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Inmobiliaria Zebra SpA, de Yethro Dinamarca, vendió a Taurus los terrenos ubicados en la localidad de San Manuel, Parral, que hoy valdrían hasta UF 120.000 menos que el precio original.
A mediados de mayo, la administradora general de fondos Taurus comunicó al mercado que su fondo Taurus Leaseback Inmobiliario se encontraba pasando por algunos problemas. Luego de varias gestiones e indagaciones, la administradora encontró que uno de sus activos inmobiliarios ubicado en la comuna de Parral valdría UF 120.000 menos que el precio al que habían sido comprados esos terrenos.
Según detalló la administradora, se trata de una operación de leaseback realizada a principios de 2022, en la que una contraparte le vendió los terrenos al fondo de Taurus con el compromiso de arrendarlos, generando así un ingreso constante para el fondo. Sin embargo, al cabo de los dos años que duraba el contrato de leaseback, dicha contraparte no recompró los terrenos (como se acostumbra), y cuando la administradora los quiso vender a un tercero, se enteró de que los predios valían cerca de $4.500 millones menos que el valor original, según informó la gestora a la CMF.
El caso ha sido motivo de conversaciones y rumores, luego de una publicación de El Mercurio Inversiones, debido a la relevancia de los inversionistas del fondo, considerando que Andrónico Luksic, Ignacio Guerrero y el fondo de leasing de Sartor AGF son los principales aportantes del vehículo de Taurus. Pero también, debido a que se desconocía la identidad del vendedor de estos terrenos en la Región del Maule, con el cual, de todas formas, la administradora anunció un acuerdo para conseguir un trato que evite perjuicios en el fondo. “Se fijaron los términos, condiciones y plazos que deberán cumplirse a fin de que las partes celebren una transacción definitiva (el contrato prometido)”, señaló Taurus en un hecho esencial.
Con todo, El Mercurio Inversiones tuvo acceso a las escrituras correspondientes a la compraventa de estos terrenos, pudiendo observar los pormenores del trato y la desconocida contraparte, cuya identidad Taurus no ha querido dar a conocer. La vendedora de los terrenos es Sociedad Inmobiliaria Zebra SpA, la cual desde julio de 2022 cambió su nombre a Conservación Ecológica Zebra SpA. Esta firma es parte del Grupo Genau, de propiedad del empresario Yethro Dinamarca.
El negocio, TAM y Dinamarca
El 31 de enero de 2022, las sociedades TAM Leaseback Inmobiliario SpA e Inmobiliaria Zebra SpA concurrieron a la 43ª Notaría de Santiago en calle Huérfanos para formalizar la compraventa de 143 lotes ubicados en la zona de San Manuel en la comuna de Parral.
Cabe señalar que, en ese entonces, Taurus AGF era conocida como TAM, la administradora de fondos de Tanner, la cual fue vendida a fines de 2022 a Pedro Avendaño y a José María Swett, ejecutivos de la gestora que la rebautizaron como Taurus. Por el mismo motivo, TAM Leaseback Inmobiliario cambió su nombre a Taurus Leaseback Inmobiliario.
Esa jornada de enero de 2022, ambas sociedades estuvieron debidamente representadas para cerrar el negocio, de manera que por el lado de TAM asistió precisamente José María Swett Quezada, quien actualmente es el gerente general de la administradora. Al mismo tiempo, en representación de Inmobiliaria Zebra SpA asistió “don Yethro Dinamarca Santelices, factor de comercio, soltero, quien vendió [el predio] en representación (…) de INMOBILIARIA ZEBRA SpA”, según menciona la escritura. La inscripción se realizó en el Conservador de Bienes Raíces de Parral el 7 de febrero de 2022.
Tal como se puede ver en estos documentos, el precio por cada uno de los 143 lotes individuales fue de 860 UF, “que la compradora pagó a la vendedora en el acto de la escritura que se inscribe y al contado, declarando esta última recibir dicha suma a su entera y total satisfacción”.
Según los documentos, en la compraventa se dejó explícito que “la propiedad objeto de esta inscripción se encuentra afecta a la prohibición de cambiar su destino agrícola”.
Inmobiliaria Zebra SpA es una sociedad constituida en agosto de 2019 por la empresa Servicios Administrativos Genau SpA, la cual a su vez fue constituida en septiembre de 2016 por Inmobiliaria e Inversiones Genau SpA. Inmobiliaria Zebra, en todo caso, cambió su nombre a mediados de 2022 para pasar a llamarse Conservación Ecológica Zebra SpA.
Otro dato que reafirma la relación de Dinamarca con el fondo de Taurus es que Inmobiliaria Te Vi SpA, otra de sus sociedades, figura como aportante del fondo Taurus Leaseback Inmobiliario al menos entre marzo y diciembre de 2022 (con un 0,78% de las cuotas), según datos de la CMF.
Cabe mencionar que Dinamarca ha figurado en un peritaje financiero encargado por la fiscalía a la Universidad Técnica Federico Santa María en el marco del caso Primus, y también en otro hecho por KPMG, a solicitud del factoring. En estos informes, publicados en enero y marzo de este año, se analizan distintas cuentas bancarias para identificar transferencias de dinero entre Primus, algunos clientes cuestionados y también las cuentas de los principales imputados del caso. En el primero de estos informes, por ejemplo, figura Genau SpA de Dinamarca, recibiendo $952 millones desde Primus y luego abonándolos en cuentas de sociedades vinculadas a Ignacio Amenábar y Francisco Coeymans, exgerentes del factoring y principales imputados del caso.

El 28 de junio, Toesca realizará finalmente la asamblea con sus aportantes para proponer el plan de liquidación que han trabajado, luego que el 30 de abril, un grupo minoritario del fondo Rentas Inmobiliarias ejerciera su derecho a retiro, activándose la desinversión en vez de la prórroga.

Ese mismo día vence el plazo para que quienes quieran salir del fondo Rentas Inmobiliarias de Banchile lo manifiesten. De superar el 1%, el instrumento entrará en liquidación o, en simple, partirá en diciembre su período de venta de activos.

Una dinámica que ha cobrado fuerza el último tiempo: fondos de activos inmobiliarios que terminan su período, y al intentar prorrogar —esperando mejores condiciones de mercado para liquidar— reciben el voto en contra de un grupo de inversionistas.

Hasta el 2021 esta industria no conocía de ‘pasadas’ —como las definen—, que ante el aumento optó por frenarlas de una: si un pequeño porcentaje quiere salir, el resto de aportantes no pagará ese premio… se liquida. ‘Se desmitificó que en la renovación de los fondos, una minoría podía comprar cuotas con descuento para ejercer un derecho a retiro a valor contable’, dice un ejecutivo del sector. ‘Si eso funcionará, no sería ético’, subraya.

Un ruido excesivo en un mercado que ha transitado desde el protagonismo boyante a teñirse de un excesivo e injustificado, a juicio de la industria, dramatismo.

‘La evolución de los fondos de activos alternativos tiene una estrecha relación con los ciclos económicos. En los últimos años, los fondos de inversión inmobiliaria se han visto afectados por shocks relevantes, como el estallido social, la pandemia y el alza de tasas’, explica el presidente de Acafi, Luis Alberto Letelier. Y agrega: ‘A pesar de este contexto complejo y desafiante, la industria ha operado con normalidad y las administradoras han respondido frente a estos escenarios extremos, bajo el marco jurídico establecido’.

Un comienzo en alza

La historia tiene dos décadas. Los fondos de activos alternativos surgieron cuando las tasas llegaban a cero en el mundo, y las tradicionales renta fija y variables ofrecían retornos bajos.

En Chile, su auge vino poscrisis subprime, es decir, desde el 2008-2009.

Tenían y tienen dos características que llamaron la atención de inversionistas. Mayor rentabilidad, pero más larga duración. Son instrumentos que pueden superar los diez años, y no son rescatables. Es decir, al ser activos ilíquidos, un aportante no puede salirse cuando quiera, debe esperar el plazo pactado por el fondo.

Hoy, son la reina de la fiesta. Representan el 70% de los fondos de inversión públicos. Manejan activos por unos US$ 27.000 millones en 645 fondos. Y se distribuyen en cinco categorías: capital privado, deuda privada, fondo de fondos, forestal y agrícola, infraestructura y energía, e inmobiliarios. Estos últimos son los más relevantes: aportan el 28% del monto administrado por los alternativos, US$ 7.684 millones, y el 29% de los fondos, unos 189. Es ahí donde llegaron las ‘pasadas’.

Los problemas —dicen varias fuentes— partieron en 2021. Cuando la pandemia y los retiros de los fondos de pensiones impulsaron la liquidez y, con ello, la inflación saltó de 3% a dos dígitos, generando un incremento de tasas sin precedentes. En Chile transitó de 0,5% a 11,25% en dos años. Todo se encareció y aquellos activos que requieren más deuda fueron los más afectados, porque se endeudan más caro.

Para nadie es novedad que en ese contexto el sector inmobiliario se vio y se ha visto resentido: los costos de los créditos hipotecarios se fueron a las nubes y las ventas al piso; la pandemia y el teletrabajo vaciaron las oficinas y el alza de las materias primas elevó los costos de construcción, lo que se sumó al alza en las contribuciones que pegó directamente en el Ebitda. Una tormenta perfecta, que golpeó a los fondos sustentados en ese activo.

Cuando se armaron los instrumentos inmobiliarios, gran parte se apoyó en proyectos de oficinas, por lejos, los más estables y menos riesgosos, por sus contratos a largo plazo. Y los constituidos entre 2012 y el 2017 levantaron recursos de clientes, con unos presupuestos que no se cumplieron, porque nadie podía anticipar el estallido, la pandemia y lo que siguió. Una realidad no solo nacional, sino global.

Según el estudio ‘McKinsey Global Private Markets Review 2024: Private markets in a slower era’, la captación de fondos a escala mundial se redujo 34%, hasta US$ 125.000 millones en 2023. Y el valor de los fondos en EE.UU. cayó 16%.

Y así varios instrumentos apalancados en esos activos en Chile terminaron realizando aumentos de capital por la devaluación de los activos. Es el caso de fondos de Sura, de BTG, entre otros.

Amplio descuento

En líneas generales, entre los inmobiliarios están los fondos de desarrollo, que levantan plata, desarrollan productos, los venden y reparten. O los de renta que compran los activos y esperan los arriendos. Ninguno es rescatable; se cumple el período y cuando termina se liquida o prorroga. Fue en la segunda alternativa donde empezó el problema, sobre todo en los que tienen muchos aportantes, varios de ellos pequeños o retail. El fondo Rentas Inmobiliarias de Banchile tiene 1.000 aportantes, a diferencia de otros de infraestructura donde hay básicamente inversionistas institucionales.

Por primera vez en décadas, los fondos inmobiliarios empezaron a transar con descuentos, entre el valor comercial y el cuota, que paga el derecho a retiro. Algunos fondos han llegado a transarse con un 40% de descuento frente al precio de los activos que calcula la administradora.

Y qué ha ocurrido, que varios inversionistas chicos han comprado cuotas —relatan en la industria— justo antes que se venza el plazo del fondo, para ejercer el derecho a retiro y hacer esa ganancia, que la administradora debe pagar en un período promedio de entre tres a seis meses. Aunque, al final, ese premio lo cancela el resto de aportantes, la mayoría.

Frente a esto, las administradoras han optado por entrar en liquidación en vez de prorrogar en espera de mejores tiempos. ‘Frenas la pasada y logras el mismo objetivo’, asegura el gerente de una administradora, ‘una vez que entras en período de desinversión, la AGF va a proponer a la asamblea hacerlo con el tiempo suficiente que permita garantizar buenos retornos. Y ahí las votaciones son por mayoría’.

‘El que quiere hacerse el listo con los otros aportantes no lo logrará, y eso habla bien del sector’, señala un actor. Aunque otro agrega que vender activos en un fondo en liquidación puede impactar su valor aun con plazo amplio, a diferencia de hacerlo con el instrumento andando. ‘Al final todos saben que tienes que vender en algún minuto’, destaca.

Antes del estallido, el escenario era al revés: había mucha demanda por activos alternativos, porque la tasa era muy baja, y entraban con premio. ‘Nos fuimos de un mundo a tasa cero a uno infinita y la cosa se dio vuelta’.

Un actor del mercado lo explica así: ‘Las personas prefieren salir, porque quieren liquidez, hay otras alternativas cero riesgo y que rentan bien. En un minuto, los depósitos a plazo llegaron a rentar bastante, entonces aprovecho el descuento y me activo en algo más rentable y sin riesgo’. Y agrega: ‘Aquellos fondos que se crearon hace 5-6 años y les tocan vencimientos ahora, es muy probable que vayan entrando en liquidación’.

Le ocurrió a BTG, a fines de 2022, cuando intentó prorrogar Desarrollo Inmobiliario II y hubo 3,52% de cuotas que optaron por el retiro. Hoy el fondo está en liquidación.

Además, los inversionistas más pequeños tienden a apostar más por el corto plazo, que aquellos institucionales que tienen horizonte de inversión mayor.

A lo que se suma que en los fondos inmobiliarios el descalce entre cuota y valor comercial ha sido más profundo. El 30 de mayo, Toesca aprobó la prórroga del fondo Infraestructura GV, salvo que exista más de 0,5% de derecho a retiro. Fuentes al tanto precisan que la gran diferencia entre estos fondos y los inmobiliarios es que el valor al que se pagan los retiros no es superior al valor de mercado, por ende, no hay tanto incentivo a ejercerlo, como tampoco ‘un problema ético’ a pagarlo por parte de la administradora. El 29 de enero, de hecho, aprobaron otra prórroga para un segundo fondo de infraestructura con el mismo límite de 0,5%, y la condición se cumplió. Pagaron el derecho de las pocas cuotas que se acogieron.

Con todo, la CMF tiene al tema en el radar. Hace unos meses ofició a todas las AGF para que informen la cantidad de fondos y los vencimientos.

Este lunes, Feller Rate bajó la clasificación del Fondo Banchile Rentas Inmobiliarias, asignando ‘creditwatch negativo’, a la espera de ver qué ocurrirá en la asamblea del 28 de junio. Hoy, dijo la clasificadora, ‘el Fondo cuenta con una liquidez calificada en ‘ajustada». Esto —señaló— por un flujo de caja neto operacional de $18.000 millones y una caja de $4.988 millones, en comparación con vencimientos de corto plazo por $84.111 millones.

Desde la industria, sin embargo, le restan dramatismo. Aseguran que el problema no es del instrumento, sino de un activo que mundialmente ha estado resentido. Precisan que los activos alternativos van a seguir en boga, porque a ellos acceden pocos inversionistas —menos de 2% de los altos patrimonios—, mientras que se acaba de ampliar el límite para que las AFP puedan invertir: de 13% a 15% en el caso del A desde agosto, hasta llegar a 20% en 2027.

‘Aunque la industria ha estado desafiada por diversos factores externos, se ha demostrado que es resiliente, cuenta con una estructura legal sólida y está sujeta a una adecuada fiscalización’, subraya Letelier, de Acafi.

El viento del sur de Chile es la característica que tomó un grupo de empresarios para denominar a su naciente empresa de gestión inmobiliaria y comercial que está emergiendo en dicha zona del país: Grupo Vento. Los cuatro fundadores antes habían sido altos ejecutivos de compañías, dos de Walmart, uno del grupo Pasmar -ligado a Jack Mosa-, y otro ligado a la auditora PwC.

Uno de ellos es Diego Valderrama, ingeniero comercial UC, quien en el pasado trabajó en Ingevec y luego en D&S y Walmart Chile, como gerente de desarrollo de la inmobiliaria, quien estuvo a cargo de varios de los formatos de supermercados de esta compañía. Otro es Andrés Pellegrini, ingeniero comercial de la Unab, quien trabajó en Lippi, luego en Walmart Chile también y más tarde en la firma de choritos St. Andrews, en Chiloé.

El tercer integrante es Lorenzo Miranda, abogado de la Universidad de Las Américas, quien trabajó entre 2011 y 2017 en el Grupo Pasmar. El grupo lo completa Marco Antonio Muñoz, auditor y quien se desempeñó como socio del departamento legal tributario de PwC.

Todos tenían vínculos con el sur de Chile, ya sea porque nacieron en ciudades sureñas o porque en algún momento de sus carreras optaron por decisión familiar y personal salir de Santiago y radicarse ahí.

Así, dos de ellos -Diego Valderrama y Andrés Pellegrini, que se conocían de Walmart- habían formado la Inmobiliaria Colonos para desarrollar proyectos comerciales y habitacionales en el sur. Y otros dos -Lorenzo Miranda y Marco Antonio Muñoz- habían formado otro grupo de gestión inmobiliaria, la firma SUM+D.

Y como ambas firmas estaban radicadas en Puerto Varas, se dedicaban a similar giro y se conocían, a fines de 2023 optaron por unir fuerzas y crearon Grupo Vento, en participaciones de 25% cada uno.

Con base en Puerto Varas y enfocados en proyectos de Temuco al sur, Grupo Vento está desarrollando varias iniciativas en ciudades del sur de Chile, grandes y pequeñas.

Entre los proyectos que están trabajando figura un centro comercial en Puerto Varas, con una inversión de 375 mil UF, que contará con un supermercado y con una sede de Clínica Alemana de Osorno. Otro strip center en el camino a Ensenada, con una inversión por 180.000 UF, y que contará con estación de servicio Aramco (ex Petrobras). Otro es un proyecto de 54 viviendas townhouse en Puerto Varas, Casas Raimann.

Otro proyecto contempla estación de servicio y supermercado en la ruta 215 Cardenal Samoré, cerca de Entre Lagos, con Aramco (Petrobras) y la cadena supermercadista Iguazú, con una inversión de unas 125.000 UF, que acaban de terminar en su primera etapa y ahora van a la segunda.

En Frutillar Alto, desarrollarán la segunda etapa de un strip center por unas 70 mil UF, que ya cuenta con gimnasio Espacio Blue y locales. Y en Nueva Braunau -a 12 kilómetros de Puerto Varas- están partiendo un centro comercial, con una inversión por unas 90.000 UF.

El trabajo de Grupo Vento incluye en muchos casos también la gestión patrimonial, pues en su modelo de negocios -explican los socios- trabajan con familias de patrimonio de la zona que aportan, por ejemplo, sus terrenos u otros activos, y así les gestionan dichos bienes por la vía del desarrollo de las iniciativas inmobiliarias, que se financian también con bancos.

‘Estamos capitalizando la inmigración de gente hacia el sur’, dice Diego Valderrama, no sólo de la que llegó a las ciudades más grandes, como Puerto Varas u Osorno, sino a localidades más pequeñas.

Andrés Pellegrini agrega que vivieron la ‘gran oleada’ hacia el sur que se produjo con la pandemia y que si bien parte de esa oleada volvió a la capital, hay un flujo que sigue llegando, muy apuntalado con las posibilidades del teletrabajo.

Lorenzo Miranda complementa señalando que eso genera no sólo demanda por viviendas, sino que por servicios. Por lo mismo, los socios ven que hay espacio para Grupo Vento para proyectos de menor escala, pero también para iniciativas de grandes dimensiones. ‘Estamos en condiciones de buscar centros comerciales de esa magnitud’, dice Marco Antonio Muñoz.

Chile Rural calificó como un error que cualquier proyecto de más de 4 ha y/o más de seis lotes, sea calificado como un conjunto residencial rural, y cuestionó las cantidad de responsabilidades entregadas al Minvu.
El anuncio del Gobierno respecto al próximo ingreso del proyecto de ley para regular las parcelaciones al Congreso, no dejó a nadie del mundo agrícola indiferente. Tras casi dos años de espera, el Ministerio de Agricultura adelantó a DF que están próximos a presentar la propuesta, cuyo foco seguiría estando en desarrollar una normativa que establezca que las subdivisiones rurales estén exclusivamente destinadas a fines silvoagropecuarios.

Si bien el anuncio de esta iniciativa fue bien recibido por el mundo agrícola, que considera necesaria una ley que ordene el tema de las parcelaciones, el gremio que agrupa a los desarrolladores de proyectos de subdivisión agrícola manifestó reparos, mientras exautoridades coincidieron en la necesidad de estructurar una norma capaz de reconocer las distintas zonas geográficas del país más que una norma única a nivel nacional.

Parceleros ven con ‘cautela’ el anuncio

Tras conocer la propuesta del Minagri, Patricio Álvarez, presidente de Chile Rural -que representa a desarrolladores de proyectos de subdivisión agrícola-, detalló que tiene varios puntos razonables y necesarios para los problemas que vive esta actividad. ‘Siempre hemos sido partidarios del ordenamiento de las parcelas. Si se llega a presentar este proyecto en el Congreso es un paso muy positivo, porque hoy se está discutiendo en un nivel donde no corresponde, que es el administrativo. Igualmente vemos esto con mucha cautela, ya que llevamos años escuchando este anuncio’, enfatizó.

Al respecto, destacó que la nueva propuesta del Gobierno tiene varios puntos que van por el camino incorrecto. Por ejemplo, calificó como un error definir que cualquier proyecto de más de 4 ha. y/o que considere más de seis lotes sea calificado como un conjunto residencial en un medio rural, debido a que existen muchos casos donde eso ocurre pero en los cuales no corresponden necesariamente a un proyecto residencial, lo que pondría en jaque a varios pequeños agricultores.

Alvarez también advirtió que esta fórmula está entregando una gran cantidad de responsabilidad en la materia al Ministerio de Vivienda y Urbanismo: ‘El foco del Minvu está puesto en otro lado, está en el déficit habitacional, en la reconstrucción de los incendios y en el Caso Convenios, lo que podría afectar a la fiscalización de las parcelaciones’.

Falta de profundización

Antecesores del ministro Valenzuela valoraron la idea de legislar este problema, pero destacaron que es necesario profundizar en distintos aspectos que todavía no han entrado en la palestra.

Antonio Walker, presidente de la Sociedad Nacional de Agricultura y exministro de Agricultura de Sebastián Piñera, declaró que hay que tener cuidado con ciertos puntos de la nueva norma, debido a que esta no puede pasar a llevar la propiedad privada. ‘Los agricultores están en su derecho a subdividirse y las personas están en su derecho a querer vivir en el área rural. Este proyecto se tiene que estudiar en profundidad, no es llegar y legislar, porque no podemos afectar la propiedad privada, no podemos afectar el legítimo derecho que tiene un propietario a subdividir su campo, pero tampoco podemos seguir como estamos ‘, señaló.

En tanto, Carlos Furche, exministro de Agricultura de Michelle Bachelet, destacó la necesidad de que esta nueva ley tome en cuenta el panorama real, y para ello enfatizó que se debe profundizar bastante en sus diversos puntos. ‘Hay que ser realistas, es increíble soñar, pero me parece que imaginar que una propiedad de media hectárea va a tener un papel en la producción agrícola no se compadece con la realidad. Necesitamos realismo para levantar esta ley’, subrayó.

Para María Emilia Undurraga, exministra de Agricultura en el gobierno de Sebastián Piñera, la futura normativa no debería tener solo una versión a nivel nacional, sino que más bien debería estar focalizada en sectores dentro del país, idea que también fue mencionada por Walker y Furche.

‘Son tantas las variables que afectan que una ley nacional te puede dejar más encerrado de lo que ya estamos. Necesitamos directrices que permitan trabajar a nivel local. Nuestro país es largo, no es lo mismo tener una parcela en el norte que una en el sur, y eso es algo que tenemos que tener clarísimo’, explicó Undurraga.

Desde el sector privado, Hernán Passalacqua, Director Ejecutivo de Fitzroy Turismo & Real Estate, calificó la nueva propuesta del Gobierno como positiva ya que incluye nuevos criterios como diferenciar lo que significa desarrollar polos urbanos en terrenos rurales. Además, recalcó que es lógico y razonable que la propuesta busque que los proyectos deban tener ciertos resguardos. ‘Los desarrolladores deben hacerse cargo de las externalidades negativas al destino y todo lo que significa habitar la ruralidad’, concluyó.