Categoría: Noticias

El acceso de las personas a una vivienda nueva hoy no solo es más difícil por las restricciones bancarias o mayores tasas, sino también porque los proyectos inmobiliarios residenciales enfrentan costos extras relacionados con el alto valor del suelo, la «permisología» y la aplicación del IVA a las transacciones de compraventa y el término del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC), que se eliminará progresivamente hacia 2027.

El mayor precio de los terrenos, el IVA y la demora excesiva en los permisos o trámites representan casi un tercio (32,4%) del valor de las viviendas nuevas en la RM, según un estudio de Colliers que abarcó más de 1.000 transacciones y acuerdos de precios reales de los últimos cinco años. Así, por ejemplo, un departamento de unas UF 4mil podría costar unas UF2.800 sin esos elementos adicionales.

Esta situación afecta con mayor fuerza a las comunas de la zona centro poniente de la capital, donde están Santiago, Estación Central y Cerrillos, entre otras, que suman 14 municipios, que representan en promedio 41% de las ventas de viviendas en los últimos 5 años. En esa área se advierte que las personas pagan 35,4% más por las propiedades por dichos impactos.

En la zona oriente, el mayor precio sería de 25,6%. Acá se observa un menor tiempo de duración de las obras de los proyectos -respecto de otras áreas- y una incidencia más baja del IVA, que -en general- pagan solo las construcciones, no los terrenos.

Jaime Ugarte, Director Ejecutivo de Colliers, sostuvo que existe una «sobreincidencia» de los precios del suelo en los valores de los proyectos residenciales. Afirma que ese indicador debería estar cerca del 10%, pero llega a 20% o más de 30%. «Es decir, por cada 100 UF que se pagan por un departamento, 20 o 30 UF corresponden al terreno y tradicionalmente eso no superaba las 10 UF».

Lo anterior es «consecuencia directa de las crecientes restricciones en el uso de suelo derivado de las modificaciones de los planes reguladores comunales iniciados en la década del 2000 al 2010 y profundizados y extendidos a la mayoría de las comunas del país. El sobreplazo se origina en los trámites ante las direcciones de obras municipales y demás organismos del Estado. Originan costos adicionales por inmovilizar capital por un plazo mayor. Eso castiga la rentabilidad, el principal incentivo para invertir», sostuvo Jaime Ugarte.

A la fecha, la SMA ha iniciado 17 acciones hacia compañías del sector, dentro de las cuales 14 se comenzaron a tramitar entre enero y junio de 2024.

En los últimos años, el cuidado del medio ambiente ha cobrado una relevancia en la agenda pública y legislativa. Este creciente interés se ha materializado en la promulgación de nuevas leyes y regulaciones destinadas a proteger los recursos naturales.

Una muestra tangible de esta tendencia es el aumento en los procedimientos sancionatorios impulsados por la Superintendencia del Medio Ambiente (SMA) contra empresas del sector inmobiliario y de la construcción, procesos que, en general, comienzan por infracciones a la norma de ruidos, afectaciones a humedales urbanos o la elusión al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental.

En detalle, de acuerdo a las estadísticas publicadas por la SMA en su página web, en los últimos seis años se han iniciado 294 procedimientos sancionatorios contra empresas de la industria, lo que se compara con los 66 procesos iniciados en el periodo 2013-2018.

Si se mira con lupa este indicador, en 2023 se llegó a una cifra histórica con un total de 91 procesos, un 100% más respecto al balance del año anterior.

Entre las empresas que se han enfrentado a este tipo de procesos se encuentran firmas con años de trayectoria, como es el caso de Inmobiliario Pocuro. Hace algunas semanas, la SMA formuló un cargo grave contra la compañía, luego de constatar afectaciones a un humedal urbano en la zona de Puerto Montt.

Pero Pocuro no ha sido la única empresa que ha entrado en el radar de la SMA. La constructora Bravo Izquierdo, Constructora Salfa, EBCO, Almagro, Ingevec y Socovesa, entre otros importantes actores del sector, también han enfrentado procedimientos sancionatorios impulsados por la entidad.

La SMA explicó que la importante alza de procedimientos se debe, principalmente, a que en 2023 se priorizaron casos de infracción a la normativa de ruido.

Al respecto, Jorge Canals, socio director de Viable Abogados y exsubsecretario de Medio Ambiente en el Gobierno de Michelle Bachelet, señaló que esta alza se debe principalmente a dos factores: la plena aplicación de la Ley de Humedales Urbanos y la acción conjunta e intersectorial del Ejecutivo para frenar la subdivisión de predios agrícolas con el objetivo de crear nuevos núcleos urbanos en áreas rurales. ‘Muchos desarrolladores adquirieron terrenos donde había humedales urbanos, y dado que se produjo un importante proceso de tramitación y declaración de estos, existió un aumento en los procesos sancionatorios en contra de las empresas’, explicó. Respecto a las parcelaciones, Canals señaló que ‘éstas fueron bastante comunes, y una vez que este Gobierno estableció un criterio más fuerte, aumentaron los procedimientos sancionatorios’.

¿Nueva tendencia?

Tras el boom de sanciones de los últimos años, entre enero y junio de este año la cantidad de procedimientos sancionatorios impulsados por la SMA a empresas de la industria de la construcción cayeron a niveles que no se veían desde 2019, cuando llegó a nueve procesos en ese mismo lapso.

A la fecha, la entidad ha iniciado 17 procedimientos sancionatorios contra firmas del sector, dentro de los cuales 14 se comenzaron a tramitar en la primera mitad de 2024. Si se compara con el primer semestre de 2023 (54 procesos), esta cifra cayó un 74%.

El abogado y gerente de medio ambiente de Urbano Proyectos, Jorge Cash, enfatizó que esta baja se explica principalmente porque hoy existe una mayor conciencia ambiental por parte de las empresas, las cuales han comprendido y asimilado la normativa ambiental, incorporándola en sus políticas internas. ‘Además, la nueva Ley de Delitos Ambientales y Económicos significa una advertencia significativa para el sector, que obviamente también ha sido tomada en cuenta. Por otro lado, hay que considerar que un gran porcentaje de los procedimientos sancionatorios que se iniciaron en contra del sector fueron en su mayoría asociados al componente ruido que, sin desmerecerlo, no es un componente desde el punto de vista ambiental que merezca una preocupación tan exhaustiva por parte de la seguridad del medio ambiente’, enfatizó Cash.

Asimismo, el abogado de Urbano Proyectos recalcó que la falta de incentivos para desarrollar proyectos inmobiliarios influyó en la baja de procedimientos. ‘La poca voluntad que se puede advertir en ciertos organismos públicos a contribuir a que los proyectos que generan empleo y amigables con el medio ambiente, se puedan desarrollar con mayor fluidez, ha implicado en una baja en los proyectos que se han sometido a evaluación ambiental y que, por lo tanto, son objeto de la fiscalización de la SMA’, recalcó.

En tanto, Canals detalló que esta baja también se debe a la ya existente jurisprudencia administrativa respecto a la aplicación de la Ley de Humedales. ‘A esto se le suma el freno que se puso a los proyectos de desarrollos inmobiliarios en áreas rurales, lo que también influyó en la baja de procesos sancionatorios impulsados por la SMA’, concluyó.

En medio de una reprogramación de plazos de entrega del nuevo estadio de la UC, el presidente de Cruzados, Juan Tagle, abordó los detalles de la estrategia financiera que permitirá diversificar los ingresos de la sociedad.

Con un 75% de avance, la construcción del nuevo estadio de la Universidad Católica ha ido más allá de los US$ 50 millones de inversión anunciados. No jugar en su estadio desde septiembre de 2022 ha repercutido en el equipo, sus hinchas y también en lo económico.

Cruzados cerró con pérdidas por $ 2.070 millones en 2023, luego que la administración tuviera que desembolsar millonarios montos en arriendo de estadios, al mismo tiempo que sus ingresos por abonados se redujeron por el cambio en la localía. A eso se sumó la eliminación de la Copa Sudamericana que significaban mayores ingresos y un año sin venta de jugadores

‘Este es un periodo difícil, pero los proyectos de largo plazo quedan para la posteridad. Esos costos hay que asumirlos y mitigarlo de la mejor manera’, explicó el presidente de Cruzados, Juan Tagle, en entrevista con DF.

Sin embargo, el momento financiero que enfrenta Cruzados tiene fecha de término. De la mano del nuevo estadio, la directiva trazó un nuevo modelo de negocios más allá de lo deportivo que ‘debería verse reflejado en los estados financieros de 2026’.

‘A veces una pelota pega en el palo y es un drama. Los ingresos futbolísticos son más inestables, por eso, esto dará mayor solidez al negocio’, comentó el presidente de Cruzados.

El protagonista de la estrategia es Inmobiliaria La Franja, la filial de Cruzados que construye el estadio y es que estará encargada de la explotación inmobiliaria del recinto. ‘Todo el ingreso nuevo asociado al estadio va a estar en las manos de esta filial’, señaló Tagle.

Próximamente, Cruzados tendrá en sus estados financieros dos nuevos ítems: ingresos por eventos y espectáculos masivos, e ingresos asociados al negocio inmobiliario.

‘Es toda una línea de ventas asociada a la explotación del estadio que no existía’, detalló Tagle.

Así, tras la ampliación de más de 25.000 metros cuadrados, Cruzados tendrá 2.200 m2 de plantas comerciales arrendables -dónde se instalaría una clínica deportiva y un gimnasio-, además de 46 palcos privados, seis salones de eventos que podrían contar con sus propios contratos de name rights, y espacio para eventos masivos,

‘En un comienzo realizaremos entre cuatro y seis eventos masivos por año’, estimó.

¿Cómo impactará a las finanzas de la sociedad? Tagle explica que aún hay muchas líneas de ingresos en las que están trabajando, por lo que es muy temprano para dar estimaciones. ‘Hay que ir revisándolo, pero este es un animal que crece al doble o más’, señala.

Actualmente, por medio de una licitación, Cruzados está negociando un nuevo contrato de ticketing, no solo para que la empresa se encargue de las entradas de los partidos de fútbol, sino también para los eventos masivos y las actividades que se realizarán en las nuevas instalaciones. ‘Son varias las empresas de ticketing que están participando. Prefiero no dar nombres, pero es un mercado súper competitivo’, detalla.

Otra línea de ingresos que no está cerrada es la de los abonos. Según el directivo, la venta debería comenzar a fines de este año con más de 10.000 abonos disponibles, donde los exabonados y socios cruzados tendrán prioridad.

‘La actualización del precio es una discusión ardua que estamos teniendo. La elasticidad es muy acotada, pero queremos jugar con estadio lleno’, agrega.

Reprogramación de plazos

Al comienzo del proyecto, la inversión del nuevo recinto consideraba US$ 30 millones. Sin embargo, el monto subió hasta US$ 50 millones. ‘Eso incluye el costo de obras no consideradas en un comienzo, el pago de intereses por los bonos emitidos y los sobrecostos que se han generado, los cuales no superarían un 10% del proyecto’, explicó.

La obra, que se estimaba finalizada este año, ha sufrido retrasos. Es por eso que Cruzados se encuentra en un proceso de reprogramación de los plazos de entrega.

‘Esperamos terminar la obra hacia fines de año o principios del próximo año, aunque no tenemos un plazo determinado, ya que estamos reconsiderando los elementos críticos que construyen la ruta del proyecto’, detalló el presidente de Cruzados.

A priori, las claves pendientes del proyecto son las instalaciones de las butacas, las cubiertas, la cancha y los permisos regulatorios.

‘Faltan las cubiertas de dos sectores del estadio: las tribunas Sergio Livingstone y Alberto Fouillioux. Para eso, se requiere la instalación de las vigas de maderas de 27 metros que se están fabricando en Los Ángeles y que deben trasladarse, ensamblarse y realizarles el trabajo de mecanizado para después instalarla (…) Eso es parte de la ruta crítica’, detalla el presidente de Cruzados.

Una vez terminada la instalación de cubiertas en Livingstone, podría comenzar la habilitación de la cancha de fútbol, un trabajo que estima demoraría alrededor de 90 días.

En cuanto a la recepción, es la Dirección de Obras Municipales de Las Condes quien debe dar luz verde al proyecto. ‘El tema de los permisos, más que con preocupación, lo vemos con ocupación’, comentó Tagle, agregando que desde Cruzados ya están trabajando en modificaciones del expediente, además de considerar las medidas de mitigación.

El expresidente del Banco Central (BC), Vittorio Corbo, señaló que, si bien las recientes presiones inflacionarias debido al alza de tarifas eléctricas llevarán al instituto emisor a ser más cauteloso en su proceso de reducción de la tasa de interés, las perspectivas de inflación a dos años plazo del mercado se mantienen ancladas en la meta de 3%.
«La buena noticia es que la gente le cree al Banco Central, el Central va a hacer la pega y esto es muy importante para la formación de precios y para que la inflación transite de vuelta al 3%», dijo en un webinar organizado por Sura Investments.
Corbo destacó que tanto la Encuesta Mensual de Expectativas Económicas como la de Operadores Financieros del instituto emisor muestran que las proyecciones de inflación en 24 meses son de 3%.
Precisó que la Tasa de Política Monetaria (TPM) tiene efectos en la inflación a 24 meses. Por ello dijo que «esta es un ancla para que la inflación transite (…) hay que mostrar claramente que (el BC) está haciendo la pega para llevarla al 3%, sino se desancla».
Corbo advirtió que «por causas transitorias la inflación de junio fue negativa (…)». Añadió que el alza de tarifas eléctricas impactarán la inflación hacia adelante, «entonces el BC ahora tiene que ser más prudente».

La CChC señala elevados cobros para nuevos proyectos habitacionales. La industria sanitaria se defiende y cuestiona la petición de la agencia pública.
Con batallones de abogados y economistas, las empresas sanitarias se enfrentaron ayer con la Fiscalía Nacional Económica (FNE) y la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en una “maratónica” audiencia en el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC), que comenzó a las 10:00 horas y culminó cerca de las 17:00 horas.
Esto ocurrió luego que en 2022 la FNE pidió a TDLC que califique como servicios sujetos a regulación tarifaria un total de 15 prestaciones que brindan actualmente las compañías y que tienen carácter de monopólicas, según el organismo. Esa fijación de precios debería realizarla la Superintendencia de Servicios Sanitarios (SISS).
Las partes alegaron ante los ministros del TDLC, encabezados por su presidente, Nicolás Rojas.
Los 15 servicios en disputa
Los 15 servicios involucrados que hoy no tienen tarificación son los siguientes: venta de agua potable a camiones aljibe, comercialización de agua potable a través de la red de producción, corte de suministro para la conexión de redes de agua potable, corte de suministro para la conexión de arranque, venta de agua potable desde la red y recepción de camiones limpiafosas en plantas de tratamiento de aguas servidas.
Se suman el servicio integral de proyectos en zonas rurales, derecho a conexión en convenios en zonas rurales, venta de agua potable a proyectos en zonas rurales, operación solo de agua potable a planes en zonas rurales, operación de solo recolección y tratamiento a planes en áreas rurales y servicio de tratamiento de aguas servidas a proyectos en zonas rurales.
Por último, están la gestión de la ampliación del área de concesión, el cobro por agua perdida en la red (por daños generados por terceros) y el despacho postal de boletas y facturas.
La tarificación sería en las zonas adyacentes a las áreas de concesión.
Posiciones a favor e impacto en costos de viviendas
El abogado de la división Antimonopolios de la FNE, Sebastián López, sostuvo que resulta necesaria la tarificación de asuntos accesorios prestados con activos que sirven para entregar servicios regulados.
En su argumentación, López señaló como ejemplos que el gasto fiscal en la compra de agua potable para distribución en zonas que no cuentan con redes ha aumentado en los últimos años. En la misma línea, mencionó que la alternativa de agua embotellada supera entre 7 y 13 veces la tarifa de las sanitarias, medido por metro cúbico.
El abogado Gerardo Ovalle, del estudio Yrarrázaval, Ruiz-Tagle, Ovalle, Salas & Vial, y representante de la CChC, abordó los problemas y aumentos de costos que enfrentan los desarrollos inmobiliarios habitacionales cuando requieren de esos servicios, especialmente en iniciativas que están fuera de las zonas de concesión de las sanitarias, aunque adyacentes.
Ovalle indicó que para llevar las prestaciones a los nuevos proyectos las constructoras deben generalmente negociar en condiciones desventajosas. Señaló que los mayores costos por estos aspectos se traspasan a quienes adquieren la vivienda y al Estado en el caso de conjuntos habitacionales sociales, encareciendo la solución habitacional. Sin embargo, el argumento ligado a las viviendas sociales fue refutado desde la industria sanitaria.
El abogado afirmó que cuando el constructor no acepta las condiciones de las sanitarias no se edifica y se produce un crecimiento inorgánico de las ciudades. Explicó que pueden ir quedando “islas” dentro de zonas urbanas, correspondientes a terrenos baldíos cuyos dueños no tuvieron recursos para financiar una conexión a la red de agua.
De los 13 alegatos, 11 correspondieron a la industria sanitaria, encabezados por la Asociación Nacional de Empresas de Servicios Sanitarios (Andess), y 10 compañías que solicitaron al TDLC rechazar la petición de la FNE, calificándola en algunos casos como “liviana” y “abstracta”.
Posturas en contra
y críticas a la FNE
Andess —representada por Diego Ramos y Catalina Sierpe, ambos del estudio Pellegrini & Rencoret— cuestionó la calidad de la documentación entregada por la fiscalía en su solicitud, especialmente un informe encargado a Pacta Estudios y Proyectos (informe Pacta), y los resultados de una encuesta realizada con la colaboración de la CChC a empresas de ese rubro. Señaló que la petición de la FNE es con el “apoyo interesado” de la Cámara y busca traspasar los costos inmobiliarios a las sanitarias.
El ingeniero comercial y máster en economía Ronaldo Bruna, quien fue superintendente de Servicios Sanitarios (2016-2019), asistió a la audiencia como socio fundador de Global Economistas Asociados (donde también es socio el exministro de Transportes Andrés Gómez-Lobo). Expuso en el bloque de Aguas Araucanía, junto al abogado Radoslav Depolo, exministro del TDLC y socio de la oficina de Kennedys Chile.
Bruna criticó la falta de antecedentes de parte de la FNE y afirmó que no se puede implementar una tarificación generalizada como la solicitada y que se carece de una evaluación de los diferentes mercados del sector sanitario.
Las empresas indicaron que no es posible establecer una tarificación universal para todos los servicios y empresas, ya que estas operan en zonas diversas, donde —por ejemplo— existe mayor o menor cantidad de agua y se enfrentan geografías diferentes. Asimismo, señalaron que la mayor parte de las 15 prestaciones que se busca regular son voluntarias y que si se aplica un precio máximo, no habría incentivo para realizar esas labores. Sin embargo, la FNE espera que si se tarifican, pasen a ser prestaciones obligatorias.
Benjamín Grebe y Andrea von Chrismar, del estudio Prieto, alegaron por Aguas Andinas. Recordaron que una solicitud similar se litigó en el TDLC, cuya sentencia de 2009 junto con otra de la Corte Suprema resolvieron la controversia y decidieron no regular dichos servicios.
Por Essbio, Luis Eduardo Toro, abogado socio de Barros & Errázuriz, afirmó que la sanitaria sí enfrenta competencia en la oferta de servicios.
También expusieron los representantes de Esval, Aguas Magallanes, Aguas del Valle, Nuevosur, Suralis, Nueva Atacama y Aguas Altiplano.