Mes: mayo 2023

Según el análisis de Colliers, durante los últimos tres años se observa un estancamiento en los valores del precio del suelo por diversos factores. «El mercado inmobiliario además de encontrarse deprimido por las caídas en las ventas de viviendas, está siendo golpeado por mayores costos de construcción, más impuestos, una inflación alta, planes reguladores más restrictivos y una dañina incertidumbre normativa, donde se cuestionan y hasta paralizan proyectos que cuentan con todas las aprobaciones y certificaciones necesarias. Todo lo anterior necesariamente afecta el valor del suelo», consignó el informe.
Colliers International Chile, empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios, elaboró un estudio sobre los cambios en el precio promedio de los terrenos edificables durante los últimos tres años de pandemia.
Según el análisis de la compañía durante los últimos tres años se observa un estancamiento en los valores del precio del suelo por diversos factores. «El mercado inmobiliario además de encontrarse deprimido por las caídas en las ventas de viviendas, está siendo golpeado por mayores costos de construcción, más impuestos, una inflación alta, planes reguladores más restrictivos y una dañina incertidumbre normativa, donde se cuestionan y hasta paralizan proyectos que cuentan con todas las aprobaciones y certificaciones necesarias. Todo lo anterior necesariamente afecta el valor del suelo», consignó el informe al que tuvo acceso Pulso.
En ese contexto, las comunas que lideran las caídas del precio promedio de los terrenos edificables son: Ñuñoa (-50%); Estación Central (-40%); Lo Barnechea (-27%); La Florida (-25%); Vitacura (-20%). De acuerdo al informe, dos son los principales motivos que empujan a la baja los valores son la sobreoferta, apuntalada por una menor velocidad de venta y cambios normativos de edificación.
En general, el sector oriente es donde se ha visto una baja en los valores de suelo para desarrollo inmobiliario. Comunas como Vitacura y Lo Barnechea, producto de una caída importante y sostenida en las velocidades de venta, ha generado que muchos paños ya comprados por inmobiliarias estén disponibles para la venta. Esta «sobreoferta» de suelo implica, una disminución del valor aproximada de entre 10% y 20%. Por ejemplo, en sectores de Vitacura en los que se permiten desarrollos de 7 pisos y que antes se vendían en algo cercano a las 70 UF/m², hoy se pueden encontrar a menos de 60 UF/m².
«Otro ejemplo más dramático es la comuna de Ñuñoa, la cual modificó su Plan Regulador a la baja. Donde antes se permitían edificaciones de 15 pisos o más, hoy la altura está limitada, por lo que el valor UF/m² de esos terrenos baja por el hecho de que rinde menos con la nueva norma. Por dar un ejemplo, el eje Irarrázaval donde se llegaron a transar terrenos por más de 100 UF/m², hoy difícilmente superan las 50 UF/m². También está Estación Central, que con todo el ruido generado por los ‘guetos verticales’ y el ajuste normativo que eso trajo, también redujo sus valores de suelo pasando en el eje Alameda de más de 50 UF/m², a algo cercano a 30 UF/m²», explicó Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers.
Por otro lado, el estudio de Colliers también destacó las cinco comunas en que se ubican las mayores alzas en el precio promedio de paños edificables. Conchalí (33%); Quinta Normal (33%); Independencia (25%); Providencia (23%) y Santiago (20%).
Las mayores alzas del valor de los terrenos se producen por efecto de la inversión del Estado en infraestructura, el ejemplo más claro es cuando llegan nuevas estaciones de Metro.
En esa misma, línea agregó que entre las principales causas que han llevado a un alza en los terrenos de algunas en la Región Metropolitana está la escasez de suelo, las mejoras normativas y la cercanía al Metro.
«Las comunas o sectores que hayan aumentado los valores de sus terrenos, no es fácil encontrarlas. Por un lado está Providencia, comuna que históricamente mantiene cifras inmobiliarias bastante sanas, con un nivel de oferta de viviendas nuevas estable, velocidades de venta constantes, además de una normativa de densificación equilibrada y conocida», acotó Correa.
«Todo eso, más la dificultad de encontrar paños para desarrollo, ha hecho que sus valores no hayan dejado de aumentar, pasando de algo cercano a las 75 UF/m², a superar las 90 UF/m² en algunos sectores», añadió.
Según Correa «otra comuna que curiosamente ha mejorado sus valores de suelo es Santiago. Esto se explica única y exclusivamente porque ya no quedan paños para desarrollo. Si bien quedan muchos sectores de baja altura disponibles, la mayoría de estos están gravados como zona típica o derechamente tienen inmuebles de conservación histórica o monumentos nacionales, lo que hace imposible densificar en ellos. Entonces, a pesar de lo mal que le hizo al centro de la RM el estallido social, el valor del suelo apto para proyectos inmobiliarios, ha aumentado aproximadamente en 20%, desde 50 UF/m² a 60 UF/m² en promedio».

De acuerdo con la encuesta que realiza trimestralmente la Fundación Getulio Vargas de Brasil, el país se sitúa bajo Paraguay, Uruguay, México y Perú. El estudio muestra que los tres principales problemas que enfrenta Chile es la falta de confianza en la política económica del gobierno e inestabilidad política, clima desfavorable para los inversores extranjeros y aumento de la desigualdad en los ingresos.
Las perspectivas económicas para el crecimiento del país han ido mejorando. Si bien todavía se mantienen en niveles negativos, se abrió una puerta para que la actividad crezca. Eso ayudó a que Chile subiera del octavo al quinto lugar en el Indicador de Clima Económico que trimestralmente mide la Fundación Getulio Vargas, de Brasil. Sin embargo, se mantiene por debajo el promedio de América Latina.
Esta es una encuesta económica a nivel de América Latina que se hace con base a informaciones trimestrales facilitadas por expertos en las economías de sus países.
Así, a nivel general, el Indicador de Clima Económico (ECI) de América Latina cayó en el segundo trimestre de 2023 influido por el empeoramiento de las evaluaciones sobre la situación económica actual. Las expectativas han mejorado, pero se mantienen en la zona desfavorable. La falta de confianza en la política económica local sigue siendo uno de los principales problemas para el crecimiento económico de la región según los expertos consultados.
De acuerdo con el reporte, el Indicador de Clima Económico de América Latina pasó de 73,4 puntos a 65,8 puntos entre el primer trimestre y el segundo trimestre de 2023. El resultado se explica por la caída del indicador que mide la percepción de los especialistas sobre la situación económica actual (ISA), que se redujo 24,7 puntos entre los dos primeros trimestres de 2023. En sentido contrario, el indicador que mide las expectativas ganó 10,2 puntos, ascendiendo a 80,3 puntos, recuperando parte de las pérdidas sufridas en el trimestre anterior. Todos los indicadores se mantienen en la zona desfavorable en la evaluación del clima económico.
Comparando los dos primeros trimestres de 2023, el clima económico mejoró en Chile, Uruguay y Colombia. Para todos los demás países, se observó una disminución en el indicador. En el caso de Brasil, el indicador pasó de 73,5 puntos a 58,8 puntos, una disminución de 14,7 puntos. En la zona de evaluación favorable se encuentran Uruguay y Paraguay, aunque este último registró una caída de 22,4 puntos en el indicador.
El empeoramiento del clima económico en América Latina se refleja en la revisión a la baja del crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) en 2023, que pasó de 1,4% a 1,1% entre la Encuesta del primer y segundo trimestre de 2023. Con excepción de Colombia y Chile, las proyecciones eran de un crecimiento inferior al esperado previamente para el año. La mayor diferencia se dio en Argentina, país donde la proyección anterior de crecimiento de 1,2% se convirtió en una caída de 1,0%. En Brasil, la revisión fue de un crecimiento del 1,1% al 1,0%.
De acuerdo con la encuesta a especialistas de la región, los principales problemas para América Latina en el tercer trimestre fueron, en orden descendente: infraestructura inadecuada, corrupción, falta de innovación, aumento de la desigualdad de ingresos; falta de confianza en la política económica, falta de competitividad internacional, barreras legales y administrativas para los inversionistas, demanda insuficiente, falta de mano de obra calificada, clima desfavorable para los inversionistas extranjeros, inestabilidad política y falta de capital.
Entre los principales problemas que tiene el país y que los expertos lo ven como obstáculos para el crecimiento económico de los países está la falta de innovación, aumento de la desigualdad de ingresos, falta de confianza en la política económica del gobierno, barreras legales y administrativas para los inversores. También acusan una demanda insuficiente, falta de mano de obra calificada, clima desfavorable para los inversores extranjeros e inestabilidad política.
Según la encuesta, los tres principales problemas que enfrenta el país es la falta de confianza en la política económica del gobierno e inestabilidad política, clima desfavorable para los inversores extranjeros y aumento de la desigualdad en los ingresos.
Carolina Molinare, economista del Observatorio del Contexto Económico de la Universidad Diego Portales (OCEC-UDP), afirma que «el índice muestra un nivel bajo para la percepción actual del país con una mayor preocupación en la confianza hacia la política económica del gobierno, aunque la autoridad ha mostrado una política fiscal responsable». Sin embargo, añade que «se mantienen los niveles de incertidumbre dado el debate sociopolítico del país, a la luz de una reforma tributaria, constitucional y de pensiones».
El economista de Libertad y Desarrollo (LyD), Tomás Flores, subraya que «la rechazada reforma tributaria fue un elemento que en su momento generó mucha inestabilidad, tal como ocurre actualmente con el sistema privado de salud y el devenir de la reforma previsional».

Aunque el efecto sería acotado, sí disminuiría el crecimiento de la actividad, por el efecto en el otorgamiento de créditos. Proyecciones para la baja de la TPM están ahora entre junio y julio.
La decisión del Banco Central de activar, por primera vez, el requerimiento de capital contracíclico (RCC) y que obligaría a los bancos del país a constituir unos US$1.500 millones en capital adicional tendría también efectos macroeconómicos.
Esto, porque desde la banca ya han señalado que esta medida implicará menos créditos, en un momento en que la contracción del crédito ya ha sido importante, y al mismo tiempo se traducirá en créditos más caros. Esto, podría impactar principalmente a sectores que dependen más de estos préstamos, como el inmobiliario. Con esto, además, se instala la duda si cambia las perspectivas sobre la evolución de la política monetaria.
El coordinador del área macroeconómica de Clapes UC, Hermann González, señala que «es importante separar las decisiones de política monetaria de las de estabilidad financiera. Creo que es necesario enfatizar que el anuncio sobre la activación del RCC no tiene nada que ver con la situación inflacionaria ni con la política monetaria que se ha implementado para devolver la inflación a la meta. En ese sentido, las futuras decisiones de política monetaria seguirán dependiendo de forma casi exclusiva de la convergencia de la inflación a la meta y de que veamos una desaceleración significativa de la inflación sin volátiles. En concreto, no espero que como «moneda de cambio» se use la política monetaria para contrarrestar los efectos de esta decisión macroprudencial».
Con todo, el experto añade que los efectos que produciría la RCC sí puede terminar generando cambios macro que terminen impactando también a cómo evoluciona la TPM.
«Es cierto que la activación del RCC veremos una restricción adicional del crédito. Ello podría acentuar el ajuste macroeconómico y acelerar la convergencia de la inflación a la meta. Entonces, un efecto indirecto del anuncio podría ser que -ex post- sea posible normalizar la política monetaria de forma más acelerada de lo que se pensaba. Pero será así, siempre y cuando la inflación converja más rápido a la meta».
En una línea similar, el economista de Gemines Consultores, Alejandro Fernández, dice que «efectivamente la exigencia asociada al RCC implica mayores restricciones/costos para el crédito y se suma a la política monetaria (PM) restrictiva vigente, aunque su motivación es totalmente diferente. Es decir, la mayor exigencia de capital está asociada a darle mayor seguridad y capacidad de reacción al sistema financiero ante un shock, mientras que la PM restrictiva tiene como objetivo frenar la inflación. Dicho esto, es posible pensar que el BC decida bajar la TPM antes de lo previsto considerando la mayor restricción crediticia, suponiendo que no quiere imponer un mayor freno a la actividad y que una baja de la TPM podría contribuir a reducir el riesgo sistémico que se busca evitar con la mayor exigencia de capital».
Por su parte, el economista de LyD, Tomás Flores, puntualiza que «hay que separar este anuncio de precaución de la evolución del corredor de la TPM. Este último sigue dependiendo de la evolución de la inflación sin volátiles que aún es de dos dígitos. El requerimiento de aumento de capital para los bancos es una señal de precaución ante una eventual tormenta financiera que surja desde EEUU, UE o Asia. Esta señal de alerta no es solo para los bancos, sino también para el gobierno y el retail financiero».
Fernández agrega que además el BC «tendría que ser extremadamente cuidadoso, al anunciar una rebaja en la TPM», destacando que «lo hace para compensar la mayor restricción crediticia y que sigue tan preocupado como siempre por la inflación y que su objetivo de bajar la inflación a 3% en el horizonte de política se mantiene vigente». Como existe un posible riesgo de confusión en los mensajes, el economista plantea que lo más probable es que el Central no baje la tasa en junio y espere hasta la reunión de julio, para «desvincular esa decisión de la anunciada ayer respecto del RCC».
Desde BTG también plantean que julio sería el momento para una baja de la TPM (la que actualmente está en 11,25%).
Sin embargo, en LarrainVial dicen que tras la decisión anunciada el martes, el BC sí adelantará la baja de tasas, comenzando en junio, aunque eso significaría que lo haría a un ritmo más lento hacia adelante.
Sobre el impacto en el PIB, González, dice que «direccionalmente el efecto del anuncio sobre la actividad económica es negativo e impactará principalmente a los sectores que presentan mayores vulnerabilidades, como el sector construcción e inmobiliario. Además, se produce en un contexto de altas tasas de interés y condiciones crediticias fuertemente restrictivas». Y aunque destaca que el BC dice que el impacto es transitorio y acotado al darse el plazo de un año para cumplir los nuevos requerimientos, «el efecto podría ser mayor debido al impacto del anuncio sobre las expectativas. La medida toma por sorpresa a los mercados y al sistema financiero, pero hacia delante, es posible que las entidades financieras anticipen nuevas medidas de este tipo. En ese escenario, de forma prudencial, los bancos podrían restringir aún más las condiciones crediticias y ello tendría un efecto más negativo sobre la actividad de lo que contempla el BC y prolongarse más allá de este año».
Fernández dice que el efecto de la medida es incierto todavía ya que va a depender de lo que suceda en los próximos meses con el cumplimiento por parte de los bancos y la evolución de la TPM pero, en principio, todo lo demás constante, evidentemente que la mayor exigencia de capital debiera traducirse en algunas décimas menos de crecimiento con efecto en el segundo semestre y en 2024.

El Fondo de Inversión Santander Rentas Residenciales, administrado por Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos, compró el 56% de las acciones de la Sociedad Inmobiliaria Independencia 560 S.A., sociedad que a su vez es única dueña del edificio ubicado en Avenida Independencia N* 560, comuna de Independencia, denominado Edificio Vientos de Independencia, el cual está completamente destinado al negocio de renta residencial.

Argumentó que es una medida precautoria ante la mayor incertidumbre externa, aunque las pruebas de tensión dan cuenta de la solvencia de la banca local. La decisión no es coherente con el diagnóstico ni con el objetivo, dice la ABIF.
En la reunión de política financiera del primer semestre, que antecede la presentación del Informe de Estabilidad Financiera (IEF), por la unanimidad de sus miembros y con el informe favorable de la Comisión para el Mercado Finaciero (CMF), el Consejo del Banco Central decidió activar por primera vez el Requirimiento de Capital Contracíclico (RCC) en un nivel de 0,5% de los activos ponderados por riesgo, exigible en el plazo de un año.
Al comunicar su decisión, el Consejo indicó que se trata de una medida precautoria, ante la mayor incertidumbre externa. “No obstante que el escenario macroeconómico ha evolucionado en línea con lo previsto, ha aumentado el riesgo de la ocurrencia de un shock externo servero. Aunque la probabilidad es baja, su efecto negativo en la economía sería significativo”, advierte.
Al mismo tiempo, anticipó que las pruebas de tensión del sistema bancario que presentará hoy en el Informe IEF, dan cuenta de la solvencia de la banca: “esta se encuentra con un nivel de provisiones y capital suficiente para enfrentar un escenario de tensión severo. Sin perjuicio de lo anterior, el sistema está en proceso de convergencia a Basilea III”, agrega
Una decisión que para la banca es “sorpresiva”. Decir que es por la situación financiera internacional, no le cuadra mucho a José Mena, presidente de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF). Hace hincapié en que “los problemas de los bancos internacionales no tienen ninguna relación con la banca chilena, tal como lo mencionado la autoridad”.
“Nosotros no vemos la activación de este instrumento como algo coherente, ni con el diagnóstico, ni con su objetivo”, subrayó.
El RCC es una atribución del Banco Central que se enmarca en los estándares de capital para la banca de Basilea III y su objetivo es fortalecer la resiliencia del sistema bancario frente a episodios disruptivos que pueden tener un impacto significativo en la economía. De acuerdo a precisiones de la autoridad, “el requerimiento consiste en la acumulacón de un “colchón” o buffer de capital, para que esté disponible frente a escenarios de estrés severos, caso en el cual se libera a este colchón y, con ese margen adicional se mitigan los impactos negativos de una abrupta restricción de servicios esenciales, como la oferta de crédito”.
Acerca del contexto en el ámbito externo en que se tomó la decisión, el Consejo destaca el deterioro de las condiciones financieras desde fines del año pasado, lo que ha elevado la incertidumbre sobre su evolución futura. “Los episodios de tensión bancaria de inicios de año dejaron de manifiesto debilidades de regulación, supervisión y gestión de riesgos en las entidades afectadas”, indica.
Si bien reconoce que las autoridades han contenido dichas turbulanecias, alerta acerca de que persisten dudas en el mercado respecto del sistema financiero en las economías desarrolladas.
En el plano interno, señala que continúa el proceso de ajuste, el consumo privado se ha ajustado a la baja, el endeudamiento fiscal se ha estabilizado y moderado el déficit en cuenta corriente. Se han reducido las primas por riesgo y “el análisis de los indicadores financieros no sugiere que amplifiquen los riesgos sistémico”. Además, la encuesta de crédito bancario del primer trimestre muesta menor demanda y mayores restricciones a la oferta, a causa de una mayor percepción de riesgo.
Los requerimiento normativos de Basiliea III para la banca chilena señalan que los ratios de capital deben ser sobre 10% de los activos ponderados por riesgo y los bancos tienen hoy en torno a 15%, un 50% más de lo que establece la norma, enfatiza Mena.
La activación del RCC se traduce en un aumento de capital, de modo que si un banco tiene hoy un ratio de 13,5%, debe aumentarlo en 0,5% y eso tiene un efecto contractivo, dice el dirigente. Lo explica señalando que si a un negocio le piden más capital, lo primero que pasa es que sube el costo de financiamiento y teóricamente eso lleva a una contracción del crédito. “Esto, en un contexto donde el crédito está cayendo y eso es lo raro, porque este mecanismo se activa al revés, cuando la economía está expansiva, no cuando está contractiva”, observa.
Más que la explicación que entregue hoy el IEF, Mena espera que exista un documento disponible para el mercado para conocer los antecedentes, las cifras y la lógica de razonamiento que está detrás. “Estoy hablando de cifras, de modelos y supuestos matemáticos”, detalló.
Consultado al respecto, el economista jefe del BCI, Sergio Lehmann, coincide en el impacto contractivo sobre la economía porque esta exigencia va a significar debilitar la dinámica del crédito. En su opinión, los argumentos del comunicado del Banco Central son insuficientes para justificar esta medida.
DOCUMENTO
En la Abif esperan que exista un documento más detallado que explique la lógica del razonamiento detrás del anuncio del BC.