Mes: septiembre 2024

Hace unas semanas, el Banco Central informó que en el primer semestre la salida de capitales desde el país volvió a subir, sumando un total de US$ 3.157 millones, un 178% más que en junio de 2023.

Esta tendencia, junto con la fuerte caída de la inversión que viene arrastrándose desde mediados de 2023, es un claro reflejo de que los principales grupos económicos y family offices no confían en una recuperación económica y consideran mucho más seductor llevar sus recursos a mercados que sí les merecen confianza.

Por varios motivos, considero que es muy difícil revertir este cuadro y que volvamos al optimismo que tuvimos antes del estallido social. Primero, porque la sensación es que hay un clima tributario poco atractivo. Aunque algunos expertos opinan que es posible llegar a un acuerdo respecto del pacto fiscal, desde mi perspectiva no hay consenso ni piso político para una reforma de ‘grandes acuerdos’ que deje a todos conformes.

También influye la activación del convenio para evitar la doble tributación entre Chile y Estados Unidos, que generó una reducción importante en la carga impositiva final que se aplica a cada dólar de capital que invierten los chilenos en ese país. Además, muchas estructuras de inversión que antes se hicieron a través de otros países se están reevaluando para ajustarse a las reglas del convenio, beneficiando a quienes invierten directamente en EEUU. Por ello, es uno de los principales focos de interés y, sobre todo, su sector inmobiliario. A pesar de sus problemas de inflación y las tasas de interés altas que encarecen la inversión, esta industria sigue siendo un imán para grandes flujos de capital proveniente de Chile, sobre todo hacia el estado de Florida y, en particular, el sur de Miami.

Por otro lado, en la región tenemos un país tremendamente competitivo, Uruguay, que los family offices chilenos están utilizando como plataforma para invertir en diferentes mercados, gracias a sus ventajas patrimoniales y de impuestos. Al enumerarlos uno recuerda mucho los atributos que antes se decían sobre Chile y que, lamentablemente, se han ido perdiendo: estabilidad política y macroeconómica, reglas del juego que no cambian, libertad cambiaria y de transferencia de capitales hacia y desde el exterior sin restricciones, y aspectos tributarios muy favorables para los no residentes. Diferentes fuentes posicionan a Uruguay primero a nivel latinoamericano en los índices de democracia, estado de derecho, percepción de corrupción, libertades civiles y desarrollo de gobierno electrónico. ¿En qué se ha traducido todo esto? En un sistema financiero robusto y estable, con la banca patrimonialmente mejor y menos expuesta de la región.

Lo de Uruguay es envidiable. Actualmente, brinda un ambiente muy propicio para el crecimiento y protección de las inversiones, las mismas condiciones que Chile debería ofrecer. Sin embargo, ya no es así, y por ello el rebalanceo y diversificación de los portafolios de los inversionistas locales post estallido y pandemia, especialmente hacia activos inmobiliarios estadounidenses, toma cada vez más fuerza. Y lo peor es que podría ser definitivo. Tiempos que no volverán, capitales que tampoco lo harán.

Alza se explicaría por incorporación de mejores terminaciones, un mayor uso de fierro en construcciones y un incremento de las restricciones a la densificación, entre otros.
A las dificultades de acceso a créditos que enfrentan las personas para comprar una vivienda propia, se añade el alto precio de las propiedades nuevas. El encarecimiento de los costos de la construcción en la última década, en especial de los materiales y de los terrenos, explican en gran medida los altos valores de los inmuebles.

En el período 2012-2015, el costo de los materiales y el suelo en el desarrollo de proyectos residenciales sumaban en conjunto 24 UF por metro cuadrado, y representaban el 38,1% de los costos totales de una obra. En tanto, en 2019-2022 ese valor subió casi 60% a 38,3 UF por m2, explicando ahora 51,2% del gasto total.

Así lo revela un estudio elaborado por el Centro de Políticas Públicas UC, en conjunto con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) y la plataforma de propiedades Toctoc, que indagó en los componentes que influyen en el costo de un inmueble. El análisis consideró, entre otros, los materiales de construcción, el terreno, la mano de obra, impuestos, gerenciamiento, subcontratos, las utilidades y otros. Se recopilaron los antecedentes de 77 proyectos de departamentos de diversas comunas de la Región Metropolitana, y compararon los períodos 2012-2015, 2016-2018 y 2019-2022.

Las cifras

El componente ‘materiales’ figura como el de mayor costo en los proyectos, pasando de 15,7 UF por m2 en 2012-2015 a 24,8 UF por m2 en 2019-2022, subiendo 58%. En tanto, el gasto en el ítem terreno, escaló 62,7% en el mismo período, llegando actualmente a 13,5 UF por m2.

La investigación detectó que el costo promedio de la mano de obra disminuyó de 14,9 UF por m2 en el primer período (2012-2015), a 12,1 UF por m2, en último lapso analizado. Al respecto, Daniel Serey, chief research officer de Toctoc, explica que durante el primer lapso, ‘hubo una importante escasez de trabajadores, impulsada por el auge en sectores como la minería y el transporte, lo que elevó los salarios en esos años. Sin embargo, con el tiempo, esta situación cambió, aumentando la oferta de mano de obra e impulsando una normalización del mercado del trabajo en la construcción’.

En cuanto a las utilidades que las inmobiliarias reportaban previo a la ejecución de los proyectos, se advierte que experimentaron una merma, pasando de 11 a 7,8 UF por m2 entre ambos períodos.

El estudio indica que la suma de todos los componentes de los costo de construcción en proyectos de departamentos totalizaron 51,8 UF por m2 en el primer período analizado, mientras que en el último lapso se situaron en 66,9 UF por m2, lo que representó un alza de 29,2%.

Razones y medidas

Para dar luces sobre las causas de las alzas en los costos de los materiales y terrenos, Cristián Crespo, subdirector de Investigación Aplicada y Evaluación del Centro de Políticas Públicas UC, menciona las razones entregadas por actores (academia, privados, sociedad civil y sector público) que participaron en los talleres donde se discutieron los principales hallazgos del estudio.

Respecto del encarecimiento de los materiales, se aludió a mayores estándares de las terminaciones de las viviendas y a la complejidad de las construcciones. Esto último incide en un aumento del uso de fierro, cuyo costo ha subido.

Con relación al suelo, su incremento estaría ligado a mayores restricciones a la densificación, limitando la oferta con potencial edificable. Asimismo, otro factor que contribuiría a presionar los precios de la tierra, es el interés del Estado por adquirir terrenos.

El alza de los costos de construcción y su efecto en los valores de las viviendas, dificultan el acceso de las personas a una propiedad. Slaven Razmilic, director ejecutivo de la ADI, sostiene que ‘la crisis de asequibilidad de la vivienda es un problema muy grave y no se limita a posponer el acceso a la casa propia, también se refleja en la carga financiera que deben sobrellevar los arrendatarios. Hay casi 900 mil hogares que destinan más del 30% de sus ingresos al arriendo’.

Razmilic añade que ‘en este contexto, independiente de la situación coyuntural que atraviesa el mercado inmobiliario, la perspectiva de mediano plazo exige un aumento significativo del flujo de construcción de viviendas. Es imprescindible racionalizar la maraña normativa a fin de agilizar la tramitación de permisos y adecuar los instrumentos de planificación, buscando aumentar, de manera equilibrada, pero sustantiva, la producción de viviendas’.

Perspectivas y permisología

Daniel Serey estima que ‘los costos de los materiales de construcción se mantendrán estables, en línea con la tendencia de los últimos años, debido a la dependencia de estos con el mercado internacional’. Pero advierte que ‘la eliminación del crédito especial para la construcción, posiblemente impondrá un incremento. Adicionalmente, las condiciones geopolíticas actuales y su efecto en los precios de transporte contribuirán a un aumento de la variabilidad de los costos; así como también lo generarán las nuevas normativas a la construcción, como lo fue la ley de ductos’.

Razmilic señala que uno de los desafíos del sector está ligado a la productividad y al mejor desarrollo de soluciones industrializadas.

Sobre el efecto de la ‘permisología’ en los costos, el director ejecutivo de la ADI comenta que del estudio no se puede desprender ese impacto. ‘Pero sí sabemos que, a pesar de que el volumen de expedientes (de obras) tramitados en la actualidad es muy inferior al del período prepandemia, los tiempos de tramitación han aumentado 25,8%. Los mayores plazos inciden en los costos financieros y le agregan un componente de incertidumbre significativo al desarrollo de los proyectos’, dice.

El sector de la construcción e inmobiliario aún sufre las esquirlas de la alta inflación y el endurecimiento crediticio. Sin embargo, no a todas las compañías les afecta por igual. Al analizar los estados financieros de las firmas del rubro abiertas en bolsa, es posible separarlas en tres: algunas, sobre todo las enfocadas en vivienda, trabajan para reducir su endeudamiento; otras, pese a anotar resultados adversos, aún cuentan con la confianza de las clasificadoras de riesgo; y las que tienen negocios relevantes de obras civiles, enfrentan un escenario más aliviado.
Una semana después de que acabara el primer semestre, el gerente de una constructora de edificios residenciales dijo que lo peor de la crisis que ha sufrido su sector ya pasó y que se estaba viendo la luz al final del túnel. Ahora, cuando las empresas del rubro que cotizan en bolsa ya dieron a conocer sus estados financieros, es posible indagar para saber cuánto de realidad tenía esa afirmación. Y lo cierto es que, a la luz de los balances, todavía parece ser pronto para dar por acabada esta negativa etapa, azuzada por la debilidad del consumo, el endurecimiento del crédito y las altas tasas de interés, que provocó el brote inflacionario.

El problema fundamental se centra en las compañías mayoritariamente volcadas al segmento inmobiliario. En cambio, algunas de las mayores constructoras del país trabajan también en grandes obras civiles, lo que les reporta diversificación y más solidez. El nuevo presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría, resumió este momento apuntando a que se deberá poner ‘énfasis en los sectores que están más afectados, como la vivienda privada’.

Así, el estado financiero de cada firma depende de cuánto peso tienen sus áreas de negocio y cuán diversificada se encuentra. Esto, en un contexto macroeconómico que aún muestra un bajo dinamismo este año. ‘El crecimiento del PIB tiene un fuerte impacto en el sector construcción en Chile, y si bien se espera una expansión este año, se espera que haya una evolución de los resultados del sector, pero será de manera gradual’, comenta Paula Acuña, analista senior de la clasificadora de riesgo Humphreys. Por tanto, que estas empresas ‘mantengan una amplia diversificación de sus negocios morigera el riesgo de pérdidas en periodos desfavorables’, agrega.

Pero la preocupación en el mercado financiero se centra en el nivel de deuda que carga la construcción. Las firmas abiertas en bolsa suman una deuda financiera de casi US$2.400 millones, donde cuatro de ellas representan casi el 80%: Socovesa, con US$723 millones; SalfaCorp, con US$470 millones; Paz, con US$422 millones, y Besalco, con US$306 millones. Por eso, algunas empresas se han dedicado fuertemente a trabajar con el gran objetivo de reducir su deuda, como Moller & Pérez-Cotapos, que la disminuyó en un 30%.

En este contexto, se puede dividir el rubro en tres grupos, de acuerdo a cómo están enfrentando este periodo complejo.

Las que esbozan una sonrisa

Aún sin risas, pero al menos dejando el tono sombrío que las ha caracterizado en el último tiempo, de entre las siete compañías constructoras que cotizan en bolsa, hay dos que dan muestras de una mayor firmeza. Se trata de Besalco y Salfacorp, que poseen un área de obras civiles potente y que, según los especialistas, fundan su fortaleza en la diversificación de sus negocios, puesto que también participan en montaje industrial y en el rubro inmobiliario.

De hecho, los ingresos de ambas subieron 20,6% y 17,2%, cada una, en la primera mitad del año, lo que se correspondió con sus Ebitda (ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización, una medida de su flujo de caja operacional), que aumentaron 2,4% y 13,2%, respectivamente. Pero donde se denota su mayor solidez es en sus indicadores de endeudamiento, que han mejorado.

La deuda financiera sobre patrimonio en Besalco, controlada por la familia Bezanilla, cayó a 0,9 veces desde 1, lo mismo que su pasivo financiero frente al patrimonio, a 1,2 desde 1,3 veces, y la proporción de su deuda financiera de corto plazo sobre el total, que se redujo 13,5 puntos, a un 38,9%.

‘La diversificación de la compañía es uno de los pilares más relevantes que ha explicado el comportamiento menos cíclico de su desempeño respecto a la industria en la que opera, justificando el rating relativamente alto en comparación a otros incumbentes con exposición a rubros en los que Besalco tiene participación’, explicó en junio pasado la clasificadora de riesgo ICR al otorgarle perspectiva ‘estable’ a la nota A- de su solvencia.

En el caso de Salfacorp, ligada a Andrés Navarro, disminuyó la relación de pasivo financiero versus patrimonio a 1,0 veces desde 1,1 veces y su deuda financiera de corto plazo sobre el total en 7,7 puntos, a un 49,8%.

‘La amplia gama de actividades de la entidad, con una diversificación y complementariedad entre áreas que le otorgan una mayor capacidad relativa para generar sinergias (…) sumado a su vasta experiencia en gestión de proyectos de construcción de obras de gran tamaño y alta complejidad, le han permitido compensar las caídas de actividad en algunos sectores durante los últimos periodos’, dijo la agencia Feller Rate en mayo, al subirle su calificación de solvencia a BBB+.

Las intermedias

Hay otras dos compañías que, aunque no denotan tensión urgente, venían de cifras más o menos positivas y tuvieron malas noticias a mitad de año.

Echeverría Izquierdo, por ejemplo, anotó una caída de 16,2% en sus ingresos, de 17,9% en su Ebitda y de 38,8% en su utilidad. Y la empresa ligada a los hermanos Fernando y Bernardo Echeverría y a Álvaro Izquierdo, cuenta con un antecedente que la apremia: la deuda financiera de corto plazo respecto a todos sus pasivos, que subió 7,2 puntos, a un 89,2%. Es decir, debe responder en poco tiempo a muchos compromisos. Pero su índice de deuda financiera sobre patrimonio aún no es preocupante: de 1,2 veces. Y los expertos lo avalan: ‘Se deben considerar las características propias del negocio inmobiliario, donde parte relevante de este vencimiento de deuda se enfrenta con la venta del inventario liquidable o susceptible de liquidar, como las viviendas terminadas y obras en etapa de ejecución’, señala Acuña, de Humphreys. Incluso, la analista recuerda que la compañía cuenta con terrenos para futuros proyectos que podría dar en garantía o vender, y que podría utilizar para reforzar su liquidez.

La otra empresa que no tuvo un buen pasar al exhibir sus resultados semestrales fue Ingevec que, junto con su negocio inmobiliario, cuenta con ingeniería y construcción (I&C), renta residencial y administración hotelera. La firma de Francisco Vial, José Antonio Bustamante y Enrique Besa, redujo sus ingresos en un 21,5%, pero elevó ligeramente su Ebitda y sus utilidades en un 3,9% y un 8,8%, respectivamente. De entre las constructoras, es la más conservadora en términos de endeudamiento, ya que su relación de deuda financiera neta sobre patrimonio es la menor, con 0,8 veces, pero tiene sus ojos puestos en los pasivos bancarios de corto plazo que casi se duplicaron respecto al año pasado. En todo caso, la mirada de los especialistas es ‘positiva’. ‘El cambio de perspectivas -de estables a positivas- refleja la amplia experiencia y especialización en el segmento de edificación con que cuenta Ingevec. Ello, en conjunto con una conservadora política financiera en su principal actividad, le ha permitido mantener indicadores crediticios en la unidad de I&C por debajo del promedio de la industria, pese al desafiante escenario del segmento’, comentó Feller Rate en junio al ratificar su clasificación de solvencia BBB.

Rostros adustos

Las tres compañías del rubro abiertas a la bolsa con un desempeño y un escenario deuda más complicados son Socovesa, Paz y Moller & Pérez-Cotapos. Ahora, de todos modos, es una situación que se ha morigerado respecto a lo que mostraron a fines del año pasado.

Socovesa, focalizada en viviendas, mostró en el primer semestre una recuperación operacional que le dio cierto aire. Elevó sus ingresos un 69% debido a una fuerte venta con descuento de su cartera y triplicó su Ebitda, pero dado su interés por saldar deudas, elevó sus costos financieros, lo que la obligó a seguir mostrando pérdidas. La compañía controlada por la familia Gras continúa siendo la que tiene peores ratios de endeudamiento, con una deuda financiera neta de 1,9 veces su patrimonio, pasivos financieros totales de dos veces su patrimonio y una deuda de corto plazo que es el 99,5% de todos sus pasivos financieros.

En mayo pasado, la agencia ICR puso ‘en observación’ la nota BB+ de solvencia de Socovesa, que ‘captura la incertidumbre respecto al proceso de recuperación financiera de la compañía, teniendo en cuenta las dificultades que seguiría presentando el sector en el corto y mediano plazo’. El futuro de la firma, dice ICR, depende de que se dé ‘un alza sostenida en la demanda de viviendas nuevas, siempre y cuando la empresa mantenga el adecuado acceso al financiamiento bancario’. La agencia espera una normalización de sus resultados hacia 2026, ‘dado que los controles de oferta implementados para responder al nivel actual de demanda implicarían contar con un menor stock disponible para escriturar en 2025’.

Paz, por su parte, ligada a la familia homónima, mostró mejoras en sus ingresos del 10,9% y en su Ebitda, del 20,7%, pero sus utilidades cayeron a la mitad, ante un aumento al doble de sus costos financieros. Sus ratios de apalancamiento también son altos, con una deuda financiera neta de dos veces su patrimonio y un pasivo financiero total de 1,7 veces. Pero redujo en 1,7 puntos su deuda de corto plazo, a un 74,8% de su pasivo total.

El futuro de esta compañía, centrada en la vivienda en edificios, tal como en el caso de Socovesa, depende de las condiciones macroeconómicas futuras. Las perspectivas de la agencia Feller Rate son ‘estables’ para una nota de solvencia de BBB+, un escenario que depende de que la firma continúe ‘con una estrategia conservadora tanto en términos de ejecución de proyectos como de lanzamientos, y en los requerimientos para la generación de promesas, que se traduzcan en adecuados niveles de escrituración para alcanzar un equilibrio inmobiliario similar a lo histórico en el mediano plazo’, sostuvo, lo que permitiría una reducción en sus niveles de deuda.

En el caso de Moller & Pérez-Cotapos, la preocupación por la deuda es evidente. Así, el gran esfuerzo del primer semestre de la compañía, que tiene una base en el negocio de la vivienda, pero que ha crecido en obras civiles en las últimas décadas, fue achicar sus ratios de apalancamiento financiero. Y consiguieron reducirla un 30%. ‘Cabe destacar la relevante reducción de la deuda financiera que ha venido realizando la compañía en estos últimos años’, resaltó la propia empresa en su balance al primer semestre. Moller cuenta con una cartera acotada de proyectos y no está en busca de terrenos para desarrollar más, lo que le ha permitido disminuir sus gastos de administración. Con todo, logró que sus ingresos crecieran un 7,1%, aunque su Ebitda y su resultado final cayeron 75,4% y 54,2%, cada uno, afectados por menores márgenes en el sector inmobiliario y una menor actividad en construcción de obras mayores. En sus resultados, Moller resumió lo que concuerdan las constructoras respecto al futuro, especialmente en lo referido al sector hipotecario, central para las perspectivas del negocio inmobiliario: ‘En el sector hipotecario, las tasas de interés se han mantenido estables en un rango elevado, aún lejos de los niveles anteriores a la pandemia, sin embargo, la situación para el segundo semestre parece más prometedora gracias al control de la inflación. Esto permite anticipar una posible reducción en las tasas de interés tanto hipotecarias como de financiamiento. Se estima que la industria podría experimentar una mejora hacia finales del segundo semestre de 2024 y principios de 2025’, auguró.

Ejecutivo identificó 181 proyectos prioritarios en el país que tienen autorizaciones pendientes, donde US$ 41 mil millones corresponden a esta industria, en que advierten que una mejor gestión no es suficiente sin cambios estructurales a la regulación.
El sector de energía renovable es una de las industrias que está movilizando los mayores montos de inversión en Chile, pero está enfrentando barreras regulatorias igual de relevantes. Así se observa en las primeras conclusiones de los Gabinetes Procrecimiento y Empleo que implementó el Ejecutivo en el primer semestre de este año, instancia dedicada a destrabar el avance de proyectos prioritarios que hoy tienen permisos sectoriales pendientes para su ejecución. Para ello, realizó un catastro de los ‘nudos críticos’ que enfrenta cada una de estas iniciativas en el marco de 15 sesiones realizadas en las distintas regiones del país, con excepción de la Región Metropolitana. En esa revisión se detectaron un total de 181 iniciativas pendientes, por un monto total comprometido de US$ 67.162 millones, donde un 61,9% corresponde a la industria energética.
En detalle, 82 de estas iniciativas corresponden a proyectos del sector, con una inversión proyectada de US$ 41.589 millones. En segundo orden de relevancia está el sector minero, con el 22,8% del total de inversión en este catastro, seguido por proyectos de infraestructura (13,2%), la industria (1,3%) y el sector inmobiliario (0,8%). Dentro de los proyectos energéticos, aquellos vinculados con fuentes renovables son los más relevantes, especialmente en iniciativas de hidrógeno verde, generación fotovoltaica y eólica (ver infografía).
De acuerdo a la metodología informada por el Ministerio de Economía respecto al trabajo del gabinete, el levantamiento inicial del listado de proyectos que se pretende agilizar se realiza en base a la información disponible desde la Oficina de Grandes Proyectos de la cartera con aportes de entidades como InvestChile y otros ministerios. Uno de los criterios, señala el titular de la cartera, Nicolás Grau, dice relación con el hecho de que los proyectos están en etapas avanzadas de tramitación: ‘Fueron revisados porque tenían alguna dificultad en materia del tiempo que se está demorando un permiso sectorial. La gran mayoría de los permisos sectoriales ocurren después de la resolución ambiental, por tanto muchos de estos proyectos, en la medida que se resuelvan estas autorizaciones, pueden partir sus inversiones en cuestión de meses’.
Las gestiones
De acuerdo al balance de las autoridades, en la revisión de estos 181 proyectos se comprometieron un total de 414 gestiones para asegurar su progreso y concreción, involucrando a 25 servicios distintos del sector público. Hasta ahora, señalan, hay 75 iniciativas que a partir de la intervención de la autoridad ‘han avanzado en alguna dimensión en la que se encontraban trabadas’, con respecto a su situación inicial. Según precisan desde el Ejecutivo, la intervención de la autoridad se materializa principalmente en gestiones administrativas que garanticen el cumplimiento de los plazos comprometidos, ya sea con medidas como el reforzamiento de personal o la coordinación interna entre servicios.
Uno de los proyectos que revisó esta instancia fue la planta de pirólisis de El Peñón, en la Región de Coquimbo, iniciativa que recicla neumáticos en desuso para reutilizar sus subproductos como acero o combustible. Según conocedores del trabajo del gabinete, este caso ejemplifica que las regulaciones están desactualizadas respecto de la realidad de este tipo de industrias; por ejemplo, con exigencias como certificar el destino de los ‘desechos’ obtenidos del proceso de reciclaje con las facturas de los compradores de los subproductos.
En una mirada más general, el director ejecutivo de la Asociación Chilena de Energía Solar (Acesol), Darío Morales, plantea que uno de los nudos que más complica al sector dice relación con que ‘lo que nosotros hemos visto es que una misma repartición pública, eventualmente, puede tener criterios diferentes en distintas regiones del país y eso va dificultando la obtención de los permisos, la estandarización y la optimización de los tiempos’.
Certezas y regulación
En la industria hay consenso de que los esfuerzos en materia de gestión no son suficientes por sí solos, y se requieren actualizaciones más profundas en materia de regulación. En la Asociación Chilena de Energías Renovables y Almacenamiento (Acera) aseguran que ‘la situación actual presenta un área con margen de mejora, especialmente en los tiempos de respuesta de las autoridades y la falta de criterios uniformes entre regiones. Es fundamental avanzar hacia una regulación más ágil y coherente’, y plantean ejemplos que coinciden con la mirada del sector de la energía solar. ‘Contar con un ordenamiento territorial efectivo sería una ventaja considerable, ya que proporcionaría certidumbre desde el principio, determinando los territorios aptos para implementar proyectos de energías renovables y de hidrógeno verde (H2V), optimizando tiempos y recursos’, detallan.
Morales, de Acesol, concuerda en que el ordenamiento territorial proporciona una herramienta fundamental para facilitar el desarrollo de la industria, dado que ‘te permite estandarizar criterios ex ante, eso es muy importante, porque lo peor que le puede pasar a un proyecto es la incertidumbre. Si tú te quieres instalar en un territorio y ese proyecto es evaluado de manera específica, individual, con un criterio y no sabes si los permisos se van a demorar seis meses o un año, esa es la incertidumbre que provoca problemas’. Cree que ese es uno de los principales contrastes de Chile con el mundo, donde deben apuntar las mejoras regulatorias: ‘En Alemania, un proyecto de transmisión se demora cinco o seis años en ser tramitado por sus complejidades ambientales y nadie reclama, pero tú sabes que se demora eso, ni más ni menos (…). Acá te dicen que se demora dos años, pero en realidad se demora cinco o siete, entonces esa incertidumbre es compleja’, ejemplifica.

Buscan que el Banco Central active una herramienta de financiamiento a los bancos conocida como ‘crédito condicional’. Esto permitiría a las entidades entregar créditos hipotecarios con tasas más bajas —en dos puntos— para unidades de hasta 4.000 UF.
Planes para intentar reactivar al sector inmobiliario en el más breve plazo espera poner en marcha Alfredo Echavarría, el nuevo presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), quien asume hoy oficialmente el cargo.
En su primera entrevista tras ser elegido el pasado 22 de agosto, Echavarría conversó con ‘El Mercurio’ y anticipó la primera propuesta que encabezará como timonel de la CChC en conjunto con la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF). Cuenta que es un proyecto que apunta a reducir el stock de viviendas nuevas —que hoy llega a unas 105.000 unidades— que siguen sin vender las empresas. Esto, solicitando al Banco Central que active una herramienta de financiamiento a los bancos conocida como ‘crédito condicional’, que permitiría a las entidades entregar créditos hipotecarios con tasas más bajas, esencialmente para casas y departamentos de hasta 4.000 UF.
Primeras medidas
—¿Cuáles serán las primeras medidas que tiene pensado tomar?
‘El primer énfasis tiene que ver con la situación que están pasando nuestros socios hoy día, con impulsar medidas para la reactivación económica rápida. El segundo foco está en la inversión y el crecimiento, que apunta a un mediano plazo. El tercer gran foco es la preocupación por nuestros trabajadores, que lo están pasando mal, hay una cesantía muy alta’.
—¿Qué tienen planeado como mesa de directiva para el corto plazo?
‘Estamos por presentar para el tema de la vivienda privada, para el sector inmobiliario, que es el más golpeado, una medida en conjunto con la Asociación de Bancos que apunte a otorgar facilidades del Estado para impactar en una baja en la tasa de interés. Y que eso mejore la condición de la demanda’.
‘Esa es una medida que se ha implementado antes, durante la pandemia —para otros temas—, que permite al Banco Central otorgar un financiamiento condicionado a una medida específica de la banca. En este caso, es un financiamiento condicionado a que se utilice en bajar la tasa de interés de los créditos. Tiene un costo razonable’.
—¿Qué costo tiene esa medida?
‘El diseño que estamos haciendo, que se podría aplicar hasta el 70% a 75% del stock de viviendas que hay, tiene un costo del orden de US$ 600 millones’.
—¿Y quién lo financia?
‘Eso es con financiamiento del Estado, del Banco Central, y la economía lo recupera. Si se logra colocar esas viviendas y reactivar la economía con los nuevos proyectos que están en la espera, se recupera con creces’.
—¿Se ha modelado qué descuento de tasa podría resultar con esta iniciativa?
‘Dos puntos porcentuales, es importante’.
—¿Tienen conversado este tema con la Asociación de Bancos?
‘Sí, estamos haciendo la presentación para el ministro Marcel. Se lo anunciamos informalmente y estamos pidiendo una reunión para la próxima semana para entregárselo’.
—¿Cuándo debería aplicarse?
‘Eso depende de los plazos que las autoridades estudien. Pero es una medida de posible aplicación muy rápida’.
Echavarría comenta que el inventario de viviendas que aún no se venden equivale a unos US$ 18.000 millones o US$ 20.000 millones. Agrega que hay del orden de 70.000 viviendas con permisos de edificación aprobados, que no se están iniciando por el alto stock. Además, muchos de esos documentos están por vencer. ‘Estamos esperando una prórroga, porque el peor de los mundos sería que caduquen’, añade.
—¿La relación con los bancos ha mejorado?
‘Nunca la relación ha estado mala. El problema es que siguen teniendo condiciones restrictivas para el sector por toda la crisis. Les hemos solicitado que no nos miren como sector, porque dentro de esta situación hay una gran mayoría de empresas que está sana y bien’.
La peor crisis
—En julio el Imacec creció 4,2%, ¿representa al sector ese desempeño?
‘No, para nada. Las últimas cifras nos indican que este año la inversión en construcción debería volver a bajar. Una caída de 1,2% es lo que estimamos. Esto nos lleva ya a 10 años con una tasa de variación de inversión en construcción bajísima, de menos de un 1%, comparado con el 6% que teníamos desde 2014 para atrás’.
—Usted lleva más de 40 años ligado al sector, ¿había visto una crisis como la actual?
‘No. Hubo crisis que en el minuto se presagiaba que tendrían un impacto mayor, en 2008, por ejemplo, pero el país estaba en otra condición. La deuda externa en ese minuto era mucho más baja, las reservas internacionales eran mayores, entonces se hicieron más rápidamente medidas contracíclicas para reactivar. Hoy el escenario es distinto. Estamos con una deuda externa altísima, y obviamente hay restricciones para implementar medidas de ese tipo. Son difíciles de comparar todas las crisis por sus impactos, pero creo que esta es una de las crisis más severas que hemos tenido, y más grave, en los últimos 30 años’.
—¿Habrá más quiebras inmobiliarias o reorganizaciones?
‘La crisis es muy grande. No tenemos datos concretos de situaciones específicas, pero no lo descartamos’.
—¿Han sido suficientes las medidas del Estado hasta ahora? ¿Se podría haber hecho mejor?
‘En el sector inmobiliario, claramente no. Hemos estado proponiendo medidas y no han dado efecto. ¿Qué avances ha habido? En el tema de la ‘permisología’; están los proyectos fast track, son 21 iniciativas de ley que se ingresaron para ver cómo actuar y reducir plazos, pero requieren tramitación legislativa. No son medidas de corto plazo’.
‘En obras públicas, también hay que separar lo que está ligado al Ministerio de Obras Públicas, donde ha habido avances. El presupuesto de Obras Públicas de este año se incrementó 9% en comparación con 2023, y lo relevante es que hay una implementación de ese presupuesto que al mes de julio es del orden de 51%, que se compara contra el 33% del año pasado. Pero la inversión en los gobiernos regionales lleva una ejecución baja a julio, del orden de 35%’.
2025 y empleo
—¿Para 2025 cómo están viendo al sector?
‘Creo que vamos a tener un año complicado igual. Por el lado de la energía y de la minería hay proyectos que han avanzado y que están en condiciones de iniciarse. Si eso ocurre, puede haber un crecimiento de la inversión en construcción. En el lado de la vivienda pública y privada, si cambian rápido algunas de las condiciones, con un crédito con focalización como el que vamos a proponer, y si logramos que el término del IVA (de la construcción) pueda extenderse, prorrogarse, puede haber alguna mejora’.
—¿Cuánto empleo aún queda por recuperar en el sector?
‘Si vemos los peaks que tuvimos antes de la pandemia, del orden de 800 a 820 mil empleos, prácticamente se recuperaron después. Casi llegamos a lo mismo. Pero hoy día estamos con 60 mil empleos menos. Pero si uno ve las curvas, como venía el empleo potencial, debemos estar hoy con del orden de 120 mil empleos menos’.
Negociación ramal
—¿Qué otra preocupación tiene hoy el sector?
‘Nos preocupa que siguen apareciendo proyectos que vemos van en una línea contraria. Las reformas laborales, la negociación ramal, la entrada en vigencia de la disminución de una hora a la jornada, que sigue hasta las 40 horas, son medidas que en un país en desarrollo son muy válidas y hay que aplicarlas. El momento es cuándo implementarlas’.
—¿Cómo ven la negociación ramal?
‘La negociación ramal la vemos absolutamente perjudicial para el sector. Si en la minería, donde se supone hay factores más comunes, que son menos empresas, se ha visto la diversidad que existe de compañías, de tamaños; en la construcción eso es mucho más brutal’.
‘Si bien el país presenta condiciones para volver a recibir inversiones relevantes, estas otras situaciones son como zancadillas que les estamos haciendo’.
—¿La reforma a las pensiones también?
‘Todos queremos que haya mejoras en las pensiones, todos estamos desde hace años impulsando que exista una reforma, pero necesariamente impactan en el costo del empleo. La inseguridad es otro tema’.
—¿Cómo se refleja la inseguridad en la construcción?
‘Nos contaban un caso de una central hidroeléctrica que está haciendo una empresa noruega en la zona de Río Bueno, que ha tenido entre 20 y 30 atentados a sus trabajadores, a los buses y a sus actividades. Igualmente está la reciente quema de los camiones de una cementera en San Antonio. También la inseguridad de nuestros trabajadores, que no existía hace cinco años. Los asaltos, sobre todo en las ciudades grandes, en el transporte desde sus viviendas a los centros de trabajo son un tema. Eso afecta a la inversión en general en el país’.