Permisología

Señor Director: A fines de septiembre, se aprobó por unanimidad el proyecto de ley que simplifica la tramitación de permisos de edificación, reduce los trámites en el sector y favorece la ejecución de proyectos. En particular, esta iniciativa modifica la Ley de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza. Estos cuerpos legales establecen regulaciones y plazos que, en la práctica, no son suficientes y con dificultad se cumplen. E

l proyecto pretende sumar nuevas herramientas para dar certezas a la ciudadanía. Entre otras medidas, refuerza que la responsabilidad de la Dirección de Obras Municipales (DOM) será únicamente la revisión de las normas urbanísticas a la hora de entregar un permiso y establece herramientas para reducir la carga de las DOM. Ello, en nuestra opinión, contribuirá a descongestionar estos organismos. Este es el contexto y el sentido de las palabras del ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, en su entrevista con DF la semana pasada, lo que precisamos a propósito de la carta de un lector sobre dicha nota. La invitación, en consecuencia, es a poner el foco no solo en los problemas, sino también en los avances para destrabar los nudos críticos de la permisología.

Bajo Imacec de agosto acrecienta expectativas de una nueva baja de tasas del Banco Central este mes

La actividad económica creció 2,3% en agosto, ubicándose en la parte baja de las expectativas. Tras este dato, las proyecciones para el PIB 2024 se ubican entre 2,3% y 2,4%. Además, se anticipa que el ente rector recorte la tasa de interés en hasta 50 puntos base entre octubre y diciembre.
La actividad económica de agosto decepcionó. Se esperaba que el Imacec alcanzará hasta el 4%, pero nada de eso ocurrió. El Banco Central (BC) informó que la economía creció 2,3% en el octavo mes del año. Así, entre enero y agosto se acumula una expansión de 2,4%.

De acuerdo al BC, este resultado se explicó por el crecimiento de la minería (8%), comercio (3%) y servicios (1,9%).

En tanto, la disminución del Imacec en términos desestacionalizados se debe al desempeño de los servicios, el resto de los bienes y la industria, lo que en parte fue compensado por el aumento de la minería.

La serie desestacionalizada disminuyó 0,2% respecto de julio y creció 2,8% en doce meses. El mes registró un día hábil menos que agosto de 2023. El Imacec no minero presentó un crecimiento anual de 1,5% y cayó un 0,5% en términos desestacionalizados respecto del mes anterior.

El ministro de Hacienda, Mario Marcel, sostuvo que ‘al ver los indicadores de actividad (dados a conocer este lunes por el INE) creo que no se ponderó el que el mes de agosto (fue) un mes en que tuvimos temporales, cortes de luz, suspensión de clases y cuatro días de huelga en Escondida. La combinación de todos estos factores equivale más o menos a un 0,6% del producto (PIB), por lo tanto, si al 2,3% de crecimiento le sumamos el 0,6%, estamos prácticamente en el 3% que es un poco la velocidad con la que está funcionando la economía’.

‘Simplemente muestra lo que está pasando en nuestra economía, que estamos en una economía muy fría que no está creciendo o que está creciendo a cifras muy por debajo de lo que necesitamos como país subdesarrollado’, explica Natalia Aránguiz, gerente de estudios de Aurea Group.

Juan Ángel San Martín, economista de Bci plantea que ‘durante agosto no hay mayores sorpresas con respecto a lo que teníamos, aunque sí destaca la importante contribución de minería y la moderación cada vez más evidente de servicios’.

A Pavel Castillo, economista y gerente de Intelligence en Corpa, le llamó la atención el bajo Imacec no minero ‘que fue menos a lo esperado, por el lado de la minería, está siendo el sector más dinámico como esperábamos’.

En Santander sostienen que ‘estos resultados dan cuenta de una actividad que permanece prácticamente estancada durante 2024, con un nivel que está en torno a los registros de inicios de año y donde los componentes no mineros no logran cerrar la brecha respecto de la tendencia’.

En Coopeuch ‘preocupa en particular la debilidad que muestra el componente no minero, cuya tendencia refleja una economía que continúa estancada, sin señales claras hacia una recuperación más robusta, algo que se evidencia en la caída mensual desestacionalizada de la mayor parte de los sectores’.

Dado este escenario, para el tercer trimestre, los economistas esperan un PIB entre 2,4% y 2,8%, mientras que para el PIB 2024, las expectativas se ubican entre 2,3% y 2,4%. En Santander, por ejemplo, prevén ‘un PIB del tercer trimestre de 2,6% respecto del año anterior’. Y un crecimiento para el año en su conjunto de 2,4%. Felipe Alarcón, economista de Euroamerica, proyecta un PIB para el tercer trimestre de 2,6% y un crecimiento del año de 2,4%.

Aránguiz apunta que su proyección es de 2,8% para el trimestre y de entre 2,3% y 2,4% para el año.

‘Nosotros estamos trabajando con una estimación en torno al 2,4%. Estamos esperando un tercer trimestre donde la economía crecería del orden de un 2,6% y el último trimestre un 3,1% o 3,2%’, dijo Patricio Rojas, economista de Rojas y Asociados.

Y en Coopeuch ‘preliminarmente, para el Imacec de septiembre proyectamos un alza anual de 1,8%, impulsada principalmente por los servicios’. Con este resultado, dicen que ‘la economía habría registrado un crecimiento de 2,7% el tercer trimestre del año. Mantenemos nuestra proyección de crecimiento del PIB de 2024 en 2,6%’.

Para el ministro Marcel, el tercer trimestre del año la actividad ‘va a crecer respecto del trimestre anterior y va a crecer en doce meses por encima del 2,5% y que, por lo tanto, nos va a dejar bien encaminados para cerrar el año con un crecimiento del orden de 2,6% como lo hemos estado proyectando’.

Con respecto a la tasa de interés que fijará el Banco Central en su reunión de Política Monetaria el próximo 16 de octubre, los economistas dicen que esta cifra de crecimiento reafirma la visión que tenían previamente y que apunta a una nueva reducción de 50 puntos base llevándola a 5,25%. Pero no solo eso, sino que también esperan otro recorte de 25 puntos base en diciembre y de esa manera, la TPM se ubicará en 5% al cierre del 2024.

‘El Banco Central no está mirando un dato puntual, sino más bien la tendencia del crecimiento durante el segundo semestre, las perspectivas y el bajo dinamismo de la demanda principalmente’, explica Nathan Pincheira, economista jefe de Fynsa, quien espera un recorte de 25 puntos.

Rojas añade que ‘con bastante seguridad el Banco Central va a volver a bajar la tasa de interés en octubre en 25 puntos. Eso mismo debiese repetirse en diciembre donde debiese bajar otros 25 puntos’. Y Aránguiz ve un escenario de recorte 50 puntos entre la reunión de octubre y diciembre para cerrar el año en 5%

La economía se frena en agosto, y presiona la meta de crecimiento del Gobierno y tasa del BC

El ritmo de la actividad decepcionó las expectativas y obliga a un tercer trimestre más dinámico para lograr la expansión anual de 2,6% que espera el Ejecutivo.
La economía chilena en agosto mejoró menos de lo que se esperaba respecto de igual mes de 2023 y perdió velocidad en comparación con julio pasado.
La lectura proviene del Indicador Mensual de Actividad Económica (Imacec), reportado ayer por el Banco Central: la economía creció en 2,3% en 12 meses, por debajo de las expectativas del mercado. En su desempeño hubo aportes de los sectores de minería (avance anual de 8%), comercio (3%), industria (2,7%) y servicios (1,9%). Solo la categoría de ‘resto de bienes’ registró una variación negativa, de 0,2% (ver recuadro).
Existe otra forma de medir el Imacec. Corresponde a la serie desestacionalizada, que hace comparables dos períodos diferentes (un mes puede estar muy influido por una cosecha y el otro no, y esas diferencias se suavizan para medir mejor la trayectoria). En agosto, el Imacec desestacionalizado cayó en 0,2% en relación con julio. Solo la minería (alza de 2,3%) y el comercio (0,7%) tuvieron contribuciones positivas.
Esta medición refleja la ‘velocidad’ de la economía.
¿Metas en duda?
El crecimiento efectivo hasta agosto complica las pretensiones de una expansión anual de 2,6%, como se ha propuesto el Gobierno. Para ello, debería avanzar a una tasa cercana al 3% promedio anual para los Imacec desde septiembre a diciembre.
Hasta ahora, recapitula el coordinador macroeconómico de Clapes UC, Hermann González, el crecimiento acumulado en 2024 es de 2,3%, con lo cual la meta del Gobierno es ‘alta, pero no inalcanzable’. Anticipa que el ajuste fiscal en curso restará fuerza a la demanda en los últimos meses, aunque las mejores condiciones internacionales pueden favorecer el cierre de 2024 e inicio de 2025. Con esos factores sobre la mesa, apunta a un alza entre 2,4% y 2,5%, ‘aunque es una cifra que no puede dejar a nadie satisfecho, especialmente si se considera que los sectores no mineros están creciendo por debajo de 2%’.
Andrés Pérez, economista jefe para Latam de Itaú, concuerda con esta hipótesis y aventura que ‘de mantener el nivel de la economía a fines de agosto hacia fines de año, estimamos que la economía crecería 2,1%’. En tanto, para que la expansión anual esté más cerca de la meta de Hacienda, considera que la actividad ‘tendría que mantener un crecimiento de al menos 2,8% interanual entre septiembre y diciembre, equivalente al crecimiento del período enero-abril de este año. Es decir, es alcanzable, pero no está garantizado’.
Para Carolina Grünwald, economista jefe de Prudential AGF, la meta de un crecimiento mensual promedio de 3% en la última fracción del año es compleja, considerando la información que se tiene hasta ahora. ‘Ya sabemos que septiembre viene bajo esa cifra (por el fin de semana XL). Por lo tanto, para que se cumpla con el 2,6%, debemos ver una aceleración durante el último trimestre del año, creciendo en torno al 3,5%. De que es posible, lo es, pero difícil de conseguir’, advierte.
Con todo, una economía más débil también supone un desafío para el Banco Central (BC). Hoy la tasa de interés está en 5,5% y se avizoran ajustes monetarios hacia niveles más expansivos. El BC ya advirtió una ‘desaceleración mayor a la prevista’ en el último Informe de Política Monetaria. En una presentación en Duoc UC, el consejero Claudio Soto reforzó este mensaje, indicando que el recorte será ‘algo más rápido que lo previsto en junio’, a un ritmo que tomará en cuenta ‘la evolución del escenario macroeconómico’.
El ministro de Hacienda, Mario Marcel, remarcó que las cifras disponibles para julio y agosto indican que la economía se encuentra bien posicionada para crecer a un ritmo similar al 2,6% previsto por su cartera para este año.
Primeros 30 meses
Con los datos conocidos hasta ahora, el gobierno del Presidente Gabriel Boric promedia un crecimiento de 1,2% en sus primeros 30 meses de mandato. En condiciones similares, está por debajo de la segunda administración de Michelle Bachelet, que a la misma altura exhibía un dinamismo de 2%.
Aunque para la misma ventana temporal hay un menor registro asociado al segundo período de Sebastián Piñera (ver infografía), la comparación es inadecuada, dado que incluye los peores meses de la paralización de actividades derivada de la pandemia del covid-19.
De acuerdo con González (quien trabajó en el gobierno de Piñera II), el crecimiento acumulado de esta administración podría terminar por debajo del 2% al finalizar sus cuatro años de mandato. Si bien este resultado está determinado, dice, por el ajuste macroeconómico y fiscal necesario para contener la inflación y el gasto, añade como elemento de análisis que ‘este período ha estado caracterizado por un alto nivel de incertidumbre política y económica, explicada en lo fundamental por los dos procesos constitucionales fallidos y una agenda de reformas refundacional que se trató de imponer al inicio de esta administración’.

Inmobiliarias valoran decreto que salvó de caducar a más de 300 permisos de construcción

Medida se publicó ayer en el Diario Oficial, a pocas horas del vencimiento de estas autorizaciones que no han iniciado obras por la debilidad del mercado.
A solo mediodía de caducar estuvieron ayer más de 300 permisos de construcción vigentes que no han iniciado obras, que involucran –según estimaciones de la industria– casi 70.000 viviendas en todo el país. Esto porque faltaba la publicación en el Diario Oficial del decreto que extendía su vigencia, lo cual ocurrió recién pasado el mediodía de ayer, lo que fue celebrado en la industria inmobiliaria, que pedía esta medida desde hace meses.
El pasado 27 de septiembre, la Contraloría General de la República tomó razón del Decreto 33 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que extiende por 18 meses la vigencia de estos permisos de edificación, es decir, tienen plazo para comenzar las faenas hasta abril de 2026, cuando otra administración gobierne en Chile.
Si los titulares de esos permisos perdían esas autorizaciones debían iniciar nuevas tramitaciones ante las direcciones de obras municipales (DOM) para levantar proyectos en sus terrenos. En muchos casos enfrentarían condiciones menos ventajosas que en los documentos aprobados previamente y que, en general, no han podido ejecutar por la debilidad del mercado.
En 2020, en medio de la pandemia, el Ejecutivo suspendió los plazos de los permisos de edificación, lo que se extendió hasta que culminó el Estado de Excepción Constitucional de Catástrofe, el 30 de septiembre de 2021. Por ello, a partir del 1 de octubre de ese año, los tiempos congelados se reanudaron y comenzó a regir el periodo de tres años para iniciar obras.
Reacciones
El ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, sostuvo que la decisión es parte de un paquete de medidas que el Gobierno ha adoptado para dinamizar el sector de la construcción y apoyar los desafíos que enfrenta el país en materia habitacional. “Para avanzar en el Plan de Emergencia Habitacional, los procesos de reconstrucción y desarrollo de mejores ciudades necesitamos a las empresas. Sabemos que muchas de ellas enfrentan problemas económicos y acceso al crédito que han impedido que ejecuten su cartera de proyectos”, indicó.
El Minvu señaló que la medida salvaguarda más de 50.000 viviendas que cuentan con autorizaciones, pero que aún no inician obras.
Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), comentó que “es una medida relevante, en tanto permite programar futuras inversiones con menos incertidumbre, ya que los permisos están aprobados, evitando incurrir en plazos excesivos o eventuales cambios de criterio y exigencias adicionales. Como los plazos de otorgamiento se han alargado y las condiciones en general son peores, la posibilidad de contar con una cartera de proyectos ya aprobados es algo muy valioso”.
El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría, indicó que la medida favorece de forma directa al menos a 328 permisos, equivalentes a 57.000 viviendas, que vencían el 30 de septiembre, así como a 11.000 viviendas adicionales cuyos permisos caducan durante el cuarto trimestre de 2024. “Esta extensión evita realizar nuevas solicitudes ante las DOM con todo lo que eso significa. Es decir, quedan en condiciones de iniciarse obras de manera inmediata”, destacó.
Un informe del abogado Rodrigo Andreucci, socio de Andreucci y Torrejón, experto en las áreas inmobiliaria y banca, había cifrado en más de 88.000 las viviendas asociadas a permisos de construcción en peligro de caducar, y en US$ 63 millones los pagos de derechos municipales realizados por las iniciativas.
Sobrestock
Echavarría afirmó que el sector espera iniciar las obras en los próximos 18 meses, plazo extra otorgado en el decreto. “Para que ello ocurra es indispensable que se dinamice la venta del stock de 105.000 viviendas disponibles. Estos permisos constituyen la posibilidad de comenzar con nuevos desarrollos en el corto plazo, impactando de forma decidida en el empleo y reactivación”, sostuvo.
Razmilic estimó que “el inicio de obras en estos proyectos dependerá finalmente del dinamismo de las ventas y sus proyecciones futuras, pero, ciertamente, el evitar un nuevo proceso de tramitación es positivo”. Añadió que la reactivación de las ventas está ligada a la situación del mercado laboral, mejoras en las condiciones de financiamiento y mecanismos que apuntalen la demanda.
INVENTARIO
Cerca de 105.000 unidades suma el stock de viviendas sin poder venderse en el país.

Número de obras nuevas acumula caída de 31% a agosto y suma diez meses a la baja

‘El año 2023 ya fue el más bajo del que se tenga registro y este 2024 está incluso por debajo de eso’, explicó el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Desde la CChC no anticipan mejoras por lo menos hasta el próximo año.
Las cifras del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) siguen reflejando un difícil escenario para la construcción. En agosto, las obras autorizadas para iniciar su construcción disminuyeron un 47%, cerrando el octavo mes del año con un total de 3.935 obras nuevas en el país. En lo que va de 2024 la caída es de 31%.

‘Llevamos al menos 10 trimestres a la baja en el otorgamiento de permisos para vivienda. El año 2023 ya fue el más bajo del que se tenga registro y este 2024 está incluso por debajo de eso. Es la respuesta esperable cuando tienes un desajuste y las ventas mensuales, que van creciendo en el margen, aún no logran reducir suficientemente el stock ya disponible’, expresó el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Slaven Razmilic.

Este es el agosto más bajo en los registros del INE, que mantiene cifras desde enero del 1991. Pero no es el punto más bajo en el total del historial, ya que este se alcanzó en febrero de este año con 3.645 obras nuevas en construcción.

‘El sector construcción atraviesa momentos complejos, caracterizado por alza de costos, dificultades de acceso al financiamiento (por parte de la demanda así como de los desarrolladores de vivienda) y excesiva burocracia, lo que se ha denominado ‘problema de permisología’. En este contexto, las cifras de permisos han registrado muy malas cifras este año, de hecho, tenemos los peores registros en los últimos 30 años’, manifestó el gerente de estudios y políticas públicas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Nicolás León.

‘En el rubro de vivienda los incentivos para desarrollar nuevos proyectos están muy afectados porque, por un lado, no hay suficiente demanda y, por otro, cada vez es más costoso y complejo el desarrollo’, añadió León.

La superficie de aprobada en el mes se redujo un 40,2% hasta los 609.432 metros cuadrados, y acumulando en lo que va del año una contracción de 16,2%. La caída fue impulsada tanto por el segmento de viviendas como por la no residencial. La primera de esta disminuyó un 41,4% hasta los 384.633 metros cuadrados, y la segunda bajó 38,1% hasta 224.799 metros cuadrados.

En la Región Metropolitana la situación es más crítica. Con un total de 406 obras nuevas autorizadas, tuvo una caída de casi un 78% en agosto, siendo el punto más bajo de todo el registro, y siendo el tercer mes en la historia en estar por debajo de la marca de los 1.000 proyectos.

En superficie la caída fue de cerca de un 70% hasta 45.598 metros cuadrados, también posicionándose como la peor cifra histórica.

‘La Región Metropolitana ha tenido históricamente cerca de un 50% del mercado inmobiliario del país. Se nota mucho más caída porque es un mercado mucho más grande que el resto de las ciudades. Así vemos como un segmento que es mucho más grande se ve más resentido. Además, parte importante del mercado de la RM está compuesto por inversionistas, a diferencia de regiones que es mucho más enfocado en el usuario final’, explicó el geomarketing manager Chile en NielsenIQ – GfK, Javier Varleta.

Haciendo frente a estas cifras el gobierno presentó un proyecto de ley que busca simplificar la entrega de permisos de construcción. Desde la CChC señalan que si bien es una iniciativa que apunta a la dirección correcta puesto que reduciría el costo de obras, ‘gran parte del problema hoy día tiene más que ver con la falta de demanda y el encarecimiento de insumos y créditos’, dijo León.

En esta línea, Razmilic sostuvo que el proyecto no ayudaría en el corto plazo, ‘ya que la baja en el otorgamiento que vemos hoy no es por problemas del proceso administrativo. La simplificación propuesta contribuirá más adelante cuando la actividad gradualmente recupere su dinamismo’.

‘El otorgamiento de permisos no repuntará significativamente, sino hasta que haya una absorción mayor de la oferta existente. Esto es complicado ya que anticipa un retraso en la inversión en vivienda, la que volverá a caer en 2024 al igual que en 2023. Nos preocupa esta ralentización de la inversión por sus efectos negativos en el empleo y por sus consecuencias de largo plazo, al reducirse la capacidad instalada de una industria’, estimó Razmilic.

Para lo que resta del 2024 las cifras no son muy auspiciosas, según la CChC, ni para la mayor parte del 2025. ‘En lo que respecta a vivienda para el Gran Santiago y tras la recuperación de 2023 (24%), después de un 2022 que registró un nivel de ventas mínimo histórico, esperamos que la demanda por vivienda se estabilice en los próximos años en niveles todavía inferiores a sus promedios históricos: -8% en 2024 y 5% en 2025. Ante esto, observamos que las expectativas de crecimiento están muy bajas y eso afecta a la inversión futura para el sector construcción en general’, concluyó León.

Economía tendría otro buen crecimiento en agosto, tras cifras de actividad sectorial

Para agosto, los expertos espera que el Imacec se ubique entre 2,2% y 4%. La cifra sería así menor al 4,2% del Imacec de julio, pero mayor al 0,2% de junio.
Mañana, el Banco Central dará a conocer el crecimiento de agosto. Y una aproximación de cómo podría estar el rendimiento de la economía lo entregan los datos de actividad sectorial que este lunes publicó el Instituto Nacional de Estadísticas (INE).

De acuerdo a esa información, la producción industrial anotó un alza de 5,2% en agosto de 2024. Este registro se explica por un aumento anual de 8,9% de la minería como consecuencia de la mayor actividad registrada en dos de los tres tipos de minería que lo componen, liderado por minería metálica, aportando 7,146 puntos porcentuales (pp.) a la variación del índice, a raíz de un incremento en la extracción y procesamiento de cobre.

Asimismo, el Índice de Producción Manufacturera creció 3,4% en doce meses, explicado, en gran medida, por el alza anual de 9,7% en elaboración de productos alimenticios que incidió 2,802 pp. en la variación del índice general. Y el Índice de Producción de Electricidad, Gas y Agua creció 0,6% en doce meses debido a que las tres actividades que lo componen presentaron aumentos.

En tanto, el comercio creció 5,4%, mientras que las ventas minoristas avanzaron 5,8%.

Con estos datos sobre la mesa, los economistas afinaron sus proyecciones. Para agosto espera que el Imacec se ubique entre 2,2% y 4%. La cifra sería así menor al 4,2% del Imacec de julio, pero mayor al 0,2% de junio.

En la parte alta de las expectativas se sitúa Alejandro Fernández, economista de Gemines. En su análisis menciona que ‘a pesar del día hábil menos, la actividad continuó recuperándose en agosto según los indicadores sectoriales publicados hoy por el INE’. Y por ello su proyección es de 4% para el Imacec de agosto.

Levemente más abajo se ubica Valentina Apablaza, economista del Observatorio del Contexto Económico de la Universidad Diego Portales (OCEC-UDP), quien espera un alza de 3,9%. ‘Las cifras sectoriales sorprendieron con resultados bastante positivos, especialmente en el sector minero, pero también por una producción manufacturera que estaría retomando una senda de crecimiento en términos desestacionalizados’, sostuvo.

Le sigue Tomás Flores, economista de LyD que espera un 3,7%, seguido por el análisis de Grupo Security, quienes prevén un aumento de 3,5%. ‘Las cifras de agosto fueron algo mejores a lo previsto, con un buen desempeño generalizado de los sectores económicos, destacando el de la minería’, dice el reporte. En ese sentido, añaden que ‘se ratificaría que la actividad económica continúa con crecimiento cercano al de tendencia, lo que debería continuar en los próximos trimestres, más aún con el renovado impulso externo que se está gestando en lo más reciente’.

Ignacio Muñoz, investigador de Clapes UC, añadió que ‘los datos sectoriales nos llevan a revisar al alza nuestra proyección de crecimiento para el Imacec de agosto, por lo que ahora esperamos que el crecimiento de ese mes se ubique en torno al 3,2%’.

Felipe Alarcón, economista de Euroamerica, espera un alza de 2,4% y Juan Ángel San Martín, economista de Bci, tiene internalizado un Imacec de 2,2%. ‘Las cifras sectoriales revelan una actividad económica durante agosto más dinámica de lo esperado en comercio, manufactura y minería, pero esperadamente más contenido en electricidad, gas y agua, debido a los masivos cortes de electricidad como consecuencia del temporal’.