $502 mil. Para la medición se considera el ingreso bruto, menos los descuentos por previsión y salud.

En el informe, el INE sostuvo que «al analizar el ingreso medio real y la masa de ingreso real de la ocupación principal se identifica que, para el mismo periodo, ninguna de estas variaciones es estadísticamente significativa».

De esta manera, puntualizó que «el análisis en términos reales deja en evidencia que la significancia de las variaciones de ingreso entre estos períodos es sensible al controlar por inflación y, por tanto, no se constata un aumento real en el poder adquisitivo de las personas ocupadas en términos de su ingreso del trabajo».

Misma visión entregó el director del OCEC-UDP, Juan Bravo, quien indicó que «desde 2018 no hay ningún progreso en los ingresos reales de los trabajadores, ni siquiera han lograron contrarrestar toda la inflación, porque la variación es negativa». A lo que se refiere Bravo, es a que entre 2021 y 2022 los ingresos medios reales cayeron 2,7%.

Bravo advirtió además que, con estos ingresos laborales, «hay un porcentaje importante de trabajadores que gana sueldos muy bajos. Y si se considera que la línea de la pobreza para un hogar de 4 personas es de $580 mil, con esa realidad de ingresos lo que estamos diciendo es que muchas familias tienen dificultades para satisfacer sus necesidades más elementales». Por su parte, el ingreso laboral promedio fue de $757.752, un 1,4% menor que los $768.300 de 2021.

Según sexo, el 50% de las mujeres ocupadas percibió un ingreso nominal mensual menor o igual a $454.723, mientras que en el caso de los hombres, este fue de $572.968.

El mayor porcentaje de la población ocupada se encuentra en el tramo de ingresos reales de $400.000 a $500.000, el cual concentró un 17,3% de personas. Le siguen los tramos de $300.000 a $400.000 y de $500.000 a $600.000, que concentraron un 12,5% y 11,1% de personas ocupadas, respectivamente.

En cuanto a los tramos más altos, un 19,9% recibió ingresos mayores o iguales a $1.000.000 y apenas un 2,4% percibió ingresos iguales o mayores a $3.000.000.

POR REGIONES

Al mirar el desglose por regiones, Arica y Parinacota es donde se recibe el menor ingreso real, de $412 mil. Luego le siguen Ñuble, con $416 mil; La Araucanía, $422 mil, y O’Higgins y Maule con $450 mil, cada una. Como contrapartida, Antofagasta es la región con los ingresos medianos más altos, alcanzando los $636 mil, seguida de Magallanes, con $603 mil. Las regiones Metropolitana y Aysén registran $594 mil como ingresos laborales medianos.

Según la encuesta, la mayoría de las personas ocupadas se concentró en el grupo ocupacional de trabajadores de los servicios y comercios, representando el 20,6% del total de trabajadores. Este grupo percibió un ingreso medio de $467.338 y un ingreso mediano de $402.083. A su vez, directivos y gerentes fue el grupo ocupacional que obtuvo los ingresos medios más altos, con una media de $2.180.215 y una mediana de $1.758.208.

Asimismo, la mayor proporción de personas ocupadas cuenta con educación secundaria, concentrando el 41% del total, y con ingresos medio y mediano mensuales de $510.749 y $445.663, respectivamente.

Por su parte, los ingresos más bajos fueron los de las personas ocupadas con educación primaria, con ingresos medio y mediano de $378.246 y $387.005, cada una. En tanto que las personas ocupadas con nivel de posgrado registraron los ingresos más altos, con una media de $2.043.559 y una mediana de $1.659.666.

La brecha de género en el ingreso medio en 2022 se ubicó en -25,5% en desmedro de las mujeres, mientras que en el mediano fue de -20%.

Jorge Hermann,economista de Hermann Consultores, afirmó que «la brecha de genero es un -25,5%, que puede parecer alta, pero nuevamente es importante tomar en cuenta la heterogeneidad del empleo, por ejemplo, asalariado y cuenta propia, como también educación, experiencia laboral, sector económico entre otros aspectos. Por ejemplo, la brecha de genero es de -11,1% en asalariados totales».

CARACTERIZACIÓN

La Encuesta Suplementaria de Ingresos (ESI) es un módulo complementario de la Encuesta Nacional de Empleo (ENE) y se realiza cada año en el trimestre octubre-diciembre. Su objetivo es caracterizar los ingresos laborales de las personas que son clasificadas como ocupadas, así como los ingresos de otras ocupaciones distintas de la ocupación principal, tanto a nivel nacional como regional. Es la única encuesta a hogares en Chile que recaba anualmente información de ingresos de las personas y su serie actual está vigente desde el año 2010.

La encuesta reveló que la mayor parte de las personas asalariadas (46,1%) trabajó en empresas o instituciones con 200 y más empleados, percibiendo ingresos medios y medianos de $1.006.613 y $730.427, respectivamente. En contrapartida, la menor proporción de ocupados (6,3%) trabajó en empresas o instituciones de 5 a 10 personas, recibiendo ingresos medios y medianos de $591.605 y $457.025, cada uno.

Además, a nivel nacional, 86,9% de las personas asalariadas fueron formales y obtuvieron un ingreso medio de $880.996, mientras que las personas asalariadas informales (13,1%) alcanzaron un ingreso medio de $518.753.

Por edad, el 88,7% de las personas entre 30 y 34 años son ocupadas formales y percibieron un ingreso medio de $896.955 y el 21,6% de las personas entre 15 y 24 años son ocupadas informales y percibieron un ingreso medio de $334.387.

A la hora de analizar entre trabajadores del sector público y privado, la encuesta muestra que las personas asalariadas del sector privado obtuvieron un ingreso medio de $798.926, mientras que quienes trabajan en el sector público percibieron un ingreso promedio de $993.916.

«El ingreso medio nominal de los asalariados públicos es $993 mil, un 24,4% superior al sector privado, elemento a tener en consideración en el próximo reajuste del sector público que deberá negociar Hacienda», comentó Hermann.

En ese sentido, el 10,3% de las personas asalariadas del sector privado tiene educación primaria, mientras que en el sector público esta proporción alcanza un 2,8%,mientras que el 28,3% de las personas asalariadas del sector privado posee educación universitaria y percibió un ingreso medio de $1.145.163. El 40,7% de los asalariados del sector público tuvo este mismo nivel educacional, con un ingreso medio de $1.217.425.

Otro efecto de la permisología: brusca caída en la creación de fondos inmobiliarios

Actores del sistema señalan que las trabas en los trámites perjudican los proyectos inmobiliarios. Se suman altas tasas de interés, y una menor demanda de oficinas y de viviendas.
Una caída sostenida se ha observado en la creación de nuevos fondos de inversión inmobiliarios, según un reporte de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) y CBRE.

En el primer trimestre de 2023 se crearon dos nuevos fondos de inversión inmobiliarios, una reducción desde los siete nuevos vehículos generados en el mismo período de 2022 y de los 19 nuevos fondos en 2021.

Por otro lado, el patrimonio administrado por los nuevos instrumentos se redujo de UF 6,3 millones en el primer trimestre de 2021 a UF 926 mil en el mismo período de 2022 y a UF 734 mil este año.

En total, a marzo de 2023, los fondos inmobiliarios alcanzaron un patrimonio de UF 155,6 millones. Este tipo de vehículos representa un 21% del monto total de fondos de inversión públicos.

Causas

La menor creación de estos fondos obedecería a las trabas para la adjudicación de permisos para proyectos inmobiliarios. ‘Las cifras muestran que los largos procesos administrativos, las trabas a la adjudicación de permisos e incluso los rechazos retroactivos a proyectos con aprobación han desincentivado el levantamiento de capital para este tipo de proyectos’, señaló Luis Alberto Letelier, presidente de la Acafi.

En la misma línea, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, indicó que los proyectos inmobiliarios de mayor envergadura, muchos de los cuales se financian a través de fondos inmobiliarios, han sido muy afectados por la ‘política contingente’.

Afirmó que ‘los permisos obtenidos por los proyectos han sido invalidados total o parcialmente por interpretaciones antojadizas, ignorando consideraciones técnicas’ y que la falta de certeza jurídica ‘afecta mucho a los fondos de inversión’.

Gleisner agregó que otro factor son las aún altas tasas de política monetaria del Banco Central. ‘El alza de tasa tiene una contrapartida inevitable, que es la caída de valor de los activos, ya sean financieros o inmobiliarios. La caída de valor o los rendimientos inferiores a los esperados afecta el desenvolvimiento de los fondos inmobiliarios y repercute en limitar la creación de nuevos fondos’, comentó.

Luis Felipe Ross, socio de Matrix Consulting, señaló que los inversionistas esperan menos retornos a futuro, debido a una ‘permisología cada vez más compleja, altas tasas de interés y una mayor restricción crediticia. Es de esperar entonces una baja ostensible en recursos destinados al mercado inmobiliario, tanto en venta como en renta’

En este contexto, generar nuevos fondos inmobiliarios resulta ‘muy complejo’, ya que requiere ‘generar ingresos en un entorno de caída de valor de esos mismos activos’, dijo Gleisner. A esto se suma que el teletrabajo ha causado una disminución en la demanda de espacios de oficinas y que, por el lado de quienes compran viviendas, la inflación generó un clima adverso al endeudamiento en UF.

Posibles soluciones

Los distintos actores piden solucionar los problemas que dan origen a la menor creación de fondos de inversión inmobiliarios. Letelier explicó que cuando un proyecto se ve afectado por retrasos en la obtención de permisos, los flujos de ingreso previstos del proyecto también se atrasan, mientras que los costos administrativos e intereses siguen acumulándose.

Por esta razón, advirtió que es ‘importante atender públicamente este problema y que tanto autoridades como el sector privado avancemos hacia un sistema que permita agilizar estos procesos de aprobación para no quedar con un rezago habitacional, logístico y comercial’.

Para Gleisner es ‘el ambiente general que genera el Gobierno, opuesto a la inversión y ahorro’, el que produce ‘un pesimismo profundo en los inversionistas’.

Por otro lado, Slaven Razmillic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), señaló que creen que se está ‘cerca de un punto de inflexión a partir del cual se reactivará la industria’.

China aplica mayor recorte de tasas de interés desde 2020

Ayer la Oficina Nacional de Estadística informó decepcionantes datos de producción industrial y ventas minoristas.
China sorprendió al mercado y en un intento por reimpulsar su alicaída economía, ayer anunció un inesperado recorte de 15 puntos básicos de la tasa de interés de sus préstamos bancarios a un año, hasta el 2,5%, el mayor ajuste desde 2020. Se trata del segundo recorte que aplica el Banco Popular de China (BPC, el banco central) desde junio y el primero bajo el mandato del nuevo gobernador, Pan Gongsheng. La tasa de política monetaria a corto plazo también se redujo del 1,9% al 1,8%.
El gigante asiático enfrenta una crisis de liquidez en el sector inmobiliario, una fuerte caída de las exportaciones, el estancamiento de la inversión extranjera y la debilidad del consumo. Para “mantener una liquidez razonable en el sistema bancario y satisfacer las necesidades de las instituciones financieras”, el BPC inyectó 401.000 millones de yuanes (unos US$ 55.420 millones) en el mercado a través de una MLF a un año con una tasa de interés del 2,5%, por debajo del 2,65% anterior. Los MLF son una herramienta del banco central para financiar a los bancos comerciales y orientar los tipos de interés de referencia.
La medida llega el mismo día en que la Oficina Nacional de Estadística (ONE) dio a conocer los datos de la producción industrial del país asiático, que creció un 3,7% interanual en julio, cifra menor frente al dato de junio (4,4%). Además, la cifra del séptimo mes del año quedó por debajo de los pronósticos de los analistas, que esperaban un avance de alrededor de un 4,7% con respecto al mismo período de 2022. Mientras, las ventas minoristas aumentaron un 2,5%, inferior al 3,1% de junio y su menor alza desde finales de 2022.
La recuperación de la segunda mayor economía mundial da síntomas de haberse frenado, creciendo menos de lo esperado en el segundo trimestre (+6,3% interanual). Además, en julio, la inflación entró en terreno negativo por primera vez desde febrero de 2021; el valor en dólares de las exportaciones se desplomó 14,5% interanual (la mayor caída desde el inicio de la pandemia), y el de las importaciones anotó su mayor descenso desde enero, contrayéndose 12,4% interanual.
Bolsas a la baja
Ayer, los mercados bursátiles de las principales plazas del mundo acusaron recibo de las preocupantes cifras económicas de China.
Wall Street concluyó sus operaciones en rojo y el Dow Jones, principal indicador de la Bolsa de Nueva York, rompió tres días seguidos de ascensos y perdió un 1,02%.
En Europa la tendencia negativa también se instaló en los distintos mercados bursátiles ante el temor por la economía china. El índice general de la Bolsa de París retrocedió 1,10%, el selectivo de la Bolsa de Fráncfort bajó 0,86%, el Ibex de Madrid perdió 0,87% y la Bolsa de Valores de Londres cerró la sesión con una caída de 1,57%.
Mercados
Ante los temores por China, las bolsas de Nueva York, París, Francfort, Londres y Madrid, bajaron.

¿Cuánto subirán las viviendas con la Línea 9 del Metro?

El nuevo trazado de la Línea 9 del Metro integró a La Pintana, Bajos de Mena y La Legua en su recorrido de 27 km y 19 estaciones a lo largo de Av. Santa Rosa, conectando las comunas de Recoleta, Santiago, San Miguel, San Joaquín, La Granja, San Ramón, La Pintana y Puente Alto.
A raíz de esta megaobra, un análisis de Colliers estimó “la valoración de la vivienda, una vez que el Metro esté en servicio, va a igualar en pocos años los precios de viviendas equivalentes en comunas muy desarrolladas como La Florida o San Miguel. Esto significa que de un valor aproximado de 35 UF el metro cuadrado (UF/mt2) la valoración podría llegar a 65 UF/m2, con un alza estimada de 85% en tres a cinco años”, señaló el vicepresidente de Colliers, Reinaldo Gleisner.
Según Colliers, el impacto favorable del Metro va a estar determinado en gran medida por la gestión municipal. “En la RM, el desarrollo de viviendas está centrado en un 80% en departamentos de 1 y 2 dormitorios. Sin embargo, en la mayoría de los municipios se están limitando severamente estos desarrollos inmobiliarios, quitando opciones de vivienda a las personas”.
Gleisner explica que es fundamental que las municipalidades de las comunas donde llegará la Línea 9 estructuren “una regulación inteligente y con énfasis en integración, calidad urbana en el uso del suelo, densidad y altura”.

Nicolás Ibáñez hijo dobla apuesta en EE.UU. y lanza fondo inmobiliario por US$ 500 millones

El presidente de Drake Real Estate Partners se reunió en Chile con inversionistas locales para que representen 25% en este nuevo fondo. Se trata de un proyecto empresarial personal, con aportes de su familia. ¿Por qué no invierte en Chile? ‘Lamentablemente ya no ofrece certidumbre jurídica’, responde.
Nicolás Ibáñez Varela (40 años) vino por una semana a Chile, desde Nueva York, donde reside hace más de una década. Hijo del empresario Nicolás Ibáñez Scott, y parte de la familia excontroladora de D&S, desde 2012 es cofundador y presidente de Drake Real Estate Partners, firma administradora de activos e inversiones inmobiliarias, enfocada en la compra y gestión de propiedades y bienes raíces de nicho, principalmente con fines multifamily, en ciudades secundarias de Estados Unidos. ‘Esta compañía es totalmente independiente de nuestro family office. Es un proyecto mío y de mi socio David Cotterman. Sí tiene un vínculo con mi familia, que ha sido un gran inversionista en cada fondo y en muchos casos, ha operado como inversionista ancla. Ha sido un gran apoyo, una fuente de entusiasmo y una guía empresarial, pero no tiene injerencia en el día a día ni en el proceso de inversiones’, asevera de entrada.

Asesorado por el banco de inversión LarrainVial, Ibáñez se reunió con inversionistas locales, principalmente institucionales y family office, en el marco del lanzamiento del fondo Drake Real Estate Partners V. ‘Estamos lanzando el proceso de levantamiento de capital. Hemos tenido muy buena recepción’, cuenta Ibáñez.

Los socios de Drake Real Estate Partners esperan levantar US$ 500 millones, que invertirán en tres años, en la compra de propiedades en EE.UU. con un rango de valor entre US$ 5 millones y US$ 20 millones por activo, ‘que nos permite diferenciarnos e ir a un segmento del mercado más desatendido’, destaca Ibáñez.

Los activos abarcarán desde viviendas, bodegaje asociado a logística, oficinas, hotelería, residencias de adultos mayores y retail, ya sea power centers o shopping malls. La primera inversión estiman concretarla a fines de año.

Ibáñez explica que la estrategia de negocios es similar a la de los cuatro fondos lanzados anteriormente, buscando invertir en bienes raíces y propiedades bajo el modelo ‘value add’, es decir, propiedades existentes que transan un descuento significativo del costo de reposición, relacionado a lo que costaría construir una propiedad equivalente en un lugar equivalente. ‘Si compramos un edificio de oficinas que cuesta 100, queremos un descuento de 30% o 40% de lo que costaría construir una propiedad nueva, que le compita. El objetivo final es arrendarlo a precios competitivos’, subraya.

La estrategia de inversión tiene un segundo eje, que apunta al reposicionamiento de los activos físicos. En simple, detalla, mejorar el flujo de caja de aquellos activos que compran. ‘Por ejemplo, usualmente compramos activos que han estado subinvertidos o mal administrados, como edificios de viviendas arrendados. Lo que hacemos es poner gestión e invertimos en renovarlas y hermosearlas —concepto de reposición—, para luego cobrar arriendos más altos’, menciona.

Su leitmotiv es ‘ir a ubicaciones secundarias y comprar barato. Somos oportunistas’, declara Ibáñez.

Por lo mismo, puntualiza, están mirando ciudades emergentes, con población entre 1 millón y 3 millones de habitantes y características como: crecimiento del PIB dos veces el PIB tendencial de EE.UU., y una expansión de la población en torno al 1,5%. Ciudades que también suman otras condiciones: niveles impositivos más bajos para inversionistas y residentes. En ese mapeo, están Charlotte y Raleigh, en Carolina del Norte; Salt Lake City, en Utah; Denver, en Colorado; Nashville, en Tennessee; San Diego, en California; Dallas, en Texas; Tampa y Jacksonville, en Florida, menciona.

El nuevo fondo promete una rentabilidad neta de entre 12% y 15% anualizada. Ibáñez espera que los chilenos tengan una participación en el nuevo fondo al menos del 25%. ‘El fondo I fue 100% capital chileno, el fondo II un 70%’, menciona.

Admite que nuestro país ha perdido relevancia relativa, porque el tamaño de los fondos de Drake Real Estate Partners ha venido creciendo, y esa diferencia ha sido absorbida por otros países. ‘Nuestros mercados principales como fuente de capital son EE.UU., Chile, Argentina, México, España y Emiratos’, enumera.

Brasil seguirá a Chile en la ronda para atraer inversionistas. ‘Tiene un mercado institucional muy desarrollado y los inversionistas se están abriendo cada vez más a invertir afuera’, argumenta Ibáñez.

El itinerario del empresario seguirá con España, México y Medio Oriente. El primer cierre del fondo será el 1 de noviembre, con entre 40% y 50% del monto total, y esperan completarlo en mayo de 2024. El fondo V tendrá una duración de 10 años.

‘Chile ya no ofrece certidumbre jurídica’

Nicolás Ibáñez enumera los atributos para invertir en EE.UU., con ‘un mercado inmobiliario muy profundo y dinámico. Los distintos estados y ciudades, al competir entre sí, generan oportunidades que no existen en ningún país del mundo’, resalta.

Segundo, añade, ‘ofrece niveles de crecimiento más atractivos que muchos países de América Latina’. Además, ‘tiene certeza jurídica; un marco legal claro, ordenado y conducente a políticas capitalistas atractivas. Invertir en EE.UU., en términos de riesgo-retorno, es una mejor ecuación. Y vemos un tremendo potencial para seguir creciendo allá’, recalca. Y agrega otro elemento atractivo: el alza de tasas de interés, que tiene impacto en el mundo inmobiliario y se traduce en una ‘dislocación de precios, lo que genera una necesidad de parte de dueños de activos existentes por vender o refinanciar, y ahí podemos entrar a comprar. Escenario que creemos se va a prolongar por dos a tres años’.

¿Y por qué no Chile?

‘Veo familias e instituciones muy sofisticadas, que pudiendo invertir en Chile, han decidido no seguir haciéndolo. Es en parte porque Chile lamentablemente ya no ofrece la certidumbre jurídica ni tampoco el potencial de crecimiento y desarrollo que ofrecía, o al menos hoy no es tan claro. Muchos han optado por diversificar su portafolio de inversiones y EE.UU. es el destino número uno’, enfatiza.

MIAMI BICE: LA SILENCIOSA LLEGADA DEL HOLDING FINANCIERO DEL GRUPO MATTE A EEUU

A mediados de 2022 Bicecorp, holding financiero controlado por la familia Matte por el cual administran Banco Bice, inició los trámites para operar en Estados Unidos. Un año después, el proyecto comenzó a funcionar en completo silencio, pero con un equipo a cargo y con ganas de crecer. Por ahora, están enfocados al segmento de wealth management -donde asesoran a personas de alto patrimonio- e inversión inmobiliaria. Sellaron una alianza comercial con Morgan Stanley y ya levantaron un fondo de US$ 20 millones para desarrollar proyectos residenciales en los estados del «cinturón del sol» estadounidense.
Fue el 8 de agosto de 2023, aunque eso fue sólo una formalidad. El proyecto, en realidad, se venía planificando hace largos años y ese hito, hace menos de una semana, fue un paso más en la misma dirección. Esa jornada, la Oficina de Patentes y Marcas Registradas de Estados Unidos (entidad dedicada a regular la propiedad industrial en el país del norte) inscribió preliminarmente tres marcas ligadas a Bicecorp en suelo estadounidense: Bice US, Bice Wealth Management y Bice Asset Management.

Ese trámite, con el que fueron asesorados por la oficina internacional Fox Rothschild LLP y que comenzaron el año pasado, significa sólo una cosa: el aterrizaje de Bicecorp, holding financiero de la familia Matte por el cual controlan Banco Bice y Bice Vida, a Estados Unidos. Fue una decisión que venían barajando desde hace largos años y que se materializó a mediados de 2022. Lo hicieron en completo sigilo y sin aspavientos, explica una fuente al tanto.

En paralelo a los trámites marcarios, la institución chilena ejecutó una serie de otras formalidades. Por ejemplo, en septiembre del año pasado constituyeron tres sociedades en suelo norteamericano. La primera, Bice US Inc, la inscribieron en Delaware y funciona como sociedad matriz de las otras dos entidades restantes: Bice Wealth Management LLC (inscrita en Florida) y Bice Asset Management LLC (basada en Delaware).
El directorio de la compañía matriz, que es dependiente de la sociedad chilena Bice Chileconsult Internacional Limitada, que a su vez se desprende de Bicecorp S.A., está compuesto por Rony Jara, fiscal de Banco Bice; Rafael de la Maza, gerente de gobierno corporativo y finanzas de Bicecorp; y José Antonio Sanhueza, gerente de activos alternativos de Bice Inversiones. Sus apoderados son Felipe Laborde, gerente comercial de Banco Bice, y Patricio Ureta.

Este último es la pieza clave del arribo de la firma chilena a EEUU, ya que ejerce como managing director de este nuevo negocio en Florida, que tiene sus oficinas centrales en el quinto piso de un edificio instalado en Brickell Avenue, el distrito financiero de Miami.

En los trámites para aterrizar en Estados Unidos fueron asesorados por Ávila Rodríguez Hernández Mena & Garro, un estudio de abogados en Coral Gables especializado en banca y servicios financieros, M&A y litigación comercial, entre otros.

A finales de 2022, la sociedad matriz en el país del norte tenía un capital de $ 1.712 millones (unos US$ 2 millones), mientras que sus filiales sumaban $ 214 millones.

El fichaje del ex Megacentro
El objetivo de este aterrizaje es, preliminarmente, llevar a cabo asesorías de inversión y gestionar apuestas inmobiliarias en Estados Unidos. Parte de sus clientes son empresarios de alto patrimonio y empresas.

Por ahora, Bice no llega como banco a Estados Unidos: el único chileno que aparece en el registro bancario de Estados Unidos es Bci, que opera a través del City National Bank of Florida (ver recuadro).

La decisión de arribar al país del norte se tomó durante la pandemia mientras elaboraban un plan a tres años para definir la ‘próxima etapa del banco’, explica una fuente conocedora. Parte de ese proyecto (que fue desarrollado por un equipo multidisciplinario entre Bicecorp y Banco Bice) era, justamente, concretar las primeras ofertas de inversión fuera de Chile.
En paralelo a su llegada a EEUU también arribaron a Luxemburgo con la constitución de su propia sociedad de inversión de capital variable (SICAV). Esta entidad está enfocada en operar dos fondos de deuda latinoamericana en dólares en mercados de capitales internacionales.

Otro de los objetivos del plan 2022-2024 contempla avances en los negocios digitales -como Go Bice, Bice Connect, Clever, entre otros- y desarrollos en materias ESG.

Para echar a andar el proyecto de Estados Unidos necesitaban a un ejecutivo que estuviera a cargo y que conociera el país. Así ficharon a Patricio Ureta, quien llegó en octubre de 2022, luego de pasar 10 años en Megacentro, empresa de bodegaje y logística ligada a Hernán Besomi, grupo Angelini y el fondo Link Partners.
La idea era conseguir un ejecutivo con amplia experiencia en el mercado norteamericano y lo encontraron en él, que ejerció la gerencia general de la filial de esa entidad en Estados Unidos. Él fue una de las piezas clave en el aterrizaje de la firma a suelo norteamericano: durante su gestión inauguraron una serie de edificios, oficinas y bodegas en Miami y alrededores.

Otra de las piezas fundamentales es Felipe Laborde, quien estuvo directamente involucrado en los procesos regulatorios ante la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos (SEC, sigla en inglés). Actualmente ejerce como gerente de inversiones y es el que tiene la licencia de Florida para operar como asesor de inversiones.

Alianza con Morgan Stanley
Son dos negocios con los que Bicecorp llegó a Estados Unidos y los cuales están siendo comandados desde Miami, Florida.

Por un lado, la sociedad Bice Asset Management LLC, está enfocada en el ofrecimiento de oportunidades de inversión en activos inmobiliarios. Según indica una fuente conocedora, Bice Vida, la corredora de seguros del grupo, participará de este proyecto como un inversor en dicho mercado.

‘Hasta la fecha se ha levantado un fondo de US$ 20 millones para proyectos de desarrollo residencial (multifamily) en la zona de Sunbelt (Arizona, California, Florida, Nevada, Nuevo México, Texas, Georgia y Carolina del Sur), y junto a otros desarrolladores e inversionistas americanos, la idea es invertir en los próximos 12 meses en tres proyectos en diferentes ciudades, y alcanzar una inversión total de más de US$ 200 millones en activos inmobiliarios’, explica a DF MAS Patricio Ureta, managing director y country head de Bice US.

«Se ha levantado un fondo de US$ 20 millones para proyectos de desarrollo residencial (multifamily) en la zona de Sunbelt (Arizona, California, Florida, Nevada, Nuevo México, Texas, Georgia y Carolina del Sur), y junto a otros desarrolladores e inversionistas americanos, la idea es invertir en los próximos 12 meses en tres proyectos en diferentes ciudades», explica a DF MAS Patricio Ureta.
Por su parte, Bice Wealth Management LLC está enfocada en el manejo de portafolios. De hecho, el 3 de marzo la entidad recibió la aprobación del regulador de Florida para operar como asesor de inversiones.

Según documentos a los que accedió DF MAS, la compañía chilena ofrecerá una serie de servicios en tierra estadounidense. Uno de ellos el de asesoría de inversiones, que, según ellos estipulan en dicho escrito, se basará en posibles apuestas en acciones, bonos, colocaciones privadas, fondos de inversión, ETF, fondos alternativos (como, entre otros, fondos de capital privado y hedge funds), productos estructurados, entre otros.

‘BWM se reunirá con sus clientes al menos una vez al año para analizar su cartera de inversiones y actualizar la información financiera’, se lee del documento.

Otro de los servicios que implementan es la administración de cuentas de sus clientes y consultoría financiera. Sobre este último servicio, indican, ‘normalmente incluirá recomendaciones generales para un curso de actividad o acciones específicas a tomar. Por ejemplo, se pueden hacer recomendaciones para que el cliente inicie o revise sus programas de inversión, inicie o modifique sus ahorros para la jubilación, establezca programas de ahorro para la educación y/o programas de donaciones benéficas’.

Uno de sus principales ingresos vendrá de tarifas con pagos trimestrales por parte de los clientes. La tasa de los cobros oscila entre el 0,75% y el 1,75%.

Los clientes que tengan menos de US$ 1 millón en activos bajo administración con Bice tendrán que pagar un fee de 1,75%, mientras que los que tengan más de US$ 10 millones, deberían desembolsar 0,75%.

Para reforzar esta área, incorporaron a Andrés Wielandt, quien tiene una larga trayectoria en la industria, habiendo trabajado anteriormente en Citibank, Itaú y BCI Securities en Miami.

Entre los puntos más importantes del arribo de Bicecorp a Estados Unidos está la relación institucional que cerraron con Morgan Stanley. La idea es que el banco norteamericano maneje las cuentas bancarias de los clientes de Bice sin ningún precio adicional.

‘Bice Wealth Management LLC recibe acceso al software y al soporte relacionado sin coste alguno porque el Bice presta servicios de gestión de inversiones a clientes que mantienen activos en Morgan Stanley’, se lee de un documento al que tuvo acceso DF MAS.

La banca chilena en el extranjero

Ya son diversos los bancos con presencia en Chile que tienen oficinas en otros países. El caso más conocido es el de Bci, institución controlada por la familia Yarur, que en 2013 arribó a Florida luego de adquirir el City National Bank al grupo español Bankia. Hasta ahora, se trata de una de las entidades bancarias en dicho estado con más capitalización: tienen ocho sucursales y US$ 22 billones en activos.

No son los únicos. Aunque no es una empresa chilena, Itaú también tiene oficinas en Estados Unidos. En particular, sus dependencias están emplazadas en la Tercera Avenida de Nueva York. Ellos se especializan, principalmente, en medianas y grandes compañías sudamericanas que tienen exposición al país del norte.

Por su parte, el Banco de Chile, controlado por la familia Luksic, tiene oficinas en una de las torres gemelas de Beijing (Twin Towers). Llegaron al país asiático en 2006, convirtiéndose en la primera institución bancaria latinoamericana en tener presencia en la capital china. Además, esta misma compañía promueve sus actividades internacionales por medio de Citibank.

¿Chile, un país de arrendatarios?

Suena a una pregunta donde solíamos aspirar a alguna elección, pero no queda del todo claro que esa sea la tendencia en el futuro, tanto para compradores, constructores, inmobiliarias, mundo financiero e inversionistas. Simplemente el sistema está mutando y esta nueva tendencia apunta a que nos convertiremos en un país de arrendatarios.

Los datos lo confirman: desde la oferta, no tenemos un superávit de viviendas, ni
un mercado inmobiliario que atraviese un boom particular en construcción. La quiebra de constructoras ha sido la tónica desde el inicio de la pandemia. El horizonte no se ve precisamente de color azul. Este es un problema no menor, si no tenemos quienes construyan, menos disminuirá el déficit. El nivel de judicialización de las construcciones y proyectos tampoco ayuda.

En la otra vereda, desde la demanda, hay varios ejes del ecosistema que se han restringido. La banca presta un menor porcentaje de financiamiento a menor cantidad de años, con mayores tasas. Hace décadas que estamos en una espiral de precios que no paran de subir. Pero con la excepción de algunas crisis como la mexicana o la subprime, las tasas de interés iban a la baja, lo que compensaba la subida de precios; en el escenario actual es imposible que los precios bajen en el corto plazo.

Desde el Estado, no se ve una intervención que haga creer que tendremos un cambio de tendencia, sea en el stock, costo de propiedades, valor del suelo o en mejoras en las posibilidades de compra. Es más, la ley 21.461 introduce modificaciones que buscan proteger al arrendador y hacer más expedita la devolución de los bienes en caso de no pago. Esto es sin dudas un incentivo a los inversionistas ya que genera certezas para la devolución de sus bienes, en caso del incumplimiento de pago de la renta.

Hoy vivimos en un país de propietarios. Hay más 6 millones de roles de propiedad, es decir la suma de todos los bienes inmuebles (casa, bodega, terreno o departamento): 73,4% de esas propiedades, son el único bien de una persona. Sólo un 26,6 % tiene dos o más bienes habitacionales (que se podrían considerar como una vivienda principal y una segunda vivienda). Para gran parte de ese 73,4% la casa propia es su gran fuente de ahorros. También llama la atención que, del primer gran porcentaje de propietarios de una única propiedad, el 55,6 % son mujeres; pero si llevamos el tema género a quienes están en el 2.5 % de inversionistas (seis o más), ese universo promedio baja a un 38.2% en el caso del sexo femenino. Estamos hablando de 1.000.00o de personas que tienen este status.

La bonanza de los últimos 30 años, que tenía al país hablando a fines del gobierno de Ricardo Lagos de erradicar los campamentos, claramente no representa la realidad actual. La Fundación TECHO-Chile, en su catastro Nacional de Campamentos 2022-2023, señala que en el país existen 1.290 campamentos, con 113.887 hogares viviendo en ellos.

El ecosistema inmobiliario descrito anteriormente no genera un espacio para creer que el pasado sea un predictor del futuro. Pero creo que hay un claro cambio de tendencia y el sueño de la vivienda propia, al parecer, será cada vez más difícil de conquistar. Cuesta imaginar que dejar esto a la deriva sea la solución, pero por el camino que vamos la casa propia parece que será algo inalcanzable para la gran mayoría.