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Mes: julio 2023

El ministro de Vivienda culpa a los bancos por la falta de financiamiento para la construcción

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El secretario de Estado dijo que la banca “no les está prestando lo que requieren” a las constructoras. En la ABIF calculan montos por US$ 226 millones entregados al sector.
El déficit habitacional y el financiamiento para la industria de la construcción fue el tema principal de la reunión entre el ministro de Vivienda, Carlos Montes, y el comité ejecutivo de la Confederación de la Producción y del Comercio (CPC).
En el encuentro, que estaba pendiente desde hace semanas y se extendió por cerca de dos horas, Montes expuso los avances de la cartera en la meta de 260.000 viviendas por construir durante este período de gobierno, y dónde podría colaborar el sector privado. En este punto, afirmó que “estamos con problemas serios de financiamiento hoy día, porque los bancos no les están prestando lo que requieren a las constructoras, principalmente, y también las inmobiliarias, que es complementario a los aportes que hace el Estado a través de los subsidios y los préstamos”.
Este cuestionamiento desde La Moneda no es nuevo. El propio Presidente Gabriel Boric lo planteó en mayo, durante el Desayuno Anual de la Construcción: “Permítanme hacer un llamado a los bancos, en particular, para que faciliten los créditos al sector de la construcción, porque no lo están haciendo fácil”.
Apoyo estatal
Para favorecer el financiamiento de la construcción, en atención al aumento de costos cercano al 30% que tuvo la industria el año pasado, el Ejecutivo implementó en noviembre un polinomio que permitía el pago de reajustes retroactivos para las empresas. Sin embargo, según reveló “El Mercurio”, se ha pagado menos del 25% del monto total de los reajustes contemplados, en el caso de proyectos de infraestructura pública.
Por otra parte, se implementó un fondo de garantía estatal para la industria, el Fogaes, que en la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) aseguran que se ha canalizado correctamente. Contabilizan 316 solicitudes en evaluación o aprobadas, por un monto de US$ 226 millones, donde se ha rechazado menos del 4% de las solicitudes recibidas.
En el gremio afirman que han planteado al Minvu extender este programa a empresas de mayor tamaño, iniciativa que no ha sido abordada. José Manuel Mena, presidente de ABIF, afirmó que “siempre estamos dispuestos a brindar apoyo a los clientes, velando por un sano endeudamiento, lo que supone una adecuada evaluación crediticia hacia quien lo solicita, y hemos fomentado políticas que sean coherentes con lo anterior”.
Pago oportuno
Según expuso el ministro Montes, el principal argumento de los bancos respecto de la dificultad en la entrega de los créditos responde a que “la norma de provisión que pide la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) es muy alta y que, por lo tanto, eso estaría limitando sus posibilidades de aumentar los préstamos”.
El titular de Vivienda dijo que revisará dicho aspecto con el regulador, pero el presidente de la CPC, Ricardo Mewes, pidió abordar otra arista: “Tenemos que romper este círculo, que el Estado históricamente ha sido un mal pagador. Pongámonos al día para que efectivamente haya liquidez en las empresas, que es lo que hoy día necesitan. Las empresas no quiebran por tener un mal estado de situación en un año, quiebran por falta de flujo, y eso (flujo) es lo que tenemos que permitir que exista, de distintas fuentes; de la banca, pero también del Estado”.
El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Juan Armando Vicuña, reconoció que el Gobierno ha dado facilidades para abordar el descalce en el precio de los materiales pospandemia. Sin embargo, aunque los reajustes han sido de ayuda, indica que “el problema es que aún existen muchos pagos que están atrapados en la burocracia, como el caso de los gobiernos regionales, ministerios sectoriales y el Ministerio de Hacienda, que no autoriza los montos”.
Suscribió, además, la propuesta de los bancos de ampliar la cobertura actual del Fogaes, que es de entre 60% y 70%.
Tasas de interés
Un aspecto clave para revertir las complicaciones en la construcción serían los recortes en la tasa de política monetaria. Según Mewes, esto justifica las restricciones de la banca, que tiene “exigencias que cumplir”.
Vicuña dijo esperar que “durante la segunda mitad del año y comienzos de 2024 las condiciones de financiamiento tiendan a ser más flexibles, considerando la baja que se espera en la tasa de interés rectora por parte del Banco Central, lo que podría dar más acceso a créditos hipotecarios para la demanda habitacional; incrementar la participación de pequeños inversionistas en el mercado inmobiliario, así como abaratar los créditos para desarrolladores de proyectos”.
CRÉDITO
La banca calcula que ha canalizado US$ 226 millones en créditos con garantía especial Fogaes.

FMI estima que aún “no es momento” de que la Fed y el BCE relajen su política monetaria

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Entidad pronostica que EE.UU. y China crecerán un 1,8% y 5,2% este año, respectivamente.
El Fondo Monetario Internacional (FMI) cree que “no es momento” para que la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) y el Banco Central Europeo (BCE) empiecen a relajar su política monetaria, porque la inflación está aún lejos de los objetivos del 2%.
Así lo afirmó el director de Investigación del FMI, Pierre-Olivier Gourinchas, con motivo de la publicación de la revisión de las perspectivas económicas mundiales del organismo.
“El gran problema sigue siendo la inflación, que aunque vaya en la buena dirección, sigue muy lejos de los objetivos de los bancos centrales que están en el 2%”, dijo Gourinchas a la agencia EFE, quien recordó que la inflación subyacente —la que no incluye ni energía ni alimentos frescos— sigue estando más elevada de lo esperado.
PIB mundial
En el marco de la revisión de las perspectivas a nivel mundial, el FMI elevó sus proyecciones para la economía global de este año y estimó que los riesgos han disminuido en los últimos meses luego de que Estados Unidos evitara un default y las autoridades en ambos lados del Atlántico evadieran una crisis bancaria.
El producto interno bruto mundial se expandirá un 3% en 2023, dijo el FMI. Si bien sigue siendo una desaceleración en comparación con el crecimiento del 3,5% del año pasado, es más rápida que su proyección del 2,8% de abril. “La reciente resolución del conflicto sobre el techo de la deuda estadounidense y, a principios de este año, la enérgica actuación de las autoridades para contener las turbulencias en la banca estadounidense y suiza, redujeron los riesgos inmediatos de turbulencias en el sector financiero”, señaló el FMI.
El Fondo, con sede en Washington, mantuvo sin cambios sus expectativas de crecimiento mundial para el próximo año en el 3%.
Latinoamérica
En la revisión de sus previsiones económicas mundiales, el FMI cree que Latinoamérica crecerá el 1,9% en 2023, tres décimas por encima de lo que predijo en abril, y para 2024 mantuvo su previsión del 2,2% para el conjunto de la región.
El crecimiento regional estará este año y el próximo bastante por debajo del de 2021, cuando repuntó hasta el 7%, y del 3,9% de 2022, cuando continuó su recuperación tras la pandemia.

Zona norte de Santiago crece como polo industrial con ventas de propiedades por US$ 355 millones

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Las comunas de Quilicura, Renca, Lampa, Colina y Huechuraba son demandadas por su buena conectividad vial.
El sector norte de la Región Metropolitana se está consolidando como el más cotizado en el mercado industrial, debido a su cercanía con la zona oriente de la capital, su conectividad con las diferentes autopistas urbanas e interurbanas, a lo que se suma el desarrollo de barrios industriales y el posicionamiento de grandes operadores.
Un estudio de la firma de gestión inmobiliaria Urbac y GEA Tasaciones, sobre la base de datos del Conservador de Bienes Raíces, detalló las principales operaciones de venta de propiedades industriales en 2022 en el corredor norte de Santiago, abarcando las comunas de Quilicura, Renca, Lampa, Colina y Huechuraba. Se trata de transacciones sobre las 10.000 UF en bodegas, instalaciones industriales y terrenos.
En dicho sector se registraron 204 compraventas en 2022 por un total de casi 7.900.000 UF, unos US$ 355 millones. De estas operaciones, Quilicura figura como el principal destino de la inversión, que concentra el 40% del monto total; seguido por Lampa, con 22%.
“Es una cifra considerable, especialmente atendiendo el contexto económico general. Esto se debe a que el mercado industrial ha estado muy activo en los últimos años, generando un mayor interés y participación de los fondos de inversión e inversionistas institucionales”, comentó Alfonso Dittborn, gerente general de Urbac.
Dittborn añadió que “los operadores y desarrolladores tomaron posiciones para el desarrollo de nuevos centros y condominios de bodegaje. Además, los cambios en los modelos logísticos y crecimiento del e-commerce generaron nuevas necesidades de bodegaje, con nuevos estándares, lo que implicó movimientos por parte de grandes empresas respecto a sus centros de distribución. Todo lo anterior, en un contexto de bajísima oferta de metros cuadrados, especialmente en centros de bodegaje grandes y medianos, que impulsaron los precios de arriendo a un alza que no se había visto antes”.
El informe señala que con 2,35 millones de UF, las operaciones de bodegas concentraron el 30% del monto total transado en 2022. En los negocios de mayor valor figuran las ventas del Centro de Distribución (CD) de Mattel y el CD de Salomon Sack, hoy reciclado y denominado OPL San Ignacio, adquirido por GSI Capital. Ambos ubicados en la comuna de Quilicura y cuyos montos de compra superaron las 200.000 UF.
Renca fue la comuna con mayor volumen de ventas en bodegas, con 45 operaciones.
En materia de terrenos de uso industrial, en Huechuraba destaca la venta de un paño de unos 100.000 m2, ubicado en calle El Guanaco, donde Amazon construirá un data center que involucraría una inversión de US$ 205 millones.
En tanto, en Lampa, el estudio mencionó la adquisición de Sika de un paño de 100.000 m2, del proyecto de Parcelación Peralillo. En Renca, en sector El Montijo, destacó la compra de un sitio donde se está construyendo el condominio de Bodegaje PrimePark III, de una superficie de aproximada de 20.000 m2.
Alfonso Dittborn sostuvo que la zona norte de Santiago “ha continuado consolidándose” y afirmó que desde el comienzo del desarrollo del mercado de bodegas ha sido el sector “más relevante”. Esto, añadió, por su buena conectividad vial, la cercanía con comunas del sector oriente y la llegada de grandes operadores. Esto “ha mantenido a la zona con buena plusvalía y como la más requerida de la Región Metropolitana”, destacó.
Consultado por cómo se comportarán los negocios industriales en esta zona en 2023, Dittborn señaló que “nuestra impresión es que este año el nivel de movimiento en transacciones será menor que el anterior. Las empresas están optimizando sus metros cuadrados de almacenamiento y sumado a una mayor oferta, ha implicado una mayor rotación de arrendatarios y también una leve normalización en los cánones de arriendo”.
ESTE AÑO
En Urbac estiman que en 2023 las transacciones serán menores que las de 2022.

Dos centros comerciales y un muro medianero: la desconocida disputa entre grupo Patio y Banco Santander

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Conflicto partió con una demanda por reposición de cierres, pero el acusado apunta a una estrategia para ‘seguir entorpeciendo el normal desarrollo’ de un nuevo mall en Lampa.
La disputa partió con una denuncia por un muro medianero, pero va sumando nuevas aristas. En marzo de este año, el grupo Patio -ligado a la familia Jalaff, Paola y Gabriela Luksic y Eduardo Elberg- demandó al Banco Santander por supuestamente demoler un antiguo cerco divisorio que separa los terrenos que ambas firmas tienen en la comuna de Lampa.

La entidad financiera, junto con rechazar la acción judicial, apuntó a una estrategia para ‘seguir entorpeciendo el normal desarrollo’ de un nuevo mall que se construye a pocos metros del centro comercial Valle Grande, de propiedad de Patio.

El conflicto, según el grupo Patio, partió en enero de este año, cuando ‘de forma abrupta, unilateral, intempestiva y sin título alguno que lo autorizase’, los demandados demolieron un antiguo cerco divisorio existente entre los inmuebles que las sociedades tienen en el sector de Avenida la Montaña de Lampa.

El de propiedad de Patio se encuentra sin uso, mientras que en el de su vecino se construye un centro comercial vecinal.

‘Los demandados se encuentran desarrollando un proyecto de strip center, supermercado y estación de servicio en el predio colindante al de nuestra representada’, señalaron los abogados de Patio. ‘El permiso de edificación obtenido por los demandados no los autoriza para demoler un muro divisorio y menos para afectar el derecho de propiedad que la recurrente tiene sobre la servidumbre de medianería de que es titular’, añadieron.

Además, se señaló que, luego de que trabajadores de Patio llegaran al inmueble para constatar la destrucción del muro, ‘las demandadas procedieron unilateralmente a reemplazarlo en tiempo récord, sin autorización de nuestra representada, por uno nuevo, cuyo trazado es distinto al anterior, puesto que se adentra en el predio de nuestra representada’.

‘Actitud confrontacional’

El grupo Patio desistió de su demanda en contra de Molina Morel Inmobiliaria y Constructora. Ésta había señalado que vendió el inmueble en 2021.

La demanda sí se mantuvo en contra de la entidad financiera, que respondió en abril pasado. ‘Si el predio en cuestión figura inscrito a nombre del Banco Santander Chile, ello es dentro del marco de una operación de leasing, pero mi representada nunca ha detentado materialmente el inmueble’, dijo la sociedad, la cual insistió que carece de legitimación pasiva frente a la acción judicial, por lo que solicitó a la justicia rechazar la demanda.

En el siguiente punto, dijo que el grupo Patio es propietario del sitio que colinda por el poniente al predio a su nombre, así como también es propietario del centro comercial vecinal con un supermercado Santa Isabel ubicado en la misma cuadra, a unos a 67 metros de donde se construye el nuevo strip center.

‘Este centro comercial es actualmente el único que existe en la comunidad Valle Grande. Al contar con esta condición dominante y de exclusividad, Grupo Patio SpA opera con completa libertad y sin competencia, controlando la oferta y condiciones de arriendo en la zona. La incorporación de un nuevo centro comercial al mercado supone un riesgo en dicha condición dominante y controladora, al entrar un segundo actor que agrega oferta’, dijo en su respuesta el Santander.

Luego, afirmó que al momento que su arrendataria (RSM Renta Comercial SpA) ocupó el predio, se percató de las ‘condiciones de precariedad’ del muro medianero existente, por lo que ésta última se contactó con Patio para llegar a un acuerdo en la forma y procedimiento de reparación de la pared en común.

‘No obstante, Grupo Patio SpA expresó que por tratarse de su nueva competencia, no pretendían desarrollar una relación con RSM Renta Comercial SpA, ni prestarles apoyo en ninguna materia. Posteriormente se intentó arrendar este mismo sitio, donde la respuesta fue la misma: el sitio se arrienda, pero en ningún caso a RSM Renta Comercial SpA. Dicho suceso marca un hito de una mala relación y una actitud confrontacional, impuesta por la demandante’, aseguró la entidad financiera.

Agregó que, dada la mala condición del mentado muro medianero, éste se había derribado en una parte, tras lo cual RSM lo reparó. ‘Finalizados los trabajos de reparación del muro medianero, a los pocos días se recibió la primera de cuatro visitas de inspectores municipales (…). Se informó que la empresa Grupo Patio SpA había ingresado a la Dirección de Obras Municipales un requerimiento con el fin de paralizar las obras de edificación dentro del predio del Banco Santander Chile, y otro requerimiento para la fiscalización por la modificación de los deslindes comunes’, dijo el banco en su respuesta.

‘Lo anterior es de suma importancia, pues manifiesta la intención evidente de generar graves daños y perjuicios, con solicitudes completamente infundadas y cuyas consecuencias pudieron resultar gravísimas. Al ser Grupo Patio SpA expertos en la construcción de centros comerciales vecinales, saben que este tipo de desarrollos sólo son viables por los contratos previos que se sostienen con operadores anclas, donde paralizar las obras de edificación pone en riesgo el cumplimiento de los plazos comprometidos y, con ello, la exposición a enormes multas por retraso, e incluso la resciliación de dichos contratos, pudiendo resultar en la probable quiebra de RSM Renta Comercial SpA’, añadió la institución financiera en su presentación a la justicia, en la cual insistió en que la demanda debe ser rechazada.

Consultado por Diario Financiero, el banco no realizó declaraciones.

Fuentes al interior del grupo Patio afirmaron que se vieron obligados a demandar al banco por ser el representante legal del terreno, pero que el origen de esta discrepancia tiene que ver con lo que denominaron ‘actuar improcedente’ de RSM Renta Comercial SpA, cuyos representantes legales son Pablo San Martin Sola y Vittorio Repetto Ijha. Agregaron que se trata de un asunto acotado a un terreno en particular y están confiados en que se pueda resolver de la mejor manera posible prontamente.

Inauguran segundo tramo de Mapocho Río y apertura total del parque se prevé en marzo

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El llamado de las autoridades gira en torno a «cuidarlo», debido a su cercanía con la ribera, en un lugar que estaba rodeado de vertederos ilegales y basurales.
Ayer se inauguró la segunda etapa (de seis) del Parque Mapocho Río, entre Quinta Normal y Cerro Navia, proyecto a cargo del Ministerio de Vivienda que inició su construcción en 2020 y ha implicado una inversión de $81 mil millones. La iniciativa ha sufrido retrasos, ya que inicialmente iba a estar lista este año y ahora se prevé que los sectores faltantes sean completados a más tardar en marzo de 2024. Dividido en seis zonas, dos en la primera comuna y cuatro en la segunda, los espacios restantes presentan un 78%, 83%, 81% y 97% de avance, respectivamente.

El parque se sumará como pulmón verde para Santiago, con 52 hectáreas y 9 kilómetros de longitud. Incluirá ciclovías e instalaciones desde juegos para niños a dos lagunas, multicanchas, skateparks, un patinódromo, un muro de escalada y miradores, entre otros. «Representa un avance en equidad territorial y eso me parece tremendamente importante. Ahora, la alcaldesa (Karina Delfino) decía que Quinta Normal va a pasar de tener 2,3 a 3,5 metros cuadrados de áreas verdes por persona. Todavía nos falta para alcanzar los estándares que serían justos y, por lo tanto, no podemos conformamos con esto, tenemos que cuidar este espacio, pero tenemos que avanzar más», dijo el Presidente Boric.

El sector presentado ayer era una zona de vertederos ilegales y basurales, los que generaban que proliferaran rucos y además fomentaban una fea imagen de bienvenida para quienes llegaban al aeropuerto de Pudahuel y se desplazaban hacia otras áreas de la capital. «Era un sector olvidado… Éramos los segregados de la comuna Quinta Normal). Este sector no se sabía si era de Cerro Navia, de Renca o de Quinta Normal, y había que luchar con los basurales, con el alcoholismo…», sostuvo Luis Ramírez, dirigente del Club Deportivo Población Carrascal de la comuna, era como «un sector olvidado».

«Antes era un basural, todo sucio, mucha drogadicción», comentó Ketty Flores (60), residente del sector. La alcaldesa Delfino recordó que «este lugar era feo, lleno de escombros, era un aparcadero municipal que, la verdad, era un basurero». In jefa comunal hizo un llamado a cuidar el lugar: «Haciendo un esfuerzo grande con la comunidad se puede hacer», dijo. Según el ministro Carlos Montes, «la serie de usos que ofrecen .tos espacios públicos, desde lo deportivo hasta lo recreativo, consiguen transformar el entorno y la forma en la que las personas se relacionan con él. Esto es lo esperamos que suceda en 1, 55,, del río Mapocho, entre Quinta Normal y Cerro Navia, un territorio en el que reemplazamos los microbasurales, y focos de delincuencia, por un parque de alto estándar, bien iluminado y más seguro para los vecinos», dice Montes.

Construcción: ingreso de nuevas obras cae 8,7% en el primer semestre, pero junio muestra un alza

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Aunque el semestre tuvo una caída respecto del mismo período del año pasado, los últimos seis meses muestran un crecimiento del 21,4% en comparación con el segundo semestre de 2022.
-Durante el primer semestre de 2023, la industria de la construcción experimentó una disminución del 8,7% en el ingreso de nuevas obras en comparación con el mismo período del año anterior. Sin embargo, en junio se observó un importante aumento del 55% en nuevos proyectos respecto al mes previo. Además, a pesar de la caída semestral, estos primeros seis meses del año han mostrado un crecimiento del 21,4% en comparación con el segundo semestre del 2022.
Según el último reporte InfoConstrucción elaborado por Iconstruye, durante el primer semestre de 2023 ingresaron 136 nuevas obras, 8,7% menos que en el mismo lapso de 2022 -periodo en el que ingresaron 149 obras-. Sin embargo, los proyectos que iniciaron en los primeros seis meses de este año, superan en 21,4% a los que se introdujeron en la segunda mitad del ejercicio pasado (112).
Al respecto, Isabel Pinochet, gerenta comercial de Iconstruye señala que «durante el primer semestre de 2023, en comparación con los últimos cuatro años, hemos experimentado el nivel más bajo en términos de creación de obras mensuales, lo cual ha tenido un impacto significativo en la actividad de nuestra industria».
Dice además que desde la plataforma creen que esta situación es el resultado de diversos problemas acumulados. «Por un lado, las empresas se han enfrentado a desafíos financieros al tener que asumir costos mayores de lo previsto debido al aumento en el precio de los materiales, las dificultades para adquirirlos debido a la pandemia y las consecuencias de la crisis por la guerra de Ucrania y Rusia».
Durante junio, en tanto, se registraron 31 nuevos proyectos, lo que significó un incremento del 55% en relación a mayo. Además, en comparación con el mismo período del año 2022, el aumento fue del 41%, evidenciando una tendencia positiva en el ingreso de nuevos proyectos.
Ante los datos de dicho mes, la ejecutiva sostiene que se observa una señal positiva con el aumento en la creación de obras, lo que podría indicar que la situación comienza a moverse hacia una mejor dirección. «Es de esperar que este repunte permita reactivar proyectos actualmente detenidos y, además, generar el inicio de nuevas iniciativas».
Y agrega: «Sin duda, es crucial agilizar el proceso de adjudicación de proyectos por parte de la inversión pública, así como garantizar un inicio rápido y eficiente de los mismos. Estos factores serán determinantes para impulsar el crecimiento y la recuperación de nuestra industria».
De todas las obras en curso, un 70% son de carácter residencial, mientras que un 14% son proyectos de infraestructura, que abarcan obras viales, marítimas, proyectos portuarios, mineros y de salud. Las obras comerciales representan un 9% e incluyen oficinas, centros comerciales, establecimientos educativos, hoteles, plazas, gimnasios y estadios. Por último, un 7% corresponde a obras menores.
En la misma línea, otras tendencias que han estado observando desde Iconstruye es el tipo de proyecto por regiones. La Región Metropolitana lidera con 557 proyectos en ejecución, seguida de la Región de Valparaíso con 97, y las regiones de Biobío y Coquimbo con 47 cada una. Estas zonas destacan por su enfoque en desarrollos residenciales e infraestructura.
Por otro lado, el informe reveló que en junio había un total de 1.022 proyectos activos en todo el país. De ellos, el 55% estaba en la etapa de terminaciones, el 22% en obra gruesa, el 21% en fases previas y solo el 2% en fundaciones.
En relación al valor promedio por transacción, es decir, el costo de materiales e insumos, el informe indica que en junio aumentó un 1% respecto al mes anterior, pero aún se sitúa un 2% por debajo del promedio de 2022. Respecto a 2019, la variación de junio se mantuvo 36% bajo el mismo periodo prepandemia.
En esa línea, la gerente explica que «esto es un reflejo de los cambios en los procesos de compra que se han ajustado para tener una mayor eficiencia y cuidado de los presupuestos de obras. Mientras que, en relación con los precios de los materiales e insumos, estos han detenido sus alzas, tendencia que debería mantenerse dado el control de la inflación que mueve la UF, y que por primera vez en mucho tiempo ha mostrado una tendencia a la baja».
Además, según el informe, se observó un incremento del 9% en el total de órdenes de compras a nivel nacional en comparación con mayo, aunque se mantiene por debajo de años anteriores: en relación al 2022 se evidencia una caída de 4%, mientras que respecto de 2019 la baja es de 32%.

Fideicomisos inmobiliarios, otra forma de inversión

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El portafolio de este instrumento financiero es extenso, pueden ir desde edificios y condominios residenciales o habitacionales, inmuebles comerciales y de oficinas, hasta centros comerciales y hoteles.
Aunque no son muy conocidos, los fideicomisos inmobiliarios constituyen hoy otra forma de inversión en Chile. Se trata de una figura legal mediante la cual el o los propietarios de un bien inmueble o de proyectos inmobiliarios, entregan a un tercero independiente, bajo el establecimiento de un sistema fiduciario, la administración de dichos activos, a condición de la búsqueda de la mayor rentabilidad o resultados, entendiéndose tal figura como un ‘mandato de confianza’ mediante el cual se constituye la propiedad fiduciaria.

‘En términos simples, en la práctica, el fideicomiso es un contrato solemne en donde el propietario de un bien raíz le entrega a un fiduciario, que puede ser una institución financiera, la administración y gestión de su inmueble, a cambio de que se obligue a distribuir entre los inversionistas o aportantes los beneficios generados por esa propiedad (retornos)’, explica Nicolás Urbina, fiscal de Exxacon Inmobiliaria.

Precisa que la mecánica más conocida en Chile es más bien indirecta, a través de la participación en los llamados Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria, tanto en aquellos que cotizan en bolsa como los que tienen el carácter de privados.

Los fideicomisos inmobiliarios mantienen un extenso portafolio de bienes inmuebles que puede ir desde edificios y condominios residenciales o habitacionales, inmuebles comerciales y de oficinas, hasta centros comerciales y hoteles. En este tipo de fideicomisos, distintas personas adquieren parte de dicho instrumento financiero, sin adquirir directamente la propiedad, pero sí obteniendo derechos sobre los ingresos generados por la misma, ya sea por rentas o por la eventual venta de las unidades del proyecto inmobiliario o por la totalidad de este (plusvalía).

¿Existe un monto mínimo o máximo para invertir en este instrumento? Al respecto, el ejecutivo señala que en general guardan relación con aquellos montos y limitaciones que disponga el fideicomiso como tal. ‘Por ejemplo, la imposibilidad de retirarse con anticipación al cumplimiento de un plazo estipulado, lo que podría afectar la disposición de los aportes’.

Tipos de inversores

Los fideicomisos inmobiliarios se recomiendan comúnmente para los inversionistas y las personas que quieren asegurar de cierta manera sus inversiones inmobiliarias y reducir los riesgos conforme se diversifican dichas operaciones al existir varios activos dentro del portafolio del fideicomiso.

‘Por otra parte —agrega Nicolás Urbina—, se suma la alta flexibilidad y liquidez que tienen en el mercado financiero (público) y el ofrecimiento de rentabilidades periódicas y muchas veces aseguradas en el largo plazo ya que, al estar administrado por un ente especializado en la gestión de activos inmobiliarios, los resultados son mucho más eficientes y óptimos. También es utilizado como mecanismo para el resguardo ante procesos inflacionarios, como el que actualmente estamos viviendo’.

El mercado del bodegaje crecerá un promedio anual de 280 mil m2

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Aunque las cifras son alentadoras, igual existen variables como el tiempo de aprobación de permisos municipales y ambientales, además de cambios a planos reguladores que podrían modificar a la baja esta cantidad.
El mercado de centros de bodegaje sigue experimentando baja vacancia. Incluso, se espera que termine el 2023 ‘con niveles menores al 1%, al igual que los últimos dos años’, asegura Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property.

Esta situación está generando presión, continúa la ejecutiva, para que se mantengan ‘los precios de arriendo mostrados el semestre pasado’, que estaban en torno a un 30% más del valor de cierre del período 2020-2021.

Lo que se está viviendo no solo se explica por un aumento explosivo de la demanda por espacio, sino también porque este año ingresarán menos metros cuadrados que el promedio de los últimos tiempos. Esta disminución se ocasiona, principalmente, porque los proyectos se han atrasado; muchos de ellos, considerados para el segundo semestre del 2023, estarán listos recién los primeros meses del 2024.

Esto significará que la oferta en 2024 ‘se duplique con respecto a la de este año, llegando a los valores 2012-2019, cuando la vacancia se encontraba en torno al 4%’, agrega Lorena Tapia.

Algunas incertidumbres

En palabras de la directora ejecutiva de GPS Property, la baja vacancia de bodegas en Santiago y en el país comenzaría a ceder durante el 2024. Incluso, detalla que en los próximos cuatro años ingresará ‘al mercado de centros de bodegaje una superficie promedio anual en torno a 280 mil m2, volviendo a los niveles promedio mostrados durante los últimos ocho años, considerando la baja producción de 2020 y 2021’.

Pero Lorena Tapia es cauta, dejando claro que existe una serie de variables que podrían disminuir esta cifra; entre estas, ‘los mayores tiempos en aprobación de permisos municipales y ambientales, y la serie de modificaciones en la normativa de los planos reguladores, que generan incertidumbre en los desarrolladores’.

Dudas que se sustentan, principalmente, en que los terrenos de uso industrial exclusivo se hacen cada vez más escasos por los planos reguladores comunales y, por lo mismo, sus precios, sobre 4 UF/m2, ‘no permiten el desarrollo de un centro de bodegaje, especialmente si estimamos que los valores de arriendo estabilizados en el mediano plazo deberían bordear un 15% menos que los precios actuales. Esto motiva la generación de nuevos polos industriales, los que acompañados con mejoras en la infraestructura vial deberían empezar a madurar en los próximos cinco años’, explica la ejecutiva.

Nuevos polos

Las modificaciones en los planos reguladores efectuadas en los últimos años en comunas tradicionalmente industriales como Pudahuel o Renca, sumando los procesos de cambios de normas en municipalidades como Quilicura o Lampa, que restringen los usos industriales, han llevado a los desarrolladores a tomar posiciones en el sector Poniente, como Noviciado o La Farfana; Sur Poniente, como Rinconada, y sectores como San Bernardo o Acceso Sur.

‘También han surgido desarrollos en torno a las vialidades estructurantes como las rutas 5 Norte y 5 Sur, que no cuentan con normativa industrial, pero que se han ido instalando a través de la obtención de permisos específicos de cambio de uso de suelo, llamados Informe Favorable para la Construcción’, agrega.

Apoderados del Saint George’s, preocupados por impacto de mall en proceso educativo

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Desde hace meses que los apoderados del Saint George’s College se organizaron para analizar la situación del centro comercial que la compañía Cencosud busca construir en un terreno aledaño al colegio de Vitacura.

‘(Existe) preocupación por los eventuales impactos que pudiera tener esta iniciativa inmobiliaria para la comuna y específicamente para nuestro colegio’, señala el Centro de Padres en una reciente carta a la comunidad escolar.

La inquietud de algunos de ellos, según han planteado a la empresa y al municipio, es que el futuro mall afecte el proceso educativo de los alumnos, al estar tan cerca del establecimiento, así como el ruido de las obras.

A lo anterior, señalan apoderados, se suma el impacto vial que generará un recinto de gran envergadura que concentra distintos servicios y comercio, en una zona que no cuenta con una buena conectividad.

La alcaldesa de Vitacura, Camila Merino, recibió a los apoderados y a representantes de Cencosud, y dice que al municipio ya se le presentó el proyecto de manera general, pero que este todavía no ingresa formalmente a la Dirección de Obras Municipales (DOM).

Eso sí, la jefa comunal comenta que la Dirección de Tránsito se encuentra evaluando el Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV) que la iniciativa generará en el sector. Ahora, Vitacura tiene un mes para analizar el documento, hasta el 20 de agosto, y realizar observaciones.

Según la alcaldesa, ‘este proceso está recién empezando. Todavía no recibimos formalmente el proyecto en la DOM. Sí estamos comentando el IMIV, y queremos hacerlo de la manera más acuciosa posible. Esperamos que junto a Cencosud y los vecinos se trabaje en una buena participación, de manera que sea un buen proyecto y aporte para la comuna’.

En paralelo, el Centro de Apoderados informó a la comunidad escolar sobre los antecedentes que ha recabado acerca del centro comercial. Entre otros puntos, asegura que realizará una consulta a todos los miembros de la asociación de padres para conocer su opinión sobre el proyecto y que solicitará a Cencosud ‘que realice una presentación del proyecto a todos los apoderados’.

Reforma previsional: gobierno evalúa licitar el 10% del stock de afiliados al gestor de inversiones que ofrezca menor comisión

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En la presentación que hizo este martes a los técnicos, hay algunas diapositivas sobre la «nueva alternativa de organización de la industria», donde el Ejecutivo enseñó detalles de temas a incorporar. Por ejemplo, hacer una licitación anual que podría ser del 10% del stock de afiliados. En todo caso, ahí también se explica que «todos los afiliados, incluyendo los licitados, son libres de cambiar de IPP en cualquier momento, así como de renunciar a la licitación».
Finalmente este martes se concretó la primera reunión técnica entre el gobierno, parlamentarios y expertos nombrados por las tiendas políticas, instancia que se acordó el viernes pasado con el objetivo de viabilizar la tramitación de la reforma previsional.
La cita, que se desarrolló en dependencias del Ministerio del Trabajo, abordó la reorganización industrial, donde el Ejecutivo expuso a los asistentes el contenido del proyecto y luego oficializó su nueva propuesta, mostrando las diferencias que existen entre lo que se había planteado y los temas que ahora están pensando incorporar para lograr un acuerdo.
En la presentación que hicieron a los técnicos, hay algunas diapositivas sobre la «nueva alternativa de organización de la industria», donde el gobierno enseñó detalles hasta ahora desconocidos de temas que piensa incorporar. Por ejemplo, se plantea el modo en que están evaluando hacer la licitación del stock para la gestión de inversiones.
Ahí se puntualiza que, tal como lo plantea actualmente el proyecto, se crea un gestor público de inversiones (IPPA), el cual competirá con nuevos IPP privados, que son las AFP transformadas o nuevos actores que quieran ingresar a hacer rentar los fondos de los afiliados. Ellos sólo estarán encargados de las inversiones.
Pero en la nueva propuesta que presentaron, ahora el gobierno evalúa que se realice una «licitación anual de gestión de inversiones de, por ejemplo, una fracción de 10% del stock de afiliados, a IPP o IPPA que ofrezca menor comisión por gestión de inversiones», puntualiza la presentación. Y entre paréntesis detalla que los «afiliados rotan completamente cada 10 años».
En ese sentido, el documento que presentó el gobierno puntualiza que los IPP y el IPPA «compiten en igualdad de condiciones». En todo caso, ahí también se explica que «todos los afiliados, incluyendo los licitados, son libres de cambiar de IPP en cualquier momento, así como de renunciar a la licitación».
Por otro lado, la presentación asegura que «para evitar concentración de las inversiones en un gestor, se establece límite de participación de mercado para los IPP/IPPA que quieran participar en la licitación». Y pone como ejemplo un máximo de 30% de los activos bajo administración. Asimismo, la presentación dice que «se prohíbe cobro predatorio de precios de parte del IPP o IPPA».
Por otro lado, la presentación también apunta a que no sea un ente público el que se dedique a hacer la administración de cuentas, sino más bien que se pueda licitar a un gestor centralizado para actividades de soporte. Al respecto, explica que esta licitación se haría «por un período extenso», y entre paréntesis ejemplifica con «10 años, estilo AFC sin inversiones». Además, indica que hay «financiamiento de gestión de cuentas de cargo fiscal», y agrega que «la relación con el afiliado la provee el gestor de cuentas centralizado».
Entre las conclusiones que incluyó el gobierno en su presentación, se señala que «la licitación de afiliados hace al mercado desafiable, introduciendo a un competidor con menores precios e induciendo a los incumbentes a reducir sus precios para no perder participación de mercado».
Agrega que «lo anterior se traduciría en un equilibrio con menores comisiones, beneficiando directamente a los afiliados. Cuanto más se centralicen las funciones de la industria, mayor es el efecto en rebaja de comisiones, producto de mayores eficiencias por economías de escala, disminución de márgenes de utilidad y traspaso de costos de gestión de soporte al Estado».
El gobierno también presentó un recuadro donde se compara el proyecto actual, versus la nueva propuesta que están poniendo sobre la mesa. Ahí se muestra que en ambos casos hay separación de funciones de las AFP y centralización de cuentas. Pero si bien en el proyecto actual se creaba un ente estatal para las funciones de soporte, ahora esa propuesta ya no está incluida. Lo que sí se mantiene, es la creación de un ente estatal para las inversiones (IPPA).
Por otro lado, sobre el mecanismo para asignar personas que no eligen activamente, el recuadro muestra más diferencias, ya que mientras en el proyecto actual se van por defecto al IPPA, ahora, con la nueva propuesta, dice que hay «licitación de un X% aleatorio de afiliados (y su ahorro). IPP e IPPA compiten en igualdad de condiciones». El rol de las actuales AFP no cambia en esta nueva propuesta, ya que siguen teniendo la «posibilidad de transformarse a IPP para gestionar inversiones».
Por último, la relación con el afiliado pasa de estar radicada en el APA (IPS reforzado), que es el ente estatal que creaba el proyecto, a un gestor de soporte licitado y centralizado.