Mes: julio 2023

Según el catastro realizado por la Unidad de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, actualmente existen 600 ha de terrenos con uso industrial o en proceso de reconversión dentro del anillo de Américo Vespucio, en comunas como Renca, Quilicura, Macul, Cerrillos, Quinta Normal, San Joaquín, Estación Central, Ñuñoa, entre otras, que tienen potencial para su reciclaje urbano a uso habitacional mixto debido a su buena ubicación, centralidad urbana, conectividad, acceso a transporte público, dotación de equipamientos y servicios, entre otros.

David Briones, jefe de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, señala que en muchos de estos terrenos se podrían generar procesos de densificación equilibrada, mediante el desarrollo de edificios de departamentos que permitan incrementar la oferta habitacional en sectores consolidados para diferentes segmentos de la población y, con ello, dar un mayor acceso a la vivienda, a través de la compra o arriendo, contribuyendo a mejorar la calidad de vida de las personas.

Un aspecto que hay que considerar es que la potencial oferta inmobiliaria de viviendas en aquellos sectores industriales, donde se puedan generar procesos de reconversión urbana, dependerá de las condiciones normativas que se definan en los Planes Reguladores Comunales (PRC) respecto a los usos permitidos y condiciones de edificación, como altura, densidad, constructibilidad, etc.

‘Por ejemplo, en el caso de las comunas de Quinta Normal y San Joaquín, en sus nuevos planes reguladores se propuso reconvertir zonas industriales a uso habitacional mixto con densidades brutas entre 1.500 y 2.000 hab/ha y alturas entre 8 y 15 pisos’, destaca el profesional.

En el caso contrario, la comuna de Quilicura, que actualmente se encuentra actualizando su PRC, en el área industrial frente a Américo Vespucio, que cuenta con una superficie superior a 70 ha (aprox.), se propone eliminar el uso habitacional y solo permitir el uso de equipamiento exclusivo.

‘Ante ello, resulta fundamental que las municipalidades incorporen la variable de déficit habitacional, tal como se señala en la Ley 21.450, en la planificación urbana y elaboración de sus planes reguladores a fin de generar procesos de reconversión urbana que permitan ampliar la disponibilidad de suelo para el desarrollo de proyectos de vivienda de diferentes segmentos’, comenta.

Proyectos en construcción

De acuerdo a información de AGS Visión Inmobiliaria, entre los proyectos que actualmente se encuentran en desarrollo en terrenos o barrios con uso industrial mixto o que fueron reciclados se encuentran la reconversión del barrio Zañartu (Ñuñoa), el eje de Av. Vicuña Mackenna Oriente (metro Rodrigo de Araya, Macul) y Poniente (San Joaquín) o algunos proyectos como Plaza Quilicura de Inmobiliaria Maestra (Quilicura).

El norte de Chile tiene lo suyo: hermosas y cálidas playas y paisajes desérticos y cautivantes. Y también tiene un enorme potencial productivo en materias primas (grandes reservas de cobre, litio y otros minerales como la sal), que lo ha convertido en un polo económico. Por eso muchas personas se van a vivir a esta zona por motivos laborales. Un análisis de la plataforma Portalinmobiliario. com muestra cómo andan los precios de venta y arriendo en las principales ciudades del norte del país. Allí se aprecian valores de alquileres de casas en torno a $1.000.000 en el caso de Iquique, Antofagasta y La Serena, precios muy similares a los que se encuentran en el sector oriente de Santiago. Mientras que los valores de venta superan las 6.000 UF.

¿Las razones? ‘Las ciudades del Norte Grande, como Iquique y Antofagasta, por ejemplo, tienen limitantes de tipo geográfico con una Cordillera de la Costa muy abrupta que impide el crecimiento hacia el interior. Esto genera mucha limitación de suelo, lo que ha generado un crecimiento mayor en altura con una importante presencia de edificios. Esto deja muy poco lugar a casas, sobre todo bien ubicadas, lo que se traduce en una baja disponibilidad y, por lo tanto, valores más altos’, justifica Gianfranco Aste, gerente comercial de la compañía. En La Serena, en cambio, juegan otros factores como la inversión turística. ‘Vemos a muchos cotizantes de Santiago interesados en comprar en La Serena como segunda vivienda y aprovechar también como inversión por las rentabilidades que se pueden obtener en temporada alta, como el verano o el 18 de septiembre’, suma.

El análisis también evidencia que los departamentos en ciudades como Iquique y Antofagasta tienen valores sobre los $600.000. Aste observa que además del factor suelo, incide la demanda de los trabajadores del sector minero, que influyó en el costo de determinados bienes y servicios. ‘En el periodo 2010-2015, Antofagasta era la ciudad con el valor por metro cuadrado más alto del país. Con el pasar de los años, debido a un menor dinamismo de la actividad minera, fue perdiendo este sitial. Sin embargo, sobre todo en arriendo, sigue junto a otras ciudades como Calama, Copiapó e Iquique estando en la parte más alta de precios en Chile’, asegura. Añade que quienes llegan a vivir a la zona son profesionales que buscan arrendar inmuebles. ‘Son personas entre 30 y 50 años que llegan con sus familias’, señala.

¿Cómo es la calidad de vida en estas ciudades? ‘La macrozona norte tiene una buena conectividad interurbana: goza de buenas carreteras y aeropuertos, pero presenta desafíos en la conectividad interna, porque sus crecimientos urbanos por motivos geográficos son más latitudinales que longitudinales. Esto se ha estado abordando con proyectos de tranvía para Antofagasta y La Serena-Coquimbo’.

Más costosa

Daniela Cordero, agente de Re/Max Acción, sostiene que muchos de los recientes habitantes de Antofagasta llegan a la ciudad por una necesidad laboral, pero se quedan encantados con la ciudad. ‘Siempre se ha dicho que las personas llegan llorando a Antofagasta, pero se van llorando también’, asegura.

¿Cómo ha sido el desarrollo inmobiliario de la zona? ‘En los 80 y 90 existían pocos edificios en la ciudad. Es en la época del 2000 donde empieza el desarrollo inmobiliario, con los macroproyectos sectorizados en el lado sur de la ciudad. Hoy el sector norte se destaca con los proyectos más ambiciosos. Uno de ellos es el Costa Laguna. Pero en general hay varios proyectos en venta, sobre todo de departamentos. El terreno es muy costoso, por eso es que se optimiza el valor construyendo más edificios que casas’. Antofagasta tiene valores altos en arriendos.

‘Sí, siempre han sido más elevados que en otras regiones. Esto por un tema de costo de vida: el hecho de contar con una industria minera (que paga buenos sueldos) repercute económicamente en todos los ámbitos de la ciudad. Por ejemplo, los servicios básicos tienen un mayor valor con respecto a otras ciudades. Un consumo básico de agua de una familia de cuatro personas va desde $40.000. El transporte público también es caro: el pasaje de micro vale $600 y el de colectivo cuesta desde $800. Las verduras son caras: un pimentón vale $1.800’. Destaca que Antofagasta es una ciudad tranquila para vivir, que goza de buen clima, diversidad cultural y distintos sitios de interés, coo playa, montañas y desierto.

Después de 72 años de operaciones, la multitienda Paris ubicada en Alameda esquina San Antonio bajó sus cortinas en enero de 2021. Desde entonces, el inmueble ha estado desocupado, pero ahora, sus dueños, el grupo Cencosud, colgó el cartel ‘Se Vende’.

Paris Alameda fue el primer local que operó la marca, inaugurado en 1949. En medio del estallido social de octubre de 2019, el establecimiento fue varias veces vandalizado. Incluso, las bodegas fueron saqueadas y se registró un incendio en el lugar.

Esto llevó a un derrumbe en las ventas del establecimiento, lo que se vio profundizado por los efectos de la crisis económica y las restricciones de funcionamiento por las cuarentenas derivadas de la pandemia.

Todo esto llevó al grupo controlado por la familia Paulmann a cerrar definitivamente este local. ‘Vemos necesario mantener sólo una ubicación en Santiago Centro, en la actual tienda de Bandera’, fue la justificación de Cencosud al anunciar el cierre del establecimiento.

Desde entonces, el local ha estado completamente desocupado y con cierres metálicos de protección entre el primer y tercer piso.

Sin embargo, la situación podría cambiar radicalmente.

Cencosud decidió finalmente vender el edificio, y ya rechazó una oferta por US$ 10 millones por la propiedad de nueve pisos y unos nueve mil metros cuadrados de superficie. El plan de los interesados es transformarlo en edificio de viviendas.

‘Entregamos una oferta nueva por el edificio de Paris de Alameda con San Antonio de alrededor de US$ 11 millones, la que considera desde el piso dos al nueve, y que el primer nivel quede en manos de Cencosud para, si así lo estiman, el desarrollo de un local comercial’, explica Marcos Kaplún, director de Kayco International Group.

Esta oficina especializada en intermediación inmobiliaria selló una asociación estratégica con Kalam de España, un reconocido actor mundial en la transformación de edificios de oficinas y de comercio en habitacionales.

La firma hispana estima que en el mentado edificio podrían caber 177 departamentos.

‘Esperamos respuesta de Cencosud, pues tenemos fondos internacionales que ya han hecho este negocio en Madrid, Paris y New York que están interesados en entrar a Chile’, complementa Kaplún.

Fuerte demanda

Actualmente, hay una serie de proyectos en el centro de Santiago que buscan transformar tradicionales edificios de oficinas y/o comerciales en habitacionales.

Por lo pronto, dueños de edificios patrimoniales de oficinas en las calles Bandera y Teatinos, ya tienen el visto bueno del Gobierno para ser reconvertidos en departamentos, lo mismo que el tradicional edificio Victoria en Huérfanos.

‘Existe un indudable interés en buscar la adecuación de edificios en el centro de la ciudad, que hoy tiene mucha más demanda por vivienda que por comercio. Al retirarse o disminuirse el comercio del área, queda mucha edificación de buena factura sin uso. Resulta entonces interesante explorar su adecuación y preferentemente, al uso residencial, que tiene la mayor fuerza en el área’, destaca Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers. ‘Claramente hay demanda sin satisfacer en ubicaciones de alta conectividad, en ubicaciones habitualmente privilegiadas’, añade.

Kaplún dice que, junto con los españoles de Kalam, ya han realizado estudios para transformar en edificios habitacionales varias casas matrices de bancos y de compañías de seguro que dejaron el centro de la capital.

‘Los dueños de edificios de oficinas que han estado vacías por mucho tiempo, han decidido bajar sus precios de venta, pues se encuentran soportando cuatro costos: financiamiento, gastos comunes, contribuciones y seguros’, asegura el director de Kayco.

Gleisner explica que la rentabilidad de pasar un edificio de oficinas a viviendas estará muy influida por el valor esperado del dueño del inmueble, dado que se deben hacer de nuevo todas las instalaciones de agua, electricidad, aire acondicionado, entre otros. ‘El valor de un edificio para su remodelación y adecuación, debe ser compatible con otros costos totales del proyecto. El producto terminado deberá tener un precio de mercado de productos similares. A su vez, mientras más regular sea el edificio, la adecuación será repetitiva por piso, lo que ayudará al control de los costos’, afirma el directivo de Colliers.

El mercado inmobiliario en regiones tuvo un frenazo. Si bien algunas ciudades del sur de Chile siguen siendo atractivas para vivir y se pueden encontrar buenas oportunidades, la tendencia migratoria que los analistas describían como un boom en 2020 ya no es tal, y se alinea con el complejo momento que atraviesa el rubro inmobiliario.

Según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), durante el primer trimestre de 2023 la venta de viviendas en el país aumentó 9% anual, tras cinco descensos consecutivos desde 2021. No obstante, y en comparación con el trimestre anterior, exhibe un rezago de 6%, manteniéndose todavía en niveles inferiores a sus respectivos promedios históricos.

Para Fabián García, director general de Tinsa, lo que ocurrió hace dos años con las ventas de propiedades para vivir en regiones, y con motivo del desplazamiento de la población capitalina, fue ‘un fenómeno puntual’. Una visión similar tiene Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, mientras señala que el movimiento hoy es menor. Para ambos, la razón es que, aunque el teletrabajo se posicionó como una herramienta que muchas industrias sí aprovecharon, no llegó a cambiar definitivamente al mundo laboral como muchos proyectaban, ni se transformó en la ‘nueva’ manera de trabajar, desplazando por completo a las oficinas o abriendo la posibilidad de cambiar una ciudad por otra.

‘La ilusión de muchos profesionales de trabajar desde la casa en un lugar bucólico se ha desvanecido’, observa Gleisner.

García dice que si en 2020 la comuna que más acaparó las miradas fue Puerto Varas, experimentando un incremento en sus ventas de casi un 50% entre 2020 y 2021 y alcanzando más de 100 unidades vendidas por trimestre en 2021, la realidad es que hoy este mercado tiene ventas trimestrales cercanas a las 60 unidades residenciales, muy similar a los estándares que existían antes de la pandemia.

Un leve repunte

Para García, un punto a favor del mercado inmobiliario fuera de la Región Metropolitana es que la vuelta al trabajo presencial tampoco está replicando las rutinas de antes, y muchas compañías optaron por regímenes mixtos.’Eso ha impactado fuertemente en la percepción de centralidad, ya que, si antes debía desplazarme al trabajo en cinco de siete días a la semana, una fracción importante hoy lo está haciendo en tres de siete días, y esto está potenciando fuertemente las periferias urbanas o suburbios al bajar la cantidad de traslados semanales’, plantea.

Ambos analistas pronostican una leve recuperación en las ventas para este segundo semestre. ‘Esperamos un incremento de 10% a 15% de ventas. También esperamos que se active la construcción de viviendas, indispensable para reactivar la industria de la construcción’, dice Gleisner.

En el mediano plazo, García vislumbra un repunte ‘más sostenido’, en línea con el mejoramiento de las condiciones de financiamiento hipotecario, que ya han reflejado un leve repunte: ‘Esperamos que no sea volátil como en 2021, ya que no se ven fuertes amenazas de inflación ni nuevos retiros de los fondos de ahorro previsional, lo que se traduce en mayor estabilidad crediticia para la adquisición de vivienda’.

Más a futuro, observa que a lo largo de todo Chile se dará ‘un decrecimiento importante en la entrada de nuevos proyectos residenciales, lo que equilibrará el escenario de menor venta’.

Un último intento de acercamiento tuvieron ayer el ministro de Hacienda, Mario Marcel, y la Confederación de la Producción y del Comercio (CPC), previo a que el lunes la autoridad detalle su propuesta de pacto fiscal.
Si bien según lo reconoció ayer el líder de la CPC, Ricardo Mewes, hubo ciertos consensos en algunas medidas propuestas por el Gobierno en materia de incentivos al crecimiento, la inversión y la formalización, las posturas se mantienen distantes en los otros temas estructurales del pacto como los cambios tributarios.
La CPC, en un documento con propuestas para avanzar en un acuerdo procrecimiento (ver recuadro) y de análisis de las medidas planteadas por el Ejecutivo, también alertó por los costos que ya han asumido las empresas por las reformas ya aprobadas, los que podrían duplicarse si se avanza en una agenda de nuevos tributos.
Detalle de efectos
La multigremial, en el documento que ya está en las manos del ministro Marcel, detalla que el compromiso del sector privado ‘con el impulso de reformas relevantes para los ciudadanos ha sido significativo en los últimos meses, con un importante impacto económico en los costos de operación y en la futura rentabilidad de los nuevos proyectos de nuestras empresas’.
Detallan que desde las empresas han apoyado la Ley de 40 horas, el aumento de la cotización previsional en un 6% con cargo a los empleadores, las modificaciones al royalty minero, el salario mínimo de $500.000, entre otras iniciativas regulatorias. Cuantifican que el efecto combinado de estas reformas aprobadas y por aprobar es del orden de 3,7% a 4,1% del PIB, similar a la meta de recaudación de la reforma tributaria original. Y advierten que, tal como ha anunciado el Gobierno, además se pretende impulsar una reforma tributaria para recaudar 2,7% del PIB y un inminente proyecto de impuestos correctivos, lo cual —a juicio de la CPC— ‘contribuiría a aumentar este impacto a cerca del doble’, es decir, sobre los siete puntos del PIB.
En el desglose, se detalla que en relación a la denominada Ley de 40 horas, el aumento en los costos laborales producto de la reducción de jornada equivaldría a un 8% de la planilla, lo que implica un costo adicional para las empresas de entre un 1,5% y un 1,9% del PIB.
Asimismo, estiman que el aumento del salario mínimo a $500.000 tendrá efectos en mayores costos para las empresas, considerando que cerca de 800.000 trabajadores recibirían el alza, habiendo impacto en los precios de los productos y servicios y en menor inversión. A su vez, el royalty minero próximo a promulgarse agrega otro 0,45% del PIB adicional de desembolsos para las compañías.
Por otro lado, la CPC estima que el efecto de la reforma de pensiones en mayores costos para las empresas del sector privado sería en torno a 1,3% del PIB, y recuerda que además, se discutirán próximamente los proyectos de impuestos correctivos, lo que implicaría un mayor gasto para la economía de otro 0,4% del PIB.
‘Todo lo anterior se hace en un contexto económico extraordinariamente complejo y desafiante, con una menor actividad económica, tanto local e internacionalmente, con una elevada incertidumbre y expectativas empresariales pesimistas, condiciones financieras restrictivas que se traducen en elevadas tasas de interés, impactando a su vez la inversión, un estancamiento de la creación de empleos y una profundización de la informalidad’, advierte el gremio en el documento.
Crítica a propuestas tributarias
La CPC si bien reconoce en el informe que ‘las empresas y los gremios empresariales tenemos la mayor voluntad de colaborar en el diseño de buenas políticas públicas que generen progreso a las personas y desarrollo al país, es parte esencial de nuestro rol abrir espacios de diálogo con la autoridad y los demás actores de la sociedad, aportando técnicamente a la discusión, con mirada de largo plazo y foco en el bien común’. De ahí que advierte que no comparte la calificación de la elusión en sede administrativa, la figura del denunciante anónimo y la modificación a las reorganizaciones empresariales, entre otras propuestas de Hacienda.
‘Quedamos de seguir conversando, sin una fecha establecida, respecto de lo que se viene por delante cuando el ministro anuncie la próxima semana la forma en que va a abordar este pacto tributario’, concluyó Ricardo Mewes.
RECAUDACIÓN
Un 2,7% del PIB es lo que buscará recaudar el Gobierno con su propuesta de pacto fiscal.

La plataforma de gestión inmobiliaria, TOCTOC, identificó las comunas donde más han caído los precios de arriendo de departamentos en la capital, entre las cuales destacan Providencia e Independencia, con un valor promedio de $911.000 y $342.000 pesos respectivamente.
«Esta situación se da principalmente por dos factores, que tienen que ver con el ingreso de nuevos edificios en estas comunas, y por ende, mayor disponibilidad de departamentos para arrendar, sumado a que muchos hogares han dejado sus viviendas debido al debilitamiento económico, aumentando aún más la oferta disponible», comentó Nicolás Herrera, Head of Real Estate Research de TOCTOC.
Bajo esa misma línea, actualmente hay un poco más de mil departamentos disponibles para arrendar, tanto en Providencia como en Independencia, destacando las tipologías de 2 dormitorios con 2 baños y de 1 dormitorio con 1 baño, respectivamente.
Por otra parte, la comuna de Santiago Centro destaca en el tercer lugar entre las comunas con mayores caídas en los valores de arriendo, con un precio promedio de $376.000 pesos, mientras que en junio de 2022 el valor era de $418.000 pesos, es decir, representa una baja de cerca de 11,3% anual.
Revisa los precios de arriendo en algunas comunas de Santiago:
Comuna Oferta Precio promedio Providencia 522 $ 911.000 1D 1B 130 $ 630.000 2D 2B 139 $ 923.000 3D 2B 85 $ 965.000 Independencia 491 $ 342.000 1D 1B 250 $ 292.000 2D 1B 114 $ 365.000 Santiago 4061 $ 376.000 1D 1B 2264 $ 324.000 2D 1B 607 $ 394.000 2D 2B 868 $ 450.000 3D 2B 166 $ 552.000 San Miguel 937 $ 405.000 1D 1B 326 $ 319.000 2D 1B 153 $ 399.000 2D 2B 274 $ 455.000 3D 2B 102 $ 589.000 La Cisterna 646 $ 371.000 1D 1B 189 $ 295.000 2D 1B 224 $ 387.000 2D 2B 111 $ 426.000 3D 2B 27 $ 485.000 Estación Central 1267 $ 323.000 1D 1B 696 $ 276.000 2D 1B 258 $ 367.000 2D 2B 256 $ 394.000 3D 2B 16 $ 484.000 La Florida 730 $ 433.000 1D 1B 252 $ 344.000 2D 1B 118 $ 405.000 2D 2B 217 $ 475.000 3D 2B 117 $ 569.000 Ñuñoa 974 $ 610.000 1D 1B 323 $ 452.000 2D 1B 71 $ 526.000 2D 2B 411 $ 680.000 3D 2B 118 $ 790.000

-Se terminó la espera. El gobierno designó a Ricardo Vicuña Poblete como nuevo director del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), tras realizarse el respectivo concurso a través del sistema de Alta Dirección Pública, y cuyo ejercicio del cargo se hará efectivo a partir del 1 de agosto.

El puesto estaba vacante desde el 1 de abril, cuando el ministro de Economía, Nicolás Grau, le solicitó la renuncia a la entonces directora, Sandra Quijada, y está siendo subrogado por la subdirectora de Operaciones, Daniela Moraga. Vicuña ejercerá el cargo por los próximos 3 años, plazo que es renovable por 3 años más y que puede llegar a un máximo de 9 años.

Para el nuevo director, el INE no es algo desconocido, ya que ejerció como economista del Departamento de Estudios en el Instituto Nacional de Estadísticas. Además, ha sido asesor económico del Ministerio de Hacienda. En dicha cartera, se desempeñó específicamente en el área de comercio internacional, donde formó parte de los equipos de negociación en torno a los tratados de libre comercio con Estados Unidos y Canadá.

Posteriormente ejerció diferentes cargos y funciones en el Banco Central, donde fue gerente de Comercio Exterior y Política Comercial (1995-2000), gerente de Información e Investigación Estadística (2000-2008), y gerente de la División Estadísticas (2008-2015).

Entre sus principales desafíos, el nominado director deberá seguir adelante con la última etapa de preparación del Censo 2024, que comienza en marzo del próximo año. Actualmente, se encuentra en desarrollo la prueba censal o censo experimental en cuatro comunas del país: Cerrillos, Alto Hospicio, Hualpén y Padre Las Casas, que es una de las últimas etapas previas.

Otra fase que ya está en marcha desde marzo y que se extiende hasta octubre es el Precenso o Actualización Precensal el cual tiene como propósito registrar la cantidad de viviendas, sus direcciones y la cantidad de residentes que habitan en ellas, proceso culminará en octubre de 2023. También deberá tendrá bajo su tutela la nueva canasta de IPC, que comenzará en enero próximo.

El director del Centro de Encuestas y Estudios Longitudinales de la UC, David Bravo, valoró la nominación. «Es un economista destacado, que ha trabajado en temas estadísticos en distintas áreas y a cargo de la gerencia del área en el Banco Central».

Asimismo, dijo que «era muy necesario que asumiera el cargo vacante, porque nos encontramos ad portas del censo de 2024 que, a su vez, representará el mayor desafío que enfrentará este y el próximo año el INE».