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El panorama para los mercados cambió de golpe el viernes pasado. Datos de empleo de EE.UU. mejor que lo proyectado, con la creación de 517.000 puestos de trabajos no agrícolas, muy por sobre los 188.000 esperados, rompieron el optimismo con que había comenzado el año. Es que un mercado laboral fuerte significaría que la Reserva Federal podría mantener su política monetaria restrictiva por más tiempo.
Con esto, los principales índices de Wall Street cerraron en rojo este lunes, por lo que los inversionistas buscaron refugio en el dólar. Un efecto que llegó hasta Chile.
El billete verde, que había caído de la barrera de los $800 la semana pasada, se recuperó este lunes. Esto, con un salto de $11,7, hasta los $805,7. Un rebote que dependerá de varios factores si continúa, advierten analistas.
Las razones para el salto de este lunes son claras. “El cambio de tendencia que ha registrado la paridad local estas últimas jornadas se explica principalmente por el escenario externo, el cual comenzó a deteriorarse luego de la publicación del informe de empleo en EE.UU.”, dice Martina Ogaz, economista de EuroAmerica.
Esto, además, con tensiones geopolíticas altas, luego de que EE.UU. derribó el sábado un presunto globo espía chino sobre el océano Atlántico.
Con estos factores, para Ogaz, la tendencia al alza seguirá. “Esperamos niveles algo más elevados, con proyecciones en $820 a un mes y $830 a tres meses”, dice.
Para otros, que se consolide el alza dependerá de varios factores y, como ha sido la tónica en los últimos meses, del ambiente externo. “Técnicamente, el dólar continúa en un canal bajista de corto plazo, aunque registró un fuerte rebote”, dice Joaquín Spörke, gerente de Productos Transaccionales de BTG PactualWealth Management. “La clave para determinar si se mantiene el rebote será el desempeño de la divisa a nivel global”. El dollarindex, que compara al billete verde con una canasta de monedas, subió el lunes 0,73%, hasta los 103,502.
Si bien Spörke admite que el IPC de enero de Chile, que se conocerá este miércoles, podría tener un impacto, cree que “en el corto plazo el efecto externo será mayor”. Y nuevas señales del mercado laboral de EE.UU. serían clave. “De todas maneras, a diferencia del año pasado, este rebote probablemente no signifique un cambio de tendencia en el mediano plazo para el dólar”, estima.
Para Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital, la clave para saber si se seguirá apreciando el billete verde será la diferencia entre los movimientos del Banco Central y la Fed, “que están en etapas distintas”. Es decir, mientras el Banco Central estaría pronto a comenzar sus recortes de tasas, la Fed está todavía camino a encontrar su tasa máxima. “Uno podría esperar que el diferencial de tasa entre Chile y EE.UU. se cierre, lo que afecta negativamente al peso (pro dólar)”, explica.
Montalva cree que el dólar encontró un soporte en la zona de entre $780 y $800.

El mercado de strip centers culminó el 2022 con una disminución en la vacancia o espacios disponibles en sus recintos inmobiliarios. Así lo señaló un reporte de Colliers International en que se destacó la caída de este indicador, revirtiendo en parte la tendencia al alza que se venía registrando en los últimos años.
Al cierre del segundo semestre de 2022, la tasa de vacancia se ubicó en 5,6%, cayendo 0,2 puntos porcentuales respecto de la primera mitad del año pasado. Con ello, bajó 1,2 puntos porcentuales desde su peak de 6,8% alcanzado en el primer semestre de 2021, tras los efectos de la pandemia.
“Observamos que el mercado ha empezado a repuntar, lo que también se vio en que la última actualización de tasa de descuento bajó”, dijo Fernando Márquez de la Plata, subgerente de Estudio de Colliers. “El mayor factor en la baja de vacancia para el mercado de strip center se inició el segundo semestre de 2021 como resultado de la liberación de restricciones pospandemia, lo cual se extendió todo el 2022”, apuntó.
“Consideramos que el 5,6% sería una tasa de vacancia sana de mercado, sin embargo todavía superior al 3% y 4% registrado en periodos prepandémicos, por lo que se espera que durante el 2023 la tasa debiese continuar con una tendencia a la baja”, sostuvo.
Ingresaron dos nuevos recintos al mercado
El resultado al cierre de 2022 reflejó una reversión a la tendencia al alza en los niveles de vacancia que se observaban en el mercado desde 2018, llegando a los cerca de 13.000 metros cuadrados disponibles actualmente, señaló la firma.
En la segunda mitad de 2022, además, se registró el ingreso de dos strip center, lo que en conjunto suman cerca de 4.500 metros cuadrados nuevos.
El inventario total de la oferta en el Gran Santiago alcanzó los 236.215 metros cuadrados, con la zona nororiente manteniéndose como la zona más importante en la capital, con una participación de mercado de 30,7%, seguido de la zona norte con un 20,5%. Las zonas sur-poniente y centro registraron una participación de 17,4% y 16,9 % respectivamente, con leves variaciones respecto del periodo anterior.
En cuanto a los precios promedio de arriendo, el reporte indicó que al segundo semestre del año pasado se registró un leve incremento en los valores. “Se evidencia un alza en los valores del primer piso de 0,04 UF por metro cuadrado y una baja de 0,01 UF por metro cuadrado para el segundo piso”, señaló el informe.
En la zona nororiente alcanzó el valor más elevado en primer piso, con un precio promedio de 0,85 UF por metro cuadrado, mientras que el promedio en segundo piso se mantiene en 0,71 UF por metro cuadrado, indicó el reporte.
“Esto evidentemente muestra una reactivación del mercado, lo que creemos continuará en esta línea durante el 2023, con leves bajas en las tasas de vacancia y posibles alza en los precios de arriendo, pudiendo llegar a las 0,78 – 0,80 UF por metro cuadrado promedio de arriendo para los primeros pisos”, aseguró Márquez.
Con todo, el ejecutivo aseguró que el mercado de stripcenter continuará con un buen desempeño durante los próximos períodos.
“El mercado de strip center ha crecido a una tasa anual de 7,9% en los últimos tres años, y pese a las crisis (estallido social, pandemia), ha sido bastante resiliente. Creemos que el 2023, pese al menor crecimiento que va a tener el país, se va a mantener estable”, manifestó.
Proyección para
volver a los niveles previos a la crisis
En este contexto, el ejecutivo indicó que podrían retomarse los indicadores prepandémicos de cara al próximo año.
“Si se logra controlar la inflación, proyectamos que el 2024 se podría volver a indicadores del 2019. Esto, debido a que el comercio se reactivó tras la pandemia, especialmente en lo que se refiere a tiendas de conveniencia”, dijo. “Este tipo de comercio es bien demandado por los consumidores en gran parte debido a su ubicación estratégica y comodidad, se puede pasar a comprar de manera rápida y ofrecen variedad de comercio en una superficie bien acotada”, agregó.
SUPERFICIE
El inventario total de la oferta en el Gran Santiago alcanzó los 236.215 metros cuadrados.

El 2022 fue un año difícil para el sector inmobiliario, ante los efectos de la inflación, alza de las tasas de créditos hipotecarios y mayores restricciones por parte de la banca. Con este escenario de fondo, los arriendos vieron como la oferta se redujo ante la menor posibilidad de las personas de comprar una vivienda.

Pero poco a poco se vuelve a normalizar el mercado. Según estadísticas de Yapo.cl, para el último trimestre del 2022 la oferta de viviendas para alquiler logró repuntar un 36% con respecto al mismo periodo del año pasado. De esta forma, se ratifica la tendencia, ya que en el tercer trimestre los inmuebles disponibles habían subido 20% interanual.

Solo en la Región Metropolitana, y comparando los últimos meses del 2022 con su símil del año pasado, la oferta marcó una subida de un 52,3% de propiedades para arrendar, donde destaca la zona sur oriente con 76% de alza. Por otra parte, las regiones que se suman al podio son Valparaíso y Atacama, esta última supera a la capital por 2 puntos porcentuales.

Respecto a la demanda de propiedades en arriendo, también se ve un aumento de 12,2% al comparar el tercer y cuarto trimestre de 2022.

Por su parte, la oferta de viviendas para la venta tuvo un crecimiento aproximado de un 28%, mientras que la demanda de este tipo de inmobiliarios se redujo casi un 10% al compararla con el trimestre pasado, en Santiago dicha cifra alcanzó una caída aproximada de un 16%.

Claudia Castro, gerente comercial de Yapo.cl estima que durante los primeros meses de este año seguirá la tendencia en el aumento del stock de inmuebles, además, ve con buenos ojos los proyectos multifamily, los cuales deberían ‘impactar de manera positiva en la oferta de viviendas en arriendo’.

Los precios

Pese al 12,8% que alcanzó la inflación anual acumulada, en RM la zona con mayor aumento de sus precios para la venta de departamentos fue el sector poniente, que llegó a 10,4%. Tras estos números, desde Yapo.cl consideran que los precios ya se estancaron, esto debido a que dejaron de subir significativamente como venía siendo los últimos meses. De la misma forma, en las casas se notó un fenómeno similar, la zona norte de la capital fue donde más se incrementaron los valores y la única que superó la inflación, llegando a un poco más del 22% con relación al 2021.

Por su parte, poniendo en la balanza los últimos dos trimestres del año pasado, los arriendos de departamentos mantuvieron sus precios, registrando solo un aumento en las zonas poniente y sur oriente. Los sectores restantes no aumentaron el valor e, incluso, en algunos casos disminuyeron. Ahora bien, en las casas se puede observar un cambio más marcado, no obstante, no sobrepasaron el 15% de incremento de sus valores.

La gerente comercial de Yapo.cl mencionó que, a la hora de elegir un inmueble, sus usuarios además de considerar la ubicación, el precio y la conectividad, están comenzando cada vez más a tomar en cuenta la seguridad del barrio como uno de los factores decidores, producto de la situación a nivel país.

Las regiones externas a la capital se han vuelto un interesante destino para invertir en viviendas, esto debido a que los precios de compra son menores en comparación a los de Santiago. Asimismo, Castro agregó que se encuentran ‘trabajando de la mano con actores relevantes’ en el desarrollo de los proyectos multifamily.

El año 2022 fue uno de los períodos en los que la incertidumbre económica se mantuvo en niveles elevados. No obstante, el índice sobre la temática, que elabora mensualmente Clapes UC, se ha ido estabilizando en los últimos meses. Durante enero el Índice de Incertidumbre Económica (IEC) registró un valor de 275, disminuyendo 3% respecto de lo observado el mes pasado (284). El indicador se ubicó, en general, bajo los niveles vistos el año pasado, especialmente respecto a la primera mitad de 2022. Este mes, como en anteriores, el escenario interno es la principal fuente de incertidumbre. Además, comparado con igual mes del año 2022 (327), el índice disminuyó 16% (ver gráfico).

A su vez, la media móvil anual del IEC (326) disminuyó 1,3% respecto del mes anterior (331). Según detalla el reporte de Clapes UC, la variación del IEC en el primer mes del año se debe a que la proporción de artículos que la metodología selecciona disminuyó en 0,3% respecto de diciembre de 2022. El período de análisis no corresponde a un mes calendario exacto (en este caso enero), sino al período comprendido entre el 26 de diciembre de 2022 y el 25 de enero de 2023 inclusive (31 días). El IEC es construido a partir del conteo de artículos de prensa (escrita) que cumplen con contener las palabras incierto o incertidumbre, en conjunto con cualquier otra palabra relacionada con economía (palabras que comiencen con ‘econ’). Durante enero, las palabras más mencionadas son inflación, mercado y gobierno, de manera que, como en meses anteriores, la situación inflacionaria es una de las principales fuentes de incertidumbre.

Con respecto al escenario económico, la palabra inflación es mencionada en el 46% de los artículos, mientras que la palabra crecimiento es mencionada en el 49%, dando cuenta que la situación de la actividad es incierta y el crecimiento económico y la evolución en la disminución de la inflación siguen estando entre las principales preocupaciones. Por otro lado, este mes también se menciona inversión en el 43% de los artículos. Con respecto de la situación política, la palabra gobierno es de las más relevantes, con 270 menciones, es decir, el 42% de los artículos; seguida por las palabras política y presidente, las cuales están presentes en el 52% y 34% de los artículos, respectivamente. A esto se suma la discusión en torno a alternativas, modificaciones y el impacto económico de las reformas estructurales presentadas por el Ejecutivo.

Análisis de datos

El director de Clapes UC y exministro de Hacienda, Felipe Larraín, recordó que ‘el IEC de enero disminuyó un 3% respecto del mes anterior (diciembre 2022) y retrocedió 16% respecto de igual mes del año pasado, mientras que la media móvil anual del IEC cayó 1,3% respecto del mes anterior’. Agregó que ‘como en los meses anteriores, las principales fuentes de incertidumbre son el escenario económico y político interno. En el escenario económico, las palabras inflación y crecimiento son las más mencionadas, dando cuenta de la preocupación que existe en torno a este tema en un año de contracción económica.

Por otra parte, surge la palabra inversión –estancada en nuestro país desde hace años–, que aparece en el 67% de los artículos donde se menciona la palabra crecimiento’. Mencionó que ‘en la temática política, las palabras más mencionadas son gobierno (42% de los artículos), política y presidente, las cuales están presentes en el 52% y 34% de los artículos, respectivamente, lo que revela que parte importante de la incertidumbre se debe a factores internos’. Concluye que ‘a pesar de esta disminución en el IEC, sigue siendo más del doble del índice promedio prepandemia. Es probable que la preocupación por la inflación continúe mientras se mantenga sobre la meta del BC y las expectativas desancladas’.

La tendencia a la baja en el precio del dólar en Chile se sigue marcando con fuerza. El billete verde ha caído $78,1 en lo que va del año y, solo en febrero, ya acumula un retroceso por $20,3. Para este jueves, la caída de $8,35, hasta los $780,65, su menor nivel desde abril de 2022, dejó al peso chileno como la moneda que más se apreció en el mundo. Un movimiento sobre el que, sin embargo, no hay consenso que vaya a seguir. ‘La paridad local continuó este jueves la tendencia apreciativa, reforzada por la serie de reuniones de bancos centrales, en las cuales se mencionó que la inflación en general ha retrocedido’, dice Martina Ogaz, economista de EuroAmerica. ‘Pero no hay que descartar un rebote’. Fue precisamente el mensaje de Jerome Powell, presidente de la Fed, en su conferencia de prensa del miércoles, el que elevó el apetito por riesgo y debilitó el dólar.

Powell dio señales de que la inflación está cediendo en EE.UU., un mensaje reforzado el jueves con el Banco Central Europeo, el cual, si bien subió las tasas en medio punto, hasta 3%, dio la señal de que estaría cerca de su último incremento. ‘La baja en el precio del dólar este jueves estuvo en línea con el alza generalizada de las monedas emergentes, luego de que Powell reconociera avances en el control de la inflación’, dice Joaquín Spörke, gerente de Productos Transaccionales de BTG Pactual Wealth Management. ‘El peso, sin embargo, destaca como la mejor moneda a nivel global producto del avance del cobre (en el año) y las subastas de Hacienda’, agrega, haciendo referencia a los US$ 2.000 millones que venderá la cartera en febrero. Ahora, sin embargo, no hay consenso entre analistas sobre si la tendencia se va a mantener. Para Ogaz, una posibilidad es que el dólar vuelva a niveles cercanos a los $800. ‘Esto, ante un tipo de cambio que se ha apreciado mucho más que monedas comparables, y que a nivel técnico se encuentra sobrevendido’, dice. Y proyecta que llegará a $810 en un mes y $820 en tres meses. En MUFG, el mayor banco de Japón, ven niveles similares. Pese a que tienen un buen pronóstico para la reapertura de China y, por lo mismo, para el precio del cobre, advierten que ‘los riesgos relacionados con el proceso constitucional seguirán siendo elevados’.

A lo que suma otro factor: la caída en la popularidad del Presidente Gabriel Boric le dificultaría negociar y ‘aumenta el riesgo de medidas populistas’. ‘Teniendo en cuenta estos riesgos, esperamos un debilitamiento moderado del peso chileno este año’, dicen en un informe. Para Sergio Lehmann, economista jefe de BCI, más que un alza hay un piso marcado. ‘No veo que tenga más espacio para caer, al menos de acuerdo a sus fundamentos’, dice. Eso sí, advierte que el determinante a corto plazo será el ánimo global de los mercados y, hacia fin de año, ‘la disposición al diálogo en materia de reformas’. Otros sí ven espacio para que caiga. ‘No logró confirmar la ruptura de los $780, por lo que este será el primer nivel, pero seguimos viendo con más fuerza el soporte en $770 en el corto plazo’, dice Spörke, de BTG.

Clave para la tendencia, advierte, será el dato de empleo de EE.UU. que se conoce este viernes. Andrés Abadía, economista para Latinoamérica de Pantheon Macroeconomics, se inclina por bajas más marcadas. ‘Seguimos siendo optimistas para el peso chileno, ya que esperamos que los precios del cobre repunten más’, dice. ‘El elevado carry y la mejora del riesgo político interno también ayudarán’. Proyecta el dólar en $780 en un mes y $720 en seis meses. Admite que hay riesgos, como el elevado déficit por cuenta corriente y el posible ruido en torno a las reformas políticas, ‘pero esperamos resultados positivos en estas cuestiones’, dice.

-La economía cerró el 2022 con un alza de 2,7%, y si bien para este año, las perspectivas apuntan a una contracción, las discrepancias radican en la magnitud de la caída. En Hacienda esperan una merma de 0,5%, el Banco Central prevé un rango entre -0,75% a -1,75%, y ahora se sumó una nueva previsión.
Se trata de la actualización de la proyección que el Fondo Monetario Internacional (FMI) tiene para Chile. Si a inicios de octubre el organismo internacional preveía para Chile una caída de 1% en el informe World Economic Outlook (WEO), y a fines del mismo mes -en el marco del informe preliminar anual sobre el país- la redujo a 1,3%, ahora se profundizó esa contracción hasta -1,5%, siendo el único país de la América Latina y el Caribe que tendrá una contracción. La nación que más crecerá este año sería Venezuela con 6,5%, seguido por Paraguay con un alza de 4,3%, Uruguay con 3,6% y Ecuador, 3% (ver tabla).
La caída esperada para Chile se debe a que el país fue el que más fuertemente expandió su economía en 2021, impulsado medidas de estímulos y liquidez para las familias y empresas. A ello se sumaron los tres retiros de los fondos de pensiones. Esa combinación de factores más el contexto internacional llevó a que la inflación cerrara el año pasado en 12,8% su mayor nivel en 31 años.
Esto trajo como consecuencia que el Banco Central subiera fuertemente su Tasa de Política Monetaria (TPM) hasta 11,25% frenando el consumo de corto plazo. El ajuste ya comenzó el año pasado, específicamente en el cuarto trimestre con una caída del PIB de 1,6% y por ello, ahora se espera una contracción anual.
En las conclusiones finales de su directorio ejecutivo respecto del informe del staff de la institución sobre Chile, en el marco del tradicional Artículo IV, publicado el 20 de enero recién pasado, el FMI dijo sobre Chile que «se prevé que el crecimiento interanual del PIB continúe ralentizándose en el último trimestre de 2022 y que se recupere en el último trimestre de 2023. Dada la contracción monetaria y la brecha del producto negativa, se proyecta que la inflación converja hacia la meta a finales de 2024. Se prevé que el déficit en cuenta corriente retorne gradualmente al promedio histórico de aproximadamente 3% del PIB, gracias al adecuado plan estructural de consolidación fiscal de las autoridades y el tipo de cambio flexible».
También argumentó que hay riesgos a la baja, pero que «la resiliencia de Chile está apuntalada por fundamentos económicos y políticas sumamente sólidos». Entre estos riesgos externos está una mayor y repentina desaceleración mundial, condiciones financieras más restrictivas, shocks en precios de commodities. Mientras, por el lado interno, los riesgos están «sobre todo en la posibilidad de que la alta inflación persista por más tiempo de lo previsto, al malestar social por los altos precios de los alimentos y la energía, o la demora en la atención de las demandas sociales».
Para la inflación, en tanto, espera que se reduzca desde el 12,8% con que cerró 2022 hasta el 5% hacia fines de 2023. Esta proyección se ubica por arriba de lo que el Banco Central tiene considerado en su último Informe de Política Monetaria (IPoM).

El boyante mercado de la renta residencial o multifamily, es decir, los edificios destinados totalmente al arriendo y que pertenecen a un solo controlador, sumó un nuevo actor. Se trata de Empresas Siena, controlada por la familia Marinovic y el Grupo Pathfinder, que concretó este paso con la ejecución de un edificio de 251 departamentos, ubicado en la comuna de La Cisterna, cercano a la estación de Metro Lo Ovalle, el que recientemente fue adquirido por Asset Chile y que está listo para entrar en operación. La compañía, que da a conocer este paso cuando está cumpliendo 60 años, involucró a su constructora e inmobiliaria para afinar un plan de expansión en el negocio de la renta residencial, que bordea una inversión de US$ 48 millones para desarrollar cinco activos a 2024. Esto, aparte de la recién comercializada torre.

‘Nos sentimos muy sólidos porque contamos con el know how de esta primera iniciativa multifamily en La Cisterna, la que se suma a nuestra experiencia en la renta comercial desde 2017 y en oficinas desde 2018. Por ahora, contamos con dos proyectos en carpeta en las comunas de La Florida y Pudahuel y estamos en búsqueda de nuevas ubicaciones para disponer durante 2026 de las primeras 800 unidades en operación de esta cartera’, comenta Eduardo Mella, gerente general de Empresas Siena. Sobre el momento en el cual optaron por entrar al rubro de multifamily, Mella cuenta que, ‘en nuestra última planificación estratégica, hace unos tres años, observando las tendencias de mercado y la experiencia internacional nos dimos cuenta del potencial de crecimiento de este segmento, impulsado por varios factores, como cambios demográficos y tendencias, mayores costos de vivienda y, últimamente, menor acceso a financiamiento de los compradores’. Añadió que, ‘por otro lado, a partir de nuestra fortaleza de ser una empresa integrada (constructora-inmobiliaria), vimos que nuestra propuesta de valor y marca hacía mucho sentido a los futuros compradores de estos activos’.

La compañía señala que apunta a diversificar su equity con el ingreso a este nuevo segmento, el cual está activando en paralelo al negocio tradicional del desarrollo de viviendas para la venta. ‘Nuestra proyección es que a contar de 2024, el multifamily represente un 40% a 50% de nuestra actividad inmobiliaria (número de proyectos)’. La compañía factura en torno a 1,7 millones de UF anualmente y en el ámbito de construcción habitacional para la venta, cuenta hoy con ocho proyectos en etapas de construcción y comercialización en diversas comunas. Empresas Siena explica que se enfocará en desarrollar los activos de renta residencial con un modelo que denomina ‘reversible’, que posibilita su adaptación tanto para ser operados directamente como para ser enajenados a terceros. Sobre las perspectivas para el negocio de multifamily, Mella afirma que existen varios factores que anticipan su expansión.

‘Por el lado de la demanda, las necesidades de vivienda siguen creciendo por los cambios de hábitos de los jóvenes, la disminución del tamaño de los hogares y la inmigración sostenida de los últimos años. Además, las dificultades para acceder a una vivienda propia producto del alza de costos y últimamente el acceso a financiamiento, también empujan a que el arriendo siga posicionándose como una alternativa lógica de solución’. A ello, agrega, se suma una tendencia a la baja en la oferta, producto de la mayor dificultad para generar proyectos, ante mayores costos, restricciones normativas y largas tramitaciones de permisos. En relación con el difícil escenario para el sector de la construcción, el ejecutivo estima que el alza de costos y la inflación seguirán siendo ‘muy complejos’ para la industria.