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Un nuevo proyecto inmobiliario se alista en la comuna de La Florida, en Santiago.

Se trata de un edificio de 20 pisos con una placa comercial, a cargo de una firma ligada a la inmobiliaria Bricsa. La inversión se estima en US$ 40 millones.

La obra se emplazará en un terreno de 3.800 metros cuadrados ubicado en la calle Barcelona esquina Av. Vicuña Mackenna, y considera 370 departamentos.

‘El objetivo del proyecto es proponer una solución habitacional distinta con el fin de aportar a la demanda existente, complementando además el auge de desarrollo inmobiliario del sector’, dijo la Inmobiliaria Barcelona SPA en una Declaración de Impacto Ambiental.

Entre los compromisos ambientales voluntarios mencionados por la inmobiliaria figura la instalación de dos conexiones a cargadores para vehículos, bicicletas y scooters eléctricos.

En marzo la empresa de inversiones en activos inmobiliarios, Avenida, junto con la AGF Toesca, completó el levantamiento de capital para su nuevo fondo enfocado en invertir en activos net lease, es decir, locales comerciales y distribución de última milla.

El fondo -llamado Toesca Avenida Net Lease Chile II Fondo de Inversión- es el cuarto cerrado por Avenida (firma fundada por Juan Manuel Benavides y Sebastián Valenzuela), que ya administra dos en Chile y dos en Estados Unidos.

Se trata de un fondo público con capital comprometido por más de US$ 35 millones y con un mandato de inversión de otros US$ 115 millones para los próximos cuatro años. Dentro de sus aportantes se encuentran actores institucionales.

La idea de este instrumento es la inversión directa o indirecta en sociedades chilenas cuyo objeto sea ser propietarias, adquirir y arrendar bienes raíces comerciales e industriales en el país. Pueden ser locales de comida rápida, farmacias, estaciones de servicio o de salud.

Detrás de este fondo está la alianza entre Avenida con la AGF Toesca, que se formalizó en abril de 2022. En mayo del año pasado anunciaron un fondo inmobiliario en Estados Unidos por US$ 45 millones, también enfocado en activos net lease.

‘En Estados Unidos hemos seguido creciendo en la clase de activo, en que hemos comenzado el periodo de inversión de nuestro segundo fondo allá, aprovechando un contexto de oportunidad y con acceso a transacciones off-market, posicionándonos como un capital partner relevante de varias compañías mid-market’, dice Sebastián Valenzuela.

Cambia la proyección para la actividad desde de -1,75%-0,75%, a un rango entre -0,5%/ y 0,5% este año, pero reduce a entre 1% y 2% el crecimiento para 2024.
‘La economía no ha logrado reducir los impactos del exceso de gasto que acumuló entre 2020 y 2021’, dijo la presidenta del Banco Central, Rosanna Costa, al presentar el Informe de Política Monetaria (IPoM) de marzo, en el cual detalla los fundamentos que están detrás de la decisión adoptada el martes al mantener la tasa de interés de política monetaria (TPM) en un 11,25%, por un tiempo más prolongado.

La inflación está tardando en bajar, especialmente la inflación subyacente (sin alimentos y energía) y el factor más importante sigue siendo el exceso de gasto. ‘La revisión de las cuentas nacionales muestra que el nivel de consumo en los últimos tres años fue mucho mayor de lo que pensábamos; casi US$ 4.300 millones más. Pero además, la velocidad de ajuste de la economía ha sido más lenta que la prevista’, indicó. El escenario central del informe, proyecta que la inflación seguirá reduciéndose en los trimestres venideros y convergerá a la meta de 3% en la última parte de 2024.

En 2023 cerrará con una inflación anual de 4,6% anual, versus 3,6% que fue la proyección en diciembre. Asimismo, corrigió al alza la proyección del PIB para este año, desde -1,75%/-0,75% en el informe previo, a un rango entre -0,5% y 0,5%, lo que obedece a la menor velocidad de ajuste del consumo a fines de 2022 y a sorpresas al alza a inicios de este año. Esto lleva a una distribución del ajuste distinta en el tiempo, de modo que en 2024 estima que el crecimiento del PIB será entre 1% y 2% en lugar del rango de 2% a 3% que consideraba antes. Es así como en el escenario central, la actividad acumulará un crecimiento del orden de 1,5% entre 2023 y 2024, similar a lo previsto en el IPoM de diciembre. Costa presentó el informe ante la Comisión de Hacienda del Senado, presidida por Ricardo Lagos Weber, tras lo cual respondió una serie de consultas de los parlamentarios. Posteriormente, ofreció una conferencia de prensa.

Aunque la inflación total ha descendido, dijo que sigue siendo elevada particularmente el componente subyacente, que se ubica en torno a un 11% anual desde hace un tiempo, con sorpresas al alza en los últimos meses. Precisó que esto dice relación con bienes (equipamiento de vivienda, vestuario y calzado) así como servicios (más allá de los ítems indexados como los arriendos, también los de recreación y restaurantes). Considerando la permanencia de la TPM en un 11,25%, dijo que la inflación seguirá bajando. ‘Vamos a tener probablemente inflaciones de un dígito en los meses de abril/mayo’. Sin embargo, ‘quiero ser enfática en señalar que eso no significa que el problema inflacionario se haya resuelto, ni menos que la convergencia inflacionaria esté asegurada’. Agregó que una inflación de 9% es tres veces la meta. Por ello, insistió en que se necesita que la inflación converja a 3% y que baje no solo por factores volátiles.

Reacciones al IPoM

Desde el Gobierno, el ministro de Hacienda, Mario Marcel, destacó que en materia de crecimiento ‘hubo una modificación significativa (…). Eso contribuye a fortalecer la idea de que vamos a tener un año bastante más estable en materia de actividad’. Tras la publicación del nuevo corredor de referencia para la TPM, en el mercado comenzaron a estimar cuándo podría producirse el primer recorte de tasas.

Banco Santander apuntó a septiembre y el BCI a junio como el escenario más probable. Si será antes de septiembre o después, todas las posibilidades están incorporadas dentro del corredor, comentó Costa. ‘La señal que dio el Consejo es que la elección precisa del momento va a pasar por la ponderación en cada minuto respecto de si estamos viendo la consolidación de la convergencia’, enfatizó. Explicó que el techo del corredor sigue considerando un ajuste más lento del consumo que el contemplado en el escenario central y requiere que la TPM se mantenga en 11,25%.

En la parte baja, el consumo podría ajustarse más rápido o bien el escenario externo deteriorarse más de lo que está considerado, en cuyo caso la tasa se movería a la baja. Santander estima que según el corredor, la tasa cerraría el año en 9,5% y la lectura del BCI es que se ubicaría en torno a 8,5% en diciembre, pero son valores estimados. Hay riesgos que no están considerados en el escenario central para efectos del corredor de tasa. El IPoM reconoce que el grado de incertidumbre respecto a la evolución de la situación financiera global es significativo y aunque las autoridades de los países involucrados actuaron rápidamente para contener su impacto, persiste el nerviosismo y la alta volatilidad en el mercado. Con todo, dice que el cambio del escenario externo tendrá efectos en la economía chilena, por el menor crecimiento de economías desarrolladas que son socios comerciales, que afectará la demanda externa, además de condiciones financieras más restrictivas que enfrentarán las economías emergentes. Un riesgo es que el deterioro del escenario externo sea mucho mayor.

En el plano local, no está considerado en el corredor un eventual nuevo retiro de los fondos previsionales. El informe pone acento en que una adecuada mitigación de los efectos adversos de un shock externo requiere de un mercado de capitales local profundo, lo que se vio afectado por los retiros previsionales. ‘Un factor relevante en aras de la resiliencia de la economía chilena, es que este mercado no vuelva a ser afectado’, dijo la presidenta del BC. El cambio en las proyecciones para la economía considera aún algunos trimestres en que la actividad se contraerá. Para lograr niveles de crecimiento sostenidos y con inflación estable, como país se requieren políticas que amplíen la capacidad de crecimiento, como elevar la productividad, el ahorro y la inversión e incorporar nuevas tecnologías. Materias que, dijo Costa, van más allá de lo que maneja el BC.

La iniciativa despachada por la Sala de la Cámara contempla la agilización de trámites y diversas adecuaciones legales destinadas a eliminar trabas burocráticas para el desarrollo de viviendas de interés público.

El déficit habitacional en Chile es una problemática que tanto el Ejecutivo como el Congreso Nacional buscan superar. Para ello, se ha estado tramitando una iniciativa legal, impulsada por el Gobierno, que facilita la implementación del Plan de emergencia habitacional (PEH) y obras urbanas afines a dicho objetivo.
El proyecto (boletín 15552) se despachó, en primer trámite, el 26 de enero pasado. Hoy, la Sala de la Cámara volvió a revisar el texto a la luz de los cambios del Senado, los cuales se aprobaron en su totalidad, por la unanimidad de los presentes. Con ello, la propuesta quedó en condiciones de pasar a fase de promulgación como ley.
Fundamentalmente, se identifican trabas y dificultades que se buscan subsanar por adecuaciones a diversas leyes. Entre ellas, la de Copropiedad inmobiliaria; sobre Gestión de Suelo; que reduce o elimina exenciones tributarias; y de pavimentación comunal.
Entre sus líneas, se autoriza la dictación de normas urbanísticas especiales. Con esto se permite aprobar, excepcionalmente, normas técnicas para estándares de diseño.
Otro aspecto es que se permite al Ministerio de Vivienda destinar terrenos al desarrollo de proyectos para la construcción de viviendas de interés público. Ellas irán a atender a personas, entidades y/o grupos que cumplan con los requisitos para postulación y selección, individual o colectiva, relacionados a programas como el del “Fondo solidario de elección de vivienda” y el de “Integración social y territorial”.
Otros alcances
La propuesta facilita los trámites ante la Dirección de Obras Municipales. Asimismo, permite la presentación de informes de revisores independientes de obras de edificación y de cálculo estructural.
Paralelamente, se incorpora un tratamiento especial para las donaciones de inmuebles. Aplica tanto para los Servicios de Vivienda y Urbanización como para las organizaciones de trabajadores.
Se crea una nueva categoría en materia de subdivisión y urbanización de suelo, relacionada a urbanizaciones voluntarias. También se efectúan ajustes respecto de los planes reguladores intercomunales o metropolitanos para que puedan establecer condiciones adicionales de urbanización o equipamiento.
Copropiedad y franquicias
En copropiedad, se cambia el concepto de viviendas sociales por el de condominios de viviendas de interés público. Junto con ello, se establecen nuevas condiciones para la implementación de estacionamientos mínimos para estos proyectos. En este punto, el Senado hizo algunas precisiones de carácter formal.
Por otra parte, en este ámbito, el proyecto extiende el plazo de aplicación del beneficio de crédito especial IVA para empresas constructoras. La nueva fecha tope será el 1 de enero de 2027.
Adicionalmente, se mantiene la franquicia a los proyectos que hubiesen ingresado a trámite el permiso de edificación. El límite vigente era el 1 de enero de 2023 y en la Cámara se definió el 31 de diciembre del año 2022. El Senado, lo ajustó al 30 de abril de 2023.
En este marco, también se indica el monto que las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del IVA por la venta de los inmuebles. En paralelo, se especifican otros beneficios relacionados a este tema, los montos a considerar y las fechas topes para hacerlos efectivos.
La propuesta, de igual modo, extiende, al 31 de diciembre de 2025, el plazo para que los propietarios de viviendas sin recepción definitiva obtengan los permisos de edificación y recepción definitivos de estas. Aplica tanto para aquellas emplazadas en áreas urbanas como rurales, en tanto cumplan con determinados requisitos.
Respecto de esta norma, el Senado especificó en el listado de condiciones que las viviendas sean beneficiadas por subsidios
Finalmente, la iniciativa efectúa diversas adecuaciones normativas tendientes a facilitar o agilizar trámites. De igual modo, establece nuevas regulaciones sobre asentamientos irregulares.
Discusión
En el debate expusieron Francisco Pulgar (IND), Mercedes Bulnes (IND), Ricardo Cifuentes (DC), Sergio Bobadilla (UDI), Jaime Sáez (RD), Daniel Lilayu (UDI), Miguel Ángel Calisto (IND), Marta Bravo (UDI), Nelson Venegas (PS), Héctor Barría (IND), Joanna Pérez (IND), Jaime Naranjo (PS), Patricio Rosas (IND), Emilia Nuyado (PS), Marcia Raphael (RN), Felipe Camaño (IND), Natalia Romero (IND), René Alinco (IND), Felipe Donoso (UDI), Carolina Tello (PC), Fernando Bórquez (UDI), Juan Carlos Beltrán (RN), Camila Musante (IND), Marcos Ilabaca (PS), Agustín Romero (PREP), Johannes Kaiser (IND) y Gonzalo De la Carrera (IND).
Todas las opiniones apoyaron la propuesta, remarcando la necesidad de avanzar en la solución habitacional de miles de familias en Chile. Muchos recordaron que existen comités de viviendas que esperan hasta décadas por ella.
Se estimó que el proyecto de ley va en la dirección correcta para cumplir con la meta presidencial de construir en el periodo 260 mil viviendas.
Entre las observaciones se pidió mayor transparencia en la compra de terrenos y evitar la especulación. Igualmente, se llamó a no bajar los estándares en la construcción y desarrollar más fiscalización en esa línea. Asimismo, considerar la diversidad territorial y cultural de las regiones; y poner atención a los subsidios rurales entregados, pero no ejecutados a la fecha.
Ministro Montes
Por el Ejecutivo habló el ministro de la Vivienda, Carlos Montes. Precisó los cambios efectuados por el Senado y alertó que esta propuesta es requerida para la concreción de diversos desarrollos habitacionales en el país.
Aclaró que el Gobierno está preocupado por los subsidios rurales no ejecutados (20 mil de un total de 40 mil entregados). Empero, dijo que se está avanzando en la materia.
Precisó que con este proyecto se agilizarán trámites. Pero remarcó que ello no implicará una baja en los criterios técnicos. Por el contrario, habrá una mejora a través de una adecuación a las distintas realidades del país.
Por último, entre otros datos, informó que del PEH ya se han entregado 42 mil viviendas. Otras 136 mil se encuentran en ejecución; y 67 mil en estado de aprobación y financiadas.

Según un análisis de Trend Group America, los mayores cuellos de botella están identificados en la tramitación municipal.

Por: Renato Herrera Lagos

Si vamos directo al grano, según Antonia Heise, Business director Chile en Trend Group America, una de las principales insatisfacciones por parte de los clientes del sector inmobiliario se traduce en las demoras en las entregas: “Una reducción de 100 días en los plazos de aprobación haría aumentar la percepción de cumplimiento de plazos en 9 puntos porcentuales”.

Sobre los mismo, la ejecutiva advierte que “analizando los tiempos de trámites de las municipalidades en conjunto con la satisfacción de clientes inmobiliarios compradores, en diferentes comunas del Gran Santiago, mostró resultados que afectan a la percepción de la actividad inmobiliaria”.

La información pública respecto a la duración de los tiempos de trámites de las Municipalidades entregada por Colliers, Trend Group America (tga), empresa dedicada a conocer sobre la información del consumidor inmobiliario, vinculó su información de satisfacción y percepción de tiempo de entrega de viviendas, concluyendo que la demora en la tramitación municipal afecta negativamente la satisfacción del cliente inmobiliario.

Tras 12 años de análisis sobre la información de percepción y satisfacción de clientes inmobiliarios, se publicó un ranking de días de tramitación de permisos en las principales comunas del Gran Santiago. En el cruce de datos se generaron resultados gracias a un grupo de información comunal de los proyectos evaluados durante los años 2020 al 2022.

El resultado inicial obtuvo que las cinco comunas donde se observa mayor percepción de cumplimiento de plazos de entrega en Independencia, San Miguel, San Bernardo, La Cisterna y Padre Hurtado, con un porcentajes entre 75% y 51% de cumplimiento en los plazos de entrega comprometidos al momento de la venta. El promedio de este mismo grupo de comunas según la información pública de Colliers es de 442 días totales en aprobación de permisos.

Por otro lado, las cinco comunas con menor percepción de cumplimiento de plazos de entrega son Puente Alto, Lampa, Ñuñoa, Macul y Lo Barnechea, en las cuales sólo entre 35 a 25% de los clientes declaran que sus viviendas fueron entregadas en el plazo comprometido al momento de la compra. Esas comunas promedian 506 días en plazos de trámites según la información pública de Colliers.

“Hay una diferencia de dos meses en los días de trámites municipales, entre el grupo de las mejores comunas con porcentajes de cumplimiento en plazo de entrega de viviendas versus las peores cinco comunas. Esto nos motivó a ahondar mayormente el análisis, porque vimos una relación interesante aquí”, comenta Antonia Heise, Business director Chile en tga.

El resultado de esta profundización en el análisis nos muestra que el 23% de las variaciones en la percepción de plazos de entrega, se logra explicar por variaciones en los días de aprobación de permisos, siendo el tiempo de “Permisos de nueva obra” el que explica de mayor manera los plazos de entrega, por sobre los tiempos de aprobación de anteproyecto y recepción final.

Gráfico 1. Cruce de percepción de plazos de entrega de vivienda (%) versus los días totales de permisos

Sumando la satisfacción del cliente

Una de las variables que más afecta la satisfacción del cliente inmobiliario, es la relación del producto ofrecido versus el recibido. Según un estudio realizado por los profesores Natalia Yankovic y Guillermo Armelini, del ESE Business School en conjunto con tga a fines del 2019, lograron demostrar que casi la mitad de la satisfacción de los clientes se explica por esta variable.

Al incorporar la variable del producto ofrecido versus el recibido al análisis de estos grupos de comunas, las cinco mejores comunas con percepción de plazos de entrega alcanzan un 50% neto en este indicador. En cambio, para las comunas con menor percepción de plazos de entrega, el indicador de la relación del producto ofrecido versus el recibido alcanza un 38%. En otras palabras, este grupo que tienen 64 días de diferencia promedio en la entrega de las viviendas tienen 12 puntos menos de satisfacción neta.

Según Antonia Heise: “el atraso en la entrega de una vivienda es multifactorial, ya que muchos elementos pueden incidir en no cumplir con los tiempos comprometidos. Lo que quisimos evaluar con este análisis es si existía un efecto en los tiempos de aprobación de permisos en el consumidor. Actualmente existen plazos legales para estos trámites y es bueno que las Direcciones de Obras Municipales conozcan que su gestión tiene un impacto no menor -de 9 puntos porcentuales- en la percepción de los plazos de entrega de la vivienda, lo que, a la vez, se traduce en disminuciones importantes en la satisfacción del producto recibido”.

Por su parte, para Maximiliano Cuadra, gerente general de Inmobiliaria ICuadra, uno de los principales embudos que se observan es la poca continuidad laboral de las municipalidades. “El problema es que nosotros no tenemos como apurar a las municipalidades cuando se pasan de los plazos. Existen plazos legales y nuestra experiencia con la comuna de Macul, ellos siguen acogidos a los plazos cuando estábamos en Pandemia. Mejor dicho, eliminó los plazos y quedó acogido a eso”.

Asimismo Antonia Heise, advierte que “la reducción de 100 días en los plazos de aprobación, haría aumentar la percepción de cumplimiento de plazos en 9 puntos porcentuales. Por ejemplo, Ñuñoa si se igualara a los plazos de Las Condes, la percepción de cumplimiento de plazos podría pasar del 32% a un 57% por reducir 279 días es sus plazos de aprobación”.

En cambio ICuadra argumenta que en el caso de la Municipalidad de Macul, donde ellos tiene un proyecto en carpeta, “siguen trabajando por turnos, no tenemos certezas de los tiempos. Nosotros ingresamos en mayo del año pasado una modificación de permiso para un edificio de 140 unidades y al día de hoy ni siquiera tengo un acta de observaciones. Tramite que habitualmente tiene plazos de 90 días”.

Para este análisis se revisó la percepción en los plazos de entrega de 10.936 clientes evaluados entre los años 2020 a 2022, lo que equivale a proyectos entregados principalmente entre el segundo semestre del 2019 al primer semestre del 2022 en comunas del Gran Santiago, buscando igualar la fecha de los proyectos analizados por Colliers.

La profundización del análisis se realizó con 14 comunas en las que coincidía la información pública entregada por Colliers y las comunas con mejor representatividad administrada por tga, las que finalmente se redujeron a 12 comunas, ya que existían 2 comunas con datos atípicos que alteraban el modelo.

Inmobiliaria Altas Cumbres, empresa con 28 años de trayectoria en el sur del país, anunció un nuevo proyecto en Puerto Varas, ciudad donde ha tenido una marcada presencia con distintos desarrollos.

La firma, ligada a Enrique e Ignacio Loeser Bravo, Fernando Guzmán y otros inversionistas minoritarios, invertirá US$ 30 millones en Condominio Binder, que estará ubicado frente a la antigua estación de trenes y a un costado de Casa Binder, recientemente recuperada y restaurada por la misma inmobiliaria. El plan comprende un total de 117 departamentos, con tipologías desde uno hasta tres dormitorios, con valores que parten en las 3.615 UF.

‘Actualmente, el proyecto acaba de comenzar su venta en blanco. Las obras se inician a contar del segundo semestre del presente año’, señaló Enrique Loeser, gerente comercial de Altas Cumbres. ‘Este nuevo proyecto busca atender a la alta demanda de inversionistas y de muchas personas que buscan mejores alternativas para residir en Puerto Varas’, comentó Diego Croquevielle, gerente general de la inmobiliaria. Por otra parte, Loeser indicó que ‘estamos próximos a iniciar un nuevo proyecto en Villarrica. También estamos evaluando terrenos en Punta Arenas, para continuar nuestro desarrollo en esa ciudad en el segmento de casas’.