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Las ventas inmobiliarias en el corazón de la Región Metropolitana volvieron a caer al cierre del 2023. Según el balance de Transsa en base con datos del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBS), el 2023 cayeron en 50 mil los registros de cambio de propiedades, una baja del 8,2% en comparación con el 2022.
Con esto, las ventas de propiedades inmobiliarias anotaron dos bajas consecutivas de caídas tras repuntar en 2021. El patrón viene a repetir lo que pasó entre 2018 y 2020, donde tras un alza anotó dos periodos consecutivos con caídas.
Sin embargo, Transsa, empresa de consultoría inmobiliaria, destacó que el último trimestre del 2023 cierra con el mejor desempeño del año, ratificando un incremento desde el segundo trimestre.
El análisis muestra en detalle que, en el cuarto trimestre, se presenta un incremento anual del 4,1%, destacando la comuna de La Florida con el 16,6% de las ventas del periodo, lo que equivale a una variación interanual del 84,1%. En segundo lugar, Santiago que, «si bien se mantiene en los primeros lugares de venta a lo largo del 2023, para este último trimestre presenta una caída del 21,3% con respecto al mismo periodo del 2022?.

Junto con el alza del dólar, economistas también apuntaron al repunte de la inflación. Analistas no prevén mayor impacto en los precios del mercado tras la determinación del BC.
Con un tono más cauto ante el avance del dólar y el repunte de la inflación, el Consejo del Banco Central decidió, por la unanimidad de sus miembros, bajar en 75 puntos base (pb) la tasa de interés de política monetaria (TPM) para dejarla en un 6,5%, reduciendo así, y tal como esperaba el mercado, el ritmo de recortes previo de 100 puntos base.
Tras dos meses sin reuniones del consejo, la institución señaló que los datos de actividad económica medida por el Imacec en lo que va de 2024 han mostrado un crecimiento por sobre lo esperado. Evolución que asocia a factores de oferta y un mayor impulso externo, así como a los servicios.
También indica que la inflación de enero y febrero superó lo previsto, lo que hizo subir la variación anual del IPC, en la serie referencial empalmada, desde 3,2% a 3,6%, lo que atribuye a la depreciación del tipo de cambio, alzas de precios externos y reajustes de algunos precios locales.
Destaca, asimismo, que ‘la economía local ha cerrado los significativos desbalances macroeconómicos de años previos, la inflación ha tenido un rápido descenso y está en niveles cercanos al 3%, al mismo tiempo que las expectativas de inflación están alineadas a la meta’.
Monitoreo de la inflación
El organismo rector advierte, eso sí, que el alza de la inflación a inicios del año y las mayores presiones de costos importados enfatizan la necesidad de seguir monitoreando de cerca su evolución. ‘En la medida en que los shocks que afectan la inflación sean transitorios, el marco de política monetaria basado en una meta a dos años plazo permite acomodarlos dentro del horizonte de política, sin poner en riesgo la convergencia inflacionaria’, subraya.
En el plano externo, junto con señalar que la inflación anual sigue disminuyendo, indica que hay riesgos de aumento de costos, principalmente el transporte y los combustibles, y persistencia de altos registros de inflación de servicios.
El comunicado pone acento en la evolución de Estados Unidos, cuya inflación en los últimos meses sube más de lo esperado, acompañado por una economía resiliente. Las expectativas de mercado indican que el inicio de recortes de tasas de interés en esa economía se postergaría, en el marco de una postura algo más cautelosa de la Reserva Federal. ‘El dólar, aunque con vaivenes, se ha fortalecido algo’, señala.
Visión de economistas
La percepción de Rodrigo Aravena, economista jefe del Banco de Chile, es que —dado su efecto en la inflación— el tipo de cambio es una variable que localmente está generando una inflación que se esperaba. Con una economía que está creciendo también más rápido, considera que son las razones para recortar menos la TPM y seguir con un ritmo más lento en los próximos meses.
Probablemente la discusión de recortes de tasa en los próximos meses va a estar en torno a los 50 puntos base, dice Aravena. Bajo el actual escenario, ve mucho más difícil lograr la tasa neutral de 4% a 4,5% a fines de este año. ‘Con la aceleración de la actividad, al menos al inicio del año y considerando los efectos rezagados de la depreciación del peso del primer trimestre, pareciera que vamos a tener un año adicional de TPM contractiva, finalizando el año entre 5% y 5,5%’, estima el economista.
Ve muy probable que el Informe de Política Monetaria (IPoM) de hoy eleve la proyección de crecimiento a sobre 2%. ‘Objetivamente, ha habido una aceleración importante en todos los componentes del PIB y eso necesariamente genera la necesidad de una tasa de interés que no caiga tan rápido’, plantea.
Alexandre Tikhonov, head of investment advisory de Principal Financial Group, apunta a que, al parecer, ‘los consejeros del Banco Central han tomado nota del aumento de la inflación del principio del año y el rol que juega el tipo de cambio’. Según sus cálculos, la opción de un recorte de 100 pb en la TPM podría aumentar aún más el diferencial de tasas entre Chile y EE.UU., empujar el tipo de cambio a $1.000 por dólar conllevando mayores presiones inflacionarias’.
Algo de esta decisión se había internalizado y, en su opinión, se reflejó ayer en una caída del tipo de cambio, junto a un aumento general en las tasas de interés. ‘Es probable que la caída del dólar continúe, mientras que las tasas de interés van a depender en mayor medida de lo que pase con los bonos del Tesoro norteamericano y para la bolsa local, el impacto es menos relevante’, apunta Tikhonov.
Tasas de largo plazo
El Banco Central da cuenta de un alza en las tasas de interés de largo plazo en varias economías y aumentos en las bolsas, en comparación a enero. En el caso de Chile, las tasas para colocaciones comerciales han seguido reflejando las bajas de la TPM y las hipotecarias, más vinculadas a las tasas de largo plazo, siguen elevadas. En todas las carteras ha subido la morosidad.
Aunque los desequilibrios se han solucionado y las expectativas de inflación se mantienen ancladas al 3%, para Arturo Claro, economista de Econsult, la combinación de sorpresas inflacionarias en enero y febrero, con un dólar que se mantiene elevado y un escenario externo aún complicado, junto a una economía más acelerada que también presiona los precios, son los factores que llevan a la cautela.
Claro anticipa recortes futuros de 50 puntos base en la TPM, cerrando el año en torno a 4,5%, para llegar a un nivel neutral de 4% a inicios de 2025.
ACTIVIDAD Y DEMANDA
Los datos de fines de 2023 e inicios de 2024 muestran un contrapunto entre una actividad algo mejor que lo previsto y una demanda más débil.

La operación se viabilizó tras conseguir un acuerdo extrajudicial con Rodrigo Topelberg, que había frenado el proceso con una medida precautoria.
Pasadas las 21:00 horas de este lunes, los actuales accionistas de Grupo Patio, Eduardo Elberg y las hermanas Gabriela y Paola Luksic -la última junto a su marido Óscar Lería-, concretaron la compra del porcentaje que los hermanos Jalaff mantenían en la compañía inmobiliaria.

Se trata de una sorpresiva noticia, considerando que a fines de febrero, los accionistas de Patio habían recibido un balde de agua fría. En ese entonces, el bloque Elberg-Luksic estaba a punto de cerrar la compraventa de la participación de la familia Jalaff en la empresa, que recordemos se habían visto salpicados por el caso audios-Factop, particularmente por sus vínculos con los hermanos Sauer, protagonistas del mismo, cuando a último minuto, Rodrigo Topelberg, el socio de los Sauer en Factop, inició acciones legales y consiguió una medida precautoria que prohibió a los Jalaff enajenar su participación en la compañía inmobiliaria enfocada en el rubro comercial.

Topelberg acusó que Álvaro y Antonio Jalaff fueron parte del escándalo de las facturas falsas, lo cual le habría producido daños millonarios: en una demanda, pidió una indemnización de $ 5.000 millones para él como persona natural y otros $ 6.739 millones para su sociedad Inversiones Tanuka Limitada. Es decir, en total, pidió unos US$ 12 millones. Su argumento central era que, si los fundadores de Patio sellaban su salida, no iban a tener el patrimonio suficiente para pagarle esa deuda.

Un acuerdo extrajudicial

Pero la sociedad Elberg-Luksic no quería esperar más y ya estaban en conversaciones avanzadas con inversionistas para que, a futuro, se sumaran a la propiedad de Patio, haciéndose con un porcentaje de la firma y reemplazando a los Jalaff.

Y así, se habrían acercado directamente a Topelberg para destrabar el proceso, con conversaciones que, en cuestión de semanas, dieron frutos.

Durante este lunes, los diversos equipos de abogados que participan en el proceso vivieron una maratónica jornada afinando los últimos detalles de un acuerdo extrajudicial que se presentará a tribunales para levantar la medida precautoria y, a la vez, finalmente, pasadas las 21 horas, cerraron la tramitada compraventa, según confirmaron a DF fuentes al tanto de esas negociaciones.

En detalle, se trata de un acuerdo extrajudicial que pondría fin a las diferencias entre los Jalaff y Topelberg.

Con la aprobación de todas las partes, el documento deberá ser presentado ante la jueza Katherine Campbell para ser reconocido en el proceso judicial iniciado por Topelberg. Con todo, conocedores de estos mecanismos reconocen que hay ‘cierta autonomía para estos procesos’ y se están barajando fórmulas para realizar el acuerdo extrajudicial de la manera más expedita posible.

La compraventa

En la práctica, todo este acuerdo significa que las sociedades Inversiones Santa Teresita, el Fondo de Inversión Privado 180 e Inversiones Patio SpA, venderán sus acciones de Grupo Patio, traspasándolas al bloque Elberg-Luksic.

La compraventa, por tanto, implicará no solo la salida de los hermanos Jalaff de la empresa, sino también de una serie de inversionistas que participan de estas entidades. Por ejemplo, entre estos accionistas que venderán su participación se encuentran el gerente general de Grupo Patio, Cristián Menichetti; el director financiero de la compañía, Cristián Cahe; el gerente general de Patio Comercial, Pablo Manríquez, y el propio Daniel Sauer, que también cuenta con un porcentaje en Santa Teresita.

Según fuentes que participaron de la operación, la compañía completa quedó valorizada en US$ 419 millones, pero el monto de este negocio en particular estaría en torno a los US$ 135 millones por alrededor del 35% de la empresa. De esta manera el bloque Elberg-Luksic consolida el control de la empresa, con el 87% de la propiedad.

Se espera, además, que sea en los próximos días que se concrete la entrada de un nuevo socio a Grupo Patio. Según ha publicado este medio, entre los interesados que han barajado esta posibilidad, corrían con ventaja como los posibles nuevos inversionistas los empresarios Guillermo Harding y Leonidas Vial.

Otro tema es que la valorización de la compañía está muy castigada actualmente. Los US$ 419 millones son muy menores a los US$ 700 millones en que se había cifrado el valor de la empresa en el penúltimo aumento de capital realizado.

Por ello, el contrato de compraventa incluiría una cláusula por la cual, si en los próximos cuatro años existe otra operación de cambio de propiedad, a un mejor precio, los hermanos Jalaff y los otros accionistas minoritarios que dejarán Patio reciban una parte de los beneficios, para así contar con un mecanismo que aminore ese eventual perjuicio.

Cabe recordar que, además de Topelberg, sociedades ligadas a los empresarios Vittorio Arrigoni -además de Juan Antonio Guzmán y Laurence Golborne- y Gabriel Ruiz-Tagle también se habían opuesto a la venta. Estas sociedades son acreedores de Antonio Jalaff y acusaron menoscabo, dado que tienen prendadas cuotas del FIP 180, uno de los vehículos que venderá su participación en Patio a una valorización peor de la que ellos esperaban.

La actividad en el segundo mes del año se ubicó en la parte alta de las proyecciones de los analistas y anotó su mayor registro desde mayo de 2022. Para el primer trimestre las estimaciones de expansión del producto se sitúan entre 2,4% y 3,4%. A su vez, para la decisión de tasas de interés de este martes del Banco Central, se ve ahora un techo de 75 puntos base de recorte.
La economía aceleró su tranco en febrero y de inmediato generó un cambio en la atmósfera del mercado quienes ya comenzaron a ajustar al alza sus expectativas para el año. Es que el 4,5% anual que anotó la actividad en febrero se ubicó en la parte alta de las proyecciones del mercado y fue además el mayor registro desde mayo de 2022.

De acuerdo al Banco Central, la serie desestacionalizada aumentó 0,8% respecto del mes precedente y creció 2,8% en doce meses. El Imacec no minero presentó un incremento de 3,5% en doce meses, mientras que en términos desestacionalizados creció 0,6% respecto del mes anterior. Así, entre enero y febrero la economía acumuló un avance de 3,4%

¿Qué explicó este crecimiento? en primer lugar, febrero tuvo un día más que el mismo mes del año pasado al ser año bisiesto. De hecho, según un estudio publicado por el Banco Central este miércoles, el día bisiesto tiene un efecto que suman entre 0,8% y 1,2% en el Imacec de febrero.

Pero ese no es el único ni el principal factor, ya que algunos economistas ven razones también que van más allá del año bisiesto. ‘El Imacec de febrero da cuenta de elementos que van más allá de los efectos positivos del año bisiesto (efecto calendario) y del buen punto de partida que entregó el Imacec de enero, ya que adicionalmente la economía creció 0,8% con respecto al mes previo gracias a los servicios y la industria’, señala un informe de Scotiabank.

Priscila Robledo, economista jefa en Fintual, sostiene que ‘es una muy buena señal que ya es el segundo mes que vemos expansión en todos los sectores. Es un cambio bien significativo respecto de las tendencias del año pasado y nos habla de que la economía va por buen camino’.

En Inversiones Security comentan que ‘esta sorpresa positiva en la actividad valida la incipiente recuperación en el margen del Imacec no minero, completando seis meses consecutivos de crecimiento’. Por lo mismo, en su análisis acota que ‘si a ello le sumamos el renovado impulso de los términos de intercambio y condiciones financieras locales que se seguirían tornando menos restrictivas, se va ratificando la visión respecto a que la actividad económica continuaría recuperándose en el margen’.

El economista senior de Coopeuch, Nicolás García, acota que, si bien se esperaba un registro alto para el Imacec de febrero, por efecto de contar con un día adicional, al tratarse 2024 de un año bisiesto, ‘el resultado estuvo muy por sobre las expectativas de mercado, lo que refleja en parte un dinamismo que va más allá de elementos puntuales’.

García subraya que ‘esto refuerza las señales entregadas en los registros previos, que señalizan que lo peor ya pasó y que la economía se encuentra en modo recuperación: en febrero, el Imacec no minero alcanza una velocidad promedio móvil a 3 meses desestacionalizada y anualizada de 2,5%, la tercera más alta desde agosto de 2022?.

Desde el gobierno, el ministro de Hacienda, Mario Marcel, comentó que si bien el dato de febrero puede estar influenciado por ser un año bisiesto esto sólo explicaría menos de la tercera parte de la cifra de crecimiento de un 4,5% en relación a igual mes del año anterior. ‘En términos de nivel alcanzó el punto más alto de la serie, y el más alto desde el 2021, cuando se inyecto mucha liquidez a la economía producto de los retiros de fondos y las ayudas gubernamentales’, sostuvo.

Por sectores, el Banco Central, detalló que todas las actividades contribuyeron al crecimiento anual del Imacec, destacando la minería, los servicios y el resto de bienes. Por otra parte, el aumento del Imacec en términos desestacionalizados fue explicado por todos sus componentes, incidido principalmente por la minería, los servicios y la industria.

En el desglose de esos sectores, la producción de bienes aumentó 8,7% en términos anuales, incidida por el incremento de 11,5% de la minería. En tanto, el resto de bienes y la industria presentaron crecimientos de 6,7% y 5,2%, respectivamente. Asimismo, la actividad comercial tuvo un aumento de 2% en términos anuales. Este resultado fue explicado por el comercio mayorista y el minorista. En el primero destacaron las ventas de enseres domésticos y alimentos, y en el segundo, las ventas en grandes tiendas, establecimientos especializados de alimentos y bebidas, y farmacias. En contraste, las ventas automotrices presentaron caídas. Y los servicios aumentaron 3,2% en términos anuales, donde se registraron crecimientos en todas sus actividades, destacando los servicios de transporte.

Para los próximos meses, los expertos anticipan que el Imacec será más moderado debido a los días feriados. Sin embargo, serán buenas cifras, ya que, para marzo, los economistas esperan un Imacec entre 0,5% y 3,5%, mientras que, para el primer trimestre, se anticipan que el PIB fluctúe entre 2,4% y 3,4%. En cualquiera de esos dos escenarios, sería el mayor crecimiento desde el segundo trimestre de 2022.

‘Preliminarmente, para marzo proyectamos un alza anual del Imacec de 3,4%, explicado principalmente por los servicios, mientras que el Imacec no minero anotaría un aumento de 2,8%’, sostiene García. Para Fernández, ‘el crecimiento de marzo puede estar entre 2% y 2,5% con lo que el primer trimestre terminaría en torno a 3%’.

Pavel Castillo, economista en Corpa Estudios de Mercado menciona que para ‘marzo tenemos una expectativa de 3,5% y con ello cerraremos el primer trimestre con un crecimiento de 3,4%’. Tomás Flores, economista de LyD prevé que ‘el Imacec de marzo debería bordear un 3%, con lo cual el PIB del primer trimestre es de 3,3%’.

En la parte baja de las previsiones se ubica Pérez quien prevé un 0,5% en marzo, ya que ‘hay 3 días hábiles menos que en 2023?.

El titular de las finanzas públicas recordó que la proyección de crecimiento que tiene el gobierno es de 2,5% para este año. ‘Hoy día todas las proyecciones se están moviendo en esa dirección. Por supuesto, siempre puede haber matices, puede haber volatilidad de un mes a otro, pero lo que ya es difícil poner en duda es la dirección que está siguiendo la economía. Y este es un proceso, por supuesto acumulativo, que irá llegando progresivamente a los hogares chilenos’.

Y al parecer eso está pasando: hasta antes de conocer esta cifra, el mercado todavía no se convencía de que el Producto Interno Bruto (PIB) podría crecer sobre 2%, en cambio ahora esa visión es mayoritaria y el rango esperado pasó a estar entre 2% y 3%, aunque un grupo ya lo acota a un nivel entre 2,5% y 3%.

En la parte alta de las expectativas se ubica Scotiabank quienes esperan un alza de 3% para el año. En ese mismo nivel se sitúa García quien sostiene que ‘para el PIB de 2024, mantenemos nuestra proyección en un crecimiento de 3%’.

Desde Santander argumentan que ‘estas cifras dejan en buen pie la actividad para el año, apuntando a un mayor crecimiento al inicialmente estimado’. En su análisis afirman que ‘pese a que las expectativas empresariales siguen posicionadas en un nivel pesimista, cabe destacar que tanto el IMCE total como el componente sin minería mejoraron en marzo por tercer mes consecutivo’.

De esta manera, proyectan que, aunque ‘la economía difícilmente pueda sostener este ritmo presentando avances más moderados para el resto del año, corregimos al alza nuestra proyección para el PIB de 2024 hasta 2,8%’.

Un poco más atrás se ubica Fernández, quien en su análisis comenta que ‘todo indica que ahora es más razonable proyectar un crecimiento en torno a 2,5% para el año y, eventualmente, podría llegar a 3%’. Marco Correa, economista jefe de Bice Inversiones afirma que ‘con este último Imacec veríamos un primer trimestre en torno a 3,3%, mientras que el año estaría en el rango de 2,5% a 3,0%’.

Víctor Martínez, director ejecutivo del CIES-UDD plantea que ‘gracias a los resultados positivos obtenidos en los dos primeros meses del año, se espera que el trimestre cierre con cifras favorables, anticipándose un crecimiento entre el 2,5% y el 3%’. En Bci prevén una expansión anual de 2,6%.

Desde la Cámara de Comercio de Santiago (CCS) prevén que ‘las expectativas también experimentan un ajuste, aunque más moderado, llevando la proyección del PIB 2024 a las cercanías del 2,5%, con sesgo alcista’. En la parte baja de las previsiones se sitúa Flores, quien espera una expansión en 2024 de 2%.

Dado este nuevo escenario que está teniendo la actividad, los economistas consideran que las cifras le quitan presión al Banco Central por acelerar la magnitud de las bajas de su Tasa de Política Monetaria (TPM). Por ello, ahora, la mayoría de los consultados no espera un recorte de 100 puntos base (pb), sino que se inclinan por uno de 75 pb en la reunión de este martes, aunque tampoco ven con demasiada extrañeza el hecho de que sea un ajuste de 50 puntos base. Hoy la TPM se ubica en 7,25%.

El Grupo de Política Monetaria (GPM) plantea que ‘en Chile, la actividad ha comenzado a recuperarse a la vez que la inflación converge a su meta, aunque también a un ritmo menor al esperado hace algunos meses’. Por lo mismo, recomienda reducir la Tasa de Política Monetaria en 75 puntos base, hasta situarla en 6,5%.

Lo mismo espera Marco Correa: ‘Estimamos un recorte de 75 puntos base para la reunión de este martes. Mientras que en las próximas reuniones podría asumir una mayor gradualidad, finalizando el año en torno a 4,5%’. Francisca Pérez suma argumento al señalar que ‘en este momento no es necesario sorprender al mercado y menos con el nivel de tipo de cambio, por ello, espera un recorte de 75 puntos base.

Alejandro Fernández ve que hay espacio para un ajuste menor. ‘Dado estos resultados en actividad, la urgencia por bajar la TPM desaparece. Está claro que no hubo sobre ajuste y que no era necesario bajar la tasa 200 pb en enero. Además, considerando la evolución reciente y esperada de la inflación, lo razonable sería que el BC baje la tasa mañana en no más de 50 pb’.

Víctor Martínez tiene una posición similar: ‘Este panorama modifica las expectativas previas, abriendo la posibilidad de que la tasa se reduzca en 75 o incluso 50 puntos base, en lugar de los 100 o 75 puntos base anticipados hace algunos meses’.

Las cifras de inflación de enero y febrero sorprendieron al alza, junto a un incremento inesperado en el tipo de cambio que lleva, necesariamente, a presiones sobre los precios de productos importados. Sumado a lo anterior, el valor de los combustibles se ha elevado. Como es de esperar, entonces, las proyecciones de inflación para 2024 han subido, sugiriendo que a fin de año se ubicaría casi un punto por sobre la meta de 3%. ¿Qué debiera hacer el Banco Central? La política monetaria mira a un horizonte de dos años, frente al que la inflación se ve efectivamente anclada en 3%. Se cumple entonces el primer requisito para nuevos y contundentes recortes, reconociendo que la tasa aún se ubica en valores altamente contractivos. En segundo lugar, la economía reconoce holguras de capacidad, dando cuenta del ajuste que se hizo para corregir los desequilibrios macro incubados en la pandemia.

Además, aunque el crecimiento del PIB en 2023 estuvo por sobre lo previsto, se revisaron a la baja los dos años previos, de modo que el nivel de actividad que hoy se reconoce es inferior al estimado hace unos meses. Esto evidenciaría holguras de capacidad más amplias de lo que se preveía. Este hecho, más allá de las presiones inflacionarias que se reconocen en el corto plazo, asociado a factores de oferta, asegura que hacia el mediano plazo la inflación irá convergiendo a la meta.

¿Debe revisarse el ritmo de la normalización monetaria? Sí. Mayormente por cautela, los bancos centrales deben graduar la dosis de recortes en la tasa de política de forma de no arriesgar un desanclaje en las expectativas inflacionarias y evitar mayores presiones en el tipo de cambio. La neutralidad se alcanzaría a inicios del próximo año, algo más tardíamente de lo previsto en enero pasado, cuando el Central nos decía que llevaría la tasa de política a 4% en el segundo semestre.

A nivel global vemos una dinámica similar. El mercado se mostraba muy optimista sobre el control de la inflación en EEUU a comienzos de año, anticipando, en ese entonces, fuertes y tempranos recortes en la tasa de política de la Fed. Hoy se advierte que eso ocurriría a partir de junio.

Lo mismo se lee para la zona euro, que también ha visto una inflación algo más ‘pegajosa’. De cualquier manera, vemos que la normalización monetaria comienza a instalarse mundialmente, dando paso a un proceso que borrará los últimos vestigios de la pandemia.

Como corolario, tenemos que, tanto para la política monetaria como para el resto de las políticas públicas, es necesario apoyarse en fundamentos técnicos, más allá de lo que depare la coyuntura. El Banco Central, por cierto, los maneja y entiende bien, pero en otras dimensiones pareciera no existir el mismo convencimiento. El reajuste de salarios debe estar alineado con una mayor productividad. Eso requiere de mejor educación, capacitación y tecnología. Mayores recursos para gasto social, mejores oportunidades y mayor equidad exigen crecimiento económico, el que se debe impulsar con fuerza. Para hacerlo se ordena una mayor y mejor inversión, además de, nuevamente, incrementos en la productividad.

Finalmente, vinculado con lo anterior, no se puede alcanzar un mayor desarrollo sin reconocer que es indispensable sostener los equilibrios económicos y dar señales de estabilidad y seguridad. A buen entendedor, pocas palabras.

Ajustes en dotaciones desde fines de 2019, freno a compras de terrenos, foco en obras civiles a industrias como la minería y una apuesta por las viviendas con subsidio, son algunas de las medidas que han adoptado las compañías.
La actividad de la construcción lleva 26 meses consecutivos de retrocesos interanuales, la peor racha desde 1990, y se prevé que este año la inversión sectorial baje por segundo año consecutivo. Esto, en medio de la debilidad de la economía, del mercado inmobiliario y de restricciones financieras para proyectos y también para las personas que buscan adquirir una vivienda.
Diversas son las estrategias que han puesto en marcha las grandes constructoras e inmobiliarias abiertas en bolsa y que reportan sus balances a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), para enfrentar la crisis sectorial que comenzó tras el estallido de octubre de 2019 y se intensificó luego de la pandemia en 2020.
Socovesa acusó hace unos días el golpe de la crisis tras reportar pérdidas por $25.300 millones en 2023, siendo la primera vez en su historia que registra un resultado negativo. Ello, por aumento de los desistimientos de promesas de compraventa y ‘permisología’ municipal, entre otros.
A la vez, la firma —ligada a la familia Gras— señaló que iniciará una reestructuración organizacional a partir del segundo trimestre de este año.
Pero no todas las compañías del rubro están planeando realizar ajustes en sus estructuras y dotaciones en los próximos meses. En algunos porque ya lo hicieron hace unos años o bien lo han realizando de forma paulatina, cuentan a ‘El Mercurio’ las empresas.
Asimismo, y junto con entregar sus proyecciones para el rubro (ver recuadro), las compañías detallan las apuestas que han efectuado para enfrentar la crisis, como son apostar a obras civiles —minería y otras industrias—, reducir inversiones en terrenos y ajustar stocks de viviendas o bien participar en el segmento habitacional con subsidio.
Nuevos focos
La constructora Besalco ha combatido el magro escenario económico a través de la diversificación de sus negocios (maquinarias, obras civiles, inmobiliario, proyectos de inversión). En 2023, alcanzó utilidades por $44.137 millones, 8,9% superiores a las del año previo, siendo el mejor resultado de su historia.
Besalco no considera una ‘reducción significativa’ de su dotación, ‘básicamente debido a nuestra cartera de proyectos en desarrollo, que incluyen importantes obras civiles para mandantes del sector minero e industrial, entre otros’, señalan fuentes de la compañía.
Al cierre de 2023, Besalco tenía una dotación de 13.517 trabajadores, la cual a marzo de este año se mantiene ‘relativamente estable’, indican en la empresa.
La inmobiliaria Paz Corp acusó el golpe de la debilidad del mercado residencial en 2023. Si bien logró ganancias por $19.259 millones ese año, estas fueron la mitad de las obtenidas en 2022. Ese año registró 1.401 trabajadores en Chile, mientras que el ejercicio pasado cerró con 1.283 colaboradores, una reducción de 113 puestos.
Paz Corp explica que esa disminución en el equipo está vinculada a que el año pasado contaban con dos proyectos menos en ejecución que al cierre de 2022. ‘Nuestra proyección es mantener un número relativamente constante de obras en el tiempo, por lo que esperamos una cierta estabilidad en nuestra dotación’, agrega.
Pablo Ivelic, gerente general del grupo Echeverría Izquierdo, afirma que ‘por el momento no planeamos grandes reestructuraciones’. Explica que ‘nos hemos ido ajustando a los nuevos escenarios enfocándonos en dos segmentos estratégicos: construcción y servicios para la minería y soluciones habitacionales para segmentos medios. Prevemos una creciente actividad en ambos segmentos para los próximos años’.
En 2023, Echeverría Izquierdo registró una dotación promedio de 11.423 colaboradores, cerrando el año con 10.443 trabajadores. Un año antes, la compañía dio empleo a 13.011 personas. Esa diferencia se debe a la mayor participación de la firma en proyectos de minería, que son menos intensivos en mano de obra que otros segmentos, explica Ivelic. ‘Sin embargo, esto también significó que los ingresos de 2023 fueron 5% superiores al periodo anterior y anotaron un máximo histórico para la compañía’, añade.
‘Para 2024 prevemos ventas similares a 2023, respaldadas por el backlog (contratos por ejecutar) de ingeniería y construcción, que hemos logrado mantener en niveles máximos desde hace tres años, en un escenario de baja inversión’, indica el ejecutivo.
Por otra parte, pese a una merma de 30,8% en las ganancias del negocio inmobiliario, la constructora Ingevec reportó una utilidad general de $10.431 millones en 2023, un alza de 3,7% anual.
Rodrigo González, gerente general de Ingevec, comenta que ‘producto de la menor demanda en el sector privado, hemos reenfocado nuestro negocio a otros segmentos de mercado, principalmente a desarrollos de proyectos de viviendas sociales, donde actualmente existe un mayor nivel de inversión y una alta demanda’.
González sostiene que ‘desde ese enfoque esperamos no disminuir de forma importante la dotación, situación que estamos evaluando de manera permanente, siempre velando por la competitividad de la empresa’. Al cierre de 2022, la firma tenía 3.557 trabajadores, cifra similar a la del año pasado.
SalfaCorp fue contactada para este artículo, pero la compañía declinó participar. El grupo constructor tenía 19.190 colaboradores al cierre de 2022, cantidad que bajó a 18.382 al finalizar 2023. La mayor caída en ese periodo se produjo en su filial inmobiliaria Aconcagua (598 personas menos).
Ajustes postestallido
Ante el impacto de la pandemia y el estallido, Moller y Pérez-Cotapos (MPC) ha realizado desde hace ya cuatro años un proceso de ajuste. Así, la compañía suspendió la inversión en compra de terrenos y el lanzamiento de nuevos proyectos, además de adaptar el tamaño de las etapas de desarrollo de los proyectos en extensión —casas— ante las nuevas condiciones de demanda. Ello incidió en una reducción en los gastos de administración, mientras que su dotación bajó de 3.257 colaboradores en diciembre de 2019 a solo 818 trabajadores al cierre de 2023.
‘En los últimos tres años, el foco de la compañía en el segmento inmobiliario ha estado orientado en la disminución de su stock, reduciéndolo en un 60% aproximadamente’, señala MPC. La firma obtuvo ganancias por $959,7 millones en 2023, que se comparan positivamente con las pérdidas de $2.044 millones del año previo.
Inmobiliaria Manquehue también admite que ha adoptado medidas desde fines de 2019. Su gerente general, Juan Eduardo Bauzá, señala que la firma ‘ha estado implementando un proceso de optimización permanente, generando los cambios organizacionales y operacionales necesarios para mejorar su eficiencia operativa y fortalecer su competitividad y sostenibilidad financiera de largo plazo’.
Bauzá añade que han realizado reestructuraciones en todas las áreas del negocio. Esto ha incluido reducción de colaboradores y externalización de aspectos como la construcción de los proyectos inmobiliarios con empresas especializadas, ‘lo que ha resultado en una mayor eficiencia’, agrega.

La baja en la demanda por oficinas obligó a replantear el negocio de arriendos. Con precios cayendo 30% por metro cuadrado, el nuevo plano regulador habilitó el aterrizaje de las universidades. San Sebastián y Diego Portales ya adquirieron edificios.
La promesa de que la Autopista Vespucio Oriente (AVO) y la conexión con Providencia —a través de un teleférico— mejorarían la conectividad de Ciudad Empresarial ha tardado en concretarse.
Al contrario, el polo empresarial del sector norte de Santiago ha reducido los precios de arriendo de sus oficinas y para atacar una vacancia que no logró bajar de los dos dígitos, están transformando su proyecto inicial de oficinas a una oferta completa, que incluirá departamentos, universidades, clínicas y comercio.
Fundado por el Grupo Hispano Chilena, el proyecto Ciudad Empresarial cuenta con 65 edificios de oficinas. El complejo representa el 9,3% del mercado total de oficinas en Santiago, con 288.515 metros cuadrados, de un total de 3.087.975 metros cuadrados en la ciudad.
Según el Informe de Mercado de Oficinas de JLL al segundo trimestre de 2023, en Huechuraba, la vacancia de oficinas llegaba al 14,3%, concentrada en el área de Ciudad Empresarial.
El informe arroja, además, que en la zona no hay actualmente proyectos de oficinas en construcción.
Jorge Araos, director de Oficinas de JLL Chile, comenta que la alta tasa de vacancia ha sido constante en Ciudad Empresarial y responde a factores como la distancia y difícil conectividad.
Agrega que ‘si bien está la carretera (AVO), tiene un único acceso, lo que genera congestión vehicular; no existe conexión al metro —ni está planificada—, por lo que la oferta pública de transporte se limita a micros con recorridos fijos, entre otros ítems’.
Esto contrasta con la mirada desde el Grupo Hispano Chilena, controlador de Ciudad Empresarial. Su gerente de Finanzas, Gianfranco Nardiello, señala: ‘Estamos con tasas de vacancia bajando en forma acelerada, esperamos llegar a solo un dígito en pocos meses, ya que nuestra oferta es la mejor relación precio-calidad y ubicación de todo el gran Santiago’.
A fines de 2021, la disponibilidad de oficinas alcanzó un peak de 57.956 metros cuadrados. Hoy ha disminuido a 41.162 metros cuadrados. Al respecto, Araos sostiene que el aumento de ocupación de oficinas en Ciudad Empresarial responde, principalmente, a la baja en los precios.Según datos de JLL, entre 2016 y junio de este año, el valor del arriendo de oficinas clase B en Ciudad Empresarial cayó un 30%, desde 0,35 a 0,24 UF por metro cuadrado.
Rodrigo Roa, gerente de Negocios en REA Negocios Inmobiliarios y ex gerente comercial de Ciudad Empresarial, señala que difícilmente se recuperarán los precios de años anteriores. La pandemia obligó a realizar una considerable baja y puso en jaque a los diferentes polos de oficinas en Santiago. Roa explica que con el aumento del teletrabajo, algunas compañías redujeron el tamaño de metros cuadrados demandados, generando una vacancia oculta y espacios que luego ofrecieron como subarriendo, con una oferta de oficinas habilitadas y listas para funcionar a precios competitivos.
Hoy, la demanda está concentrada en Providencia y Apoquindo, hasta el sector Manquehue, donde se trasladaron algunas empresas desde Ciudad Empresarial, para aprovechar la conectividad y disponibilidad de servicios, sostiene.
El proyecto de construcción del Teleférico Bicentenario, cuyo plan inicial era entrar en operación durante 2022, conectará Ciudad Empresarial con la estación de Metro Tobalaba. El MOP anunció que sus obras comienzan este segundo semestre.
Oficinas convertidas en departamentos
A fines de 2022 llamó la atención que Latam Airlines decidiera vender el paño de 17.038 metros cuadrados, donde proyectaban levantar un edificio corporativo de 5 pisos. Según informó ‘El Mercurio’ en ese momento, uno de los motivos de la venta fue que un cambio normativo potenció el uso residencial para dicho espacio. Este cambio implicó que el destino de muchos edificios diseñados para oficinas, ahora estén transformándose en edificios residenciales o con otros fines.
Gianfranco Nardiello comenta que la modificación del plan regulador de Huechuraba, en octubre del 2021, les permitió pasar a un uso mixto del espacio. ‘Estamos en una etapa bien activa en comenzar nuevos proyectos, tanto de viviendas como de distintos equipamientos, como universidades, clínicas y comercio’.
Agrega que este cambio ‘mejora la oferta de distintos tipos de necesidades inmobiliarias, la sustentabilidad por menos viajes y aumenta la oferta de suelo en Santiago’.
En noviembre de 2018 se anunciaba una inversión por US$ 120 millones en seis proyectos de oficinas. Luego, en junio de 2019 comunicaban otros US$ 40 millones en inversión y el arribo de nuevas empresas multinacionales, que abrirían oficinas en el complejo. Hoy, en cambio, existen cinco nuevos proyectos residenciales; el Grupo Hispano Chilena tiene participación en dos de ellos. El terreno tiene 78 hectáreas, y un 32% sin construir.
Sobre el cambio que experimenta el complejo, Roa confirma que cerca de 32.000 metros cuadrados —unos siete edificios— dejaron de ser oficinas y han sido o serán remodelados por universidades como salas de clase o laboratorios de investigación. Esto implica que la vacancia baje a 35.000 metros cuadrados, aproximadamente, equivalentes al 11,40%.
El cambio, que hoy permite uso de educación, salud y vivienda, ha significado que en enero de este año la Universidad San Sebastián adquiriera tres edificios de oficinas, por un monto total aproximado de 20 millones de dólares.
A esto se suma la Facultad de Administración y Economía de la Universidad Diego Portales y la Universidad Mayor, que lleva más de siete años en el lugar. Según agentes inmobiliarios, otras tres universidades ya habrían revisado proyectos para ampliarse en el complejo, que hoy tiene 245 lotes emplazados en alrededor de 53 hectáreas y compuestos por 74 edificios.