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Dólar repunta y pone en duda la fortaleza del peso chileno

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La moneda local se ha apreciado en más de 8% en lo que va del año.
El peso chileno está viviendo un buen 2023 y esto ha llevado a que, en lo que va del año, el precio del dólar se haya depreciado -$63,9. Ahora, sin embargo, está en duda que la moneda local pueda continuar fortaleciéndose, según operadores del mercado.
Este miércoles el billete verde subió $6,6, hasta los $794,8. Y algunos creen que este movimiento puede continuar. “La tendencia bajista del dólar que vimos en el último mes habría llegado a su fin, por lo menos en el corto o mediano plazo”, advierte Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital.
El alza del dólar tiene razones claras. “En los mercados estamos viendo un retroceso de los activos de riesgo”, dice Marco Correa, economista jefe de BICE Inversiones, quien destaca que el dollar index, que compara al billete verde con una canasta de monedas, subió 0,61%, hasta los 103,748, “su nivel más alto desde principios de enero”. Y agrega la caída del precio del cobre, que alcanzó su menor nivel en cinco semanas. “Lo cual estaría en parte relacionado con la visión del mercado de una postura de la Fed más agresiva en su alza de tasas”, dice.
Esto contrasta con los factores que estaban depreciando al dólar a nivel local en 2023. “En lo que va del año, el peso chileno ha sido la moneda emergente con mejor desempeño, dando cuenta de una menor prima por riesgo ante la reducción de la incertidumbre política y las expectativas de un ajuste en desequilibrios como el déficit en cuenta corriente”, apunta Ricardo Consiglio, economista jefe de Zurich AGF Chile.
El peso chileno, en 2023, ha saltado 8,3%.
“El buen desempeño del peso se explica por un positivo inicio de año para el cobre, las subastas de Hacienda por US$ 2.000 millones y un menor premio por riesgo”, dice Joaquín Sporke, gerente de Productos Transaccionales de BTG Pactual Wealth Management.
Ahora, la fuerza de la moneda local estaría en duda. Correa, de BICE Inversiones, dice que a juzgar por cómo se movió el miércoles, no es muy optimista. “De mantenerse este ánimo, el tipo de cambio debería seguir subiendo”, acota.
Para Montalva, estará en un rango amplio, entre $780 y $875 con niveles intermedios en $825 y $850.
Sporke, de BTG Pactual, también cree que “se pone en riesgo el canal bajista del dólar en el corto plazo”. “Si bien la tendencia continuará siendo a la baja hacia fines de año, es posible que en el corto plazo veamos un rango más lateral entre $780 y $820”, concluye.

Tres factores que pueden mover al IPSA en 2023

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La elección de constituyentes el 7 de mayo será la primera prueba, en medio de castigadas valorizaciones del índice y expectativas de recorte de tasas del Banco Central.
Los partidos políticos están terminando de mover sus fichas para la elección de consejeros constitucionales. Y pese a que todavía no está claro el panorama, habría razones en el mercado para ser optimistas frente a este proceso y las incertidumbres políticas que han afectado al país en el último tiempo.
“Creemos que las perspectivas para los marcos institucionales y la formulación de políticas en Chile mejoraron sustancialmente”, dice JP Morgan en un informe. Y con eso, también habría optimismo frente a la Bolsa de Santiago. “Nuestra recomendación es sobreponderar las acciones chilenas en medio de un desapalancamiento del riesgo político”.
La menor incertidumbre, sumado a la expectativa de un giro hacia la moderación en la elección de consejeros, ha levantado las proyecciones para el IPSA. Esto cuando, a juicio de analistas, las acciones chilenas estarían “baratas”. Impulsos que, sin embargo, pueden tener que luchar contra un lastre: el Banco Central podría posponer las esperadas bajas de la TPM.
Estos son tres factores que podrían mover al selectivo en 2023.
1Menos ruido político
“Este nuevo proceso constituyente debería llevarnos a una Constitución no tan extrema como la planteada el año pasado”, dice Rodolfo Friz, director en Propela Inversiones.
“El Consejo será elegido a través de las circunscripciones del Senado, lo que sugiere que es probable que los candidatos de centro propuestos por los partidos políticos tengan una representación significativa”, asegura Itaú BBA en un informe.
A este optimismo frente al proceso constitucional se suman otros factores políticos. “El rechazo a las últimas propuestas de nuevos retiros de pensiones, la preparación del nuevo proceso de reforma constitucional y la necesidad de que el gobierno negocie las reformas, solidifican la visión alcista de los inversionistas locales”, dice el departamento de estudios de la brasileña Bradesco, en un informe.
Factores que, a juicio de algunos, no habrían sido internalizados. El acuerdo sobre la nueva Constitución y la moderación del gobierno en las reformas “demuestran que se ha eliminado el riesgo pesimista de un cambio del modelo económico”, dice Credicorp Capital. “Esto último sí se ha visto reflejado en la fuerte contracción de la tasa de deuda soberana a 10 años que cayó casi 150 puntos base desde mediados de octubre. Sin embargo, el mercado de renta variable aún no ha incorporado esta noticia”.
2Bajas valorizaciones
Entre analistas también se destacan las valorizaciones atractivas que tienen las acciones chilenas. “Continúan con grandes descuentos, sumado a una rentabilidad por dividendo del índice IPSA que se estima en cerca del 10%”, dice Credicorp Capital.
“Somos positivos respecto al IPSA dado el castigo actual en términos de múltiplos precio utilidad y bolsa libro”, dice Pablo Solís, gerente de renta variable en STF Capital. “Estos niveles de ratios no son consistentes ni con su historia ni con sus comparables. En este sentido, el precio para el IPSA al 2023 es de un cierre en 6.300 puntos”.
Esto, cuando hay 19 de las 29 acciones del IPSA que cotizan bajo 1 vez el ratio bolsa libro, siendo 1 vez cuando el valor de sus activos contables transan en igual medida que su valor bursátil.
3Recortes de la TPM
Entre los principales riesgos para el IPSA está un Banco Central que se vea obligado a postergar el recorte de tasas de interés. “Uno de los factores a monitorear es el timing con el que el Central bajará la TPM, ya que inicialmente el mercado esperaba que ocurriera en abril, lo que se ha ido extendiendo más bien hacia junio”, advierte BICE Inversiones.
“La nota de cautela proviene de la holgura que tenga el Banco Central para llevar adelante recortes desde abril, considerando que la mejora en el panorama externo aseguraría un mejor segundo semestre en actividad, lo que podría poner presión a la convergencia de la inflación”, dice Grupo Security. “Así, el riesgo de bancos centrales aún contractivos sigue siendo el principal factor para mantener un menor riesgo en las apuestas a la bolsa local”.

Inflación sube en línea con lo esperado en EEUU en enero, pero presiona a la Fed a seguir elevando más la tasa

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El IPC trepó un 0,5% mensual y un 6,4% anual en el primer mes del año, de la mano de la bencina y la vivienda.

La tasa de interés está en un rango de 4,5% a 4,75%.

Un avance mensual de 0,5% y anual de 6,4% anotó el Índice de Precios al Consumidor en Estados Unidos en enero. Un aumento que no generó mayores sorpresas, ya que estuvo en línea con lo esperado. Pero, de todos modos encendió las alertas, pues ya hay quienes dicen que, tras este registro, podría cambiar el panorama previsto por la Reserva Federal para la tasa.

El dato mensual -impulsado por bencinas y vivienda- está por sobre el alza de 0,1% de diciembre. Pero significa una leve moderación desde el aumento de 6,5% en doce meses del mismo período, mostraron los datos del Departamento del Trabajo.

El llamado IPC subyacente, que deja fuera alimentos y energía, subió un 0,4% en el mes y un 5,6% interanual, un dato que es visto con particular atención, pues da cuenta de la persistencia.

Una vez más, todos los ojos miran a la Fed. Incluso este martes dos de sus integrantes dieron señales de que podría ser necesario subir las tasas más de lo previsto para garantizar la baja de la inflación.

El presidente de la Fed de Richmond, Thomas Barkin, dijo en Bloomberg TV que ‘si la inflación persiste en niveles muy por encima de nuestro objetivo, tal vez tengamos que hacer más’. Y su par de Dallas, Lorie Logan, planteó en la Universidad Prairie View A&M que ‘debemos seguir preparados para continuar con los aumentos de tasas por un período más largo de lo previsto anteriormente, si ese camino es necesario para responder a los cambios en las perspectivas económicas o para compensar cualquier relajación no deseada en las condiciones’.

Para llevar la inflación de vuelta a su meta de 2% -desde el máximo de 40 años que alcanzó en 2022-, el banco central ha estado subiendo la tasa, hoy en un rango de 4,5% a 4,75%. El alza de febrero fue de solo 25 puntos base, el más moderado de los últimos seis movimientos.

¿Tasa más alta?

En diciembre los integrantes del Comité Federal de Mercado Abierto (FOMC, su sigla en inglés) estimaron que la tasa máxima llegaría a cerca de 5,1% este año, y tras el dato de IPC de enero, en Bank of America (BoFA) plantearon que su rango final esperado, de 5% a 5,25%, se inclina al alza por los riesgos derivados del mercado laboral y la inflación de servicios.

Un techo que comparte Ryan Sweet, economista jefe de Oxford Economics para EEUU, quien advirtió que la inflación podría ser más alta de lo previsto en el primer semestre de este año. Su moderación sería notoria en el segundo semestre, a medida que se intensifique la desinflación de los bienes y la de servicios alcance su punto máximo.

En el plano local, Priscila Robledo, economista jefa en Fintual, señaló que tras el IPC de enero ‘no solo se hace más posible que la Fed suba sus tasas un par de veces más, sino que se empieza a abrir la posibilidad de que la Fed tenga que subir sus propias estimaciones de tasa máxima por encima del 5% a 5,25% actual’. Y, ‘se hace cada vez más remota’ la posibilidad de que en Chile el Banco Central empiece a bajar tasas en abril, lo que prevé se postergaría a junio, o incluso después.

Operadores financieros estiman que el IPC subirá 1,0% en marzo

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En encuesta publicada por el Banco Central, también se espera un recorte de 25 puntos en la tasa rectora en mayo.
Luego del sorpresivo IPC de enero, el mercado ha venido internalizando que el primer recorte de la Tasa de Política Monetaria se realizará en mayo de este año. Esto, luego de que la semana pasada la Encuesta de Expectativas Económicas del Banco Central fijara este mes como el más probable que ocurra esta baja y ayer los operadores financieros se sumaron a esta posibilidad.
De acuerdo con la última Encuesta de Operadores Financieros (EOF) del Banco Central de Chile (BCCh), efectuada posterior a la reunión de política monetaria de enero, se prevé una tasa de política monetaria (TPM) que se mantendría en 11,25% durante el primer trimestre, para luego bajar a 11% en la reunión de mayo.
En 12 meses (abril 2024), la mediana proyecta una caída a 6,50%. En 24 meses (abril 2025) la mediana ve la TPM en 5,00%.
Además, la mediana de los agentes anticipa un alza del IPC de 0,3% para febrero. En tanto, para el mes de marzo proyectan una variación mensual de 1%, con extremas de 0,8% y 1,1%. En 12 meses adelante la mediana es de 4,5%, con extremas de 4,2% y 5,4%, mientras que en los siguientes 12 meses (es decir del mes 13 al 24), la mediana se sitúa en 3,5%, con extremas de 3% y 4%.
En relación con las expectativas de renta fija, los operadores esperan que la tasa BTP 5 años en un horizonte de 14 días se ubique en 6,30%, mientras que el BTU de 5 años llegaría a 2,60%. Por otro lado, esperan una mediana de 5,75% para el BTP 10 años y de 2,10% para el BTU de 10 años en un horizonte de 14 días.
Por último, los encuestados esperan que el tipo de cambio se ubique en torno a los $800,00 por dólar en los próximos siete días, con un rango de respuestas entre $780 y $810. En 28 días esperan una mediana de $800 por dólar, con puntas entre $770 y $820.

¿Qué hace que los precios de los departamentos nuevos sigan subiendo?

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Un análisis de Colliers Chile detectó que aumentó el precio de las propiedades nuevas, pese a que hay poca venta y mucho stock.
La consultora inmobiliaria Colliers Chile le tomó el pulso al mercado inmobiliario de Santiago. Los datos del último trimestre del 2022 muestran que el precio promedio de los departamentos nuevos registró un alza de un 3%, llegando a un valor de 78,6 UF por metro cuadrado.

La comuna que presentó la mayor variabilidad fue Macul, registrando un incremento de 11,5% respecto al año anterior. Hoy el valor de las propiedades en este sector se ubica en 73,3 UF el metro cuadrado (el 2021 fue de 64,5 UF por metro cuadrado).

Le sigue Vitacura y La Cisterna, las cuales registran una variación del 10% y 7%, respectivamente. ‘La mayoría de las comunas registró incrementos. Se ve poca venta y mucho stock, pero los precios siguen subiendo. No resulta lógica esta situación (la regla del mercado es que bajen). Lo que ocurre es que siguen al alza por un tema de costos.

Los materiales de la construcción y la mano de obra están más caros. Lo mismo que el aumento de los gastos financieros. Las inmobiliarias no pueden afrontar y deben traspasar ese costo al cliente’, observó Reinaldo Gleisner, vicepresidente de la compañía. Imagen positiva Llama la atención Macul, que creció por sobre las demás comunas de la Región Metropolitana.

‘Macul está al lado de Ñuñoa, que es una comuna que tiene una imagen muy positiva en cuanto calidad de vida. Antes era parte de este sector, pero en algún momento se dividieron. Es una comuna muy atractiva para vivir en términos de precios: unidades de uno o dos dormitorios se consiguen por entre 2.500 y 4.500 UF.

También goza de muy buena accesibilidad en el poniente, oriente y sur. Tiene eje de Metro en Vicuña Mackenna, Departamental y Américo Vespucio’, reconoció. Otra variable que suma es que la calidad de los departamentos se asemejó a comunas como Ñuñoa, La Florida, San Joaquín y San Miguel. ‘Son productos muy comparables y similares en tamaños. Muchos proyectos están cercanos al Metro, por eso se empiezan a equiparar los precios’, afirmó.

Karina Mármol, agente de Re/ Max Exclusive, dijo que el encarecimiento de los precios se ve influenciado mayormente por las modificaciones a su plan regulador que buscan restringir las condiciones de edificación en altura en zonas céntricas.

‘Esto encarece el suelo disponible y, a su vez, hace crecer la plusvalía y la demanda en esta comuna’, analizó. ‘Su plano regulador mantiene un carácter residencial, predominando departamentos de dos dormitorios y dos baños, ofreciendo una vida de barrio tranquila.

De hecho, el Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU), elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción y el Instituto de Estudios Urbanos UC, la situó como una de las mejores comunas para vivir’, señaló. Y añadió que es una comuna amplia y con una baja densidad de habitantes. ‘Está cerca de Providencia y Ñuñoa, siendo mucho más económica que esta última.

La nueva Línea 8 del Metro la hará competir entre las mejores comunas para vivir, incidiendo en que el metro cuadrado siga aumentando’, anticipó. La analista añadió que Macul se ubica dentro de las comunas con mejor rentabilidad, siendo superior al 5%, según Inforenta de Toctoc.

‘Macul presenta una oferta de proyectos que resultan atractivos por su relación calidad/precio. Los inversionistas están apostando por comunas como Macul o La Cisterna por su cercanía al casco central y por su buena conectividad’.

Producto más exclusivo

Vitacura por lejos tiene el precio por metro cuadrado más caro de Santiago: en 2022 se ubicó en los 121,4 UF por metro cuadrado ($4.292.382).

‘El precio del suelo es mucho más caro en este sector. Es un segmento bastante distinto: es mucho más exclusivo. Compite mucho con el producto casa. De hecho, los departamentos son mucho más grandes’, explicó Gleisner.

¿Y el alza en La Cisterna?

‘En los últimos años ha habido una especie de revolución de la oferta. De edificios antiguos, de cuatro pisos, sin ascensor, se pasa a edificios de 20 pisos más modernos. Eso ha hecho que los productos se empiecen a equiparar con otras unidades del mercado’, cerró el analista.

Dólar cae $8,40 en espera de IPC de EE.UU., que sería clave para definir fortaleza del peso

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El dato de inflación se conocerá hoy. Analistas entregan sus posibles escenarios.
Este martes será un día clave para ver si la fortaleza que ha mostrado el peso chileno en 2023 se mantiene. Con el impulso de la moneda local, el precio del dólar ha caído $65,4 en lo que va del año y, este lunes, continuó su tendencia: el billete verde bajó $8,4, hasta los $793,3.
“El fortalecimiento del peso chileno hoy (ayer) estuvo en línea con el debilitamiento del dólar global, alza del precio del cobre, y un escenario de menor aversión al riesgo”, dice Andrés Pérez, economista jefe de Itaú.
Esto en una jornada ayer en que los principales índices de Wall Street cerraron al alza y el Dollar Index, que compara al billete verde con una canasta de monedas, cayó -0,34%, hasta los 103,275. “A ello se suma la presión compradora de pesos de Hacienda y el Banco Central”, agrega Pérez.
La tendencia, sin embargo, podría cambiar: este martes se publica el IPC de enero de EE.UU. El mercado proyecta un alza de 0,5% mensual y de 6,2% en doce meses. Un dato menor podría reavivar las esperanzas de que la Fed comience a dejar atrás su política agresiva de alza de tasas. Uno mayor podría llevar a la búsqueda de refugio de los inversionistas, ante la posibilidad de una Fed más restrictiva y un “aterrizaje forzoso” de la economía. Por esto, los escenarios para el precio del dólar a nivel local están abiertos.
“El dólar en Chile sigue presionado por el mercado que ha tenido un muy buen 2023 hasta el minuto”, dice Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital.
“Están esperando que se confirme que la inflación está bajo control y tienen la esperanza de un posible softlanding”, añade.
Techos y pisos
Montalva advierte que, con las apuestas en un escenario “tan positivo”, aumenta el riesgo de que se dé un efecto “muy fuerte” si el dato de inflación sale más alto de lo esperado. Eso sí, ve pisos y techos bien marcados.
Hacia abajo, cree que lo $780 deberían aguantar, “a menos que salga realmente un dato de inflación muchísimo más bajo”, dice. Hacia arriba, en caso de que el IPC sea por sobre lo esperado, proyecta un primer nivel de $825 y luego en $875.
“Hay mucha expectativa”, reconoce Arturo Curtze, analista sénior de Alfredo Cruz y Cia.
Dice que los datos de este martes toca mirarlos en detalle: si bien el precio de la energía es un punto de preocupación, la inflación de los servicios es la que tiene que ajustarse para que “el precio del tipo de cambio pueda seguir cayendo”. “Inicialmente hacia el rango $775-$770 y un eventual $750 antes de intentar subir nuevamente”, agrega.
Pero si el IPC sorprende con una inflación por sobre lo proyectado, ve un dólar fortalecido. “No descarto que pueda llevar hacia un equilibrio en torno a $845”, advierte.
Y agrega que, desde el punto de vista “estrictamente técnico”, el nivel de $785 podría ser “el mejor nivel de compra del dólar de los últimos 180 días”.
Fin de la fuerza del peso
Más allá de estos posibles escenarios, a largo plazo hay varios que creen que la fuerza de la moneda local tiene los días contados. “Esperamos una depreciación del peso chileno hacia un precio del dólar de $845 a fin de año”, advierte Pérez, de Itaú.
Una proyección similar tiene Bank of America. En un informe remarca que son “bajistas” frente al peso y que ven al dólar en $840 a finales de 2023. La caída del peso, a juicio de BofA, no estaría influida por los ruidos políticos locales. Ve un proceso constitucional que “apunta a la moderación” y reformas de pensiones y tributaria que, si se suavizan en el Congreso (como espera BofA), “su impacto adverso sobre el peso sería limitado”.
El riesgo estaría en el exterior, con una Fed que podría ser más restrictiva y posibles “baches en la reapertura de China”. Esto, junto con un alto déficit de cuenta corriente que “en medio de la relativamente baja posición de reserva de divisas del Banco Central, es una vulnerabilidad”.

El auge de las minibodegas: superficie sube más de 100 mil m2 y el mercado crecería en dos dígitos a 2025

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Además, se proyecta que durante este año la tasa de vacancia disminuya y que los precios promedio de arriendo aumenten de manera leve.
El mercado de las minibodegas está en plena etapa de crecimiento y hasta la fecha, todo indica que la tendencia para este y los próximos años estará enfocada en continuar esta senda de expansión. Los altos niveles de densificación en Santiago, sumado al auge de los emprendimientos y el boom del ecommerce tras la pandemia han intensificado tanto su demanda como su inventario. En el medio de un escenario en el que las empresas miran con mejores expectativas el futuro económico, se prevé que dentro de los próximos tres años este mercado reporte un crecimiento de hasta un 15%.

De acuerdo al último reporte de minibodegas elaborado por Colliers, con cierre al segundo semestre de 2022, la tasa de vacancia aumentó de un 14,7% durante la primera parte del 2022 a un 17,6% entre junio y diciembre del año pasado. Aunque este último índice reportó un incremento debido, en gran parte, a la liberación de superficie en la zona centro y sur de Santiago y a alzas del dólar que ‘han traído como repercusión disminuciones en las importaciones de pequeñas pymes o e-commerce’, desde la empresa señalaron que ‘se debiese absorber durante el primer semestre del 2023’.

En tanto, el inventario acumulado alcanzó una superficie útil de 250.443 m2 que, de acuerdo a la firma de servicios inmobiliarios, refleja el alto ingreso anotado durante el último período. De esta manera, el crecimiento anual de las minibodegas en los últimos 5 años ha sido de un 11,9%, es decir, el inventario acumulado pasó de 140.000 m2 en 2018 a 250.000 m2 en 2022.

Si bien, durante el último semestre no se registró el ingreso de nuevos proyectos -ya que estos se encuentran todavía en etapa de construcción- debiesen hacerlo en los próximos períodos. Fernando Márquez de La Plata, subgerente de estudios de Colliers, indicó que ‘debido a esta falta de ingresos, se espera la tasa de vacancia debiese tender a la baja durante este año’.

En cuanto a los valores de arriendo, el precio promedio se ubica en 0,420 UF/m 2 y la zona oriente de la RM presenta el mayor precio promedio con 0,48 UF/m2. Mientras que respecto de la participación de mercado, la zona norte de la capital registra un 43,5% del total de la superficie arrendable, seguido por la zona centro con un 40,1%. Le siguen la zona oriente con un 10,8% y la zona sur con un 5,6%.

‘A nivel general, el mercado de minibodegas es un mercado en vías de crecimiento y maduración’, dicen desde Colliers. Y proyectan que durante el 2023 los precios crezcan levemente, manteniéndose en torno a las 0,42 – 0,43 UF/m2 promedio.

Crecimiento de dos dígitos para 2025

Actualmente, existen diversos formatos y tipos de mini bodegas, que pueden ir desde los 1 m2 hasta 30 m2 o más, y algunas contemplan tecnología como llaves electrónicas y zonas de espera con equipamiento, entre otros. Desde la empresa de servicios inmobiliarios creen que la demanda para los próximos períodos se concentrará en aquellas mini bodegas de baja superficie, es decir, entre los 1 – 5 m2 y que están ubicadas en zonas de alta densificación.

‘Se espera que para los próximos cinco años el mercado continúe con la tendencia al alza en la producción de nuevos centros, los cuales algunos de estos ya se encuentran en construcción y otros en fase de permisos’, dice Márquez de La Plata. Y agrega que al 2025 podría existir un crecimiento de cerca del 10%-15% de los m2 disponibles actualmente.

Por otro lado, se prevé que se sigan desarrollando nuevos proyectos ‘ubicados en zonas céntricas donde la demanda sea constante’.

De acuerdo al subgerente de estudios de Colliers, esta nueva superficie se concentraría tanto en proyectos aislados de minibodegas como en proyectos mixtos, ‘tal como se viene haciendo hace algún tiempo, principalmente en el sector oriente, como por ejemplo en el Núcleo Los Trapenses’.

El creciente mercado de los multifamily en las condes

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LOS MULTIFAMILY SE HAN IDO CONSOLIDANDO EN ESTA COMUNA, DONDE EL FOCO PRINCIPAL SON LOS JÓVENES QUE PRIORIZAN LA EXPERIENCIA DE VIDA, CON ESPACIOS COMUNES DE EXCELENCIA Y UNA UBICACIÓN ESTRATÉGICA.
Como una solución al escenario actual y de tendencia, el mercado multifamily ha ido en aumento en la comuna de las condes.

Así lo señala Nicole Solé, gerenta general de Inmobiliaria Exxacon, quien explica que es de tendencia, porque el foco principal de los multifamily son jóvenes, millenials y centennials, con familias unipersonales, o con una mascota o con pareja, pero sin hijos, que priorizan el arrendar por sobre la compra.

‘Culturalmente están buscando potenciar sus experiencias de vida, y la casa es una de tantas experiencias, pero no el foco principal. Son más nómades y les acomoda esto de vivir en comunidad e interactuar. Esto sucede a nivel mundial en las grandes ciudades desarrolladas; París, Miami, Nueva York, Londres, Madrid, y hoy en Chile. Y esto se potencia con la situación actual, un país con gran inflación, sin capacidad de ahorro ni de ser sujetos de crédito, con mucha incertidumbre’, detalla.

De esta forma, asegura que el multifamily es una gran opción como solución al requerimiento de vivienda, entendiendo que arrendar no solo es tendencia, sino una necesidad transversal.

Por su parte, Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property, también estima que estos activos inmobiliarios están creciendo en la comuna de las condes. ‘En la actualidad existen tres proyectos multifamily en desarrollo que se espera entren en operación en 2024 y 2025. Además, cinco de los seis edificios existentes aparecieron en los últimos 4 años en la comuna, lo que también viene a demostrar esta tendencia. En este caso, los multifamily de estas comunas plantean un tipo de producto que obedece a un estándar superior, comparados con la oferta disponible, tanto a nivel constructivo como experiencia al usuario, incluyendo servicio y amenities que se parecen más a un apart hotel que a un arriendo convencional’, comenta.

UBICACIÓN ESTRATÉGICA

Y no hay grandes diferencias con este tipo de alternativas ubicadas en otras comunas de la Región Metropolitana, como Santiago, Ñuñoa o Estación Central, siempre que el multifamily esté ubicado en un eje o subcentro urbano de alto dinamismo; un centro neurálgico, con una muy buena conectividad, y con equipamiento complementario tanto a pequeña como gran escala, lo que permite que haya una alta demanda por parte de los arrendatarios.

‘Esto se debe a que la demanda de multifamily tiene directa relación con su ubicación estratégica. Es para gente que quiere vivir cerca de todo, en zonas de usos mixtos. Entonces, en todas estas comunas nombradas existen estos atributos. En tanto, particularmente, el usuario final de un multifamily en barrios del sector nororiente de Santiago, en este caso el arrendatario, tiene un perfil muy similar a un comprador usuario final, es decir, por su mejor condición económica, están dispuestos a pagar más por departamentos en edificios que tengan mejor calidad, diseño, arquitectura, distribución, terminaciones, servicios y espacios comunes de excelencia’, sostiene la gerenta general de Inmobiliaria Exxacon.

En tanto, Joaquín Brahm, dice que las condes cuenta con el precio promedio más alto por comuna en el mercado, presentando valores de 0,51 UF/m2. ‘Dicho valor se ubica por encima del precio promedio del mercado de la ciudad de Santiago de 0,31 UF/m2. El precio de las condes obedece a costos de construcción más altos y mayor incidencia del valor del suelo, sumado a una baja oferta de este tipo de edificios. En el otro extremo, se encuentra Estación Central, comuna que cuenta con un precio promedio más bajo en comparación con las condes, con 0,26 UF/m2. En términos de stock de unidades de departamentos, Estación Central supera ampliamente a la comuna de las condes con 3.057 departamentos tipo multifamily’, asegura.

CONSOLIDACIÓN

El multifamily se está consolidando y sofisticando desde el punto de vista del que arrienda, que cada vez quiere y exige más prestaciones y atributos.

Nicole Solé señala que hoy se está entendiendo que se debe priorizar la calidad de vida de las personas. ‘La experiencia de vivir en un espacio u otro, es lo que va a definir la preferencia; y los fondos, los operadores de multifamiliy y nosotros como inmobiliarias, somos agentes fundamentales para que eso suceda. ‘Los arrendatarios de multifamily hoy, y cada vez más, están dispuestos a pagar por el servicio, la comodidad, la estética, la ubicación y las prestaciones, entre otros, con espacios comunes que son para vivirlos intensamente’, dice.

Añade que las condes es aún una zona nueva para el desarrollo de multifamily, pero que ya hay proyectos destacados como Switch, en Américo Vespucio, o Núcleo Los Trapenses.

‘El desarrollo de multifamilys en el sector oriente va con una rapidez y agilidad impresionante. Estimo que de aquí a los próximos cinco años, principalmente en el eje Alameda-Providencia-Apoquindo-las condes, vamos a tener una oferta muy completa vinculada a multifamily. Por otro lado, Exxacon tiene varios otros proyectos en carpeta, tres de ellos en este eje Apoquindo-las condes, pero no para la venta a terceros (fondos/operadores) sino para asociarnos en el desarrollo, ejecución y operación de estos proyectos que podamos complementar con nuestro modelo principal, que es la venta retail’, indica.

En este camino, Greystar y Exxacon mantienen una alianza con el fin de ofrecer una propuesta interesante en este mercado. ‘Nuestra propuesta diferenciadora es entender que el arrendatario de hoy está a la espera de una experiencia de vida superior’, comenta.

Particularmente, disponen del proyecto Clan, catalogado como el Multifamily 2.0. ‘Es un edificio excepcional, donde sus habitantes podrán disfrutar de una experiencia única, mucho más hotelera y vivencial, más interactiva con su comunidad. Se enfoca en entregar un servicio de excelencia en un lugar diseñado y habilitado para ello, en espacios donde no solo se duerme, sino que sociabilizas, te diviertes, descansas, haces ejercicios y tienes una oferta ilimitada de experiencias y actividades que te ofrece el operador’, sostiene Nicole Solé.

Concluye que Greystar y Exxacon tienen planificado seguir trabajando en conjunto, ‘y ojalá en un futuro no muy lejano asociarnos. Armar una alianza para desarrollar proyectos nuevos, distintos, con ubicaciones, diseños y contenidos más novedosos. Lo más interesante es que estamos evaluando ubicaciones destinadas a familias en suburbios, muy propio de los multifamilys que Greystar desarrolla en Europa y Estados Unidos’, finaliza.

Cómo refugiarse en la UF en medio de nuevas sorpresas inflacionarias

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El IPC de enero estaría llevando a reajustar los portafolios para volver a privilegiar la unidad de fomento con fuerza. Y, a pesar de que esta estrategia tendría los días contados, los analistas aún ven oportunidades.
Entre los analistas se espera que la primera baja de tasas que adopte el Banco Central sea entre mayo y julio de este año, en vez de abril, como se había previsto.
El IPC del miércoles pasado está llevando a ajustar las proyecciones inflacionarias para 2023. Es que el mercado se llevó una sorpresa desagradable: el índice de enero mostró una variación de 0,8% mes contra mes, superior a las estimaciones de 0,5%. Un dato que ha llevado a cambios en la composición de los portafolios de renta fija.
“El mercado podría volver a posicionarse en UF a la espera de nuevas sorpresas inflacionarias”, advierte Samuel Carrasco, economista sénior de Credicorp Capital.
“Con la noticia del IPC los portafolios se han ido cargando hacia más bonos en UF y menos en pesos, es decir la UF se ha hecho más atractiva”, agrega Arturo Frei, gerente general de Renta4.
“Este dato sigue demostrando que la inflación puede ser difícil de tratar y, por lo tanto, conviene aún mantenerse en activos expuestos a la UF”, concuerda Fernando Montalva, estratega jefe de Acciona Capital.
El IPC evidenció una inflación volátil y persistente, y termina presionando al Banco Central para mantener su política monetaria restrictiva por más tiempo. De hecho, en el mercado esperan que sea entre mayo y julio, en vez de abril, la primera baja de tasas. Esto estaría alargando la preferencia por la UF este año, el instrumento estrella de 2022. La duda que queda es, ¿cómo conviene refugiarse en la UF?
En el mercado varios creen que tras el IPC el posicionamiento de un portafolio debería estar en 60 o 70% en UF versus nominal (similar a la composición de los bonos). Los mecanismos, sin embargo, serían variados. “Si el horizonte de inversión en renta fija es largo, lo recomendable es hacerlo a través de fondos”, sugiere Gonzalo Reyes, socio de Abaqus.
En estas opciones, la industria se ha encargado de renovar la oferta de instrumentos. En los últimos 6 meses se abrieron 10 fondos mutuos “estructurados UF”, es decir, vehículos de renta fija local con alta exposición a emisiones en UF y que persiguen retornos estimados establecidos de antemano.
Sin embargo, no todos se inclinan por estos vehículos estructurados. “Por un tema de costo prefiero entrar a un fondo clásico de renta fija local con alta exposición a UF, dado que es un producto muy profundo en la industria”, afirma Montalva. “Es vital buscar costos bajos”.
Concuerda Frei, de Renta4. “No recomendamos fondos estructurados”, dice. Cree que es “más barato ir directamente al instrumento en vez de pasar por la remuneración de un fondo”. “Las alternativas seguirán estando en los depósitos a plazo o en los bonos en UF”, indica.
Reyes también encuentra atractivo en estos mecanismos directos. “Para plazos más cortos, es suficiente lo que dan los depósitos a plazo hoy”, explica. Estos instrumentos estarían rentando actualmente cerca de 10% a doce meses.
La preferencia por la UF, sin embargo, podría tener los días contados. “El atractivo durará hasta que el Banco Central dé los primeros indicios de baja de tasa, lo que hará caer con fuerza las curvas de tasa”, prevé Montalva. “Principalmente porque el activo se volverá muy caro”.
“Desde el segundo trimestre, la apreciación del peso chileno, la caída en los precios de los combustibles y el alto nivel de inventarios podrían acentuar la caída en el precio de los bienes y generar mayor atractivo en papeles nominales a la espera del inicio de recortes de tasa”, agrega Carrasco, de Credicorp Capital.
El problema es que, por la composición del mercado, no es muy factible dejar del todo a la UF. “La mayoría de las emisiones son en esta moneda en la parte media y larga de la curva, por lo que existe mayor liquidez que en pesos”, explica Montalva.
“Parte importante de la renta fija chilena está indexada a la UF”, agrega Guillermo Kautz, gerente de Renta Fija de MBI AGF. “Este tipo de instrumento va a seguir siendo atractivo, lo que cambiaría es la sobreponderación que han tenido en el último periodo”, anticipa.

Territoria apuesta por la zona cero: invertirá US$ 130 millones en nuevo proyecto inmobiliario

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LA COMPAÑÍA LLEGÓ A UN ACUERDO CON ENEL PARA ADQUIRIR EL ‘CÓNICO EDIFICIO UBICADO EN SANTA ROSA 76. A INICIOS DE 2024 COMENZARÍAN LAS OBRAS PARA LEVANTAR UN COMPLEJO COMERCIAL, RESIDENCIAL Y DE OFICINAS. «EXISTE UN COMPROMISO PÚBLICO DE REVITALIZAR EL CENTRO DE LA CIUDAD», DICE IGNACIO SALAZAR, SOCIO Y GERENTE GENERAL DE LA FIRMA.
A partir del estallido social diversas empresas han dejado la comuna de Santiago para mudarse al sector oriente: Falabella se trasladó a Nueva las condes, BICE se cambió a Apoquindo, Transbank anunció su arribo a Isidora Goyenechea, y Banco Santander anunció una inversión de US$ 335 millones para construir su nuevo edificio en Américo Vespucio Norte con Av. Presidente Riesco.

Pero Territoria está nadando a contracorriente. La gestora inmobiliaria chilena -detrás del proyecto Mercado Urbano Tobalaba (MUT) en las condes- se está preparando para ejecutar un nuevo desarrollo de oficinas en Santa Rosa 76, a pasos del Metro Santa Lucía y en la denominada ‘zona cero’. Es de las pocas inmobiliarias que está llevando a cabo un plan de estas características en el centro de Santiago y con ese nivel de inversión: en total desembolsarán más de US$ 130 millones.

Específicamente, este nuevo desarrollo estará ubicado en el edificio de Enel, uno de los íconos del comienzo del estallido social: en la noche del 18 de octubre de 2019 este inmueble fue envuelto en llamas en medio de las protestas ciudadanas.

En concreto, Territoria, ligada al abogado Ignacio Salazar y al arquitecto Francisco Rencoret, adquirió este edificio -de 17 pisos- como parte del acuerdo para recibir a Enel en el MUT, uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos en la capital: cuenta con cuatro torres que albergarán a más de 4 mil oficinistas. Además, tendrá 37 mil metros cuadrados de comercio y 21.000 de áreas verdes. Otras compañías que ya han anunciado su arribo a este complejo son Albemarle, Buk y Schneider Electric.

El nuevo proyecto en Santiago Centro todavía está en una etapa temprana: no tiene renders, nombre, ni una oficina de arquitectos o constructora elegida. No obstante, ya tienen listos los principales aspectos en papel.

Oficinas, residencial y comercial

La primera decisión de Territoria fue mantener el edificio de Enel, construido en 1968 por Jorge Aguirre, Premio Nacional de Arquitectura en 1985. El objetivo de la compañía será destinar las oficinas para usuarios del sector público y emprendedores. Según información preliminar, se efectuará una remodelación de ciertos espacios.

Aparte de esto, comenta Ignacio Salazar, socio y gerente general de Territoria, levantarán ‘edificios de vivienda y un centro comercial que contendrá un mercado de comidas y productos, tiendas principalmente orientadas a emprendedores e industrias creativas, y comercio y servicios que abastezcan este barrio del centro, al sur de la Alameda, que cuenta con poca oferta de este tipo’.

Todo esto lo harán en un paño de 9.500 metros cuadrados que vendrá con el edificio.

‘El proyecto está orientado a personas que les gusta vivir en el centro de Santiago o que trabajan ahí, que quieren mejorar su calidad de vida viviendo en un lugar con más espacios verdes y con una excelente conexión al resto de la ciudad’.

Y agrega: ‘Este proyecto contempla desarrollar grandes espacios verdes verticales de acceso público, así como el mejoramiento del entorno del proyecto, de manera de lograr una potente integración con la ciudad y mejora urbana para todo el sector’.

‘Estamos estudiando tecnologías de construcción con cero huella de carbono o derechamente con huella de carbono negativa, con materiales reciclados o en madera’, explica. ‘Al igual que en nuestro proyecto MUT, el proyecto Santa Rosa contará con energía limpia, reutilización de aguas grises para el riego de jardines y un programa de basura cero’.

‘Si queremos una ciudad pujante debemos reimpulsar su centro histórico’

‘Cuando comenzamos a hablar con Enel sobre la posibilidad de trasladar sus oficinas a MUT, nos dimos cuenta de que el terreno de Santa Rosa y sus edificaciones tenían un potencial increíble que va en línea con los proyectos que Territoria desarrolla y que apuntan fundamentalmente a crear lugares vibrantes orientados principalmente al barrio’, comenta Ignacio Salazar. Desde ahí, a mediados de 2022, comenzaron las negociaciones con la compañía de origen italiano para adquirir el inmueble. La firma de los contratos se concretó en febrero de este año.

La ubicación del proyecto llama la atención, considerando que desde el comienzo del estallido social más de 700 locales comerciales han dejado el centro para migrar a otras comunas, especialmente en el sector oriente. El objetivo de la gestora chilena es revertir esa situación y volver a reactivar la comuna.

‘Creemos fuertemente en que existe un compromiso público de revitalizar un centro de la ciudad que hoy se encuentra en mal estado. Si queremos tener una ciudad pujante debemos reimpulsar su centro histórico, lo cual estamos convencidos va a empezar a suceder en poco tiempo más y queremos estar ahí cuando esto ocurra’, agrega Salazar.

Pero matiza: ‘En todo caso, no hay que olvidar que el centro de la ciudad es y seguirá siendo un lugar en que tradicionalmente está situado el Estado, un lugar muy apetecido para vivir por la rica infraestructura con que cuenta, y particularmente este es un sector con un potencial turístico tremendo, al encontrarse en medio de dos lugares emblemáticos: el barrio Lastarria y el barrio París y Londres’.