Por un año, los inversionistas locales pudieron respirar tranquilos. Uno de los mayores temores del mercado local, el de un nuevo retiro de fondos de pensiones, quedó fuera de la discusión parlamentaria tras el rechazo de la “quinta” iniciativa. Este martes, sin embargo, se cumplió el plazo reglamentario y la discusión para un proyecto de “Sexto retiro” volvió al Congreso.
“La discusión genera incertidumbre sobre el precio de los activos chilenos”, advierte Sergio Lehmann, economista jefe de Bci. Pero, aclara, “se ve una muy baja probabilidad de que prospere. El propio Gobierno y una proporción importante de la sociedad han advertido los altos costos que implica”, argumenta.
Este martes, la comisión de Constitución de la Cámara de Diputados comenzó a revisar seis iniciativas vinculadas a la diputada Pamela Jiles y al Partido de la Gente que proponen desde el retiro de $1 millón hasta el giro del 100% de los fondos. Y durante la mañana ingresó una nueva iniciativa, esta vez impulsada por algunos parlamentarios oficialistas, proponiendo un “retiro acotado” limitado al pago de deudas.
Con las AFP como el principal inversionista tanto en el mercado de renta fija como de renta variable local, así como una inflación todavía alta, el avance de cualquiera de estos proyectos implicaría un gran golpe para los activos locales.
Escenarios
El gran elemento que tiene optimista al mercado se dio hace pocas semanas. “A la luz de lo ocurrido con el rechazo del proyecto de autopréstamo de las AFP, el mercado está anticipando que no tiene espacio para avanzar en el Congreso”, dice Felipe Mercado, socio de DVA Capital.
“Los votos no estarían en el Congreso, y entre la ciudadanía existe cierto consenso de que la medida implicará una mayor inflación”, dice Samuel Carrasco, economista jefe de Credicorp Capital.
Con esta perspectiva, Martina Ogaz, economista jefe de EuroAmerica, cree que en el corto plazo no se verán “grandes aumentos” en la volatilidad de los activos locales. Eso sí, enfatiza en que esto es “hasta ahora”.
Un elemento en particular genera ruido: la discusión se va a dar de una forma particularmente pausada en el Congreso. Por el foco en seguridad, la comisión de Constitución solo se dedicará una hora diaria a las mociones. Y, dado el calendario, la votación no se dará hasta después de las elecciones de consejeros constitucionales del 7 de mayo.
En caso de que la discusión logre avanzar, en los activos “observaríamos algo similar a lo ocurrido con los retiros anteriormente aprobados”, dice Mercado, de DVA. “Una depreciación del tipo de cambio, debilitamiento del mercado de capitales y alza en las tasas, así como presión bajista en el mercado accionario local”.
Otro riesgo es que el debate parlamentario se vea contaminado por las elecciones constitucionales, dice Ogaz. De surgir presiones palpables para un nuevo giro, el dólar pasaría desde los $793,9 actuales hasta cerca de $820, el IPSA se acercaría a los 5.000 puntos (hoy en 5.475) y la tasa de la deuda de gobierno a 10 años (actualmente en 5,36%) volvería a superar el 7%, encareciendo todo tipo de créditos en Chile.
Natalia Aránguiz, socia y gerenta de Estudios de Aurea Group, cree que un nuevo giro podría parecerse al tercero de ellos, cuando se retiraron US$ 15.439 millones de las AFP. Y, analizando la distribución actual de activos de las administradoras (y límites asociados), esto implicaría la liquidación de US$ 7.658 millones desde la renta fija local y US$ 1.065 millones desde la renta variable criolla. Terminaría, además, elevando el riesgo país de Chile, al inferirse la destrucción de un actor determinante en el mercado de capitales nacional.

Los inversionistas inmobiliarios extranjeros retornaron en 2022 a Florida, Estados Unidos, evidenciando un crecimiento de 25% en comparación con 2021, totalizando más de 9 mil propiedades en el sur del estado, el mejor año desde 2019.

Dentro de este grupo destacaron los inversionistas chilenos, que se quedaron con el 6% de las compras, reveló el último informe anual de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami.

Para el CEO de Quest USA, Arturo Gana, la cercanía con idioma y la clase de activos hacen que el real estate de Florida sea la puerta de entrada de los inversionistas nacionales al mercado estadounidense. ‘El chileno busca invertir en un activo que pueda entender y el tema inmobiliario tiende a ser más cercano para todos’, explicó.

Sector que además está presentando retornos atractivos. ‘Hoy los cap-rates, el flujo de arriendo sobre el valor de las propiedades, está en torno a 3,75%-4,5% para los multifamily y de 5,5%-6,25% para el negocio de oficinas en Miami’, detalló fundador de Abaqus, José Ignacio Villarroel.

A lo anterior se suma ‘una plusvalía que podría añadir otros 3% a 5%’, agregó Gana. En tanto, el subsegmento de desarrollo inmobiliario puede alcanzar el 15% en dólares.

Argentina lidera

Argentina encabezó la lista con un 16% del total de compras, seguido por Colombia con 13%, según la de Agentes Inmobiliarios de Miami.

‘Para argentinos y colombianos la inversión en el sector inmobiliario en Florida es algo que ya tiene larga data’, reveló Villarroel.

Agregó que, pese al crecimiento de este negocio, está dirigido a personas de alto patrimonio.

‘Se debe tener al menos $ 120 millones para el pie para luego tramitar un crédito bancario, con un dividendo de US$ 2 mil mensuales’, apuntó el gerente y fundador de Owny, Alan Ferszt. A ello se suman los impuestos, comisiones de administradores de los activos, mantenciones, entre otros.

-Uno de los aspectos fundamentales de la actual discusión macroeconómica está centrada en el momento en que el Banco Central empezará a recortar su Tasa de Política Monetaria (TPM), hoy situada en 11,25%. Si bien a comienzos de año se esperaba que fuera durante el segundo trimestre, ahora, dada la persistencia inflacionaria, las expectativas apuntan a que se produzca en el tercer trimestre, incluso más cercano a septiembre.
Ante este escenario, el expresidente del Banco Central e investigador senior del Centro de Estudios Públicos (CEP), Rodrigo Vergara, abordó en su análisis mensual de Punto de Referencia el escenario que se le avecina al instituto emisor.
En ese sentido, alertó que la conducción de la política monetaria por parte del Banco Central enfrenta un importante desafío respecto a la elección del momento óptimo para iniciar su proceso de normalización. “Una acción tardía por parte del Banco Central se configura como un potencial riesgo para la economía, sobre todo considerando los efectos de mediano plazo que esto puede tener sobre la actividad”, dijo Vergara, mientras que, por el contrario, “una acción muy temprana, por otro lado, implicaría que la inflación permanezca elevada por más tiempo”, advirtió. Con todo, aseguró que “las expectativas del mercado apuntan a que la entidad comience prontamente el proceso de reducción de la Tasa de Política Monetaria, la cual alcanzaría niveles en torno al 8-9% a finales de 2023.
Para Vergara, el crecimiento en 12 meses del IPC muestra una tendencia a la baja; sin embargo, indicó, “la inflación en Chile aún se encuentra en niveles elevados, muy por encima de la meta inflacionaria”. Por otro lado, mencionó que “la inflación subyacente, aquella que excluye los bienes y servicios más volátiles, se ha mantenido estable en el tiempo. En marzo, el IPC registró una variación en 12 meses del 11,1% y la inflación subyacente alcanzó el 10,8%”. No obstante, aseveró que “al margen de estas elevadas cifras, una excelente noticia en términos del manejo de la política monetaria consiste en la convergencia de algunas de las mediciones de las expectativas de inflación a dos años a la meta inflacionaria”.
En cuanto a la actividad económica, el expresidente del ente rector manifestó que la economía chilena está “estancada”. Para ejemplificarlo detalló que la variación en 12 meses del Indicador Mensual de Actividad Económica (Imacec) de enero y febrero de 2023 alcanzó tasas de 0,1% y -0,5%, respectivamente, mientras que “la serie desestacionalizada del Producto Interno Bruto (PIB) trimestral exhibe una tasa de crecimiento anualizada negativa para los tres primeros trimestres de 2022 y un crecimiento cercano a cero para el último trimestre del año”.
De todos modos, resaltó que “es importante tener en cuenta que la desaceleración de la actividad económica chilena ha ocurrido a un ritmo menor al esperado. De hecho, debido al mejor desempeño económico observado a inicios de 2023, en su último Informe de Política Monetaria (marzo, 2023) el Banco Central de Chile decidió corregir al alza la proyección de crecimiento del PIB de este año, pasando de un rango de -1,75%/-0,75% a un rango de -0,5%/0,5%”.
Destacó que el menor ritmo de ajuste de la actividad se explica, entre otros factores, por la lenta corrección a la baja de los niveles de consumo privado alcanzados en los años previos. “Esto se vincula al desempeño relativamente sólido que ha mostrado el mercado laboral en términos de la tasa de desocupación y la recuperación de la fuerza laboral y el número de ocupados. No obstante, en los últimos meses hay ciertas señales respecto a un menor dinamismo del mercado laboral chileno: tendencia a la baja de los avisos laborales de internet, la brecha con los niveles tendenciales de los agregados laborales y el estancamiento del número de ocupados”.

Las placas comerciales ubicadas en edificios de oficinas en el Gran Santiago registraron por primera vez desde 2019 —cuando aún no se advertía el efecto del estallido y la pandemia— una disminución en la tasa de vacancia o espacios desocupados, que descendió hasta 8,72% a febrero de este año, desde el 11,13% de mediados de 2022.
Así lo reveló el último reporte sobre este sector realizado por CBRE, que analizó el desempeño de 176 placas comerciales, que suman 283.331 metros cuadrados arrendables. La firma explicó que el mayor dinamismo en estos recintos se debe principalmente al retorno de la presencialidad en los edificios de oficinas, lo que mejora los flujos peatonales y, con ello, los potenciales clientes de los locales.
Al revisar los datos por submercados, el sector del barrio El Golf lidera la participación con 94.827 metros cuadrados, registrando una vacancia de 8,96%, lo que representó una disminución fuerte respecto del 12,93% observado a mediados de 2022.
En el Eje Apoquindo, la tasa de m2 desocupados se redujo de 11,10% en la primera mitad del año pasado, al 3,66% actual, mientras que en Providencia se observó una contracción de la vacancia desde 12,20% a 4,24%.
Por otra parte, en Santiago Centro, este indicador subió a 8,84% desde el 7,69% del primer semestre del ejercicio pasado. En tanto, antes del efecto del estallido y la pandemia, la vacancia en esta zona era de 1,16%.
En este informe se añadieron los datos de Vitacura con 31 edificios, 38.962 m2 y una vacancia de 15,85%.
Con relación al regreso de la presencialidad, Esteban Benavides, research analyst de CBRE Chile, comentó que ‘de acuerdo con los datos de los 120 edificios de oficinas que se encuentran bajo nuestra administración, en los cuales se monitorea la tasa de uso de cada oficina, se puede estimar que alrededor del 90% de las empresas están haciendo uso de sus instalaciones’.
Agregó que en general son las empresas grandes las que ‘han demorado más en volver a la presencialidad, en cambio las pequeñas y medianas tomaron acciones incluso desde el 2021 en adelante’.
Paula Pizarro, land & retail consultant de CBRE, añadió que a fines del primer trimestre de este ejercicio, ‘hemos visto cómo varias de las empresas de retail han empezado a volver a implementar planes de expansión y de apertura de nuevas ubicaciones, por lo que podríamos esperar una disminución de la vacancia más pronunciada durante el segundo semestre 2023, considerando los cierres de las negociaciones que se han activado durante la primera fracción del año’.
Si bien Pizarro afirmó que el retorno a las oficinas es un factor relevante para la recuperación de las placas comerciales, sostuvo que eso no es lo único. Explicó que ‘en submercados como Eje Apoquindo y Providencia, donde el entorno inmediato es de un uso mixto y hay una mayor presencia de oficinas, retail y viviendas, se puede observar una baja en la vacancia producto de que el público que transita por estos sectores es de origen más variado y con distintas necesidades. Ha sido interesante observar cómo el perfil de arrendatarios ha cambiado adaptándose también a la demanda residencial de cada zona’.
Respecto de la situación de la comuna de Santiago, Benavides señaló que esta zona experimenta la desocupación de oficinas y si bien la vacancia en las placas comerciales aumentó, ‘esta se ha visto contenida con la constante ocupación de locales que han ido renovando sus usuarios, pasando de arrendatarios corporativos, del rubro financiero y aseguradoras, a rubros que respondan al flujo peatonal y a la actividad residencial’.
Los precios de los locales en el primer piso registraron un alza de 1,4% anual, situándose en un promedio de 0,79 UF por m2. Este incremento obedece al ingreso de una nueva placa comercial en el submercado de Nueva Las Condes, proyecto que sitúa en la parte superior de los valores.
Consultado respecto de si el desarrollo de placas comerciales es un negocio atractivo para los inversionistas, Benavides señaló que ‘la construcción de edificios mixtos entrega la ventaja no solo de poder aumentar la constructibilidad del proyecto, sino que también de diversificar la cartera y permitir que el activo se adapte de mejor forma a las necesidades del entorno’.

A su nivel más alto desde septiembre de 2019 llegó la exposición de las AFP en los activos locales durante el mes de marzo, con lo que la tenencia de las administradoras de fondos previsionales en activos chilenos alcanzó su mayor nivel desde el mes previo al estallido, el que se desató el 18 de octubre de dicho ejercicio. De los US$ 191.416 millones en activos registrados por la cartera de las gestoras, la inversión nacional de las AFP llegó a los US$ 110.781,2 millones en el tercer mes del año, muy por sobre los US$ 101.661 millones de febrero, ocupando con ello casi el 58% del total del portafolio. Parte importante de lo anterior se sustentó en el buen momento de la renta fija nacional. Del conjunto de activos gestionados por estos institucionales, un 49,61% correspondió a bonos chilenos, o US$ 94.955 millones, un fuerte salto desde los US$ 87.395 millones del mes anterior y del mínimo posretiros de US$ 68.574 millones en septiembre pasado. Y, en el último mes reportado, la renta variable local marcó el 6,8% de la cartera total de las AFP, o US$ 13.016 millones, una cifra que se distancia de los US$ 9.611 millones de diciembre de 2021.

Tras invertir US$ 149 millones en acciones chilenas durante marzo (la mayor inyección de 2023), las gestoras acumularon una inversión neta por US$ 1.649 millones en la categoría en los últimos doce meses. En este contexto, las mayores apuestas han sido en Falabella, con una compra por US$ 536 millones; SQM, con US$ 382 millones; Enel Américas, con US$ 246 millones, y Banco de Chile, con un flujo positivo por US$ 106 millones. En cuanto a la deuda nacional, la mayor apuesta de las AFP está en bonos de Tesorería, los que llegaron a US$ 40.117 millones en marzo. Les siguen los bonos bancarios, con US$ 33.354 millones y los bonos de empresas (US$ 17.130 millones). Así, y en un mes complejo para los mercados globales en función de las turbulencias bancarias que se desataron en EE.UU., la exposición de las AFP al extranjero cayó al 42,13%, su nivel más bajo desde septiembre de 2019. La quiebra de distintos bancos regionales estadounidenses y la unión forzosa entre UBS y CreditSuisse hicieron tambalear con fuerza los mercados internacionales en el tercer mes del año. Pese a ello, la clave en el récord de inversión local se encontró en el desempeño de varios de sus activos, así como en el posicionamiento de los afiliados al sistema, muchos de los cuales han optado por fondos conservadores —enfocados en deuda nacional— en medio de las turbulencias externas.

Así, la nueva distribución se produjo pese a que todos los destinos extranjeros del portafolio de la AFP dieron cuenta de incrementos en sus tenencias en marzo. Es más: el monto de la inversión total en el extranjero aumentó 1,3% respecto de febrero. Y una de las regiones que mayor apetito generaron fue la de Asia Emergente, que creció 3% en el mes. En contrapartida, la apuesta por Latinoamérica fue la que menos creció, ascendiendo solo a 0,1% mensual, en un marco en que las palabras del Presidente Lula, en Brasil, en contra del banco central del país, generaron inquietud entre los inversionistas. Junto a la región, entre las que menos crecieron en el portafolio de las AFP se ubicaron Norteamérica, con un 0,2%, y Europa, con un 0,5%, ambas afectadas por la crisis bancaria.

Pese al leve incremento, Norteamérica permanece como la región preferida de las inversiones en el extranjero de las AFP, con un 31,36% del total foráneo, seguida de Asia Emergente, con un 23,3% y Europa, con un 18,16%. Con ello, marzo terminó con un 55,63% del total de las inversiones en el extranjero en países desarrollados y un 44,37% en emergentes. En el balance por gestora a través de las cuales las AFP destinan sus inversiones al extranjero, Nordea evidenció una de las contracciones más importantes: retrocedió 32,63% mensual en su tenencia a nombre de los fondos de pensiones, llegando hasta los US$ 67,85 millones. CreditSuisse, la firma suiza que se vio forzada a unirse a UBS, también vio reducida su tenencia gestionada para las AFP. En este caso en -22,23%, llegando a los US$ 138,73 millones. Y en doce meses la baja es más abultada: -66,57%. En la vereda opuesta se encuentra HSBC, cuya tenencia saltó 37,53% respecto de febrero, llegando a los US$ 1.157,39 millones.

Pese al alicaído escenario económico, los strip centers siguen siendo una opción atractiva de inversión. ‘Dado que el track record ha sido muy bueno, con flujos estables de ingresos, facilidad y menores tiempos de construcción en comparación a otros desarrollos, los convierten, entre otros factores, en una opción atractiva para los inversionistas’, señala Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas de GPS Property.

Este tipo de centro comercial demostró una vez más que es un ‘activo fiel’ que se comportó de muy buena manera durante el período de pandemia y en el 2022 tampoco fue la excepción. Según la consultora inmobiliaria, al cierre del año pasado la vacancia fue a la baja, registrando un 3,54%, y precios al alza, en un promedio de 0,7 UF/m² para los locales de primer piso, este último presionado al alza por la escasez de superficie disponible.

‘La tasa de vacancia de este mercado se ha mantenido estable en los últimos semestres, con valores que han fluctuado entre el 4 y 6%, mostrando ser un activo resiliente y estable en contraposición a los fluctuantes indicadores macroeconómicos’, enfatiza.

Interesante ha sido, sin embargo, lo que ha sucedido en pospandemia con el mix comercial de los strip centers en el Gran Santiago. En especial porque si hace unos años el comercio era el rubro predominante, hoy lo son el de las cafeterías/restaurantes con delivery, que representan un 40%, seguido por el comercio al menor (24%), salud/belleza (9%), farmacia (8%) y centro médico/dental (5%).

Se prevé que este mercado siga estable, con índices ‘sanos’, y que la baja producción va a ayudar al buen rendimiento de este tipo de activos, por lo que no ve cambios considerables en su rendimiento. ‘Con respecto a la caída de las ventas del retail, en general, eso afecta más a las tiendas por departamentos; los strip centers están más asociados a venta de supermercado, la que se debería mantener estable, ya que el mix comercial está más ligado a primera necesidad o restaurante/comidas’, destaca el ejecutivo.

NUEVOS PROYECTOS

En cuanto a los proyectos futuros, en GPS Property explican que se espera que entre los años 2023 y 2026 se incorporen más de 15 strip centers con un total de 36.975 m², lo que representará un aumento aproximado de un 10% en el stock total del mercado. Vale mencionar que actualmente solo cerca del 20% de esta producción futura se encuentra en etapa de construcción.

Si se analiza la situación por corredor, se observa que el norte concentra la mayor producción futura, con un 34% del total. Por otro lado, el corredor sur oriente es el segundo en importancia, concentrando el 30% de la producción futura.

Cabe destacar que en la segunda mitad del año pasado ingresaron dos nuevos strip centers, correspondientes a 2.102 m2.

Tras culminar su tramitación ambiental y obtener la Resolución de Calificación Ambiental (RCA), Parque Chicureo se apronta a iniciar su construcción. Con una inversión de US$ 80 millones, será el mayor centro comercial de la zona.
El proyecto —impulsado por EBCO Desarrollo & Rentas, el brazo de desarrollo y renta inmobiliaria de Constructora EBCO— espera alcanzar ventas anuales superiores a los US$ 150 millones.
El centro comercial tendrá un formato tipo parque y de arquitectura abierta, de un piso, y estará ubicado en la estratégica esquina de avenida Chicureo y Autopista Los Libertadores.
Tendrá 60 tiendas, dos de ellas ancla (Homecenter Sodimac e Hiper Lider), además de food trucks, tiendas para mascotas, farmacias, bancos, gimnasio, centros médicos, preuniversitario, car center y espacios cowork, y 500 estacionamientos para bicicletas.
Asimismo, contempla un cine al aire libre, una zona de juegos para niños, juegos de agua y una zona destinada a los emprendedores de Colina. El proyecto incorpora 20 mil metros cuadrados de áreas verdes y puntos de recarga para autos eléctricos.
En EBCO prevén que recibirá más de 300 mil visitas mensuales.