La caída en la demanda de viviendas u oficinas ha impulsado a algunas firmas a destinar terrenos para estos recintos, que exigen una baja inversión, pero generan ingresos por renta. Ello, a la espera de un repunte de la construcción.
La crisis inmobiliaria local, expresada en las bajas ventas de viviendas y difícil acceso al crédito para nuevos proyectos, ha impulsado a algunos desarrolladores a explotar sus terrenos a través de un boyante negocio de renta deportiva: las canchas de pádel.
Un estudio de la consultora GPS Property señala que este año se han incorporado nuevos centros de pádel en la Región Metropolitana, aprovechando terrenos urbanos eriazos. ‘Esto se debe a que estas instalaciones ofrecen una construcción relativamente sencilla en comparación con otros tipos de edificaciones, lo que ha incentivado a propietarios a transformar estos espacios en canchas de pádel’, indica la firma.
El estudio identificó a la fecha 104 centros de pádel en 29 comunas de la RM, que totalizan 402 canchas de este deporte de origen mexicano que se juega entre dos parejas, entre cuatro paredes y golpeando una pelota con palas de mango corto.
Ubicaciones y costos
Las comunas con mayor cantidad de canchas son Las Condes (53), Colina (46) y Maipú (40). Huechuraba y La Florida completan el ‘top 5’, con 39 y 36 canchas respectivamente (ver infografía). Esas zonas concentran el 53,2% de la oferta.
Según GPS Property, los precios de arriendo varían de acuerdo a la duración del uso de las canchas. La opción más solicitada es la de 90 minutos y cuenta con una mayor oferta de parte de los operadores.
Los valores de arriendo tienen fluctuaciones según la franja horaria, señala el estudio. Por ejemplo, el tramo desde las 17:00 horas en adelante registra el costo promedio más alto en la RM, alcanzando los $23.000. Le sigue la franja que abarca hasta las 9:00 horas, con una media de $16.063. En tanto, entre las 9:00 y las 17:00 horas es el valor promedio más bajo, llegando a los $15.183. Las Condes exhibe el precio más alto con máximo de $34.000.
Expansión
Nicolás Abarca, analista de Estudios de GPS Property, sostiene que, ‘en los últimos años, hemos observado un crecimiento constante en el número de canchas de pádel’. Indica que, en el último ejercicio, el incremento ha sido del 13%, ‘reflejando la expansión de este tipo de negocio’.
Abarca explica que son varios los factores que motivan a los dueños e inversionistas a transformar terrenos sin uso en canchas de pádel. ‘En primer lugar, el menor costo de inversión necesario para este tipo de instalaciones, en comparación con otros proyectos inmobiliarios, ha sido un factor determinante’, dice.
Comenta que ‘la baja demanda actual en el mercado inmobiliario ha llevado a considerar alternativas rentables como las canchas de pádel’. Ello, en medio de la ‘la creciente popularidad de este deporte’, añade.
Estima que en el largo plazo la rentabilidad de desarrollar canchas sería ‘significativa’, debido al bajo costo de inversión y mantención. ‘Las perspectivas para el desarrollo de canchas de pádel como negocio de renta son muy favorables’, asegura.
Desarrollos
Un ejemplo de desarrollos de proyectos de pádel ligados a actores inmobiliarios es el que impulsa el consorcio formado por FL Sport, propietarios y operadores de clubes Pádel Santa María y Pádel Tocornal, cuyos socios son Juan Manuel Fisher y Cristóbal Larraín, y la Consultora Onsite, desarrolladora de planes inmobiliarios y deportivos propios y para terceros, ligada a Andrés Sotomayor, Sebastián Ortiz y Pablo Rivas.
Estos formaron la sociedad Pádel T SpA para levantar un proyecto deportivo en un paño ubicado en Av. José Alcalde Délano 10557, Lo Barnechea. Pablo Rivas cuenta que en ese lugar ‘desarrollamos 10 canchas de pádel de alto nivel, sector para entrenamiento funcional y crossfit, dependencias para un restaurante, espacios para tercer tiempo y familia, estacionamiento privado, entre otros’. Esto, con una inversión de unas 17.500 UF, sobre un terreno de 6.930 m2 de propiedad de la Inmobiliaria Molina Morel-DLP La Dehesa SpA.
En tanto, en la Av. Pedro Fontova, en Huechuraba, se desarrolló un centro de pádel en un terreno de la inmobiliaria Pocuro, firma que en esa zona ha construido departamentos y casas. Las canchas están en un sitio que colinda con strip centers y oferta gastronómica.
Otra importante empresa inmobiliaria cuenta que analizó destinar sitios de edificación al pádel, pero desistió porque no quería perder el permiso municipal para levantar un edificio al solicitar otra autorización para desarrollar canchas.
Sobre esta tendencia, Rivas señala que ‘el mercado inmobiliario se ha contraído fuertemente en los últimos cinco años, tanto para proyectos habitacionales como para oficinas, por lo que la utilización alternativa de terrenos no desarrollados hace que la espera sea la mejor opción’.
Explica que, en general, esto ocurre en paños bien ubicados, adquiridos a precios atractivos y que su desarrollo con construcciones inmobiliarias debe esperar a que el mercado retome las condiciones previas a la crisis.
Mes: mayo 2024
Por qué las tasas de créditos hipotecarios no volverán a los niveles previos al estallido social en el corto plazo
Los tipos de interés de los préstamos para la vivienda tocaron en octubre y noviembre de 2019 un piso de 1,99%. Desde mayo de 2014 se habían mantenido en un nivel inferior a 4%, pero a partir de marzo de 2022, cuando llegaron a 4,2%, rompieron con 8 años bajo dicho nivel. Hoy están en 4,9%.
Tres meses consecutivos a la baja completaron en marzo las tasas para los créditos hipotecarios, llevando los tipos – según datos del Banco Central-, al 4,9%. Sin embargo, los niveles actuales son 2,6 veces mayores a los mínimos históricos registrados la década pasada, y según los expertos factores como los tipos a nivel global, la falta de profundidad del mercado financiero local tras los retiros de fondos de pensiones, y las complejidades para mantener controlada la inflación en el mundo hará difícil volver al piso.
Según datos del Banco Central, el nivel actual se está distanciando del máximo de 5,21% que tocaron los préstamos para la vivienda en diciembre del año pasado, pero está lejos del mínimo de 1,99% de octubre y noviembre de 2019, es decir en pleno estallido social. Desde mayo de 2014 (4,14%), los hipotecarios se habían mantenido bajo el nivel de 4%, pero a partir de marzo de 2022, cuando tocaron el 4,2%, rompieron con 8 años de tipos bajo dicho nivel.
Y hacia adelante, parece complejo volver a dichos mínimos. Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos, señala que ‘el retorno de las tasas hipotecarias a niveles preestallido es desafiante’, pues para que ello ocurra ‘se requiere reconstruir el mercado de capitales local tras los retiros de fondos de pensiones y, además, es clave la evolución de las tasas de largo plazo a nivel internacional, cuya evolución resulta particularmente incierta’.
Por una parte, los tres retiros de fondos previsionales aprobados por el Congreso implicaron que salieran poco más de US$50 mil millones desde las AFP, lo que implica que las gestoras cuenten con menos recursos para concurrir al mercado de capitales. Así, al haber menor demanda por deuda, el valor de ésta cae, y las tasas se elevan, impactando el costo de financiamiento de largo plazo de los bancos, el que es traspasado a los créditos hipotecarios.
Pero también hay un factor internacional. Hugo Osorio, director de inversiones de Portfolio Capital, indica que suele producirse una correlación entre la deuda internacional y la chilena, que en ocasiones puede llegar a un ratio de 0,5 veces. Y los bonos en EEUU también se han elevado, y ‘creo que no será posible volver a los mismos niveles pre pandemia, porque lo que se dio antes de ello fue el resultado de 40 años de tasas cayendo, entre 1980 y 1981 llegó a máximos, y los mínimos los tocó en 2020. Repetir esa caída de 40 años lo descarto completamente’.
En esa línea, Luis Felipe Alarcón, economista de EuroAmerica, apunta que ‘a nivel global es muy probable que las tasas no vuelvan a niveles prepandemia por bastante tiempo, pues la inflación podría estacionarse en niveles altos por un periodo prolongado, y si las tasas afuera no caen, en Chile permanecerán altas a pesar de que la TPM pueda seguir bajando’.
‘El otro gran factor que lo impide es el estado actual del mercado de capitales, que se estrechó mucho tras los retiros de fondos de pensiones y nos hace mas dependientes del financiamiento externo’, agrega Alarcón.
En tanto, Sergio Lehmann, economista jefe de BCI, explica que retornar en el mercado de renta fija a los precios preestallido, ‘no es posible, al menos bajo las actuales circunstancias. A propósito de los retiros de fondos de pensiones el mercado de capitales perdió profundidad. Como consecuencia de una menor liquidez en el mercado, las tasas se estabilizarán en niveles más altos por que en el pasado. Recuperar la profundidad tomará aún un largo período’, pero a ello agrega que en el país las tasas neutrales – es decir el nivel de la TPM en que no afecta ni a la baja ni al alza el ciclo inflacionario- será mayor en ‘al menos cerca de 75 puntos básicos más alta’, lo que igual tiene un impacto.
No obstante, Osorio ve elementos que podrían reducir algo la tasa, aunque no a los niveles de la década pasada: ‘el problema son los spread – diferencial entre el costo de fondo del banco y la tasa al cliente-, y tiene mucho que ver con la percepción de riesgo. Los bancos pueden subir o bajar la tasa dependiendo de la situación económica, y si eso mejora, quizás podemos ver una disminución en los hipotecarios, pero no como las del pasado’.
Sin embargo, a los problemas de tasa, Opazo agrega las alzas en los precios de la vivienda, que está ‘muy por sobre el crecimiento del ingreso, es claramente un elemento estructural que limita de manera relevante el acceso a la vivienda. En efecto, y a modo de ilustración, el precio de las viviendas en los últimos 10 años creció casi 150%, cifra que claramente no ha sido acompañada por un ajuste de igual magnitud en los ingresos de los hogares’.
De hecho, las tasas y los precios de las viviendas llevó a que en 2023, en la Región Metropolitana se vendieran 22.528 unidades, por debajo de las 23.337 de 2022, nivel que ya se muestra en un nivel menor a los volúmenes registrados en 2020 durante la emergencia sanitaria, con 31 mil ventas, y en 2016, cuando el segmento se vio golpeado por la aplicación del IVA a la venta de este tipo de propiedades, con 33 mil viviendas, esto según los registros de la consultora inmobiliaria Tinsa.
Por qué sería regresivo el impuesto a los dividendos que analiza Hacienda, según EY
De acuerdo con la consultora, la idea que baraja el Gobierno podría afectar a los inversionistas de menor patrimonio.
En medio de la discusión sobre la reforma tributaria, una propuesta ha comenzado a sonar: realizar modificaciones al impuesto a los dividendos. La idea que está barajando Hacienda, pero que todavía no presenta en una propuesta formal, se inclinaría por reemplazar el actual sistema semiintegrado por uno desintegrado, esto es, separar la tributación de las empresas de la de las personas naturales, advierten desde EY. “Es decir, que considerando conjuntamente el impuesto de primera categoría —que caería de 27% a 25%—, y el tributo a los dividendos y los gravámenes personales sobre las rentas del capital, la tasa máxima actual de 44,45% disminuirá”, dice la auditora.
Según un análisis de EY, realizado con la información pública que ha entregado Hacienda en la prensa, con la idea del Ejecutivo el impuesto a los dividendos pasaría de una tasa efectiva de 44,45% a una de 39,32%. Sin embargo, desde EY levantan algunas advertencias.
“En este escenario, se puede decir que esta rebaja tributaria tiene un buen lejos, se ve bien, pero en la práctica, lo que estaría ocurriendo es que, con este sistema desintegrado, nos enfrentaríamos a tres tasas de impuestos planas para una sola renta: el impuesto corporativo, con tasa 25%, el nuevo impuesto intraholding, con tasa 7%, y el impuesto a los socios finales, con una tasa de 13%, lo que se traduce en que al final del día estaríamos engendrando un impuesto regresivo”, dice Andrés Isla, socio de Cumplimiento Tributario de EY. Plantea además que el objetivo de Hacienda podría ser el de buscar una recaudación inmediata a través del “impuesto intraholding”, dado que el tributo a los socios finales tardaría años en llegar. Y, con esto, buscar financiamiento para gasto social.
El problema, a juicio de EY, es que los inversionistas de menor patrimonio podrían terminar pagando más. Y plantea un ejemplo: una persona chilena y otra extranjera con convenio tributario (para rebajar impuestos) que tienen una renta afecta a impuesto o utilidad por $100 millones, con el sistema actual, cada una tiene una tasa efectiva de 26,48% y 35%, respectivamente. “Con la propuesta de Hacienda, la tasa efectiva para cada uno sería de 39,32% y 35%, respectivamente”, advierte. Es decir, con la iniciativa, el ciudadano chileno pasaría de pagar $26.479.795 actualmente a $39.317.500 en un futuro. “En el caso del extranjero con convenio, no cambió su tributación de $35 millones en ambos sistemas”, agrega.
Pero, a juicio de EY, el problema también se daría en las personas que reciben dividendos de utilidades de empresas abiertas a la bolsa o mercado de valores. “Si una persona solo recibe un dividendo de $5.000.000 pagaría un 13%, mientras que su hermano mayoritario que recibe un dividendo por $500.000.000 pagaría el mismo 13%, lo que hace perder todo sentido a la propuesta tributaria del Gobierno, pues no sería progresiva”, añade Isla.
Con todo, al comparar con países OCDE, el nivel de tasa efectiva para los dividendos que analiza Hacienda “no estaría quedando por encima de este selecto grupo de economías”, dicen desde EY.
“En este sentido, diversos estudios de la plaza local han dado cuenta que la tasa promedio de los países OCDE para dividendos ya distribuidos estaría en torno al 41% aproximadamente; con este dato se puede concluir que Chile quedaría por debajo de los países de la OCDE en dos puntos”, asegura Isla. Sin embargo, advierte que la “regresividad” que tendría la propuesta, según sus cálculos, podría ser compleja para el sistema tributario.
Según un análisis de EY, realizado con la información pública que ha entregado Hacienda en la prensa, con la idea del Ejecutivo el impuesto a los dividendos pasaría de una tasa efectiva de 44,45% a una de 39,32%. Sin embargo, desde EY levantan algunas advertencias.
“En este escenario, se puede decir que esta rebaja tributaria tiene un buen lejos, se ve bien, pero en la práctica, lo que estaría ocurriendo es que, con este sistema desintegrado, nos enfrentaríamos a tres tasas de impuestos planas para una sola renta: el impuesto corporativo, con tasa 25%, el nuevo impuesto intraholding, con tasa 7%, y el impuesto a los socios finales, con una tasa de 13%, lo que se traduce en que al final del día estaríamos engendrando un impuesto regresivo”, dice Andrés Isla, socio de Cumplimiento Tributario de EY. Plantea además que el objetivo de Hacienda podría ser el de buscar una recaudación inmediata a través del “impuesto intraholding”, dado que el tributo a los socios finales tardaría años en llegar. Y, con esto, buscar financiamiento para gasto social.
El problema, a juicio de EY, es que los inversionistas de menor patrimonio podrían terminar pagando más. Y plantea un ejemplo: una persona chilena y otra extranjera con convenio tributario (para rebajar impuestos) que tienen una renta afecta a impuesto o utilidad por $100 millones, con el sistema actual, cada una tiene una tasa efectiva de 26,48% y 35%, respectivamente. “Con la propuesta de Hacienda, la tasa efectiva para cada uno sería de 39,32% y 35%, respectivamente”, advierte. Es decir, con la iniciativa, el ciudadano chileno pasaría de pagar $26.479.795 actualmente a $39.317.500 en un futuro. “En el caso del extranjero con convenio, no cambió su tributación de $35 millones en ambos sistemas”, agrega.
Pero, a juicio de EY, el problema también se daría en las personas que reciben dividendos de utilidades de empresas abiertas a la bolsa o mercado de valores. “Si una persona solo recibe un dividendo de $5.000.000 pagaría un 13%, mientras que su hermano mayoritario que recibe un dividendo por $500.000.000 pagaría el mismo 13%, lo que hace perder todo sentido a la propuesta tributaria del Gobierno, pues no sería progresiva”, añade Isla.
Con todo, al comparar con países OCDE, el nivel de tasa efectiva para los dividendos que analiza Hacienda “no estaría quedando por encima de este selecto grupo de economías”, dicen desde EY.
“En este sentido, diversos estudios de la plaza local han dado cuenta que la tasa promedio de los países OCDE para dividendos ya distribuidos estaría en torno al 41% aproximadamente; con este dato se puede concluir que Chile quedaría por debajo de los países de la OCDE en dos puntos”, asegura Isla. Sin embargo, advierte que la “regresividad” que tendría la propuesta, según sus cálculos, podría ser compleja para el sistema tributario.