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Son uno de los principales propietarios de locales comerciales y oficinas del centro capitalino. Tienen del orden de 500 inmuebles. Y hoy hay varios desocupados. Solo en el exedificio del Banco Bice en Teatinos disponen de más de 7.000 m2, y hay otro en la misma calle, está completo en arriendo. Ante eso, ven opciones: ya obtuvieron un permiso para reconvertir un inmueble en viviendas, y la apuesta está en seguir esa senda… mientras, el Estado se visualiza como el único captador de metraje en la zona.
‘Cuando la Municipalidad de Santiago nos invitó a participar de este proyecto, decidimos apoyarlo y financiar las obras que hoy se inauguran, porque queremos aportar en la mejora del centro de Santiago, donde el grupo Matte ha estado presente desde los años 50’, aseguró, en marzo de 2019, el gerente general de Bicecorp, Juan Eduardo Correa. Se inauguraba en ese momento el Boulevard Gastronómico de Plaza de Armas y la remodelación del Portal Fernández Concha. Y el holding Bice, presidido por Bernardo Matte, apostaba por la zona cuando nada hacía presagiar que vendrían un estallido y una pandemia, que dejarían al centro mermado y vacío.

El grupo Matte es uno de los principales dueños de locales en el lugar. Mediante las filiales Bice Vida Compañía de Seguros y Bice Renta Urbana controla más de 500 locales comerciales. Bajo Bice Vida está la sociedad Comunidad Edificio Compañía – Plaza de Armas que administra los bienes raíces. El Portal Fernández Concha, el paseo Phillips, el edificio de la multitienda Paris en Bandera, las instalaciones en la Alameda donde funcionan oficinas de la Policía de Investigación, Teatinos 220, Teatino 248, el Edificio Argentina en el Pasaje Matte entre otras varias direcciones son parte de su portafolio… un abanico de propiedades donde si bien la vacancia se ha estabilizado, sigue siendo alta. Si tradicionalmente, la desocupación de oficinas en la zona bordeaba el 4%, hoy llega casi al 10% solo en edificios de alta gama (Clase A) y Clase B, según JLL. Si se les suman los Clases C —aquellos más antiguos—, el dato, estiman en el mercado, se empina a más de 18%. Quienes conocen el negocio aseguran que la vacancia del grupo Matte debe estar dentro de ese promedio. ‘Debe ser menos de 20%’, destacan.

De hecho, el grupo decidió trasladar sus oficinas del Banco Bice desde Teatinos 220 a Apoquindo, hace dos años. Y varios de esos metros cuadrados siguen desocupados. Información oficial a la que tuvo acceso ‘El Mercurio’, da cuenta de que en Teatinos 220, el grupo tiene disponible 7.052 para renta, de los 8.640 que posee en el inmueble. Solo hay dos pisos arrendados. Son plantas libres de hasta 700 m2.

Hoy hacen patria en el centro, prácticamente solo en las instalaciones de Empresas CMPC en Agustinas.

Datos publicados en 2020 por la compañía daban cuenta de que el área inmobiliaria de Bicecorp administraba inmuebles por US$ 1.296 millones, de los cuales US$ 630 millones eran para renta. Del total de su portafolio, un 54% eran oficinas.

El grupo ya mira alternativas para ese metraje en el centro de Santiago: entre arrendar a los interesados disponibles, al Estado u otras empresas públicas relacionadas, o reconvertirlos.

La tarea por reconvertir

Desde la Municipalidad de Santiago señalan que hoy existen diez proyectos de reconversión en distintas etapas de ejecución. Y —reconocen— que el interés por transformar torres de oficina en viviendas es creciente. ‘Actualmente se están tramitando varias solicitudes que cambian de otros usos a vivienda en forma parcial’, destacan en la alcaldía.

Los primeros en alcanzar el visto bueno para ello fueron justamente los Matte. En abril obtuvieron los permisos para reconvertir el tradicional edificio Victoria, ubicado en Huérfanos 801, y que albergó al Teatro Victoria. El proyecto apunta a levantar unas 110 viviendas. Todavía, eso sí, no han podido iniciar los trabajos porque aún habría arrendatarios en el inmueble.

‘La reconversión del centro es una idea que permitiría sacar edificios que están vacíos para que empiecen a rentar en el corto plazo. No tenemos la experiencia de ninguno reconvertido aún, pero es una idea que obviamente está tomando vuelo’, explica el director ejecutivo de GPS Property, Francisco Rojas.

Es que ha sido una tendencia a nivel mundial. Urbes como Nueva York o Londres han impulsado una fuerte reconversión de edificios de oficina a viviendas, ante el creciente déficit habitacional imperante.

La capital chilena ha intentado subirse a esa tendencia, ante un centro que tras el estallido del 18-O y la pandemia, ha visto migrar compañías hacia el sector oriente; lo que se ha visto impulsado por el teletrabajo y la necesidad de soluciones de viviendas.

‘Aún hay gente saliendo del centro’, señala un ejecutivo del sector. ‘Hay mucha oferta y nadie está considerando el centro como alternativa’, explica otro. Se estima que hay unos 200.000 m2 de oficinas sin ocupar en el lugar. Y hoy, el único que toma metros cuadrados es el Estado. ‘Lo que hemos vendido en el centro ha sido a precios históricamente bajos y a empresas relacionadas con el Estado o con el Estado como arrendatario’, señala el director de JLL Chile, Álvaro Ossandon. De hecho, el mismo grupo Matte ha arrendado oficinas a reparticiones públicas.

Dado ello, hay inmuebles que llevan meses vacíos, con el consiguiente gasto que implica. Solo en gastos comunes el pago es del orden de 0,1 UF el m2, más las contribuciones. Por lo que la salida para algunos pasa por la reconversión, aunque para otros sea una alternativa poco realista financieramente.

El primero en partir con este tema en el país fue KaycoInternational Group —dirigido por Marcos Kaplun—. La empresa se asoció con los expertos mundiales en reconversión, el grupo español Kalam. Kayco ofreció recientemente por el edificio de Paris 30 UF el m2, justamente para reconvertirlo.

Sin embargo, modificar el uso —explican en la industria— es sumamente costoso: del orden de 25 UF el metro cuadrado, por lo que la exigencia es adquirir el inmueble a un máximo de entre 25 a 30 UF el m2. O sea, en total el departamento se armaría por 50 UF. Esa cifra para algunos no es viable económicamente: serían pocos los propietarios dispuestos a vender a ese precio, los bancos a financiarlos, y luego obtener rentas que compensen el costo. Ello, en instancias de que el arriendo actual bordea los 0,30 UF m2 al mes.

‘Hemos estudiado casos, y ninguno da financieramente, a no ser que haya cosas externas, por ejemplo, un subsidio municipal o estatal o ventas bajo precio de mercado’, señalan en JLL Chile.

‘A no ser que haya una condición especial, el negocio no resulta. La idea funciona más cuando es en mercados saturados o súper maduros como Nueva York, donde no hay terrenos, y tiene una fuerte demanda en su centro’, añade otro ejecutivo.

Kaplun, sin embargo, defiende el negocio. Calcula que si el costo del departamento es de 50 UF llave en mano —en instancias en que uno nuevo al otro lado de la Alameda cuesta más de 70 UF—, y se arrienda en 0,30 UF, implica que en doce meses se logran 3,6 UF lo que daría una rentabilidad superior a las 3 UF. ‘Es un buen negocio. Los bancos con suerte dan una UF más 2’, destaca el empresario. De hecho, Kalam ya ha dado su visto bueno para transformar 15 edificios. Existen dos comprometidos. Y otros tantos disponibles: uno en Santa Lucía, otro en Moneda y dos en Miraflores, además de cuatro torres completas ligadas a family office, compañías de seguros, instituciones financieras y fondos de inversión.

Nuevos permisos

En el sector indican que el grupo Matte estaría en proceso de lograr permisos para reconvertir cuatro edificios más, además del Victoria. El negocio para ellos sería más conveniente, porque tendrían que invertir solo en la reconversión, y de ahí rentarlos.

‘Los Matte no están vendiendo. Lo que hacen es aportar el edificio. Y lo hacen rentar después de que alguien hace la inversión, o ellos mismos invierten las 25 UF para empezar a rentarlo habitacionalmente. Y así aceleran el flujo de ingresos, en vez de esperar cinco años más en que alguien lo arriende’, explica una alta fuente al tanto del negocio.

Varias de las oficinas que tiene el grupo en el centro siguen disponibles. En Teatinos 248, por ejemplo, tienen todos los pisos vacantes. Se trata de unos 2.273 m2.

Contactado Bicecorp, declinó participar en este reportaje.

Hoy, a nivel general, los edificios que se están pensando para reconversión son los llamados Clase B o Clase C, estos últimos son torres antiguas de más de 60 años que no han sido restaurados o que fueron habitacionales originalmente. La condición es que a lo menos el 80% del inmueble esté en manos de un solo dueño para que pueda tener control sobre el reglamento de copropiedad. De no ser así, no califica.

‘La mayor parte de edificios de oficinas que se les ha otorgado el cambio de destinos y permiso de obras corresponden a edificios antiguos, los cuales originalmente fueron concebidos con usos habitacionales’, reconocen desde el municipio. Destacan que entre los edificios que ya están en obra hay uno de Huérfanos con Mac Iver y otro en la calle República. Fuentes conocedoras precisan que, además, se está terminando de tramitar uno en el barrio Paris y Londres.

En el intertanto, el grupo Matte revisa su metraje. En el mercado coinciden en que tienen las espaldas para aguantar más años de vacancia, aunque claramente ante proyecciones inciertas, la estrategia apunta a mirar opciones que permitan optimizar el negocio.

Arcos Dorados, el mayor franquiciado independiente de McDonald’s, compró un terreno de cerca de 4.000 metros cuadrados ubicado en Av. José Alcalde Délano 10479, Lo Barnechea. El paño fue vendido por una inmobiliaria ligada a Patricio Camus y Fernán Gazmuri, socios de Citroën Chile.
Quienes conocen de la operación indicaron que se trató de una transacción por aproximadamente 100.000 UF, cerca de US$ 5 millones. También señalaron que en ese lugar se prevé levantar uno de los locales McDonald’s más grandes y modernos de la región, además de otra infraestructura comercial. “Es un proyecto bastante impresionante”, afirma una fuente que vio imágenes de la iniciativa.
Colliers estuvo a cargo del proceso de comercialización de esta propiedad. En esa firma declinaron referirse a este negocio. Igualmente, “El Mercurio” contactó a Arcos Dorados para conocer más detalles del plan, pero la firma optó por no abordar el tema.
En ese terreno, los socios de Citroën Chile tenían previsto desarrollar un proyecto inmobiliario propio, pero finalmente no lo ejecutaron y lo vendieron con un permiso de edificación aprobado.
Agregan que contar con un permiso de obras validado era una condición suspensiva para la venta.
A inicios de 2014, “El Mercurio” publicó que los socios de la marca francesa en Chile tenían planeado construir un recinto automotriz y de retail en ese sector de Lo Barnechea. Incluso, habían definido levantar un local de Citroën, de tres pisos de altura, además de cuatro niveles subterráneos con estacionamientos y talleres. La venta del terreno no incidiría en el desarrollo de la firma automotriz en el país, asegura un cercano a los vendedores.
El permiso de edificación aprobado por la Dirección de Obras Municipales de Lo Barnechea tiene como fecha 27 de diciembre de 2019. En el documento se señala que se autoriza un centro comercial automotriz de dos edificios, con una superficie edificada de 10.790 metros cuadrados, tres pisos de altura y tres subterráneos.
Se añade que la obra nueva visada está destinada a comercio y servicios. El propietario que tramitó el permiso de edificación en ese entonces fue Agrícola e Inversiones Euro 21 Limitada.

Tanto estudios, como expertos y el sector empresarial advierten que el sistema de permisos en el país se ha vuelto obsoleto, o en extremo engorroso, convirtiéndose en una barrera para el desarrollo de todo tipo de iniciativas.
Diferentes estudios han planteado que el sistema de permisos para el desarrollo de proyectos en Chile se ha vuelto obsoleto, en extremo engorroso, y que el estrés regulatorio que supone se ha convertido en una barrera para muchos proyectos de inversión que buscan operar en el país.
Por mencionar ejemplos, un ranking de Colliers reveló que la tramitación de permisos para desarrollar un proyecto inmobiliario -es decir, las gestiones para la aprobación del anteproyecto, el permiso de una obra nueva y finalmente la recepción- tarda en promedio 465 días en la Región Metropolitana, plazo que supera en 2,6 veces una espera razonable para este tipo de diligencias y, a la vez, tiene un efecto relevante en el precio de las viviendas.
De hecho, las dificultades para obtener estas licencias en tiempos adecuados siguen representando una traba importante para el desarrollo del sector, incrementando los costos y periodos de venta, en momentos en los que numerosas empresas del sector construcción se han visto forzadas a iniciar procesos de liquidación en los últimos meses, engrosando así la lista de compañías de este ámbito en aprietos financieros.
Otro análisis elaborado por la consultora Plusmining señala que reduciendo por sobre tres años el tiempo de la tramitación de permisos correspondientes en minería, la recaudación estatal crecería de manera importante. Así las cosas, los resultados indican que adelantar en cinco años -desde 10 a 5 años- el tiempo de tramitación de un proyecto minero, se traduce en que el valor presente de los impuestos aumenta en US$324 millones. En tanto, si el plazo se acorta a 6 años, la recaudación sería de unos US$269 millones.
En ese sentido, uno de los ejes que contempla la propuesta de pacto fiscal presentada el martes por el Gobierno dice relación precisamente con el impulso al crecimiento a través de la inversión, productividad y formalización de la economía. Y ahí, el tema de permisología cobra especial relevancia, un punto considerado clave para el mundo empresarial y buena parte de los sectores políticos.
Sobre esto, una de las minutas difundidas por las autoridades plantea impulsar «una agenda de racionalización regulatoria para inversiones con el fin de reducir en al menos un tercio los trámites para la aprobación de proyectos de inversión, la que incluye una reforma al sistema de evaluación de impacto ambiental, al otorgamiento de concesiones marítimas y a las autorizaciones del Consejo de Monumentos Nacionales, que corresponden a los procesos donde se concentran los mayores cuellos de botella».
Materia que fue abordada por el ministro de Hacienda, Mario Marcel, quien explicó cómo ha evolucionado el tema de la «permisología». «Con el correr del tiempo han ido evolucionando todos los temas de permiso de distinta naturaleza de una manera bastante inorgánica, muchas veces con plazos que se exceden. Y eso, por supuesto, demora las inversiones, demora la materialización de las inversiones, las encarece y afecta a la economía en su conjunto», sostuvo ayer en entrevista con Tele13 Radio.
A este respecto, Marcel dijo que «se está trabajando ya en un proyecto de reforma de las regulaciones para las evaluaciones de impacto ambiental, se va a reactivar un proyecto que traslada del Ministerio de Defensa al Ministerio de Bienes Nacionales las concesiones marítimas, se está revisando la reglamentación y la manera en que se aplican las normas y el trabajo del Consejo de Monumentos Nacionales», añadiendo que «estamos focalizando donde están los cuellos de botella más importantes».
«Nos está matando»
Este miércoles, en un seminario realizado por Clapes UC, Eduardo Frei, presidente del Consejo de Políticas de Infraestructura (CPI) y ex Presidente de la República, afirmó que «el gran problema es la permisología: nos está matando. Se está discutiendo mucho, pero se ha avanzado poco. Se había planteado la idea de que se hicieran cambios en los reglamentos, porque si se enviaba un proyecto de ley al Congreso, iban a pasar tres o cuatro años y no íbamos a avanzar en nada. En todos los grandes proyectos hoy, la permisología está parando todos los proyectos, desgraciadamente, esa es la realidad. Así no podemos ser desarrollados, no hay ninguna posibilidad».
En la misma línea, Carlos Cruz, director ejecutivo del CPI, comentó a Emol que «hay tres áreas de problemas principales: sistema de medio ambiente e instituciones anexas (CONAF, Sernageomin, Salud y otros), Consejo de Monumentos Nacionales y las Direcciones de Obras Municipales. Lo que prima es un exceso de requerimientos a los evaluadores, muchas veces sin experiencia y con pocos recursos para responder a exigencias técnicas altas. En esas circunstancias, siempre es más fácil optar por el camino de menos riesgo, que es el no autorizar, o dificultar la autorización. Esto es más evidente en la medida que los proyectos son cada vez más grandes».
Respecto de cómo enfrentarlo, Cruz expuso que «en los grandes proyectos de infraestructura, estos debieran ser considerados proyectos de Estado y, por lo tanto, los permisos debiesen ser tramitados por los organismos del Estado que los promueven. Esto también involucra a proyectos privados que tiene sentido estratégico país como las líneas de alta tensión, la fibra óptica, las primeras plantas de hidrógeno verde y otras que quepan en esta categoría. Para los proyectos intermedios, hay que facilitar los procesos y dotar las instituciones evaluadoras de las competencias y de recursos para una buena evaluación».
Desde el sector empresarial, el presidente de la Confederación de la Producción y del Comercio (CPC), Ricardo Mewes, recalca que «el sistema público de permisos ambientales y sectoriales se ha transformado en un importante escollo que alarga, encarece y dificulta excesivamente la tramitación de proyectos de inversión. La ineficiencia del sistema se traduce en que los trámites tardan un largo tiempo, por ejemplo, ocho años para un proyecto minero y once para una desaladora. A veces incluso el proyecto queda obsoleto por cambios en la tecnología considerada inicialmente».
Además, Mewes apuntó que «es un sistema inestable, es decir, una autorización para invertir puede ser desautorizada por otra institución del Estado, a lo que se suma que muchas veces las exigencias para aprobar un permiso varían entre instituciones, sin criterios conocidos. Todo ello genera mucha incertidumbre y constituye un enorme desincentivo para invertir». «Frente a esto, resulta urgente modernizar y abreviar la tramitación de proyectos, y reducir el número de permisos, haciéndose cargo sobre todo de los de mayor complejidad y los que generan más retrasos. También hay que avanzar en una mejor regulación de los procedimientos que causan más demoras como ocurre con los hallazgos arqueológicos, y cambiar el paradigma de permisos a las declaraciones juradas», zanjó el líder de la CPC.
Por su parte, Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), mencionó que «la realidad que vemos es que las diferentes agencias del Estado no están bien coordinadas entre sí y no están preparadas para la introducción creciente en los últimos años de nueva leyes y reglamentaciones en materia inmobiliaria. Esto se traduce en procesos de permisología más lentos que están afectando la actividad y que pueden convertirse en grandes cuellos de botella».
«Las regulaciones son necesarias y responden a diferentes requerimientos sociales, como la protección del medio ambiente o el respeto a las comunidades, pero el Estado debe actualizar sus procedimientos para no generar atrasos permisológicos que se convierten en costos adicionales que encarecen la vivienda. Hoy estamos con bastante oferta inmobiliaria disponible y bajo nivel de inicio de proyectos, por lo tanto es un período ideal para aprovechar de resolver los nudos permisológicos», acotó Razmilic.
Álvaro Peña, académico de la Escuela de Ingeniería de Construcción y Transporte PUCV, en tanto, deslizó que «se han complejizado las evaluaciones ambientales de los proyectos, las cuales necesitan una revisión en el proceso y gestión, pues han dejado de ser un proceso de evaluación con alcances y plazos definidos y acotados, perdiendo la mirada sostenible. Debe existir un equilibrio entre los aspectos sociales, ambientales y económicos».
A juicio de Peña, «debería haber una unidad especializada en el Estado para hacer seguimiento de las iniciativas de inversión, con una mirada nacional, con tiempos acotados, conocidos y que no varíen los criterios de región en región a la hora de hacer observaciones. La idea es que se cumplan los plazos de tramitación, se simplifique la larga lista de permisos, todo con el objetivo de poder agilizar la aprobación de iniciativas que favorecen el empleo y el crecimiento».

El sector inmobiliario es fundamental para la economía de los hogares en Chile, representa aproximadamente el 60% de la inversión de los chilenos y el 50% de la deuda. Hemos recibido tres noticias esta semana que es importante analizar para entender cómo evolucionará el sector en el segundo semestre.
El viernes 28 de julio, el Banco Central bajó la tasa 100 puntos base, un poco mayor a lo esperado por el mercado, indicando explícitamente que la inflación está dando tregua. El factor inflación llevó a que las personas postergaran sus decisiones de cambio de vivienda o inversión, a la espera de tener señales más claras de la evolución de la UF , por lo que, despejar esta incertidumbre, es una muy buena noticia para el rubro. Adicionalmente, la baja de tasas traerá más liquidez y mejores condiciones de financiamiento, lo que sin duda generará una mayor demanda.
Otra noticia relevante de esta semana es que se publicó, el Índice de precio a la vivienda, también por parte del Banco Central de Chile, donde se evidenció una caída trimestral de 3,1% tanto en el precio de las casas, como en los departamentos.
Lo clave para leer esta noticia, es que dada la metodología con la que está construido el indicador, lo que está mostrando, es la actividad comercial de fines del 2022 y comienzos del 2023. Todo este período estuvo caracterizado por alta incertidumbre respecto de la economía, política e inflación, que como explicábamos antes, llevó a que muchas personas postergaran sus decisiones de compra, generando una fuerte caída de demanda que hizo que los precios se ajustarán.
El INE publicó esta semana que los permisos de edificación, se encuentran en su menor nivel desde 1991. El sector de la construcción fue muy golpeado durante la pandemia, subieron los costos de materiales, aumentaron los costos laborales, quebraron constructoras complicando el desarrollo de proyectos, además de los factores de demanda que mencionábamos antes. Por el lado de los terrenos, también está muy complicado, con planos reguladores acotados y escasez de suelo urbano en la periferia; y todo esto repercute en que hoy se estén iniciando pocos proyectos.
Históricamente la industria inmobiliaria se anticipa a los ciclos económicos, porque opera en base a expectativas. Por lo mismo, estamos seguros que la actividad evolucionará positivamente este segundo semestre, ya que se han eliminado muchos factores que generaban incertidumbre.
No es esperable que la baja de precios de vivienda se transforme en una tendencia, ya que la demanda, sigue creciendo a ritmos más altos que la oferta de nuevos proyectos.
Los planos reguladores de la mayoría de las comunas continúan siendo muy restrictivos, lo que implica que los precios volverán a rebotar, con el mayor acceso a financiamiento.
Se espera que la entrada de nuevos proyectos comience a retomar a partir de este segundo semestre, cuando exista mayor demanda por parte de los clientes, que tendrán financiamiento y un mayor optimismo de los desarrolladores y de sus financistas (bancarios o socios).
Hay motivos suficientes para confiar en el desempeño del sector este segundo semestre y estoy convencido de que así será.

La Tercera Sala de la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo deducido por la Inmobiliaria Nueva El Golf —ligada a Pablo Letelier y Jaime Gana— en contra de la sentencia pronunciada —el 15 de septiembre de 2021— por la Corte de Apelaciones de Santiago. Esta última rechazó el reclamo de ilegalidad que interpuso la empresa respecto de la Resolución Sección 13 N° 140 emitida por la Dirección de Obras de Las Condes el 25 de febrero de 2021. La entidad denegó la solicitud de modificación del permiso de edificación N° 31, del 21 de marzo de 2016, impidiéndole a la compañía desarrollar la actividad de supermercado como parte del proyecto ubicado en Renato Sánchez 4355 de dicha comuna.
El permiso de edificación otorgado a la inmobiliaria alude a un conjunto armónico de dos edificios (en la foto), uno con destino residencial y otro de equipamiento, oficinas. Ambos con ocho subterráneos y con comercio complementario. Esto, en las direcciones Américo Vespucio Sur 345, Renato Sánchez 4355 y Asturias 350.
En su fallo, la Corte Suprema indica que no es viable encuadrar la actividad de supermercado dentro del concepto de “local destinado a comercio”.
La Municipalidad de Las Condes comentó que “destacamos que la Corte Suprema ratifica y valida la regulación del Plan Regulador Comunal, particularmente respecto a los usos de suelo permitidos en la comuna por zonas. Ello, sin duda, favorece a los vecinos, ya que se respeta lo aprobado en el marco de un proceso público, participativo y transparente como es el Plan Regulador Comunal”.
Este medio contactó a la abogada de la inmobiliaria en este caso, Vanessa Facuse, pero al cierre de esta edición no fue posible obtener su opinión.