En enero pasado, Grupo Sencorp —ligado a la familia Senerman— logró por amplia mayoría la aprobación de su plan de reorganización judicial, dando una señal de continuidad de sus operaciones al mercado.
Hasta hace poco tiempo, la empresa ocupaba los últimos dos pisos (52 y 53) de la Torre Titanium, construida e inaugurada por el grupo en 2010. Pero la compañía tomó la decisión de arrendar esas oficinas, buscando mayor eficiencia y también aprovechando la opción de un buen negocio.
Así, a fines de mayo, Sencorp se trasladó al piso 34 de ese icónico edificio de “Sanhattan”, inaugurando el cambio con una actividad íntima, para colaboradores, a quienes se les presentó la visión del negocio a seguir desarrollando, dijeron conocedores de la actividad.
En la ocasión se comentó sobre la decisión de alquilar las oficinas a una “reconocida compañía minera”, en un contrato de largo plazo, y también de la reorganización y sus dificultades, añadieron las fuentes.
Esa “reconocida minera” es la angloaustraliana BHP, que se quedó con los pisos 51, 52 y 53 de la torre, aunque a este último solo se puede llegar desde el nivel 52 y algunos no lo consideran un piso como tal, comentan quienes conocen la transacción.
BHP tiene oficinas en Cerro El Plomo y las nuevas instalaciones en Torre Titanium no serían necesariamente para dejar esa ubicación. En el sector inmobiliario comentan que los valores de arriendo en el edificio construido por Sencorp transitan entre las 0,54 a 0,60 UF por metro cuadrado, siendo el promedio de 0,57 UF el m2.
La reorganización del grupo inmobiliario de los Senerman —reconocido por desarrollar los edificios más emblemáticos del barrio El Golf— se remonta al 21 de septiembre de 2022, proceso que realizó a través de dos sociedades y en dos tribunales. En el 26° Juzgado Civil de Santiago ingresó el procedimiento de Sencorp SpA, mientras que en el 13er Juzgado Civil capitalino puso los antecedentes de Sendero. Esto, tras acusar el impacto del estallido de 2019, las restricciones sanitarias por la pandemia que afectaron la vacancia de oficinas y locales comerciales, además de factores como el alza de los costos, entre otros. El grupo admitió deudas por un total de $227.000 millones.
Una parte de la propuesta de reorganización —aprobada en enero pasado— contempla la venta de activos prescindibles que son, principalmente, oficinas, estacionamientos y bodegas en seis edificios del sector de Sanhattan, en Las Condes. Eso, unido a un conjunto de terrenos.
Mes: junio 2023
Antes que subir impuestos, economistas recomiendan reorganizar el gasto público
En seminario anual de Moneda Asset Management, también hicieron sugerencias en torno al anteproyecto constitucional.
En el seminario anual de Moneda Asset Management, al que asistieron el expresidente Sebastián Piñera y el líder del Partido Republicano, José Antonio Kast, los economistas José Luis Daza y Sebastián Edwards hicieron algunas sugerencias de enmiendas al anteproyecto constitucional, al tiempo que se mostraron contrarios a un alza de impuestos en el momento actual.
Ambos participaron en un panel respondiendo consultas formuladas por Esteban Jadresic, ejecutivo de la firma anfitriona. Edwards, quien se desempeña como académico en la Universidad de California (UCLA), opinó que está en manos del Partido Republicano dejar atrás el tema constitucional y que podría ganar algo simbólico, como poner a las Fuerzas Armadas en un capítulo propio. Además, aludió al problema de fragmentación de los partidos políticos y sugirió subir de 4% a 5% de los votos válidamente emitidos a nivel nacional, el mínimo que deben tener las colectividades para tener representación en el Congreso.
Daza, fundador y CEO de QFR Capital Management en Nueva York, recordó que siempre se opuso a hacer cambios a la Constitución, pero existiendo el actual proceso, le preocupa la parte de la propuesta en torno al poder de los jefes de partidos políticos respecto de sus diputados y senadores, en el sentido de que los pueden echar si tienen diferencias y elegir a un reemplazante, lo cual no le parece consistente con una democracia transparente en la cual las personas ejercen su conciencia para votar.
Agregó que el desafío para los republicanos será cómo hacer para que se apruebe y convencer a los opositores de izquierda y de la derecha. ‘No hay ninguna duda de que este documento tiene las bases esenciales para que funcione la democracia, separación de poderes del Estado’.
Reformas
En el inicio del foro, el presidente y socio de Moneda Asset Management, Pablo Echeverría, resaltó que las actuales reformas impulsadas por Gobierno requieren de drásticos cambios.
‘Para que Chile salga de la trampa del ingreso medio, el foco de las reformas propuestas tendría que cambiar radicalmente. Hoy las prioridades, además de recuperar la seguridad, son el crecimiento y avanzar en materia de derechos sociales’, dijo Echeverría.
Acerca de la reforma tributaria, cuyo proyecto el Ejecutivo se apresta a presentar en julio, Edwards dijo que tras el rechazo de la idea de legislar ahora hay que demorarse y hacerlo bien. Planteó que si el Ejecutivo piensa en un legado, este debe ser un pacto fiscal que permita retomar el crecimiento y contar con mayores recursos para atender las necesidades y derechos sociales de la población.
Subrayó que contar con mayores recursos no significa necesariamente subir los impuestos, sino gastar en la forma correcta, lo que asoció a deshacerse de la burocracia y del desperdicio de gastos. Relevó la importancia de ‘Reformas microeconómicas y un pacto fiscal con una modernización profunda y absoluta del Estado. Eso va a permitir tener más recursos, sin necesidad de aumentar en este momento los impuestos’, agregó. Eso sí, señaló que, en régimen, Chile debería llegar a una carga tributaria de 30% del PIB (hoy es de 21% a 22%).
Daza planteó que hay cero posibilidad de que el gobierno actual haga una reestructuración sustancial del gasto del aparato público, como lo evidencia el hecho de haber adoptado medidas como reducir a 40 horas la jornada laboral, lo que en su opinión le penará a Chile en unos diez años y generará una peor distribución del ingreso.
Lo que se requiere, agregó Daza, es una reingeniería mayor que un pacto fiscal y subir impuestos. En los tres años previos a la pandemia, el gasto en salud subió 13% anual y el número de atenciones disminuyó 4,5%, y el 20% de los trabajadores en el sector salud, en régimen, están con licencia médica.
Ambos participaron en un panel respondiendo consultas formuladas por Esteban Jadresic, ejecutivo de la firma anfitriona. Edwards, quien se desempeña como académico en la Universidad de California (UCLA), opinó que está en manos del Partido Republicano dejar atrás el tema constitucional y que podría ganar algo simbólico, como poner a las Fuerzas Armadas en un capítulo propio. Además, aludió al problema de fragmentación de los partidos políticos y sugirió subir de 4% a 5% de los votos válidamente emitidos a nivel nacional, el mínimo que deben tener las colectividades para tener representación en el Congreso.
Daza, fundador y CEO de QFR Capital Management en Nueva York, recordó que siempre se opuso a hacer cambios a la Constitución, pero existiendo el actual proceso, le preocupa la parte de la propuesta en torno al poder de los jefes de partidos políticos respecto de sus diputados y senadores, en el sentido de que los pueden echar si tienen diferencias y elegir a un reemplazante, lo cual no le parece consistente con una democracia transparente en la cual las personas ejercen su conciencia para votar.
Agregó que el desafío para los republicanos será cómo hacer para que se apruebe y convencer a los opositores de izquierda y de la derecha. ‘No hay ninguna duda de que este documento tiene las bases esenciales para que funcione la democracia, separación de poderes del Estado’.
Reformas
En el inicio del foro, el presidente y socio de Moneda Asset Management, Pablo Echeverría, resaltó que las actuales reformas impulsadas por Gobierno requieren de drásticos cambios.
‘Para que Chile salga de la trampa del ingreso medio, el foco de las reformas propuestas tendría que cambiar radicalmente. Hoy las prioridades, además de recuperar la seguridad, son el crecimiento y avanzar en materia de derechos sociales’, dijo Echeverría.
Acerca de la reforma tributaria, cuyo proyecto el Ejecutivo se apresta a presentar en julio, Edwards dijo que tras el rechazo de la idea de legislar ahora hay que demorarse y hacerlo bien. Planteó que si el Ejecutivo piensa en un legado, este debe ser un pacto fiscal que permita retomar el crecimiento y contar con mayores recursos para atender las necesidades y derechos sociales de la población.
Subrayó que contar con mayores recursos no significa necesariamente subir los impuestos, sino gastar en la forma correcta, lo que asoció a deshacerse de la burocracia y del desperdicio de gastos. Relevó la importancia de ‘Reformas microeconómicas y un pacto fiscal con una modernización profunda y absoluta del Estado. Eso va a permitir tener más recursos, sin necesidad de aumentar en este momento los impuestos’, agregó. Eso sí, señaló que, en régimen, Chile debería llegar a una carga tributaria de 30% del PIB (hoy es de 21% a 22%).
Daza planteó que hay cero posibilidad de que el gobierno actual haga una reestructuración sustancial del gasto del aparato público, como lo evidencia el hecho de haber adoptado medidas como reducir a 40 horas la jornada laboral, lo que en su opinión le penará a Chile en unos diez años y generará una peor distribución del ingreso.
Lo que se requiere, agregó Daza, es una reingeniería mayor que un pacto fiscal y subir impuestos. En los tres años previos a la pandemia, el gasto en salud subió 13% anual y el número de atenciones disminuyó 4,5%, y el 20% de los trabajadores en el sector salud, en régimen, están con licencia médica.
Oportuna alerta del Banco Central
El Banco Central emite cada seis meses un informe al que se le presta poca atención, menos que la que recibe el IPOM. Se trata del Informe de Estabilidad Financiera (IEF) que da cuenta de los riesgos y vulnerabilidades que se observan en el sistema financiero, relacionadas con los hogares, las empresas, el gobierno o los intermediarios.
El último IEF, conocido recientemente, formula una alerta muy importante referida al ahorro de los hogares. El ahorro nacional total proviene de varias fuentes, pero principalmente de las empresas y los hogares. Se podría argumentar que todo proviene finalmente de los hogares, porque las empresas son meros vehículos de propiedad de las personas. Sin embargo, las Cuentas Nacionales informan separadamente las cifras de uno y otro sector.
Hasta el año 2020, la tasa de ahorro de los hogares se movía en el rango del 7% al 8% del PIB, cifra no alta, pero respetable a nivel internacional. Después de la pandemia, esta comenzó a descender persistentemente hasta llegar a un nivel de -0,68% del PIB, primera cifra negativa desde que existen registros comparables.
Pero la realidad es aún más cruda de lo sugerido por esa cifra. El ahorro de los hogares se compone de los aportes previsionales obligatorios y del ahorro voluntario; si el primero representa en forma estable alrededor de 5% del PIB, ello quiere decir que el componente voluntario se ubicaría hoy en niveles de -6% del PIB.
Habría que agregar, además, que el stock ahorro acumulado por los hogares también se ha resentido como resultado de los retiros de los fondos previsionales. Esto implica que el golpe para los hogares ha venido tanto por el lado de los nuevos flujos como por el del stock de lo enterado en años anteriores.
¿Cómo se explica todo esto? Como ocurre usualmente, los factores causales son varios, pero me gustaría relevar algo simple y bastante obvio: los hogares se han resistido al ajuste del consumo que surgió como necesidad para que la economía pudiera restablecer sus equilibrios y volver a crecer sostenidamente.
La pregunta del millón es qué debemos hacer para reencontramos con la tradicional cultura del ahorro. La respuesta es simple: debemos hacer muchas cosas. Entre ellas, restablecer y cuidar la estabilidad macroeconómica; ampliar y diversificar la lista de proveedores de servicios; promover nuevos instrumentos especialmente de ahorro metódico; mantener y no eliminar la Cuenta 2 del sistema de pensiones; reducir los costos de transacción; introducir programas de ahorro a través de las empresas; reencantar a niños y jóvenes; proveer buenos incentivos; y flexibilizar las regulaciones para facilitar el diseño de nuevos instrumentos.
Finalizo reproduciendo lo señalado acertadamente por el Banco Central: ‘Hacia adelante es fundamental priorizar iniciativas que fomenten el ahorro y fortalezcan al sistema financiero’.
Otra señal de que la construcción no repunta: colocaciones de factoring no bancario en el sector caen siete puntos en un año
Respecto de lo ocurrido en Primus Capital, Ricardo Schliebener, presidente de Empresas de Servicios Financieros, gremio que agrupa a los factoring no bancarios, sostiene que «ellos son los únicos responsables de lo que les pasó y probablemente de las debilidades que puedan haber tenido sus gobiernos corporativos, no la industria».
El deterioro del sector construcción en 2022 sigue percibiéndose en 2023. Así lo reflejan las cifras de Empresas de Servicios Financieros (EFA), gremio que agrupa a 22 empresas de factoring no bancario del país, que suman colocaciones por US$837 millones.
Ricardo Schliebener, presidente del gremio, sostiene que a nivel global, durante el primer trimestre la industria ha registrado «un aumento importante en los flujos de los negocios, lo que conversa con la información que publicó la Abif, donde había 17%-19% de disminución en los créditos de las pymes. Es válido entender que esa demanda debe financiarse en otro lado, y van necesariamente a las instituciones financieras no bancarias. Eso puede explicar que en en los primeros tres meses del año haya habido un aumento en el año a año de nuestras colocaciones de 12,29%».
En todo 2022, el alza en los flujos de financiamiento se expandió 25%, mientras que el stock de la cartera avanzó sólo 0,46%. «Eso también habla de la calidad de la cartera y conversa con los niveles de mora, que no cambian de manera importante de un año a otro», agrega.
En esa línea, Schliebener comenta que «la economía se ha estado deteriorado con sectores más golpeados que otros, y hay un efecto en la mora. Hemos tenido un pequeño incremento en ese sentido, pero quiero destacar que esa variación es bastante menor a lo que ha pasado en las otras industrias. En marzo de 2022 la mora total era 10,9%, y a marzo de este año es 11,22%, hay un incremento pero no es grave».
Si bien los niveles de impagos se han mantenido relativamente acotados, el mayor impacto ha sido en el sector construcción, industria que ha incidido en la subida, «claramente esa diferencia está influida por el mundo de la construcción», dice el presidente del gremio.
Al respecto, detalla que «en el último año hemos visto un deterioro en distintos sectores, pero en general es un aplazamiento de pagos, porque muchos que estaban en torno a los 30 días se han aplazado a los tramos de 30-60 días, entonces, en ese sentido, el producto nuestro se ha comportado de manera muy resiliente».
Si bien los impagos parecen acotados, según Schliebener, la industria de la construcción es motivo de seguimiento.
Según cuenta, el factoring es «es una industria atomizada, donde los principales componentes siempre han estado en la construcción, proveedores de la minería, agricultura y comercio. Los que más vienen a pedir financiamiento son los relacionados con la construcción, lo que no significa que se atiendan a todo, pero ha aumentado mucho más su necesidad y eso conversa con lo que está ocurriendo con ese sector. Por eso, es una de las industrias que ha ido disminuyendo su peso. Este sector en las carteras de nuestros 22 asociados, pasó de 23% en diciembre de 2020, al 21% en marzo de 2022, y al 16% durante el tercer trimestre de este año».
¿Qué explica la aversión a esa industria? «El riesgo financiero que tiene el sector. Ese circuito está asociado a las inmobiliarias, que es el conjunto más afectado. La baja en los créditos hipotecarios ha impactado muchísimo, y eso golpea las ventas, aumentan los stock inmobiliarios. La construcción ha perdido dinamismo, esto ha sido principalmente por riesgo financiero», dice Schliebener.
A marzo, el principal sector financiado en las carteras del factoring no bancario es comercio, que representa un 18% de las colocaciones, seguido por construcción (16%), agricultura (12%) e industria manufacturera (11%).
No obstante, el presidente hace una distinción: el sector de la construcción ligado al habitacional es el que se está resintiendo, mientras que obras civiles e infraestructura no registra mayor variación.
Un aumento de capital por $20 mil millones acordó Primus Capital en mayo pasado, esto en respuesta al hallazgo de operaciones de factoring respaldadas con cheques bancarios falsos eran parte de un esquema destinado a defraudar a la compañía.
La situación de la compañía controlada por Raimundo Valenzuela no es ajena al gremio, y según Ricardo Schliebener «es lamentable cuando pasan estas cosas».
«Se han producido casos lamentables en la industria del factoring que de alguna manera han afectado o podrían afectar la imagen pública esta industria. Es una industria que ha trabajado mucho para ganarse un espacio dentro de la economía».
En particular, sobre lo ocurrido con Primus, sostiene que «aparentemente (es) una estafa, pero también habla de cosas complejas, de elementos de control no menor, son cifras importantes sobre las carteras, también está ese componente. Estos son casos aislados y eso debe quedar claro. Ellos son los únicos responsables de lo que les pasó y probablemente de las debilidades que puedan haber tenido sus gobiernos corporativos, no la industria».
Chile tiene una de las tasas de interés reales más altas del mundo y expertos alertan por riesgo de sobreajuste si baja no parte en julio
El consenso de las expectativas del mercado está puesto en que el proceso de reducción de la TPM comience en julio, aunque otros no descartan que sea incluso antes, en junio. Los expertos coinciden en que el Banco Central está llegando al límite para comenzar a recortar el tipo rector sin generar efectos adversos en la actividad del próximo año.
Todas las señales apuntan a que ya es cosa de tiempo para que el Banco Central (BC) comience a bajar la Tasa de Política Monetaria (TPM). Esto porque una demora en el accionar del ente rector podría llevar a que la actividad económica sufra un ajuste mayor al deseable para hacer retroceder la inflación.
Una señal de advertencia es que, descontada la inflación, Chile tiene una de las tasas de interés reales más altas del mundo, detrás de Brasil y México. Esto refleja que el nivel de la TPM es contractivo y, por ello, los expertos coinciden en que el inicio de los recortes no puede pasar más allá de julio. De acuerdo a datos de Bloomberg y recopilados por Inversiones Security, la tasa real de Chile es de 2,6%. Esto, considerando la tasa de interés nominal de 11,25% y descontando la inflación anual actual de 8,7%.
De no ser así, los economistas afirman que la actividad puede registrar un freno mayor al deseable. Para algunos ya ha antecedentes claros de que la inflación va de salida. El primero es que el mercado ajustó su proyección de inflación para el año pasando de 5% a 4,7% alineándose con la última estimación que entregó el Banco Central de 4,6%. A ello se suma que las previsiones a dos años plazo, que es la que considera el ente rector para manejar la política monetaria, ya están en 3%.
Una tercera señal que se mezcla en este análisis es que, luego de casi tres años, la economía nacional vuelve a tener los niveles de liquidez previos a los retiros de los fondos de pensiones y el IFE universal que, tal como alertaron las autoridades económicas en la época, terminó impulsado con fuerza la inflación. Los últimos datos que muestra el BC a mayo de 2023 señalan que el M1 llegó a $55,6 billones, lo que equivale a una caída de 30,7% respecto al máximo de julio de 2021. Pero se añade un hito más: ese dato de mayo es el más bajo desde julio de 2020, justo previo al primer retiro de los fondos de pensiones, que comenzó a hacerse efectivo a partir del 30 de ese mes.
A ello se suma que la economía acumula un primer trimestre con una contracción de 0,6% y un Imacec de abril de -1,1%, lo que va en línea con lo previsto por el Banco Central.
LAS ADVERTENCIAS
Con este escenario ya se pavimenta el camino para que se inicie el proceso de recortes. La próxima reunión del BC es el lunes 19 de junio. Y si bien en esa instancia el ente rector podría comenzar a recortar la tasa de interés, el mercado lo ve poco probable, puesto que al BC no le gusta sorprender en este tipo de decisiones. En la última reunión no dio señales de que podría bajar la tasa de interés en junio y, por ello, el consenso de las expectativas está puesto en que comience en julio, aunque otros no descartan que sea junio.
Sergio Lehmann, economista jefe de Bci, dice que «el Banco Central iniciará en julio el proceso de recortes de la tasa de política de 50 puntos base, de forma de llevarla a su valor neutral hacia fines de 2024». El experto indica que su proyección para el próximo año es de un crecimiento del PIB de 1,8%, pero que «está condicionado a que el Banco Central vaya rebajando su tasa de política, recogiendo las menores presiones inflacionarias. La principal palanca para lograr un mayor impulso en la demanda interna vendría por tasas de interés de corto plazo más reducidos».
Natalia Aránguiz, socia y gerente de Estudios de Aurea Group, subraya que el recorté será en julio, ya que si bien ha habido una desaceleración en los precios falta para saber con certeza que seguirá bajando. No obstante, subraya que la economía ya está fría y, por ello, para no afectar el crecimiento del próximo año «no se le puede pasar al BC el iniciar el recorte de la tasa en julio de unos 50 puntos base».
César Guzmán, economista de Inversiones Security, afirma que las cifras muestran que la inflación ha ido cediendo y que las condiciones crediticias están siendo más restrictivas. Sin embargo, para Guzmán, lo más relevante es el mensaje que el BC enviará en el Informe de Política Monetaria de junio, ya que eso marcará la tónica de la trayectoria y cómo lo internalizará el mercado. En su escenario base ve una baja en julio de 100 puntos bases.
Otro que también se inclina por julio, es Patricio Rojas, economista de Rojas y Asociados, quien comenta que el Central «ya está en el área chica para iniciar su proceso de recorte. Julio sería un buen momento, ya que tendrá los antecedentes suficientes de cómo ha ido evolucionando la inflación y la actividad».
Para Rojas, «la posibilidad de sobreajuste está vigente en los sectores de construcción, retail e inmobiliario por cuanto existe una restricción crediticia, ahora por el lado de los servicios es distinto ya que hay sectores que están todavía con un dinamismo relevante». Por ello, plantea que julio es el mes límite para comenzar a bajar la tasa de interés.
Y en Santander añade que el «crecimiento ya está muy resentido, con una demanda interna cayendo. Por lo mismo, la inflación seguirá bajando y se acercará a la meta ya a comienzos del próximo año. Teniendo en cuenta los rezagos con los que actúa la política monetaria y el nivel de la TPM -muy por sobre su valor neutral- demorar los recortes hace que el riesgo de sobreajuste aumente de manera considerable». Para ello, el escenario más probable es que comiencen en julio. «El primer recorte podría ser moderado, de 50 puntos base. Luego, a partir de septiembre, las bajas debiesen ser más intensas, del orden de 100 puntos base en cada reunión».
Claudia Martínez, economista principal de Zahler & Co, si bien comparte el diagnóstico de sus antecesores, sí espera que el BC pueda iniciar el recorte en junio. «Hay un cambio importante en el escenario económico chileno actual, que se refleja entre otras cosas en la disminución de las expectativas de inflación implícitas en los rendimientos de los bonos del tesoro a 10 años en torno al 3%, situación que no observábamos desde el cuarto trimestre del 2021».
Por otro lado, puntualiza que «nuestras proyecciones de crecimiento del PIB y la demanda interna para este año se mantienen negativas para este trimestre y el próximo, con un mercado laboral muy deteriorado, sostenido muy fuertemente por el empleo público y por empleo por cuenta propia».
Economistas debaten por el sobreajuste y ven riesgos a futuro si tasa rectora sigue alta
Si se van dando las condiciones de baja en la inflación, los recortes de tasas pueden ser más rápidos, señalan.
Analistas consultados difieren del diagnóstico de que la economía ya esté en un sobreajuste, aunque advierten de riesgos si la tasa de interés de política monetaria (TPM) se mantiene alta por más tiempo del necesario.
El economista jefe de Scotiabank Chile, Jorge Selaive, señaló en entrevista con “El Mercurio” que el sobreajuste ya está presente en la economía, visión que no comparte el coordinador macroeconómico de Clapes UC, Hermann González. Hace ver que el Banco Central está atacando, vía tasa de interés, el problema inflacionario y ese ajuste de la economía para contener el crecimiento del gasto era necesario para cumplir con la meta de inflación.
Alude a las proyecciones de crecimiento de la economía, que actualmente están en 0% o levemente negativas, lo cual no ha cambiado en los últimos meses, ubicándose dentro del escenario que el Banco Central proyectó en el IPoM de marzo y que posiblemente mantenga en el informe de junio.
“El principal problema de la economía chilena es uno de desequilibrios macroeconómicos, con exceso de gasto, alta inflación, déficit en cuenta corriente y la forma de lidiar con eso era con tasas de interés altas”, enfatiza. Eso sí, sabiendo que estamos próximos a un punto de inflexión en que las tasas van a comenzar a bajar, dice que el Banco Central deberá tener mucho cuidado en cómo conduce la política monetaria de ahí en adelante. “En un proceso en que la inflación empieza a ceder, si la inflación baja rápido, las tasas de interés tienen que bajar también muy rápido para evitar daños mayores sobre la economía, cuestión en la que el Central tiene total flexibilidad”, asegura.
El último Imacec de abril marcó una caída de -1,1%, una contracción mayor que la prevista por el mercado, mientras que la variación de 0,1% en el IPC de mayo fue menor que lo esperado, llevando a una reducción de la inflación total a 8,7% en doce meses, frente a 9,9% el mes anterior.
En opinión de Tomás Izquierdo, gerente general de Gemines Consultores, el mercado es muy sensible al último dato, pero hay otros elementos a tomar en consideración. Reconoce que hay espacio para pensar que las brechas de capacidad se están cerrando y que la economía se está reequilibrando. Eso sí, no percibe que la economía enfrente un ajuste excesivo. En doce meses la caída está influenciada por altas bases de comparación, pero nota que en series desestacionalizadas, la línea tendencial de la demanda interna o consumo está en el nivel que traía preestallido de octubre de 2019, por lo que no ve un desalineamiento.
En cuanto a la menor inflación, llama la atención sobre la inflación sin volátiles, que al promediar los últimos tres meses en términos anualizados llega a 11,6% y al tomar el mismo período, la inflación subyacente (IPCSAE) está en 8,4% anual. “Tampoco nos entusiasmemos demasiado, recordemos que nuestra economía tiene muchos mecanismos de indexación en el sector de servicios, hay una inercia inflacionaria que no se va a frenar de un día para otro. El Banco Central tiene que ser muy cuidadoso en esto”, dijo Izquierdo.
Para Lorena Palomeque, economista del Banco Santander, “el riesgo de sobreajuste de la economía —con una contracción adicional de la actividad— se asoma, por lo que las condiciones para iniciar el proceso de recortes de la TPM son cada vez más evidentes”.
Su percepción es que la tendencia inflacionaria descendente, precios energéticos a la baja, un mercado laboral con signos de debilitamiento y, en términos externos, la debilidad de la economía china, apuntan a un contexto en que se alejan los riesgos de una mayor inflación. “En contraste, se corre el riesgo de que la demanda interna profundice en los próximos trimestres el ajuste ya observado en los últimos registros”, advierte.
En la misma línea, el decano de la Facultad de Economía y Negocios de la UST, Enrique Paris Horvitz, estima que el objetivo de una inflación del 5% a fin de año es posible y “en la medida de que el Banco Central de una señal de baja de tasas esa disminución en los precios también puede apoyar la recuperación de la actividad económica durante el segundo semestre de 2023”
González estima que al validarse el escenario del IPoM de marzo, donde la economía crece cerca de 0% este año y la inflación converge a algo menos de 5% a fin de año y si la inflación sin volátiles sigue bajando, lo coherente sería validar que el primer recorte de tasa tiene que ser en el tercer trimestre. Puede ser en julio, e iniciar el proceso no de manera agresiva, entregando en junio una clara orientación al mercado de lo que viene, dice.
Izquierdo también apunta a julio para el inicio de recortes y pronostica cuatro bajas, partiendo por 0,75 pb y cerrando el año con una TPM entre 7% y 8%.
El economista jefe de Scotiabank Chile, Jorge Selaive, señaló en entrevista con “El Mercurio” que el sobreajuste ya está presente en la economía, visión que no comparte el coordinador macroeconómico de Clapes UC, Hermann González. Hace ver que el Banco Central está atacando, vía tasa de interés, el problema inflacionario y ese ajuste de la economía para contener el crecimiento del gasto era necesario para cumplir con la meta de inflación.
Alude a las proyecciones de crecimiento de la economía, que actualmente están en 0% o levemente negativas, lo cual no ha cambiado en los últimos meses, ubicándose dentro del escenario que el Banco Central proyectó en el IPoM de marzo y que posiblemente mantenga en el informe de junio.
“El principal problema de la economía chilena es uno de desequilibrios macroeconómicos, con exceso de gasto, alta inflación, déficit en cuenta corriente y la forma de lidiar con eso era con tasas de interés altas”, enfatiza. Eso sí, sabiendo que estamos próximos a un punto de inflexión en que las tasas van a comenzar a bajar, dice que el Banco Central deberá tener mucho cuidado en cómo conduce la política monetaria de ahí en adelante. “En un proceso en que la inflación empieza a ceder, si la inflación baja rápido, las tasas de interés tienen que bajar también muy rápido para evitar daños mayores sobre la economía, cuestión en la que el Central tiene total flexibilidad”, asegura.
El último Imacec de abril marcó una caída de -1,1%, una contracción mayor que la prevista por el mercado, mientras que la variación de 0,1% en el IPC de mayo fue menor que lo esperado, llevando a una reducción de la inflación total a 8,7% en doce meses, frente a 9,9% el mes anterior.
En opinión de Tomás Izquierdo, gerente general de Gemines Consultores, el mercado es muy sensible al último dato, pero hay otros elementos a tomar en consideración. Reconoce que hay espacio para pensar que las brechas de capacidad se están cerrando y que la economía se está reequilibrando. Eso sí, no percibe que la economía enfrente un ajuste excesivo. En doce meses la caída está influenciada por altas bases de comparación, pero nota que en series desestacionalizadas, la línea tendencial de la demanda interna o consumo está en el nivel que traía preestallido de octubre de 2019, por lo que no ve un desalineamiento.
En cuanto a la menor inflación, llama la atención sobre la inflación sin volátiles, que al promediar los últimos tres meses en términos anualizados llega a 11,6% y al tomar el mismo período, la inflación subyacente (IPCSAE) está en 8,4% anual. “Tampoco nos entusiasmemos demasiado, recordemos que nuestra economía tiene muchos mecanismos de indexación en el sector de servicios, hay una inercia inflacionaria que no se va a frenar de un día para otro. El Banco Central tiene que ser muy cuidadoso en esto”, dijo Izquierdo.
Para Lorena Palomeque, economista del Banco Santander, “el riesgo de sobreajuste de la economía —con una contracción adicional de la actividad— se asoma, por lo que las condiciones para iniciar el proceso de recortes de la TPM son cada vez más evidentes”.
Su percepción es que la tendencia inflacionaria descendente, precios energéticos a la baja, un mercado laboral con signos de debilitamiento y, en términos externos, la debilidad de la economía china, apuntan a un contexto en que se alejan los riesgos de una mayor inflación. “En contraste, se corre el riesgo de que la demanda interna profundice en los próximos trimestres el ajuste ya observado en los últimos registros”, advierte.
En la misma línea, el decano de la Facultad de Economía y Negocios de la UST, Enrique Paris Horvitz, estima que el objetivo de una inflación del 5% a fin de año es posible y “en la medida de que el Banco Central de una señal de baja de tasas esa disminución en los precios también puede apoyar la recuperación de la actividad económica durante el segundo semestre de 2023”
González estima que al validarse el escenario del IPoM de marzo, donde la economía crece cerca de 0% este año y la inflación converge a algo menos de 5% a fin de año y si la inflación sin volátiles sigue bajando, lo coherente sería validar que el primer recorte de tasa tiene que ser en el tercer trimestre. Puede ser en julio, e iniciar el proceso no de manera agresiva, entregando en junio una clara orientación al mercado de lo que viene, dice.
Izquierdo también apunta a julio para el inicio de recortes y pronostica cuatro bajas, partiendo por 0,75 pb y cerrando el año con una TPM entre 7% y 8%.
Surge opción para destinar recursos a nuevos proyectos
Empresa de asesoría financiera lanzó alternativa de financiamiento para compañías de desarrollo inmobiliario que necesiten adelantar flujos de caja por la venta de unidades habitacionales nuevas.
Aunque se están abriendo nuevas oportunidades de inversión en regiones menos exploradas y en segmentos de mercado específicos en la Región Metropolitana, este 2023 está siendo desafiante para el sector inmobiliario, en cuanto a costos y financiamiento, y a nivel nacional muchas inmobiliarias requieren adelantar flujos de caja para destinar recursos a nuevos proyectos.
Ante este escenario, algunas compañías financieras han buscado incorporar soluciones innovadoras para las empresas de desarrollo inmobiliario, muchas de las cuales requieren una inyección de liquidez para seguir adelante con sus proyectos.
Un ejemplo de ello es Dominus Capital, compañía de asesoría financiera, que lanzó una nueva alternativa de financiamiento para empresas de desarrollo inmobiliario que necesiten adelantar flujos de caja por la venta de unidades habitacionales nuevas (departamentos o casas). ‘El objetivo de este producto es ayudar a inmobiliarias con más de cinco años de experiencia y balances inmobiliarios diversificados a obtener liquidez para destinar dichos flujos a nuevos proyectos de desarrollo’, señala su director ejecutivo, Jorge Contreras.
El ejecutivo explica los aspectos técnicos más relevantes: ‘El financiamiento se realiza a través de mutuos con garantía hipotecaria y/o leaseback inmobiliario, con plazos que van desde los 24 a 36 meses, y pago total al final del período (bullet). Las amortizaciones no existen hasta el final del período, y los pagos de intereses se pueden realizar en forma mensual, trimestral, semestral, etc. Además, se permiten prepagos. En cuanto a loan to value (LTV) o porcentaje del valor comercial del bien a prestar, este oscila entre el 55% y el 65% del valor de venta’.
En concreto, Dominus consigue los recursos con mutuos con garantía hipotecaria y/o con leaseback inmobiliario y con eso la inmobiliaria financia el equivalente a un rango entre el 50% y el 70% a lo que sería haber vendido esa o esas propiedades, y así consigue flujo de caja que es lo que necesita, pero ese o esos departamentos siguen ‘disponibles’ para la venta.
Plazos y pagos
La situación actual en la que se encuentran las empresas del sector construcción las obliga a buscar flexibilidad en los plazos y pagos; los financistas, en tanto, requieren una inversión segura con inmobiliarias con experiencia y solidez.
‘Con el financiamiento para unidades habitacionales nuevas, diversas inmobiliarias podrán obtener de manera inmediata los recursos que necesitan, siendo esta una muy buena alternativa para aquellos que buscan financiar nuevos proyectos inmobiliarios de forma eficiente’, precisa Contreras.
Para solicitar este financiamiento, las propiedades deben ser nuevas y tener recepción final definitiva; estar libres de hipotecas y gravámenes, y tener un valor de venta entre 2.500 y 5.000 UF. Además, los tickets mínimos de financiamiento a solicitar son 20.000 UF con varias propiedades.
Inversión inmobiliaria
No es novedad que el mercado inmobiliario está pasando por un período complejo, sin embargo, también se han presentado algunas oportunidades. El rubro logístico y la renta residencial, por ejemplo, han mostrado una mayor resiliencia respondiendo de mejor manera a esta «tormenta perfecta».
El aumento de las tasas de interés, la inflación y mayores restricciones hipotecarias han propiciado una mayor demanda por arrendar, otorgándole una inusitada relevancia al desarrollo de edificios multifamily, tendencia que ya se está consolidando incluso en la zona oriente de la capital. Asimismo, la industria logística ha mantenido una prolongada vacancia cercana a cero y valores de arriendo al alza, convirtiéndose en un refugio ante las volatilidades del mercado. Sin embargo, se ha complejizado el desarrollo de nuevos proyectos por la carencia de suelo y el alto valor de éstos.
El desafío estaría en mejorar los costos de construcción y encontrar suelo en radios que no estaban siendo contemplados. Tal vez, la movilidad eléctrica tenga algo que decir en un futuro inmediato, si el transporte se hace significativamente más barato, se pueda generar nuevos polos industriales más alejados del radio urbano. Por lo pronto, es necesario generar nuevas estrategias e intermediaciones entre las partes y actores que puedan entregar el conocimiento necesario para que la industria retome el ritmo de inversión esperado.
Ariel Benzaquen
Country Manager Cushman & Wakefield Chile
Mercado de renta fija: el Banco Central de Chile se pone una vara alta para recortar las tasas
El banco ha dicho que espera que se “consolide” la desaceleración de la inflación antes de recortar las tasas.
La semana pasada se registró, por segundo mes consecutivo, un dato de inflación por debajo de lo previsto, lo que hizo que las tasas swap a corto plazo cayeran a su menor nivel desde enero. Sin embargo, no espere que esto convenza al Banco Central de tomar acción en su reunión del 19 de junio. Las tasas swap a un año, un indicador de los costos de endeudamiento en el próximo año, cayeron 22 puntos bases el jueves después de que el banco central informara una inflación anual del 8,7% en mayo, menos de lo pronosticado por los 15 analistas en una encuesta de Bloomberg. Las tasas a dos años cayeron 16 puntos. Sin embargo, ningún banco o administradora de fondos espera que el central recorte la TPM la próxima semana porque la entidad está totalmente enfocada en la inflación sin volátiles, que al estar en 9,9% es significativamente más alta que la cifra general. El banco ha dicho que espera que se “consolide” la desaceleración de la inflación antes de recortar las tasas y ha enfatizado que la inflación subyacente sigue siendo alta. Los comentarios, repetidos hasta la saciedad, dejan poco lugar a dudas. “La inflación total ha entrado en una tendencia claramente a la baja o hacia la meta del 3%”, dijo el economista jefe de EuroAmerica, Felipe Alarcón. “El problema es que el Banco Central ha puesto harto acento en lo que está pasando con la inflación sin volátiles, la que precisamente se ve más sticky”. Todo esto significa que el banco central mantendrá la próxima semana la TPM en su nivel más alto en una década, a pesar de los datos que muestran que la economía se estanca y la demanda interna se desploma. Leonardo Suárez, de LarrainVial: “Si el Banco Central no empieza a bajar pronto la tasa, la economía no despegaría en 2024 Sin volátiles Pese a que la inflación sin volátiles será de crucial importancia para definir cuándo será el primer recorte, el banco central no esperó un salto en esta cifra para subir las tasas. Entre enero y octubre de 2021, el dato sin volátiles aumentó solo 0,4 puntos porcentuales, mientras que las autoridades aumentaron la tasa de referencia en 2,25 puntos. “Si a mí me tocara la toma de decisión”, dijo a CNN Chile el expresidente del Banco Central, José De Gregorio, “en la próxima reunión de política monetaria se puede justificar perfectamente una baja de 25puntos base”. Hay argumentos para eso. El Imacec se estancó en abril, por debajo de las previsiones de los analistas de un aumento del 0,1% en el mes. Fue el segundo mes consecutivo con crecimiento inferior a lo esperado. Sin embargo, la nueva “información no es suficiente para esperar una postura más dovish de la autoridad en el corto plazo”, según un reporte de los economistas de Credicorp Capital Samuel Carrasco y Daniel Velandia. Tasa futura Si bien el último dato de inflación no cambió la visión de que los recortes de tasas ocurrirán en julio o septiembre, sí sirvió para bajar las estimaciones de dónde estará la TPM para fin de año. El mercado descuenta que la tasa estará en 8,75% en seis meses, en comparación con 9%-9,25% el miércoles y 9,75% hace un mes. Y podría bajar aún más. Según el economista jefe de Scotiabank, Jorge Selaive, las tasas nominales se ajustarán hasta descontar una TPM entre 6,5% y 7,5% en diciembre. Pero muchos todavía no ven un recorte de tasas ni en junio ni en julio, y esperan que las autoridades esperen hasta septiembre porque la inflación subyacente sigue siendo alta. “Creemos que el banco central va a esperar señales adicionales de desaceleración de parte de la inflación sin volátiles”, dijo el economista de Banchile, Agustín García.
Barrios Franklin, Yungay y Rondizzoni lideran bajas de precios del suelo en Santiago Centro
AGS Visión Inmobiliaria indica que la mayor seguridad que debería tener el barrio Yungay, donde vive el Presidente, se acota a cuadras específicas. Dueños de terrenos buscan apurar sus ventas.
El encarecimiento del precio del suelo en la Región Metropolitana, debido a su escasez, ha sido uno de los argumentos de la industria inmobiliaria para explicar el encarecimiento de los valores de la vivienda.
Pero hoy se advierten algunos datos que van en el sentido contrario; es decir, que muestran una baja en el costo de los terrenos en ciertas comunas. Esto, debido a que los dueños de paños en venta están ajustando sus expectativas de precios en medio de una desaceleración de la demanda inmobiliaria por tierra para nuevos proyectos, ante la menor compra de viviendas en un escenario económico débil y con restricciones en créditos hipotecarios. Pero también ocurre por el efecto del aumento en la inseguridad en ciertos barrios, producto de un alza en los delitos.
Así lo señala un estudio de AGS Visión Inmobiliaria, que analizó el comportamiento del valor del metro cuadrado del suelo en las comunas de Santiago, Providencia, La Florida y Quinta Normal, comparando el período previo al estallido y pandemia con las cifras de 2023.
El trabajo indica que sectores de la comuna de Santiago “han visto disminuir su calidad de vida por aumento de percepción de inseguridad”. Añade que los valores pasaron en promedio de 42 a 30 UF el m2, con una disminución de 28% en los últimos cuatro a cinco años.
En AGS Visión Inmobiliaria indicaron que en la comuna de Santiago, donde más se redujo el valor del suelo fue en el barrio Franklin, que hoy muestra precios promedios de 30 a 37 UF el m2, con bajas entre 33% y 29%, frente a 2018.
Barrio Yungay
En el barrio Yungay, donde reside el Presidente Gabriel Boric, el valor actual transita entre las 27 y 35 UF el m2, cayendo 10% y 12,5% en igual lapso.
En tanto, en el sector de Rondizzoni, las bajas van de 10% a 15%, llegando a cifras de 40 a 45 UF el metro cuadrado.
Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, comentó que en Santiago Centro se advierten ventas de terrenos con permisos de edificación de parte de inmobiliarias, lo que ha generado una sobreoferta y un ajuste en los valores.
Por otra parte, afirmó que otro de los factores “tiene que ver con la seguridad ciudadana, lo que afecta a ciertos barrios, donde ha aumentado la peligrosidad, la operación de bandas, lo que desincentiva a las inmobiliarias a estar ahí”.
Sobre el barrio Yungay, Aravena dijo que pese a la seguridad que debería haber porque vive el Presidente de la República, el resguardo se acota a unas cuadras específicas y no a todo ese barrio.
Según estadísticas de la Subsecretaría de Prevención del Delito, los homicidios en Santiago Centro subieron de 30 a 55 entre 2021 y 2022. Los hurtos pasaron de 3.930 a 5.916 casos en igual lapso; los robos con violencia o intimidación subieron de 3.212 a 5.993 y los robos en lugar habitado crecieron de 386 a 488, entre otros.
Otras comunas
El análisis de AGS revela que zonas de mediana altura en Providencia, donde frecuentan estar empresas corporativas, los precios de la tierra pasaron de 60 a 53 UF el m2, cayendo casi 12% entre el período previo al estallido y la pandemia y este año.
A la vez, en subcentros metropolitanos como La Florida, los paños de alta densidad bajaron de un promedio de 65 a 55 UF el metro cuadrado en dicho lapso.
Asimismo, barrios en conversión de un perfil industrial a otro residencial, como zonas de Quinta Normal, muestran actualmente transacciones a valores de 20 UF por m2, mientras que en esas mismas áreas, en la prepandemia, se comercializaban a 28 UF por metro cuadrado, es decir, la disminución es de 28%.
Rodrigo Aravena explicó que algunos propietarios de suelo están apurando la comercialización de sus terrenos para obtener liquidez, aunque por ello se castigue el precio final.
El experto no advierte, de todos modos, que los valores continúen derrumbándose. “Creo que estamos en un punto de inflexión, porque las inmobiliarias deben tomar decisiones de compra en medio de precios convenientes, especialmente si estiman que el mercado mejoraría a fines de 2023 o inicios de 2024”.
Lo anterior, debido a que una operación de compraventa de un paño puede extenderse por hasta ocho meses, por lo que “si una inmobiliaria quiere iniciar la venta de un proyecto en marzo de 2024, debe tomar la decisión hoy. El mercado del suelo se va a tender a normalizar”.
Pero hoy se advierten algunos datos que van en el sentido contrario; es decir, que muestran una baja en el costo de los terrenos en ciertas comunas. Esto, debido a que los dueños de paños en venta están ajustando sus expectativas de precios en medio de una desaceleración de la demanda inmobiliaria por tierra para nuevos proyectos, ante la menor compra de viviendas en un escenario económico débil y con restricciones en créditos hipotecarios. Pero también ocurre por el efecto del aumento en la inseguridad en ciertos barrios, producto de un alza en los delitos.
Así lo señala un estudio de AGS Visión Inmobiliaria, que analizó el comportamiento del valor del metro cuadrado del suelo en las comunas de Santiago, Providencia, La Florida y Quinta Normal, comparando el período previo al estallido y pandemia con las cifras de 2023.
El trabajo indica que sectores de la comuna de Santiago “han visto disminuir su calidad de vida por aumento de percepción de inseguridad”. Añade que los valores pasaron en promedio de 42 a 30 UF el m2, con una disminución de 28% en los últimos cuatro a cinco años.
En AGS Visión Inmobiliaria indicaron que en la comuna de Santiago, donde más se redujo el valor del suelo fue en el barrio Franklin, que hoy muestra precios promedios de 30 a 37 UF el m2, con bajas entre 33% y 29%, frente a 2018.
Barrio Yungay
En el barrio Yungay, donde reside el Presidente Gabriel Boric, el valor actual transita entre las 27 y 35 UF el m2, cayendo 10% y 12,5% en igual lapso.
En tanto, en el sector de Rondizzoni, las bajas van de 10% a 15%, llegando a cifras de 40 a 45 UF el metro cuadrado.
Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, comentó que en Santiago Centro se advierten ventas de terrenos con permisos de edificación de parte de inmobiliarias, lo que ha generado una sobreoferta y un ajuste en los valores.
Por otra parte, afirmó que otro de los factores “tiene que ver con la seguridad ciudadana, lo que afecta a ciertos barrios, donde ha aumentado la peligrosidad, la operación de bandas, lo que desincentiva a las inmobiliarias a estar ahí”.
Sobre el barrio Yungay, Aravena dijo que pese a la seguridad que debería haber porque vive el Presidente de la República, el resguardo se acota a unas cuadras específicas y no a todo ese barrio.
Según estadísticas de la Subsecretaría de Prevención del Delito, los homicidios en Santiago Centro subieron de 30 a 55 entre 2021 y 2022. Los hurtos pasaron de 3.930 a 5.916 casos en igual lapso; los robos con violencia o intimidación subieron de 3.212 a 5.993 y los robos en lugar habitado crecieron de 386 a 488, entre otros.
Otras comunas
El análisis de AGS revela que zonas de mediana altura en Providencia, donde frecuentan estar empresas corporativas, los precios de la tierra pasaron de 60 a 53 UF el m2, cayendo casi 12% entre el período previo al estallido y la pandemia y este año.
A la vez, en subcentros metropolitanos como La Florida, los paños de alta densidad bajaron de un promedio de 65 a 55 UF el metro cuadrado en dicho lapso.
Asimismo, barrios en conversión de un perfil industrial a otro residencial, como zonas de Quinta Normal, muestran actualmente transacciones a valores de 20 UF por m2, mientras que en esas mismas áreas, en la prepandemia, se comercializaban a 28 UF por metro cuadrado, es decir, la disminución es de 28%.
Rodrigo Aravena explicó que algunos propietarios de suelo están apurando la comercialización de sus terrenos para obtener liquidez, aunque por ello se castigue el precio final.
El experto no advierte, de todos modos, que los valores continúen derrumbándose. “Creo que estamos en un punto de inflexión, porque las inmobiliarias deben tomar decisiones de compra en medio de precios convenientes, especialmente si estiman que el mercado mejoraría a fines de 2023 o inicios de 2024”.
Lo anterior, debido a que una operación de compraventa de un paño puede extenderse por hasta ocho meses, por lo que “si una inmobiliaria quiere iniciar la venta de un proyecto en marzo de 2024, debe tomar la decisión hoy. El mercado del suelo se va a tender a normalizar”.