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-Complejo. Así se presentó el escenario para empresas constructoras e inmobiliarias durante 2021 y 2022, donde las consecuencias de la desaceleración económica generada tras la pandemia llevó a pedir la quiebra e iniciar proceso de renegociación de pasivos a varias compañías del rubro. Sin embargo, el mercado parece estar viendo un futuro más próspero para la industria.

Por una parte, una investigación de la Universidad de Talca, elaborada a partir de datos de la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento (Superir), detectó en noviembre pasado la quiebra de 244 empresas en el sector de la construcción durante los últimos tres semestres. En total, fueron 58 las empresas del rubro que quebraron en el primer semestre de 2021, a las que se suman 76 el segundo semestre de ese mismo año y 110 compañías quebradas durante los primeros seis meses de 2022.

Parte importante de ello se ha explicado por el mercado crediticio. Según la encuesta de créditos del Banco Central, las entidades financieras del país reportaron que la demanda por créditos hipotecarios «se mantiene debilitada», en tanto que «los estándares de aprobación de préstamos a empresas constructoras e inmobiliarias moderan su tendencia de restricciones en el cuarto trimestre del año.

Otro de los factores que ha incidido en las quiebras y reorganizaciones es el alza de los costos. Por ello es que el Ministerio de Obras Públicas puso en marcha un plan para reajustar los contratos de las compañías a los nuevos precios, opción a la que se han acogido más de 400 empresas.

ACCIONES AL ALZA

En este contexto, donde las acciones de algunas compañías del rubro repuntaron En febrero, según datos de la Bolsa de Santiago, tres constructoras aparecieron en el ranking de las acciones más rentables del mercado: Manquehue que subió 18,76%, Salfacorp 15,71% y Paz 14,82%.

Guillermo Araya, gerente de estudios de Renta4, señala que «hay que tener en cuenta que Manquehue y Paz son 100% inmobiliarias, mientras que Salfacorp es principalmente una empresa Ingeniería & Construcción. Dicho lo anterior, es probable que el mercado esté viendo un escenario de mayor estabilidad que hace que hace un tiempo, lo que debería hacer que las tasas tiendan a la baja. Asimismo, el proyecto de ley relacionado al que el Estado garantice el 10% del pie para comprar una propiedad, también permite que quienes no tienen ahorrado el 20% para dar el pie en la compra y sólo tengan el 10% puedan acceder, lo que sí representa un estímulo para el sector, pero principalmente para el inmobiliario».

Por su parte. Luis Flores, gerente general de STF Capital, comenta que «tras un 2022 muy complejo para el sector, donde las acciones ligadas a la industria fueron fuertemente castigadas, y donde las ventas por ejemplo de viviendas en la RM cayeron casi 40%, explicado principalmente por el alza de tasas de interés, la inflación y las mayores restricciones crediticias por parte de los bancos que afectaron a la demanda; durante 2023-24 podría avizorarse un período de recuperación, asumiendo principalmente que las tasas tenderán a ajustarse, y donde quizás veríamos una desaceleración económica menos fuerte que la que asumía el consenso unos meses atrás, pensando en reactivar las ventas particularmente de inversionistas».

Pero estas no son las únicas acciones del sector que han brillado. En lo que va de 2023, el papel de Besalco se empina 24,2%, mientras que Echeverría Izquierdo sube 31,7%. Para el mismo periodo, Paz sube 16,62%, Salfacorp 33,05% y Manquehue un 22.07%. En todos estos casos, el retorno está por sobre el 3,54% que reporta el IGPA en el período. Sólo Moller y Pérez-Cotapos pierde, al anotar una baja de 10,48%.

El último estudio de Solicitudes de Preaprobaciones de Créditos Hipotecarios (PAC), desarrollado por EnlaceBiobio, mostró una disminución de un 31% en las solicitudes anuales durante el 2022, debido a diversos factores inflacionarios que incidieron en la industria inmobiliaria. No obstante, pese a la baja, en el cuarto trimestre del año pasado se evidenció un leve aumento en las solicitudes de preaprobaciones de dichos créditos en un 17% al hacer la comparación con el mismo periodo del 2021.

Al revisar por estado, las solicitudes no preaprobadas tuvieron un leve aumento en el cuarto trimestre (52,2%) respecto al trimestre anterior, que fue de un 49,7%. En tanto, las solicitudes preaprobadas disminuyeron un 19,6% en el último trimestre del 2022, a diferencia del 25,9% que registraron en el tercer trimestre. «La baja en la cantidad de preaprobaciones podría estar asociado a las exigentes condiciones que aún persisten al momento de evaluar la solicitud por parte de las instituciones financieras, especialmente en lo que respecta al parámetro dividendo-renta», explicó Sergio Barros, director ejecutivo de EnlaceBiobio.

El estudio precisó también que el 50,5% de las solicitudes fueron realizadas por mujeres, mientras que el 49,5% las hicieron hombres. Sobre las preferencias por tipo de vivienda, los departamentos aumentaron levemente en el último trimestre del 2022 (70,7%) versus el 69,6% registrado en el trimestre anterior.

En cuanto a las preferencias por casas, se observó una variación trimestral de un 30,4% en el tercer trimestre, disminuyendo a un 29,3% en el cuarto trimestre del 2022. «Esta variación puede estar asociada al contexto económico actual, en el que las personas están buscando opciones más económicas y de menor tamaño para adquirir una vivienda», cerró Barros.

El proceso de desaceleración de la economía y la alta inflación que ha estado impactando al país han generado un deterioro en las perspectivas de los consumidores del país. Sin embargo, en febrero hubo un pequeño repunte. Durante el segundo mes de este año, el Índice de Percepción de la Economía (Ipec), de GfK, alcanzó un nivel de 28,4 puntos, marcando un alza de 3,9 unidades respecto a 2022. Con esto, la confianza de los consumidores continúa en la zona pesimista —bajo los 50 puntos— desde mediados de 2018, aunque subiendo 8,1 puntos respecto de julio de 2022 (momento más bajo en la historia de Ipec).

‘Si bien se observan solamente dos aumentos consecutivos, la idea de que Chile vuelve a ser una economía confiable y estable circula tanto en medios como entre autoridades, por lo que puede que este naciente optimismo se sostenga en las próximas mediciones si las condiciones económicas siguen su trayectoria actual’, señalan en GfK. Durantes ese mes, las principales variaciones sociodemográficas se presentan entre hombres, el tramo etario entre 56 y más años (+5,2 pts.) y nivel socioeconómico ABC1. ‘De todas formas, todos los segmentos mostraron alzas relevantes’. Se observan aumentos leves en todos los subindicadores que conforman el Ipec, de acuerdo con el resultado general de este último. El subindicador con mayor aumento fue la expectativa económica del país a 12 meses, acorde con las noticias esperanzadoras sobre el futuro de Chile que aparecieron durante febrero de 2023′, señalan en GfK. Además, crece de manera leve la percepción de que los precios aumentan poco, mientras que la percepción de que los precios subieron mucho baja 4,5 puntos.

‘La misma tendencia se observa en la expectativa futura de inflación, mostrando señales de optimismo al respecto. Es posible que esto explique en gran parte el aumento en el Ipec de este mes’, explican en la empresa. Con todo, se revierte la caída en el porcentaje de gente que considera que es un buen momento para ahorrar, pero no hay nada que indique que este indicador pueda mantener tal alza en las siguientes mediciones, consignan desde GfK. Sebastián Medina, research manager de GfK, comenta que el Ipec de febrero registra el alza más significa durante el Gobierno actual, en relación con la confianza en la economía por parte de las personas. ‘Al parecer, los resultados económicos que han sido publicados durante las últimas semanas, que apuntan a una situación más optimista de lo que se proyectaba por los expertos, han generado una sensación de mejora entre la ciudadanía, que se refleja en un crecimiento relevante de las expectativas de estabilidad que se tienen dentro de los próximos 12 meses’, dice.

Plantea que si bien en lo cotidiano la inflación sigue siendo el principal fantasma en los hogares de Chile, la percepción de aumento en los precios de bienes y servicios ha mantenido su tendencia a la baja, y la proyección para los próximos meses también se ve mucho más optimista. ‘Esto se podría explicar por factores que están siendo tangibles para las personas en su economía personal: baja en el dólar y disminución del valor de las bencinas; además de recientes anuncios como el pago del Bono Marzo’, explica el ejecutivo.

Frente al déficit habitacional y a la difícil situación por la que atraviesa el mercado de oficinas —producto de la pandemia y el auge del teletrabajo—, se ha observado cierto interés en analizar las posibilidades de transformar edificios de oficinas a viviendas. De hecho, en algunas ciudades de Estados Unidos y capitales europeas no es algo nuevo y se ha implementado con bastante éxito.

Rosario Meneses, líder de Market Research de Cushman & Wakefield, reconoce que existen algunos inversionistas puntuales que se han planteado esta alternativa, dadas la alta vacancia y baja absorción en el mercado de oficinas. ‘Por lo mismo, han realizado evaluaciones para modificar las distribuciones, para coincidir con la arquitectura residencial y han revisado la inversión necesaria y los tiempos, pero aún no ha habido avances concretos en estas propuestas’.

‘En Santiago Centro, hemos asesorado a algunos clientes que tienen edificios pequeños u oficinas que inicialmente fueron concebidas como departamentos, en los cuales, al pertenecer a un solo dueño, es más factible realizar las transformaciones’, explica José Morillo, jefe de Intermediación Inmobiliaria de Contempora Servicios Inmobiliarios, quien agrega que es una oportunidad para las autoridades gubernamentales fomentar y dar facilidades para este tipo de proyectos.

Prácticamente, todos los posibles proyectos de ser transformados se encuentran en Santiago Centro. Algunos nacieron concebidos como edificios habitacionales, el terreno que ocupan no permite construir más metros a lo existente (demoler y construir), o bien es muy difícil que se vuelvan a ocupar como oficinas debido al éxodo de las empresas hacia el sector oriente. Además, esta zona posee potencial de demanda residencial, excelente conectividad, equipamiento comercial atractivo, etc.

Una de las principales dificultades de transformar oficinas a viviendas es que son proyectos complejos y no necesariamente más rentables que otras alternativas de desarrollo. Morillo destaca que se debe cumplir con normas urbanísticas que pueden ser muy diferentes si un edificio fue diseño para uso de oficinas desde su concepción. ‘Además de los cambios estructurales que debe cumplir el proyecto, como instalaciones sanitarias, de seguridad, ventilación, etc.’.

Adicionalmente —precisa—, se debe considerar adaptar los espacios comunes y reglamentos de copropiedad para garantizar el correcto funcionamiento y convivencia de los futuros arrendatarios o propietarios. ‘La transformación de los edificios debe resultar en un producto de calidad que compita con la oferta de departamentos existente y genere un retorno atractivo para el inversionista’.

Al respecto, Meneses señala que en el caso de Santiago no es una solución masiva ni aplicable para la mayoría de los edificios. ‘El mercado de oficinas en Santiago Centro, por ejemplo, si bien ha sido golpeado durante los últimos años, también se encuentra muy atomizado y no todos los edificios de oficinas vacíos califican para ser transformados en vivienda’.

Inaugurando la temporada de memorias corporativas y en la antesala de la junta de accionistas, el presidente de Banco de Chile, Pablo Granifo, abordó el escenario económico y político del país.

A su juicio, en 2022 ‘el entorno de negocios estuvo marcado por un inusual grado de volatilidad e incertidumbre local, dejando atrás la estabilidad de la cual solíamos ser un referente internacional’.

Agregó que Chile pasó de ser una de las economías más dinámicas del mundo en 2021, tras crecer 11,7%, a ser probablemente el único país que tendrá una recesión este año en la región.

Asimismo, dijo que en 2022 ‘vimos cómo durante varios meses el peso chileno fue la moneda de peor desempeño a nivel global, lo cual contribuyó a que la inflación alcanzara el mayor registro anual desde 1991, siendo superada solo por Argentina y Venezuela’.

Sostuvo que, más allá de los cambios en la economía global, los factores locales fueron determinantes en la ampliación de desequilibrios, ‘cuyos efectos recién los estamos comenzando a sentir’.

Retiros de AFP

En la carta, Granifo criticó duramente los retiros previsionales aprobados en la pandemia, los que significaron la liquidación de más de US$ 50 mil millones, ‘los cuales, junto con exacerbar el nivel de gasto e inflación del país, redujeron el ahorro con un daño inconmensurable al mercado de capitales local’.

Agregó que esto ‘generó una pérdida muy fuerte en la profundidad del mercado de largo plazo, terminando por elevar los costos de endeudamiento y reduciendo los plazos de diversos créditos, particularmente sobre los créditos hipotecarios, lo cual finalmente se tradujo en menores posibilidades de las personas para adquirir una vivienda’.

Para Granifo, la estabilidad económica cuesta décadas en construirse, pero ‘puede ser mermada por políticas cortoplacistas y carentes de bases técnicas’.

Por ello, planteó que ante el exceso de gasto en que se incurrió, es necesario un ajuste para retomar los equilibrios y la estabilidad macroeconómica. ‘Este proceso conlleva, necesariamente, un menor nivel de demanda y una recesión al menos hasta mediados del presente año, con un crecimiento que se mantendría en niveles bajos por los siguientes períodos’, indicó.

Al respecto, escribió que ‘un bajo dinamismo conlleva a una serie de efectos negativos en empleo, distribución de ingresos, nivel de pobreza y recaudación fiscal’.

En base a esto, destacó que ‘es de vital importancia que se realicen todos los esfuerzos para fortalecer las fuentes de crecimiento sustentables, principalmente las relacionadas con la inversión’.

‘El Banco Central de Chile’. Así tituló el ministro de Hacienda, Mario Marcel, una carta enviada al semanario británico The Economist, en la que aclaró la posición de La Moneda en torno a la independencia del emisor local.

Esto, luego de que el reciente artículo de dicho medio ‘Lecciones desde la tierra de la alta inflación’ mencionara a Chile en conjunto con naciones cuyos gobiernos de izquierda han criticado decisiones de política monetaria de sus emisores, socavando potencialmente su independencia. Y si bien las alusiones a Chile fueron diferentes de las de países como Brasil o México, Marcel criticó que ‘generalizar sobre cuestiones económicas o políticas en América Latina es siempre desafiante dado que esta es una región particularmente heterogénea. Sin embargo, ‘Lecciones desde la tierra de la alta inflación’ intentó justamente aquello al afirmar que los gobiernos de la región están cuestionando la independencia de los bancos centrales.

Quisiera señalar que el gobierno chileno valora plenamente la independencia del Banco Central de Chile, que data de 33 años’, dijo. ‘Ni nuestro Presidente, Gabriel Boric, ni ninguna otra autoridad gubernamental ha criticado las decisiones de política monetaria’, añadió Marcel. ‘La actual administración ha colaborado con el Banco Central de Chile en la lucha contra la inflación articulando una de las consolidaciones fiscales más estrictas del mundo’. La carta fue publicada en la última edición de The Economist. ‘En mi opinión, apoyar a los bancos centrales independientes no es nada ajeno a la política progresista, dado que la inflación es una fuente importante de desigualdad económica’, concluyó Marcel.

La publicación

En su artículo, The Economist dijo que en la región ‘algunos líderes parecen pensar que la independencia de los bancos centrales es ahora un problema. Temen que tasas altas frenen el crecimiento y perjudiquen a los prestatarios’.

Y agregó que una ‘forma de erosionar la independencia es mediante cambios constitucionales. Gabriel Boric, el presidente izquierdista de Chile, de 37 años, ha respetado la independencia del banco central. Pero una convención constitucional que apoyó intentó ampliar las competencias del banco central y debilitar potencialmente su autonomía’, escribió el semanario y concluyó que en la región ‘de momento los daños siguen siendo limitados’.

La Corte Suprema acogió un recurso de casación presentado por la Inmobiliaria Fundamenta y con esto puso fin a la polémica que surgió con la construcción de un megaproyecto inmobiliario en Plaza Egaña, en la comuna capitalina de Ñuñoa. Este recurso buscaba anular una impugnación a la resolución favorable que el Servicio de Evaluación Ambiental realizó a la obra.

«Se acoge el recurso de casación en la forma deducido por Plaza Ega Sp, ambos deducidos en contra de la sentencia del veinticinco de noviembre de dos mil veintiuno del Segundo Tribunal Ambiental», señala el fallo de la Segunda Sala de la Suprema, integrada por los ministros Ángela Vivanco, Mario Carroza, Diego Simpertigue, Dobra Lusic y Mario Gómez, quien fue el único que votó en contra.

La Municipalidad y grupos de vecinos del sector buscaban impugnar la construcción el proyecto inmobiliario, que incluye varias torres de edificios.

De esta forma, con esta sentencia las obras de construcción del proyecto se retoman inmediatamente.

Municipalidad

La Alcaldesa de Nuñoa, Emilia Ríos, lamentó la decisión tomada por el poder judicial. «Lamentamos profundamente el fallo de la Corte Suprema con respecto al megaproyecto inmobiliario de la inmobiliaria Fundamenta, porque tenemos la convicción de que este tipo de proyectos no resguarda la calidad de vida de vecinos y vecinas y son un detrimento para el sector y la comuna en su conjunto», señaló la autoridad comunal.

«Una lección que nos deja este caso es que necesitamos con urgencia una institucionalidad ambiental que ponga en el centro a la calidad de las personas y que pueda ser compatibilizado con un crecimiento sostenible en el tiempo. Desde la Municipalidad de Ñuñoa, tal como lo hemos hecho, vamos a ocupar todas las herramientas que están a nuestro alcance, para defender a vecinas y vecinos», concluyó la alcaldesa Emilia Ríos.

El proyecto contempla la construcción de cuatro edificios y un sector de comercio en una superficie de 15.180 metros cuadrados en la esquina de Irarrázabal y Américo Vespucio, donde alguna vez estuvo situado el recordado gimnasio Manuel Plaza.

La obra contempla 1.752 departamentos, 2.133 estacionamientos para vehículos livianos y 8 de camiones, así como 1.072 bicicleteros. Toda la construcción implica un inversión cercana a los 300 millones de dólares.

Nuevamente, los servicios y la minería impulsaron la actividad económica, llevando a un crecimiento del Imacec interanual de 0,4% en enero, por sobre las estimaciones del mercado, que apuntaban a una contracción. Analistas coinciden en resaltar la resiliencia de la economía al adaptarse al proceso de ajuste, aunque alertan sobre un posible impacto en mayor inflación que llevaría al Banco Central a mantener la tasa de interés de política monetaria (TPM) en un 11,25% por un tiempo más prolongado. Las cifras publicadas por el Banco Central dan cuenta de un crecimiento de los servicios de 1,6% —especialmente los servicios personales más que los empresariales—, aportando 0,8 puntos porcentuales al índice general. La minería aumentó 4% y contribuyó con 0,5 pp. El resto de bienes presentó un aumento de 0,8% aportando 0,1 pp y la industria manufacturera creció 0,4%, con efecto neutro.

La caída del 3,2% en el comercio restó 0,3 pp al Imacec. Una rápida ejecución del gasto fiscal con la aceleración de la inversión pública desde la última parte del año pasado y en estos primeros meses, junto a un mercado laboral donde gran parte del empleo asalariado que se ha creado está asociado a inversión y gasto público, son parte de los elementos que explican la resiliencia de la actividad, sostiene Jorge Selaive, economista jefe de Scotiabank Chile. Lo anterior, además de una mejora del ambiente político y el resultado del plebiscito que ha acompañado cierta resiliencia del consumo, también ha renovado el apetito por activos chilenos, destaca. Con una moderación en la caída de la actividad del comercio, para el ministro de Hacienda, Mario Marcel, las cifras positivas que están casi en todos sectores, respecto de las proyecciones previas, tienden a ratificar que el ajuste que ha tenido la economía en los últimos meses, y entrando en el primer trimestre de 2023, ha sido más suave de lo que se esperaba. Aunque destacó la resiliencia de la economía chilena y su capacidad de ajuste mayor que lo esperado, advirtió que el proceso no ha terminado, por lo que instó a mirar con cautela las cifras mensuales. ‘En este trimestre todavía podemos tener datos negativos (de Imacec) en febrero por el efecto de los incendios forestales’.

Con todo, destacó que ‘la cuenta de ahorro que vamos generando, con cifras que sistemáticamente han estado por encima de lo esperado, nos va a ayudar en los próximos meses a completar este proceso de ajuste e iniciar una recuperación sostenida hacia el futuro’. Una economía más resiliente plantea una mayor dificultad para las decisiones de política monetaria del BC, señala Marco Correa, economista jefe de BICE Inversiones. Por ahora, estima que las autoridades mantendrán la TPM en niveles de 11,25% hasta junio. Aunque el Imacec de enero presenta la primera variación positiva desde agosto del año pasado, Correa anticipa variaciones cercanas a cero o negativas en los próximos Imacec, hasta mediados de año. A juicio de Sergio Lehmann, economista jefe del BCI, la mejor capacidad de adaptarse a condiciones menos favorables que muestra la economía no quita la necesidad de ajustarse a niveles que sean sostenibles con su capacidad. La inflación irá descendiendo de manera más lenta y probablemente retrasará el inicio de baja de tasas que el BC tiene prevista. ‘Frente a una mayor persistencia inflacionaria, lo más probable es que la rebaja de tasas comience en julio’, anticipa.

Pablo Cruz, economista jefe de BTG Pactual, coincide en que tener un crecimiento menos malo de lo esperado significa que las presiones inflacionarias aflojarán de manera más suave, por lo que ve mayor probabilidad de que el inicio de baja de tasas se postergue para el tercer trimestre. Sobre la apreciación del peso impulsada por el mayor precio del cobre y su impacto en una menor inflación solo visualiza ese efecto en el corto plazo, porque, por otro lado, mayor actividad en el mediano plazo hace que se desacelere más lento la demanda agregada y eso genera inflación. En cambio, Selaive prevé una presión desinflacionaria, porque la fortaleza del peso afectará con rezago a la mitad de la canasta del IPC que está ligada al tipo de cambio y avista un primer síntoma en el IPC de febrero.

Tras dejar atrás su criticada política covid-cero, China está, finalmente, retomando protagonismo global y el peso chileno lo está sintiendo.

Luego de que el sector manufacturero de dicho país registrara en febrero su mayor avance en más de una década (a 52,6 puntos, según un índice oficial) y la actividad de los servicios se elevara decididamente (a 56,3 puntos), el peso registró la tercera mayor alza del planeta este miércoles. El dólar en Chile se desplomó $16,5, a $811,5, su mayor descenso desde el 22 de noviembre pasado. Las cifras mejores de lo esperado en el gigante asiático elevaron en 2,5% al cobre en Londres, hasta los US$ 4,11 la libra, lo que en conjunto con un Imacec local notoriamente mejor de lo previsto para enero, apoyó al peso chileno.

Lo ocurrido en el gigante asiático cambia el escenario cambiario global y local. ‘Los datos chinos nos hacen pensar que su economía puede apoyar más al mundo que la estadounidense, arrastrando a la actividad europea a una mejoría y con ello debilitando nuevamente al dólar’, dice Arturo Curtze, analista séior de Alfredo Cruz y Cía. Cree que, de confirmarse el renovado protagonismo económico chino, el dólar puede caer incluso hasta los $725 en los próximos 4 a 6 meses.

‘No obstante, no digo que la caída sea inminente: puede que el dólar local forme un canal lateral entre $810 y $835 antes que tome una tendencia definitiva’, afirma. Eduardo Orpis, estratega en Gemines Consultores, cree que la fortaleza económica de EE.UU. evitará que el dólar pierda los $800 en el corto plazo. ‘El tema más importante de ayer fueron los datos en China, pero me siguen preocupando los rendimientos de EE.UU.’, agrega. ‘La tasa de gobierno a 10 años ha vuelto a rozar el 4%, eso es preocupante y en algún minuto le pasaría la cuenta a las monedas emergentes’, señala.