En un contexto de creciente preocupación por el cambio climático y la dependencia de los combustibles fósiles, las viviendas autosuficientes se erigen como una alternativa sostenible y resiliente. Estas casas, diseñadas y construidas para generar su propia energía y gestionar sus recursos de manera eficiente, representan un paso hacia un futuro más verde y habitable.
Un pilar fundamental de las viviendas autosuficientes es la independencia energética. Estas casas aprovechan fuentes de energía renovables, como la energía solar, eólica o geotérmica, para cubrir sus necesidades energéticas. De esta manera, se reduce significativamente la dependencia de la red eléctrica tradicional y se minimiza la emisión de gases de efecto invernadero.
Las viviendas autosuficientes también se caracterizan por su eficiencia en el uso de recursos. Se diseñan para minimizar el consumo de agua y energía, utilizando materiales sostenibles y técnicas de construcción que aíslan térmicamente la vivienda. Además, se implementan sistemas de recogida y tratamiento de aguas pluviales para su reutilización.
Vivir en una vivienda autosuficiente implica un cambio de estilo de vida hacia un modelo más sostenible y respetuoso con el medio ambiente. Los habitantes de estas casas son más conscientes del impacto de sus acciones y buscan reducir su huella ecológica.
El aumento de la población global y los desafíos medioambientales generan una mayor demanda de viviendas sostenibles. Las viviendas autosuficientes responden a esta necesidad al minimizar el impacto ambiental y optimizar recursos.
Uso eficiente de energía: Energía solar, eólica y sistemas de almacenamiento. Gestión del agua: Captación de agua de lluvia, sistemas de reciclaje. Materiales sostenibles: Reciclados, locales y de baja huella de carbono. Aislamiento y diseño pasivo: Reduce la necesidad de calefacción y refrigeración.
Estas medidas no solo promueven la sostenibilidad, sino que también reducen costos a largo plazo.
Contenido del artículo Toggle El concepto de autosuficiencia en la arquitectura modernaElementos clave:Principales características de las viviendas autosuficientesTecnologías innovadoras aplicadas en la construcciónDiseño sostenible y uso de materiales ecológicosBeneficios medioambientales y económicosCasos de estudio y ejemplos destacadosRetos y oportunidades en la expansión de viviendas autosuficientesEl futuro de la vivienda autosuficiente y su impacto globalInnovaciones clave:Impacto global:
El concepto de autosuficiencia en la arquitectura moderna
La autosuficiencia en la arquitectura moderna se centra en diseñar viviendas capaces de generar su propia energía, gestionar sus recursos y reducir su impacto ambiental. Este enfoque incorpora tecnologías como paneles solares, sistemas de recolección de agua de lluvia y tratamiento de aguas residuales.
Elementos clave:
Energía renovable: Uso de paneles solares y turbinas eólicas. Gestión del agua: Trituración de desechos y usos eficientes. Materiales sostenibles: Empleo de recursos locales y reciclables. Aislamiento térmico: Mejora del confort y eficiencia energética.
La integración de estos elementos permite que una vivienda funcione de manera independiente de las infraestructuras tradicionales, promoviendo la sostenibilidad.
Principales características de las viviendas autosuficientes
Energía Renovable: Utilizan paneles solares, aerogeneradores o sistemas geotérmicos. Eficiencia Energética: Aislamiento térmico de alta calidad y electrodomésticos de bajo consumo. Reciclaje de Agua: Capturan y reutilizan agua de lluvia y sistemas de tratamiento de aguas grises. Materiales Sostenibles: Construidas con materiales reciclados o de origen local. Autosuficiencia Alimentaria: Integran jardines verticales, huertos urbanos y sistemas de acuaponía. Diseño Bioclimático: Optimización del uso de la luz natural y ventilación cruzada. Gestión de Residuos: Compostaje y separación de residuos in situ. Automatización y Domótica: Sistemas inteligentes para monitorear y controlar consumo de recursos.
Tecnologías innovadoras aplicadas en la construcción
La construcción de viviendas autosuficientes utiliza avances tecnológicos para maximizar la eficiencia energética y la sostenibilidad. Entre las tecnologías más destacadas se encuentran:
Paneles solares fotovoltaicos: Transforman la luz solar en electricidad. Sistemas de recolección de agua de lluvia: Proveen agua para usos domésticos. Aislantes térmicos avanzados: Reducen la pérdida de calor. Domótica: Permite el control automatizado de sistemas eléctricos y de climatización. Estaciones de carga para vehículos eléctricos: Fomentan el uso de transporte ecológico.
Estas tecnologías contribuyen a la reducción del consumo energético y a la minimización del impacto ambiental de las viviendas.
Diseño sostenible y uso de materiales ecológicos
El diseño sostenible se enfoca en minimizar el impacto ambiental durante todo el ciclo de vida de la vivienda. Se emplean materiales reciclados, biodegradables y de bajo consumo energético, como:
Madera certificada FSC Ladrillos de tierra comprimida Aislantes naturales (cáñamo, algodón, corcho) Pinturas ecológicas sin VOCs
La elección de estos materiales no sólo reduce la huella de carbono, sino que también mejora la calidad del aire interior. Además, se implementan técnicas de construcción pasiva para optimizar el ahorro energético, incluyendo el uso de paneles solares y sistemas de captación de agua de lluvia.
Beneficios medioambientales y económicos
Las viviendas autosuficientes ofrecen numerosas ventajas tanto para el ambiente como para la economía. Entre los beneficios destacan:
Reducción de emisiones de carbono: Al utilizar energías renovables como solar y eólica, disminuyen la dependencia de combustibles fósiles. Ahorro en costos de energía: La producción propia de electricidad reduce la factura energética de los hogares. Gestión de recursos hídricos: Sistemas de recolección de agua de lluvia y tratamiento de aguas grises minimizan el uso de agua potable. Bajos costos de mantenimiento: Materiales sostenibles y sistemas eficientes disminuyen los gastos de reparación. Menor impacto ambiental: La construcción con materiales ecológicos y técnicas sostenibles conserva el entorno natural.
Casos de estudio y ejemplos destacados
Caserío de la Sierra Situado en España. Utiliza energía solar y sistemas de recolección de agua de lluvia. Casas construidas con materiales reciclados y locales. Proyecto Earthship Biotecture Ubicado en Nuevo México, EE.UU. Viviendas hechas de neumáticos reciclados y botellas de vidrio. Integración de energía solar y sistemas de tratamiento de aguas residuales. Desarrollo Vauban En Freiburg, Alemania. Comunidad urbana con energía solar y almacenamiento térmico. Transporte principal en bicicleta y transporte público eficiente. Edificio Bosco Verticale In Italia, Milano. Rascacielos cubiertos de árboles y plantas. Mejora la calidad del aire y reduce el nivel de ruido urbano.
Retos y oportunidades en la expansión de viviendas autosuficientes
La expansión de viviendas autosuficientes enfrenta diversos retos y oportunidades:
Costos iniciales elevados: La implementación de tecnologías avanzadas suele implicar una alta inversión inicial. Regulaciones y normativas: Adecuarse a las normativas locales puede resultar complicado y costoso. Acceso a la tecnología: No todas las regiones tienen fácil acceso a las tecnologías necesarias.
Oportunidades clave:
Sostenibilidad: Reducción del impacto ambiental mediante el uso eficiente de recursos. Innovación continua: Desarrollo constante de nuevas tecnologías y materiales. Autosuficiencia energética: Menor dependencia de fuentes externas de energía.
Las viviendas autosuficientes pueden revolucionar el mercado inmobiliario.
El futuro de la vivienda autosuficiente y su impacto global
El avance de la tecnología y la demanda de sostenibilidad están impulsando la evolución de las viviendas autosuficientes.
Innovaciones clave:
Energía renovable: Paneles solares, turbinas eólicas. Reciclaje de agua: Sistemas para la recolección de agua de lluvia, tratamiento de aguas grises. Materiales eco-amigables: Construcción con bambú, adobe, materiales reciclados.
Impacto global:
Reducción de la dependencia energética. Disminución de la huella de carbono. Autonomía en recursos naturales. Mejora de la calidad de vida en comunidades remotas.
Estos factores están redefiniendo el concepto de hogar en el siglo XXI.
Categoría: Noticias
¿Una pausa? Aún no: mercado se inclina por otra baja de tasa de 25 puntos la próxima semana
Pese a que está sobre la mesa la opción de mantener la TPM en 5,75%, factores como una actividad más contractiva y una inflación a la baja sustentan un recorte adicional en el corto plazo.
En su última reunión de política monetaria (RPM), el Banco Central aseguró que la tasa de interés ‘habría acumulado durante el primer semestre el grueso de los recortes previstos para este año’, pero aún quedan cuatro citas este año. ¿Qué hará el Consejo?
La más próxima será el 30 y 31 de julio, y el mercado ya afina sus proyecciones. En la Encuesta de Expectativas Económicas del mes, los consultados manifestaron su preferencia por un recorte de 25 puntos base, mientras que la Encuesta de Operadores Financieros post reunión de política monetaria de junio apostaba por una mantención en los actuales 5,75%. Pero esta fue realizada antes de que se conociera el dato de Índice de Precios al Consumidor de junio, donde la serie referencial del ente emisor subió de 3,4% a 3,8%.
A la espera de la Encuesta de Operadores Financieros previa a la cita -que se conocerá este viernes-,
El economista jefe de Credicorp Capital, Samuel Carrasco, espera que la entidad presidida por Rosanna Costa opte por un recorte de 25 pb., ya que la economía ‘ha evolucionado en línea con el escenario base del último Informe de Política Monetaria (IPoM)’.
Como lo plantea el economista jefe para Latam de Itaú, Andrés Pérez, los datos de actividad e inflación han sorprendido a la baja y otra flexibilización permitiría acercar aún más la TPM al nivel neutral, aunque sea ‘marginalmente’.
‘El Banco Central no podría mantener las tasas altas por tanto tiempo más, dado que se está viendo un efecto contractivo en la actividad’, sostiene la economista de Econsult, Francisca Kegevic, quien también prevé un recorte de 25 pb.
Kegevic señala que el último dato de IPC tuvo una leve caída mensual, por lo que, ‘si bien hay que tener mayores certezas de una tendencia a la baja y convergencia hacia la meta, los precios están disminuyendo’.
En el caso de BTG Pactual, creen que el Central debería mantener su tipo rector en 5,75%. Aun así, estiman que el consejo recortará en 25 puntos, ‘en línea con lo sugerido tanto por las minutas de la reunión de junio como por el corredor de política monetaria’, dice su analista económico, Sebastián Piña.
¿Por qué mantener?
Otra de las opciones que baraja el mercado es que el Consejo decida mantener el tipo rector en 5,75%. Los argumentos para dicha decisión estarían en que la inflación ‘sigue muy alta y no ha avanzado casi nada en el último tiempo’, que es ‘probable’ que la Reserva Federal recorte su tasa en septiembre y que ‘es preferible esperar a que ello se concrete para evitar debilitar más el peso que, con la baja reciente en el cobre está de vuelta a niveles muy altos y que seguirán presionando la inflación’, plantea el gerente de estudios de Gemines, Alejandro Fernández.
El economista espera que el instituto emisor mantenga la TPM. ‘Creo que es lo único sensato que puede hacer’, señala.
En BCI Estudios esperan una mantención en el actual nivel durante la reunión de la próxima semana, para en septiembre volver a retomar un nuevo recorte de 25 pb. ‘Esta reunión será una buena oportunidad para un ‘esperar y ver’ cual es el comportamiento de la inflación con los actuales shocks’, dice su economista senior, Antonio Moncado.
¿Y en diciembre?
Para el cierre de año, la tasa clave se ubicaría en 5,5%, según BTG Pactual, Itaú, y Credicorp Capital.
‘Si la Fed efectivamente recorta dos o más veces la tasa este año, creemos que otorga mayores grados de libertad al Banco Central para un recorte adicional en diciembre, pero esto aún no es parte de nuestro escenario base’, explica Carrasco.
BCI Estudios apuesta por 5,25%. Fernández menciona que puede ser dicho nivel o 5,25%. ‘Es posible que hacia fines de año se den las condiciones para relajar un tanto la política monetaria, tanto por el lado de la inflación doméstica como por el del escenario externo’, postula el gerente de estudios de Gemines.
América Latina está bien posicionada en edificación verde
En Chile, un total de 282 proyectos se ha certificado bajo el sistema LEED, ubicando al país en tercer lugar en la región, solo superado por Brasil y México.
La certificación verde es un indicador importante de la sostenibilidad de los edificios y las principales ciudades de Latinoamérica muestran tasas crecientes de adopción, sobre todo en su parque de oficinas de primera clase, tal y como lo refleja el reciente estudio ‘Evolución sostenible: edificios verdes en América Latina’, de la firma de servicios inmobiliarios JLL.
El análisis —que incluyó a Bogotá, Buenos Aires, Guadalajara, Lima, Medellín, Ciudad de México, Monterrey, Montevideo, Río de Janeiro, Santiago y São Paulo— establece que ‘la adopción de prácticas de construcción sustentable se ha visto impulsada por varios factores como la normativa gubernamental, mayor concienciación sobre la sostenibilidad y los beneficios económicos asociados a la eficiencia energética’.
LEED, EDGE y BOMA son los sistemas de certificación más populares en la región, siendo el primero el preferido para muchos propietarios y operadores debido a su riguroso proceso de análisis, recomendaciones clave y reconocimiento internacional.
En el ranking de países latinoamericanos con más proyectos con certificación LEED en todos los tipos de propiedad, el primer lugar es para Brasil, luego México y después Chile. ‘Sin embargo, si tomamos en cuenta como métrica de comparación la cantidad de proyectos por habitante, los principales mercados son Costa Rica y Chile’, acota María Fernanda Aguirre, directora ejecutiva de Chile Green Building Council, entidad que promueve la construcción sostenible.
Y añade: ‘Nuestro país es un caso emblemático en la región, puesto que desde que se registró el primer proyecto LEED, en el año 2006, la cantidad y superficie de edificaciones certificadas, tanto públicas como privadas, de uso residencial y no residencial, ha crecido en forma sostenida a pesar de carecer de incentivos regulatorios y de que por mucho tiempo tampoco hubo productos financieros preferenciales desde la banca’.
Clase A
El estudio revela que en siete países, más de 800 proyectos de oficinas han obtenido el sello LEED. De estos, el 52% tiene la certificación LEED Core & Shell —que aborda la nueva construcción o renovación importante de la carcasa exterior y las unidades mecánicas, eléctricas y de plomería centrales, pero no un acondicionamiento interior completo—; y el 25%, la LEED Interiores comerciales, que aborda el diseño de interiores comerciales y los procesos de instalación. También existen LEED Nueva construcción y LEED Edificios existentes: operación y mantenimiento.
En Chile, ‘el cambio más relevante que se ha evidenciado en los últimos tres años es el incremento en la cantidad de edificios existentes que se están certificando en operación y mantenimiento, lo que era una deuda de nuestro país con respecto a otras naciones latinoamericanas’, señala Aguirre.
En cuanto a los edificios de oficinas de alta calidad (Clase A) de la región —construidos en los últimos cinco años y en las 11 ciudades examinadas—, el 63% tiene alguna certificación verde.
En 2015, una década después de que se certificara el primer proyecto en América Latina, los espacios de oficina con sello LEED superaron en cantidad a los no certificados en el mercado de Clase A. En el caso de Santiago, 2019 fue el año en que los espacios de Clase A con sello verde superaron a los espacios de Clase A sin certificación, consigna el informe de JLL.
El análisis —que incluyó a Bogotá, Buenos Aires, Guadalajara, Lima, Medellín, Ciudad de México, Monterrey, Montevideo, Río de Janeiro, Santiago y São Paulo— establece que ‘la adopción de prácticas de construcción sustentable se ha visto impulsada por varios factores como la normativa gubernamental, mayor concienciación sobre la sostenibilidad y los beneficios económicos asociados a la eficiencia energética’.
LEED, EDGE y BOMA son los sistemas de certificación más populares en la región, siendo el primero el preferido para muchos propietarios y operadores debido a su riguroso proceso de análisis, recomendaciones clave y reconocimiento internacional.
En el ranking de países latinoamericanos con más proyectos con certificación LEED en todos los tipos de propiedad, el primer lugar es para Brasil, luego México y después Chile. ‘Sin embargo, si tomamos en cuenta como métrica de comparación la cantidad de proyectos por habitante, los principales mercados son Costa Rica y Chile’, acota María Fernanda Aguirre, directora ejecutiva de Chile Green Building Council, entidad que promueve la construcción sostenible.
Y añade: ‘Nuestro país es un caso emblemático en la región, puesto que desde que se registró el primer proyecto LEED, en el año 2006, la cantidad y superficie de edificaciones certificadas, tanto públicas como privadas, de uso residencial y no residencial, ha crecido en forma sostenida a pesar de carecer de incentivos regulatorios y de que por mucho tiempo tampoco hubo productos financieros preferenciales desde la banca’.
Clase A
El estudio revela que en siete países, más de 800 proyectos de oficinas han obtenido el sello LEED. De estos, el 52% tiene la certificación LEED Core & Shell —que aborda la nueva construcción o renovación importante de la carcasa exterior y las unidades mecánicas, eléctricas y de plomería centrales, pero no un acondicionamiento interior completo—; y el 25%, la LEED Interiores comerciales, que aborda el diseño de interiores comerciales y los procesos de instalación. También existen LEED Nueva construcción y LEED Edificios existentes: operación y mantenimiento.
En Chile, ‘el cambio más relevante que se ha evidenciado en los últimos tres años es el incremento en la cantidad de edificios existentes que se están certificando en operación y mantenimiento, lo que era una deuda de nuestro país con respecto a otras naciones latinoamericanas’, señala Aguirre.
En cuanto a los edificios de oficinas de alta calidad (Clase A) de la región —construidos en los últimos cinco años y en las 11 ciudades examinadas—, el 63% tiene alguna certificación verde.
En 2015, una década después de que se certificara el primer proyecto en América Latina, los espacios de oficina con sello LEED superaron en cantidad a los no certificados en el mercado de Clase A. En el caso de Santiago, 2019 fue el año en que los espacios de Clase A con sello verde superaron a los espacios de Clase A sin certificación, consigna el informe de JLL.
Los grandes fondos inmobiliarios que transan en la bolsa sufren descuentos en precios de sus cuotas
Presentan castigos de hasta 50% en su valor, según información de la Bolsa de Santiago.
El complejo fin de semestre que atraviesan algunos fondos inmobiliarios se trasladó a los vehículos que transan sus cuotas en bolsa. Según información de la Bolsa de Santiago y las gestoras, tres grandes fondos operan con ratios negativos entre el valor contable de sus activos (NAV, en inglés) y el precio bursátil. Así, se produce un “descuento”. Encabeza el podio “LV-Patio Renta Inmobiliaria I” de la gestora de LarrainVial, cuyo precio actual de $ 14.100 por cuota en la bolsa arroja un descuento de 50,09% respecto al NAV de $ 28.253 reportado en junio de 2024. En tanto, el fondo “Toesca Rentas Inmobiliarias” de la AGF Toesca, cuyo último precio se situó en $ 15.500, presenta un descuento de 42,36% respecto a su valor libro de $ 26.890 reportado en marzo de 2024 (último disponible). Actualmente, se encuentra en liquidación en un plazo aprobado de hasta cinco años. Completa el podio “Renta Comercial” de la administradora de BTG Pactual, que con un precio en bolsa de $ 24.038, presenta un descuento de 38,8% respecto de su valor contable de $ 39.323 calculado en marzo por la gestora. El fondo vencerá en julio de 2025 con posibilidad de prórroga, mientras que en 2023 realizó un aumento de capital por UF 1,5 millones y ha vendido activos por UF 1,8 millones a la fecha. Iliquidez Para el socio del multifamily office Abaqus, Gonzalo Reyes, los descuentos se dan por dos razones: “En primer lugar, porque refleja el premio por liquidez”, en este caso negativo al ser ilíquidos, “y, segundo, porque el NAV valoriza los activos con criterios diferentes a los del mercado”. “Además, varios de estos fondos están cerca de su vencimiento o ya se sabe que no se renovarán, como, por ejemplo, el fondo de Toesca, por lo que entrarán en liquidación y los administradores tendrán que vender las propiedades para pagarle a los aportantes, proceso que puede tomar varios años”, añadió el director de Propela Inversiones, Rodolfo Friz.
Bolsa chilena fondos de inversión Inmobiliario
Bolsa chilena fondos de inversión Inmobiliario
Inmobiliarias con planes detenidos en Macul pagan US$ 20 millones extras en costos financieros
Reuniones entre el alcalde Gonzalo Montoya y la Cámara Chilena de la Construcción avanzan en la búsqueda de soluciones, pero aún sin resultados concretos.
Las empresas inmobiliarias que tienen proyectos paralizados por cerca de US$ 500 millones en Macul —situación dada a conocer por “El Mercurio” a mediados de marzo— siguen aún sin una solución efectiva y enfrentando altos costos por los retrasos en diversos permisos municipales. Ello, pese a que las empresas con el apoyo de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) están abordando estas dificultades con el alcalde de esta comuna, Gonzalo Montoya.
A julio de 2024, cada uno de los alrededor de 15 proyectos afectados —que están en diversos estados de desarrollo— acumula, en promedio, 600 días de retrasos por trabas en permisos, afirman desde las compañías. Estas iniciativas, que involucran a unas 6.000 viviendas, equivalen a más del 50% de la inversión y desarrollo inmobiliario de la comuna.
Según detallan conocedores de la situación, los titulares de las inmobiliarias han pagado hasta ahora, a distintas entidades bancarias, más de US$ 20 millones adicionales solo por concepto de costos financieros o intereses por el dinero que obtuvieron para desarrollar estos proyectos, que no pueden comercializar para pagar los créditos y rentabilizar las inversiones.
Firmas complicadas
La situación tiene “muy complicadas” a algunas firmas, admite una fuente del rubro inmobiliario. Esto, porque han debido solventar desistimientos de compraventa, devolviendo el dinero a clientes que ya no están dispuestos a seguir esperando la entrega de sus viviendas.
Las inmobiliarias han señalado que existen demoras en diversos tipos de permisos, para proyectos que están en fases iniciales, intermedias y ya terminados que necesitan recepciones finales. En este último caso, los mayores costos están asociados al pago de contribuciones, mantención del edificio, guardias de seguridad, entre otros, que debe asumir el desarrollador por la imposibilidad de concretar la venta de las viviendas.
Quienes están al tanto de estas dificultades, afirman que, pese a los costos financieros y las demoras, los titulares de los proyectos ya pagaron a la Municipalidad de Macul más de US$ 4 millones por concepto de permisos: anteproyectos, permisos de obra nueva y edificación, modificación de permiso y copropiedad.
Según explican desde las empresas, la demora municipal también radicaría en “interpretaciones no convencionales” de la norma urbanística y en exigencias de mitigación que estarían “fuera de lo razonable”.
Visión de la CChC
En este escenario, la CChC ha participado en la búsqueda de soluciones, contactando al Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y reuniéndose con el alcalde de Macul, Gonzalo Montoya, y con la directora de obras municipales, Katya Almendras. “Tras recibirnos, el compromiso fue acelerar la gestión. Sin embargo, la situación sigue siendo crítica”, comentó Juan Armando Vicuña, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. Añadió que “el tema se lo planteamos, además, a las autoridades del Ministerio de Vivienda, quienes manifestaron su preocupación abriéndose a la idea de recabar más antecedentes”.
Respecto del impacto del costo financiero extra para las inmobiliarias, Vicuña indicó que “sin duda que la ‘permisología’ tiene un impacto directo en el ámbito financiero de las empresas. La demora en la obtención de permisos tiene que ser financiada mediante el pago de intereses y costos fijos”.
Vicuña afirmó que “estamos muy conscientes de que este es un tema crucial para el sector inmobiliario y construcción. Por eso nuestra insistencia en abordarlo como una prioridad”.
Alcalde
Consultado por avances en posibles soluciones, el alcalde de Macul, Gonzalo Montoya, comentó que, “después de algunas reuniones que tuvimos con la Cámara Chilena de la Construcción, la Municipalidad de Macul ha acogido los requerimientos que nos han realizado, principalmente en agilizar lo que es la revisión de los plazos de varios expedientes que han ingresado al municipio. Para ello, se han incorporado al equipo nuevos arquitectos y se han complementado vinculaciones a mejoras tecnológicas, las cuales se están trabajando para su pronta adquisición”.
Añadió que “tenemos todavía algunos expedientes detenidos producto de algunas discrepancias con los requerimientos del mercado inmobiliario y eso se está resolviendo en el ámbito jurisdiccional, principalmente a través de la Seremi, de la DDU (División de Desarrollo Urbano del Minvu) o también de la Contraloría General de la República. Pero el objetivo nuestro es agilizar los procesos que se están tramitando con la idea de poder entregar pronto resultados”.
A julio de 2024, cada uno de los alrededor de 15 proyectos afectados —que están en diversos estados de desarrollo— acumula, en promedio, 600 días de retrasos por trabas en permisos, afirman desde las compañías. Estas iniciativas, que involucran a unas 6.000 viviendas, equivalen a más del 50% de la inversión y desarrollo inmobiliario de la comuna.
Según detallan conocedores de la situación, los titulares de las inmobiliarias han pagado hasta ahora, a distintas entidades bancarias, más de US$ 20 millones adicionales solo por concepto de costos financieros o intereses por el dinero que obtuvieron para desarrollar estos proyectos, que no pueden comercializar para pagar los créditos y rentabilizar las inversiones.
Firmas complicadas
La situación tiene “muy complicadas” a algunas firmas, admite una fuente del rubro inmobiliario. Esto, porque han debido solventar desistimientos de compraventa, devolviendo el dinero a clientes que ya no están dispuestos a seguir esperando la entrega de sus viviendas.
Las inmobiliarias han señalado que existen demoras en diversos tipos de permisos, para proyectos que están en fases iniciales, intermedias y ya terminados que necesitan recepciones finales. En este último caso, los mayores costos están asociados al pago de contribuciones, mantención del edificio, guardias de seguridad, entre otros, que debe asumir el desarrollador por la imposibilidad de concretar la venta de las viviendas.
Quienes están al tanto de estas dificultades, afirman que, pese a los costos financieros y las demoras, los titulares de los proyectos ya pagaron a la Municipalidad de Macul más de US$ 4 millones por concepto de permisos: anteproyectos, permisos de obra nueva y edificación, modificación de permiso y copropiedad.
Según explican desde las empresas, la demora municipal también radicaría en “interpretaciones no convencionales” de la norma urbanística y en exigencias de mitigación que estarían “fuera de lo razonable”.
Visión de la CChC
En este escenario, la CChC ha participado en la búsqueda de soluciones, contactando al Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) y reuniéndose con el alcalde de Macul, Gonzalo Montoya, y con la directora de obras municipales, Katya Almendras. “Tras recibirnos, el compromiso fue acelerar la gestión. Sin embargo, la situación sigue siendo crítica”, comentó Juan Armando Vicuña, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. Añadió que “el tema se lo planteamos, además, a las autoridades del Ministerio de Vivienda, quienes manifestaron su preocupación abriéndose a la idea de recabar más antecedentes”.
Respecto del impacto del costo financiero extra para las inmobiliarias, Vicuña indicó que “sin duda que la ‘permisología’ tiene un impacto directo en el ámbito financiero de las empresas. La demora en la obtención de permisos tiene que ser financiada mediante el pago de intereses y costos fijos”.
Vicuña afirmó que “estamos muy conscientes de que este es un tema crucial para el sector inmobiliario y construcción. Por eso nuestra insistencia en abordarlo como una prioridad”.
Alcalde
Consultado por avances en posibles soluciones, el alcalde de Macul, Gonzalo Montoya, comentó que, “después de algunas reuniones que tuvimos con la Cámara Chilena de la Construcción, la Municipalidad de Macul ha acogido los requerimientos que nos han realizado, principalmente en agilizar lo que es la revisión de los plazos de varios expedientes que han ingresado al municipio. Para ello, se han incorporado al equipo nuevos arquitectos y se han complementado vinculaciones a mejoras tecnológicas, las cuales se están trabajando para su pronta adquisición”.
Añadió que “tenemos todavía algunos expedientes detenidos producto de algunas discrepancias con los requerimientos del mercado inmobiliario y eso se está resolviendo en el ámbito jurisdiccional, principalmente a través de la Seremi, de la DDU (División de Desarrollo Urbano del Minvu) o también de la Contraloría General de la República. Pero el objetivo nuestro es agilizar los procesos que se están tramitando con la idea de poder entregar pronto resultados”.
Paso clave de nuevos dueños: Providencia visa anteproyecto para levantar dos edificios en terreno del Sheraton Santiago
Los antiguos propietarios, un fondo de LarrainVial, intentaron llevar adelante un proyecto con dos edificios de hasta 32 pisos para viviendas, pero la oposición de los vecinos echó por tierra la obra.
Un paso clave lograron los nuevos dueños del Sheraton Santiago para sacar adelante un millonario proyecto inmobiliario en parte del terreno donde se emplaza el tradicional hotel en la comuna de Providencia.
A principios del año pasado, un fondo de LarrainVial (en que participaron Jorge Breitling y Oscar Biderman, socios fundadores del Hotel Intercontinental Santiago), vendió el complejo hotelero al grupo Alcázar.
Ésta sociedad inmobiliaria está ligada a la familia Urrutia, que fue parte de los socios fundadores de los hoteles Atton, los que posteriormente vendieron al grupo francés Accor.
El clan Urrutia pagó unos US$ 15 millones en efectivo por el hotel que tiene más de 500 habitaciones, además de hacerse cargo de la deuda, estimada en alrededor de US$ 57 millones.
El inmueble, ubicado en los faldeos del Cerro San Cristóbal, es uno de los íconos de la ciudad de Santiago. Abrió en 1970 y desde ahí ha sufrido una serie de modificaciones.
Originalmente, la propiedad estaba distribuida en dos hoteles: por un lado, el Sheraton Santiago y, por otro, el San Cristóbal Tower, hasta que se unificaron en una sola propiedad bajo el sello de Sheraton, con dos edificios unidos por un amplio lobby: uno de ellos de siete pisos y el otro de 22.
Un proyecto fracasado
Los anteriores propietarios (el fondo Inversiones Hoteleras, administrado por LarrainVial Activos, que había comprado el hotel en 2015, en una transacción en torno a los US$ 95 millones), intentaron llevar adelante una cirugía mayor: la construcción de dos edificios (de 32 y 30 pisos) destinados para viviendas.
Estos se proyectaban levantar en la única zona disponible que hay en el terreno que alberga al hotel, a un costado de la entrada a los estacionamientos del Sheraton, en la esquina de las calles El Cerro y Emeterio Larraín.
Ese espacio siempre ha sido área verde, y el plan de los anteriores dueños era, junto con levantar las torres de departamentos, abrir una gran plaza pública. La idea era replicar lo hecho en el W de Isidora Goyenechea, en donde conviven un edificio destinado a hotel y otro a departamentos.
No obstante, los vecinos dijeron no. Agrupados en la junta Pedro de Valdivia Norte, lograron echar por tierra la obra, apuntando a los efectos que generarían las dos torres, que sumarían 295 departamentos y poco más de 400 estacionamientos.
Las diferencias llegaron hasta la justicia civil, que invalidó el permiso de edificación otorgado por la Dirección de Obras de la Municipalidad (DOM) de Providencia.
El segundo intento
A casi 17 meses de ese hecho, los nuevos dueños del hotel se anotaron un triunfo, pero con un proyecto -también en parte del área verde del tradicional inmueblesustancialmente menor al de sus antecesores.
La DOM de Providencia, a fines de junio de este año, aprobó un anteproyecto presentado por los Urrutia (a través de la sociedad Inmobiliaria Cerro San Cristóbal SPA), que permite la construcción de un edificio de 20 pisos para uso habitacional y otro de seis niveles para un nuevo hotel.
El anteproyecto visado considera el hotel y 152 viviendas, además de 359 estacionamientos para automóviles y tres locales comerciales.
La DOM visó un segundo anteproyecto de ampliación del actual inmueble para una zona de cafetería de casi 200 metros cuadrados.
Las aprobaciones de la Dirección de Obras solo visan las condiciones urbanísticas aplicables al predio, y no autoriza ningún trabajo en espacio público ni privado. Para esto, la empresa deberá solicitar un permiso de edificación.
Consultado por Diario Financiero, Nicolás Urrutia, del grupo Alcázar: explicó: ‘Desde que compramos Sheraton Santiago, nuestro plan ha sido volver a poner al hotel al nivel de excelencia que siempre tuvo y, junto con eso, generar una estructura financiera cómoda para el largo plazo’.
Y añadió: ‘Parte de esto incluye el uso de un porcentaje de la constructibilidad del terreno con proyectos que potencien el hotel y el barrio’.
Sobre los plazos que maneja el conglomerado para el eventual inicio de las obras de los nuevos edificios, el directivo señaló: ‘Se está trabajando en los temas de proyecto, arquitectura y financieros. Aún no están definidos los plazos’.
La familia fue parte de los socios fundadores de los hoteles Atton, liderados por Pedro Urrutia, Max Israel y Sergio Villaseca, quienes vendieron la marca en 2018 por un monto superior a US$ 365 millones al grupo francés Accor Hoteles, conocido por sus proyectos Sofitel, Mercure e Ibis.
Si bien durante largo tiempo la familia Urrutia estuvo ligada al rubro hotelero, tras la venta de los Atton comenzaron a enfocarse en otros negocios ligados al sector de construcción y agrícola.
Entre ellos, se destacan proyectos focalizados en el mercado C2-C3 con obras tradicionales de construcción de viviendas y edificios.
Los grandes fondos inmobiliarios que transan en la bolsa sufren descuentos en precios de sus cuotas
Presentan castigos de hasta 50% en su valor, según información de la Bolsa de Santiago.
El complejo fin de semestre que atraviesan algunos fondos inmobiliarios se trasladó a los vehículos que transan sus cuotas en bolsa. Según información de la Bolsa de Santiago y las gestoras, tres grandes fondos operan con ratios negativos entre el valor contable de sus activos (NAV, en inglés) y el precio bursátil. Así, se produce un “descuento”. Encabeza el podio “LV-Patio Renta Inmobiliaria I” de la gestora de LarrainVial, cuyo precio actual de $ 14.100 por cuota en la bolsa arroja un descuento de 50,09% respecto al NAV de $ 28.253 reportado en junio de 2024. En tanto, el fondo “Toesca Rentas Inmobiliarias” de la AGF Toesca, cuyo último precio se situó en $ 15.500, presenta un descuento de 42,36% respecto a su valor libro de $ 26.890 reportado en marzo de 2024 (último disponible). Actualmente, se encuentra en liquidación en un plazo aprobado de hasta cinco años. Completa el podio “Renta Comercial” de la administradora de BTG Pactual, que con un precio en bolsa de $ 24.038, presenta un descuento de 38,8% respecto de su valor contable de $ 39.323 calculado en marzo por la gestora. El fondo vencerá en julio de 2025 con posibilidad de prórroga, mientras que en 2023 realizó un aumento de capital por UF 1,5 millones y ha vendido activos por UF 1,8 millones a la fecha. Iliquidez Para el socio del multifamily office Abaqus, Gonzalo Reyes, los descuentos se dan por dos razones: “En primer lugar, porque refleja el premio por liquidez”, en este caso negativo al ser ilíquidos, “y, segundo, porque el NAV valoriza los activos con criterios diferentes a los del mercado”. “Además, varios de estos fondos están cerca de su vencimiento o ya se sabe que no se renovarán, como, por ejemplo, el fondo de Toesca, por lo que entrarán en liquidación y los administradores tendrán que vender las propiedades para pagarle a los aportantes, proceso que puede tomar varios años”, añadió el director de Propela Inversiones, Rodolfo Friz.
Bolsa chilena fondos de inversión Inmobiliario
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«Permisología»: Proyectos y montos de inversión en tribunales ambientales siguen al alza y suman casi S$10 mil millones
El «stock» de reclamaciones esperando una sentencia ha ido en progresivo aumento desde el cierre de 2022.
Aunque el Gobierno está impulsando una agenda para reducir los tiempos de tramitación administrativa para los proyectos de inversión, la «permisología» ligada a la reclamación judicial de los proyectos no ha mejorado en los últimos años. De acuerdo al balance periódico que realiza la Confederación de la Producción y del Comercio (CPC), con base en los proyectos de inversión que tienen causas en trámite en los Tribunales Ambientales, el «stock» de reclamaciones esperando una sentencia ha ido en progresivo aumento desde el cierre de 2022, pasando de 32 causas a un total de 46 al cierre del primer semestre del este año. Por el lado de los montos también se constata un incremento. Al cierre de junio pasado, el monto de la inversión relacionada con las causas acumuladas en los tribunales ambientales sumó US$9.833 millones, más que el semestre pasado y muy por encima de los US$3.245 millones que estaban en trámite hace doce meses atrás.
Revisa la noticia completa en la edición de hoy de El Mercurio.
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Vitacura da luz verde a grupo chileno que mezcla hotelería con renta residencial para proyecto por US$ 33 millones
El conglomerado -liderado por su gerente general y fundador, Gonzalo Cabello- ya opera con un inmueble bajo la marca Hub en Providencia e iniciará la construcción de un complejo en el sector de Nueva Costanera.
Luz verde para el desarrollo de un nuevo proyecto inmobiliario en el sector oriente de Santiago: la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Vitacura otorgó el permiso de edificación para el desarrollo de una nueva sede de Hub (cuyo modelo de negocio mezcla un hotel con un edificio multifamily), en la calle Sancho de La Hoz 3450, a pasos de la avenida Vitacura y el sector de Nueva Costanera.
A cargo del desarrollo está la empresa chilena Hub Group, liderada por su gerente general y fundador, Gonzalo Cabello, miembro de la familia creadora de los hoteles Manquehue.
La empresa ya opera con un inmueble bajo la marca Hub en la calle Antonio Bellet, Providencia. El éxito de esta sede, con altas tasas de ocupación, llevó a la dirección de la compañía a dar el vamos a la construcción de su nueva sede en Vitacura, la que se iniciaría durante el presente año.
La inversión estimada superaría los US$ 33 millones. Un golpe de timón frente al complejo escenario que enfrenta la industria inmobiliaria, que está analizando con lupa el desarrollo de nuevos proyectos.
Según el documento de la DOM de Vitacura, al que tuvo acceso Diario Financiero, el permiso para la nueva obra de Hub Group permite la construcción de un edificio de siete pisos e igual número de subterráneos, el cual contempla uso residencial-hotel (143 habitaciones), comercial y servicios, con dos locales y una oficina.
El proyecto se emplaza en un terreno de 1.800 metros cuadrados (m2) de superficie, con una edificación total de 11.652 m2, según el documento de la DOM, en el cual se destaca que la obra se acogió al beneficio establecido en la Ley General de Urbanismo y Construcción (fusión de tres predios), incrementando un 30% la constructibilidad permitida que establece el Plan Regulador.
Además, el permiso de edificación destaca que -bajo la Ley 20.958- el aporte al espacio público a pagar alcanza los $ 301 millones.
La normativa mencionada señala que los aportes al espacio público, es decir, lo que hace aplicable el mecanismo para que los proyectos inmobiliarios, públicos y privados, realicen contribuciones -monetarias, o a través de cesiones de terreno- a los municipios, serán proporcionales a su impacto en la ciudad.
El modelo de negocio: producto escalable
La empresa Hub Group partió en 2018 con una primera sede en Antofagasta.
No obstante, al poco tiempo se desató la pandemia y la compañía decidió cerrar esta ubicación que se desarrolló en un edificio que contaba con un contrato de arriendo a cinco años.
El mea culpa de la empresa apuntó a lo reducida de la sede, con 60 unidades, las que fueron desarrolladas con un espacio superior al necesario. ‘Como fue el primero, nos equivocamos harto: hicimos unidades muy grandes, de más de 30 metros cuadrados en promedio. En el camino, desarrollamos nuestro segundo Hub en Providencia, que es donde, en definitiva, logramos dar en el clavo en el diseño del micro departamento, que se mueven entre 22 m2 y 26 m2’, ha destacado el propio Gonzalo Cabello.
Así, el modelo Hub apunta a un ‘edificio multipropósito’, con servicios hoteleros, pero teniendo flexibilidad en sus apartamentos, donde los metros cuadrados pueden ser oficina, lugar de descanso o de reuniones.
‘Tras la pandemia, creció el mercado en el cual fuimos pioneros, ya que ahora se puede trabajar desde cualquier parte del mundo. Al contrario de otros que tuvieron que adaptar sus instalaciones’, ha dicho Cabello.
Tal ha sido el éxito del modelo de negocio, que la compañía está mirando su exportación a Perú y México e, incluso, Estados Unidos. También están viendo alternativas de expansión en otras comunas del sector oriente de Santiago, como Las Condes.
Porque la primera definición del conglomerado es tener ‘un producto escalable’, sumando nuevas ubicaciones y lograr importantes economías de escala.
Para esto, la sociedad definió una serie de requisitos, entre los cuales se cuenta operar con un reducido equipo de trabajadores por sede.
De hecho, la firma opera con alrededor del 50% del personal en comparación con una cadena hotelera tradicional. Esto impactaría directamente con la eficiencia operacional y los resultados del negocio.
Además, el conglomerado destaca tener estándares de la industria hotelera, con edificios que cumplen con las normas de seguridad internacional. ‘Nosotros no competimos con Airbnb, ya que no tiene estándares. Es una muy buena solución vacacional, pero cuando se tiene que atender al segmento corporativo o a gente que no quiere encontrarse con sorpresas, necesita algo formal’, dijo Cabello en una entrevista a este medio en 2023.
En la misma, el ejecutivo destacó la firma de un contrato con una productora norteamericana, que permitió a sus trabajadores quedarse en la sede de Hub en Providencia durante todos los Juegos Panamericanos y Parapanamericanos Santiago 2023.
Inmobiliaria de Felipe Ibáñez logra aprobar nuevo anteproyecto en Apoquindo en medio de negociaciones de venta
En un terreno donde funcionó un supermercado Lider, la autoridad municipal visó el desarrollo de dos edificios de hasta 22 pisos para viviendas y oficinas.
La inmobiliaria Indesa, de propiedad de Felipe Ibáñez Scott (exsocio de la cadena Lider), logró la aprobación de un nuevo anteproyecto para desarrollar una millonaria obra habitacional-comercial en un emblemático terreno en la comuna de Las Condes. El paño, de 7.082 metros cuadrados, se ubica en la esquina norponiente de las avenidas Manquehue y Apoquindo, donde por años funcionó un supermercado Líder.
La empresa había logrado, el 10 de noviembre de 2021, que la Dirección de Obras Municipales (DOM) de Las Condes le otorgara un permiso para levantar en el mencionado terreno un complejo de dos edificios de más de 20 pisos (para 225 departamentos y 72 oficinas) y una placa comercial con 42 locales, todo con una superficie edificada total de 83.800 m2. La inversión se estimaba en US$ 170 millones.
Según la normativa, un permiso caduca automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso.
El pasado 14 de junio de este año, la DOM resolvió aprobar un nuevo anteproyecto de obras de edificación para el mismo terreno, permitiendo una superficie edificada de 83.290 m2. Éste se desglosa en dos edificios (de 19 y 22 pisos, que se acogen a conjunto armónico) que albergarían 255 viviendas, 70 oficinas y 50 locales comerciales.
La resolución de la DOM de Las Condes se da en medio de las negociaciones de la inmobiliaria Indesa para vender este mentado terreno al grupo Urbana, considerado como uno de los mayores operadores institucionales de bienes raíces del país, ligado a los hermanos Diego y Andrés Durruty, y que el año pasado sumó como socia a una firma de inversiones estadounidense.
Los negocios
Según estimaciones de expertos del mercado inmobiliario nacional, el valor del terreno rondaría los US$ 40 millones, siempre y cuando se tenga la viabilidad para desarrollar un proyecto de grandes dimensiones. Ésta fue una de las primeras propiedades que adquirió el empresario Manuel Ibáñez Ojeda en los años ’50 para su cadena Almac, que fue el origen de la empresa D&S (dueña de los supermercados Lider), adquirida por Walmart en 2009.
Tras la compra de D&S por parte de la gigante supermercadista, los Ibáñez arrendaron la propiedad a la norteamericana por varios años, hasta que el supermercado fue cerrado en febrero de 2021 tras 60 años de funcionamiento.
A pocas cuadras de Manquehue por la misma Avenida Apoquindo, el grupo Urbana desarrolla uno de sus proyectos más emblemáticos, donde funcionó el colegio Adventista en Las Condes. Se trata de un complejo de uso mixto, con edificios para viviendas y oficinas, además de comercio, todo con una inversión de US$ 220 millones. La firma compró el terreno de unos 7 mil m2 a la Corporación Iglesia de los Adventistas del Séptimo Día en 2017, por el que pagó unos US$ 50 millones. Denominado Urbana Center Apoquindo, abriría sus puertas durante este año. En los 93 mil m2 construidos que tendrá el espacio habrá un supermercado Jumbo, dos edificios de oficinas y cowork de 19 y 13 pisos, un edificio renta residencial con 104 unidades, un boulevard gastronómico con ocho restaurantes y cafeterías, un gimnasio y minibodegas.
En carpeta tienen otro desarrollo de uso mixto, específicamente en la calle Tajamar, frente al Costanera Center. En un paño de 4.313 m2 de superficie bruta, el grupo evalúa levantar dos edificios para oficinas y viviendas, además de locales comerciales, a un costo de US$ 84 millones.