Hace unas semanas, un análisis de la empresa Colliers advirtió luces rojas sobre la construcción: los permisos de edificación totales y de viviendas en todo Chile disminuyeron un 55% al primer semestre de 2023, en comparación al mismo semestre de 2019.
Según el análisis, la contracción del rubro fuera de la Región Metropolitana llegó a un -48% respecto a 2018–2019 y -26% en relación al 2022. En la capital, hubo una mayor caída en el número de viviendas autorizadas, un 53% en relación a 2018-2019, y la superficie autorizada en la RM se contrajo un 61% (prepandemia) y -58% con respecto al año pasado.
Al respecto, Rolando Cáceres, CEO & Founder de Ibuilder (https://ibuilder.com/), es tajante en decir que “la crisis política está afectando la inversión en el pais”lo que ha impactado fuertemente en el rubro constructor.
“Para que haya una inversión, el país debe ser competitivo, con impuestos bajos y una estabilidad política que asegure a quienes se arriesgan a emprender que las reglas del juego no van a cambiar. Los inversionistas actúan de manera racional y van invertir en los países que les den las mejores condiciones”, comenta el CEO de Ibuilder.
Sobre las medidas que pueden tomar tanto constructoras como inmobiliarias, Rolando Cáceres dice que “estamos en tiempos difíciles, nos vemos afectados por variables que no podemos controlar, pero podemos ser buenos en los aspectos que dependen de nosotros y así mantenernos competitivos. Acá la tecnología juega un papel muy importante, hoy podemos ser más eficientes usando herramientas como Ibuilder”.
Un ejemplo es la mano de obra, que representa el 50% del presupuesto. “La mano de obra es clave controlarla y hacerla más productiva, acá la solución de control de accesos y productividad de Ibuilder ayuda a las constructoras a disminuir costos. Otro ejemplo es la planificación y el avance, aspecto que también cubrimos con nuestras soluciones”, agrega el ejecutivo.
Sobre cómo la construcción podrá salir adelante, Rolando Cáceres apunta a dar mayores certezas e impulsar la inversión privada. “Si ves la experiencia internacional vas a notar que los países con mayor libertad económica tienen los niveles de vida más altos y economías más sanas. Esto se traduce en dos aspectos principales: primero, terminar el proceso de cambio de Constitución; y segundo, mantener las libertades de emprendimiento e inversión, teniendo una estructura de impuestos que nos haga competitivos”, afirma.
Mes: agosto 2023
Cómo podría afectar la nueva Ley de Delitos Económicos a los altos patrimonios locales
Expertos apuntaron que la nueva legislación llevaría a los family offices a robustecer sus departamentos de compliance y buscar asesoría de abogados penalistas.
Los grandes patrimonios chilenos están en pleno proceso de evaluación de los posibles efectos de la nueva Ley de Delitos Económicos en sus family offices y empresas.
La creación de nuevas categorías de delitos, el endurecimiento de penas monetarias e incluso la posibilidad de ir a la cárcel forma parte de las preocupaciones de los controladores y directores de grandes empresas.
‘Desde el punto de vista de los dueños de empresas y family offices, esta ley puede tener efecto tanto a nivel de las filiales, en relación con leyes sectoriales, como de holding, cuando se trate de delitos, por ejemplo, tributarios’, apuntó el socio de Recabarren & Asociados, Damián Boada.
Para el abogado, con la nueva legislación ‘será muy importante tener claridad sobre quién debe tomar decisiones relevantes dentro de la estructura (ya sea en ejercicio de un cargo o informalmente, como es el caso de algunos dueños), con el fin de que éstas siempre estén justificadas’.
Además, a juicio de Boada, la ley obliga a reforzar todas las instancias de toma de decisiones de la empresa, ‘con una asesoría que permita sostener que éstas están siendo tomadas de forma fundada, y con la convicción de no estar incurriendo en delitos de los contemplados por la norma’, añadió Boada.
Inversiones financieras
Sin embargo, no todos ven un efecto directo en este segmento. ‘Las estructuras de organización de altos patrimonios que conocemos como family offices tienden a tener mayoritariamente inversiones financieras y posiciones societarias minoritarias y rentas pasivas, por lo que es poco probable que les afecte, como conjunto, esta nueva realidad’, sostuvo el socio fundador de Barros & Errázuriz, Fernando Barros.
Añadió que la nueva legislación ‘no estimula salir del confort de las inversiones financieras pasivas y pasar a desarrollar empresas que crezcan, cuando la ley sanciona de manera más gravosa el mismo acto en función del tamaño de la empresa o del rango del trabajador’.
Los costos asociados
Uno de los servicios más demandados con la nueva ley es la asesoría de penalistas para la alta administración y el directorio de una empresa, además de la consultoría relativa a los delitos enfatizados por la nueva ley en materia ambiental o bancaria.
‘Más generalmente, en materia tributaria, que puede afectar tanto a filiales independientemente de su giro como a empresas holding, y en donde pueden verse afectados con mayor facilidad los dueños de la empresa de forma directa’, añadió Boada.
Lo anterior, también conllevaría a un aumento en los costos a nivel de contratación de profesionales. ‘Desde el punto de vista de la obtención de talento (será más riesgoso ser un alto ejecutivo) y desde el punto de vista del cumplimiento y debida diligencia de las cosas que se harán’, dio cuenta el socio del multifamily office Abaqus, Gonzalo Reyes.
Incertezas
Eso sí, ‘el efecto final de la nueva ley terminará dependiendo de cómo se implemente y los ajustes que se le hagan en el camino’, aclaró Reyes.
En tanto, para algunos abogados, la nueva Ley de Delitos Económicos provoca inquietudes, sobre todo por su aplicación.
‘La ley no contiene una definición de empresa, lo que genera incerteza respecto de su alcance’, señaló el estudio de abogados Fuensalida y Del Valle en una de sus más recientes notas a sus clientes.
Ahora un edificio de estacionamientos podría transformar su uso en habitacional en Santiago centro
Iniciativa contempla cambiar el destino del inmueble, eliminar los aparcaderos pagados y construir más pisos sobre la estructura actual.
Un nuevo proyecto se sumó a la lista de iniciativas que buscan transformar edificios -principalmente de oficinas- en habitacionales en el centro de Santiago. Pero, ahora, se trata de un inmueble actualmente destinado a estacionamientos el que podría ser completamente remodelado para albergar viviendas.
La dirección de Obras de la Municipalidad de Santiago aprobó un anteproyecto denominado Edificio Santo Domingo, emplazado en el número 1219, el que considera cambiar el uso de un edificio destinado para el arriendo de estacionamientos y comercio, ampliar el mismo, y habilitar departamentos habitacionales.
La iniciativa contempla eliminar los aparcaderos pagados distribuidos en los tres pisos ya construidos, levantar alrededor de 10 niveles más y, con esto, habilitar 230 departamentos. De esta manera, el inmueble pasaría de tener una superficie total construida de 3.650 metros cuadrados (m2) a 9.826 m2.
Como titular del proyecto figura Abastecimientos Generales S.A. (que maneja los estacionamientos Blue Park), representada por Gonzalo Rodríguez y Nicolás Kulikoff.
La lista de iniciativas
Este nuevo proyecto en la calle Santo Domingo se suma a la lista de obras del mismo tipo que buscan habilitar cientos de departamentos.
La tendencia de modificar metros cuadrados para ser utilizados como viviendas se ha expandido por el mundo, lo que también se está replicando en el país por la gran cantidad de edificios de oficinas que llevan varios meses (algunos años) desocupados tras la masificación del teletrabajo por la pandemia.
Los expertos coinciden en que la ocupación en las zonas comerciales del centro de la capital no regresará en el futuro cercano, lo que ha llevado a una serie de empresas a considerar usos alternativos para los espacios de oficinas existentes.
Así es como el exhotel Tupahue, ubicado en la calle San Antonio esquina Monjitas, en el centro de Santiago, también podría sufrir una completa transformación: sus dueños, la familia Alvo, tomaron la decisión de iniciar los trámites para refaccionar el inmueble de 15 pisos y transformarlo en un edificio habitacional. La conversión del edificio de casi 20 mil metros cuadrados de superficie construida, considera 192 viviendas, 24 bodegas y cuatro locales comerciales. No contempla aparcaderos para automóviles, pero sí 178 para bicicletas. ‘Se acoge la solicitud de exención de la dotación de estacionamientos de automóviles requerida’, dice el anteproyecto aprobado.
Según conocedores, los dueños de la iniciativa están cotizando con distintas empresas la transformación del inmueble. Las mismas fuentes consultadas explican que refaccionar el edificio tendría un costo de unos US$ 20 millones, considerando un valor de 25 UF por metro cuadrado.
La familia Alvo ha recuperado varios edificios patrimoniales en el centro de Santiago para negocios comerciales y hoteleros, pero su proyecto en el exhotel Tupahue sería su primera incursión en el rubro habitacional.
Una de las primeras empresas en desarrollar proyectos que contemplan cambio de destino de uso fue la compañía de seguros Bice Vida, ligada al grupo Matte, que trabaja en la rehabilitación del tradicional edificio Victoria, ubicado en la calle Huérfanos 801, en Santiago Centro. La iniciativa considera la remodelación completa de la galería y el cambio de destino de las oficinas existentes para dar paso a 117 nuevos departamentos habitacionales entre los pisos dos al seis.
Luego, se sumaron otros dos edificios patrimoniales de Santiago Centro que podrían pasar de oficinas a viviendas. Se trata de un inmueble neoclásico en la calle Bandera y otro art déco en Teatinos, que ya tienen el visto bueno del Gobierno, lo mismo que el tradicional edificio Victoria.
P&G Larraín afirma que desechó “para siempre” construir proyecto inmobiliario de US$ 250 millones a los pies del cerro Alvarado, en Vitacura
La inmobiliaria P&G Larraín afirmó que su decisión de desechar el proyecto de US$ 250 millones en un terreno ubicado a los pies del cerro Alvarado, en Vitacura, es “para siempre”.
El pasado 18 de agosto, Pablo Larraín, representante legal de la Inmobiliaria L&L Ltda —sociedad dueña del terreno— envió una carta al Servicio de Evaluación Ambiental de la Región Metropolitana solicitando retirar del sistema la iniciativa “Conjunto Armónico Portezuelo”, que se tramitaba desde 2018.
La obra consistía en la construcción y posterior operación de un proyecto inmobiliario compuesto de un total de 15 edificios, desagregados en nueve torres habitacionales y seis destinadas a apart hotel. Esto, en un paño de 10,7 hectáreas en Vitacura.
El proyecto se levantaría al oriente de la intersección de Av. Santa María con la calle El Crepúsculo, específicamente en Av. Santa Teresa de Los Andes 9763.
“Lo desechamos para siempre”, afirmó Gerardo Larraín, gerente general de P&G Larraín. Sobre los motivos de esta decisión, señaló que “es muy difícil arriesgarse en un proyecto de largo plazo con la incertidumbre jurídica que existe y el mercado deprimido. Estuvimos nueve años remando, sacando todos los permisos, cumpliendo todas las normas y comprometiéndonos con unas mitigaciones gigantescas, pero en las condiciones actuales no estamos dispuestos a seguir sometidos a los kafkianos procesos de aprobación ambiental que nunca terminan en un ‘sí’ definitivo, sino solo en un ‘quizás’. Nuestro caso es muy similar al de Fundamenta, con la diferencia que nosotros no iniciamos la construcción”.
Gerardo Larraín añadió que “sencillamente no estamos dispuestos a asumir el riesgo de partir para que luego nos paren por cualquier razón sobreviniente”.
Energía y minería empujan mejoría en proyección de inversión pública y privada para 2023
Pese al avance, el monto esperado para este ejercicio será 25% menor que el de 2022. Además, junto a los US$ 11.057 millones proyectados para 2024, las cifras se sitúan muy por debajo del promedio de los últimos 10 años.
Hace unos días, el ministro de Hacienda, Mario Marcel, destacaba que la inversión privada proyectada a junio por la Corporación de Bienes de Capital (CBC) para el quinquenio 2023-2027 había mejorado en US$ 9.731 millones respecto de la estimación del primer trimestre.
Si se consideran también las inversiones públicas para ese período, ese avance sube a US$ 12.000 millones en comparación a los datos de marzo, según se constata al revisar el informe de la CBC —al primer semestre—, que analiza el stock de proyectos con cronogramas definidos.
Específicamente para los años 2023 y 2024, también se observaron alzas en las proyecciones de inversiones públicas y privadas frente al informe de enero-marzo, alentadas por fuertes incrementos en los montos de los sectores energía y minería. Más atrás destaca el rubro inmobiliario.
Rubros que avanzan
Hasta marzo, la CBC estimaba que este año se invertirían US$ 14.749 millones entre iniciativas públicas y privadas. Pero el nuevo catastro a junio elevó en 14,4% ese monto, llegando a US$ 16.867 millones. Es decir, se le sumaron US$ 2.118 millones, de los cuales US$ 1.502 millones los explica el sector privado.
Los planes privados y públicos en el rubro energía llegarán a US$ 3.532 millones al cierre de este año, 39,2% superiores a los previstos en marzo. ‘Se observaron incrementos por el ingreso al catastro de iniciativas con cronograma de construcción’, comentó Orlando Castillo, gerente general de la CBC.
Entre los proyectos que impulsaron las cifras en energía destacan los parques eólicos Lomas de Taltal y Punta de Talca, los parques solares fotovoltaicos Tamarico, Don Humberto y Central Desierto de Atacama.
Para 2024, las inversiones totales en energía subieron 31% respecto del anterior catastro, llegando a US$ 1.209 millones.
En minería, en tanto, la inversión llegará a US$ 4.459 millones este año, según los datos a junio, cifra casi 20% superior a la estimada en marzo para 2023.
Para 2024, el rubro minero registraría desembolsos por US$ 4.191 millones, cifra 64% superior a la contemplada hasta el primer trimestre para ese año. Castillo indicó que el avance en esta industria para esos ejercicios responde a la reprogramación de proyectos de Codelco y nuevos proyectos con cronograma ligados a Quebrada Blanca 2, Spence, Minera Zaldívar, Los Pelambres y SQM Salar.
En el ámbito inmobiliario, la proyección de inversiones para 2023 asciende a US$ 2.225 millones, casi 11% superior a la prevista en marzo. A la vez, para 2024, la estimación subió 24,6% frente a la de marzo, situándose en US$ 1.381 millones.
Los aportes a las mejores cifras en el rubro inmobiliario están ligados a los proyectos Egaña Comunidad Sustentable Fase II (RM), Modificación Barrio Brisa del Sol (Biobío), Condominio Las Uvas y el Viento (RM), entre otros.
Cifras aún son bajas
Pese a esos avances, los US$ 16.867 millones en inversiones con cronograma definido para este año representan una caída de casi 25% frente a 2022. Ese monto es el más bajo desde 2011 (ver infografía).
En tanto, para 2024 la CBC vaticina US$ 11.057 millones en planes estatales y privados, una merma de 34,4% frente a 2023. Lo anterior, debido al impacto de ajustes en cronogramas, retrasos en planes de concesiones y algunas postergaciones.
En los últimos 10 años (2013-2022), la inversión anual promedio catastrada por la CBC bordea los US$ 19.800 millones, cifra que dista de las contempladas para este ejercicio y el próximo. Consultado respecto de qué falta para recuperar ese nivel, Castillo comentó que ‘en primer lugar se requiere una evolución favorable en la coyuntura política y económica de nuestro país, en escenarios de corto y mediano plazo. Luego, en temas más específicos, se necesita un mejoramiento de los procesos de tramitación ambiental, con sus componentes comunitarios, sectoriales y también en la tramitación de permisos municipales que afectan la tasa de reposición de proyectos y el clima de negocios para la inversión’.
El catastro de proyectos con cronograma definido de CBC contempla, al 30 de junio de 2023, un stock de 915 iniciativas privadas y estatales. Sobre esa base, la inversión a materializar durante 2023-2027 ascendería a US$ 52.277 millones, donde 72% corresponde a financiamiento privado y 28% es estatal.
Si se consideran también las inversiones públicas para ese período, ese avance sube a US$ 12.000 millones en comparación a los datos de marzo, según se constata al revisar el informe de la CBC —al primer semestre—, que analiza el stock de proyectos con cronogramas definidos.
Específicamente para los años 2023 y 2024, también se observaron alzas en las proyecciones de inversiones públicas y privadas frente al informe de enero-marzo, alentadas por fuertes incrementos en los montos de los sectores energía y minería. Más atrás destaca el rubro inmobiliario.
Rubros que avanzan
Hasta marzo, la CBC estimaba que este año se invertirían US$ 14.749 millones entre iniciativas públicas y privadas. Pero el nuevo catastro a junio elevó en 14,4% ese monto, llegando a US$ 16.867 millones. Es decir, se le sumaron US$ 2.118 millones, de los cuales US$ 1.502 millones los explica el sector privado.
Los planes privados y públicos en el rubro energía llegarán a US$ 3.532 millones al cierre de este año, 39,2% superiores a los previstos en marzo. ‘Se observaron incrementos por el ingreso al catastro de iniciativas con cronograma de construcción’, comentó Orlando Castillo, gerente general de la CBC.
Entre los proyectos que impulsaron las cifras en energía destacan los parques eólicos Lomas de Taltal y Punta de Talca, los parques solares fotovoltaicos Tamarico, Don Humberto y Central Desierto de Atacama.
Para 2024, las inversiones totales en energía subieron 31% respecto del anterior catastro, llegando a US$ 1.209 millones.
En minería, en tanto, la inversión llegará a US$ 4.459 millones este año, según los datos a junio, cifra casi 20% superior a la estimada en marzo para 2023.
Para 2024, el rubro minero registraría desembolsos por US$ 4.191 millones, cifra 64% superior a la contemplada hasta el primer trimestre para ese año. Castillo indicó que el avance en esta industria para esos ejercicios responde a la reprogramación de proyectos de Codelco y nuevos proyectos con cronograma ligados a Quebrada Blanca 2, Spence, Minera Zaldívar, Los Pelambres y SQM Salar.
En el ámbito inmobiliario, la proyección de inversiones para 2023 asciende a US$ 2.225 millones, casi 11% superior a la prevista en marzo. A la vez, para 2024, la estimación subió 24,6% frente a la de marzo, situándose en US$ 1.381 millones.
Los aportes a las mejores cifras en el rubro inmobiliario están ligados a los proyectos Egaña Comunidad Sustentable Fase II (RM), Modificación Barrio Brisa del Sol (Biobío), Condominio Las Uvas y el Viento (RM), entre otros.
Cifras aún son bajas
Pese a esos avances, los US$ 16.867 millones en inversiones con cronograma definido para este año representan una caída de casi 25% frente a 2022. Ese monto es el más bajo desde 2011 (ver infografía).
En tanto, para 2024 la CBC vaticina US$ 11.057 millones en planes estatales y privados, una merma de 34,4% frente a 2023. Lo anterior, debido al impacto de ajustes en cronogramas, retrasos en planes de concesiones y algunas postergaciones.
En los últimos 10 años (2013-2022), la inversión anual promedio catastrada por la CBC bordea los US$ 19.800 millones, cifra que dista de las contempladas para este ejercicio y el próximo. Consultado respecto de qué falta para recuperar ese nivel, Castillo comentó que ‘en primer lugar se requiere una evolución favorable en la coyuntura política y económica de nuestro país, en escenarios de corto y mediano plazo. Luego, en temas más específicos, se necesita un mejoramiento de los procesos de tramitación ambiental, con sus componentes comunitarios, sectoriales y también en la tramitación de permisos municipales que afectan la tasa de reposición de proyectos y el clima de negocios para la inversión’.
El catastro de proyectos con cronograma definido de CBC contempla, al 30 de junio de 2023, un stock de 915 iniciativas privadas y estatales. Sobre esa base, la inversión a materializar durante 2023-2027 ascendería a US$ 52.277 millones, donde 72% corresponde a financiamiento privado y 28% es estatal.
Convertir oficinas vacías en vivienda, el nuevo plan de Nueva York para atajar la crisis
El alcalde quiere cambiar la regulación, principalmente sobre servicios básicos, que impide que se conviertan en residenciales edificios comerciales que están infrautilizados.
El alcalde de Nueva York, Eric Adams, anunció un plan para atajar la crisis de vivienda que atraviesa la gran urbe: convertir las oficinas vacías en residencias habitables, para lo que necesitará llevar a cabo reformas regulatorias que serán evaluadas a finales de año.
En una rueda de prensa, Adams dijo ayer que su plan, delineado sin coordinación con el estado, permitiría que unos 12 millones de metros cuadrados de superficie de oficinas, “casi el tamaño de la ciudad de Filadelfia”, sean aptos para convertirse en unas 20.000 unidades de vivienda.
La pandemia de covid-19 ha llevado a que muchas empresas apuesten por modelos de trabajo híbridos o remotos, por lo que especialmente en el centro de la ciudad, en Manhattan, hay edificios comerciales infrautilizados o prácticamente vacíos; no obstante, las regulaciones (sobre conducciones de agua y gas, accesos o ventanas) impiden o dificultan su conversión.
Por eso, el alcalde propone “reescribir” las regulaciones sobre las zonas urbanas de manera de que se puedan realizar esas conversiones más fácilmente y así “revitalizar” distritos de negocios, como ocurrió, dijo, con la zona del sur de Manhattan después de los atentados del 11 de septiembre.
Adams puso el foco en la zona del sur de Midtown, en Manhattan, que ha sufrido un notable deterioro tras la llegada de la pandemia y donde aseguró que las regulaciones “anticuadas” impiden crear nuevos hogares, para proponer un plan separado que haga de esa zona un “barrio de uso mixto”.
Según una nota de prensa, las regulaciones actuales sobre zonas urbanas solo permiten convertir en residenciales los edificios construidos antes de 1977 o 1961, dependiendo de su ubicación, y los cambios propuestos pretenden que las conversiones se amplíen hasta edificios construidos en 1990 en toda la ciudad.
Los planes, que se podrían someter a voto en las cámaras locales a principios del año que viene, llegan cuando Nueva York afronta una gran crisis por la fuerte demanda y la falta de oferta, con el arriendo de la vivienda disparado y miles de migrantes en el sistema público de albergues.
Pese a todo, las 20.000 viviendas que Adams aseguró que se podrán habilitar son una gota de agua en comparación con la cifras de la crisis: el arriendo medio de las viviendas en Manhattan es de unos 4.400 dólares y en los últimos meses han llegado 100.000 migrantes en busca de asilo, que se suman a una población dinámica y creciente.
Adams aprovechó para lanzar un dardo a la administración estatal, liderada por la también demócrata Kathy Hochul, con quien mantiene tensiones por la crisis migratoria, y señaló que durante el curso legislativo no se han aprobado medidas que habrían “facilitado las conversiones” de oficinas en viviendas asequibles.
En una rueda de prensa, Adams dijo ayer que su plan, delineado sin coordinación con el estado, permitiría que unos 12 millones de metros cuadrados de superficie de oficinas, “casi el tamaño de la ciudad de Filadelfia”, sean aptos para convertirse en unas 20.000 unidades de vivienda.
La pandemia de covid-19 ha llevado a que muchas empresas apuesten por modelos de trabajo híbridos o remotos, por lo que especialmente en el centro de la ciudad, en Manhattan, hay edificios comerciales infrautilizados o prácticamente vacíos; no obstante, las regulaciones (sobre conducciones de agua y gas, accesos o ventanas) impiden o dificultan su conversión.
Por eso, el alcalde propone “reescribir” las regulaciones sobre las zonas urbanas de manera de que se puedan realizar esas conversiones más fácilmente y así “revitalizar” distritos de negocios, como ocurrió, dijo, con la zona del sur de Manhattan después de los atentados del 11 de septiembre.
Adams puso el foco en la zona del sur de Midtown, en Manhattan, que ha sufrido un notable deterioro tras la llegada de la pandemia y donde aseguró que las regulaciones “anticuadas” impiden crear nuevos hogares, para proponer un plan separado que haga de esa zona un “barrio de uso mixto”.
Según una nota de prensa, las regulaciones actuales sobre zonas urbanas solo permiten convertir en residenciales los edificios construidos antes de 1977 o 1961, dependiendo de su ubicación, y los cambios propuestos pretenden que las conversiones se amplíen hasta edificios construidos en 1990 en toda la ciudad.
Los planes, que se podrían someter a voto en las cámaras locales a principios del año que viene, llegan cuando Nueva York afronta una gran crisis por la fuerte demanda y la falta de oferta, con el arriendo de la vivienda disparado y miles de migrantes en el sistema público de albergues.
Pese a todo, las 20.000 viviendas que Adams aseguró que se podrán habilitar son una gota de agua en comparación con la cifras de la crisis: el arriendo medio de las viviendas en Manhattan es de unos 4.400 dólares y en los últimos meses han llegado 100.000 migrantes en busca de asilo, que se suman a una población dinámica y creciente.
Adams aprovechó para lanzar un dardo a la administración estatal, liderada por la también demócrata Kathy Hochul, con quien mantiene tensiones por la crisis migratoria, y señaló que durante el curso legislativo no se han aprobado medidas que habrían “facilitado las conversiones” de oficinas en viviendas asequibles.
4 nuevos strip centers se sumarán al mercado al cierre de 2023
Agregarían alrededor de 2.500 m2 al inventario acumulado de la capital, según la consultora.
El sector de strip centers sumará cuatro proyectos en la Región Metropolitana en el segundo semestre. Según un reporte de la consultora de servicios inmobiliarios Colliers International, los espacios comerciales añadirán alrededor de 2.500 m2 al mercado.
La firma detalló que dos de estos proyectos se ubicarán en la comuna de Maipú, sobre el eje de Av. Pajaritos. También se añadirá un strip center en Pudahuel, sobre el eje de Av. Ramón Freire, y en Vitacura, en la intersección de Av. Kennedy con Gerónimo de Alderete.
Matías Bucci, jefe del área de estudio de Colliers, prevé que este mercado continuará creciendo. ‘Para los próximos períodos, se espera que ingresen cerca de 15.000 m2 totales en el mediano plazo, según los proyectos que están en carpeta, de los cuales 35% de esta superficie se encuentra en la zona nororiente de Santiago’, dijo.
Tasa de vacancia
El mercado de strip centers culminó el primer semestre de 2023 con un alza en sus niveles de vacancia o espacios disponibles en sus recintos inmobiliarios. El indicador se ubicó en 5,7% en la primera mitad del año, lo que implicó un avance de 0,1 puntos porcentuales versus el cierre de 2022.
Bucci proyectó que se mantendrán estas vacancias en el corto plazo. Así, el indicador seguirá por debajo del peak de 6,8% que marcó en el primer semestre de 2021, ante los efectos de la pandemia en la industria. ‘El mercado de strip centers ha mostrado señales de estabilización durante los últimos períodos, por lo cual se espera que las tasas de vacancia se mantengan estables en torno a 5,7% de disponibilidad’, señaló.
Salida de capitales de Chile se moderó en el primer semestre, pero se mantiene muy por sobre los niveles previos al estallido social
De acuerdo a cifras que publica el Banco Central, entre enero y junio salieron del país otros US$ 2.785 millones de hogares y empresas no financieras -con una caída de 57,1% versus el segundo semestre de 2022-, completando poco más de US$30 mil millones desde 2020 a la fecha, en una tendencia que se gatilló tras el 18-0.
-La señal inicial de alerta se produjo en el primer semestre de 2020. La salida de capitales de hogares y empresas no financieras desde Chile pasó de registrar US$1.672 millones en todo 2019, a US$7.389 millones en el período enero-junio del año siguiente. Ese fue el punto de quiebre de un comportamiento previo e histórico donde los recursos se iban muy poco del país y el comienzo de una tendencia que no ha parado desde entonces y que tuvo como gatillante el estallido social del 18 de octubre de 2019. Así, desde enero de 2020 a junio de este año, se han ido US$30.695 millones.
Este hecho fue advertido por el Banco Central a mediados de 2021. En ese momento los retiros de los fondos de pensiones estaban generando un fuerte incremento de la salida de capitales desde el país, especialmente de este segmento de empresas no financieras y hogares.
Con el paso del tiempo el ritmo de salida ha experimentado altibajos, pero se mantiene en niveles importantes. Así, en el primer semestre de este 2023 salieron del país recursos por otros US$ 2.785 millones, lo que si bien implica una caída de 57,1% en comparación al segundo semestre de 2022 (US$6.496 millones) y de 9,1% versus el primero de ese mismo ejercicio (US$3.066 millones), de todos modos constituye un registro muy por sobre los que había antes del 18-O (en el primer semestre de 2019 emigraron US$1.297 millones y en el segundo US$375 millones).
Los expertos afirman que esta menor salida de capitales de los últimos meses se debe principalmente a cuatro factores: la disminución de la incertidumbre asociada al proceso constitucional tras el rechazo en septiembre del año pasado de la propuesta de la Convención Constitucional; reformas más acotadas; la menor disponibilidad de recursos, puesto que la liquidez que hubo en 2020 y 2021 producto de los retiros de los fondos de pensiones ya va en retirada, y porque una cantidad importante de dinero ya emigró de Chile.
Sergio Lehmann, economista jefe de Bci, sostiene que «pese a que todavía se reconoce un panorama complejo en la economía chilena, la incertidumbre es hoy más reducida respecto a 2022. No hay sobre la mesa propuestas disruptivas que comprometan sustancialmente las perspectivas de largo plazo, como se veía con preocupación hasta septiembre del año pasado».
De acuerdo a ello, añade, «hemos visto flujos más moderados, pero buena parte del stock de capitales que salió se quedará en los mercados internacionales. El marcado sesgo a invertir localmente que mostraban los inversionistas chilenos se quebró tras el estallido social y hoy favorecen un portafolio mejor diversificado».
En la misma línea, el socio de Gemines, Alejandro Fernández, argumenta que «en una economía con libre movilidad de capitales es normal que haya períodos en que estos ingresan al país y otros períodos en que salen del país». Sin embargo, subraya que «no cabe duda que lo sucedido a partir de octubre de 2019 es un punto de quiebre respecto de la confianza en la economía chilena que, probablemente, va a tomar muchos años superar, sobre todo si persiste la incertidumbre político-institucional, aunque sea a escala menor, lo que se suma a que las perspectivas de crecimiento del país son, en el mejor de los casos, mediocres».
El economista señala que «hasta antes de octubre de 2019 predominaba la tendencia a mantener todo o casi todo el patrimonio en Chile. Eso ya no es así».
En cuanto a las perspectivas, no hay una sola mirada: Sergio Lehmann prevé que el stock de los recursos se mantendrá en mayor medida fuera del país, pero que los flujos de salida serán menores. «Podríamos ver movimientos como los que se registraban antes del estallido, pero el stock de capitales invertidos en el exterior será ciertamente mucho mayor que en el pasado. El marcado sesgo a invertir localmente que mostraban los inversionistas chilenos se quebró en 2019. A un portafolio bien diversificado del lado doméstico vs externo, hoy se le reconoce mayor valor».
El economista enfatiza que «los flujos en el segundo semestre estarán guiados por los desarrollos de los mercados y el clima político, tanto local como global». Dado ese contexto, cree que «si vemos perspectivas de acuerdos en el mundo político, una mirada más constructiva y disposición al diálogo, junto con una recuperación de la economía hacia el último cuarto del año, podríamos ver un retorno acotado de capitales, pero especialmente de no residentes».
Fernández dice que con «la cifra del primer semestre es difícil concluir algo, porque son muy volátiles, por lo que no puede sacarse ninguna conclusión sobre su tendencia futura. Además, siempre pueden suceder cosas, en Chile o el exterior, que aceleren o frenen este flujo». Por lo mismo, puntualiza que «no hay claridad respecto a qué sucederá durante el segundo semestre, pero considerando que en diciembre se realiza el plebiscito constitucional, es posible que el flujo aumente si es que se tiende a ratificar la posibilidad de un nuevo rechazo».
Respecto de volver a los flujos preestallido, Fernández duda que eso sea viable «en un horizonte razonable, porque la incertidumbre y la inestabilidad no han desaparecido totalmente y, creo, hay un cambio estructural respecto a la distribución del patrimonio entre el país y resto del mundo, aumentando esta última parte de manera permanente».
Crecen el interés de inversionistas inmobiliarios chilenos en el exterior: Estos son los destinos «estrella»
Según expertos, desde el estallido social en 2019 la tendencia de este tipo de inversionistas sufrió un cambio radical. Es que ahora la mayoría de las apuestas inmobiliarias se depositan fuera de Chile.
Para los inversionistas inmobiliarios, es esencial un escenario que les entregue estabilidad política y económica. Frente a la situación que vivía Chile en 2019, con un estallido social que desestabilizó el mercado, gran parte de los inversionistas nacionales decidieron invertir sus capitales fuera de la frontera nacional, con dos objetivos: proteger patrimonio o buscar rentabilidad diversificando el mercado.
El verdadero boom de la inversión inmobiliaria fuera de Chile comenzó luego del 18 de octubre de 2019. Sin embargo, en la actualidad, es un fenómeno que no deja de crecer, donde cada vez son más los inversionistas chilenos que prefieren estos escenarios internacionales: con alta rentabilidad, certidumbre política, social y económica.
Hace cinco años atrás, «la inversión inmobiliaria era 80% en territorio nacimiento y solo un 20% fuera de nuestras fronteras. Hoy estas cifras han cambiado radicalmente, presentando una inversión nacional únicamente de 20% y 80% en el extranjero. Tanto así que la fuga de capitales de Chile hacia el extranjero en 2022 superó los $10 mil millones de dólares», expresó Christian Silva, ejecutivo BeFX.
En datos concretos entregados por Owny Chile la inversión inmobiliaria de chilenos en el extranjero en 2022 creció un 400% en relación al año 2021.
Destinos favoritos
Sobre lo que no hay dudas es acerca del país que lidera el interés de los inversionistas nacionales. Muchos aseguran que son sus temperaturas cálidas durante todo el año, otros sus características turísticas y de infraestructura, las que convierten a Estados Unidos en el destino principal de inversiones para los chilenos.
Otro país que ha cautivado el interés de los chilenos es España, el director de Property Partners, Ferencz Delarze , contó que desde la apertura de operaciones en el país europeo han «evidenciado el tremendo interés de parte de chilenos de invertir también en ese país, principalmente por ser una puerta a Europa, con precios muy competitivos y una cultura que acoge muy bien a los Chilenos. Además poder optar a una golden Visa también ha sido un atractivo».
Por su parte, Felipe González, el managing director de Chile Sotheby’s International Realty, contó que tanto España como Portugal, están en la mira, «el primero por su idioma y el segundo pues ofrece beneficios tributarios y migratorios muy atractivos a través de la Golden Visa».
Otro país donde los chilenos han decidido apostar sus fichas es Uruguay, el que posee un mercado «muy atractivo para los chilenos por la cercanía geográfica y las facilidades y exenciones tributarias que da el gobierno para invertir», aseguró Delarze.
Luego otros destinos populares para la inversión chilena son Paraguay, Panamá, México y el Caribe, este último «se está empezando a abrir como una oportunidad, dada sus altas tasas de ocupación vacacional, lo que genera un muy buen retorno para los bolsillos de los inversionistas”, explicó el director ejecutivo Adana Gestión Inmobiliaria, Maximiliano Vega.
Estados Unidos, la sensación para inversionistas locales
Estados Unidos se ha convertido en el destino principal para los inversionistas nacionales, presencia que no deja de aumentar con el paso de los años. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami en 2022, los compradores chilenos representan el 6% de las inversiones en Miami, superando incluso a Reino Unido.
“Los inversionistas chilenos invierten acá por la estabilidad política, social y económica. En Florida si bien las propiedades son más caras tienen mejor rentabilidad y plusvalía”, explicó Paula Sánchez fundadora de Unique International Properties de Miami.
En el ámbito judicial, “EE.UU da certezas jurídicas ya que la protección de la vivienda, del inmueble y del propietario es un dato, permite diversificar a los inversionistas con mayor seguridad que en otro activo ya que el país del norte representa una estabilidad política y económica insuperables”, expresó Vega.
Mientras que en el ámbito económico “evalúan mercados más seguros y con monedas más fuertes que la local para colocar su capital”, afirmó González.
Hasta 2022, entre los destinos predilectos de los chilenos destacaron los sectores de Miami-Dade (56%), además Broward (33%), Palm Beach (6%), y Orange (5%), indicó Silva.
{SUB:¿Por qué no han vuelto los inversionistas?}
A pesar que la salida del capital nacional comenzó hace casi cuatro años, hoy la situación no hace más que crecer debido a la compleja situación que vive el sector inmobiliario chileno.
«Nuestro país ha visto golpeada la oferta para los bienes raíces representando la menor cifra de permisos de edificación en los últimos 30 años, esto debido a que los problemas políticos, sociales y económicos sumado a la permisología frenaron la inversión de parte de las compañías para así disminuir el riesgo operacional», añade Vega.
El sector inmobiliario “está enfrentando un clima hostil en las instancias comunales y en los organismos estatales que deben otorgar los permisos”, comentó Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers. “Esa hostilidad frente a nuevos proyectos de cierta envergadura, más allá de cumplir íntegramente las complejas normativas y su exceso de detalles, es un inhibidor difícil de superar. Esto va acompañado también de las inexplicables demoras en las aprobaciones”.
Según Vega, «la construcción representa un 7%, sin dejar de nombrar que es uno de los sectores que más empleo da en el país. La caída de inversión en la construcción este año se prevé sea del 6% traducido en un casi 70% de la caída en la inversión en construcción».
Los inversionistas nacionales siguen buscando «refugio ante el escenario económico local, con bajo crecimiento y deterioro en las condiciones laborales. Evalúan mercados más seguros y con monedas más fuertes que la local para colocar su capital», expresó González.
GPS Property lanza nueva área de financiamiento inmobiliario y proyecta cerrar este 2023 la estructuración de UF 1.000.000 en deuda a clientes
En medio de las restricciones financieras que ha impuesto el mercado para el desarrollo de nuevos proyectos, en GPS Property anunciaron la creación de un área de financiamiento inmobiliario. A cargo de este nuevo segmento estará José Luis Márquez, que se ha desempeñado por más de 8 años en áreas de financiamientos e inversiones inmobiliarias en Compañías de Seguros de Vida, siendo su última experiencia subgerente financiamiento inmobiliario de Security Principal, donde participó en la estructuración de financiamientos por más de UF13.500.000.
Desde la consultora, detallan, que esta nueva división de negocios operará de manera transversal acompañando a las áreas de intermediación inmobiliaria, pero también a través de la estructuración directa de créditos y deuda privada.
“Con la incorporación de un ejecutivo con la experiencia de José Luis buscamos generar nuevas fuentes de financiamiento para activos y proyectos inmobiliarios a través de distintos instrumentos de deuda, fortaleciendo la relación comercial con Compañías de Seguros para créditos de largo plazo y seguir potenciando la deuda privada brindando soluciones de financiamiento de corto plazo para nuestros clientes”, explicó el gerente general de GPS Property, Joaquín Brahm.
“Para el término de 2023 proyectamos un levantamiento de deuda para nuestros clientes por más de UF 1.000.000 y en la actualidad contamos con un pipeline cercano a las UF 3.000.000 en estructuración de financiamientos”, finaliza el gerente general de GPS Property, Joaquín Brahm.