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Con una contracción en 12 meses de 2,5%, la actividad económica medida por el Imacec sumó su tercera baja interanual consecutiva, registrando así su peor desempeño desde febrero de 2021, una tendencia que analistas estiman se extendería en términos de variaciones negativas al menos hasta abril. De acuerdo con las cifras del Imacec de noviembre, los expertos estiman que la economía habría cerrado 2022 con una expansión en torno a 2,6%, mientras que las previsiones para el cierre de este año apuntan a una caída de la economía entre -1% y -2%.

El informe del Banco Central indica que las mayores disminuciones en 12 meses correspondieron a comercio, con -8,8%, resultado en el que incidió el comercio minorista, con menores ventas en supermercados, en vestuario, calzado y equipamiento doméstico en otros establecimientos y grandes tiendas. Con una baja interanual de -6,5%, la industria manufacturera fue el otro sector que más pesó en el resultado. La serie desestacionalizada disminuyó -0,8% con respecto a octubre, donde fue determinante el sector minero, con una variación de -4,3%, que aportó -0,6 puntos porcentuales al Imacec desestacionalizado.

El ministro de Hacienda, Mario Marcel, destacó que, comparado con el mes de octubre, en noviembre, el Imacec no minero desestacionalizado tuvo una caída de -0,2%, similar al promedio desde abril del año pasado en adelante. ‘Esto significa que no hay una aceleración de la caída en la actividad y que se está siguiendo la tendencia que era más o menos predecible y necesaria para bajar las presiones inflacionarias’, aseveró. Recordó que desde su primer año como presidente del Banco Central, dicha institución comenzó a informar la evolución del Imacec no minero para interpretar las tendencias de la economía sobre esa base, más que sobre el Imacec total, ya que la minería es una actividad muy volátil en su valor agregado al momento de medir actividad y tiene encadenamientos limitados dentro la economía. Reparó en que si bien el comercio sigue con cifras negativas en su variación anual, en la serie desestacionalizada tiene un leve repunte mensual. Un crecimiento de 0,5% respecto del mes anterior, explicado por el comercio mayorista, indica el informe del Banco Central.

De acuerdo con la definición de dos trimestres consecutivos con cifras negativas respecto del trimestre inmediatamente anterior, Marcel sostuvo que la recesión técnica de la economía ya ocurrió en el tercer y cuarto trimestre de 2022. ‘Está más cerca de nosotros el momento en que se vaya produciendo la inflexión en la actividad, más que el debilitamiento de la economía. Por supuesto vamos a seguir viendo cifras negativas en 12 meses durante varios meses más y cifras negativas mes a mes, probablemente en diciembre y algunos meses del primer trimestre’, vaticinó. A partir de ahí —continuó—, ya en el segundo trimestre de 2023 vamos a empezar a ver cifras positivas y un repunte en la actividad, proyecciones de Hacienda que son muy coincidentes con las del Banco Central. Los crecimientos negativos mes a mes continuarán hasta abril, estimó el economista de Econsult Arturo Claro.

Su percepción es que luego comenzaría una recuperación más bien moderada, cerrando 2023 con una contracción del PIB en torno a -2%. Considera que en el escenario nacional aún nos encontramos en etapa de ajuste, con tasas altas, índices bajos de confianza y cada vez menos liquidez, mientras que la actividad económica mundial sigue deprimida por la guerra, el covid, la crisis inflacionaria global y las tasas cada vez más altas, lo que quita impulso a nuestro sector exportador. Con una expansión de 0,1% en 12 meses, al igual que en cifras desestacionalizadas respecto a octubre, los servicios siguen resilientes gracias a los servicios empresariales, plantea el informe de Scotiabank Chile, destacando que el sector en general ha logrado mantenerse estable en 2022, apoyando la actividad económica.

‘El positivo desempeño de los servicios personales ha permitido sostener el nivel del PIB agregado de servicios, lo que podría ser un fenómeno estructural asociado a mayor eficiencia en los procesos productivos de las empresas, gracias a la automatización y tercerización’, subraya. Luego que en noviembre la inversión pública alcanzara el 65% de lo presupuestado, la entidad bancaria reitera en su reporte la urgencia de acelerar el ritmo de ejecución pública en 2023. Proyecta un crecimiento del PIB entre 2,6% y 2,7% en 2022 y una caída de -1,7% en 2023. El economista Sergio Godoy, de STF Capital, se inclina por una expansión de 2,6% en la actividad del año pasado y una caída de -1% este año.

En paralelo a la disputa que libra el Ministerio de Agricultura en su cruzada por endurecer los criterios para autorizar loteos, otros organismos han puesto la lupa sobre el creciente desarrollo inmobiliario rural.

Durante 2022, tanto el ministro de esta cartera, Esteban Valenzuela, como el de Vivienda, Carlos Montes, llamaron a revisar el régimen tributario de las parcelas de agrado.

Asimismo, el Servicio de Impuestos Internos (SII), al actualizar su catálogo de operaciones potencialmente elusivas incluyó algunos casos de comercialización de loteos que esconden caminos construidos, para así no pagar IVA en la transacción.

Sin embargo, los ojos no solo se posan sobre el momento de compra y venta de los terrenos, sino que también en lo que viene después, como por ejemplo, el pago de contribuciones.

Consultado por este medio, el SII señaló que ‘a través de los procesos de fiscalización, quedan en evidencia casos de propiedades que efectivamente cumplen con las normas que regulan estas construcciones, pero también edificaciones que no cuentan con documentación municipal, referidas a permisos o recepciones municipales’.

En Contraloría también se han encendido las alarmas. El 7 de octubre de 2022, la oficina de Los Ríos publicó un informe de la fiscalización desarrollada en 2021 en la ribera del Lago Ranco, en el que ‘detectó 318 obras, ya ejecutadas, correspondientes a 95 ocupantes ilegales’.

Por ejemplo, en la comuna de Futrono -entre los condominios Las Vertientes, San Andrés, Puerto Guarda, El Mirador, Golfo Azul y May Tue-, la entidad registró un total de 115 construcciones sin recepción definitiva de obras y 60 sin permiso de edificación.

La fiscalización del SII

Si bien el SII no lleva un registro de las parcelas de agrado propiamente tal, ya que solo distingue entre una serie Agrícola y otra No Agrícola, realiza planes de fiscalización anuales en bienes raíces en los que sí contempla el tema.

‘Este plan incluye probables casos de predios clasificados en la Serie Agrícola, referidos principalmente al segmento de propiedades que registran superficies menores a dos hectáreas (ha), con características de ‘Parcelas de Agrado’, debiendo estar clasificadas en la Serie No Agrícola’, explicó el SII.

Para determinar esto, el organismo verifica la realización efectiva o potencial de actividades agrícolas, forestales o ganaderas. Si no es el caso, debe pasar a formar parte de la Serie No Agrícola.

‘Muchos de estos inmuebles pasan a ser netamente residenciales, debido a la dinámica de expansión y escasez del territorio en las grandes urbes’, agrega el servicio sobre el tema.

¿Cambios regulatorios?

Dadas las irregularidades observadas en torno a las subdivisiones, sumadas a su impacto ambiental, el Gobierno planea ingresar un proyecto de ley para regular las parcelaciones.

Alberto Alcalde, socio de Puga Ortiz y que tiene entre sus especialidades el rubro inmobiliario, considera que la regulación ya es clara: ‘Es libre dividir y vender, pero no cambiar el destino del bien agrícola (…) No es que haya desorden, hay incumplimiento y otra vez falta de una adecuada fiscalización’.

Eso sí, considera que se podría retocar la Ley para requerir ‘niveles mínimos de urbanización’, como soluciones de alcantarillado y recolección de basura.

En esa línea, Bernardita Doren, counsel de DLA Piper en Chile y especializada en el área inmobiliaria, señala que por protección ambiental, es necesario ‘fortalecer la regulación y potenciar los mecanismos de fiscalización cuando los referidos proyectos generen efectivamente nuevos núcleos urbanos’.

Francisco Argüello, asociado senior de este estudio, opina que hace falta certeza para el sector y que un desarrollador inmobiliario no debiera tomar decisiones pensando en que las contribuciones ‘se pueden disparar en cualquier momento, o sin saber si una futura venta quedaría afecta a IVA’.

El socio de IVM Abogados, Héctor Vidal, es más crítico y dice que la regulación es deficiente, pues ha permitido una serie de abusos. Hay proyectos ‘con cientos de lotes en venta, los cuales tienen únicamente un fin habitacional, no agrícola. El impacto de loteos habitacionales en zonas rurales es tremendo y se han concretado precisamente por la falta de una regulación que cubra dicho supuesto’, postula.

Un proyecto inmobiliario por más de US$ 50 millones y que se compone de tres iniciativas que estarían todas en régimen a más tardar en 2026, impulsa la firma B&B Gestión Inmobiliaria en Coquimbo. Se trata del proyecto La Cantera (iniciativa comercial, de equipamiento y vivienda cercana al barrio industrial del mismo nombre) y que corresponde a una de las mayores inversiones privadas inmobiliarias en la IV Región.

Jorge Bas, socio de la compañía que lidera el nuevo complejo, manifiesta que la ubicación de este proyecto aseguraría un flujo comercial importante, basado en el tráfico de personas y la población flotante que traerá aparejado el nuevo hospital de Coquimbo, el que estará ubicado en un sitio contiguo a la inversión de la inmobiliaria, y que comprenderá 605 camas de hospitalización, 129.000 metros cuadrados (m2) construidos y US$ 260 millones de inversión.

‘Este recinto hospitalario de alto estándar, sumado al barrio residencial en expansión, la cercanía con el barrio industrial La Cantera y las vías de acceso directas que lo conectan con La Serena, Coquimbo y Ovalle, generan un atractivo único para el centro comercial La Cantera, atributos que aseguran plusvalía y un retorno seguro de esta inversión inmobiliaria’, indica Bas sobre las perspectivas de la inversión.

Tres etapas

La primera iniciativa de este complejo consiste en la etapa comercial, cuya inversión asciende a las 350.000 UF (unos US$ 13 millones, incluyendo el terreno) y su inicio está programado para marzo de 2023, mientras que el término, al mismo mes del año siguiente.

Bas indica que pese al escenario recesivo que se avizora para el próximo año, según han señalado las estimaciones de expertos y economistas, ‘es un buen momento para iniciar un proyecto de esta envergadura, porque el hospital comienza su operación en 2026 y así tenemos dos años para estar a plena operación’. La fase de espacios comerciales considera una estación de servicio con una superficie de unos 2.700 m2, un supermercado con un área un poco menor a los 4.200 m2, un restaurante con drive thru con más de 500 m2, minibodegas que totalizarían unos 2.000 m2 y 48 locales comerciales en arriendo con una superficie cercana a los 57 m2 cada uno. En total, el centro comercial contará con más de 11.000 m2 de superficie arrendable.

La segunda parte del complejo, que involucra 1 millón de UF (unos US$ 39 millones), está programada para un horizonte tentativo que se iniciaría en 2024 y finalizaría en 2026.

Esta contempla la instalación de un campus universitario, oficinas (unos 28.000 m2), consultas médicas, centro médico y dental más un apart hotel. Esta última instalación cobra sentido, sobre todo porque será bien demandada por familiares que acompañan a los pacientes internados en el nuevo centro asistencial.

Por último, la tercera fase, de vivienda (360.000 UF de inversión, unos US$ 14 millones), iniciaría obras en 2023: son dos edificios que totalizan unos 158 departamentos.

Este último proyecto se construirá en sociedad con inmobiliarias de la zona y contará con departamentos pequeños orientados a personas que trabajan en el hospital.

-El mercado de oficinas en Chile se sigue ajustando al nuevo escenario que dejó en el país la realidad postpandemia. Así al menos pueden resumirse las cifras que entregó al cierre del año en su informe Market Beat Oficinas clase A y B, la consultora consultora internacional de servicios inmobiliarios corporativos, Cushman & Wakefield.

De acuerdo con los datos aportados por la empresa multinacional, el mercado local concluyó el 2022 con un ratio de vacancia del 10,82% en el segmento que comprende las oficinas clase A (premium), mayor al 8,78% con que cerró el 2021. Mientras, en el caso de las oficinas clase B, el ratio se empinó hasta el 9,35% al cierre de 2022, superando el 8,92% al término del ejercicio anterior. Según la compañía, para dicho segmento, la vacancia registrada «es la más alta de la que se tiene registro en esta clasificación de oficinas», sostiene el reporte.

La tendencia al alza en la mayor superficie disponible se da a pesar del aumento que se registró en el mismo período en términos de demanda. Así, la empresa identificó que la absorción neta para las oficinas premium consiguió un cierre anual positivo, de 9.885 m2, lo que contrasta con la cifra negativa exhibida a fines de 2021, cuando el dato anual terminó con 46.394 m2 sin lograr ser absorbidos. Por otra parte, las oficinas clase B concluyeron el 2022 con una absorción neta de 4.272 m2, cifra positiva que marca el contrapunto con los 63.335 m2 que se mantuvieron desocupados al cierre del año anterior.

Por otra parte, los precios ofertados en UF se fueron ajustando a la baja. El valor solicitado por los arriendos de las oficinas clase A llegó a las 0,517 UF/m2, nivel que se compara negativamente con los 0,532 UF/m2 observados a finales de 2021. Para el segmento de oficinas clase B, en tanto, el precio pedido por concepto de arriendo se ubicó en 0,392 UF/m2 al último trimestre de 2022, marcando también un descenso al comparar con los 0,412 UF/m2 solicitados al cierre de 2021.

De acuerdo con Ariel Benzaquén, country manager de Cushman & Wakefield, la mayor demanda por oficinas se da principalmente por el «interés de diversas empresas por regresar presencialmente a las oficinas, pero repensando nuevos espacios y trasladándose a nuevas ubicaciones con mejor conectividad, equipamiento y a precios más convenientes».

Según el ejecutivo, dicha tendencia se ha concentrado «en los submercados de Las Condes, principalmente El Golf, alcanzando el 85% de la absorción positiva de este año».

Por otra parte, Benzaquén destaca que el incremento en la vacancia se originó en el ingreso de nuevos proyectos, los que se concentraron mayoritariamente en las oficinas premium.

«La producción de nuevos desarrollos se concentró en gran parte en el submercado de Las Condes, en el que se recepcionaron cuatro proyectos: Manquehue Norte, Nueva Córdova, así como partes del proyecto Switch y del MUT», detalló.

El ejecutivo remarcó que para el presente año «se espera que ingresen superficies que están en construcción 100% vacantes, sin pre-colocar y contemplando una tendencia de absorción similar al 2022, lo que podría llevar a que la vacancia llegue en torno al 15%».

Para los próximos años, según el ejecutivo, el desarrollo de oficinas clase A y B muestran un panorama conservador, siendo el 2022 un año en donde parte de las propuestas se mantuvieron en «stand by» y otros proyectos decidieron realizar un cambio de destino a residencial. «De todas formas, y dado el buen rendimiento que han demostrado ciertos sectores, se espera que en el mercado clase B, Apoquindo, el Golf y Nueva Las Condes, vayan iniciando y avanzando en las obras que están en desarrollo, mientras que en el mercado de oficinas clase A, será Nueva Providencia quien lidere los ingresos durante 2023 y el submercado de Apoquindo sea el protagonista durante 2024, donde comenzarán a operar dos emblemáticos proyectos que sumarán alrededor de 60.000 m2», finaliza.

Fondos de inversión, entidades financieras en general, compañías de seguros de vida y bancos figuran entre los principales compradores de suelo en las comunas más demandadas de la Región Metropolitana. Así lo revela un estudio que realizó la consultora Inciti y el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica (IEUT UC), que constató que entre los años 2011 y 2021 se registraron 27.903 transacciones de adquisiciones de suelo en la Región Metropolitana, analizando la base de datos de los conservadores de bienes raíces y de operaciones de predios de más de 1.000 metros cuadrados.

La superficie transada corresponde a más de 18 mil hectáreas en ese período, con variaciones importante en los años analizados. Se observa un peak de más de 3.000 transacciones en 2015 y 2.990 operaciones en 2018. Después de 2019 se constata una disminución en la actividad, debido al estallido y la pandemia, indica el informe (ver infografía). Respecto de los montos transados en el período 2011-2021, el análisis determinó que se negociaron más de 542.948.000 UF, lo que equivale a US$ 20.544 millones aproximadamente, añade el estudio. Como referencia, el presupuesto del Ministerio de Vivienda de 2021 fue de US$ 4.612 millones, menciona el reporte a modo de comparación. El bloque de comunas conformado por Colina, Lampa, Lo Barnechea, Pudahuel y Quilicura concentró casi el 60% de las compras de suelo de más de 1.000 m2 en Santiago.

‘Es por lejos la zona con mayor superficie transada, lo cual es concordante con el potencial de desarrollo y el crecimiento urbano en la última década’, señala el análisis. Dentro de los compradores, se observa la baja participación del Estado —apenas 0,9% del total— y el alto nivel de compras de particulares y empresas, que concentran, en la mayor parte de las zonas más del 97% de las adquisiciones. Dentro de las adquisiciones de suelo realizadas por empresas en Colina, Lampa, Lo Barnechea, Pudahuel y Quilicura, los rubros más compradores son los de actividades financieras y de seguros, con casi el 40% del total (38% exactamente). Dentro de este conjunto, destacan los subgrupos de fondos de inversión y entidades financieras, compañías de seguros de vida y bancos, con un equilibrio entre estos. Otras compañías con fuerte presencia en las compras son las inmobiliarias (34%), constructoras (9%), comercio (6%), entre otras.

Alerta por ‘financiarización’

El estudio señala que ‘llama la atención la importancia de las actividades vinculadas a lo financiero, que son nuevos actores que intermedian en el desarrollo inmobiliario de Santiago, lo cual está dado por el alto volumen de capital que manejan. Sin discriminar por zona normativa ni uso del suelo, la estimación del precio unitario para las financieras, en relación con el que pagan las inmobiliarias, llega a ser 2,7 veces superior en el año 2016’. Luis Fuentes, director del IEUT UC destaca el trabajo, liderado también por Marcelo Bauzá, socio de Inciti, pues recogió información de los conservadores de bienes raíces y se cruzó con datos del Servicio de Impuestos Internos para identificar el rubro de los compradores de suelo.

Fuentes afirma que ‘lo más novedoso es esta irrupción del mercado financiero, lo que a nivel mundial se conoce como la ‘financiarización’ de la ciudad, y eso es complejo. Siempre las empresas financieras pagan más que las inmobiliarias por la tierra, porque tienen más recursos para comprar y pueden ofrecer un mayor monto. Eso hace que el mercado se empiece a distorsionar, porque el vendedor verá a un comprador con disponibilidad de recursos y sube el precio de la propiedad’. El experto advierte que lo anterior genera un ‘efecto dominó’ en los valores de los sitios en el resto de la ciudad y así los terrenos para viviendas sociales ‘se vuelven inalcanzables’.

Ello explicaría la baja participación del Estado en las adquisiciones, añade. El director del IEUT UC recalca que la ‘financiarización’ de la ciudad encarece el suelo y el desarrollo de las urbes ya no depende solo de materias urbanísticas, sino que de las acciones que realice el rubro financiero. Sostiene que esta materia debe ser fiscalizada y para ello, los datos del estudio son un aporte.

Migrar al campo desde la ciudad se hizo más viable con la pandemia y el aumento de los loteos alrededor de Chile fue explosivo. Si en 2019 el SAG registraba menos de 10 mil solicitudes de subdivisión de predios rurales, en 2021 esa cifra ya rozaba las 20 mil.

Tanto así que este año el Ministerio de Agricultura decidió publicar un instructivo para endurecer los criterios de autorización de loteos, lo que hizo estallar conflictos entre autoridades y desarrolladores inmobiliarios que hoy siguen librándose en tribunales.

Para Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy –empresa de asesoría inmobiliaria y también especializada en los rubros de turismo y hotelería-, parte del problema radica en que la regulación solo distingue el mundo urbano y el rural, como un ‘blanco y negro’.

Los planes reguladores ‘pueden ser buenos o malos, pero al final del día no se han actualizado y, por lo tanto, el radio urbano no ha crecido lo suficiente’.

-En una columna en este medio usted dijo que se habían evidenciado abusos, ¿a qué se refiere?

-Me refiero al concepto de ‘cebarse’. Cuando vas a Cerro Castillo, se ofrece un loteo con un teléfono en un cartel, preguntas por la factibilidad de agua y te dicen que no hay. Ahí falló el Estado; para qué decir la autorregulación. El Estado tiene que exigir que los loteos tengan agua potable, energía –ojalá renovable-, un cerco perimetral, que convivan con las comunidades locales.

-¿Ve viable que continúe este flujo de la ciudad al campo?

-Creo que es una tendencia que va a seguir hasta que la ciudad entregue mejor calidad de vida. Por eso, una de las propuestas que hicimos con Pablo Allard (arquitecto y académico) tiene que ver con los villorrios, estos típicos pueblitos que hay en diferentes áreas como Casablanca y Colchagua. Pequeños lugares con cinco calles, plaza, correo, banco y municipalidad.

Si esos radios urbanos crecen, voy a poder satisfacer muchas cosas, porque en el fondo, esta ciudad ya tiene servicios, sistemas de alcantarillado, agua potable y se saca la basura. La demanda por el campo se podría transformar en demanda por villorrios.

Regulaciones locales

Passalacqua también considera que generar una regulación viable para las parcelaciones podría incentivar el turismo, por lo que también ve una oportunidad en el problema.

A su juicio, debe existir una regulación central que establezca ciertos requisitos mínimos, pero que las materias específicas se dejen a criterio de la autoridad regional, sin quedarse en la sola dualidad entre urbano y rural: ‘La problemática de Arica con respecto a la de Pucón no tiene nada que ver’.

El tema del congelamiento en la recepción municipal de edificios de departamentos en Estación Central suma nuevos detalles que aumentan la preocupación de la industria inmobiliaria, especialmente por el futuro de las inversiones y empleos, incluso más allá de esa comuna. En Estación Central existe una docena de proyectos inmobiliarios que pese a estar terminados aún no cuentan con recepción final del municipio. Fuentes ligadas a las empresas afectadas afirman —bajo reserva de identidad— que la explicación que han recibido de parte de la autoridad municipal es que las autorizaciones de la administración anterior estarían viciadas, ya que los permisos de edificación infringían las normas urbanísticas.

Las inmobiliarias con proyectos inmovilizados estarían enfrentando un complejo momento financiero que podría profundizarse en caso de no existir una solución inmediata, añaden los conocedores del tema. Todos los proyectos en Estación Central, entre terminados, y por concluir, generarían casi 7.000 nuevas viviendas, un volumen importante en un escenario de déficit y crisis habitacional, señalan. Pero estas unidades habitacionales no pueden ser utilizadas, pese a que los titulares de las obras cuentan con todos los permisos vigentes, afirman. El capital invertido en estos desarrollos, de acuerdo con un catastro realizado por el sector, alcanza a los US$ 384 millones. En este grupo de proyectos se encuentran edificios totalmente terminados y que tienen permisos de edificación de los años 2016 y 2017. Entre las inmobiliarias que han estado afectadas en Estación Central, se menciona a Gimax, Santolaya, Inmobiliaria S2, Suksa, Conquista, Norte Verde, Innovavisión y Fundamenta. A la vez, las inmobiliarias con proyectos frenados en Estación Central cuentan con múltiples planes en otras comunas de Chile, con un capital comprometido total de US$ 1.714 millones, una fuerza laboral de 8.694 puestos y 22.082 departamentos.

Por ello, desde ese grupo de empresas advierten que el que no puedan recuperar o mitigar la inversión realizada en Estación Central podría generar el colapso financiero de las firmas implicadas y a iniciativas de otras comunas, ‘lo que es necesario atajar de manera urgente’, sostienen. Fuentes ligadas a las inmobiliarias afirmaron que este tema está siendo trabajado en conjunto con la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y que los antecedentes relacionados al capital inmovilizado en dicha comuna y el impacto en otras inversiones, fue puesto a disposición del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), que dirige Carlos Montes. Consultado por el tema, el presidente de la CChC, Juan Armando Vicuña, indicó que ‘esta situación la hemos monitoreado desde sus inicios, particularmente lo referido a la interpretación de leyes y normas. Además, el grupo de empresas afectadas nos ha hecho llegar antecedentes sobre los proyectos involucrados, las viviendas que consideran y las inversiones comprometidas, entre otros’.

Vicuña destacó que ‘en particular, nos preocupa que edificios terminados y con permisos de edificación vigente, no obtengan su recepción municipal, porque son viviendas que no se pueden usar en un contexto de alto déficit habitacional, así como también que se saquen lecciones de este caso, por ejemplo, en materia de planificación y equipamiento urbano’. El timonel de la CChC añadió que ‘creemos fundamental que las autoridades y las empresas afectadas se sienten a conversar y, siempre con estricto apego a la ley, exploren eventuales caminos de solución. Sería muy difícil de entender que, en las actuales circunstancias, este conflicto no se pueda resolver’.

Desde el Minvu, en tanto, indicaron que la cartera ‘realiza constantemente un monitoreo a la situación que se presenta en Estación Central, proponiendo acciones que vayan en línea con la calidad de vida de las familias y una planificación urbana que genere mayor armonía con el barrio y entorno donde se levantan nuevas torres de edificios’. Agregó que ‘en ese sentido, resulta importante que la Dirección de Obras Municipales se pronuncie respecto a estas edificaciones de acuerdo con la normativa vigente, así como también que las empresas inmobiliarias que han generado este enorme impacto en la comuna, presenten una propuesta en donde se atiendan las serias deficiencias en las condiciones de servicio y densidad, y, además, generen mejores condiciones de vida para los vecinos y vecinas’.

—Ingresaron a México, levantaron US$6 millones en una ronda de inversión y concretaron tres adquisiciones… todo, en 2022. A comienzos de año, el marketplace de activos inmobiliarios, Capitalizarme, sumó la plataforma Goplaceit.com, luego agregó Capital Inteligente, y hace dos semanas concretó su última compra.

Se trata del 51% de la firma especialista en la venta de departamentos para renta Broker Digitales; el resto quedó en manos de los fundadores Francisco Calderón, Ignacio Corrales y Eduardo Pavez. Los nuevos controladores tienen la posibilidad de sumar el 49% restante en un plazo de tres años si es que se cumplen ciertas metas.

El inversionista ángel de Cornershop y socio de Capitalizarme, Paolo Colonnello, señala que ‘este año hemos crecido mucho con la estrategia de adquisición. Si fuera un modelo tipo Amazon, estas incorporaciones serían los sales, como las tiendas ancla, y eso nos permite generar economías de escala’.

Broker Digitales se enmarca en ese contexto. La compañía realiza eventos para capacitar a futuros inversionistas, y 10 veces al año hace los llamados lanzamientos, donde presenta propiedades a precios atractivos y coloca entre 400 y 500 unidades en el marco de estos eventos. Tienen operaciones en Chile, México, Brasil y España. Desde el 2020 a la fecha, Brokers Digitales ha acumulado un total de US$270 millones en transacciones. Capitalizarme suma US$300 millones.

Mediante esta compra se espera que el marketplace inmobiliario supere los US$1.000 millones en transacciones de bienes inmuebles en un plazo de tres años.

‘Esta adquisición es un nuevo paso en nuestro objetivo de convertirnos en el principal marketplace inmobiliario de los mercados emergentes’, subraya el CEO de Capitalizarme, Gabriel Cid. ‘Este acuerdo implica la posibilidad de un beneficio mutuo que permite marcar mayor presencia en el mercado nacional e internacional en el rubro inmobiliario, además de poder ofrecer a nuestros inversores mejores condiciones y oportunidades, a las que podemos acceder gracias a Capitalizarme.com’, agrega el CEO de Broker Digitales, Francisco Calderón.

UNA MIRADA CAUTA

Capitalizarme fue fundada en 2013 por el ingeniero comercial Gabriel Cid. La startup comenzó como intermediario entre las personas que buscan un inmueble y sus oferentes, pero mediante una red de corredores de propiedades o brokers; enfocada, eso sí, solo a productos de menos de 3.000 UF orientadas a inversión. En 2021 se transformaron en un marketplace, ampliándose a todo tipo de activos para inversión, desde departamentos en blanco y verde hasta bodegas, terrenos y estacionamientos. La información que más destacan es la rentabilidad.

En el intertanto, ingresaron nuevos inversionistas. Hoy en la propiedad participan Salvador Said, Gonzalo Said, Carlos Délano Méndez, Andrónico Luksic, Bethia, Gabriela Luksic, Aurus VC, Mountain Partners, además de Paolo Colonnello y Gabriel Cid.

El modelo de negocios es simple: se quedan con el 50% de la comisión que cobran los corredores de propiedades y eliminan el cobro hacia el comprador.

Durante los últimos tres años han crecido a tasas de 100%. De hecho, si en 2021 vendieron US$7 millones, 2022 lo cerraron con US$14 millones. Sin embargo, para el futuro son más cautos. ‘Estamos mucho más conservadores para el 2023, estamos viendo un crecimiento de 30% a 40%’, sostiene Colonnello.

Su objetivo está básicamente en crecer en México, donde arremetieron este año. Y en Brasil, donde si bien vía Broker Digitales tienen un pie ahí, este 2023 impulsarían la verdadera expansión. ‘Nuestro foco es crecer en mercados emergentes, porque es donde el crecimiento patrimonial es más fuerte, la plusvalía es más fuerte’, dice el inversionista.

Una amenaza colgaba sobre el peso chileno. Las posiciones por US$ 9.110 millones en forward que tiene el Banco Central, como parte de la intervención cambiaria que inició este año, se vencían en enero. ‘En la práctica, esto significa que tiene que salir a comprar dólares por ese monto’, dice Eduardo Orpis, estratega de Gemines Consultores. Pero el escenario cambió, luego que el emisor informó la renovación del stock de operaciones de ventas de dólares forward que estaba vigente hasta el 13 de enero de 2023 y dijo que se extenderá hasta el 2 de junio. ‘Le quita presión al precio del dólar’, dice Orpis.

Este stock equivale a nueve sesiones de operaciones en el mercado cambiario chileno. Tras el anuncio, el miércoles el dólar cerró sus operaciones más líquidas con una baja de $12,9, hasta los $861,1, en una jornada en la que alcanzó a tocar un mínimo de $843,3. Ahora, sin la presión del vencimiento de los forward, se podría acelerar la caída del precio del dólar que esperan gran parte de los analistas en 2023. Y, en el corto plazo, el billete verde podría acercarse a los $800, creen algunos. Otros, sin embargo, no ven un cambio de escenario.

‘Esto podría permitir que vaya antes de lo previsto a buscar la barrera de los $800’, dice Orpis. ‘Técnicamente está rompiendo el nivel de $875 y eso abre la puerta a mayores caídas, con target en $825 y hasta $800 medianamente rápido’, concuerda Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital. Sin embargo, Montalva aclara que el billete verde ‘ya ha intentado’ quebrar esa barrera. ‘Y ha terminado siendo un quiebre falso’, dice. Orpis agrega que la caída se concretará si se acompaña de los factores internacionales. ‘Se podría dar la baja en la medida en que la inflación en EE.UU. siga dando sorpresas favorables y vaya de la mano del precio del cobre con proyecciones altas’, dice. De hecho, ayer el valor del cobre repuntó un 1,72% a US$ 3,83 la libra de la mayor exportación del país.

Miradas dispares

Pero no todos ven una aceleración en la caída del dólar. Natalia Aránguiz, socia y gerente de Estudios de Aurea Group, reconoce que el mercado estaba apostando a que el Central dejaría vencer sus forward. Con el anuncio de que los mantendrá, explica, se activaron los ‘stop loss’ de los inversionistas. ‘Por eso se dio el desplome el miércoles’, explica.

‘Pero fue coyuntural y no afecta nuestras estimaciones a corto ni mediano plazo. Nos anclamos en $850 para el 2023, pero con una banda amplia dado que existen temas importantes aún inconclusos que pueden empujar al tipo de cambio’, dice. ‘La decisión del Banco Central puede haber tenido un efecto puntual, pero no afecta los fundamentos internos y externos del tipo de cambio en el corto plazo’, concuerda Ricardo Consiglio, economista jefe de Zurich AGF.

‘Seguirán siendo la evolución del cobre, la situación económica global, las tasas de interés y los riesgos locales los principales drivers’. Y para algunos simplemente está siguiendo lo proyectado. ‘Está en línea con nuestro escenario para el corto y mediano plazo’, dice Martina Ogaz, economista de EuroAmerica. Esto, con expectativas a un mes de $860, a tres meses de $855 y a seis meses de $845. ‘Una tendencia que se confirmaría con una proyección a doce meses en torno a $835’, dice.