Mes: junio 2023

El mercado residencial a nivel nacional registró 10.120 unidades vendidas en el primer cuarto de 2023, lejos del promedio histórico trimestral que es de 15.000 unidades.
En medio de una demanda débil en el mercado de las viviendas nuevas, afectada por el decaimiento de la economía y restricciones crediticias, el precio promedio de las unidades residenciales cayó 12% anual en el primer trimestre, situándose en 3.624 UF. Este fue el cuarto trimestre consecutivo de descensos en el valor medio de las viviendas, luego de registrar un encarecimiento significativo desde la segunda mitad de 2020, especialmente en el mercado de las casas.

Desde 2022, debido a la menor demanda, los precios han exhibido una tendencia a la baja, señala un estudio de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) sobre el mercado habitacional a nivel nacional. De acuerdo con los datos del informe, en enero-marzo, los precios de los departamentos bajaron 9% anual en el primer trimestre, a 3.457 UF; mientras que en las casas la disminución fue de 15%, respecto del primer cuarto de 2022, llegando el ticket promedio a 4.569 UF. La contracción en los valores se debe a que las inmobiliarias han ajustado los valores de las unidades para estimular las ventas y también porque las personas están demandando viviendas más económicas.

El gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC, Nicolás León, comentó que ‘por un lado, estamos viendo descuentos en proyectos con entrega inmediata o pronta entrega, de manera que las inmobiliarias buscan acabar con esos stocks disponibles. Por otro lado, hay una orientación de la demanda hacia viviendas más económicas, de tal manera que el acceso a crédito sea menos complicado’. León explicó que una vivienda de un menor valor implica un monto del crédito más bajo, lo que genera un dividendo más reducido, que conlleva una menor exigencia de ingresos por parte de los bancos. Consultado sobre cómo prevé que se seguirán comportando los valores de las viviendas nuevas, el gerente de Estudios del gremio indicó que ‘el ajuste de los precios seguirá durante este año, en la medida en que hay todavía una porción relevante de la oferta con entregas de corto plazo. En este tipo de proyectos se encuentran descuentos interesantes’.

De todos modos, señaló que ‘no es tanto que las viviendas estén más baratas, sino que lo que se está comprando hoy día es un tipo de vivienda más pequeña y de menor valor. Las viviendas que ingresaron a oferta en los últimos meses muestran precios superiores porque incorporan el mayor valor de los insumos de edificación’. En los tres primeros meses de este año, a nivel nacional se comercializaron 10.120 viviendas nuevas —casas y departamentos—, lo que representó un avance de 9,4% anual, pero una contracción de 6,3% en comparación al trimestre previo (octubre-diciembre de 2022). Nicolás León explicó que ‘el aumento de 9% tiene que ver con bases de comparación muy débiles al inicio de 2022. Se ve claramente cómo el primer trimestre de 2022 registró una caída de ventas muy significativa, entonces desde ese nivel tan bajo era esperable un aumento en este primer cuarto de 2023’. En enero-marzo del año pasado, se colocaron 9.251 unidades, casi 40% menos que en idéntico lapso de 2021. En tanto, sobre el descenso respecto del último cuarto de 2022, sostuvo que ello se relaciona a factores de estacionalidad del verano, ya que ‘normalmente enero y febrero son los meses del año con menores ventas’. Añadió que ‘desde la gran caída de inicios de 2022, la demanda se ha mantenido estable en niveles bajos’.

El promedio histórico de ventas de viviendas nuevas en los últimos veinte años en el país ha estado cerca de las 60.000 unidades al año, es decir, 5.000 al mes y 15.000 por cada trimestre. Desde el ejercicio pasado, el mercado registra solo 10.000 unidades de forma trimestral. Al revisar el desglose de las ventas por zona geográfica a marzo, la mayor cantidad de casas y departamentos se registró en la zona central (Valparaíso, RM, O´Higgins y el Maule), con 6.780 unidades y un avance de 9% anual. En tanto, en el sur (del Biobío a Magallanes) se contabilizaron 2.402 unidades, con un alza de 20% frente a los primeros tres meses del ejercicio pasado. La zona norte (de Arica y Parinacota a Coquimbo) fue la única con una baja interanual (-9% en enero-marzo), sumando 938 unidades solamente.

‘En las principales ciudades del norte, como Iquique, Antofagasta, Calama y Arica, se ha visto un desempeño más débil en la venta de viviendas nuevas, especialmente en departamentos’, comentó León. La CChC estima que al cierre de 2023, las ventas se situarán cerca de las 48.900 unidades, superando en 17% la cifra del año pasado. En tanto, para 2024 vaticina un volumen cercano a las 56.260 unidades. ‘Se trata de una recuperación progresiva, en la medida que deberíamos ver tasas de interés más atractivas y una UF controlada en la segunda mitad de este año. A pesar de ello, seguiremos con niveles de venta inferiores a los promedios históricos’, indicó León.

El panorama económico requiere de mayor análisis y una total dedicación a la búsqueda y selectividad de activos. Esa premisa, y trabajar en conjunto con el cliente, son parte de las estrategias de Nordsee Capital, que nació en 2021 y que ya administra más de US$100 millones, con inversiones en desarrollo y renta inmobiliaria en Chile, Estados Unidos y Portugal.
Esta semana, el Banco Central dio a conocer las cifras del Indicador Mensual de Actividad Económica (Imacec), que mostraron una caída interanual de 1,1% en abril, una baja mayor a la esperada por los analistas y que se explica por el descenso de 7,7% registrado en la actividad comercial, así como también por los resultados de la industria. Un escenario que sigue siendo complejo y que aún no logra proyectar un panorama seguro para los inversionistas.

Esta situación conlleva desafíos importantes para quienes buscan hoy alternativas de inversión. «La condición de mercado actual no es más que una oportunidad de poder adquirir activos a mejores valorizaciones, y lograr crecer dentro de las industrias donde participamos», explica el gerente general de Nordsee Capital, Martin A. Strube. «Sin embargo, llevar a cabo negocios en escenarios más inciertos y complejos requiere de mayor análisis y una total dedicación en lo que se refiere a búsqueda y selectividad de activos». La compañía que dirige Strube fue creada en 2021 junto a Fernando LluII y Fernando Prat como una empresa con carácter global enfocada en la administración de capital y búsqueda de negocios inmobiliarios, en conjunto con una asesoría profesional integrada en materias legales y tributarias para cada uno de sus negocios. A la fecha, la firma administra más de US$100 millones y ha llevado a cabo inversiones en desarrollo y renta inmobiliaria en Estados Unidos, Chile y Portugal.

Los desafíos de la industria

Frente a la inestabilidad financiera que existe en todo el mundo, Strube considera que hoy el mayor reto es preservar el capital, lograr compensar la alta inflación local e internacional, «e idealmente rodearse de ejecutivos que continúen creando negocios con energía y optimismo, más protegidos por supuesto, ya que la condición actual así lo exige». Así identificó que los inversionistas buscan equipos responsables que puedan comprender y manejar de forma eficiente las áreas en que ofrecen apoyo y servicio, o invitar a buenos negocios vía levantamiento de capital. «Si hablamos de administración de capital en mercados financieros, entender los sectores, cómo funcionan las empresas y tener experiencia en management es algo clave. No basta con recitar KPI’s financieros», asegura el gerente general de Nordsee.

Es gracias a ese foco, que la compañía pudo diferenciarse en el mercado y desarrollar un modelo de atención que consiste en trabajar «con el cliente» en el cumplimiento de metas de retorno anual, administrando el capital de forma discrecional vía lineamientos y estrategias previamente definidas con el inversionista, y entregando reportes de consolidación y gestión que le permitan estar totalmente informado, y poder así entender y analizar las inversiones en mercados financieros como una unidad de negocio adicional en cada grupo empresarial.

«Para nosotros el cliente está en el centro de todas nuestras definiciones, estructuras, presentaciones de negocios y decisiones», dice Strube, y detalla que, aunque parezca que todos los inversionistas son iguales, cada persona desarrolla una inclinación o gusto según su cultura «Para nosotros el cliente está en el centro de todas nuestras definiciones, estructuras, presentaciones de negocios y decisiones», dice Martín Strube, gerente general de Nordsee Capital.

local, experiencia y evolución y complejidad de los negocios que se desarrollan en su entorno.

«En Chile, por ejemplo, los inversionistas prefieren la compra de un bien raíz en forma directa en lugar de hacerlo a través de un fondo de inversión cuya experiencia podría generar mejores retornos anuales», complementa Fernando Llull, responsable del Desarrollo Inmobiliario del Grupo.

Algo similar ocurre en la administración de capitales en el mercado financiero. «Si se conoce bien la curva de aprendizaje en la cual se encuentra el cliente, situaciones de incertidumbre y caídas como las actuales no generan fuga de capitales, sino crecimiento de éstos al estar 100% capacitados los clientes. Lo anterior no es algo fácil de entender y desarrollar, pero para nosotros es nuestro core business y hoy lo tenemos completamente internalizado en nuestras estrategias de captación, presentación de negocios y equipos», señala.

Mirando hacia el futuro, en el área de Real Estate la firma tiene en marcha proyectos de desarrollo a nivel local y en Estados Unidos, junto con la adquisición de activos para renta, mientras que a nivel de administración de capital líquido en mercados financieros, su objetivo es aumentar los activos bajo administración en un 30%. La clave para este crecimiento, dice Strube, es, por una parte, generar la confianza del mercado en la empresa y, por otra, que las condiciones económicas no generen una sensación negativa que congele la actividad aún más.

«Creemos firmemente que las crisis se superan trabajando duro y con convicción, y no esperando sentados para ver qué sucede», concluye.

Este lunes La Moneda debería trazar el camino para iniciar los diálogos transversales que prometió el Presidente Gabriel Boric el jueves pasado, en su discurso ante el Congreso Nacional. El ministro Mario Marcel ya tiene agendada una reunión con el presidente de la CPC, Ricardo Mewes, mientras que su par Álvaro Elizalde ha mantenido en reserva sus próximos pasos. En Chile Vamos siguen endureciendo el tono y afirman que, hasta ahora, no ha habido contactos formales con los ministros.
Una semana clave. Así definen en el oficialismo los próximos días. La Moneda concretará los primeros acercamientos con el mundo empresarial y la oposición para pavimentar un acuerdo en torno a la reforma tributaria. Esa será una de las tareas principales que tendrán en las próximas semanas legislativas los ministros Álvaro Elizalde (Segpres) y Mario Marcel (Hacienda).
El esfuerzo se da luego de que el Presidente Gabriel Boric anunciara en su cuenta pública del jueves pasado que decidió insistir en el Senado con la iniciativa que ya fue rechazada en su idea de legislar por la Cámara de Diputados.
Como ese fracaso lo obligaba a esperar un año para presentar una norma de las mismas características, el Mandatario optó por utilizar la facultad de la insistencia, que le permite presentar el mismo proyecto en la otra cámara del Congreso. Sin embargo, la jugada es riesgosa, porque requerirá un quórum de 2/3 para que se viabilice y se reponga la discusión en la Cámara Baja.
El anuncio del Presidente no fue bien recibido desde la oposición, sector que advirtió que esto se trataba de una verdadera provocación. En Chile Vamos resintieron que el gobierno no les haya adelantado que tomaría este camino, criticaron que el Jefe de Estado no haya escuchado las advertencias de sus parlamentarios y, de hecho, ya anunciaron que -de momento- no darán sus votos.
Un escenario complejo teniendo en consideración que La Moneda sólo tiene 21 apoyos en la Cámara Alta, y logra 23 si suma a los independientes Karim Bianchi y Fabiola Campillai. Es decir, está 10 votos abajo para llegar al quórum de 33 votos que le exige la Constitución.
Ante la compleja tarea que el Mandatario puso sobre sus hombros, la dupla Marcel-Elizalde tiene previsto dialogar con distintos actores políticos, empresariales y de la sociedad civil para generar un acuerdo amplio en torno a un nuevo pacto fiscal.
Una iniciativa cuya aprobación condiciona a otros compromisos, como el mismo Boric lo señaló, entre ellos, el aumento de la Pensión Garantizada Universal (PGU) a 250 mil pesos, la disminución de la listas de espera y la deuda histórica con los profesores.
En ese contexto, ayer domingo la jefa del gabinete y ministra del Interior, Carolina Tohá, señaló en Mesa Central que el gobierno esperó pacientemente que pasara el periodo de elecciones constitucionales -que se realizaron el pasado 7 de mayo-, y que ahora es el momento de avanzar en el diálogo. «Ponerse de acuerdo, ceder, no tiene nada que ver con renunciar, tiene que ver con avanzar», dijo la secretaria de Estado.
El presidente de la Confederación de la Producción y del Comercio, Ricardo Mewes, adelantó ayer en conversación con Estado Nacional que el ministro de Hacienda lo convocó a una primera reunión este martes, a las 8.00, en Teatinos 180, justamente para abordar la reforma tributaria. Ese será sólo uno de los encuentros que lidere el encargado de las arcas fiscales por estos días.
En La Moneda, en todo caso, aseguran que hoy lunes se definirán a nivel de comité político los lineamientos que deberán seguir esas conversaciones: si serán a nivel de parlamentarios, partidos, si se adelantarán algunas posibles concesiones o se irá a escuchar a las contrapartes, entre otras cuestiones de forma y fondo.
De hecho, en los partidos oficialistas se espera que en el comité político ampliado se puedan abordar estrategias con ese objetivo. El viernes pasado, las colectividades oficialistas se reunieron para analizar la cuenta pública del Mandatario. En general, transmiten que hubo una buena evaluación, pero a algunos les inquieta que varios de los compromisos queden amarrados a la reforma tributaria, debido a que, dicen, dependerán ciento por ciento de la la voluntad de la oposición.
«El mensaje presidencial marca los énfasis del gobierno, por lo cual es necesario dialogar entre los partidos y el gobierno. Luego, con la oposición. Esperemos que aquellos que se han manifestado absolutamente en contra de la reforma tributaria comprendan que restarse de este diálogo es muy complejo para Chile; la intransigencia no daña al gobierno, daña a nuestros compatriotas», dijo a La Tercera la presidenta del PS, Paulina Vodanovic.
En todo caso, lo que ha reiterado en varias entrevistas el ministro Marcel es que lo principal en esta primera etapa es ponerse de acuerdo respecto de qué urgencias son las que se quieren financiar y luego definir los montos de recaudación y mecanismos. Esa estrategia, creen en el Ejecutivo, hará que todos los sectores se comprometan con viabilizar esos recursos.
La ministra Camila Vallejo (Segegob), en Estado Nacional, aseguró -en tanto- que «no tenemos una fijación por uno u otro instrumento». De hecho, señaló que el impuesto al patrimonio, por ejemplo, no es una línea roja.
«No tenemos líneas rojas en los instrumentos, tenemos flexibilidad en los instrumentos, siempre y cuando resguardemos la lógica redistributiva, el espíritu que es un principio fundamental, y que obviamente esto no se centre solo en normas antielusivas, sino que quienes estamos acá, ministros de Estado, personas de altos ingresos, aportemos más», agregó.
Sobre las críticas de la oposición, la secretaria de Estado advirtió que «algunos han dicho que esto es un chantaje. No, es poner en el centro lo que queremos financiar, el gasto, y en eso ponemos en el centro a las personas, y luego venimos con los instrumentos para no entrar en una disputa ideológica o muy técnica o de expertos, sino política».
Al ser consultada sobre si la reforma tributaria no se aprueba, la vocera de La Moneda señaló que «hay varios compromisos que vamos a cumplir sí o sí (…), pero no me pondría en un escenario pesimista. Si las cosas no van bien vamos a buscar distintos caminos y ver qué hacemos con lo que hay. Pero se va a cumplir la expectativa ciudadana».
El ministro Elizalde, por su parte, aún no tiene en agenda ninguna cita, sin embargo, en la oposición esperan que durante la semana legislativa se den acercamientos más informales con el secretario de Estado.
«Tenemos un desafío importante: construir un apoyo amplio en el Senado para continuar con la tramitación de esta reforma. Para ello insistiremos en el diálogo. Es necesario destacar el llamado del Presidente para que dejemos de lado las peleas dentro del mundo político para hacernos cargo de las necesidades sociales. Es una interpelación por Chile. ¿O acaso tiene sentido seguir postergando las soluciones que nos demanda la ciudadanía?», dijo ayer en entrevista con La Tercera Domingo, a la vez que recalcó que «vamos a dialogar con todos los actores».
En Chile Vamos, por otro lado, han mantenido un duro tono. Desde el sector aseguran que hasta ahora no ha habido convocatoria formal de La Moneda para iniciar conversaciones. Eso sí, algunos reconocen que el día de la cuenta pública hubo acercamientos informales del ministro Elizalde, quien transmitió que esa semana concretaría algunas conversaciones.
El senador de Evópoli Luciano Cruz-Coke indicó a este medio que están dispuestos al diálogo con el Ejecutivo siempre y cuando se incorpore un plan de rescate a la economía.
«El Presidente ha señalado que irán por la insistencia en el Senado, es decir, se trata del mismo proyecto que se rechazó. Ante ese escenario no hay posibilidades de aprobarlo. Por supuesto que mantenemos un diálogo con el gobierno. Ahora, cualquier conversación debe partir por un ‘Plan Marshall’ de rescate de la economía chilena que está en una caída preocupante», sostuvo.
Más duro fue el timonel de RN, Francisco Chahuán, quien señaló que «nosotros no estamos disponibles a una reforma tributaria y el gobierno no tendrá los votos de RN para la insistencia en el Senado. Y no hemos tenido ningún contacto con el gobierno después de la cuenta pública. Desde ya le señalamos al gobierno, tal como se lo manifestamos en semanas pasadas al ministro Marcel, que RN no está disponible».
En la UDI, por otro lado, también transmiten que no ha habido acercamientos formales con el gobierno y que están a la espera de las señales que entregue La Moneda esta semana.

El mandatario precisó que en julio realizarán la insistencia en el Senado con la propuesta impositiva. El costo fiscal de las nuevas medidas está en torno a US$ 500 millones. Economistas cuestionan la relación del proyecto con la condonación del CAE.

Al menos diez veces fue mencionada la reforma tributaria o pacto fiscal ayer en el discurso de su Cuenta Pública que realizó el Presidente Gabriel Boric ante el Congreso Nacional. El énfasis relevó el rol que tiene la iniciativa para cumplir un conjunto de medidas sociales y de seguridad, en el marco de un nuevo orden de prioridades. ‘Al ver la situación de discordia en que estaban nuestras relaciones sociales, nuestra seguridad y nuestro aparato estatal, hemos reordenado nuestras prioridades y lo seguiremos haciendo’, dijo. La reforma tributaria fue rechazada el 8 de marzo por la Cámara de Diputados. El Ministerio de Hacienda ha buscado acercamientos con actores sociales y partidos políticos para arribar a un pacto fiscal que permita revivirla. Boric anunció que en julio realizarán una insistencia ante el Senado, para lo cual necesitan dos tercios de quorum de votación en su objetivo de reponer su trámite.

Medidas

Una de las primeras referencias del mandatario al proyecto apuntó a que buscarán universalizar el derecho a sala cuna. ‘Seguimos comprometidos en ampliar, con recursos de la reforma tributaria tal como lo anunciáramos el 8 de marzo, el derecho a sala cuna para todas y todos, eliminando la discriminación de género que hoy afecta a las mujeres’, declaró. Esa medida ya estaba incluida como objetivo de financiamiento de la reforma original. También ligó los recursos de la reforma al compromiso de reducir en un 40% los tiempos de espera en salud hacia el final de su gestión.

No obstante, una de las menciones a la reforma fiscal que más llamó la atención tuvo que ver con relacionarla al pago de la deuda histórica a los profesores y la condonación del Crédito con Aval del Estado (CAE). ‘Chile tiene una deuda histórica con las y los profesores generada en dictadura. Debo ser muy sincero y responsable: el Estado de Chile no tiene ahora los recursos suficientes para hacerse cargo de toda esta reparación, y por eso necesitamos de la reforma tributaria’, indicó. Si se aprueba la reforma, dijo, ‘inmediatamente presentaremos un proyecto para cumplir con este compromiso’.

En cuanto al CAE, recordó que ‘el año pasado me comprometí a ingresar un proyecto de ley una vez aprobada la reforma tributaria y mi compromiso sigue en pie’. Respecto de la seguridad, Boric subrayó el aumento del presupuesto en esa área en 4,4% para 2023. ‘Hemos comprometido para este fin US$ 1.500 millones provenientes, en su mayoría, de la reforma tributaria’. El ministro de Hacienda, Mario Marcel, planteó que el Presidente busca ‘que este pacto fiscal es para que nos pongamos de acuerdo sobre las prioridades de gasto, qué es lo que el país necesita, cuáles son los recursos que se requieren y cómo los vamos a financiar por el lado tributario’. Añadió que el costo de las medidas anunciadas (bono invierno y otras ayudas) sería en torno a US$ 500 millones.

Especialistas

Cecilia Cifuentes, economista del ESE Business School de la U. de Los Andes, criticó el tono del mensaje. ‘Se hizo un mal uso del discurso de la reforma tributaria. Se olvida que en nuestro país los impuestos no pueden ser de afectación; es decir, no se puede decir que se va a subir un impuesto para financiar tal política porque entonces al final todos los gobiernos tendrían que hacer reformas tributarias para poder hacer promesas’, indicó.

Jorge Hermann, director de Hermann Consultores, advierte que ‘el Presidente Boric sacó un conejo del sombrero al señalar que se necesita una reforma tributaria para condonar la deuda del CAE y deuda histórica con profesores. El año pasado se dijo que los recursos serían utilizados en pensiones (PGU), fondo universal de salud y atención primaria, sistema nacional de cuidados e infraestructura educacional. Al parecer, los grupos de presión están por sobre el resto de los chilenos’, dijo.

Juan Alberto Pizarro, director de la comisión tributaria del Colegio de Contadores, cree que ‘el discurso más que certezas incorpora incertidumbre. Financiar el CAE, por ejemplo, es una mala señal, es un objetivo de gasto que no estaba en la reforma tributaria inicial, focalizada en salud y previsión’. Añade que están ‘ausentes medidas pro ahorro, inversión y crecimiento que deben ser permanentes más que transitorias y focalizadas en los sectores que se deben dinamizar en la economía’. Hugo Hurtado, socio líder de Tax & Legal en Deloitte, dice que en el pacto fiscal ‘hay temas donde será difícil encontrar consenso, como en la desintegración del sistema; también respecto a lo anunciado en la Cuenta Pública, que es en qué se van a ocupar los recursos que se recauden con la propuesta tributaria’.

La importante cantidad de personas que decidió emigrar de Santiago tras el estallido social y la pandemia dio un impulso a la inversión inmobiliaria en regiones, cuyas ciudades ofrecen mejores precios y rentabilidades que los que se encuentran hoy en la capital

Poco a poco, la inversión en bienes raíces se está diversificando, abriendo paso a una nueva ola de inversionistas interesados en adquirir departamentos para renta fuera de Santiago.

De hecho, la oferta de nuevos proyectos de departamentos crece más en regiones distintas a la Metropolitana. El reciente Informe Nacional Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, arrojó que al primer trimestre de 2023 había una oferta de 77.396 departamentos nuevos en la zona central del país -que contempla las regiones de Valparaíso, Metropolitana, O’Higgins y Maule-, lo que implicó un crecimiento de 5% en relación al mismo período de 2022, y sin variación respecto al trimestre anterior. Sin embargo, los nuevos proyectos en la zona sur, incluidas las regiones del Biobío, Ñuble, La Araucanía, Los Ríos, Los Lagos, Aysén y Magallanes, llegaron a 15.837, implicando un incremento de 30% en un año, y un 12% en relación al trimestre anterior.

‘A nivel país, percibimos que los desarrolladores están volviendo a buscar opciones de crecimiento e inversión, y dentro de esto, ha * tomado mucha fuerza el interés por invertir en regiones’, destaca Fernando Brain, jefe comercial de la Región del Bíobío de Colliers, destacando un fuerte desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales y de multifamily.

Paola Figueroa, directora comercial de Tinsa, destaca que desde el estallido social hasta hoy, muchas personas han considerado buscar lugares para vivir en otras zonas del país, un gatillante para un fenómeno migratorio que,’de paso, llamó la atención de muchos inversionistas que apostaron por satisfacer esta nueva demanda’.

Figueroa explica que los inversionistas optan por ciudades consolidades o con proyecciones de crecimiento, con una buena infraestructura, comercio, diversos servicios, seguridad y una buena conectividad, características que son las que busca la gente al emigrar de Santiago.

Las razones

Para Enrique Loeser, gerente comercial de Inmobiliaria Altas Cumbres, el fenómeno del teletrabajo, junto a las mejores condiciones de vida y la posibilidad de encontrar vivienda a un mejor precio y con más metros cuadrados (m2) que ofrecen las regiones, generaron ‘una demanda que muchos inversionistas hormiga, también en un contexto crediticio algo complejo para comprar, aprovecharon para atender a la creciente demanda de habitantes’.

También está el factor de la rentabilidad. Fernando Slebe, gerente de Planificación Financiera e Inversiones en Patrimore, acota que ‘los precios de los activos y bienes raíces en regiones fuera de Santiago pueden ser bastante más bajos por m2. Y por otro lado, se paga un arriendo por m2 mucho más interesante que zonas emergentes de la Región Metropolitana. Esto puede brindar a los inversionistas la oportunidad de obtener una mayor rentabilidad en sus inversiones’.

En ese contexto, Daniel Serey, Chief Research Officer de Toctoc, explica que ciertas ciudades tienen mejores retornos que la capital. ‘Antofagasta, Coquimbo, La Serena, Viña del Mar, Concón y Concepción son las comunas que han tenido un mayor impulso en la inversión. Las rentabilidades en general en estas comunas son un punto superior al promedio en el Gran Santiago (4,2%), pero depende mucho del caso a caso y el tipo de vivienda’, señala.

Esta oleada de inversionistas que están explorando el mercado en otras ciudades también genera beneficios para esos lugares. ‘Atender una creciente demanda de clientes en regiones repercute en aspectos como el empleo, la mejora en servicios, comercio e infraestructura, por ejemplo’, indica Figueroa.

Tras meses sin lograr mejoras en las ventas, los expertos proyectan que el nuevo ambiente-, constitucional, una inflación más controlada y la baja en las tasas para créditos hipotecarios deberían influir en una reactivación del mercado.

Si bien la industria inmobiliaria fue una de las más golpeadas luego de la pandemia y el estallido social, el sector sigue buscando la fórmula para avanzar en el camino de la recuperación, fomentando la venta y el desarrollo de nuevos proyectos.

Según el Informe del Sector Inmobiliario en el Gran Santiago, elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la venta de viviendas exhibió en marzo de este año un aumento de 18% respecto de marzo de 2022, pero con un ritmo de comercialización que sigue siendo más lento que los promedios históricos.

‘En estos momentos estamos viendo un quiebre en la tendencia, con mejora en ventas y aumento de las cotizaciones por vivienda, tanto para vivir como para invertir’, explica Ana María del Río, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, quien atribuye esto a un escenario que se configura con más certezas, donde el nuevo proceso constituyente ha logrado establecer un clima de tranquilidad ante los consensos alcanzados por el Comité de Expertos.

‘Esto puede ser un factor clave que comience a dinamizar al sector inmobiliario, hoy muy golpeado por la incertidumbre. Una economía más estable puede aumentar el interés de compra por parte de inversionistas y usuarios finales’, asegura Sergio Correa, gerente

Tras meses sin lograr mejoras en las ventas, los expertos proyectan que el nuevo ambiente constitucional, una inflación más controlada y la baja en las tasas para créditos hipotecarios deberían influir en una reactivación del mercado.

inmobiliario de Colliers.

Los expertos señalan que la industria aún se mueve con cautela principalmente en materia de nuevas inversiones. Pero, a pesar de esto, proyectan un segundo semestre marcado por menores restricciones a las líneas de financiamiento, un aumento de las ventas y, por lo tanto, un mayor ingreso de proyectos nuevos.

‘Para este año esperamos terminar el ejercicio con ventas de viviendas nuevas cercanas a 45 mil unidades, donde cerca de 24 mil se gestarán en la Región Metropolitana y las otras 21 mil en el resto del territorio nacional’, detalla Fabián García, director general de Tinsa, haciendo énfasis en que la mantención del ritmo de ventas dependerá de las políticas monetarias que ayuden a frenar la inflación.

Crisis de las constructoras

En los últimos tres años, las empresas constructoras vienen atravesando una especie de ‘tormenta perfecta’, dada la vertiginosa caída de las ventas, el alza de costos de los materiales, la extensión de plazos y restricción de créditos. Y la situación parece no amainar, con nuevas firmas que han solicitado su quiebra este año, a pesar de la esperada reactivación de ventas que se proyecta para el segundo semestre. ‘Lamentablemente estimamos que los procesos de quiebra pueden seguir’, adelanta Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.

Además, los expertos anticipan que será una tarea difícil regresar a los niveles prepandemia. Sin embargo, dicen que se pueden tomar medidas para acercarse al antiguo escenario: ‘La banca debe flexibilizar las condiciones crediticias tanto para empresas como para personas naturales y la autoridad debe tomarse en serio la planificación urbana, permitiendo una densificación equilibrada, sobre todo en torno a los ejes estructurantes’, complementa Correa.

Asimismo, el nuevo escenario con el aumento de precio de las viviendas ha llevado a que muchos se inclinen por la opción de arrendar, mermando la demanda por nuevos proyectos inmobiliarios.’Se puede notar que el factor seguridad ha tenido un fuerte impacto en la toma de decisiones de los arrendatarios, donde las comunas y sectores que se han visto más afectados por este tema han presentado mayor vacancia y, por lo tanto, mayor baja en los precios’, explica Luis Ignacio Montalva, gerente de Asset & Property Management de MQ Servicios Inmobiliarios.

Desafíos para la reactivación

Para Gleisner, uno de los factores a considerar en el camino de la reactivación es que ‘una persona con el mismo ingreso que el año 2019 podía comprar 50 m2 de vivienda, hoy solo puede comprar de 25 a 30 m2. Esta brecha solo se puede superar lentamente y afecta fuerte a los proyectos inmobiliarios futuros’.

Actualmente, cifras de la CChC indican que la venta de departamentos muestra un avance de 32%, mientras que la venta de casas continúa teniendo significativos rezagos. En este escenario, uno de los desafíos será generar proyectos que permitan mantenerse en el mediano y largo plazo. ‘Los factores que permitirían aumentar la oferta son reglas más claras para el otorgamiento de permisos de edificación y recepción, mayor apoyo de la banca y crecimiento económico’, concluye Gonzalo Sanhueza, gerente general de Inmobiliaria y Constructora Prado Verde.

El abogado y director de empresas también analiza las ‘dos almas’ que advierte en el Estado en materia de vivienda. Dice que una impulsa la construcción de soluciones para mitigar el déficit habitacional y la otra rechaza la densificación.
Ayer fue el último día de Vicente Domínguez Vial al mando de la dirección ejecutiva de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). El histórico vocero del sector inmobiliario, actual director de empresas como SalfaCorp y Aguas Nuevas, expresidente de Ferrocarrilles del Estado (EFE) y de Enacar, entre otras, deja el gremio que ayudó a fundar en el año 2000. Domínguez —abogado de la Universidad Católica, 80 años— confiesa que desde hace algún tiempo había planteado al directorio de la ADI su salida, después de más de 20 años ligado al gremio. ‘Los recambios son buenos’, afirma, destacando que existen nuevas generaciones con otras redes de contacto.

‘Con los años nosotros vamos más en la parte estratégica’, agrega. Su puesto será asumido a partir de este mes por Slaven Razmilic, economista. Sobre su futuro tras dejar la asociación, señala que mantendrá su rol en los directorios de las empresas en que participa. Desde 2021 integra la mesa directiva de SalfaCorp, el mayor grupo constructor del país, y desde 2004 es director del consorcio Aguas Nuevas —ligado al grupo japonés Marubeni— y de sus subsidiarias. Fue director de Socovesa (2006-2019) y de Enjoy (2010-2018), entre otras. Además tiene algunas inversiones de las cuales preocuparse, entre ellas, ‘unos campitos’ —dice— en Los Muermos, Región de Los Lagos. En esta entrevista, Domínguez analiza la situación del sector inmobiliario, que tras la pandemia, el alza de los costos de construcción y la baja en la demanda por viviendas, por restricciones financieras, ha vivido la reorganización o liquidación (quiebra) de varias compañías. También analiza las trabas para combatir el déficit habitacional.

—¿Cree que ya pasó lo peor para las empresas del rubro? ‘En un cierto sentido sí y en otro no. Por un lado, las empresas ya tomaron medidas para enfrentar la situación, por ejemplo, no están iniciando nuevos proyectos o los comienzan en cantidades inferiores a las de antes. Pero el alza de los costos financieros genera que permanecer con activos no vendidos sea una carga que, para algunas empresas, resulta insoportable. Entonces, no me extrañaría que otras compañías entraran en reorganización, no lo descartamos. Si tienes un edificio terminado, pero parcialmente vendido y sigues debiendo dinero al banco, con las tasas de hoy no solo se pulverizan las utilidades que se iban a obtener, sino se empieza a tener pérdidas’. ‘La economía no está bien, la economía está en un mal año, pese a variables que están mejorando como la reducción de la inflación. Pero el empleo está cayendo y la inversión está disminuyendo, que es lo que mueve la economía. Por lo tanto, vamos a pasar días duros. Tenemos una expectativa de haber tocado fondo tal vez y para el resto del año vemos que en el segundo semestre, si la tasa de interés no sube, si no hay retiros de fondos de pensiones y la inflación sigue bajando, las ventas podrían subir’.

—¿En qué estado cree que está el desafío de reducir el déficit habitacional en Chile? ‘El plan de emergencia habitacional es ambicioso, es bueno en su concepción, independiente de que uno tenga observaciones, pero revela que hay una preocupación de alto nivel de parte del Gobierno por resolver el tema’. ‘Ahora, en el diagnóstico echo de menos algunas cosas. Básicamente se han usado los mecanismos de acceso habitacional que existían, que eran eficientes, porque se redujo el déficit desde los años 90 en delante de forma apreciable. Sin embargo, esto volvió a estallar en los últimos cuatro a cinco años, por varias razones, pero una de las principales es por una inmigración muy alta. Al menos el 50% de personas que habitan los campamentos son extranjeros’.

—El Gobierno demuestra la intención de construir viviendas para mitigar el déficit, pero hay alcaldes que se oponen a las edificaciones, a la densificación, a lo que se suma la ‘permisología’. ¿Cómo se logra una solución equilibrada? ‘En lo que se refiere a la tramitación, se ha legislado apresuradamente y a veces mal. Se imponen requisitos que contribuyen a que los procesos de aprobación de permisos y recepción de trabajos se posterguen en forma muy apreciable, lo que implica costos innecesarios para la actividad. Por ejemplo, en la Ley de Aportes al Espacio Público estábamos de acuerdo sobre las mitigaciones a pagar por los efectos en el entorno donde se incorporan los proyectos. Pero hoy día es una tramitación tan engorrosa y difícil que genera postergaciones y afectará al plan de emergencia habitacional, sin ninguna duda. Ahí tenemos otro capítulo, porque se han estado generando una serie de disposiciones para sacar a la vivienda social del resto de las tramitaciones, lo que es bastante injusto’.

—¿Y por qué hay alcaldes, incluso de la coalición de gobierno, que se oponen a las construcciones? ‘Ahí confluyen dos almas. Por una parte, el alma del Gobierno que se da cuenta de la gravedad de la situación, que el déficit ha subido en forma considerable, y el alma local, que en los últimos años, aunque ahora hace más crisis, dice que hay que cuidar los barrios y que el aumento de la densidad es negativo’. ‘Pero las ciudades se desarrollan con densidades más altas a las que está teniendo Santiago en ciertos barrios. ¿Si se hacen estaciones de metro o autopistas, por qué debe seguir extendiéndose la ciudad, con las severas dificultades para la gente?’. ‘Mientras esas dos almas se disputan, sufren las personas, pero nadie les cobra el costo. Un ejemplo es el caso de Fundamenta. Es gratis para la autoridad’.