Mes: febrero 2023

El 2022 fue un año difícil para el sector inmobiliario, ante los efectos de la inflación, alza de las tasas de créditos hipotecarios y mayores restricciones por parte de la banca. Con este escenario de fondo, los arriendos vieron como la oferta se redujo ante la menor posibilidad de las personas de comprar una vivienda.

Pero poco a poco se vuelve a normalizar el mercado. Según estadísticas de Yapo.cl, para el último trimestre del 2022 la oferta de viviendas para alquiler logró repuntar un 36% con respecto al mismo periodo del año pasado. De esta forma, se ratifica la tendencia, ya que en el tercer trimestre los inmuebles disponibles habían subido 20% interanual.

Solo en la Región Metropolitana, y comparando los últimos meses del 2022 con su símil del año pasado, la oferta marcó una subida de un 52,3% de propiedades para arrendar, donde destaca la zona sur oriente con 76% de alza. Por otra parte, las regiones que se suman al podio son Valparaíso y Atacama, esta última supera a la capital por 2 puntos porcentuales.

Respecto a la demanda de propiedades en arriendo, también se ve un aumento de 12,2% al comparar el tercer y cuarto trimestre de 2022.

Por su parte, la oferta de viviendas para la venta tuvo un crecimiento aproximado de un 28%, mientras que la demanda de este tipo de inmobiliarios se redujo casi un 10% al compararla con el trimestre pasado, en Santiago dicha cifra alcanzó una caída aproximada de un 16%.

Claudia Castro, gerente comercial de Yapo.cl estima que durante los primeros meses de este año seguirá la tendencia en el aumento del stock de inmuebles, además, ve con buenos ojos los proyectos multifamily, los cuales deberían ‘impactar de manera positiva en la oferta de viviendas en arriendo’.

Los precios

Pese al 12,8% que alcanzó la inflación anual acumulada, en RM la zona con mayor aumento de sus precios para la venta de departamentos fue el sector poniente, que llegó a 10,4%. Tras estos números, desde Yapo.cl consideran que los precios ya se estancaron, esto debido a que dejaron de subir significativamente como venía siendo los últimos meses. De la misma forma, en las casas se notó un fenómeno similar, la zona norte de la capital fue donde más se incrementaron los valores y la única que superó la inflación, llegando a un poco más del 22% con relación al 2021.

Por su parte, poniendo en la balanza los últimos dos trimestres del año pasado, los arriendos de departamentos mantuvieron sus precios, registrando solo un aumento en las zonas poniente y sur oriente. Los sectores restantes no aumentaron el valor e, incluso, en algunos casos disminuyeron. Ahora bien, en las casas se puede observar un cambio más marcado, no obstante, no sobrepasaron el 15% de incremento de sus valores.

La gerente comercial de Yapo.cl mencionó que, a la hora de elegir un inmueble, sus usuarios además de considerar la ubicación, el precio y la conectividad, están comenzando cada vez más a tomar en cuenta la seguridad del barrio como uno de los factores decidores, producto de la situación a nivel país.

Las regiones externas a la capital se han vuelto un interesante destino para invertir en viviendas, esto debido a que los precios de compra son menores en comparación a los de Santiago. Asimismo, Castro agregó que se encuentran ‘trabajando de la mano con actores relevantes’ en el desarrollo de los proyectos multifamily.

El año 2022 fue uno de los períodos en los que la incertidumbre económica se mantuvo en niveles elevados. No obstante, el índice sobre la temática, que elabora mensualmente Clapes UC, se ha ido estabilizando en los últimos meses. Durante enero el Índice de Incertidumbre Económica (IEC) registró un valor de 275, disminuyendo 3% respecto de lo observado el mes pasado (284). El indicador se ubicó, en general, bajo los niveles vistos el año pasado, especialmente respecto a la primera mitad de 2022. Este mes, como en anteriores, el escenario interno es la principal fuente de incertidumbre. Además, comparado con igual mes del año 2022 (327), el índice disminuyó 16% (ver gráfico).

A su vez, la media móvil anual del IEC (326) disminuyó 1,3% respecto del mes anterior (331). Según detalla el reporte de Clapes UC, la variación del IEC en el primer mes del año se debe a que la proporción de artículos que la metodología selecciona disminuyó en 0,3% respecto de diciembre de 2022. El período de análisis no corresponde a un mes calendario exacto (en este caso enero), sino al período comprendido entre el 26 de diciembre de 2022 y el 25 de enero de 2023 inclusive (31 días). El IEC es construido a partir del conteo de artículos de prensa (escrita) que cumplen con contener las palabras incierto o incertidumbre, en conjunto con cualquier otra palabra relacionada con economía (palabras que comiencen con ‘econ’). Durante enero, las palabras más mencionadas son inflación, mercado y gobierno, de manera que, como en meses anteriores, la situación inflacionaria es una de las principales fuentes de incertidumbre.

Con respecto al escenario económico, la palabra inflación es mencionada en el 46% de los artículos, mientras que la palabra crecimiento es mencionada en el 49%, dando cuenta que la situación de la actividad es incierta y el crecimiento económico y la evolución en la disminución de la inflación siguen estando entre las principales preocupaciones. Por otro lado, este mes también se menciona inversión en el 43% de los artículos. Con respecto de la situación política, la palabra gobierno es de las más relevantes, con 270 menciones, es decir, el 42% de los artículos; seguida por las palabras política y presidente, las cuales están presentes en el 52% y 34% de los artículos, respectivamente. A esto se suma la discusión en torno a alternativas, modificaciones y el impacto económico de las reformas estructurales presentadas por el Ejecutivo.

Análisis de datos

El director de Clapes UC y exministro de Hacienda, Felipe Larraín, recordó que ‘el IEC de enero disminuyó un 3% respecto del mes anterior (diciembre 2022) y retrocedió 16% respecto de igual mes del año pasado, mientras que la media móvil anual del IEC cayó 1,3% respecto del mes anterior’. Agregó que ‘como en los meses anteriores, las principales fuentes de incertidumbre son el escenario económico y político interno. En el escenario económico, las palabras inflación y crecimiento son las más mencionadas, dando cuenta de la preocupación que existe en torno a este tema en un año de contracción económica.

Por otra parte, surge la palabra inversión –estancada en nuestro país desde hace años–, que aparece en el 67% de los artículos donde se menciona la palabra crecimiento’. Mencionó que ‘en la temática política, las palabras más mencionadas son gobierno (42% de los artículos), política y presidente, las cuales están presentes en el 52% y 34% de los artículos, respectivamente, lo que revela que parte importante de la incertidumbre se debe a factores internos’. Concluye que ‘a pesar de esta disminución en el IEC, sigue siendo más del doble del índice promedio prepandemia. Es probable que la preocupación por la inflación continúe mientras se mantenga sobre la meta del BC y las expectativas desancladas’.

La tendencia a la baja en el precio del dólar en Chile se sigue marcando con fuerza. El billete verde ha caído $78,1 en lo que va del año y, solo en febrero, ya acumula un retroceso por $20,3. Para este jueves, la caída de $8,35, hasta los $780,65, su menor nivel desde abril de 2022, dejó al peso chileno como la moneda que más se apreció en el mundo. Un movimiento sobre el que, sin embargo, no hay consenso que vaya a seguir. ‘La paridad local continuó este jueves la tendencia apreciativa, reforzada por la serie de reuniones de bancos centrales, en las cuales se mencionó que la inflación en general ha retrocedido’, dice Martina Ogaz, economista de EuroAmerica. ‘Pero no hay que descartar un rebote’. Fue precisamente el mensaje de Jerome Powell, presidente de la Fed, en su conferencia de prensa del miércoles, el que elevó el apetito por riesgo y debilitó el dólar.

Powell dio señales de que la inflación está cediendo en EE.UU., un mensaje reforzado el jueves con el Banco Central Europeo, el cual, si bien subió las tasas en medio punto, hasta 3%, dio la señal de que estaría cerca de su último incremento. ‘La baja en el precio del dólar este jueves estuvo en línea con el alza generalizada de las monedas emergentes, luego de que Powell reconociera avances en el control de la inflación’, dice Joaquín Spörke, gerente de Productos Transaccionales de BTG Pactual Wealth Management. ‘El peso, sin embargo, destaca como la mejor moneda a nivel global producto del avance del cobre (en el año) y las subastas de Hacienda’, agrega, haciendo referencia a los US$ 2.000 millones que venderá la cartera en febrero. Ahora, sin embargo, no hay consenso entre analistas sobre si la tendencia se va a mantener. Para Ogaz, una posibilidad es que el dólar vuelva a niveles cercanos a los $800. ‘Esto, ante un tipo de cambio que se ha apreciado mucho más que monedas comparables, y que a nivel técnico se encuentra sobrevendido’, dice. Y proyecta que llegará a $810 en un mes y $820 en tres meses. En MUFG, el mayor banco de Japón, ven niveles similares. Pese a que tienen un buen pronóstico para la reapertura de China y, por lo mismo, para el precio del cobre, advierten que ‘los riesgos relacionados con el proceso constitucional seguirán siendo elevados’.

A lo que suma otro factor: la caída en la popularidad del Presidente Gabriel Boric le dificultaría negociar y ‘aumenta el riesgo de medidas populistas’. ‘Teniendo en cuenta estos riesgos, esperamos un debilitamiento moderado del peso chileno este año’, dicen en un informe. Para Sergio Lehmann, economista jefe de BCI, más que un alza hay un piso marcado. ‘No veo que tenga más espacio para caer, al menos de acuerdo a sus fundamentos’, dice. Eso sí, advierte que el determinante a corto plazo será el ánimo global de los mercados y, hacia fin de año, ‘la disposición al diálogo en materia de reformas’. Otros sí ven espacio para que caiga. ‘No logró confirmar la ruptura de los $780, por lo que este será el primer nivel, pero seguimos viendo con más fuerza el soporte en $770 en el corto plazo’, dice Spörke, de BTG.

Clave para la tendencia, advierte, será el dato de empleo de EE.UU. que se conoce este viernes. Andrés Abadía, economista para Latinoamérica de Pantheon Macroeconomics, se inclina por bajas más marcadas. ‘Seguimos siendo optimistas para el peso chileno, ya que esperamos que los precios del cobre repunten más’, dice. ‘El elevado carry y la mejora del riesgo político interno también ayudarán’. Proyecta el dólar en $780 en un mes y $720 en seis meses. Admite que hay riesgos, como el elevado déficit por cuenta corriente y el posible ruido en torno a las reformas políticas, ‘pero esperamos resultados positivos en estas cuestiones’, dice.

-La economía cerró el 2022 con un alza de 2,7%, y si bien para este año, las perspectivas apuntan a una contracción, las discrepancias radican en la magnitud de la caída. En Hacienda esperan una merma de 0,5%, el Banco Central prevé un rango entre -0,75% a -1,75%, y ahora se sumó una nueva previsión.
Se trata de la actualización de la proyección que el Fondo Monetario Internacional (FMI) tiene para Chile. Si a inicios de octubre el organismo internacional preveía para Chile una caída de 1% en el informe World Economic Outlook (WEO), y a fines del mismo mes -en el marco del informe preliminar anual sobre el país- la redujo a 1,3%, ahora se profundizó esa contracción hasta -1,5%, siendo el único país de la América Latina y el Caribe que tendrá una contracción. La nación que más crecerá este año sería Venezuela con 6,5%, seguido por Paraguay con un alza de 4,3%, Uruguay con 3,6% y Ecuador, 3% (ver tabla).
La caída esperada para Chile se debe a que el país fue el que más fuertemente expandió su economía en 2021, impulsado medidas de estímulos y liquidez para las familias y empresas. A ello se sumaron los tres retiros de los fondos de pensiones. Esa combinación de factores más el contexto internacional llevó a que la inflación cerrara el año pasado en 12,8% su mayor nivel en 31 años.
Esto trajo como consecuencia que el Banco Central subiera fuertemente su Tasa de Política Monetaria (TPM) hasta 11,25% frenando el consumo de corto plazo. El ajuste ya comenzó el año pasado, específicamente en el cuarto trimestre con una caída del PIB de 1,6% y por ello, ahora se espera una contracción anual.
En las conclusiones finales de su directorio ejecutivo respecto del informe del staff de la institución sobre Chile, en el marco del tradicional Artículo IV, publicado el 20 de enero recién pasado, el FMI dijo sobre Chile que «se prevé que el crecimiento interanual del PIB continúe ralentizándose en el último trimestre de 2022 y que se recupere en el último trimestre de 2023. Dada la contracción monetaria y la brecha del producto negativa, se proyecta que la inflación converja hacia la meta a finales de 2024. Se prevé que el déficit en cuenta corriente retorne gradualmente al promedio histórico de aproximadamente 3% del PIB, gracias al adecuado plan estructural de consolidación fiscal de las autoridades y el tipo de cambio flexible».
También argumentó que hay riesgos a la baja, pero que «la resiliencia de Chile está apuntalada por fundamentos económicos y políticas sumamente sólidos». Entre estos riesgos externos está una mayor y repentina desaceleración mundial, condiciones financieras más restrictivas, shocks en precios de commodities. Mientras, por el lado interno, los riesgos están «sobre todo en la posibilidad de que la alta inflación persista por más tiempo de lo previsto, al malestar social por los altos precios de los alimentos y la energía, o la demora en la atención de las demandas sociales».
Para la inflación, en tanto, espera que se reduzca desde el 12,8% con que cerró 2022 hasta el 5% hacia fines de 2023. Esta proyección se ubica por arriba de lo que el Banco Central tiene considerado en su último Informe de Política Monetaria (IPoM).

El boyante mercado de la renta residencial o multifamily, es decir, los edificios destinados totalmente al arriendo y que pertenecen a un solo controlador, sumó un nuevo actor. Se trata de Empresas Siena, controlada por la familia Marinovic y el Grupo Pathfinder, que concretó este paso con la ejecución de un edificio de 251 departamentos, ubicado en la comuna de La Cisterna, cercano a la estación de Metro Lo Ovalle, el que recientemente fue adquirido por Asset Chile y que está listo para entrar en operación. La compañía, que da a conocer este paso cuando está cumpliendo 60 años, involucró a su constructora e inmobiliaria para afinar un plan de expansión en el negocio de la renta residencial, que bordea una inversión de US$ 48 millones para desarrollar cinco activos a 2024. Esto, aparte de la recién comercializada torre.

‘Nos sentimos muy sólidos porque contamos con el know how de esta primera iniciativa multifamily en La Cisterna, la que se suma a nuestra experiencia en la renta comercial desde 2017 y en oficinas desde 2018. Por ahora, contamos con dos proyectos en carpeta en las comunas de La Florida y Pudahuel y estamos en búsqueda de nuevas ubicaciones para disponer durante 2026 de las primeras 800 unidades en operación de esta cartera’, comenta Eduardo Mella, gerente general de Empresas Siena. Sobre el momento en el cual optaron por entrar al rubro de multifamily, Mella cuenta que, ‘en nuestra última planificación estratégica, hace unos tres años, observando las tendencias de mercado y la experiencia internacional nos dimos cuenta del potencial de crecimiento de este segmento, impulsado por varios factores, como cambios demográficos y tendencias, mayores costos de vivienda y, últimamente, menor acceso a financiamiento de los compradores’. Añadió que, ‘por otro lado, a partir de nuestra fortaleza de ser una empresa integrada (constructora-inmobiliaria), vimos que nuestra propuesta de valor y marca hacía mucho sentido a los futuros compradores de estos activos’.

La compañía señala que apunta a diversificar su equity con el ingreso a este nuevo segmento, el cual está activando en paralelo al negocio tradicional del desarrollo de viviendas para la venta. ‘Nuestra proyección es que a contar de 2024, el multifamily represente un 40% a 50% de nuestra actividad inmobiliaria (número de proyectos)’. La compañía factura en torno a 1,7 millones de UF anualmente y en el ámbito de construcción habitacional para la venta, cuenta hoy con ocho proyectos en etapas de construcción y comercialización en diversas comunas. Empresas Siena explica que se enfocará en desarrollar los activos de renta residencial con un modelo que denomina ‘reversible’, que posibilita su adaptación tanto para ser operados directamente como para ser enajenados a terceros. Sobre las perspectivas para el negocio de multifamily, Mella afirma que existen varios factores que anticipan su expansión.

‘Por el lado de la demanda, las necesidades de vivienda siguen creciendo por los cambios de hábitos de los jóvenes, la disminución del tamaño de los hogares y la inmigración sostenida de los últimos años. Además, las dificultades para acceder a una vivienda propia producto del alza de costos y últimamente el acceso a financiamiento, también empujan a que el arriendo siga posicionándose como una alternativa lógica de solución’. A ello, agrega, se suma una tendencia a la baja en la oferta, producto de la mayor dificultad para generar proyectos, ante mayores costos, restricciones normativas y largas tramitaciones de permisos. En relación con el difícil escenario para el sector de la construcción, el ejecutivo estima que el alza de costos y la inflación seguirán siendo ‘muy complejos’ para la industria.

El grupo constructor Besalco —ligado a la familia Bezanilla— reportó una utilidad y ventas históricas en 2022, pese al complejo escenario del sector de la construcción, afectado por el deterioro de la economía, alzas de costos de los materiales y una baja en las ventas de viviendas. La compañía indicó en su balance enviado a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) que sus ingresos consolidados alcanzaron los $784.841 millones el año pasado, mostrando un aumento de 29,2% anual, lo que se explica por un mayor dinamismo en todos los segmentos de negocios, señaló.

A la vez, el resultado atribuible a la controladora alcanzó los $40.514 millones, valor que supera en 118,3% los $18.562 millones del cierre del 2021, y que se sustenta en los mejores desempeños en la gran mayoría de las filiales del grupo, destacando Maquinarias, Montajes, Construcciones y Besco (Perú), indicó. ‘Cabe destacar que esta mejora en el resultado proviene del giro habitual del negocio y se explica por un conjunto de factores encabezados por un sólido equipo humano, profesional y técnico; una estrategia de diversificación que nos ha permitido ampliar nuestra cartera de clientes y mercados; un fuerte énfasis en nuestra relación con nuestros clientes, las comunidades y el cuidado del medio ambiente, construyendo así relaciones de largo plazo con todos quienes nos relacionamos’, señala la firma.

Respecto al monto de contratos vigentes, Besalco indicó que el backlog —obras a desarrollar— subió 9,8% respecto al año anterior, alcanzando los 32,78 millones de UF. ‘Este aumento se explica por nuevos contratos o ampliaciones de los existentes, en los segmentos de obras civiles, maquinarias e inversiones’, añadió. Sobre el ámbito inmobiliario, la compañía comentó en su balance que los cierres de negocios en Perú se han mantenido estables o mejoraron en 2022, mientras que en Chile estos disminuyeron.

Respecto de las perspectivas para este año, en su análisis la compañía señaló que ‘tenemos la tranquilidad de tener la venta del año 2023 respaldada por los ya mencionados contratos, lo que junto a una posición financiera sólida, acceso y confianza de las instituciones financieras de los países en los que operamos y una administración en constante alerta para adaptarse lo más rápido posible a los nuevos escenarios, nos otorga tranquilidad y confianza para el futuro’.

A 7,4% alcanzó la tasa de desocupación del Gran Santiago durante diciembre, según informó ayer el Centro de Microdatos (CMD) de la Universidad de Chile.

La directora de la instancia, Lorena Flores, explicó que dicho número representa una baja de 0,9 punto porcentual (pp) respecto a igual mes de 2021. Esto responde a un incremento de 4,3% en la fuerza de trabajo frente a un alza de 5,3% del empleo total.

Por género, la encuesta reveló que el desempleo masculino descendió 0,9 pp. hasta 7,7%, mientras que el femenino lo hizo en 1,1 puntos porcentuales a 6,9%.

Desde una mirada histórica, la desocupación está por debajo del promedio de los últimos 20 años (8,9%) y también de la última década (8,1%).

Así, los desocupados superaron las 269 mil personas dentro del Gran Santiago, lo cual equivale a una baja de 7,3% en doce meses. Del total, 88,7% corresponde a cesantes.

Las personas ocupadas, como contraparte, sumaron 3.382000, un aumento de 5,3% en el último año.

Flores destacó que se generaron 171 mil empleos extras.

La tasa de ocupación ascendió a 57% en el trimestre, 2,4 pp más que en diciembre de 2021, mientras que la de participación laboral fue de 61,6%, un aumento de 2,1 pp.

Por sector productivo de bienes, el manufacturero exhibió una caída de 1,4% en el número de ocupados en doce meses, en circunstancias que la construcción mostró un incremento de 16%. En servicios destacaron las alzas anuales en la creación de empleos del transporte (14,7%).