Mes: julio 2024

En el trimestre abril-junio entraron al mercado solo 25 nuevas iniciativas, la cifra más baja desde 2009. El peak fue en 2015, con 124 en el último cuarto. Según las cifras de NielsenIQ-GfK, la venta de viviendas tuvo una contracción de más de 20% en el segundo trimestre. En el año, sin embargo, los precios se mantienen sin cambios significativos.
-El informe trimestral del mercado de casas y departamentos del Gran Santiago elaborado por NielsenIQ-GfK mostró una caída de nuevos proyectos incorporados al mercado durante el segundo trimestre del año. Según detalló la compañía, no se veía este nivel desde el 2009.
En concreto, entre abril y junio del presente año se incorporaron en el mercado 25 proyectos, posicionándose bastante por detrás del promedio de los segundos trimestres entre 2011 y 2023, que alcanza 76 proyectos. Este es el segundo trimestre con el nivel más bajo desde el 2009, cuando alcanzaba apenas 16 proyectos.
Pero considerando todos los trimestres, este es el peor registro en 15 años, desde el tercer trimestre del 2009 cuando el ingreso de proyectos contabilizada 24. Esto fue un año después de la crisis financiera del 2008, cuando la oferta de viviendas disponibles para la venta llegaba a uno de sus puntos más altos.
El punto más alto de proyectos ingresados se alcanzó en el 2015, en el cuarto trimestre, con 124 proyectos. Comparando segundos trimestres, el peak también fue ese año, con 121. Entonces se daba lo que el geomarketing manager Chile en NielsenIQ – GfK, Javier Varleta, explica como efecto del IVA, derivado de la reforma tributaria que comenzó a exigir incluir ese tributo en las compras de viviendas desde 2016. El ingreso extra de proyectos en el 2015, que no alcanzaron a ser afectados por la normativa, estuvo acompañado también de un peak de compras histórico.
La baja en los ingresos de proyectos para renovar la oferta no es algo nuevo. Se lleva consolidando «producto de toda la dificultad de las inmobiliarias para desarrollar nuevos proyectos, por las restricciones de los bancos con tasas altas y el menor dinamismo de la venta, logrando que exista poco incentivo» dijo Varleta, quien estima que esta situación se mantendrá durante el resto del año.
De los 25 proyectos nuevos, 21 corresponden a departamentos. La mayor participación fue de La Florida con 6, seguida de Santiago con 3 proyectos. Más atrás se posicionaron Vitacura, Las Condes y Macul con 2 cada una. San Joaquín, Lo Barnechea, La Cisterna, Ñuñoa, Huechuraba y San Bernardo contemplan 1 proyecto por comuna.
Los cuatro restantes son proyectos de casas que ingresaron únicamente en el sector oriente de la capita: Lo Barnechea, con 2 proyectos y La Reina y Las Condes con 1 cada una.
Según expone NielsenIQ- GfK, el escenario de los nuevos proyectos ha impulsado con mayor fuerza una contracción de la oferta total de viviendas que ya venía de periodos anteriores. El stock sumó un poco más de 44 mil unidades, entre entrega inmediata, en verde y en blanco. Esto equivale a UF221 millones, cifra 2,1% inferior al monto del primer trimestre, y 6,9% menos que en el segundo trimestre del año pasado.
De esas viviendas en oferta, más de 40 mil corresponden a departamentos. Y de estas, la mayoría se concentra en la comuna de Santiago, con un 22,6%, seguido de La Florida con 16,3% y finalmente Ñuñoa con un 15,5%. Así, las tres suman más de la mitad.
En el caso de las casas (3.763 unidades), las tres comunas con mayor participación en la oferta son Colina (24,1%), Puente Alto (15,9%) y Lampa (15,3%).
En ambos casos se observa un incremento en la oferta de ventas de viviendas con entrega inmediata, llegando a 8.884 unidades (929 casas y 7.955 departamentos).
Según las estimaciones de la compañía, con esta oferta y el comportamiento actual del mercado, el tiempo para agotar stock se calcula en 29 meses. En el segmento de casas llega a 26 meses, mientras que en departamentos a 29 meses.
La cifras de NielsenIQ- GfK mostraron una caída por quinto mes consecutivo en las ventas totales de viviendas. En el segundo trimestre se colocaron 4.578 unidades, una merma de 20,6% respecto del segundo trimestre del 2023. En el periodo se contabilizó una venta total de UF21 millones, una contracción de 25,1%.
Pero es la venta de casas la que registra la caída más importante. Las 427 unidades comercializadas son un 34,8% menos que el segundo cuarto del 2023. La gran parte de estas se concentraron en Puente Alto, Colina, Buin y Lampa.
En tanto, los departamentos también experimentaron una importante caída. Las 4.151 unidades vendidas en el trimestre equivalen a una merma de 18,8% versus el mismo periodo del año pasado. Las ventas se concentraron en Santiago, La Florida, Ñuñoa y La Cisterna.
Con ello, en el primer semestre la venta de viviendas retrocedió 16% en unidades y 22,3% en UF, con un descenso mayor en casas, al caer 25%, que en departamentos, que acumuló una baja de 15%.
Pese a todo esto, los precios de las viviendas se mantienen estables y sin variaciones significantes, apenas subiendo un 0,6%, frenando así el alza permanente que experimentaron los valores de las viviendas en los dos años de pandemia. En concreto, los departamentos tiene un valor promedio de 84 UF por metro cuadrado, mientras que las casas llegan a 79,1 UF por metro cuadrado.
Varleta estima que el resto del año seguirá con el mismo ritmo. «Yo creo que ya estamos tocando piso, pero tampoco se ve como que vaya a venir algo nuevo que aumente las ventas. Todavía no hay señales para pensar que puede haber una recuperación. No creo que venga un mejoramiento del mercado inmobiliario todavía», proyectó.

Un 70% de la superficie de un predio dentro de un conjunto residencial rural deberá mantenerse con fines silvoagropecuarios o de conservación.
Hace exactamente dos años, el Ministerio de Agricultura anunció la necesidad de medidas urgentes y efectivas para regular las parcelaciones rurales. Y tras un largo periodo, en la mañana del martes la cartera liderada por Esteban Valenzuela, junto al Ministerio de Vivienda y Urbanismo, ingresó a la Cámara de Diputados el esperado proyecto de ley.

La iniciativa contiene una serie de modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo objetivo final es regular el crecimiento no planificado del área rural y preservar suelos agrícolas estratégicos para la seguridad alimentaria del país.

En lo global, el proyecto va a permitir la creación de conjuntos habitacionales rurales, estableciendo ciertas condiciones específicas y destinando un porcentaje del predio a fines agrícolas, o bien a conservación ambiental. La otra arista que tiene la normativa está orientada a robustecer las atribuciones de fiscalización del Estado.

Cabe recordar que durante la pandemia y el auge del teletrabajo, el auge de los loteos experimentó un conflicto debido a un marcado éxodo de la ciudad al campo. Este fenómeno quedó reflejado en los registros del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), que muestran un aumento notable en las solicitudes de subdivisión de terrenos rurales: de 9.907 en 2019 a 22.378 en 2022.

Ante esta situación, a mediados de 2022, el Minagri emitió un instructivo que restringió la aprobación de estas solicitudes, advirtiendo que se rechazarían aquellas en las que se sospechara un uso inmobiliario, medida que provocó disputas judiciales entre el Gobierno y las empresas del sector.

Conjuntos residenciales rurales

Específicamente, el proyecto establece que los nuevos complejos residenciales rurales consisten en subdivisiones en cuyos predios resultantes puede construirse una vivienda unifamiliar. También, la nueva normativa dicta que los proyectos de subdivisión que contemplen seis o más lotes colindantes cuya superficie individual por lote no supere las tres hectáreas físicas – individualmente o sumado a una subdivisión anterior adyacente-, hará presumir que se destinan al establecimiento de conjuntos residenciales.

Y estos complejos deberán contemplar ciertos requisitos. El proyecto detalla que los conjuntos residenciales deberán cumplir con la superficie predial mínima definida en el respectivo instrumento de planificación, y para los casos de territorios no planificados, la superficie de subdivisión predial mínima será de 0,5 hectárea.

Asimismo, la normativa específica que no menos de un 70% de la superficie de cada lote deberá mantenerse con fines silvoagropecuarios, de conservación, preservación y/o restauración, libre de edificaciones e instalaciones; hasta un 20% de la superficie podrá destinarse al emplazamiento de instalaciones complementarias; y hasta un 10% del terreno restante podrá tener un destino habitacional, permitiendo la construcción de una vivienda unifamiliar por predio de hasta dos pisos de altura, más mansarda.

Finalmente, los complejos deberán cumplir con ciertos estándares, como servicios básicos (agua, luz, recolección y transporte de residuos); una adecuada accesibilidad de caminos; normas sobre tenencia responsable de mascotas; cierres perimetrales y medidas para prevenir y reducir la ocurrencia de incendios forestales, junto a procedimientos con el objeto de mitigar el impacto ambiental y de gestión territorial que provoquen las nuevas parcelaciones, entre otros.

Fiscalizaciones y multas

Para que estas condiciones se cumplan, el proyecto de ley además busca robustecer las atribuciones de fiscalización del Estado. En primera instancia, para obtener la autorización para levantar un desarrollo, el titular deberá presentar ante la Secretaría Regional Ministerial de Agricultura el proyecto de subdivisión. En paralelo, la Dirección de Obras Municipales deberá aprobarlo y otorgar autorización para las obras de habilitación del conjunto, para luego solicitar los respectivos permisos para las viviendas.

Asimismo, el plano de subdivisión, junto con el certificado de recepción definitiva de las obras de habilitación, deberán inscribirse en el respectivo Registro del Conservador de Bienes Raíces.

Después de recepcionadas las obras del conjunto, las Seremis, el SAG, el Servicio de Biodiversidad y Áreas Protegidas, las Direcciones de Obras Municipales, u otros organismos que correspondan, podrán fiscalizar los predios. Quienes infringieren lo dispuesto en la ley, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido. No obstante, esta multa podrá ascender hasta un máximo de 1.000 unidades tributarias mensuales (unos $ 66 millones) y aplicarse de forma anual y reiterada en igual periodo en tanto no se subsane la infracción que la motiva.

Cabe destacar que, excepcionalmente, el propietario que hubiere adquirido el dominio de un predio resultante de una subdivisión con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley, podrá solicitar la autorización para la construcción de una vivienda unifamiliar que no sea necesaria para la explotación agrícola, ganadera o forestal del predio.

Es el monto más alto desde el 17 de abril.

Esta semana será clave en términos de política monetaria.

Los grandes institucionales extranjeros siguen apostando a la depreciación del peso chileno a un ritmo constante en los últimos días, a medida que las estrategias de carry trade buscan anticiparse a una semana con anuncios de política monetaria.

La posición neta de los no residentes se cifró en US$ 6.735 millones contra el peso, según datos al jueves, publicados por el Banco Central, lo que se tradujo en el monto más alto desde el 17 de abril.

‘Estas posiciones persisten básicamente porque la economía chilena está mostrando un desempeño peor en términos relativos que el resto del mundo y buena parte de nuestros socios comerciales’, dijo a DF el director de risk modeling & economic advisory de Deloitte, Patricio Jaramillo.

Agregó que ‘esto hace que la productividad relativa de los sectores transables y no transables de la economía generen una presión de depreciación del peso chileno en el mediano plazo, lo que se ve potenciado por fenómenos financieros, como la evolución del precio de commodities, clave para la economía chilena, además de la toma de posiciones de no residentes que ven estas oportunidades’.

Fed y Banco Central

Tras la fallida venta de Transbank a Evertec en el verano del presente año, el proyecto de adquirencia propia de Banco de Chile se habría acelerado.

En medio de estas apuestas, el precio del dólar subió cerca de $ 960 este lunes, previo a una semana clave en términos de política monetaria. Este miércoles el Banco de Japón, la Reserva Federal de EEUU y el Banco Central darán a conocer sus anuncios de tasas.

Jaramillo estimó que se van a ver ‘volatilidades de corto plazo asociadas al ajuste de las tasas de política monetaria en el mundo, emergiendo las oportunidades de arbitraje o de carry trade’.

A diferencia de las ventas que afectaron al peso en el primer trimestre, la ola actual viene acompañada de una depreciación de las divisas más influyentes de Latinoamérica y habituales objetivos de carry trade: el peso mexicano y el real brasileño.

No fue un acuerdo unánime el que tomó el Consejo de la CMF cuando en marzo determinó los bancos sistémicos y sus cargos de capital. Así lo revela el acta de la sesión de ese día.

El jueves 28 de marzo el Consejo de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) se reunió a las 10.42 horas para realizar su sesión ordinaria. El punto seis de la tabla versaba sobre la calificación anual de los bancos de importancia sistémica en Chile y la resolución de cargo de capital adicional para cada uno de ellos.

Esta era precisamente una de las definiciones más importantes que esperaban los bancos por parte del regulador de cara al cumplimiento de las normas de Basilea III, ya que eso determina una parte relevante del dinero adicional que tienen que constituir para cumplir con dicha regulación. Y hasta ahora la industria no ha quedado conforme con la determinación que adoptó el regulador, ya que estiman que el requerimiento de capital estuvo muy por sobre lo que esperaban.

En esa sesión los comisionados definieron que este año mantienen la calidad de bancos sistémicos y los cargos de capital las mismas entidades que en 2023: Banco de Chile (con cargos de capital básico adicional respecto de los activos ponderados por riesgo de 1,25%), Bci (1,75%), BancoEstado (1,25%), Itaú Chile (1%), Santander Chile (1,5%) y Scotiabank Chile (1,25%).

Esa definición, cuando el Consejo se reunió el 30 de marzo de 2023, fue unánime. En ese momento eran sus comisionados Solange Berstein, Augusto Iglesias, Bernardita Piedrabuena, Mauricio Larraín y Kevin Cowan. Pero en marzo de este año, cuando tuvieron que tomar la misma definición, no hubo unanimidad entre los consejeros respecto del capital que zanjaron para cada entidad, ya que hubo un voto de disidencia. Este año, en vez de Larraín y Cowan, hay dos nuevos consejeros en la CMF: Beltrán de Ramón y Catherine Tornel.

Según revela el acta de la sesión del Consejo del 28 de marzo de 2024, ese día no estuvo presente el comisionado Beltrán de Ramón, quien tenía permiso administrativo. Mientras que la comisionada Catherine Tornel fue precisamente el voto de disidencia en la ocasión.

El director general de regulación prudencial de la CMF, Luis Figueroa, acudió a esa sesión para presentar al Consejo el detalle de la propuesta. Argumentó que según la metodología establecida en la norma que dictó la CMF hace algunos años, revestirían la calidad de bancos sistémicos las entidades anteriormente mencionadas, con las mismas exigencias de capital adicional, cargos que deberían constituirse en un 75% a más tardar el 1 de diciembre de 2024.

El Consejo analizó la propuesta presentada, y luego Berstein, en su calidad de presidenta de la CMF, sometió el punto a votación. Allí, la unanimidad de los consejeros presentes acordó calificar como de importancia sistémica e imponer los cargos de capital propuestos a Itaú Chile, con un 1%; y a BancoEstado, con un 1,25%.

Sin embargo, respecto de las otras entidades, la votación no fue igual. Berstein, Iglesias y Piedrabuena acordaron calificar como de importancia sistémica e imponer los cargos de capital anteriormente planteados a los bancos restantes: 1,25% a Banco de Chile y Scotiabank; 1,5% a Santander, y 1,75% a Bci.

Tornel se abstuvo de participar y votar en relación con Banco de Chile, ya que hasta julio de 2023 se desempeñó como gerenta de área en esa entidad, y hasta octubre de 2023 fue directora de Banchile AGF, por lo que le afectaba la causal de inhabilidad al haber estado trabajando allí en los últimos doce meses previos a su ingreso a la CMF.

Si bien no se pronunció sobre el Chile, sí lo hizo respecto de las otras entidades, donde no estuvo de acuerdo con el resto de los comisionados, por lo que manifestó su voto en contra.

Según revela el acta de la sesión, Tornel lo argumentó de la siguiente manera. ‘Primero, que las exigencias adicionales de capital para bancos sistémicos buscan acotar su impacto sistémico en casos de insolvencia y/o resolución de la entidad bancaria. Segundo, que, en su opinión, la banca chilena, a nivel de industria, ha demostrado un nivel de robustez y resiliencia que permite sostener que existe una muy baja probabilidad de llegar a escenarios de insolvencia y/o resolución, debido, en parte, al bajo grado de sofisticación de los productos ofrecidos, a su modelo de negocio conservador basado principalmente en intermediación crediticia, y al número acotado de bancos en el país, lo que permite una supervisión altamente intrusiva y efectiva por parte de la CMF’, señala el documento.

Agregó: ‘Tercero, que la imposición de cargos de capital excesivos no solo puede tener efectos sobre la competitividad de los bancos chilenos, sino también en el acceso al crédito por parte de la población, provocando que ciertos segmentos sean desplazados hacia mercados de crédito informales e ilegales’.

El acta de la sesión explica que Tornel continuó ‘indicando que los argumentos expuestos y las decisiones sobre cargos sistémicos que han adoptado otros supervisores a nivel internacional, justifican que el cargo a aplicar a cada banco sea el cargo mínimo de la categoría en la cual se ubica según su puntaje’. Esto es, un 1% para Itaú Chile y Scotiabank Chile; y un 1,25% para BancoEstado, Santander Chile, y Bci.

Finalmente, Tornel solicitó que durante 2024 se revise la normativa vigente aplicable, ‘considerando especialmente los costos de los requerimientos patrimoniales adicionales en términos de acceso al crédito e inclusión financiera, además de los cargos de capital impuestos a bancos sistémicos en otras jurisdicciones’.

Luego Piedrabuena tomó la palabra para fundamentar su voto. En ese sentido, recordó que ‘los bancos sistémicos son aquellos que, en caso de presentar problemas de solvencia, producirían un impacto significativo sobre la estabilidad financiera del país. Luego, la falla de mercado que se intenta corregir es la externalidad que producirían al sistema financiero en caso de volverse inviables’. Añadió que, en dicho contexto, a su entender, ‘existen dos aspectos que deben considerar para la fijación del requerimiento sistémico a los bancos nacionales: nivel absoluto y nivel relativo’.

Respecto al nivel absoluto, Piedrabuena señaló, según constata el acta de la sesión, que ‘existen dos factores que llevan al rango de niveles propuestos: la ley y razones económicas, donde estas últimas fueron ponderadas por los legisladores para establecer este rango. Estas razones obedecen, en primer lugar, a nuestra condición de economía pequeña y abierta, donde la volatilidad financiera en momentos de crisis, sea gatillada por factores externos o internos, es mayor que la de países desarrollados; en segundo lugar, obedecen al contexto de resolución vigente y la no disponibilidad de herramientas de resolución apropiadas para resolver bancos en problemas’.

Sobre el nivel relativo, esto es, diferenciar el cargo por bancos, Piedrabuena planteó que ‘es claro que un banco más grande, interconectado y complejo de resolver en caso de problemas, la externalidad que producen es mayor, por tanto, el cargo es mayor’.

La vicepresidenta de la CMF dijo que eso quedó plasmado en la norma, la cual ‘se discutió ampliamente con el Consejo, con el Banco Central (BC), y entre los equipos al interior de la CMF’. Agregó ‘que los modelos y estadísticas que se usan para fijar los requisitos, se basan en la regulación y experiencia internacional, considerando las características del mercado chileno, y están en línea con los requerimientos establecidos a nivel mundial. La metodología desarrollada y ampliamente discutida, trata de evitar cargos subjetivos que no se puedan explicar posteriormente a los regulados ni al público’.

A continuación, Iglesias tomó la palabra: manifestó estar conforme con los argumentos que entregó el equipo liderado por Figueroa en la propuesta que hicieron, pero también se sumó a un punto planteado por Tornel, en cuanto a que se revise, durante el año 2024, la normativa vigente ‘con el objeto de identificar posibles perfeccionamientos a la misma’.

Por último, para argumentar su voto, Berstein sostuvo estar de acuerdo en mantener los cargos de capital tal como estaban definidos, apoyando la propuesta del equipo técnico de Figueroa, ‘la que además cuenta con la opinión favorable del BC’. Señaló ‘que esta decisión se funda no solo en el análisis técnico de los equipos, sino también en la aplicación de la metodología aprobada por el Consejo de la CMF y contenida en la norma correspondiente, en la que se ha trabajado de manera rigurosa durante, al menos, los últimos cuatro años’. También hizo presente ‘que la metodología fue modificada recientemente y que es conocida por la industria, habiendo sido sometida al proceso de consulta pública’, donde, ‘además, se requería del informe previo favorable del BC’.

Berstein aseguró que esa norma fue hecha considerando estándares internacionales y siguiendo las directrices del Comité de Basilea. Recordó que los cargos sistémicos tienen un rol macroprudencial, pues permiten mitigar riesgos. Dijo que ‘si bien se cuenta con una banca solvente y robusta, se debe recordar que se encuentra pendiente avanzar en un marco de resolución bancaria y seguro de depósito, en línea con el documento de trabajo publicado en el año 2023 por la CMF’. Por lo tanto, concluyó ‘que será importante continuar cerrando estas brechas’.

La presidenta de la CMF destacó que Chile ‘es una economía pequeña en la que tenemos un número acotado de bancos. En este contexto, la solvencia de cada uno de ellos es tremendamente importante para la estabilidad del sistema. La exigencia de capital adicional a bancos sistémicos es consistente con la mitigación del riesgo asociado a la externalidad que estos generan. Así, la decisión de los cargos de capital considera el resguardar a los depositantes, contribuyendo a la generación de crédito de manera sostenible por parte de la banca’.

Finalmente, Berstein realzó ‘el trabajo técnico de los equipos, tanto de la CMF como del BC, siendo la metodología actual producto de un trabajo serio y profesional, que tuvo a la vista la experiencia internacional, no de una improvisación infundada. No obstante, indicó ‘que este es un trabajo que sin duda puede seguir siendo perfeccionado y que es siempre necesario evaluar y revisar las normativas y su impacto, por lo que es algo en lo cual se deberá seguir haciendo esfuerzos de mejora continua’.

En el rubro explican que si bien en las propiedades terminadas hay descuentos, los valores de las unidades para entrega futura no exhiben ajustes por mayores costos de los materiales, financiamiento y permisos.

Las dificultades que las personas tienen para acceder a un crédito hipotecario, tasas de interés más altas que en años previos y la debilidad de la economía, siguen golpeando las ventas de viviendas nuevas. Pese a ello, los precios de las casas y departamentos siguen casi sin cambios.

Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la comercialización de viviendas nuevas en la Región Metropolitana en el segundo trimestre de 2024 disminuyó 15% anual, totalizando 6.244 unidades, entre casas y departamentos, aunque aumentó casi 29% respecto de enero-marzo.

El retroceso interanual en el segundo cuarto del año se explicó por un peor desempeño de la comercialización de departamentos (-17%), mientras que en casas la merma fue de solo 2%.

De este modo, en el primer semestre de este ejercicio, las ventas de viviendas nuevas sumaron 11.097 unidades, disminuyendo 12% frente a igual lapso de 2023 y 17% respecto de la segunda mitad del año pasado.

‘El factor principal que explica la baja demanda es el acceso al crédito hipotecario. Desde fines de 2021, cuando empezaron a subir las tasas de interés, la inflación y la UF, el dividendo de estos créditos ha aumentado más de 60%, elevándose también el ingreso exigido para acceder a financiamiento’, señaló el presidente de la CChC, Juan Armando Vicuña.

El timonel del gremio constructor indicó que ‘por ejemplo, en 2021 se podía lograr un dividendo de $300.000, con $1.200.000 de ingreso, para una vivienda de 3.000 UF. Hoy día, el dividendo para esa misma vivienda estaría en torno a los $460.000 ($1.800.000 de ingreso). De esta manera, gran parte de los hogares de ingreso medio quedaron excluidos del mercado de crédito por no calificar’.

Los costos

Pese a la menor demanda, los valores de las viviendas siguen firmes. Según el informe de la CChC, en el segundo trimestre, el precio de los departamentos promedió 77 UF por m2, subiendo un leve 1% anual. En tanto, en casas la media fue de 61 UF por m2, cifra apenas 1% inferior al año previo.

Vicuña explicó que ‘hoy están conviviendo dos factores que explican la actual situación de precios. Por un lado, hay viviendas terminadas que en general se están vendiendo con descuentos. Pero, por otro, la nueva oferta, que se comercializa en blanco o en verde, no puede ajustar sus valores a la baja, porque son proyectos cuyos costos están afectados por el mayor precio de los materiales y una normativa en general más exigente’.

Rodolfo Bambach, socio de CBS Inmobiliaria, coincidió en que productos para entrega inmediata ‘han experimentado mayores descuentos directamente vía precio e, indirectamente, mediante rebajas que no interfieren en el valor, pero sí en costos asociados, como lo son promociones relacionadas con la flexibilidad en el plazo del pago del pie, tasas de financiamiento aseguradas por la inmobiliaria o arriendos garantizados’.

En relación con las colocaciones de viviendas para entrega futura, Bambach indicó que ‘vemos que los precios se han mantenido e, incluso, han ido al alza’. Agregó que ‘costos de financiamientos más altos, mayores plazos en aprobación de permisos y una serie de otros elementos hacen que para mantener una rentabilidad de un proyecto, el precio debe ser mayor al actual’. Advirtió, a la vez, que ‘muchos actores del mercado apuestan que en los próximos años existirá una bajísima oferta que presionará tanto los valores de venta como de arriendo’.

Vicuña, en tanto, estimó que ‘en general, solo vemos posible que se produzcan ajustes de precios a la baja en el caso de la oferta con entrega inmediata’.

Unidades terminadas

En el segundo trimestre, el 66% de los departamentos vendidos estaba terminado o en terminaciones, la mayor cifra desde el primer trimestre de 2012, cuando llegó a 67%. En tanto, la venta en blanco —cuando aún no parten los trabajos— concentró el 7%, el nivel más bajo desde 2015.

La venta de casas terminadas y en terminaciones concentra hoy el 63% de las unidades comercializadas.

Según la CChC, en junio se registró una oferta disponible de 66.141 unidades en la capital, que si bien se aleja del récord trimestral de más de 67.000 unidades registrado en 2023, supera las 64.000 a 65.000 viviendas que se observaban previamente este año.

Otro indicador analizado es el de ‘meses para agotar stock’, que bajó de 39,8 a 31 meses entre el primer y segundo trimestre de 2024. Vicuña explicó que un ‘mercado en equilibrio’ es cuando se advierten menos de 24 meses para terminar los inventarios —para cubrir la demanda de dos años—, situación que no se observa desde 2021.

PROYECCIÓN

Para 2024 y 2025, la CChC proyecta ventas similares a 2023, de unas 27.000 unidades en la RM.

Según la CChC habría más de 500 permisos prontos a expirar en todo el país, luego que reanudaran los plazos tras la suspensión por la crisis del covid-19. El Gobierno está afinando una modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones que aborde la caducidad de las autorizaciones de edificación y una eventual extensión. Macarena Cerda M.
‘En caso de que los proyectos deban tramitar nuevos permisos, es altamente probable que muchos de ellos no se lleguen a hacer nunca’, advierte el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Juan Armando Vicuña, con respecto a los numerosos permisos de edificación próximos a caducar durante los meses venideros.

A raíz de la pandemia, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo dictaminó el 3 de abril de 2020 que se suspendían todos los plazos para los anteproyectos y permisos de edificación vigentes al 8 de febrero del mismo año. La suspensión de estos plazos se mantuvo en pie hasta el término del Estado de Excepción Constitucional de Catástrofe, que concluyó el 30 de septiembre de 2021. En tanto, a partir del 1 de octubre de ese año, los plazos suspendidos se reanudaron, contando desde el remanente que quedaba al momento de la suspensión.

Tres años después, se acercan peligrosamente las fechas de caducidad, lo que posiciona a agosto y septiembre como meses negros para la industria inmobiliaria, trayendo consigo el vencimiento de unas 90.000 viviendas. ‘Estamos hablando de más de 500 proyectos, que contemplan sobre las 90.000 viviendas, y cuya ejecución generaría hasta 400.000 empleos. Esto se traduce, además, en postergación de soluciones habitacionales que podrían ayudar a minimizar el creciente déficit habitacional’, detalla Vicuña.

Según TocToc, en la Región Metropolitana serían 319 permisos: 221 de departamentos y 98 de casas. En la misma línea, serían 43.908 las unidades de departamentos que vencerían en el tercer trimestre de este año.

Desde Baudata, plataforma de inteligencia inmobiliaria que cubre un 80% de las comunas con mayor dinamismo inmobiliario de Chile, trabajando directamente con las Direcciones de Obras Municipales de cada una de ellas, detallan que entre las inmobiliarias con mayor cantidad de permisos por caducar estarían Moller & Pérez-Cotapos y Pacal, ambas con 7 permisos; La Cruz, con 6, y Galilea con 5. En el caso del Serviu, también cuentan con permisos que estarían cerca de vencer, los cuales suman un total de 6, comprendiendo 688 viviendas.

Asimismo, en TocToc estiman que el vencimiento de estos permisos puede agravar aún más la crisis inmobiliaria durante las próximas décadas. Explican que en un futuro podría existir una falta de oferta, cuando ya se hayan vendido todos los departamentos construidos hasta ahora, sin haberse iniciado nuevos proyectos, lo que aumentaría los precios de los inmuebles significativamente. Esta situación volvería aún más lejano el sueño de la casa propia para los chilenos.

Las dificultades para lograr financiamiento bancario, tanto para la construcción de obras como para financiar la adquisición de viviendas, han causado caídas históricas en los ingresos para las empresas del rubro inmobiliario, llevando al mercado del país hasta un ritmo similar al presente en la década de los 90.

‘Considerando el actual déficit habitacional y la situación de la industria, extender la vigencia de estos permisos descomprimiría el sector y evitaría futuras presiones sobre la oferta, dado el bajo número de permisos que se están tramitando en la actualidad. Esta medida no solo respondería a las necesidades inmediatas, sino que también aseguraría un flujo continuo de proyectos que pueden contribuir significativamente a mitigar la escasez habitacional y un mayor balance de precios’, finaliza Daniel Serey, de TocToc.

Cámara Chilena de la Construcción

‘Es clave evitar que caduquen los permisos vigentes’, explica el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Juan Armando Vicuña, puntualizando que ‘el sector inmobiliario está viviendo una situación compleja, principalmente por las restricciones de acceso a financiamiento que enfrentan tanto las empresas como las personas, lo que ha elevado las dificultades para obtener una vivienda, así como el stock de estas a niveles históricamente altos’.

Vicuña indica que este escenario adverso vuelve imposible iniciar la construcción de nuevos proyectos habitacionales que tienen sus permisos de edificación ya aprobados, pero que, por su postergación, arriesgan caducar.

La Cámara Chilena de la Construcción ha mantenido reuniones con el ejecutivo buscando sugerir algunas opciones para hacer frente a la situación. ‘Hemos propuesto avanzar en dos líneas paralelas: implementar medidas de shock para acelerar la venta de las viviendas disponibles y prorrogar la vigencia de estos permisos. Solo así será posible mejorar las condiciones de las familias para obtener la ‘casa propia’, disminuir el stock actual y luego iniciar un efectivo proceso de reactivación’.

Asimismo, el dirigente indica que ‘hemos hecho ver esta situación y el impacto que podría tener sobre la actividad sectorial, el empleo, la reactivación y la oferta futura de viviendas, presentando una propuesta de prórroga de los permisos vigentes a diferentes autoridades, tanto del ámbito de la vivienda como del económico’. Adicionalmente, precisa que ‘este es un tema de la potestad reglamentaria, por lo que no se requiere un cambio legal, sino que un cambio reglamentario, lo que posibilita menores tiempos de implementación’.

Por regla general, los permisos de edificación caducan a los tres años de su aprobación de no haber iniciado las obras, de tal modo que las caducidades se dan de forma escalonada en el tiempo, explica Vicuña, agregando que ‘estimamos que se producirá una importante concentración de vencimientos a partir del tercer trimestre de 2024, por lo que es urgente avanzar en soluciones como la que estamos proponiendo’.

Al respecto, desde el Ministerio de Vivienda y Urbanismo declararon de forma escrita que, ‘en el contexto de la emergencia habitacional y la necesidad de construir ciudades más justas, nuestro gobierno está comprometido, con una modernización integral al sistema de permisos de edificación para facilitar proyectos en la ciudad’, agregando además que ‘el objetivo es reducir los tiempos de tramitación para entregar oportunamente las soluciones habitacionales a las familias, así como otras obras necesarias para el funcionamiento integral de la ciudad. Sumada a esta reforma, hoy estamos afinando una modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) que aborde la caducidad de los permisos de edificación y una eventual extensión. Con ello pretendemos dar respuesta a una situación administrativa que podría impactar en el desarrollo de proyectos urgentes para las necesidades de la ciudadanía’. Sobre fechas, lineamientos y plazos, aún no hay nada definido, mientras el reloj de las inmobiliarias no deja de correr.

Se siguen moviendo las aguas en la firma de asesoría de inversiones, finanzas corporativas, asesoría económica y financiera, Econsult. Si hace un mes el mercado se sorprendía con la salida de su analista macroeconómico, Arturo Claro, para sumarse al equipo del Banco Central, este 9 de agosto la economista Francisca Kegevic también dejará Econsult para unirse a las filas de la entidad presidida por Rosanna Costa, a partir del 19 del mismo mes. La analista formará parte del departamento de análisis de coyuntura de la división de política monetaria del ente autónomo, donde compartirá equipo con Claro nuevamente.

Kegevic estuvo más de un año en Econsult a cargo del análisis de la coyuntura macro-financiera nacional e internacional, donde participó activamente como vocera de la firma.En cuanto a su trayectoria profesional, la economista estudió ingeniería comercial en la Pontificia Universidad Católica entre los años 2017 y 2021. Posteriormente, realizó el magíster de economía aplicada en la misma casa de estudios.

Previo a su paso por Econsult, la economista fue ayudante de investigación en Libertad y Desarrollo, donde trabajó en temas ligados a política fiscal y coyuntura económica.En 2022, Kegevic recibió el premio Diego Schmidt-Hebbel Niehaus a mejor ayudante de la Facultad de Economía y Administración UC del año.

Ahora volverá a trabajar con Arturo Claro, quien el 17 de junio se integró al Banco Central, a la división de política monetaria, en el departamento de análisis de coyuntura.

Allí ocupa el cargo de analista senior económico financiero.

VIVIENDA. La inversión asciende a los US$350 millones. Serán casi tres mil departamentos ubicados en el sector norte de la capital regional.
Un ambicioso plan está en la carpeta de una de las inmobiliarias de la firma Guzmán y Larraín. Se trata de la edificación del proyecto ‘Parque Norte’, el que buscaría construir nada menos que 53 torres residenciales de tipo condominio en el sector norte de Antofagasta, según se puede leer en la consulta de pertinencia ambiental que ingresó la firma esta semana al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA).

El gran número de edificios, a cargo de la inmobiliaria Rio Napo, albergaría un total de 2.957 viviendas, ‘en una superficie total de terreno de 238.398 metros cuadrados’, se detalla en la introducción del informe. El sector específico será la avenida Pedro Aguirre Cerda 9290, en donde antiguamente se encontraba el hipódromo.

En la firma indicaron que el proyecto inmobiliario tardaría 11 años en completarse, partiendo por la construcción de dos conjuntos habitacionales.

Entre los argumentos expresados en la pertinencia ambiental, la empresa acota que este sector ‘a la fecha no tiene declaratoria alguna, ya sea de zona latente o saturada’ y que los suelos están permitidos para obras residenciales y de equipamiento, ‘por lo que no se localiza colindante a áreas de valor natural colocadas bajo protección o áreas de protección de recursos de valor patrimonial cultural definidas o reconocidas en los instrumentos de planificación territorial’.

Por el perímetro donde está, el documento asegura que no habrán afectaciones al humedal urbano más cercano, que es el ‘Aguada La Chimba’.

En base a estos y otros argumentos, desde Guzmán y Larraín concluyen que el ‘Proyecto Inmobiliario Parque Norte’ no requiere ingresar obligatoriamente al SEIA para ser evaluado.
El detalle

Nicolás Guzmán, de la inmobiliaria Río Napo, explica que son aproximadamente 24 hectáreas en donde se emplazará el complejo. De los casi tres mil departamentos, agrega, ‘1.543 departamentos se emplazan en siete condominios con edificios de altura media-baja entre cinco y siete pisos. Los restantes 1.414 departamentos se emplazan en seis condominios, en total nueve edificios en altura entre 19 y 24 pisos.

‘La inversión aproximada de Guzmán y Larraín ascenderá a los US$ 350.000.000’, comenta Nicolás Guzmán.

Sobre los tiempos, el representante de la inmobiliaria subraya que es un trabajo de largo plazo. ‘Sus dos primeras etapas ya han iniciado obras y se encuentran en trámites finales de entrega a los primeros propietarios’.

Además, menciona Guzmán, en el proyecto se contempla la elaboración de un parque público ‘de alto estándar, áreas verdes y equipamiento de aproximadamente 4,3 hectáreas, que corresponden a una superficie aproximada de un 40% en exceso de lo requerido por la norma, y que pasará en el tiempo a ser parte de la comunidad’.

Finalmente, afirma que ‘el proyecto Parque Norte cuenta con todos sus permisos sectoriales aprobados, incluido un Estudio de Impacto Vial de alto alcance que se ha estado implementando desde el primer día y cuenta con amplias avenidas, urbanización subterránea y obras de mitigación vial’.
Preocupaciones

Claudio Galeno, director de la Escuela de Arquitectura de la U. Católica del Norte, sentencia que preocupan algunos puntos del proyecto. ‘Una de ellas, es cómo un terreno que fue entregado para ser un recinto deportivo – el hipódromo-, termina siendo un condominio’.

‘Lo segundo, aceptando que el hipódromo no existe, es una oportunidad para hacer ciudad y mejorar la conectividad del área oriente, parte de la Bonilla. Y lo que proponen es una pieza urbana que bloquea y que no propone ninguna mejora urbana en cuanto conectividad, sino que mantiene el bloqueo’, añade Galeno.

Otro punto, acota, ‘a pesar de que dejan un paño verde al borde central al poniente, eso es casi privado, y no contribuye en nada a la ciudad que ya existe en ese entorno’.

Finalmente, ‘la densidad que se alcanzará con 53 torres, casi 3000 viviendas, no sé si la infraestructura que existe en esa área podrá soportar los requerimientos de servicios, agua, alcantarillado, etcétera. Y no solo eso, sino que la cantidad de vehículos que se sumarán a esas calles. Proponen tres mil estacionamientos, y solo proponen calles interiores al conjunto. Hay algo aquí que no está bien’.

Mientras, Alberto Texido, arquitecto y académico de la U. de Chile, recuerda que siempre ha habido polémica que la capital regional crece en extensión, implicando que ‘una ciudad pequeña está teniendo largos trayectos de transporte hacia la zona céntrica, que es el punto de mayor atracción de viajes de la ciudad’.

Por lo anterior, plantea, estos proyectos hacia el norte traen dos desafíos. ‘Primero, el del propio emplazamiento alejado de las oportunidades o de los servicios y equipamientos’, y como segundo punto, ‘si Antofagasta es capaz de generar subcentros más que el monocentro actual. Y, por tanto, si hay un subcentro al norte, estos viajes disminuyen’.

Como sea, el también consejero del Consejo de Políticas de Infraestructura explica que a nivel mundial las ciudades que pretenden ser más sustentables han disminuido los tiempos de viajes, como también han distribuido subcentros como estrategia para este objetivo. ‘Por lo tanto, implica que son ciudades más compactas, no más extensas’.