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El Fondo Monetario Internacional (FMI) actualizó ayer las proyecciones de crecimiento globales. Mientras para el mundo prevé un dinamismo en 2024 y 2025 de 3,2% (lo mismo que se estima ocurrió en 2023), para Chile pronostica que la expansión de este año será de 2%, una décima por encima de la proyección previa. Para 2025 anticipa que el PIB de Chile avanzaría en 2,5%. Por lo tanto, de acuerdo con esa entidad, Chile crecerá este año y el próximo al mismo ritmo que América Latina y el Caribe en su conjunto (2% y 2,5%), pero por debajo del mundo.
‘La economía mundial ha sido sorprendentemente resistente, a pesar de importantes aumentos de las tasas de interés por parte de los bancos centrales para restaurar la estabilidad de precios’, indicó el FMI en su comunicado.
El ritmo de expansión global ‘es bajo según estándares históricos, debido tanto a factores de corto plazo, como los costos de endeudamiento aún elevados y el retiro del apoyo fiscal, como a los efectos de más largo plazo de la pandemia de covid-19 y la invasión rusa de Ucrania; débil crecimiento de la productividad; y una creciente fragmentación geoeconómica’, agregó el FMI.
‘La proyección más reciente para el crecimiento global dentro de cinco años ––3,1%–– está en su nivel más bajo en décadas. El ritmo de convergencia hacia niveles de vida más altos para los países de ingresos medios y bajos se ha desacelerado, lo que implica una persistencia de las disparidades económicas globales’, añade.
PIB por habitante
En cuanto al Producto Interno Bruto (PIB) por habitante, las cifras indican que Chile se mantendrá en el séptimo lugar más elevado por quinto año consecutivo al incluir todas las economías de América Latina y el Caribe (ver infografía). Medido en paridad de poder adquisitivo con dólares internacionales de 2017, el PIB per cápita chileno de 2024 sigue en el tramo de los US$ 24 mil, del cual no ha salido desde 2021. Este año llegaría a US$ 24.760. En otras mediciones (como con dólares constantes), el lugar de Chile en el contexto regional es similar.
Si solo se consideran los países latinoamericanos, el PIB por habitante (que resulta de dividir todo lo producido por el país por el total de su población) de Chile es el segundo más elevado, luego del de Panamá.
Mejor inflación
Para el mundo, el FMI espera que la inflación general se reduzca de un promedio anual del 6,8% en 2023 a 5,9% en 2024 y 4,5% en 2025.
Por otra parte, el FMI también proyectó que la inflación promedio en Chile en 2024 será de 3,18%. Ese número está muy por debajo de lo que el propio Banco Central de Chile prevé, de acuerdo con el reciente IPoM de marzo: 3,8%.
3,2%
de crecimiento de la economía mundial espera el FMI para 2024 y 2025.

Con el cambio en los límites, el fondo A podrá tener el 20% de sus recursos en estos instrumentos hacia 2027. El ajuste podría golpear a algunos activos tradicionales.
La fiebre por los activos alternativos, es decir, aquellas inversiones que van más allá de las tradicionales acciones y bonos, se ha intensificado en los últimos años. “A nivel global, en los últimos 20 años, esta categoría ha pasado de un tamaño de US$ 500.000 millones a más de US$ 6 billones, con un crecimiento mucho más acelerado que los mercados públicos”, dice Joaquín Rhodius, director comercial de Betterplan. “Encuestas a family offices internacionales revelan que su posicionamiento puede llegar a entre un 30% y 45%, e incluso más del 50%” en este tipo de activos, agrega.
Y los reguladores locales no han querido quedarse atrás. Luego de recibir un informe de la Superintendencia de Pensiones, el Banco Central anunció que aumentará los límites de inversión en activos alternativos para los fondos de pensiones. Con incrementos en todos los multifondos, el A pasará de un 13% actual a un 20% en 2027 y el E, de 5% a 6%. Y, dado el peso que tienen las AFP en el mercado financiero local, varios comienzan a ver el posible efecto de esta medida.
Pero algunos recuerdan algo: “La inversión en activos alternativos por parte de los fondos de pensiones se concentra principalmente en inversiones en el extranjero”, dice Nicolás Desormeaux, gerente de productos alternativos en LarrainVial Asset Management.
De todos modos, podría haber un impacto a nivel local. “Afectará de alguna forma a los otros tipos de activos que compiten por una parte de los fondos previsionales”, dice Bolivar Díaz, socio en Pacífico Research. De hecho, el Banco Central calcula que, con el cambio, se podría producir una reasignación desde otros activos tradicionales u otros activos alternativos locales equivalente a US$ 1.500 millones.
Fernando Montalva, gerente de negocios de MBI Inversiones, advierte que normalmente las AFP tienden a sobreponderar fondos “internacionales muy grandes y managers con un track record muy largo y comprobado”. Con todo, asegura que la extensión de los límites es una “buena noticia” para el mercado local.
Al cierre de 2023, las gestoras locales gestionaban $22,9 billones (de esos billones de 12 ceros) en estos activos, un alza de 7,4% frente a 2022 —tras aumentos de 11,6% y 49,2% en los años previos—. Y, a nivel de administradoras, LarrainVial Activos es la que más patrimonio gestiona, con $2,52 billones, seguida de Compass Group ($2,03 billones) y Picton ($1,66 billones).
Y pese a que los favoritos de las AFP han sido los fondos de private equity extranjeros, Díaz cree que es “bastante probable” que las administradoras comiencen a aumentar su asignación a activos alternativos locales. “En particular, en activos inmobiliarios, de capital privado e infraestructura, que son activos donde los fondos de pensiones de países desarrollados han concentrado históricamente sus inversiones alternativas”.
No obstante, Desormeaux, de LarrainVial, recuerda que a marzo de 2024, del total de activos alternativos invertidos por las AFP, un 18% correspondía a instrumentos locales y un 82% a internacionales. “Por esto, si bien podría tener un efecto en los alternativos locales (especialmente en mutuos hipotecarios endosables y acciones de sociedades por acciones o sociedades anónimas vía ScaleX), mi impresión es que el mayor impacto se verá en un aumento en la inversión internacional”, dice.
Rearmando el puzle
Lo claro es que se avecinan cambios. “Las AFP actualmente utilizan un porcentaje elevado de su límite actual en activos alternativos, especialmente en internacionales”, recuerda Díaz, de Pacífico Research. “Se podría suponer que utilizarán el nuevo límite desinvirtiendo en otros activos”, agrega.
De acuerdo con el Banco Central, la ampliación de los límites equivale al 3% agregado de los fondos de pensiones (unos US$ 6.000 millones). Así, “se evalúa que, si se destinara un 25% de dicha holgura a inversión en el mercado local, implicaría una potencial reasignación desde otros activos tradicionales u otros activos alternativos locales equivalente a US$ 1.500 millones”.
El emisor concuerda con que la mayoría de las posiciones se destinarán al extranjero. Y dada la forma en la que funcionan estos instrumentos, la “holgura” no se utilizaría de forma inmediata. “Una parte importante de las inversiones en AA no son inversiones efectivas, sino compromisos de inversión futura”, remarca. De hecho, actualmente, US$ 10.000 millones son inversiones efectivas, mientras que los compromisos alcanzan unos US$ 6.000 millones.
Con esto, incluso en un “escenario estresado”, el Central ve poco impacto. Si “se asume que un 50% de la holgura de inversión adicional se invierte en el mercado local, y un 50% se invierte en el exterior, entonces el potencial efecto de sustitución en el mercado local alcanzaría a US$ 3.000 millones”, acota. “Sin embargo, si se considera que solo un 60% se invierte de manera inmediata y el 40% restante se compromete como inversión para el futuro, entonces el efecto potencial de sustitución de activos sería más bien cercano a los US$ 1.800 millones”. Por esto, confía en que los ajustes de portafolio podrían ser absorbidos “sin alterar el normal funcionamiento del mercado financiero local”.

Las señales de fortaleza que sigue mostrando la economía de EE.UU. y una inflación que no cede harán que la Reserva Federal postergue para el próximo año el inicio de bajas de tasa, restándole margen de maniobra al Banco Central, argumenta.
“Chile no está en condiciones de bajar la tasa de interés de política monetaria (TPM) por debajo del nivel de 5,5% que tiene actualmente la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed)”, sostiene el director de Estudios de LarrainVial, Leonardo Suárez, y pronostica que después de un recorte de 50 puntos base o dos de 25 pb, el Banco Central la mantendría estable en 6% durante el año.
Suárez ahonda en las perspectivas de LarrainVial para la economía chilena este año y el próximo con un precio del cobre que treparía a los US$ 5 la libra, escenario en que la principal amenaza provendría de los políticos: “No me extrañaría que quieran subir la tasa del royalty”. También hay amenazas de nuevos retiros de fondos de pensiones o la devolución del 100% de los ahorros previsionales”, advierte, recordando la vigencia de la reforma constitucional que le quitó al Ejecutivo la iniciativa legislativa exclusiva en materia económica y previsional.
—¿Qué factores respaldan el congelamiento de la TPM en un 6% este año?
“Lo fundamental es que la economía norteamericana está dando señales de fortaleza, como lo indican los últimos datos de creación de empleos, y eso, junto con la inflación subyacente que subió 0,36% en marzo llegando a 4,4% en su base anual, muestra que dicha economía seguirá creciendo fuerte, prolongando las presiones inflacionarias. En ese contexto, estimo que la Reserva Federal recién empezaría a bajar las tasas de interés el próximo año. Así como la Fed postergó la primera baja de tasa de marzo a junio, la puede postergar hasta octubre, y lo más probable es que la termine postergando para 2025, porque la economía norteamericana está muy fuerte y la inflación no cede”.
—¿Cree que la tasa neutral en Chile es de 4% como estima el Banco Central?
“Chile presenta otros riesgos hoy día y basta ver la sensibilidad que tiene el tipo de cambio a las brechas de tasas de interés con EE.UU. para que el Banco Central la piense dos veces antes de acercar su TPM a la tasa de la Fed. Chile no está en condiciones de bajar la tasa por debajo del nivel de la Reserva Federal, que está en 5,5%”.
“Todas las señales que están saliendo de fortaleza de actividad, de la demanda interna y aumento de la inflación en EE.UU. —que está en niveles de 4,41% anualizada en la medición subyacente—, muy por encima de la meta de 2%, no dejan espacio para que la Fed baje la tasa este año”.
—¿Cuáles son sus proyecciones de crecimiento para la economía chilena?
“Con su alza de proyecciones al 2,5% de crecimiento en 2024, el Banco Central y el Ministerio de Hacienda se van a quedar cortos. Por ahora, tenemos una proyección de 2,8% para este año y 3% en 2025. El rechazo a los dos proyectos constitucionales redujo la incertidumbre política e institucional. La economía ya se estabilizó en 2022-23, tanto en términos de inflación como de cuenta corriente, y las cuentas fiscales mantienen un déficit bajo control relativamente ordenado, lo que es la condición necesaria para crecer. Hay señales de reactivación superior a la esperada, y así lo reflejan indicadores líderes como el IPSA y el precio del cobre. Además, la actividad entregó una sorpresa positiva en el primer bimestre”.
“El último IPoM captura que en el primer bimestre hubo señales de débil demanda, pero el gasto interno comenzó a dispararse en marzo, y así lo refleja el aumento de un 14% en las importaciones no combustibles ajustadas por días hábiles. El alza del precio del cobre anticipa más recursos y eso puede originar un aumento de la demanda interna de 3,8% este año y 4,7% el próximo. La bolsa está anticipando una importante reactivación de la economía”.
—¿A qué nivel proyecta el precio del cobre y del tipo de cambio?
“Para el precio del cobre, un promedio de US$ 4,20 la libra este año y US$ 4,50 la libra el próximo, dada la escasez de cobre y ciertas señales de repunte en China por el lado de la actividad industrial, no así por el lado de la construcción, que es más intensiva en el uso del cobre. El precio podría llegar a US$ 5 la libra en 2025. Por la reactivación de la economía, veo el tipo de cambio en $900 por dólar a fin de año”.
Riesgos en el horizonte
—¿Dónde están los riesgos?
“Persisten amenazas. Por ejemplo, que si el cobre sube a US$ 5 la libra el próximo año, los parlamentarios a quienes les gusta cambiar las reglas del juego pedirían subir la tasa del royalty. También están las amenazas de nuevos retiros de fondos de pensiones e incluso devolución del 100% de los ahorros previsionales en 2025, sobre todo en un año electoral, donde un candidato presidencial quiera impulsar un discurso popular y muchos parlamentarios quieran ser electos”.
“Sería positivo que, por ejemplo, el senador Matías Walker —el principal artífice de la disposición transitoria de reforma constitucional que permitió el retiro de los fondos previsionales— se la juegue por eliminar esa reforma que le quitó la iniciativa legislativa exclusiva al Ejecutivo para temas económicos y previsionales, y que convirtió a Chile en un régimen parlamentario de facto. Lo ideal es que se eliminen todas las libertades político-institucionales que provocaron la desestabilización de la economía y la alta inflación, como las iniciativas parlamentarias para ejecutar retiros. Eso significa que los políticos renuncien en forma institucional a esa facultad —con votación de 4/7—, porque debido a esa disposición constitucional transitoria, hoy pueden hacer más retiros e incluso propiciar nuevos IFE (Ingreso Familiar de Emergencia). Faltan anclas institucionales que impidan nuevos retiros. De no concretarse la eliminación de esa facultad, la amenaza de retiros persistiría, lo que se transformaría en un cáncer desestabilizador”.
—¿Seguirá el rezago en la construcción con tasas de largo plazo que continúan subiendo, como se aprecia en los bonos del Tesoro a 10 años en EE.UU. que son una referencia?
“Nos mal acostumbramos a tasas muy bajas. Recordemos que hace 25 años las tasas de interés estaban en un 9% y la TPM real en los años 90 estaba en niveles de 7% en Chile. Éramos otra economía. Ahora seguimos con tasas reales positivas, pero tampoco es una cosa bestial. La construcción siempre es la última en reaccionar, ya sea al alza o a la baja. Primero reaccionan otros sectores como la bolsa, luego las ventas inmobiliarias”.
“Las tasas largas seguirían subiendo gracias a las expectativas de reactivación, no solo en respuesta al alza de la tasa de los bonos del Tesoro en EE.UU.”.
—¿Cuál es su expectativa respecto a la reforma previsional?
“Tanto la reforma tributaria como la previsional seguirían cambiando su contenido. Personalmente, creo que la tributaria no va a salir y una reforma previsional consensuada tal vez, aunque es muy difícil, pero todavía falta disposición de los actores a ceder. Como he dicho antes, si no hay reforma previsional consensuada viable como la del Presidente Piñera en 2018, podríamos tener una devolución del 100% de los fondos de pensiones. La amenaza es que los políticos quieran buscar votos vía devolución de fondos de pensiones en vísperas de las elecciones, como en 2021 lo hicieron parlamentarios de izquierda a derecha cuando la economía se reactivaba como avión pospandemia”.
—¿Percibe riesgos en el lado fiscal como advirtió el Consejo Fiscal Autónomo?
“El año pasado el CFA no le achuntó en el corto plazo. Desde una perspectiva de largo plazo, creo que es bueno y necesario que el CFA advierta la amenaza de un balance fiscal insustentable y que la deuda pública supere el 50% del PIB, ya que ello ayuda a ordenar la discusión. Este gobierno va a entregar la deuda pública en aproximadamente un 42% del PIB, cifra que mejoraría todavía más si el PIB tiende a mejorar en el margen y si cae el dólar. Es bueno que los políticos tengan en cuenta los riesgos fiscales de mediano y largo plazo que advierte el CFA”.
—¿Cómo visualiza el caso de las bolas de acero y el futuro de Huachipato?
“Hay señales antiapertura comercial por la vía de poner salvaguardias a quienes no la merecen. El valor agregado está radicado en la producción de concentrado de cobre y de iron ore. Las fundiciones y siderúrgicas que producen productos básicos no son competitivas ni agregan valor. Huachipato tiene un Ebitda negativo de US$ 155 millones y paga salarios brutos por US$ 50 millones. Por lo tanto, en principio, el cierre de Huachipato incrementaría el PIB en US$ 100 millones. El tema de fondo es político, y es dónde se reubicarían los 22.000 empleos directos e indirectos de la siderúrgica si esta cierra”.

Este aumento se va a implementar de forma gradual, según detalló el ente rector. La Superintendencia de Pensiones había adelantado en septiembre pasado que pediría este incremento, para ayudar a incrementar las rentabilidades de los fondos. La presidenta de la Asociación de AFP, Paulina Yazigi, valoró el anuncio del Banco Central, e indicó que este aumento va en directo beneficio de los afiliados.
El Banco Central tomó la propuesta anunciada hace unos meses por la Superintendencia de Pensiones y decidió aumentar los límites de inversión en activos alternativos para fondos de pensiones, y fijó un nuevo límite de inversión en activos alternativos para el Fondo de Cesantía Individual. Esto, tras la entrega del informe previo de la Superintendencia de Pensiones.
Este aumento de los límites estructurales máximos de inversión en activos alternativos para los Fondos de Pensiones, se va a implementar de forma gradual, según detalló el ente rector en un comunicado.
De acuerdo al BC, la nueva ampliación de límites es equivalente, en el agregado, al 3% de los Fondos, «lo cual implica una holgura total adicional de US$6.000 millones aproximadamente. De este monto y de acuerdo con experiencias previas con ampliación de este límite, se evalúa que, si se destinara un 25% de dicha holgura a inversión en el mercado local, implicaría una potencial reasignación desde otros activos tradicionales u otros activos alternativos locales equivalente a US$1.500 millones».
De todas formas, la autoridad monetaria indica que «este monto es acotado en relación al tamaño actual de los mercados de renta variable, renta fija y cambiario en Chile, con transacciones superiores a US$2 mil millones al día; y bastante menor al estimado para la primera definición del límite» (US$15 mil millones) y de magnitud similar «a la última ampliación del límite en abril de 2020, equivalente a un 2,2% de los activos del sistema».
Los activos alternativos corresponden a un espectro amplio de instrumentos de inversión privada, incluyendo deuda privada, capital privado, bienes raíces, infraestructura, créditos sindicados, entre otros.
De esta manera, el límite para el Fondo A, que actualmente es de 13%, subirá a 15% el 1 de agosto de 2024, a 17% el 1 de agosto de 2025, a 19% el 1 de agosto de 2026 y a 20% el 1 de agosto de 2027.
El B, cuyo límite es de 11%, se incrementará a 12% el 1 de agosto de este año, a un 14% en la misma fecha del próximo año, a un 15% el año subsiguiente, para luego elevarse hasta 16% en agosto de 2027. El fondo de riesgo moderado (C) cuyo límite es 9%, subirá hasta 12% a contar del 1 de agosto de 2026. Los fondos más conservadores D y E, también tendrán un incremento en estos cuatro años y subirán desde el 6% y 5% actual, hasta 7% y 6% respectivamente en agosto de 2027.
«Esta decisión contribuye al objetivo de promover la diversificación de los portafolios de los Fondos de Pensiones y se adopta considerando que eventuales ajustes en las carteras de inversión de los Fondos puedan llevarse a cabo sin afectar el normal funcionamiento del sistema financiero», explicó el Banco Central.
Por otro lado, también se incrementó el límite máximo de inversión en activos alternativos por parte del Fondo de Cesantía Individual. Este se fijó en 3% del CIC a partir del 1 de mayo próximo, y no podrá superar el 5% del fondo respectivo, según detalló el ente rector. Asimismo, explicó que en cuanto al Fondo de Cesantía Solidario, el límite vigente ya se encuentra en el máximo que permite la ley.
La Superintendencia de Pensiones había adelantado en septiembre del año pasado, durante el evento Chile Day en Londres, que estaba pidiendo autorización al BC para aumentar los límites de inversión en activos alternativos.
«Creemos que la alternativa más potente que hay hoy día por lejos lo constituyen los activos alternativos, los que fueron autorizados por ley el año 2017. De ahí en adelante se desarrolló toda una estrategia para que las AFP puedan invertir en activos alternativos (…) Y luego de que todo eso ocurrió, recién se les dio la autorización a las administradoras para hacerlo. Y los resultados han sido buenísimos. Lo que vemos nosotros, es que si calculamos la rentabilidad real promedio de la inversión en activos alternativos, más que duplica la rentabilidad real anual promedio de los fondos. Y hay mucho más por hacer en activos alternativos», afirmó en ese momento el superintendente de Pensiones, Osvaldo Macías.
Hoy día los fondos de pensiones tienen cerca de un 9% de su cartera en activos alternativos, considerando la inversión efectiva más las promesas que han suscrito con los gestores para adquirir nuevos activos alternativos. «Este 9% se compara desfavorablemente si lo queremos ver con un portafolio óptimo. Los fondos de pensiones de la Ocde en el último reporte muestran que tienen cerca de un 19% en alternativos. Y otros fondos a nivel mundial tienen incluso más que eso», contaba Macías.
La presidenta de la Asociación de AFP, Paulina Yazigi, valoró el anuncio del Banco Central, e indicó que este aumento de los límites de inversión va en directo beneficio de los afiliados.
«El aumento en los límites de inversiones en activos alternativos en los multifondos A, B, C, D, E, va en directo de beneficio de los afiliados ya que aumenta pensiones. Un alza de un 1% de rentabilidad impacta en el mediano a largo plazo en un incremento de 20% a 25% en la pensión», indicó Yazigi.
Asimismo, agregó que «como Asociación de AFP hemos propuesto mejoras al régimen de inversiones a la Superintendencia de Pensiones, al Consejo Técnico de Inversiones y al Banco Central. Esta decisión va en esa línea y continuaremos insistiendo con otros cambios, porque como país tenemos que modernizar nuestro régimen de inversiones en beneficio de los afiliados».
Desde AFP Habitat, la gerente de inversiones, Carolina Mery, sostuvo que «nos parece bien que se aumenten los límites de inversión de activos alternativos, porque da cuenta que el regulador valora su aporte en los portafolios y su inclusión hace más de 10 años. Es esperable que esto tenga un efecto positivo en la rentabilidad de los ahorros de nuestros afiliados en el largo plazo. Lamentamos que los aumentos para los fondos D y E no sean relevantes dado las carteras actuales».
También se refirió a este tema, Christopher Bosler, gerente general de la Bolsa de Productos de Chile, quien indicó que «en la Bolsa de Productos hemos observado un aumento en la popularidad del mutuo hipotecario endosable dentro de la gama de los instrumentos alternativos. Ahora con esta potencial autorización de la Superintendencia de Pensiones, que facilita y mejora el acceso de inversionistas institucionales, se espera que gradualmente estos activos sean sumados a las carteras de inversión de las AFP y AFC, lo que atraerá más capital, dinamizará sus colocaciones y mejorará la rentabilidad de los futuros pensionados».

El clima severo provocado por las emisiones de gases de efecto invernadero está sacudiendo los cimientos de la clase de activos más importante del mundo, dice The Economist.
Si pensamos en los lugares vulnerables al cambio climático, podríamos imaginarnos arrozales en Bangladesh o islas bajas en el Pacífico. Pero otra respuesta, más sorprendente, debería ser tu propia casa. Alrededor de una décima parte del valor de las propiedades residenciales del mundo está amenazada por el calentamiento global, incluidas muchas casas que no están cerca de la costa. Desde tornados que azotan los suburbios del medio oeste de EE.UU. hasta granizo del tamaño de pelotas de tenis que destrozan los techos de las villas italianas, el clima severo provocado por las emisiones de gases de efecto invernadero está sacudiendo los cimientos de la clase de activos más importante del mundo.
Los costos potenciales provienen de políticas diseñadas para reducir las emisiones de las casas, así como de los daños relacionados con el clima. Son enormes. Según una estimación, el cambio climático y la lucha contra él podrían terminar con el 9% del valor de las viviendas en el mundo para 2050, lo que equivale a US$ 25 billones, no mucho menos que el PIB anual de EE.UU. Es una enorme factura que pesa sobre la vida de las personas y sobre el sistema financiero mundial. Y parece destinado a desencadenar una pelea todopoderosa sobre quién debería pagar.
Los propietarios de las viviendas son un candidato. Pero si nos fijamos en los mercados inmobiliarios actuales, no parece que estén asumiendo los costos. Los precios de la vivienda muestran pocas señales de adaptarse al riesgo climático. En Miami, objeto de gran preocupación por el aumento del nivel del mar, ha aumentado en cuatro quintas partes esta década, mucho más que el promedio estadounidense. Además, como el impacto del cambio climático aún es incierto, es posible que muchos propietarios no supieran el riesgo que corrían cuando compraron sus casas.
Si, en cambio, los contribuyentes pagan, rescatarán a los propietarios adinerados y reducirán los incentivos útiles para adaptarse a la amenaza inminente. Repartir los costos será difícil para los gobiernos, sobre todo porque saben que a los votantes les importa mucho el valor de sus viviendas. El proyecto de ley de base tiene tres partes: pagar las reparaciones, invertir en protección y modificar las viviendas para limitar el cambio climático.
Las aseguradoras suelen cubrir los costos de las reparaciones después de que una tormenta destruye un techo o un incendio destruye una propiedad. Pero, a medida que el clima empeora y los desastres naturales se vuelven más frecuentes, los seguros de hogar se vuelven más caros. En algunos lugares, podría encarecerse tanto que provocaría una caída de los precios de la vivienda; algunos expertos advierten sobre una “burbuja de seguros climáticos” que afecta a un tercio de los hogares estadounidenses. Los gobiernos deben tolerar las pérdidas que esto impone a los propietarios de viviendas o cubrir ellos mismos los riesgos, como ya sucede en partes de California, propensas a los incendios forestales, y de Florida, propensa a los huracanes. La exposición combinada de las “aseguradoras de último recurso” respaldadas por el Estado en estos dos estados se ha disparado de US$ 160.000 millones en 2017 a US$ 633.000 millones. Los políticos locales quieren traspasar el riesgo al gobierno federal, que de hecho administra hoy el seguro contra inundaciones.
Los daños físicos podrían prevenirse invirtiendo en protección de las propiedades mismas o en infraestructura. Mantener las casas habitables puede requerir aire acondicionado. Son pocos los hogares indios que lo tienen, a pesar de que el país está sufriendo olas de calor que empeoran. En los Países Bajos, un sistema de diques, zanjas y bombas mantiene seco el país; Tokio tiene barreras para contener las inundaciones.
Financiar esta inversión es el segundo desafío. ¿Deberían los propietarios de viviendas que no tenían idea de que estaban en riesgo de tener que pagar, por ejemplo, por un reforzamiento de concreto para una casa que se hunde? ¿O es correcto protegerlos de costos tan inesperados y desigualmente distribuidos? Las ciudades costeras densamente pobladas, que son las que más necesitan protección contra las inundaciones, son a menudo las joyas de la corona de las economías y sociedades de sus países; basta pensar en Londres, Nueva York o Shanghái.
La última pregunta es cómo pagar las modificaciones domésticas que prevengan un mayor cambio climático. Las casas representan el 18% de las emisiones globales relacionadas con la energía. Es probable que muchos necesiten bombas de calor, que funcionan mejor con calefacción por suelo radiante o radiadores más grandes, y un aislamiento grueso. Desgraciadamente, modernizar las viviendas es caro. Pedir a los propietarios que paguen puede provocar una reacción violenta; el año pasado, la coalición gobernante de Alemania intentó prohibir las calderas de gas, solo para cambiar de rumbo cuando los votantes se opusieron a los costos. Italia siguió un enfoque alternativo, ofreciendo donaciones extraordinariamente generosas y mal diseñadas a los hogares que realizaban renovaciones. Ha gastado la asombrosa cantidad de 219.000 millones de euros (US$ 238.000 millones, o el 10% de su PIB) en su plan de “superbonificaciones”.
El impacto total del cambio climático aún está lejos. Pero cuanto antes las autoridades puedan resolver estas cuestiones, mejor. La evidencia muestra que los precios de la vivienda reaccionan a estos riesgos solo después de que se ha producido un desastre, cuando ya es demasiado tarde para realizar inversiones preventivas. Por lo tanto, es probable que la inercia dé lugar a sorpresas desagradables. La vivienda es un activo demasiado importante como para que se le ponga un precio incorrecto en toda la economía, sobre todo porque es vital para el sistema financiero.
Los gobiernos tendrán que aportar su granito de arena. Hasta el siglo XVIII, gran parte de los Países Bajos seguía el principio de que solo las comunidades cercanas mantendrían diques y, como resultado, el sistema estuvo plagado de falta de inversión e inundaciones innecesarias. Solo los gobiernos pueden resolver estos problemas de acción colectiva mediante la construcción de infraestructura, y deben hacerlo especialmente en las ciudades de alta productividad. Los propietarios necesitarán incentivos para gastar grandes sumas de dinero en modernizar sus viviendas para que contaminen menos, lo que beneficia a todos.
Como el ciervo acuático
Al mismo tiempo, sin embargo, las autoridades deben tener cuidado de no subsidiar la locura ofreciendo grandes garantías implícitas y esquemas de seguros explícitos respaldados por el Estado. Estos no solo plantean un riesgo inaceptable para los contribuyentes, sino que también debilitan el incentivo para que las personas inviertan en hacer que sus propiedades sean más resilientes. Y al suprimir las primas de seguros, no hacen nada para disuadir a la gente de trasladarse a zonas que hoy ya se sabe que son de alto riesgo. Los augurios no son buenos, a pesar de que hay mucho en juego. Durante décadas, los gobiernos no han logrado desincentivar la construcción en llanuras aluviales.
La cuenta de US$ 25 billones planteará problemas en todo el mundo. Pero no hacer nada hoy solo hará que el mañana sea más doloroso. Tanto para los gobiernos como para los propietarios de viviendas, la peor respuesta al enigma inmobiliario sería ignorarlo.

El presidente del gremio Proptech se refirió a este nuevo modelo de inversión inmobiliaria, que permite democratizar el acceso al mercado de bienes raíces.

A la fecha, hay unas seis firmas locales que cuentan con proyectos en Chile y Estados Unidos.
La inversión inmobiliaria fraccionada, aquella en donde diferentes personas adquieren una parte de una propiedad y reciben retornos anuales, está democratizando el acceso al mercado inmobiliario, por montos inferiores a los tradicionales.

Así lo afirmó el presidente de la Asociación Gremial Proptech Chile, Carlo D’Agostino, quien comentó que este modelo nació en Estados Unidos y se instaló en Chile hace seis años, pero tuvo un peak en 2022 con la creación de diversas startups.

Dijo que hoy existen unas seis proptech -firmas tecnológicas para el sector inmobiliario- que ofrecen este tipo de inversión en Chile, como Fraccional, Lares, Legria, Reity, Wbuild y Spacios -las dos últimas forman parte del gremio-, las que tienen proyectos en Chile y EEUU.

Fraccional, por ejemplo, permite una inversión mínima de $ 200 mil, en tanto, en Wbuild, una plataforma tipo marketplace, se pueden comprar inmuebles por metro cuadrado (m2) con una inversión inicial de US$ 50 dólares.

‘El modelo ha experimentado un crecimiento sostenido en Chile. Estos tipos de plataformas han diversificado su oferta, incluyendo una variedad de proyectos inmobiliarios, desde residenciales hasta comerciales y también de uso mixto. Esto ha permitido a los inversionistas elegir proyectos que se alineen mejor con sus objetivos de inversión y plazos’, afirmó D’Agostino.

Explicó que el modelo de negocio de las proptech de inversión fraccionada puede ser de dos tipos: aquellas que entregan rentabilidad, donde la empresa o el desarrollador es el propietario real del proyecto. En este caso, el inversionista recibe un token, una especie de certificado digital con tecnología blockchain, que acredita la compra de una parte del inmueble.

O bien un segundo modelo de rentabilidad por plusvalía y gestión del activo. En este caso, una vez que la proptech reúne a todos los inversionistas, crea una inmobiliaria – una Sociedad por Acciones (SpA)- en la que participan estos inversores y el inmueble se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces a nombre de la inmobiliaria.

D’Agostino señaló que este último es el modelo que prima en el país.

‘Los montos para pagar el departamento a fraccionar son contra recursos propios de la empresa o capital de inversionistas. En ambos casos este monto es devuelto una vez que los tokens o la parte de la propiedad física se encuentra vendida al inversor’, explicó.

Proyectos y rentabilidad

D’Agostino señaló que las startups chilenas se han enfocado mayoritariamente en bienes raíces en EEUU, en propiedades de menor volumen, como departamentos y condominios de casas ubicados en zonas de playa, en etapas tempranas de desarrollo.

A nivel local, están apuntando a proyectos inmobiliarios en balnearios, fraccionando la compra de las propiedades y permitiéndoles a sus inversionistas utilizarlo durante un período de tiempo.

‘Ese es un modelo de negocio que ha estado funcionando y que ya se está haciendo en lugares más exclusivos, como en Zapallar. Por ejemplo, hoy es difícil que alguien pueda comprar por 50 mil UF, pero si esa propiedad la fraccionan, la persona puede tener una casa en Zapallar por un período de tiempo, por 10 mil UF’, comentó.

Agregó que este tipo de inversión ha permitido dar acceso a oportunidades exclusivas a todo tipo de inversionistas, con una ‘buena’ rentabilidad. ‘Invertir en ladrillo tiene una plusvalía, siempre va en alza’, indicó.

Explicó que el sistema contempla inversionistas que participan del desarrollo de un proyecto, mientras que otros sólo invierten por el retorno. ‘Entonces, la rentabilidad será dependiendo del perfil del inversionista y el monto que quiera invertir’, dijo.

Según D’Agostino, la tasa de retorno es más alta que la de otros tipos de inversión inmobiliaria. ‘Sabemos, por lo que evaluamos en Proptech Chile, que bordea el 16% anual, en promedio’, dijo.

Por ejemplo, el primer proyecto de inversión fraccionada de Wbuild, un departamento ubicado en Miami Design District, en Florida, EEUU, a un año de su inicio, generó una rentabilidad anual superior a 20%.

Respecto de proyecciones de crecimiento de este tipo de inversión, comentó que un estudio de Grand View Research señala que el mercado global de tokenización de bienes raíces se valoró en US$ 3,3 mil millones en 2020 y se espera que alcance los US$ 22,4 mil millones para 2027, a una tasa de crecimiento anual compuesta de 42,2%.

Regulación

En el marco de la ley Fintech- que entró en vigencia el 3 de febrero pasado- y la norma N°502 de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), los prestadores de servicios financieros tienen plazo hasta el 3 de febrero de 2025 para inscribirse en el Registro de Prestadores de Servicios Financieros que estableció la nueva regulación.

Las plataformas de inversión fraccionada entran en la categoría de crowdfunding o financiamiento colectivo, de acuerdo con los tipos de servicios que regula la normativa.

‘Hoy los desarrollos y la tecnología asociadas a este modelo de inversión permiten atraer a diferentes inversores, pero el problema está en saber de dónde proviene esa plata. Y eso es lo que hoy día se está trabajando, la CMF está mirando y tratando de entender un poquito más cómo fiscalizar, cómo regular esta información’, comentó D’Agostino.*

Mientras el metal siga sobre los US$ 4 la libra, en el mercado reconocen que podría haber un beneficio, pero estiman que sería mayor si mejora la producción del metal.
Un auspicioso pasar tuvo el cobre la semana pasada. El viernes, el precio spot del commodity llegó a US$ 4,26 en la Bolsa de Metales de Londres, el mayor nivel desde enero de 2023, según la Comisión Chilena del Cobre (Cochilco).

Con una demanda ‘más fuerte de lo esperado’, las cotizaciones también ‘se han beneficiado a medida que los inversionistas comienzan a recurrir a las materias primas como cobertura contra los renovados temores inflacionarios’, mencionó Bloomberg.

‘Un elemento que refleja la presión al alza del precio, es el fuerte aumento de la actividad especulativa en las bolsas de metales’, señaló un reporte de Cochilco, que a comienzos de año proyectó un promedio de US$ 3,85 la libra para 2024.

Todo un marco que bien le podría venir a Chile, considerando el rol clave del país en la producción de cobre del mundo y que es el principal producto de exportación .

‘En general, cuando el precio del cobre ha estado alto, la economía se beneficia’, señala el coordinador macroeconómico de Clapes UC, Hermann González, y plantea que en la medida que esta alza se sostenga en el tiempo, podría ‘aportar efectivamente algunas décimas de crecimiento’.

El último Informe de Política Monetaria (IPoM) del Banco Central subió su proyección a expansión del Producto Interno Bruto (PIB) entre 2% y 3% para este año.

La gerenta de negocios de MBI

Inversiones, Carolina Grünwald, dice que ‘de mantenerse el precio del cobre en niveles actuales, es un aumento relevante respecto de lo estimado. Esto, de ser permanente, podría ayudar las perspectivas de crecimiento’, estima.

‘Nos viene bien’, agrega el académico de la UAI, Rodrigo Wagner, pero advierte que ‘no es algo gigante’.

La cautela de algunos analistas se explica por el tema de la producción. ‘Es bueno, porque nos hace más ricos, pero la producción de cobre no va a subir’, opina el exvicepresidente del Banco Central,

Manuel Marfán.

Cochilco prevé para este año un volumen de 5,63 millones de toneladas, lo que representa un aumento de 5,7% frente al ejercicio anterior. Para 2025, calcula un alza de 6,4% con 6 millones de toneladas.

Precisamente, como lo plantea la economista senior de LyD, Macarena García, el incremento del precio del cobre ‘se demora en generar efectos en la producción, ya que en el corto plazo la producción está más determinada por factores de oferta, como la ley del mineral, escasez hídrica, etc’.

Añade que ante la ‘gran volatilidad’ vista en el mercado en los últimos meses, existe incertidumbre sobre qué tan permanente será este nivel de valor. ‘Si el precio elevado se mantiene por un tiempo, probablemente veremos aumentos en la producción, pero más hacia adelante’, dice García.

Wagner también cree que el margen para aumentar la producción en el corto plazo es ‘muy muy bajo’. Pero considera que si el cambio es percibido como más permanente entonces, puede gatillar mayor inversión de mineras de cobre.

Y junto con aclara que en el PIB real no hay un alza aritmética cuando sube el precio del cobre, pues incluye los valores del año anterior, sí estima que la cotización afecta al PIB, porque ‘personas o empresas cambian su comportamiento’.

¿Y las arcas fiscales?

Otro efecto del precio del metal es el terreno fiscal. Pero García asegura que ‘la importancia de los ingresos del cobre -por impuestos a la minería privada y los excedentes de Codelco- en los ingresos fiscales se ha reducido en el tiempo’. En 2023 solo representaron el 5% de los ingresos fiscales. ‘Por lo tanto, un aumento del precio del cobre obviamente generará más ingresos al Fisco, pero dentro de un margen acotado’, proyecta.

Su cálculo es que si el precio promedio del año fuera US$ 4 la libra , los ingresos fiscales aumentarían en torno a US$ 450 millones, algo más de un 0,1% del PIB.

‘Más importante sería que Codelco realice sus inversiones estratégicas para retomar el nivel de producción que ha perdido’, lanza.

A su vez, el economista jefe para Chile de Credicorp Capital, Samuel Carrasco, calcula que en US$ 4,2 la libra durante todo el año generaría ingresos fiscales efectivos en torno a US$ 1.0o0 millones adicionales. ‘El impacto en el ingreso estructural puede ser más acotado’, asevera.

Otra que saca la calculadora es Grünwald, quien plantea que según la Dipres, una baja en el precio del cobre de 1 centavo se traduce en una caída de US$ 10,1 millones en los ingresos efectivos que percibe el Gobierno. ‘Si asumimos que esta relación es simétrica, un aumento de 40 centavos se traduciría en un aumento de US$ 400 millones en ingresos efectivos. Sin embargo, si esto da mayores holguras fiscales debe evaluarse según el ingreso cíclicamente ajustado, que depende de la diferencia del precio spot con el precio tendencial estimado para el cobre. Por lo tanto, no necesariamente significa más holgura fiscal ‘en el ejercicio’, pero claramente ayuda en el ahorro’, señala.

De hecho, desde la Dirección de Presupuestos (Dipres) destacan que un alza coyuntural si bien pudiese aumentar la recaudación para un período en particular, la política fiscal se guía por el Balance Cíclicamente Ajustado.

De esta manera, más bien hacen un seguimiento a la brecha de precios con respecto a su nivel de largo plazo (referencia). ‘En este entendido, un alza coyuntural del precio del cobre señala la obligación de ahorrar dichos recursos, y no necesariamente dirigirlos hacia la planificación de un mayor gasto’, señalan.

El terreno de siete mil m2, donde funcionó un supermercado Lider, tiene aprobado un permiso para construir dos edificios de más de 20 pisos (para departamentos y oficinas) y una placa comercial con 42 locales.
Muy activo está el grupo Urbana, considerado como uno de los mayores operadores institucionales de bienes raíces del país, ligado a los hermanos Diego y Andrés Durruty, y que el año pasado sumó como socio a una firma de inversiones estadounidense.

Ahora, la empresa negocia la adquisición de un emblemático terreno en la comuna de Las Condes para llevar adelante un nuevo desarrollo inmobiliario.

Se trata de un paño con una superficie bruta de 7.083 metros cuadrados en la esquina norponiente de las avenidas Manquehue con Apoquindo, en la comuna de Las Condes, donde por años funcionó un supermercado Lider.

El terreno es propiedad de la inmobiliaria Indesa, de Felipe Ibáñez Scott (exsocio de la mencionada cadena), quien le compró el 50% de la firma a su hermano Nicolás el año pasado.

El 10 de noviembre de 2021, la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Las Condes otorgó un permiso de edificación a Indesa que permite la construcción de un millonario proyecto en el mentado terreno: con una inversión estimada de US$ 170 millones, la autorización permite dos edificios de más de 20 pisos (para 225 departamentos y 72 oficinas) y una placa comercial con 42 locales. Todo suma una superficie edificada de poco más de 83.800 metros cuadrados.

De concretarse la compraventa del terreno, el grupo Urbana podría mantener el proyecto ya visado por la autoridad comunal o presentar uno nuevo.

Según la normativa, un permiso caduca automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso.

Consultado por Diario Financiero, desde el grupo Urbana evitaron realizar comentarios por temas de confidencialidad y, pese a los intentos de este medio, no hubo respuesta desde Indesa.

Según estimaciones de expertos del mercado inmobiliario nacional, el valor del terreno rondaría los US$ 40 millones. Ésta fue una de las primeras propiedades que adquirió el empresario Manuel Ibáñez Ojeda en los años 50 para su cadena Almac, que fue el origen de la empresa D&S (dueña de los supermercados Lider), adquirida por la estadounidense Walmart en 2009.

Tras la compra de D&S por parte de la gigante supermercadista, los Ibáñez arrendaron la propiedad a la norteamericana por varios años, hasta que el supermercado fue cerrado en febrero de 2021 tras 60 años de funcionamiento.

El plan del clan era desarrollar el mencionado proyecto a través de Indesa.

En 2022, cuando era socio de la inmobiliaria, Nicolás Ibáñez dijo sobre este proyecto: ‘No sabemos si (esta obra) la vamos a poder materializar, la realidad es esa. Nos gustaría, efectivamente, impulsar este tipo de iniciativas y otras que tenemos en carpeta, y así colaborar al desarrollo del país, pero, en este minuto, sin ser pesimista -porque el rol del empresario es abordar los riesgos y tomar posiciones aunque sean de alto riesgo, y enfrentar los vaivenes políticos, económicos y en este momento también desde el punto de vista de la salud públicahay incertidumbre’.

Los otros proyectos

A pocas cuadras de Manquehue por la misma Avenida Apoquindo, el grupo Urbana desarrolla uno de sus proyectos más emblemáticos, donde funcionó el colegio Adventista en Las Condes. Se trata de un complejo de uso mixto, con edificios para viviendas y oficinas, además de comercio, todo con una inversión de US$ 220 millones.

La firma inmobiliaria compró el terreno de unos 7 mil metros cuadrados a la Corporación Iglesia de los Adventistas del Séptimo Día en 2017, por el que pagó unos US$ 50 millones.

Denominado Urbana Center Apoquindo, abriría sus puertas durante este año. En los 93 mil metros cuadrados construidos que tendrá el espacio habrá un supermercado Jumbo, un piso de servicios, un Bike Station con 1.500 espacios para bicicletas, dos edificios de oficinas y cowork de 19 y 13 pisos, un edificio renta residencial con 104 unidades, un boulevard gastronómico con una oferta de ocho restaurantes y cafeterías, un gimnasio y minibodegas.

En carpeta tienen otro desarrollo de uso mixto, específicamente en la calle Tajamar, entre los números 223 y 245; y por la calle Encomenderos 236, una iniciativa frente al Costanera Center. En un paño de 4.313 metros cuadros de superficie bruta, el grupo evalúa levantar dos edificios para oficinas y viviendas, además de locales comerciales, a un costo de US$ 84 millones.

Los hermanos Durruty -Diego, arquitecto, y Andrés, ingeniero comercial- partieron en el negocio de los bienes raíces a mediados de los 90 con la administración de edificios y pequeñas propiedades. Actualmente, la sociedad controla activos inmobiliarios valorados en unos US$ 2.500 millones.

El año pasado, la empresa sumó como socio a la firma global de gestión de inversiones inmobiliarias con sede en Estados Unidos, Jaguar Growth Partners.

El monto de la operación no fue revelado, pero desde Urbana detallaron que la empresa fundada por Gary Garrabrant y Thomas McDonald adquirió el 10% de las acciones de la firma chilena.