La caída en la demanda de viviendas u oficinas ha impulsado a algunas firmas a destinar terrenos para estos recintos, que exigen una baja inversión, pero generan ingresos por renta. Ello, a la espera de un repunte de la construcción.
La crisis inmobiliaria local, expresada en las bajas ventas de viviendas y difícil acceso al crédito para nuevos proyectos, ha impulsado a algunos desarrolladores a explotar sus terrenos a través de un boyante negocio de renta deportiva: las canchas de pádel.
Un estudio de la consultora GPS Property señala que este año se han incorporado nuevos centros de pádel en la Región Metropolitana, aprovechando terrenos urbanos eriazos. ‘Esto se debe a que estas instalaciones ofrecen una construcción relativamente sencilla en comparación con otros tipos de edificaciones, lo que ha incentivado a propietarios a transformar estos espacios en canchas de pádel’, indica la firma.
El estudio identificó a la fecha 104 centros de pádel en 29 comunas de la RM, que totalizan 402 canchas de este deporte de origen mexicano que se juega entre dos parejas, entre cuatro paredes y golpeando una pelota con palas de mango corto.
Ubicaciones y costos
Las comunas con mayor cantidad de canchas son Las Condes (53), Colina (46) y Maipú (40). Huechuraba y La Florida completan el ‘top 5’, con 39 y 36 canchas respectivamente (ver infografía). Esas zonas concentran el 53,2% de la oferta.
Según GPS Property, los precios de arriendo varían de acuerdo a la duración del uso de las canchas. La opción más solicitada es la de 90 minutos y cuenta con una mayor oferta de parte de los operadores.
Los valores de arriendo tienen fluctuaciones según la franja horaria, señala el estudio. Por ejemplo, el tramo desde las 17:00 horas en adelante registra el costo promedio más alto en la RM, alcanzando los $23.000. Le sigue la franja que abarca hasta las 9:00 horas, con una media de $16.063. En tanto, entre las 9:00 y las 17:00 horas es el valor promedio más bajo, llegando a los $15.183. Las Condes exhibe el precio más alto con máximo de $34.000.
Expansión
Nicolás Abarca, analista de Estudios de GPS Property, sostiene que, ‘en los últimos años, hemos observado un crecimiento constante en el número de canchas de pádel’. Indica que, en el último ejercicio, el incremento ha sido del 13%, ‘reflejando la expansión de este tipo de negocio’.
Abarca explica que son varios los factores que motivan a los dueños e inversionistas a transformar terrenos sin uso en canchas de pádel. ‘En primer lugar, el menor costo de inversión necesario para este tipo de instalaciones, en comparación con otros proyectos inmobiliarios, ha sido un factor determinante’, dice.
Comenta que ‘la baja demanda actual en el mercado inmobiliario ha llevado a considerar alternativas rentables como las canchas de pádel’. Ello, en medio de la ‘la creciente popularidad de este deporte’, añade.
Estima que en el largo plazo la rentabilidad de desarrollar canchas sería ‘significativa’, debido al bajo costo de inversión y mantención. ‘Las perspectivas para el desarrollo de canchas de pádel como negocio de renta son muy favorables’, asegura.
Desarrollos
Un ejemplo de desarrollos de proyectos de pádel ligados a actores inmobiliarios es el que impulsa el consorcio formado por FL Sport, propietarios y operadores de clubes Pádel Santa María y Pádel Tocornal, cuyos socios son Juan Manuel Fisher y Cristóbal Larraín, y la Consultora Onsite, desarrolladora de planes inmobiliarios y deportivos propios y para terceros, ligada a Andrés Sotomayor, Sebastián Ortiz y Pablo Rivas.
Estos formaron la sociedad Pádel T SpA para levantar un proyecto deportivo en un paño ubicado en Av. José Alcalde Délano 10557, Lo Barnechea. Pablo Rivas cuenta que en ese lugar ‘desarrollamos 10 canchas de pádel de alto nivel, sector para entrenamiento funcional y crossfit, dependencias para un restaurante, espacios para tercer tiempo y familia, estacionamiento privado, entre otros’. Esto, con una inversión de unas 17.500 UF, sobre un terreno de 6.930 m2 de propiedad de la Inmobiliaria Molina Morel-DLP La Dehesa SpA.
En tanto, en la Av. Pedro Fontova, en Huechuraba, se desarrolló un centro de pádel en un terreno de la inmobiliaria Pocuro, firma que en esa zona ha construido departamentos y casas. Las canchas están en un sitio que colinda con strip centers y oferta gastronómica.
Otra importante empresa inmobiliaria cuenta que analizó destinar sitios de edificación al pádel, pero desistió porque no quería perder el permiso municipal para levantar un edificio al solicitar otra autorización para desarrollar canchas.
Sobre esta tendencia, Rivas señala que ‘el mercado inmobiliario se ha contraído fuertemente en los últimos cinco años, tanto para proyectos habitacionales como para oficinas, por lo que la utilización alternativa de terrenos no desarrollados hace que la espera sea la mejor opción’.
Explica que, en general, esto ocurre en paños bien ubicados, adquiridos a precios atractivos y que su desarrollo con construcciones inmobiliarias debe esperar a que el mercado retome las condiciones previas a la crisis.
Categoría: Noticias
Por qué las tasas de créditos hipotecarios no volverán a los niveles previos al estallido social en el corto plazo
Los tipos de interés de los préstamos para la vivienda tocaron en octubre y noviembre de 2019 un piso de 1,99%. Desde mayo de 2014 se habían mantenido en un nivel inferior a 4%, pero a partir de marzo de 2022, cuando llegaron a 4,2%, rompieron con 8 años bajo dicho nivel. Hoy están en 4,9%.
Tres meses consecutivos a la baja completaron en marzo las tasas para los créditos hipotecarios, llevando los tipos – según datos del Banco Central-, al 4,9%. Sin embargo, los niveles actuales son 2,6 veces mayores a los mínimos históricos registrados la década pasada, y según los expertos factores como los tipos a nivel global, la falta de profundidad del mercado financiero local tras los retiros de fondos de pensiones, y las complejidades para mantener controlada la inflación en el mundo hará difícil volver al piso.
Según datos del Banco Central, el nivel actual se está distanciando del máximo de 5,21% que tocaron los préstamos para la vivienda en diciembre del año pasado, pero está lejos del mínimo de 1,99% de octubre y noviembre de 2019, es decir en pleno estallido social. Desde mayo de 2014 (4,14%), los hipotecarios se habían mantenido bajo el nivel de 4%, pero a partir de marzo de 2022, cuando tocaron el 4,2%, rompieron con 8 años de tipos bajo dicho nivel.
Y hacia adelante, parece complejo volver a dichos mínimos. Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos, señala que ‘el retorno de las tasas hipotecarias a niveles preestallido es desafiante’, pues para que ello ocurra ‘se requiere reconstruir el mercado de capitales local tras los retiros de fondos de pensiones y, además, es clave la evolución de las tasas de largo plazo a nivel internacional, cuya evolución resulta particularmente incierta’.
Por una parte, los tres retiros de fondos previsionales aprobados por el Congreso implicaron que salieran poco más de US$50 mil millones desde las AFP, lo que implica que las gestoras cuenten con menos recursos para concurrir al mercado de capitales. Así, al haber menor demanda por deuda, el valor de ésta cae, y las tasas se elevan, impactando el costo de financiamiento de largo plazo de los bancos, el que es traspasado a los créditos hipotecarios.
Pero también hay un factor internacional. Hugo Osorio, director de inversiones de Portfolio Capital, indica que suele producirse una correlación entre la deuda internacional y la chilena, que en ocasiones puede llegar a un ratio de 0,5 veces. Y los bonos en EEUU también se han elevado, y ‘creo que no será posible volver a los mismos niveles pre pandemia, porque lo que se dio antes de ello fue el resultado de 40 años de tasas cayendo, entre 1980 y 1981 llegó a máximos, y los mínimos los tocó en 2020. Repetir esa caída de 40 años lo descarto completamente’.
En esa línea, Luis Felipe Alarcón, economista de EuroAmerica, apunta que ‘a nivel global es muy probable que las tasas no vuelvan a niveles prepandemia por bastante tiempo, pues la inflación podría estacionarse en niveles altos por un periodo prolongado, y si las tasas afuera no caen, en Chile permanecerán altas a pesar de que la TPM pueda seguir bajando’.
‘El otro gran factor que lo impide es el estado actual del mercado de capitales, que se estrechó mucho tras los retiros de fondos de pensiones y nos hace mas dependientes del financiamiento externo’, agrega Alarcón.
En tanto, Sergio Lehmann, economista jefe de BCI, explica que retornar en el mercado de renta fija a los precios preestallido, ‘no es posible, al menos bajo las actuales circunstancias. A propósito de los retiros de fondos de pensiones el mercado de capitales perdió profundidad. Como consecuencia de una menor liquidez en el mercado, las tasas se estabilizarán en niveles más altos por que en el pasado. Recuperar la profundidad tomará aún un largo período’, pero a ello agrega que en el país las tasas neutrales – es decir el nivel de la TPM en que no afecta ni a la baja ni al alza el ciclo inflacionario- será mayor en ‘al menos cerca de 75 puntos básicos más alta’, lo que igual tiene un impacto.
No obstante, Osorio ve elementos que podrían reducir algo la tasa, aunque no a los niveles de la década pasada: ‘el problema son los spread – diferencial entre el costo de fondo del banco y la tasa al cliente-, y tiene mucho que ver con la percepción de riesgo. Los bancos pueden subir o bajar la tasa dependiendo de la situación económica, y si eso mejora, quizás podemos ver una disminución en los hipotecarios, pero no como las del pasado’.
Sin embargo, a los problemas de tasa, Opazo agrega las alzas en los precios de la vivienda, que está ‘muy por sobre el crecimiento del ingreso, es claramente un elemento estructural que limita de manera relevante el acceso a la vivienda. En efecto, y a modo de ilustración, el precio de las viviendas en los últimos 10 años creció casi 150%, cifra que claramente no ha sido acompañada por un ajuste de igual magnitud en los ingresos de los hogares’.
De hecho, las tasas y los precios de las viviendas llevó a que en 2023, en la Región Metropolitana se vendieran 22.528 unidades, por debajo de las 23.337 de 2022, nivel que ya se muestra en un nivel menor a los volúmenes registrados en 2020 durante la emergencia sanitaria, con 31 mil ventas, y en 2016, cuando el segmento se vio golpeado por la aplicación del IVA a la venta de este tipo de propiedades, con 33 mil viviendas, esto según los registros de la consultora inmobiliaria Tinsa.
Por qué sería regresivo el impuesto a los dividendos que analiza Hacienda, según EY
De acuerdo con la consultora, la idea que baraja el Gobierno podría afectar a los inversionistas de menor patrimonio.
En medio de la discusión sobre la reforma tributaria, una propuesta ha comenzado a sonar: realizar modificaciones al impuesto a los dividendos. La idea que está barajando Hacienda, pero que todavía no presenta en una propuesta formal, se inclinaría por reemplazar el actual sistema semiintegrado por uno desintegrado, esto es, separar la tributación de las empresas de la de las personas naturales, advierten desde EY. “Es decir, que considerando conjuntamente el impuesto de primera categoría —que caería de 27% a 25%—, y el tributo a los dividendos y los gravámenes personales sobre las rentas del capital, la tasa máxima actual de 44,45% disminuirá”, dice la auditora.
Según un análisis de EY, realizado con la información pública que ha entregado Hacienda en la prensa, con la idea del Ejecutivo el impuesto a los dividendos pasaría de una tasa efectiva de 44,45% a una de 39,32%. Sin embargo, desde EY levantan algunas advertencias.
“En este escenario, se puede decir que esta rebaja tributaria tiene un buen lejos, se ve bien, pero en la práctica, lo que estaría ocurriendo es que, con este sistema desintegrado, nos enfrentaríamos a tres tasas de impuestos planas para una sola renta: el impuesto corporativo, con tasa 25%, el nuevo impuesto intraholding, con tasa 7%, y el impuesto a los socios finales, con una tasa de 13%, lo que se traduce en que al final del día estaríamos engendrando un impuesto regresivo”, dice Andrés Isla, socio de Cumplimiento Tributario de EY. Plantea además que el objetivo de Hacienda podría ser el de buscar una recaudación inmediata a través del “impuesto intraholding”, dado que el tributo a los socios finales tardaría años en llegar. Y, con esto, buscar financiamiento para gasto social.
El problema, a juicio de EY, es que los inversionistas de menor patrimonio podrían terminar pagando más. Y plantea un ejemplo: una persona chilena y otra extranjera con convenio tributario (para rebajar impuestos) que tienen una renta afecta a impuesto o utilidad por $100 millones, con el sistema actual, cada una tiene una tasa efectiva de 26,48% y 35%, respectivamente. “Con la propuesta de Hacienda, la tasa efectiva para cada uno sería de 39,32% y 35%, respectivamente”, advierte. Es decir, con la iniciativa, el ciudadano chileno pasaría de pagar $26.479.795 actualmente a $39.317.500 en un futuro. “En el caso del extranjero con convenio, no cambió su tributación de $35 millones en ambos sistemas”, agrega.
Pero, a juicio de EY, el problema también se daría en las personas que reciben dividendos de utilidades de empresas abiertas a la bolsa o mercado de valores. “Si una persona solo recibe un dividendo de $5.000.000 pagaría un 13%, mientras que su hermano mayoritario que recibe un dividendo por $500.000.000 pagaría el mismo 13%, lo que hace perder todo sentido a la propuesta tributaria del Gobierno, pues no sería progresiva”, añade Isla.
Con todo, al comparar con países OCDE, el nivel de tasa efectiva para los dividendos que analiza Hacienda “no estaría quedando por encima de este selecto grupo de economías”, dicen desde EY.
“En este sentido, diversos estudios de la plaza local han dado cuenta que la tasa promedio de los países OCDE para dividendos ya distribuidos estaría en torno al 41% aproximadamente; con este dato se puede concluir que Chile quedaría por debajo de los países de la OCDE en dos puntos”, asegura Isla. Sin embargo, advierte que la “regresividad” que tendría la propuesta, según sus cálculos, podría ser compleja para el sistema tributario.
Según un análisis de EY, realizado con la información pública que ha entregado Hacienda en la prensa, con la idea del Ejecutivo el impuesto a los dividendos pasaría de una tasa efectiva de 44,45% a una de 39,32%. Sin embargo, desde EY levantan algunas advertencias.
“En este escenario, se puede decir que esta rebaja tributaria tiene un buen lejos, se ve bien, pero en la práctica, lo que estaría ocurriendo es que, con este sistema desintegrado, nos enfrentaríamos a tres tasas de impuestos planas para una sola renta: el impuesto corporativo, con tasa 25%, el nuevo impuesto intraholding, con tasa 7%, y el impuesto a los socios finales, con una tasa de 13%, lo que se traduce en que al final del día estaríamos engendrando un impuesto regresivo”, dice Andrés Isla, socio de Cumplimiento Tributario de EY. Plantea además que el objetivo de Hacienda podría ser el de buscar una recaudación inmediata a través del “impuesto intraholding”, dado que el tributo a los socios finales tardaría años en llegar. Y, con esto, buscar financiamiento para gasto social.
El problema, a juicio de EY, es que los inversionistas de menor patrimonio podrían terminar pagando más. Y plantea un ejemplo: una persona chilena y otra extranjera con convenio tributario (para rebajar impuestos) que tienen una renta afecta a impuesto o utilidad por $100 millones, con el sistema actual, cada una tiene una tasa efectiva de 26,48% y 35%, respectivamente. “Con la propuesta de Hacienda, la tasa efectiva para cada uno sería de 39,32% y 35%, respectivamente”, advierte. Es decir, con la iniciativa, el ciudadano chileno pasaría de pagar $26.479.795 actualmente a $39.317.500 en un futuro. “En el caso del extranjero con convenio, no cambió su tributación de $35 millones en ambos sistemas”, agrega.
Pero, a juicio de EY, el problema también se daría en las personas que reciben dividendos de utilidades de empresas abiertas a la bolsa o mercado de valores. “Si una persona solo recibe un dividendo de $5.000.000 pagaría un 13%, mientras que su hermano mayoritario que recibe un dividendo por $500.000.000 pagaría el mismo 13%, lo que hace perder todo sentido a la propuesta tributaria del Gobierno, pues no sería progresiva”, añade Isla.
Con todo, al comparar con países OCDE, el nivel de tasa efectiva para los dividendos que analiza Hacienda “no estaría quedando por encima de este selecto grupo de economías”, dicen desde EY.
“En este sentido, diversos estudios de la plaza local han dado cuenta que la tasa promedio de los países OCDE para dividendos ya distribuidos estaría en torno al 41% aproximadamente; con este dato se puede concluir que Chile quedaría por debajo de los países de la OCDE en dos puntos”, asegura Isla. Sin embargo, advierte que la “regresividad” que tendría la propuesta, según sus cálculos, podría ser compleja para el sistema tributario.
Parque Arauco profundiza apuesta por edificios multifamily: incorporará proyecto a su mall de Av. Kennedy
La compañía cuenta con otras seis propiedades destinadas a la renta residencial en Sudamérica -dos de ellas en Santiago, en Estación Central y Macul-, portafolio que espera seguir incrementando.
Parque Arauco sigue avanzando en la ampliación de su emblemático centro comercial en Avenida Kennedy, y en el marco de su junta ordinaria de accionistas, la empresa anunció los planes para lo que sería la tercera etapa de este proyecto: la construcción de un edificio multifamily dentro del complejo.
Hace algunos años atrás la firma puso sus fichas en el crecimiento de este recinto, poniendo en marcha un ‘master plan’ dividido en tres fases.
La primera etapa (Fase Rosario) significó la inauguración en 2021 de la tienda más grande de Falabella, de 25.000 m2, más locales comerciales y nuevos estacionamientos. En tanto, la segunda (Fase Cerro Colorado) sigue en desarrollo y se espera que se inaugure a fines de 2025. Ésta contará con un nuevo acceso al mall, estacionamientos, cuatro pisos de retail, tres pisos gastronómicos y una torre de oficinas de 23.400 m2, todo frente a la estación de Metro que se está construyendo en el Parque Araucano.
En tanto, la tercera etapa se mantenía en suspenso, hasta ayer. Justamente el día de la asamblea de socios Eduardo Pérez, CEO de Parque Arauco, detalló que para esta fase estuvieron barajando muchas opciones, donde incluso se evaluó levantar un Hotel Hilton en el lugar, idea que se desechó tras la crisis sanitaria, debido a que ‘la pandemia también cambió el comportamiento de las personas y cambiaron las formas de vivir, trabajar y entretenerse’.
Ante este escenario, Parque Arauco tuvo que volver a estudiar el mercado, donde se percataron de una tendencia que estaba ganando terreno en el negocio inmobiliario.
‘Luego de un exhaustivo análisis de los pros y contras de los distintos usos inmobiliarios, incluyendo hotel, oficinas y multifamily, tomamos la decisión de desarrollar un edificio de multifamily. Este proyecto nos permitirá consolidar todo el conocimiento y experiencia que hemos adquirido en esta área de negocios en los últimos tres años’, enfatizó el CEO de la firma de centros comerciales.
Con la decisión ya tomada, y con algunos avances de permisos, el grupo espera comenzar a construir el edificio residencial a principios de 2026, para abrir sus puertas en 2028.
En detalle, el proyecto -cuya inversión alcanza los US$ 60 millones-, contará con 24 pisos, 414 departamentos, 1.300 m2 de amenities y un rooftop en el último piso.
Cabe destacar que desde Parque Arauco no descartaron el futuro desarrollo de una cuarta fase, la cual podría estar enfocada en levantar un centro de convenciones. ‘Hoy día ya estamos con grandes inversiones, queremos ir paso a paso’, enfatizó Pérez.
Industria multifamily
Hace un par de años, la firma de centros comerciales decidió integrar el negocio multifamily a su cartera de proyectos, área que hoy en día representa aproximadamente el 19% de las inversiones de la empresa.
Con el nuevo edificio que planea levantar, Parque Arauco quedará con siete inmuebles mutlifamily en Sudamérica. Específicamente la empresa cuenta con dos propiedades destinadas a la renta residencial en Chile, uno en Estación Central y otro en Macul, los cuales ya se encuentran en operación. Además, tiene cuatro proyectos fuera del país que están en pleno desarrollo, uno en Lima, otro en Medellín y dos en Bogotá.
‘La diversificación del negocio nos ha permitido abrirnos con éxito a esta nueva avenida de crecimiento y para garantizar el foco en nuestro core de centros comerciales, hemos hecho asociaciones y alianzas estratégicas con compañías expertas en la operación de este tipo de activos en los tres países en los que estamos presentes’, señaló Pérez.
A futuro, la firma quiere seguir impulsando este negocio. El ejecutivo destacó que ya se encuentran estudiando los distintos centros comerciales que tienen en la zona, para ver si son adecuados para levantar una torre multifamily en dichas instalaciones. ‘Esto podría ocurrir en el corto o mediano plazo. Partimos con el Parque Arauco, ya que tenía la posibilidad desde el punto de vista de permisos y de constructibilidad, pero queremos volver a implementar esta modalidad en algún otro centro’, concluyó Pérez.
Banco Central aborda alza del cobre y destaca la mayor «intensidad» en el uso del metal para el transporte en China
La presidenta del Banco Central de Chile, Rosanna Costa, destacó que la situación actual de la economía le otorga al instituto emisor ‘mayor lexibilidad’ para acomodarse a shocks que puedan aumentar la inflación. Por otro lado, la autoridad resaltó que en el IPoM de junio analizarán la persistencia de los factores que han estado influyendo en el alza del precio del cobre recientemente. Este lunes, Costa participó de un evento realizado en la Sociedad Nacional de Minería (Sonami), donde presentó de forma acotada las conclusiones del Informe de Política Monetaria de marzo. En el encuentro, la presidenta del Banco Central resaltó que ‘la economía chilena ha avanzado en la resolución de los grandes desequilibrios macroeconómicos de años anteriores’, destacando que la inflación ha disminuido, alcanzando 3,2% anual en marzo.
‘Por el lado de la actividad, los últimos meses han mostrado un mejor desempeño’, indicó. En ese sentido, destacó que la economía chilena retomó tasas de crecimiento trimestral positivas a partir del segundo semestre de 2023, cerrando ese año con un crecimiento del 0,2% del PIB. Asimismo, mencionó que en enero y febrero, el Imacec también fue mejor que lo esperado, con tasas de expansión anual por sobre lo que se observó en meses anteriores. Sin embargo, recordó que dada la transitoriedad de algunos de los elementos detrás de estos datos, el escenario central de proyección anticipa menores velocidades en los próximos meses.
Municipio de Las Condes arremete contra proyecto de 25 edificios en sector de Vital Apoquindo
Inmobiliaria sostiene que la alcaldía ‘actuó infringiendo la ley’ luego de que caducara el permiso de edificación de la obra, cuya inversión supera los US$ 100 millones.
La municipalidad de Las Condes, liderada por Daniela Peñaloza, arremetió en contra de la inmobiliaria Mirador Oriente, que busca desarrollar un conjunto de 25 edificios de hasta cinco pisos en el sector de Vital Apoquindo.
Las partes se encuentran enfrentadas en un juicio que actualmente se ventila ante la Corte Suprema. La firma llegó hasta el máximo tribunal del país para intentar revivir la mencionada iniciativa, valorada en unos US$ 100 millones: sostiene que la municipalidad ‘actuó infringiendo la ley’ luego de que se caducara el permiso de edificación de la obra, destinada a departamentos habitacionales y uno de los edificios para comercio.
La alcaldía presentó en marzo pasado un escrito ante la Suprema, en el cual recordó que la inmobiliaria dijo que la paralización de las obras decretada por la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Las Condes ‘se produjo antes de que se cumpliera el plazo de tres años desde el otorgamiento del permiso, por lo que no sería posible constatar la caducidad del permiso de edificación, si las actividades para considerar el inicio de las obras se encuentran paralizadas por orden de la autoridad’.
Y luego afirmó: ‘No es efectivo que se hayan iniciado las obras, por cuanto los trabajos realizados en marzo de 2021 corresponden a obras preliminares sin permiso municipal y no a trazados y excavaciones conforme a los planos del proyecto’.
Con todo, la entidad edilicia solicitó que los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por Inmobiliaria Mirador Oriente, sean declarados inadmisibles ‘por manifiesta falta de fundamento’.
Cuestionamientos
La inmobiliaria había presentado un reclamo de ilegalidad en contra de la resolución del director de Obras de la Municipalidad de Las Condes del 24 de noviembre de 2022, que declaró caducado el permiso de edificación, la que fue rechazada por la Corte de Apelaciones de Santiago.
En el decreto de anulación se argumentó que ya había transcurrido el plazo fatal de tres años para el inicio de la faenas. Según la normativa, si las obras no se inician en el mencionado plazo, el permiso de construcción -entregado el 29 de marzo del 2018, durante la administración de Joaquín Lavín- ya no es válido. ‘No siendo acreditada ni establecida la ilegalidad de la resolución cuestionada, el reclamo que da origen a este procedimiento debe ser desestimado’, dijo el tribunal de alzada en su resolución del 4 de octubre del año pasado.
Tras esto, la empresa llegó hasta el máximo tribunal. ‘La inmobiliaria dio inicio efectivo a tales obras (en Vital Apoquindo) dentro del plazo que establece la normativa, mediante la ejecución de la totalidad de los trazados del proyecto y el inicio de las excavaciones conforme a los planos del proyecto en el mes de marzo de 2021, hecho que le constaba a la entidad edilicia previamente a la dictación del acto recurrido’, sostuvo la firma, asesorada por el abogado Robert Gillmore. ‘Corresponde invalidar la referida sentencia, pues es la única forma de reparar el perjuicio ocasionado al reclamante’, añadió.
El condominio se busca desarrollar en la Av. Vital Apoquindo, entre el 1.400 y el 1.500, al sur de Cristóbal Colón, y es parte del portafolio de Vidanueva Inmobiliaria, firma presidida por Jaime Carafi Melero.
Según el permiso de edificación de 2018, la iniciativa contempla la construcción de edificios habitacionales de cinco pisos más subterráneos, con un máximo de 443 departamentos. Se considera además una zona destinada a equipamiento (comercio y oficinas), todo en un terreno de aproximadamente 125 mil metros cuadrados.
Aumenta demora en aprobación ambiental de proyectos y US$ 62.300 millones esperan visto bueno
El stock de inversión que espera Resolución de Calificación Ambiental (RCA) es el mayor en los últimos 10 años. ‘Adquiere importancia evitar que el sistema actúe como cuello de botella’, señaló el gremio constructor.
Los montos de los proyectos de inversión que se sometieron a evaluación ambiental en el primer trimestre de este año registraron un avance, lo que podría indicar una visión más positiva sobre la economía para los próximos años. Pero uno de los datos negativos del período es que siguió empeorando la tardanza en las aprobaciones de las iniciativas que ingresaron al sistema.
Así lo revela un informe de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), que analiza trimestralmente el comportamiento de los proyectos de inversión que llegan al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA). En la última versión de enero-marzo de 2024 también se detectó un aumento en el stock de planes que están ‘en calificación’, es decir, esperan una Resolución de Calificación Ambiental (RCA), documento que establece las condiciones para que el titular avance en el desarrollo del proyecto. Ese grupo de iniciativas suma US$ 62.300 millones, la cifra más alta en la última década (desde 2014). A modo de ejemplo, esa cifra supera las exportaciones mineras de 2023, por US$ 56.389 millones, según el Banco Central.
Ingresos y aceptaciones
Durante el primer trimestre del año, 126 proyectos ingresaron al SEIA, por US$ 12.203 millones. La cantidad total de iniciativas subió 10,5% anual, pero estuvo por debajo del promedio trimestral de los últimos 10 años (153 planes). En tanto, el monto global subió 25% frente a igual lapso de 2023 y superó la media trimestral desde 2014, que es de US$ 8.728 millones.
De ese total, los planes aceptados a tramitación fueron 97, aumentando 23% anual. Sin embargo, se trató de una cifra menor al promedio trimestral del último decenio (104 iniciativas). Esos planes admitidos en enero-marzo sumaron US$ 10.765 millones, avanzando un fuerte 84% anual y ubicándose por sobre la media de US$ 6.137 millones de la última década.
En la CChC explicaron que el resultado positivo de los montos ingresados en el primer cuarto están impulsados por los sectores minero e inmobiliario. También por el ingreso del proyecto de Volta, consistente en una planta de hidrógeno verde, que se desarrollará en la Región de Antofagasta, por US$ 2.500 millones.
‘Lo anterior se debe posiblemente a una mejora en las perspectivas económicas a mediano y largo plazo, explicadas por los avances en la estabilización de la economía —disminución de tasas— y por la discusión y tramitación legislativa de proyectos de ley que puedan resolver las trabas regulatorias’, señaló la CChC.
Aprobaciones y tiempos
En el primer trimestre, el sistema aprobó 63 proyectos por una inversión de US$ 3.589 millones. Si bien se registraron alzas anuales en cantidad (26%) y en monto (73%), ambas cifras fueron menores a las del cuarto trimestre y más bajas que el promedio trimestral de los últimos 10 años (100 iniciativas y US$ 5.180 millones aprobados).
‘Considerando los tiempos de tramitación dentro del sistema, este resultado es un reflejo de los menores niveles de inversión ingresada y aceptada a tramitación entre mediados de 2021 y finales de 2022’, indicó la CChC. Añadió que ‘es clave agilizar los tiempos de tramitación, mejorar los procesos de aprobación y reducir los plazos asociados a la puesta en marcha de los proyectos’.
Con relación al tiempo promedio de tramitación, considerando solo los proyectos aprobados durante enero-marzo de 2024, este llegó a los 18,6 meses, aumentando casi 4% respecto del trimestre inmediatamente anterior (17,9 meses) y 11% en comparación con el primer trimestre de 2023 (16,7 meses). Con esto, se retomó la tendencia al alza de los plazos que viene desde el tercer trimestre de 2020, luego de una leve baja en el cuarto trimestre del ejercicio pasado, tras el peak trimestral de 19,6 meses de tardanza en las aprobaciones registrada en julio-septiembre de 2023 (ver infografía).
En la CChC explicaron que una de las razones del aumento de los tiempos de tramitación ‘tiene que ver con nuevas exigencias en la evaluación ambiental en un contexto de crisis climática y por los desafíos en acceso a la justicia ambiental, transparencia y participación ciudadana. Es por esto que hoy se establecen estándares más altos, definidos en la Ley Marco de Cambio Climático y el Acuerdo de Escazú’.
Añadió que ‘la proliferación de guías, instructivos y lineamientos como herramienta de regulación, tiene un impacto negativo en la claridad y certidumbre del proceso de evaluación ambiental, afectando los tiempos de tramitación. A lo anterior se suman los plazos que tienen los servicios para hacer consultas’.
Esperando RCA
Al cierre de marzo, 610 proyectos aún se encontraban en estado de calificación, tres iniciativas menos que las observadas a diciembre pasado. Pero el monto asociado a estos planes que esperan una RCA —que refleja el potencial de inversión a mediano y largo plazo— llegó a US$ 62.300 millones, casi 11% más que los US$ 56.199 millones catastrados al cierre de 2023.
A la vez, ese stock de inversión en calificación dentro del sistema es el más alto de los últimos 10 años. Esto se explica por menores aprobaciones frente a los ritmos históricos y la mayor demora en los tiempos de visado. Por ello, la CChC sostuvo que ‘adquiere importancia evitar que el sistema actúe como cuello de botella a la inversión’.
El gremio constructor advierte que pese a que un proyecto pueda obtener la RCA, no debe ocurrir que tras ello ‘no exista certeza de cuándo podrá comenzar su construcción, debido a la larga tramitación de permisos sectoriales’.
De los US$ 62.300 millones que esperan luz verde en el SEIA, el sector que más aporta es energía, con 42,5% del total. Le siguen minería, con 15%, mientras que 9,6% corresponde a infraestructura hidráulica y 8,1% del rubro inmobiliario, entre otros.
CChC organizó el II Encuentro Nacional de Sostenibilidad en la Construcción
El seminario destacó por sus aprendizajes, reflexiones y compromisos concretos, en los que distintas empresas se unieron para impulsar la sostenibilidad como un eje fundamental en el centro del negocio.
Más de 600 personas, de forma presencial y online, participaron en el segundo Encuentro Nacional de Sostenibilidad en la Construcción (Enasoc), evento organizado por la CChC entre el 17 y 18 de abril que presentó prácticas sostenibles en el sector de la construcción.
La primera jornada comenzó con un recorrido por el Mercado Urbano Tobalaba (MUT), un espacio que desde su inicio ha incorporado principios de sostenibilidad en su diseño. En este recinto se destacó la contribución del Sello PRO, máximo reconocimiento que se les entrega a las empresas que se destacan por sus buenas prácticas establecidas por Compromiso PRO en medioambiente, innovación y productividad, trabajadores, comunidades, seguridad y salud laboral, gobernanza y cadena de valor. Siete pilares que definen un estándar para lograr una industria cada vez más sostenible, considerando su impacto ambiental, económico y social.
Alfredo Echavarría, vicepresidente de la CChC, destacó el compromiso y el esfuerzo que han hecho diversas empresas para obtener el sello e hizo un llamado a aquellas que aún no se han sumado. ‘Invito a quienes aún no están en el Sello PRO a que lo realicen, independientemente de su tamaño. Es la forma de ir un poco más adelante de lo que van las leyes y las exigencias para perdurar en el tiempo. Todos los testimonios de las empresas que tienen el Sello PRO son absolutamente satisfactorios y positivos’.
La segunda jornada del evento, que se realizó en dependencias de la CChC, inició con las palabras del presidente nacional, Juan Armando Vicuña, quien destacó la alta convocatoria del encuentro como un claro indicador del compromiso que hay en el sector en estos temas. ‘La sostenibilidad es el soporte de todas aquellas acciones que nos permitan mantener nuestro trabajo en el tiempo, pensando en producir de manera eficiente sin dañar nuestro entorno’. Si desde la construcción ponemos a la sostenibilidad como pilar fundamental podemos generar un gran impacto en el entorno, en el medio ambiente, la seguridad y la salud laboral, y la calidad de vida de las personas’, afirmó Vicuña.
En el evento, se presentaron tres casos exitosos de sostenibilidad por parte de empresas que han sido reconocidas con el Sello PRO. La primera fue Andrea Opitz, gerenta general de Thermikhaus, empresa productora e instaladora de aislación térmica en base a celulosa reciclada, quien sostuvo que: ‘En estos diez años hemos instalado más de 870 toneladas de cartón, que de otra manera, se habrían ido al vertedero. Por cada tonelada de cartón que se evita que se vaya al vertedero, se impide que 17 árboles se corten, que 1.800 litros de agua se desgasten. Lo más importante para nosotros es poder entregar la información a la industria de la construcción para que efectivamente este tipo de soluciones existan, se implementen y se ejecuten dentro de las obras de la construcción’.
Tratacal fue otra de las empresas que presentó su experiencia en Enasoc. Su gerente general, Víctor Ramírez, compartió la estrategia de relacionamiento comunitario que realizó su organización dedicada al tratamiento de las aguas servidas en la ciudad de Calama tras el descontento de los vecinos y vecinas por los malos olores que generaba en la comunidad. Según comentó en su presentación, la empresa aplicó una estrategia de relacionamiento en tres etapas: comprender a la comunidad, entendiendo su dolor para hacerse cargo; crearon una política de puertas abiertas, donde invitaron a las personas a conocer el proceso de aguas servidas con recorridos; y la tercera etapa fue reconocer que existe un vínculo, por lo que crearon fondos concursables, actividades deportivas, proyectos de arborización, entre otros. ‘La transparencia y la comunicación abierta construye confianza y fortalece la credibilidad de las empresas. Pasamos de ser una empresa problema a una empresa reconocida por todo el impacto positivo, la comunidad nos entendió’, explicó Ramírez.
Otro de los expositores fue Rodrigo Mujica, gerente general de CyD Ingeniería. El profesional reflexionó sobre cómo la incorporación de la gobernanza da mejoras significativas en el gobierno corporativo de una organización. Según Mujica lo más relevante es acercarse a ella, saber lo que es y desarrollarla: ‘Muchas veces es súper fácil no preocuparse de la gobernanza porque todos tenemos contingencias, tenemos problemas en nuestras respectivas empresas, pero al final del día la gobernanza es lo que permite proyectar la empresa en el futuro. Entonces, yo invitaría a todas las empresas socias a meterse al Sello PRO, a ver lo que les falta y a desarrollar una gobernanza fortalecida’.
El sector público también estuvo presente en este encuentro. Pablo Díaz, director regional del Comité Fomento de Corfo de la Región de Los Ríos, y Alicia Olivares, subgerente de Redes e Instrumentos de la gerencia de Redes y Territorios de Corfo, explicaron la incorporación del Sello PRO al Programa Fomento a la Calidad (Focal). Esta iniciativa entrega un incentivo a la implementación y certificación de normas técnicas de sistemas de gestión y de productos o protocolos reconocidos por Corfo como habilitantes para acceder a nuevos mercados. ‘Invito a cada una de las cámaras regionales de la CChC que se acerquen a las distintas direcciones regionales de Corfo, a los comités de desarrollo productivo, que son las dos formas que tenemos de trabajar en Chile, para que conversen con las directoras y directores y que puedan disponibilizar también ellos, a través de fondos propios de Corfo o de los gobiernos regionales, convocatorias específicas para el instrumento Focal’, dijo Pablo Díaz.
Por su parte, Alicia Olivares, destacó la iniciativa de la CChC, Sello PRO, debido a que es ‘un tema que hoy día es muy importante para agregar valor a las empresas en cuanto a la relación trabajadores-comunidad y con sus proveedores’.
Los desafíos pendientes en la transición energética
Chile se destaca por su avance en la generación de energías provenientes de fuentes renovables no convencionales y que lo ha llevado a ser un ejemplo a nivel mundial. Sin embargo, aún quedan importantes temas que enfrentar, como el lento avance de las líneas de transmisión.
Alcanzar la descarbonización es un ambicioso propósito que el país espera lograr para el 2050, por toque la transición energética cumple un rol fundamental. DESCarbón 2024 es el conversatorio que La Tercera, Pulso y Radio Duna lleva a cabo por segundo año consecutivo donde aborda los avances y desafíos más relevantes en materia de energías renovables no convencionales. En la instancia, se conformó la mesa ‘Camino hacia una matriz energética’, que contó con la participación de un panel de expertos como Ana Lía Rojas, directora ejecutiva de ACERA (Asociación Chilena de Energías Renovables y Almacenamiento), Ernesto Huber, director ejecutivo Coordinador Eléctrico Nacional, y Miguel Arrarás, director general de ACCIONA Energía para Sudamérica.
En el conversatorio se destacaron los récords alcanzados por Chile en la penetración de energía renovable. ‘En el primer trimestre de 2024 e140% del consumo eléctrico que tuvimos en el país fue abastecido por energías renovables no convencionales. Si le agregamos un 25% de generación hidroeléctrica convencional, ósea aquellas unidades de generación que tienen hidroelectricidad con embalse, con capacidad de regulación, estamos llegando a más del 66% entre estas dos energías’, indicó la directora ejecutiva de ACERA.
Aunque los avances del país son destacados, la mesa coincidió en que aún quedan desafíos para que este desarrollo en la producción de energías renovables no quede estancado. ‘Chile no ha acompañado en la generación de infraestructura a la instalación de distintas plantas de generación de renovables y eso ha hecho que se produzca vertimientos, algo muy preocupante porque se está botando energía que es barata, limpia, autóctona, y que es renovable para sustituirla por energía cara, importada y sucia’, alerta Arrarás.
A pesar de esta problemática aún existe una mirada positiva hacia el avance que podemos alcanzar como país, pero que requiere de una fuerte inversión en tecnologías para fortalecer y estabilizar la red. ‘Vemos que la transición energética se está adelantando, la línea corriente continua va a ser muy importante al final de esta década, todos los recursos estabilizantes, y la tecnología que requieren los parques renovables para participar en los servicios de red. Estamos dejando atrás los combustibles fósiles, aprovecho de destacar el aporte de ACCIONA en avanzar y habilitar plantas renovables para la prestación de servicios, que son plantas muy importantes, para suministrar estos servicios de balance para contar con una operación 100% renovable’, agrega Huber.
Es clave invertir en tecnologías que fortalezcan y estabilicen la red eléctrica, así como en la implementación de servicios de balance basados en energías renovables, lo que no solo contribuirán a reducir costos en comparación con las fuentes fósiles, sino que también impulsarán una operación más limpia y sostenible. Aunque se vislumbra un camino prometedor, es fundamental que los esfuerzos continúen y se intensifiquen para lograr una transición energética exitosa hacia un futuro más verde y sustentable para Chile.
Fiscalización del SII a cuentas en el exterior impulsa interés por la repatriación de capitales
En el mercado han visto más consultas por la ventana transitoria del proyecto de reforma tributaria del Ejecutivo, que aplica un impuesto de 12% para la regularización de recursos fuera del país por un año.
El inicio de un proceso de fiscalización de parte del Servicio de Impuestos Internos (SII) a las cuentas financieras de chilenos en el exterior ha vuelto a mover las aguas en el mundo legal y tributario.
El plan, dado a conocer por DF este lunes, tiene a contribuyentes contactando a sus asesores tributarios para ver los pasos a seguir, ante el eventual olvido de la existencia de dichas cuentas o la posibilidad cierta de estar en un incumplimiento de la normativa.
Sobre la base de datos recibidos en septiembre de 2023 correspondientes al año comercial 2022, la entidad detectó 153.314 cuentas financieras de chilenos fuera del país, por US$ 32.579 millones. Los antecedentes fueron aportados por distintas instituciones de 88 países, a través de mecanismos como los convenios de intercambio de información entre autoridades fiscales.
Del total de contribuyentes chilenos en este segmento, el SII está poniendo la lupa sobre un grupo de 676 personas y empresas que representan un 70% de los montos de las cuentas informadas, o sea, algo más de US$ 23 mil millones.
La senior manager de Tributación Internacional de Deloitte, Catalina Concha, cree que este plan y la ventana de repatriación de capitales propuesta en el proyecto de ley de cumplimiento tributario podrían ir en la línea ‘correcta’ para regularizar inversiones que no han cumplido con todos los impuestos aplicables.
‘Al respecto hay que distinguir: (a) contribuyentes que han cumplido con sus obligaciones tributarias; (b) contribuyentes que habiendo declarado sus rentas del exterior han incumplido posteriormente con sus obligaciones tributarias; y (c) contribuyentes que nunca han declarado sus rentas del exterior’, agrega.
El socio de Bustos Tax & Legal, Claudio Bustos, explica que hay clientes que ya han transparentado su situación tributaria y otros que han mudado su domicilio y residencia fiscal al exterior, con lo cual han reducido o eliminado por completo su tributación en Chile.
El socio del Área Legal y Tributaria de PwC Chile, Benjamín Barros, pone el acento en que el año 2015 el SII recibió más de 7.800 declaraciones voluntarias de capitales en el exterior, bajo la norma de repatriación de capitales, por lo que un porcentaje importante de las cuentas o inversiones que los contribuyentes mantienen en el extranjero se encuentran declaradas, y el SII cuenta con dicha información.
‘Las consultas han ido más bien por saber cuáles serían los criterios que estaría tomando el SII para fiscalizar a determinados contribuyentes con inversiones en el extranjero: si se basa solo en el monto o si influyen otras características, como el tipo de jurisdicción en la que registran sus inversiones’, especifica.
Una solución
En medio de este panorama, los asesores tributarios están mirando con mayor interés un mecanismo que es parte del proyecto que refuerza el cumplimiento de las obligaciones impositivas, actualmente en trámite en el Senado: la nueva ventana transitoria para repatriar capitales no declarados que contribuyentes chilenos posean en el exterior.
Dicho proceso estará vigente durante un año y la tasa aplicable a los activos será de 12%, siendo mayor al 8% que se legisló hace una década, en la reforma tributaria del 2014.
Quienes podrán optar al esquema serán los contribuyentes domiciliados, residentes, establecidos o constituidos en Chile con anterioridad al 1 de enero de 2024 respecto de sus bienes y rentas en el extranjero, cuando habiendo estado afectos a impuestos en el país no hayan sido oportunamente declarados y/o gravados en Chile.
Podrán acogerse toda clase de bienes, incluyendo bienes muebles e inmuebles, corporales e incorporales, tales como acciones o derechos en sociedades constituidas en el exterior, o el derecho a los beneficios de un trust o fideicomiso. Se incluye toda clase de instrumentos financieros o valores, tales como bonos, cuotas de fondos, depósitos y otros similares, que sean pagaderos en moneda extranjera; divisas; y rentas que provengan de los bienes indicados anteriormente, tales como dividendos, utilidades, intereses y todo otro incremento patrimonial que dichos bienes hayan generado.
Con esto, se busca recaudar 0,21% del PIB, lo que se compara con el 0,63% del PIB recolectado con una ventana similar en 2015.
El socio líder de Impuestos de Grant Thornton Chile, Nicolás Alegría, ve un panorama muy similar al de ese entonces, ya que aquellos que no declararon quedaron inmediatamente expuestos a las normas de justificación de inversiones, en base a la información con la que el SII contaba en esos años.
‘Hoy, el escenario es distinto, y teniendo la herramienta de convenios de intercambio de información, el SII cuenta con mucha información respecto de cuentas en el exterior. No cabe duda que el siguiente paso será invitar a los contribuyentes a explicar si tales cuentas se encuentran reportadas bajo la obligación administrativa de la declaración jurada de inversiones en el exterior’, señala.
El socio de Matthei Abogados, Roger Matthei, se declara como ‘muy partidario’ de implementar un nuevo proceso de repatriación de capitales, pues la última experiencia fue ‘exitosa’ desde todos los puntos de vista, en especial por los US$ 1.500 millones que se recaudaron.
‘A su vez, genera una suerte de círculo virtuoso, pues el contribuyente que se ha sometido a un proceso de declaración y repatriación de capitales lo siente como una oportunidad de un nuevo comienzo, generándose la necesidad de que debe continuar ordenado, por lo que sube su nivel de cumplimiento tributario’, complementa.
El plan de fiscalización anunciado por el SII a las cuentas en exterior no solo generaría un mayor interés en acogerse a la ventana de repatriación de capitales, opina el socio de Arteaga Gorziglia, Andrés Ossandón, sino que podría impulsar ‘con mayor fuerza hoy a ciertos contribuyentes a regularizar su situación tributaria respecto de inversiones que no hayan sido debidamente informadas o rentas que no hayan cumplido oportunamente con su tributación’.
Bustos señala que pese a la apertura de esta nueva ventana, es ‘altamente improbable que tales patrimonios regresen a Chile, pues incluso las personas que decidan acogerse al beneficio probablemente decidirán mantener sus inversiones fuera del país’ ante la situación política actual.
Barros, por su parte, hace notar que el hecho que el SII obtenga información de cuentas o inversiones en el extranjero no significa necesariamente que las utilidades generadas no se hayan declarado:
‘Hay que recordar que las rentas de fuente extranjera se declaran en base percibida (o sea, cuando son retiradas), salvo que opere normas de control de rentas pasivas’, sostiene.