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Con la tarea de trazar un plan estratégico al 2030 asume mañana el nuevo CEO del conglomerado, Jaime Munita. Ya hay algunas definiciones gruesas sobre la mesa, entre ellas, acelerar la inversión en España y reforzar la alianza con inversionistas institucionales en los distintos activos de renta inmobiliaria. Su gran desafío: recuperar la valorización que alguna vez tuvo el grupo. Jessica Marticorena
Mañana se inicia oficialmente una nueva etapa en Grupo Patio. Este lunes, el conglomerado —que gestiona 158 activos inmobiliarios valorados en US$ 3.200 millones y tiene presencia en Chile, Perú, México, Estados Unidos y España— estrenará a su flamante gerente general, Jaime Munita. Hasta hoy, el nuevo ejecutivo desempeña igual cargo en AFP Capital.

Su llegada no solo conlleva un comienzo, también supone un término para Patio. Es que con el arribo de Munita concluye un proceso de profunda reestructuración que remeció al grupo a partir de la segunda mitad de 2023, y que implicó, además de la búsqueda de un nuevo CEO, un rebaraje societario trascendente —con la salida de la familia Jalaff, fundadora de Patio— y la posterior reconfiguración del directorio, hoy controlado principalmente por Eduardo Elberg, Paola y Gabriela Luksic, y Guillermo Harding.

‘Hay un nuevo Patio’, se repite entre accionistas del conglomerado. Otra fuente recalca: ‘Lo veo muy positivamente, las cosas se están acomodando y hay mucha preocupación de los controladores y del directorio por hacer las cosas bien, con más cuidado’.

Lo dicen, tras el terremoto reputacional que implicó para la compañía la vinculación de integrantes de la familia Jalaff con los escándalos judiciales Factop y Audios. Como parte de esa trama, se enmarca la renuncia, en septiembre de 2023, de Álvaro Jalaff como CEO del grupo, cargo que ejerció por 19 años. ‘Todo el caso fue un remezón gigante, porque contaminó a la compañía en un contexto económico complejo, fue una etapa oscura que dañó la imagen’, admite una fuente vinculada al grupo.

Superada la etapa de cambios, las expectativas son altas sobre la nueva historia que comenzará a escribirse. Al interior de Patio existe una enorme confianza en que la compañía saldrá fortalecida y que se dará inicio ‘a un sólido nuevo ciclo’, remarcan, ‘de la mano de un grupo de accionistas de primer nivel y que han mostrado un tremendo compromiso y dedicación a la compañía’.

Por lo pronto, el debut de Munita será a lo grande, pues está previsto que mañana AM asista a su primera reunión de directorio. Cercanos al grupo dicen que es una ‘feliz coincidencia’, porque la cita estaba agendada desde antes y empalmó justo con la llegada del nuevo ejecutivo. ‘Se le dará una buena bienvenida entre todos’, adelantan.

En la mesa directiva están representados los intereses de los accionistas Eduardo Elberg (tiene el 26% de la propiedad), Paola Luksic y su marido, Óscar Lería (con el 26%), Guillermo Harding (20%), Gabriela Luksic (15%), la familia Abumohor (6%), la familia Khamis (3,5%) y Franco Mellafe Angelini (con casi un 3%).

A los socios, Munita los conoció —a algunos de manera telemática— durante las conversaciones que se dieron en el marco de la búsqueda del nuevo CEO, proceso encabezado por el directorio que lidera Andrés Solari. Al contrario, Munita sí había tenido contacto previo con algunos integrantes de la mesa directiva, ‘por diferentes situaciones laborales en que coincidieron en el pasado, aunque ninguno era cercano a él’, comentan.

Esta semana que termina, en la previa de su debut, Munita concertó algunos ‘café’ con parte del equipo de Patio ‘para preparar su llegada’, cuentan fuentes al tanto.

En el entorno del nuevo gerente general subrayan que el ejecutivo está muy entusiasmado y motivado con este ‘gran desafío’. Quienes han compartido con él estos días cuentan que suele destacar de Patio a sus ‘potentes accionistas, buenos activos, una gran compañía inserta en un proceso importante y desafiante de internacionalización’.

A raíz de los bullados casos judiciales, en abril pasado se produjo una reorganización societaria relevante. Salió de la propiedad la familia Jalaff e ingresó el empresario Guillermo Harding, excontrolador de Cruz Verde y hoy dueño de Farmacias Ahumada. Desde España, Harding comenta. ‘Estoy muy contento de haber entrado (a Grupo Patio), hay un proyecto muy bonito por delante, es entusiasmante’.

Cercanos a Patio destacan que ‘todos los empresarios y accionistas de esta compañía tienen una visión de largo plazo, donde están todos comprometidos con el negocio inmobiliario y con un nivel de diversificación de no quedarse solo en Chile. Ese es el apetito y la voluntad de los accionistas’. Y remarcan que con Harding y su equipo ‘ha habido una sintonía casi perfecta’.

Otro consultado complementa. ‘Con la incorporación de nuevos accionistas, la compañía va a tomar una posición muy distinta, más sólida desde el punto de vista financiero, con una estructura de capital más conservadora, en el sentido de tener un financiamiento para desarrollo más con recursos propios que con apalancamiento, porque hoy las tasas están muy altas y endeudarse no es un buen negocio’.

Los socios han fortalecido el balance de la compañía con aumentos de capital, desde 2020, por cerca de US$ 200 millones. ¿Vendrán nuevas inyecciones de capital? ‘Más que proponerlo, lo cierto es que para los buenos proyectos, que seguro vendrán, los recursos sí van a estar, de una u otra manera’, enfatiza un cercano a Patio.

Tras la reorganización de la propiedad, se modificó la conformación del directorio, que quedó integrado por Andrés Solari (presidente), Roberto Walker (vicepresidente), Oscar Lería, José Antonio Weiffenbach, Carmen Román, Patricio Rojas, Sebastián Khamis, Felipe Muñoz y Joel Lobo. Remarcan que se tuvo especial atención en la incorporación de expertos en materia de compliance y gobierno corporativo, como Román, y con alto conocimiento en el sector financiero, como Walker, quien estuvo 27 años en Principal Financial Group.

Desafíos y primeras definiciones

Cercanos al grupo cuentan que en la búsqueda del CEO se revisaron otros nombres, y admiten que ‘era una decisión compleja, porque el costo de error es alto’. Además, acotan, fue un proceso interrumpido, porque tras estallar el caso Audios hubo que suspenderlo, y la compañía se tuvo que concentrar en el reordenamiento de la propiedad. Recién en abril, siete meses después, se pudo reactivar la búsqueda, cuando se concretó la salida de los Jalaff.

El perfil que buscaba el directorio de Patio para su nuevo CEO era bien preciso: alguien con liderazgo, reconocimiento y profundo conocimiento del mercado financiero. Ello, teniendo en cuenta que es una empresa con amplio expertise en el desarrollo inmobiliario y comercial, ‘ahí está su ADN’, pero ‘en esta nueva etapa era clave contar con un liderazgo fuerte en el rubro financiero, porque en este negocio van de la mano lo inmobiliario con lo financiero’, detallan en el entorno del grupo. Y explican que Patio tiene un vínculo relevante con ese sector, ‘un trabajo asociativo’, por los fondos que levanta con bancos, family offices,administradoras generales de fondos, compañías de seguros y AFP. ‘Había una necesidad de equilibrar ambas competencias, la comercial y la financiera, fortaleciendo especialmente esta última’, comentan.

En esa línea, fuentes al tanto exponen que si bien las medidas concretas respecto del área financiera se aterrizarán una vez que Munita asuma, también anticipan que ‘reestructurar pasivos, rentabilizar activos y estructurar nuevos fondos es parte del lado financiero del balance, y estará en el foco de la nueva gestión’.

Cercanos al grupo mencionan que una de las primeras tareas del nuevo CEO será elaborar, junto a su equipo y al directorio, un plan estratégico pensado al 2030, para potenciar el desarrollo de la compañía. Algunas definiciones gruesas hay respecto de esa ruta de navegación. Una de ellas, que un eje central de expansión será España, donde ya tienen un pie.

En sociedad con la empresa local iKasa, junto con el grupo chileno WildSur (familia Lería Luksic), en ese país Patio opera bajo el nombre de Alerce Real Estate, vehículo con el que tienen proyectos de inversión por 200 millones de euros en el sector inmobiliario español, especialmente el desarrollo de stripcenters anclados a supermercados. Ya tienen tres terrenos adquiridos en la Comunidad de Madrid, y se aprontan a empezar la construcción de los primeros desarrollos. ‘Estamos muy entusiasmados con ese proyecto’, declaran cercanos al conglomerado. Para emprender ese proyecto, Patio quiere invitar a socios e institucionales.

Adicionalmente, el vehículo legal con el que están invirtiendo en España, les permite construir proyectos en Portugal, y si bien hoy no tienen ninguna iniciativa concreta, admiten que ‘ese mercado está dentro de las opciones para crecer’.

Pero no descuidarán Chile. ‘Acá está nuestro principal negocio, están las mayores ventajas o competencias, el mayor conocimiento, por lo tanto, vamos a continuar desarrollando proyectos en Chile. Tenemos una cantidad importante de activos y terrenos por desarrollar’, aseveran cercanos a Patio. En Perú también quieren crecer. ‘Allá tenemos una organización más chica, pero igualmente una cantidad relevante de activos’, apuntan. En el vecino país están estructurando un fondo de renta comercial dirigido a inversionistas institucionales peruanos.

En México también quieren poner fichas y apuestan a nuevos desarrollos, ‘donde hay un enorme potencial’, mientras que una definición que está pendiente es qué relevancia se le dará a Estados Unidos dentro del portafolio.

Otro desafío de la ‘era Munita’ será recuperar el valor de la compañía. En marzo del año pasado, su valorización alcanzó los US$ 704 millones, bastante más que los US$ 413 millones en que se valorizó en noviembre de 2023. Por un lado, explican conocedores, ‘los activos inmobiliarios fueron golpeados por las altas tasas de interés, no solo en Chile sino también en todo el mundo, y en la medida que las tasas vayan bajando, el valor se irá recuperando, sumado a los nuevos negocios que se irán desarrollando. Eso debiera ocurrir sin mayores problemas’.

Al interior de Patio admiten que en esa caída también influyeron factores propios de gestión, de mejorar las tarifas y los contratos, mientras otros se atreven a poner plazos para recuperar el valor perdido. ‘Es muy probable que esta compañía valga más en el tiempo (…) Va a depender del contexto local e internacional, pero yo creo que entre tres a cinco años se puede recuperar el valor que tuvo. Soy optimista del futuro, Patio tiene muy buenos activos y ahora habrá una mejor gestión’, prevé un cercano.

Otra tarea del nuevo gerente será imprimir mística al equipo y rearmarlo anímicamente. ‘Tiene el desafío de aglutinar al equipo antiguo, que es el que desarrolló la compañía, y recuperar el espíritu que alguna vez tuvo Patio, que finalmente fue lo que permitió crecer y expandirse’, plantea un accionista.

¿Cambiar el logo de Patio? En el grupo no han hecho ningún estudio de marca, porque ‘no ha habido tiempo’, dicen. Y reparan en las agotadoras jornadas que cumplieron en todo el proceso de reestructuración Andrés Solari (grupo Algeciras, brazo inversor de Elberg), Oscar Lería y Marco Antonio Delgado (Wild Sur, family office de los Lería Luksic) y José Antonio Marco Weiffenbach (Petra, vehículo inversor de Gabriela Luksic).

Desde Chile, Colombia y Perú, los titulares de las asociaciones de fondos de inversión analizaron el ánimo en la industria del capital privado, en medio de reformas y cambios regulatorios, inflación, altas tasas de interés e incertidumbre política.
En tiempos de crisis, cambios políticos, altas tasas de interés e inflación, ¿cómo está el ánimo de los inversionistas? Esa fue la pregunta que llevó a las asociaciones de fondos de inversión de Colombia, Chile y Perú a reunirse en el espacio Conexión América, de DFSUD, en el que se comparó el contexto actual con los años previos, basados en una encuesta realizada en 2023 por este medio junto a la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi).

Para junio del año pasado, cerca de 50 inversionistas de la región apuntaban que había un ambiente más propicio para la inversión -frente a los años de pandemia-, con menor incertidumbre política y social, además de una mejora en la economía en cuanto a inflación y PIB.

La preocupación se centraba en las reformas y las regulaciones impulsadas en esos tres mercados y hoy el escenario no es muy distinto, pese a algunos avances.

Estabilidad jurídica

‘El riesgo principal es el tema del mensaje de estabilidad jurídica. Creo que si hay una palabra mágica cuando se habla de inversión es confianza’, dijo la directora ejecutiva de la Asociación Colombiana de Capital Privado (ColCapital), Paola García.

‘Si un inversionista no ve cuáles son las reglas de juego, que son claras y que no se las van a cambiar en el camino, va a ser muy difícil que apueste. Sin estabilidad jurídica no va a haber apuestas por la inversión extranjera directa en ninguno de nuestros países’, agregó.

Coincidió con ella el presidente de Acafi, Luis Alberto Letelier, quien aseguró que ‘el gran titular es estabilidad y reglas claras del juego’.

Y sumó factores a la lista: posibles modificaciones a las reglas tributarias para inversionistas chilenos y extranjeros; cambios en el sistema de pensiones y la permisología.

‘En Chile estamos viviendo una crisis de obtención de permisos; de poder iniciar proyectos que tardan años y que todavía generan incertidumbre durante sus etapas de construcción. Por lo tanto, avanzar en esas tres líneas puede ser fundamental para que tengamos mucha mayor inversión en esta clase de activos’, agregó.

Precisamente en Perú, la permisología es hoy el gran punto de discusión, específicamente para el desarrollo de proyectos mineros y de infraestructura.

En ese sentido, el presidente del Consejo Directivo de la Asociación de Empresas Promotoras del Mercado de Capitales (Procapitales) de Perú, Andrés Kuan-Veng, reconoció que ‘la falta de predictibilidad en cuanto a plazos y criterios, y también la variedad de entidades del Gobierno que participan a lo largo de un proceso, pueden desalentar inversiones o castigar el valor de las mismas’.

Consideró que ‘es clave la calidad normativa’ y añadió que ‘si como sociedad civil estamos pendientes de que se privilegie lo técnico sobre lo populista’, la integración regional y la estandarización de las buenas prácticas permitirán un mejor desarrollo de la industria.

Colombia se mantiene; Chile y Perú avanzan

Consultados sobre la evolución del ánimo de los inversionistas respecto de hace un año, García explicó que ‘en Colombia la preocupación se mantiene y quizá se agudiza’.

‘Veníamos de un año de muchísima incertidumbre. Es la primera vez en la historia de Colombia que tenemos un Gobierno de izquierda y, por supuesto, había mucha incertidumbre respecto de cuál iba a ser la visión que iba a tener esta administración frente a la industria y frente a las inversiones’.

Aun cuando reconoció que en 2024 se han ido aterrizando las ideas y las reformas que ha impulsado el Gobierno de Gustavo Petro han empezado a moverse, consideró que las discusiones actuales que no se han definido pueden frenar las tomas de decisiones.

A ello sumó las señales que el jefe de Estado ha dado sobre un eventual cambio en la Constitución. ‘¿Para qué?

¿Para que te puedas reelegir eternamente? Pues no. Los colombianos tienen una grave preocupación sobre si Petro sigue teniendo el capital político para poder seguir adelante con esto’.

En el caso de Chile, Letelier consideró que ‘estamos lejos del escenario que describe Paola (García)’.

‘Hemos avanzado mucho; hemos ido descartando cambios radicales que en algún minuto estuvieron arriba de la mesa, sin perjuicio de que la permisología, lo tributario y las pensiones, que son temas importantes, no llegan a lo estructural’.

Agregó: ‘Estamos aún al debe con ciertas incertidumbres regulatorias respecto a nuestro régimen de pensiones, respecto a nuestro régimen tributario, que sin duda afectan la toma de de decisiones’.

Aun así, consideró que ‘hay tranquilidad en nuestro país, en nuestro sistema democrático y jurídico, y hemos ido avanzando en dar certezas’.

El escenario se repite en Perú, según Kuan-Veng, aun cuando el país ha estado sumido en tensiones políticas durante los últimos seis años y ha vivido, en lo más reciente, una reforma de pensiones y un séptimo retiro de los fondos previsionales.

‘En Perú hay preocupación por la calidad normativa. Y mi problema es el Congreso, que es más populista que el Ejecutivo y, además, es muy poderoso’, comentó.

Pese a ello, dijo confiar en la solidez de las otras instituciones y de quienes las dirigen.

‘Tenemos un presidente del Banco Central de Reserva que es de primera. Ahí hay una sucesión asegurada para seguir una línea ortodoxa y, al final del día, con todos los tipos de gobiernos que hemos tenido, el Ministerio de Economía siempre ha caído en manos de profesionales ortodoxos’, explicó.

Haciendo un análisis más transversal, incluyendo los tres mercados andinos, Kuan-Veng imprimió un tono positivo a la conversación.

‘Los grandes jugadores saben que América Latina es un mercado de vaivenes; entonces los que tienen vocación de permanencia saben que se abren ventanas de oportunidad que se pueden aprovechar’, señaló.

Y destacó que, por ejemplo en Perú, se viene una reforma legislativa para los fondos de inversiones que, desde la industria, esperan que pueda fortalecer a la regulación y al sistema de fondos de inversión como industria.

¿Dónde se está invirtiendo?

Avanzada ya la conversación, los expertos fueron consultados por las áreas que se han hecho más atractivas para quienes quieren hacer apuestas financieras.

En el caso de Chile, Letelier -también socio de Barros & Errázuriz- explicó que, una vez que han ido a la baja las tasas de interés, ya no es tan llamativa la inversión en depósitos bancarios a plazo, como lo fue en el último tiempo.

Los inversionistas ‘están buscando alternativas, pero todavía son más de corto o mediano plazo. Todavía hay falta de apetito por inversiones de muy largo plazo, que son aquellas en activos alternativos inmobiliarios, infraestructura y private equity’, señaló.

En ese sentido, anotó que se ha visto un crecimiento en los fondos de deuda privada, muy orientados a inversiones en facturas o en mutuos hipotecarios que tengan cierto grado de de liquidez’.

En el caso de Perú, el último año ha estado marcado por muchísima más actividad, especialmente en la industria energética.

Se han visto transacciones de muy alto nivel en distribución y transmisión eléctrica, con los actores chinos tomándose la mayor parte de las operaciones.

Recordemos el caso de la salida de la firma italiana Enel del país, que recibió en febrero luz verde por parte del Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) Perú para vender sus activos a la empresa China Southern Power Grid International (CSGI) por unos US$ 2.900 millones.

Y esta es solo una de las muchas que se han dado en la historia reciente.

‘Energía es un sector que está muy activo en Perú y se han dado grandes movimientos a nivel de empresas de generación y distribución, con marcada presencia de inversión China. Pero también estamos apreciando el desarrollo en temas de infraestructura’, señaló el abogado financiero peruano.

‘Albergo la esperanza de que proliferen más fondos que se están enfocando en la inversión en equity; en compra de paquetes de acciones en el sector de infraestructura’, añadió.

En esta área específicamente, destacó el desarrollo que se está generando en relación a los puertos peruanos, con dos grandes obras en camino: la ampliación del Muelle Bicentenario en el Callao de la mano de DP World la semana pasada, y la entrada en operación de Chancay, construido por la empresa china Cosco Shipping Ports.

‘Veremos movimiento del mercado de capitales también en torno a estos puertos. De hecho, hay una oferta de adquisición que involucra acciones del puerto de Chancay, así que definitivamente el mercado de valores va a ser parte de la actividad y del crecimiento que se espera en estos sectores’, indicó.

Respecto de Colombia, García apuntó también al crecimiento en materia de infraestructura inmobiliaria y viviendas de interés social, aunque reconoció que precisamente esos sectores están hoy más atentos a eventuales cambios desde el Ejecutivo, como ha pasado recientemente en los alrededores de Bogotá donde se han dictado medidas para proteger las áreas de protección alimenticia.

‘Todos los proyectos de infraestructura inmobiliarios, de desarrollo económico que se iban a llevar a cabo ahí quedan paralizados’, concluyó.

El Gobierno publicó en el Diario Oficial cinco modificaciones y/o reglamentos que regulan el Fondo de Garantías Especiales (Fogaes), el Programa de Garantías Chile Apoya (Fogape Chile Apoya) y el Reglamento de Garantías de Apoyo al Endeudamiento.
Los textos con las regulaciones se publicaron el 22 de junio.
Entre las nuevas normativas está la que regula la administración del Programa de Garantías de Apoyo al Endeudamiento, el cual permitirá que las instituciones financieras puedan refinanciar la deuda de aquellas personas con un alto nivel de obligaciones crediticias en condiciones más favorables que las otorgadas originalmente.
El programa está enfocado en deudas de consumo y/o comerciales, según recordó el Ministerio de Hacienda en un comunicado.
En el caso del Fondo de Garantías Especiales (Fogaes), que garantiza créditos y otros mecanismos de financiamiento, las modificaciones contenidas ajustan los programas vigentes del Fogaes de Construcción y Vivienda, cuya finalidad es potenciar el respaldo al sector inmobiliario y de la construcción, debido a que el aumento en los costos y la caída en la demanda han comprimido sus márgenes y deteriorado la capacidad de pago de las empresas de estos rubros, según explicó la misma cartera. También se modificó el reglamento relativo al programa de Garantías Chile Apoya. Por medio de estos cambios se podrá ayudar a aquellas empresas afectadas por emergencias o catástrofes durante 2024.