Mes: marzo 2023

Frente al déficit habitacional y a la difícil situación por la que atraviesa el mercado de oficinas —producto de la pandemia y el auge del teletrabajo—, se ha observado cierto interés en analizar las posibilidades de transformar edificios de oficinas a viviendas. De hecho, en algunas ciudades de Estados Unidos y capitales europeas no es algo nuevo y se ha implementado con bastante éxito.

Rosario Meneses, líder de Market Research de Cushman & Wakefield, reconoce que existen algunos inversionistas puntuales que se han planteado esta alternativa, dadas la alta vacancia y baja absorción en el mercado de oficinas. ‘Por lo mismo, han realizado evaluaciones para modificar las distribuciones, para coincidir con la arquitectura residencial y han revisado la inversión necesaria y los tiempos, pero aún no ha habido avances concretos en estas propuestas’.

‘En Santiago Centro, hemos asesorado a algunos clientes que tienen edificios pequeños u oficinas que inicialmente fueron concebidas como departamentos, en los cuales, al pertenecer a un solo dueño, es más factible realizar las transformaciones’, explica José Morillo, jefe de Intermediación Inmobiliaria de Contempora Servicios Inmobiliarios, quien agrega que es una oportunidad para las autoridades gubernamentales fomentar y dar facilidades para este tipo de proyectos.

Prácticamente, todos los posibles proyectos de ser transformados se encuentran en Santiago Centro. Algunos nacieron concebidos como edificios habitacionales, el terreno que ocupan no permite construir más metros a lo existente (demoler y construir), o bien es muy difícil que se vuelvan a ocupar como oficinas debido al éxodo de las empresas hacia el sector oriente. Además, esta zona posee potencial de demanda residencial, excelente conectividad, equipamiento comercial atractivo, etc.

Una de las principales dificultades de transformar oficinas a viviendas es que son proyectos complejos y no necesariamente más rentables que otras alternativas de desarrollo. Morillo destaca que se debe cumplir con normas urbanísticas que pueden ser muy diferentes si un edificio fue diseño para uso de oficinas desde su concepción. ‘Además de los cambios estructurales que debe cumplir el proyecto, como instalaciones sanitarias, de seguridad, ventilación, etc.’.

Adicionalmente —precisa—, se debe considerar adaptar los espacios comunes y reglamentos de copropiedad para garantizar el correcto funcionamiento y convivencia de los futuros arrendatarios o propietarios. ‘La transformación de los edificios debe resultar en un producto de calidad que compita con la oferta de departamentos existente y genere un retorno atractivo para el inversionista’.

Al respecto, Meneses señala que en el caso de Santiago no es una solución masiva ni aplicable para la mayoría de los edificios. ‘El mercado de oficinas en Santiago Centro, por ejemplo, si bien ha sido golpeado durante los últimos años, también se encuentra muy atomizado y no todos los edificios de oficinas vacíos califican para ser transformados en vivienda’.

Inaugurando la temporada de memorias corporativas y en la antesala de la junta de accionistas, el presidente de Banco de Chile, Pablo Granifo, abordó el escenario económico y político del país.

A su juicio, en 2022 ‘el entorno de negocios estuvo marcado por un inusual grado de volatilidad e incertidumbre local, dejando atrás la estabilidad de la cual solíamos ser un referente internacional’.

Agregó que Chile pasó de ser una de las economías más dinámicas del mundo en 2021, tras crecer 11,7%, a ser probablemente el único país que tendrá una recesión este año en la región.

Asimismo, dijo que en 2022 ‘vimos cómo durante varios meses el peso chileno fue la moneda de peor desempeño a nivel global, lo cual contribuyó a que la inflación alcanzara el mayor registro anual desde 1991, siendo superada solo por Argentina y Venezuela’.

Sostuvo que, más allá de los cambios en la economía global, los factores locales fueron determinantes en la ampliación de desequilibrios, ‘cuyos efectos recién los estamos comenzando a sentir’.

Retiros de AFP

En la carta, Granifo criticó duramente los retiros previsionales aprobados en la pandemia, los que significaron la liquidación de más de US$ 50 mil millones, ‘los cuales, junto con exacerbar el nivel de gasto e inflación del país, redujeron el ahorro con un daño inconmensurable al mercado de capitales local’.

Agregó que esto ‘generó una pérdida muy fuerte en la profundidad del mercado de largo plazo, terminando por elevar los costos de endeudamiento y reduciendo los plazos de diversos créditos, particularmente sobre los créditos hipotecarios, lo cual finalmente se tradujo en menores posibilidades de las personas para adquirir una vivienda’.

Para Granifo, la estabilidad económica cuesta décadas en construirse, pero ‘puede ser mermada por políticas cortoplacistas y carentes de bases técnicas’.

Por ello, planteó que ante el exceso de gasto en que se incurrió, es necesario un ajuste para retomar los equilibrios y la estabilidad macroeconómica. ‘Este proceso conlleva, necesariamente, un menor nivel de demanda y una recesión al menos hasta mediados del presente año, con un crecimiento que se mantendría en niveles bajos por los siguientes períodos’, indicó.

Al respecto, escribió que ‘un bajo dinamismo conlleva a una serie de efectos negativos en empleo, distribución de ingresos, nivel de pobreza y recaudación fiscal’.

En base a esto, destacó que ‘es de vital importancia que se realicen todos los esfuerzos para fortalecer las fuentes de crecimiento sustentables, principalmente las relacionadas con la inversión’.

‘El Banco Central de Chile’. Así tituló el ministro de Hacienda, Mario Marcel, una carta enviada al semanario británico The Economist, en la que aclaró la posición de La Moneda en torno a la independencia del emisor local.

Esto, luego de que el reciente artículo de dicho medio ‘Lecciones desde la tierra de la alta inflación’ mencionara a Chile en conjunto con naciones cuyos gobiernos de izquierda han criticado decisiones de política monetaria de sus emisores, socavando potencialmente su independencia. Y si bien las alusiones a Chile fueron diferentes de las de países como Brasil o México, Marcel criticó que ‘generalizar sobre cuestiones económicas o políticas en América Latina es siempre desafiante dado que esta es una región particularmente heterogénea. Sin embargo, ‘Lecciones desde la tierra de la alta inflación’ intentó justamente aquello al afirmar que los gobiernos de la región están cuestionando la independencia de los bancos centrales.

Quisiera señalar que el gobierno chileno valora plenamente la independencia del Banco Central de Chile, que data de 33 años’, dijo. ‘Ni nuestro Presidente, Gabriel Boric, ni ninguna otra autoridad gubernamental ha criticado las decisiones de política monetaria’, añadió Marcel. ‘La actual administración ha colaborado con el Banco Central de Chile en la lucha contra la inflación articulando una de las consolidaciones fiscales más estrictas del mundo’. La carta fue publicada en la última edición de The Economist. ‘En mi opinión, apoyar a los bancos centrales independientes no es nada ajeno a la política progresista, dado que la inflación es una fuente importante de desigualdad económica’, concluyó Marcel.

La publicación

En su artículo, The Economist dijo que en la región ‘algunos líderes parecen pensar que la independencia de los bancos centrales es ahora un problema. Temen que tasas altas frenen el crecimiento y perjudiquen a los prestatarios’.

Y agregó que una ‘forma de erosionar la independencia es mediante cambios constitucionales. Gabriel Boric, el presidente izquierdista de Chile, de 37 años, ha respetado la independencia del banco central. Pero una convención constitucional que apoyó intentó ampliar las competencias del banco central y debilitar potencialmente su autonomía’, escribió el semanario y concluyó que en la región ‘de momento los daños siguen siendo limitados’.

La Corte Suprema acogió un recurso de casación presentado por la Inmobiliaria Fundamenta y con esto puso fin a la polémica que surgió con la construcción de un megaproyecto inmobiliario en Plaza Egaña, en la comuna capitalina de Ñuñoa. Este recurso buscaba anular una impugnación a la resolución favorable que el Servicio de Evaluación Ambiental realizó a la obra.

«Se acoge el recurso de casación en la forma deducido por Plaza Ega Sp, ambos deducidos en contra de la sentencia del veinticinco de noviembre de dos mil veintiuno del Segundo Tribunal Ambiental», señala el fallo de la Segunda Sala de la Suprema, integrada por los ministros Ángela Vivanco, Mario Carroza, Diego Simpertigue, Dobra Lusic y Mario Gómez, quien fue el único que votó en contra.

La Municipalidad y grupos de vecinos del sector buscaban impugnar la construcción el proyecto inmobiliario, que incluye varias torres de edificios.

De esta forma, con esta sentencia las obras de construcción del proyecto se retoman inmediatamente.

Municipalidad

La Alcaldesa de Nuñoa, Emilia Ríos, lamentó la decisión tomada por el poder judicial. «Lamentamos profundamente el fallo de la Corte Suprema con respecto al megaproyecto inmobiliario de la inmobiliaria Fundamenta, porque tenemos la convicción de que este tipo de proyectos no resguarda la calidad de vida de vecinos y vecinas y son un detrimento para el sector y la comuna en su conjunto», señaló la autoridad comunal.

«Una lección que nos deja este caso es que necesitamos con urgencia una institucionalidad ambiental que ponga en el centro a la calidad de las personas y que pueda ser compatibilizado con un crecimiento sostenible en el tiempo. Desde la Municipalidad de Ñuñoa, tal como lo hemos hecho, vamos a ocupar todas las herramientas que están a nuestro alcance, para defender a vecinas y vecinos», concluyó la alcaldesa Emilia Ríos.

El proyecto contempla la construcción de cuatro edificios y un sector de comercio en una superficie de 15.180 metros cuadrados en la esquina de Irarrázabal y Américo Vespucio, donde alguna vez estuvo situado el recordado gimnasio Manuel Plaza.

La obra contempla 1.752 departamentos, 2.133 estacionamientos para vehículos livianos y 8 de camiones, así como 1.072 bicicleteros. Toda la construcción implica un inversión cercana a los 300 millones de dólares.

Nuevamente, los servicios y la minería impulsaron la actividad económica, llevando a un crecimiento del Imacec interanual de 0,4% en enero, por sobre las estimaciones del mercado, que apuntaban a una contracción. Analistas coinciden en resaltar la resiliencia de la economía al adaptarse al proceso de ajuste, aunque alertan sobre un posible impacto en mayor inflación que llevaría al Banco Central a mantener la tasa de interés de política monetaria (TPM) en un 11,25% por un tiempo más prolongado. Las cifras publicadas por el Banco Central dan cuenta de un crecimiento de los servicios de 1,6% —especialmente los servicios personales más que los empresariales—, aportando 0,8 puntos porcentuales al índice general. La minería aumentó 4% y contribuyó con 0,5 pp. El resto de bienes presentó un aumento de 0,8% aportando 0,1 pp y la industria manufacturera creció 0,4%, con efecto neutro.

La caída del 3,2% en el comercio restó 0,3 pp al Imacec. Una rápida ejecución del gasto fiscal con la aceleración de la inversión pública desde la última parte del año pasado y en estos primeros meses, junto a un mercado laboral donde gran parte del empleo asalariado que se ha creado está asociado a inversión y gasto público, son parte de los elementos que explican la resiliencia de la actividad, sostiene Jorge Selaive, economista jefe de Scotiabank Chile. Lo anterior, además de una mejora del ambiente político y el resultado del plebiscito que ha acompañado cierta resiliencia del consumo, también ha renovado el apetito por activos chilenos, destaca. Con una moderación en la caída de la actividad del comercio, para el ministro de Hacienda, Mario Marcel, las cifras positivas que están casi en todos sectores, respecto de las proyecciones previas, tienden a ratificar que el ajuste que ha tenido la economía en los últimos meses, y entrando en el primer trimestre de 2023, ha sido más suave de lo que se esperaba. Aunque destacó la resiliencia de la economía chilena y su capacidad de ajuste mayor que lo esperado, advirtió que el proceso no ha terminado, por lo que instó a mirar con cautela las cifras mensuales. ‘En este trimestre todavía podemos tener datos negativos (de Imacec) en febrero por el efecto de los incendios forestales’.

Con todo, destacó que ‘la cuenta de ahorro que vamos generando, con cifras que sistemáticamente han estado por encima de lo esperado, nos va a ayudar en los próximos meses a completar este proceso de ajuste e iniciar una recuperación sostenida hacia el futuro’. Una economía más resiliente plantea una mayor dificultad para las decisiones de política monetaria del BC, señala Marco Correa, economista jefe de BICE Inversiones. Por ahora, estima que las autoridades mantendrán la TPM en niveles de 11,25% hasta junio. Aunque el Imacec de enero presenta la primera variación positiva desde agosto del año pasado, Correa anticipa variaciones cercanas a cero o negativas en los próximos Imacec, hasta mediados de año. A juicio de Sergio Lehmann, economista jefe del BCI, la mejor capacidad de adaptarse a condiciones menos favorables que muestra la economía no quita la necesidad de ajustarse a niveles que sean sostenibles con su capacidad. La inflación irá descendiendo de manera más lenta y probablemente retrasará el inicio de baja de tasas que el BC tiene prevista. ‘Frente a una mayor persistencia inflacionaria, lo más probable es que la rebaja de tasas comience en julio’, anticipa.

Pablo Cruz, economista jefe de BTG Pactual, coincide en que tener un crecimiento menos malo de lo esperado significa que las presiones inflacionarias aflojarán de manera más suave, por lo que ve mayor probabilidad de que el inicio de baja de tasas se postergue para el tercer trimestre. Sobre la apreciación del peso impulsada por el mayor precio del cobre y su impacto en una menor inflación solo visualiza ese efecto en el corto plazo, porque, por otro lado, mayor actividad en el mediano plazo hace que se desacelere más lento la demanda agregada y eso genera inflación. En cambio, Selaive prevé una presión desinflacionaria, porque la fortaleza del peso afectará con rezago a la mitad de la canasta del IPC que está ligada al tipo de cambio y avista un primer síntoma en el IPC de febrero.

Tras dejar atrás su criticada política covid-cero, China está, finalmente, retomando protagonismo global y el peso chileno lo está sintiendo.

Luego de que el sector manufacturero de dicho país registrara en febrero su mayor avance en más de una década (a 52,6 puntos, según un índice oficial) y la actividad de los servicios se elevara decididamente (a 56,3 puntos), el peso registró la tercera mayor alza del planeta este miércoles. El dólar en Chile se desplomó $16,5, a $811,5, su mayor descenso desde el 22 de noviembre pasado. Las cifras mejores de lo esperado en el gigante asiático elevaron en 2,5% al cobre en Londres, hasta los US$ 4,11 la libra, lo que en conjunto con un Imacec local notoriamente mejor de lo previsto para enero, apoyó al peso chileno.

Lo ocurrido en el gigante asiático cambia el escenario cambiario global y local. ‘Los datos chinos nos hacen pensar que su economía puede apoyar más al mundo que la estadounidense, arrastrando a la actividad europea a una mejoría y con ello debilitando nuevamente al dólar’, dice Arturo Curtze, analista séior de Alfredo Cruz y Cía. Cree que, de confirmarse el renovado protagonismo económico chino, el dólar puede caer incluso hasta los $725 en los próximos 4 a 6 meses.

‘No obstante, no digo que la caída sea inminente: puede que el dólar local forme un canal lateral entre $810 y $835 antes que tome una tendencia definitiva’, afirma. Eduardo Orpis, estratega en Gemines Consultores, cree que la fortaleza económica de EE.UU. evitará que el dólar pierda los $800 en el corto plazo. ‘El tema más importante de ayer fueron los datos en China, pero me siguen preocupando los rendimientos de EE.UU.’, agrega. ‘La tasa de gobierno a 10 años ha vuelto a rozar el 4%, eso es preocupante y en algún minuto le pasaría la cuenta a las monedas emergentes’, señala.

Cencosud Shopping –brazo inmobiliario de la firma ligada a la familia Paulmann- cerró el año con un ‘negocio recuperado’, dijo su gerente general, Rodrigo Larraín.

La compañía terminó el ejercicio 2022 con ingresos por $ 286.950 millones, un 33,4% más altos que el año anterior. Por su parte, las utilidades alcanzaron a $ 181.730 millones, cifra superior en un 124,1% a la de 2021. Eso sí, la empresa aclaró que hay un efecto por la revaluación de los activos y que, excluyendo este factor, la utilidad neta distribuible se elevó en un 26,9% a $ 159.829 millones.

‘Hemos visto una sostenida recuperación en visitas a los malls, que refuerzan la vigencia del formato y el atractivo para los clientes como un lugar donde sociabilizar, conectarse, entretenerse, desarrollarse y acceder a múltiples servicios y tiendas’, señaló Larraín.

Por otra parte, la filial de Cencosud aseguró tener un margen Ebitda del 90%, el ‘más alto de la industria’, tras un aumento de un 31,9% de su Ebitda ajustado en 2022, acumulando $ 258.153 millones.

Optimismo en el negocio

En un comunicado, Larraín agregó que ‘2022 fue un año de importantes avances en nuestro camino a liderar el crecimiento y transformación de la industria y miramos el futuro con optimismo’. El ejecutivo profundizó esa perspectiva positiva en una conferencia dada tras la publicación de los resultados y en la cual destacó que la empresa cuenta con una tasa de ocupación de un 97,8% y contratos con una duración promedio de 12,4 años.

En ese sentido, a pesar de la contracción en el consumo y las condiciones económicas del país, el ejecutivo afirmó que ‘el mercado se ha mantenido bastante resiliente’. Así, explicó que como empresa han visto una caída en el comercio discrecional, pero que el resto de la industria se está normalizando con respecto a los niveles prepandemia y en razón al dinamismo de la economía. Particularmente, apuntó a los rubros de gastronomía y entretenimiento como aquellos que más se han reactivado en los últimos meses.

De este modo, si bien dijo que todavía se espera una mayor desaceleración, indicó que pareciera que está será más débil de lo esperado y que el negocio ‘estructuralmente lo vemos sano’.

Asimismo, consultado por las declaraciones del ministro de Hacienda, Mario Marcel, quien tras conocerse el positivo Imacec de enero hizo un llamado a los empresarios a reevaluar las decisiones de inversión, Larraín dijo que esto ‘depende de cada industria’, pero que, de parte de Cencosud Shopping, ‘mantenemos nuestros planes y prevemos un crecimiento en la inversión’.

En esa línea, la compañía señaló que seguirá ampliando sus espacios físicos a lo largo de la región.

El 2023 comenzó con un impulso para varios activos chilenos. En la Bolsa de Santiago, el IPSA ha subido 2,53% en lo que va del año. Y el peso chileno, a pesar de retrocesos recientes, se ha apreciado y ha llevado el precio del dólar a caer $30,7 en el periodo. No todos los activos locales, sin embargo, han vivido un buen inicio de año. Las tasas de los bonos han subido, lo que en ese mercado significa pérdidas de capital. ‘Han vivido alzas importantes, en promedio de 40 puntos básicos en nominal y en UF’, advierte Martina Ogaz, economista de EuroAmerica. Los movimientos dispares entre los activos se deben a que cada uno está reaccionando a fuerzas diferentes.

Ahora, sin embargo, tanto la renta fija como la variable tienen buenas proyecciones y el precio del dólar se estabilizaría, según analistas. La renta fija ha tenido un lastre específico en 2023. ‘Se debe al sesgo data dependiente que dejó el Banco Central en la Reunión de Política Monetaria, sumado a las sorpresas de inflación’, dice Ogaz. Tanto la posición más cauta del emisor, como el IPC de 0,8% en enero, cuando el mercado esperaba 0,5%, llevaron a cambiar las proyecciones. Las expectativas implícitas en las tasas swap promedio cámara pasaron de proyectar un ajuste de la TPM de 100 puntos básicos en abril, hacia junio. Eso sí, lo que sigue en el año sería positivo. ‘Esperamos bajas en las tasas, lo que iría en línea con la política monetaria local, donde estimamos que el Central comenzaría a recortar la tasa en junio’, dice Ogaz.

El IPSA

Mientras la renta fija sufría, el IPSA vivía buenos meses. Ayer cerró febrero con un alza de 1,36%. Habrían ayudado las acciones que tienen un alto peso en el índice, dice Pablo Solís, gerente de renta variable en STF Capital, citando a Vapores, Falabella, Cencosud y SQM-B. ‘En conjunto, dichas compañías pesan un 28%, es decir, casi un tercio del IPSA, y generaron una rentabilidad que no alcanza a ser afectada por la caída de 15 acciones del índice’, explica. Y el atractivo por el selectivo ha ido en aumento.

De hecho, Morgan Stanley elevó ayer su recomendación para las acciones chilenas. ‘Siempre es bueno que un banco de inversiones internacional apueste por Chile y espere un IPSA de 6.100 puntos para fin de año’, dice Rodolfo Friz, director en Propela Inversiones. De hecho, la recomendación habría sido una de las razones por las que el IPSA subió 0,71%, llegando a los 5.394,9 puntos, este martes. Y las proyecciones son positivas. ‘Hacia adelante vemos que al IPSA todavía le queda espacio, con un potencial hasta los 5.800 puntos, ante la normalización económica de China’, dice Cristián Araya, gerente de estrategia en Sartor AGF.

El peso

El peso chileno, si bien acumula una apreciación en lo que va del año, ha tenido jornadas volátiles. De hecho, en febrero, el dólar suma un alza de $27,1. Y los vaivenes se evidenciaron esta semana: tras subir el lunes, el martes el billete verde cayó $5,5 hasta los $828. Las fuerzas que mueven el dólar son varias.

Desde las proyecciones de los ajustes de tasas de la Fed, pasando por la reapertura de China, hasta elementos locales: como el fin de las liquidaciones de dólares de Hacienda (US$2.000 millones en febrero). Esto, cuando los movimientos de extranjeros han cobrado relevancia impulsando al dólar: la posición de los no residentes ha pasado desde US$ 622 millones el 3 de febrero hasta los US$ 3.246, según el Banco Central. Para algunos, ahora se debería estabilizar el billete verde. ‘Esperamos que se encuentre en torno a los $830 a tres meses para luego descender a niveles de $810 a seis meses’, dice Ogaz.

El Indicador Mensual de Confianza Empresarial (IMCE) alcanzó un nivel de 42,14 puntos durante febrero, marcando su segunda alza consecutiva. Sin embargo, pese al incremento de la confianza de los privados, esta se ha mantenido por 12 meses consecutivos en terreno pesimista. Los sectores Construcción, Industria y Minería experimentaron ligeros aumentos con respecto al mes anterior, mientras que el sector Comercio, una acotada disminución.

El sector minero se ubicó en un nivel optimista, mientras que los demás sectores se situaron en zona pesimista. Felipe Jaque, economista jefe del Grupo Security, plantea que si bien la situación actual se mantiene en terreno pesimista para distintas categorías asociadas a producción y demanda, con niveles de inventarios sobre lo óptimo, comienza a verse alguna recuperación en las perspectivas para la mayoría de los sectores, con la excepción de comercio.

‘Así, el balance se da con una situación general de los negocios que mejoraría, con presiones de costos que ceden lentamente, aunque con expectativas económicas globales del país que continúan mejorando, pero se mantienen deprimidas’, señala Jaque. Mientras que Michelle Labbé, economista jefe de Dominus Capital, comenta que los indicadores de expectativas del IMCE muestran una leve mejoría respecto del mes anterior en la mayoría de los subíndices, tal como se observó también en el mes de enero, después de haber alcanzado su punto más bajo durante los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2022.

‘Lo anterior estaría mostrando signos de un cambio de tendencia en las expectativas, pese a que aún nos encontramos en pleno terreno de pesimismo’, señala Labbé. Por su parte, Juan Pablo Medina, académico de la Escuela de Negocios de la UAI, resalta que el IMCE de febrero da una tregua a la trayectoria declinante que venía mostrando desde comienzos del año pasado. ‘Las perspectivas siguen siendo pesimistas en todos los sectores, excepto minería, pero no se observaron caídas adicionales como ocurrió durante gran parte del 2022’, dijo el economista. Agrega que estos resultados pueden estar influenciados por varios factores. ‘Los últimos meses han mejorado en el margen las proyecciones para la economía global. Si bien los condiciones internacionales siguen siendo complejas, las perspectivas mundiales son menos pesimistas que hace unos meses’, comenta Medina.