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Mes: febrero 2023

¿Qué hace que los precios de los departamentos nuevos sigan subiendo?

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Un análisis de Colliers Chile detectó que aumentó el precio de las propiedades nuevas, pese a que hay poca venta y mucho stock.
La consultora inmobiliaria Colliers Chile le tomó el pulso al mercado inmobiliario de Santiago. Los datos del último trimestre del 2022 muestran que el precio promedio de los departamentos nuevos registró un alza de un 3%, llegando a un valor de 78,6 UF por metro cuadrado.

La comuna que presentó la mayor variabilidad fue Macul, registrando un incremento de 11,5% respecto al año anterior. Hoy el valor de las propiedades en este sector se ubica en 73,3 UF el metro cuadrado (el 2021 fue de 64,5 UF por metro cuadrado).

Le sigue Vitacura y La Cisterna, las cuales registran una variación del 10% y 7%, respectivamente. ‘La mayoría de las comunas registró incrementos. Se ve poca venta y mucho stock, pero los precios siguen subiendo. No resulta lógica esta situación (la regla del mercado es que bajen). Lo que ocurre es que siguen al alza por un tema de costos.

Los materiales de la construcción y la mano de obra están más caros. Lo mismo que el aumento de los gastos financieros. Las inmobiliarias no pueden afrontar y deben traspasar ese costo al cliente’, observó Reinaldo Gleisner, vicepresidente de la compañía. Imagen positiva Llama la atención Macul, que creció por sobre las demás comunas de la Región Metropolitana.

‘Macul está al lado de Ñuñoa, que es una comuna que tiene una imagen muy positiva en cuanto calidad de vida. Antes era parte de este sector, pero en algún momento se dividieron. Es una comuna muy atractiva para vivir en términos de precios: unidades de uno o dos dormitorios se consiguen por entre 2.500 y 4.500 UF.

También goza de muy buena accesibilidad en el poniente, oriente y sur. Tiene eje de Metro en Vicuña Mackenna, Departamental y Américo Vespucio’, reconoció. Otra variable que suma es que la calidad de los departamentos se asemejó a comunas como Ñuñoa, La Florida, San Joaquín y San Miguel. ‘Son productos muy comparables y similares en tamaños. Muchos proyectos están cercanos al Metro, por eso se empiezan a equiparar los precios’, afirmó.

Karina Mármol, agente de Re/ Max Exclusive, dijo que el encarecimiento de los precios se ve influenciado mayormente por las modificaciones a su plan regulador que buscan restringir las condiciones de edificación en altura en zonas céntricas.

‘Esto encarece el suelo disponible y, a su vez, hace crecer la plusvalía y la demanda en esta comuna’, analizó. ‘Su plano regulador mantiene un carácter residencial, predominando departamentos de dos dormitorios y dos baños, ofreciendo una vida de barrio tranquila.

De hecho, el Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU), elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción y el Instituto de Estudios Urbanos UC, la situó como una de las mejores comunas para vivir’, señaló. Y añadió que es una comuna amplia y con una baja densidad de habitantes. ‘Está cerca de Providencia y Ñuñoa, siendo mucho más económica que esta última.

La nueva Línea 8 del Metro la hará competir entre las mejores comunas para vivir, incidiendo en que el metro cuadrado siga aumentando’, anticipó. La analista añadió que Macul se ubica dentro de las comunas con mejor rentabilidad, siendo superior al 5%, según Inforenta de Toctoc.

‘Macul presenta una oferta de proyectos que resultan atractivos por su relación calidad/precio. Los inversionistas están apostando por comunas como Macul o La Cisterna por su cercanía al casco central y por su buena conectividad’.

Producto más exclusivo

Vitacura por lejos tiene el precio por metro cuadrado más caro de Santiago: en 2022 se ubicó en los 121,4 UF por metro cuadrado ($4.292.382).

‘El precio del suelo es mucho más caro en este sector. Es un segmento bastante distinto: es mucho más exclusivo. Compite mucho con el producto casa. De hecho, los departamentos son mucho más grandes’, explicó Gleisner.

¿Y el alza en La Cisterna?

‘En los últimos años ha habido una especie de revolución de la oferta. De edificios antiguos, de cuatro pisos, sin ascensor, se pasa a edificios de 20 pisos más modernos. Eso ha hecho que los productos se empiecen a equiparar con otras unidades del mercado’, cerró el analista.

Dólar cae $8,40 en espera de IPC de EE.UU., que sería clave para definir fortaleza del peso

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El dato de inflación se conocerá hoy. Analistas entregan sus posibles escenarios.
Este martes será un día clave para ver si la fortaleza que ha mostrado el peso chileno en 2023 se mantiene. Con el impulso de la moneda local, el precio del dólar ha caído $65,4 en lo que va del año y, este lunes, continuó su tendencia: el billete verde bajó $8,4, hasta los $793,3.
“El fortalecimiento del peso chileno hoy (ayer) estuvo en línea con el debilitamiento del dólar global, alza del precio del cobre, y un escenario de menor aversión al riesgo”, dice Andrés Pérez, economista jefe de Itaú.
Esto en una jornada ayer en que los principales índices de Wall Street cerraron al alza y el Dollar Index, que compara al billete verde con una canasta de monedas, cayó -0,34%, hasta los 103,275. “A ello se suma la presión compradora de pesos de Hacienda y el Banco Central”, agrega Pérez.
La tendencia, sin embargo, podría cambiar: este martes se publica el IPC de enero de EE.UU. El mercado proyecta un alza de 0,5% mensual y de 6,2% en doce meses. Un dato menor podría reavivar las esperanzas de que la Fed comience a dejar atrás su política agresiva de alza de tasas. Uno mayor podría llevar a la búsqueda de refugio de los inversionistas, ante la posibilidad de una Fed más restrictiva y un “aterrizaje forzoso” de la economía. Por esto, los escenarios para el precio del dólar a nivel local están abiertos.
“El dólar en Chile sigue presionado por el mercado que ha tenido un muy buen 2023 hasta el minuto”, dice Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital.
“Están esperando que se confirme que la inflación está bajo control y tienen la esperanza de un posible softlanding”, añade.
Techos y pisos
Montalva advierte que, con las apuestas en un escenario “tan positivo”, aumenta el riesgo de que se dé un efecto “muy fuerte” si el dato de inflación sale más alto de lo esperado. Eso sí, ve pisos y techos bien marcados.
Hacia abajo, cree que lo $780 deberían aguantar, “a menos que salga realmente un dato de inflación muchísimo más bajo”, dice. Hacia arriba, en caso de que el IPC sea por sobre lo esperado, proyecta un primer nivel de $825 y luego en $875.
“Hay mucha expectativa”, reconoce Arturo Curtze, analista sénior de Alfredo Cruz y Cia.
Dice que los datos de este martes toca mirarlos en detalle: si bien el precio de la energía es un punto de preocupación, la inflación de los servicios es la que tiene que ajustarse para que “el precio del tipo de cambio pueda seguir cayendo”. “Inicialmente hacia el rango $775-$770 y un eventual $750 antes de intentar subir nuevamente”, agrega.
Pero si el IPC sorprende con una inflación por sobre lo proyectado, ve un dólar fortalecido. “No descarto que pueda llevar hacia un equilibrio en torno a $845”, advierte.
Y agrega que, desde el punto de vista “estrictamente técnico”, el nivel de $785 podría ser “el mejor nivel de compra del dólar de los últimos 180 días”.
Fin de la fuerza del peso
Más allá de estos posibles escenarios, a largo plazo hay varios que creen que la fuerza de la moneda local tiene los días contados. “Esperamos una depreciación del peso chileno hacia un precio del dólar de $845 a fin de año”, advierte Pérez, de Itaú.
Una proyección similar tiene Bank of America. En un informe remarca que son “bajistas” frente al peso y que ven al dólar en $840 a finales de 2023. La caída del peso, a juicio de BofA, no estaría influida por los ruidos políticos locales. Ve un proceso constitucional que “apunta a la moderación” y reformas de pensiones y tributaria que, si se suavizan en el Congreso (como espera BofA), “su impacto adverso sobre el peso sería limitado”.
El riesgo estaría en el exterior, con una Fed que podría ser más restrictiva y posibles “baches en la reapertura de China”. Esto, junto con un alto déficit de cuenta corriente que “en medio de la relativamente baja posición de reserva de divisas del Banco Central, es una vulnerabilidad”.

El auge de las minibodegas: superficie sube más de 100 mil m2 y el mercado crecería en dos dígitos a 2025

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Además, se proyecta que durante este año la tasa de vacancia disminuya y que los precios promedio de arriendo aumenten de manera leve.
El mercado de las minibodegas está en plena etapa de crecimiento y hasta la fecha, todo indica que la tendencia para este y los próximos años estará enfocada en continuar esta senda de expansión. Los altos niveles de densificación en Santiago, sumado al auge de los emprendimientos y el boom del ecommerce tras la pandemia han intensificado tanto su demanda como su inventario. En el medio de un escenario en el que las empresas miran con mejores expectativas el futuro económico, se prevé que dentro de los próximos tres años este mercado reporte un crecimiento de hasta un 15%.

De acuerdo al último reporte de minibodegas elaborado por Colliers, con cierre al segundo semestre de 2022, la tasa de vacancia aumentó de un 14,7% durante la primera parte del 2022 a un 17,6% entre junio y diciembre del año pasado. Aunque este último índice reportó un incremento debido, en gran parte, a la liberación de superficie en la zona centro y sur de Santiago y a alzas del dólar que ‘han traído como repercusión disminuciones en las importaciones de pequeñas pymes o e-commerce’, desde la empresa señalaron que ‘se debiese absorber durante el primer semestre del 2023’.

En tanto, el inventario acumulado alcanzó una superficie útil de 250.443 m2 que, de acuerdo a la firma de servicios inmobiliarios, refleja el alto ingreso anotado durante el último período. De esta manera, el crecimiento anual de las minibodegas en los últimos 5 años ha sido de un 11,9%, es decir, el inventario acumulado pasó de 140.000 m2 en 2018 a 250.000 m2 en 2022.

Si bien, durante el último semestre no se registró el ingreso de nuevos proyectos -ya que estos se encuentran todavía en etapa de construcción- debiesen hacerlo en los próximos períodos. Fernando Márquez de La Plata, subgerente de estudios de Colliers, indicó que ‘debido a esta falta de ingresos, se espera la tasa de vacancia debiese tender a la baja durante este año’.

En cuanto a los valores de arriendo, el precio promedio se ubica en 0,420 UF/m 2 y la zona oriente de la RM presenta el mayor precio promedio con 0,48 UF/m2. Mientras que respecto de la participación de mercado, la zona norte de la capital registra un 43,5% del total de la superficie arrendable, seguido por la zona centro con un 40,1%. Le siguen la zona oriente con un 10,8% y la zona sur con un 5,6%.

‘A nivel general, el mercado de minibodegas es un mercado en vías de crecimiento y maduración’, dicen desde Colliers. Y proyectan que durante el 2023 los precios crezcan levemente, manteniéndose en torno a las 0,42 – 0,43 UF/m2 promedio.

Crecimiento de dos dígitos para 2025

Actualmente, existen diversos formatos y tipos de mini bodegas, que pueden ir desde los 1 m2 hasta 30 m2 o más, y algunas contemplan tecnología como llaves electrónicas y zonas de espera con equipamiento, entre otros. Desde la empresa de servicios inmobiliarios creen que la demanda para los próximos períodos se concentrará en aquellas mini bodegas de baja superficie, es decir, entre los 1 – 5 m2 y que están ubicadas en zonas de alta densificación.

‘Se espera que para los próximos cinco años el mercado continúe con la tendencia al alza en la producción de nuevos centros, los cuales algunos de estos ya se encuentran en construcción y otros en fase de permisos’, dice Márquez de La Plata. Y agrega que al 2025 podría existir un crecimiento de cerca del 10%-15% de los m2 disponibles actualmente.

Por otro lado, se prevé que se sigan desarrollando nuevos proyectos ‘ubicados en zonas céntricas donde la demanda sea constante’.

De acuerdo al subgerente de estudios de Colliers, esta nueva superficie se concentraría tanto en proyectos aislados de minibodegas como en proyectos mixtos, ‘tal como se viene haciendo hace algún tiempo, principalmente en el sector oriente, como por ejemplo en el Núcleo Los Trapenses’.

El creciente mercado de los multifamily en las condes

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LOS MULTIFAMILY SE HAN IDO CONSOLIDANDO EN ESTA COMUNA, DONDE EL FOCO PRINCIPAL SON LOS JÓVENES QUE PRIORIZAN LA EXPERIENCIA DE VIDA, CON ESPACIOS COMUNES DE EXCELENCIA Y UNA UBICACIÓN ESTRATÉGICA.
Como una solución al escenario actual y de tendencia, el mercado multifamily ha ido en aumento en la comuna de las condes.

Así lo señala Nicole Solé, gerenta general de Inmobiliaria Exxacon, quien explica que es de tendencia, porque el foco principal de los multifamily son jóvenes, millenials y centennials, con familias unipersonales, o con una mascota o con pareja, pero sin hijos, que priorizan el arrendar por sobre la compra.

‘Culturalmente están buscando potenciar sus experiencias de vida, y la casa es una de tantas experiencias, pero no el foco principal. Son más nómades y les acomoda esto de vivir en comunidad e interactuar. Esto sucede a nivel mundial en las grandes ciudades desarrolladas; París, Miami, Nueva York, Londres, Madrid, y hoy en Chile. Y esto se potencia con la situación actual, un país con gran inflación, sin capacidad de ahorro ni de ser sujetos de crédito, con mucha incertidumbre’, detalla.

De esta forma, asegura que el multifamily es una gran opción como solución al requerimiento de vivienda, entendiendo que arrendar no solo es tendencia, sino una necesidad transversal.

Por su parte, Joaquín Brahm, gerente general de GPS Property, también estima que estos activos inmobiliarios están creciendo en la comuna de las condes. ‘En la actualidad existen tres proyectos multifamily en desarrollo que se espera entren en operación en 2024 y 2025. Además, cinco de los seis edificios existentes aparecieron en los últimos 4 años en la comuna, lo que también viene a demostrar esta tendencia. En este caso, los multifamily de estas comunas plantean un tipo de producto que obedece a un estándar superior, comparados con la oferta disponible, tanto a nivel constructivo como experiencia al usuario, incluyendo servicio y amenities que se parecen más a un apart hotel que a un arriendo convencional’, comenta.

UBICACIÓN ESTRATÉGICA

Y no hay grandes diferencias con este tipo de alternativas ubicadas en otras comunas de la Región Metropolitana, como Santiago, Ñuñoa o Estación Central, siempre que el multifamily esté ubicado en un eje o subcentro urbano de alto dinamismo; un centro neurálgico, con una muy buena conectividad, y con equipamiento complementario tanto a pequeña como gran escala, lo que permite que haya una alta demanda por parte de los arrendatarios.

‘Esto se debe a que la demanda de multifamily tiene directa relación con su ubicación estratégica. Es para gente que quiere vivir cerca de todo, en zonas de usos mixtos. Entonces, en todas estas comunas nombradas existen estos atributos. En tanto, particularmente, el usuario final de un multifamily en barrios del sector nororiente de Santiago, en este caso el arrendatario, tiene un perfil muy similar a un comprador usuario final, es decir, por su mejor condición económica, están dispuestos a pagar más por departamentos en edificios que tengan mejor calidad, diseño, arquitectura, distribución, terminaciones, servicios y espacios comunes de excelencia’, sostiene la gerenta general de Inmobiliaria Exxacon.

En tanto, Joaquín Brahm, dice que las condes cuenta con el precio promedio más alto por comuna en el mercado, presentando valores de 0,51 UF/m2. ‘Dicho valor se ubica por encima del precio promedio del mercado de la ciudad de Santiago de 0,31 UF/m2. El precio de las condes obedece a costos de construcción más altos y mayor incidencia del valor del suelo, sumado a una baja oferta de este tipo de edificios. En el otro extremo, se encuentra Estación Central, comuna que cuenta con un precio promedio más bajo en comparación con las condes, con 0,26 UF/m2. En términos de stock de unidades de departamentos, Estación Central supera ampliamente a la comuna de las condes con 3.057 departamentos tipo multifamily’, asegura.

CONSOLIDACIÓN

El multifamily se está consolidando y sofisticando desde el punto de vista del que arrienda, que cada vez quiere y exige más prestaciones y atributos.

Nicole Solé señala que hoy se está entendiendo que se debe priorizar la calidad de vida de las personas. ‘La experiencia de vivir en un espacio u otro, es lo que va a definir la preferencia; y los fondos, los operadores de multifamiliy y nosotros como inmobiliarias, somos agentes fundamentales para que eso suceda. ‘Los arrendatarios de multifamily hoy, y cada vez más, están dispuestos a pagar por el servicio, la comodidad, la estética, la ubicación y las prestaciones, entre otros, con espacios comunes que son para vivirlos intensamente’, dice.

Añade que las condes es aún una zona nueva para el desarrollo de multifamily, pero que ya hay proyectos destacados como Switch, en Américo Vespucio, o Núcleo Los Trapenses.

‘El desarrollo de multifamilys en el sector oriente va con una rapidez y agilidad impresionante. Estimo que de aquí a los próximos cinco años, principalmente en el eje Alameda-Providencia-Apoquindo-las condes, vamos a tener una oferta muy completa vinculada a multifamily. Por otro lado, Exxacon tiene varios otros proyectos en carpeta, tres de ellos en este eje Apoquindo-las condes, pero no para la venta a terceros (fondos/operadores) sino para asociarnos en el desarrollo, ejecución y operación de estos proyectos que podamos complementar con nuestro modelo principal, que es la venta retail’, indica.

En este camino, Greystar y Exxacon mantienen una alianza con el fin de ofrecer una propuesta interesante en este mercado. ‘Nuestra propuesta diferenciadora es entender que el arrendatario de hoy está a la espera de una experiencia de vida superior’, comenta.

Particularmente, disponen del proyecto Clan, catalogado como el Multifamily 2.0. ‘Es un edificio excepcional, donde sus habitantes podrán disfrutar de una experiencia única, mucho más hotelera y vivencial, más interactiva con su comunidad. Se enfoca en entregar un servicio de excelencia en un lugar diseñado y habilitado para ello, en espacios donde no solo se duerme, sino que sociabilizas, te diviertes, descansas, haces ejercicios y tienes una oferta ilimitada de experiencias y actividades que te ofrece el operador’, sostiene Nicole Solé.

Concluye que Greystar y Exxacon tienen planificado seguir trabajando en conjunto, ‘y ojalá en un futuro no muy lejano asociarnos. Armar una alianza para desarrollar proyectos nuevos, distintos, con ubicaciones, diseños y contenidos más novedosos. Lo más interesante es que estamos evaluando ubicaciones destinadas a familias en suburbios, muy propio de los multifamilys que Greystar desarrolla en Europa y Estados Unidos’, finaliza.

Cómo refugiarse en la UF en medio de nuevas sorpresas inflacionarias

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El IPC de enero estaría llevando a reajustar los portafolios para volver a privilegiar la unidad de fomento con fuerza. Y, a pesar de que esta estrategia tendría los días contados, los analistas aún ven oportunidades.
Entre los analistas se espera que la primera baja de tasas que adopte el Banco Central sea entre mayo y julio de este año, en vez de abril, como se había previsto.
El IPC del miércoles pasado está llevando a ajustar las proyecciones inflacionarias para 2023. Es que el mercado se llevó una sorpresa desagradable: el índice de enero mostró una variación de 0,8% mes contra mes, superior a las estimaciones de 0,5%. Un dato que ha llevado a cambios en la composición de los portafolios de renta fija.
“El mercado podría volver a posicionarse en UF a la espera de nuevas sorpresas inflacionarias”, advierte Samuel Carrasco, economista sénior de Credicorp Capital.
“Con la noticia del IPC los portafolios se han ido cargando hacia más bonos en UF y menos en pesos, es decir la UF se ha hecho más atractiva”, agrega Arturo Frei, gerente general de Renta4.
“Este dato sigue demostrando que la inflación puede ser difícil de tratar y, por lo tanto, conviene aún mantenerse en activos expuestos a la UF”, concuerda Fernando Montalva, estratega jefe de Acciona Capital.
El IPC evidenció una inflación volátil y persistente, y termina presionando al Banco Central para mantener su política monetaria restrictiva por más tiempo. De hecho, en el mercado esperan que sea entre mayo y julio, en vez de abril, la primera baja de tasas. Esto estaría alargando la preferencia por la UF este año, el instrumento estrella de 2022. La duda que queda es, ¿cómo conviene refugiarse en la UF?
En el mercado varios creen que tras el IPC el posicionamiento de un portafolio debería estar en 60 o 70% en UF versus nominal (similar a la composición de los bonos). Los mecanismos, sin embargo, serían variados. “Si el horizonte de inversión en renta fija es largo, lo recomendable es hacerlo a través de fondos”, sugiere Gonzalo Reyes, socio de Abaqus.
En estas opciones, la industria se ha encargado de renovar la oferta de instrumentos. En los últimos 6 meses se abrieron 10 fondos mutuos “estructurados UF”, es decir, vehículos de renta fija local con alta exposición a emisiones en UF y que persiguen retornos estimados establecidos de antemano.
Sin embargo, no todos se inclinan por estos vehículos estructurados. “Por un tema de costo prefiero entrar a un fondo clásico de renta fija local con alta exposición a UF, dado que es un producto muy profundo en la industria”, afirma Montalva. “Es vital buscar costos bajos”.
Concuerda Frei, de Renta4. “No recomendamos fondos estructurados”, dice. Cree que es “más barato ir directamente al instrumento en vez de pasar por la remuneración de un fondo”. “Las alternativas seguirán estando en los depósitos a plazo o en los bonos en UF”, indica.
Reyes también encuentra atractivo en estos mecanismos directos. “Para plazos más cortos, es suficiente lo que dan los depósitos a plazo hoy”, explica. Estos instrumentos estarían rentando actualmente cerca de 10% a doce meses.
La preferencia por la UF, sin embargo, podría tener los días contados. “El atractivo durará hasta que el Banco Central dé los primeros indicios de baja de tasa, lo que hará caer con fuerza las curvas de tasa”, prevé Montalva. “Principalmente porque el activo se volverá muy caro”.
“Desde el segundo trimestre, la apreciación del peso chileno, la caída en los precios de los combustibles y el alto nivel de inventarios podrían acentuar la caída en el precio de los bienes y generar mayor atractivo en papeles nominales a la espera del inicio de recortes de tasa”, agrega Carrasco, de Credicorp Capital.
El problema es que, por la composición del mercado, no es muy factible dejar del todo a la UF. “La mayoría de las emisiones son en esta moneda en la parte media y larga de la curva, por lo que existe mayor liquidez que en pesos”, explica Montalva.
“Parte importante de la renta fija chilena está indexada a la UF”, agrega Guillermo Kautz, gerente de Renta Fija de MBI AGF. “Este tipo de instrumento va a seguir siendo atractivo, lo que cambiaría es la sobreponderación que han tenido en el último periodo”, anticipa.

Territoria apuesta por la zona cero: invertirá US$ 130 millones en nuevo proyecto inmobiliario

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LA COMPAÑÍA LLEGÓ A UN ACUERDO CON ENEL PARA ADQUIRIR EL ‘CÓNICO EDIFICIO UBICADO EN SANTA ROSA 76. A INICIOS DE 2024 COMENZARÍAN LAS OBRAS PARA LEVANTAR UN COMPLEJO COMERCIAL, RESIDENCIAL Y DE OFICINAS. «EXISTE UN COMPROMISO PÚBLICO DE REVITALIZAR EL CENTRO DE LA CIUDAD», DICE IGNACIO SALAZAR, SOCIO Y GERENTE GENERAL DE LA FIRMA.
A partir del estallido social diversas empresas han dejado la comuna de Santiago para mudarse al sector oriente: Falabella se trasladó a Nueva las condes, BICE se cambió a Apoquindo, Transbank anunció su arribo a Isidora Goyenechea, y Banco Santander anunció una inversión de US$ 335 millones para construir su nuevo edificio en Américo Vespucio Norte con Av. Presidente Riesco.

Pero Territoria está nadando a contracorriente. La gestora inmobiliaria chilena -detrás del proyecto Mercado Urbano Tobalaba (MUT) en las condes- se está preparando para ejecutar un nuevo desarrollo de oficinas en Santa Rosa 76, a pasos del Metro Santa Lucía y en la denominada ‘zona cero’. Es de las pocas inmobiliarias que está llevando a cabo un plan de estas características en el centro de Santiago y con ese nivel de inversión: en total desembolsarán más de US$ 130 millones.

Específicamente, este nuevo desarrollo estará ubicado en el edificio de Enel, uno de los íconos del comienzo del estallido social: en la noche del 18 de octubre de 2019 este inmueble fue envuelto en llamas en medio de las protestas ciudadanas.

En concreto, Territoria, ligada al abogado Ignacio Salazar y al arquitecto Francisco Rencoret, adquirió este edificio -de 17 pisos- como parte del acuerdo para recibir a Enel en el MUT, uno de los proyectos inmobiliarios más ambiciosos en la capital: cuenta con cuatro torres que albergarán a más de 4 mil oficinistas. Además, tendrá 37 mil metros cuadrados de comercio y 21.000 de áreas verdes. Otras compañías que ya han anunciado su arribo a este complejo son Albemarle, Buk y Schneider Electric.

El nuevo proyecto en Santiago Centro todavía está en una etapa temprana: no tiene renders, nombre, ni una oficina de arquitectos o constructora elegida. No obstante, ya tienen listos los principales aspectos en papel.

Oficinas, residencial y comercial

La primera decisión de Territoria fue mantener el edificio de Enel, construido en 1968 por Jorge Aguirre, Premio Nacional de Arquitectura en 1985. El objetivo de la compañía será destinar las oficinas para usuarios del sector público y emprendedores. Según información preliminar, se efectuará una remodelación de ciertos espacios.

Aparte de esto, comenta Ignacio Salazar, socio y gerente general de Territoria, levantarán ‘edificios de vivienda y un centro comercial que contendrá un mercado de comidas y productos, tiendas principalmente orientadas a emprendedores e industrias creativas, y comercio y servicios que abastezcan este barrio del centro, al sur de la Alameda, que cuenta con poca oferta de este tipo’.

Todo esto lo harán en un paño de 9.500 metros cuadrados que vendrá con el edificio.

‘El proyecto está orientado a personas que les gusta vivir en el centro de Santiago o que trabajan ahí, que quieren mejorar su calidad de vida viviendo en un lugar con más espacios verdes y con una excelente conexión al resto de la ciudad’.

Y agrega: ‘Este proyecto contempla desarrollar grandes espacios verdes verticales de acceso público, así como el mejoramiento del entorno del proyecto, de manera de lograr una potente integración con la ciudad y mejora urbana para todo el sector’.

‘Estamos estudiando tecnologías de construcción con cero huella de carbono o derechamente con huella de carbono negativa, con materiales reciclados o en madera’, explica. ‘Al igual que en nuestro proyecto MUT, el proyecto Santa Rosa contará con energía limpia, reutilización de aguas grises para el riego de jardines y un programa de basura cero’.

‘Si queremos una ciudad pujante debemos reimpulsar su centro histórico’

‘Cuando comenzamos a hablar con Enel sobre la posibilidad de trasladar sus oficinas a MUT, nos dimos cuenta de que el terreno de Santa Rosa y sus edificaciones tenían un potencial increíble que va en línea con los proyectos que Territoria desarrolla y que apuntan fundamentalmente a crear lugares vibrantes orientados principalmente al barrio’, comenta Ignacio Salazar. Desde ahí, a mediados de 2022, comenzaron las negociaciones con la compañía de origen italiano para adquirir el inmueble. La firma de los contratos se concretó en febrero de este año.

La ubicación del proyecto llama la atención, considerando que desde el comienzo del estallido social más de 700 locales comerciales han dejado el centro para migrar a otras comunas, especialmente en el sector oriente. El objetivo de la gestora chilena es revertir esa situación y volver a reactivar la comuna.

‘Creemos fuertemente en que existe un compromiso público de revitalizar un centro de la ciudad que hoy se encuentra en mal estado. Si queremos tener una ciudad pujante debemos reimpulsar su centro histórico, lo cual estamos convencidos va a empezar a suceder en poco tiempo más y queremos estar ahí cuando esto ocurra’, agrega Salazar.

Pero matiza: ‘En todo caso, no hay que olvidar que el centro de la ciudad es y seguirá siendo un lugar en que tradicionalmente está situado el Estado, un lugar muy apetecido para vivir por la rica infraestructura con que cuenta, y particularmente este es un sector con un potencial turístico tremendo, al encontrarse en medio de dos lugares emblemáticos: el barrio Lastarria y el barrio París y Londres’.

Extranjeros realizaron inversión récord en acciones chilenas en 2022

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La cifra más que triplicó el monto de 2021 y se explicaría por la compra de papeles de Enel Transmisión y SAAM. Y por la salida del Capítulo 11 de Latam Airlines.
En un año en que la renta variable mundial vivió su peor momento desde la crisis financiera de 2008, el mercado accionario chileno apareció como un refugio. El IPSA sorprendió con un muy buen 2022, con una rentabilidad sobre 20%, y los inversionistas extranjeros de riesgo supieron aprovecharlo.
Agentes foráneos hicieron en 2022 su inversión más alta en la historia en acciones de la Bolsa de Santiago y ADR de empresas chilenas, por un total US$ 7.826 millones, una cifra más de tres veces mayor que la registrada en 2021 (US$ 2.411 millones). Un dato que, además, supera con creces el registrado en 2013, de US$ 5.883 millones, el récord anterior, según información del Banco Central.
En buena parte, este salto se explicaría por la compra de papeles de algunas compañías específicas por parte de extranjeros, dicen analistas. Y por la salida del capítulo 11 de Latam Airlines.
Si bien hubo compras significativas entre marzo y junio, con montos entre US$ 183 millones y US$ 514 millones, el gran salto fue en noviembre. En el penúltimo mes del año, la adquisición de acciones chilenas por parte de foráneos saltó con fuerza, alcanzando los US$ 6.441 millones solo en ese mes.
“En noviembre se produjo la compra de Enel Transmisión por parte de inversionistas extranjeros: 1.144.119.398 acciones a un precio de US$ 1,226 cada una”, lo que implica un total de US$ 1.403 millones, dice Guillermo Araya, gerente de estudios en Renta4.
Además, ese mismo mes se hizo efectiva la compra del negocio portuario y logístico de Saam por parte de Hapag-Lloyd, por cerca de US$ 1.137 millones. Se acordó la venta del 100% de las acciones de las compañías SAAM Ports S.A., y SAAM Logistics S.A., ambas filiales directas de SM SAAM. “El precio total a pagar al cierre, por las acciones de ambas compañías y por los activos inmobiliarios, se estima en aproximadamente US$ 1.000 millones, luego de ajustes habituales para este tipo de operaciones”, dice Araya.
Y habría otro factor que impulsó el flujo extranjero hacia los títulos locales. En noviembre, Latam Airlines salió del Capítulo 11 con varios movimientos en sus acciones. “El aumento de capital de Latam Airlines pudo haber causado el incremento de la inversión extranjera”, dice el portfolio manager de una conocida AGF local que no puede hablar con la prensa. La aerolínea chilena aumentó su capital social en US$ 10.300 millones, en los que se colocaron US$ 800 millones en efectivo y US$ 9.500 millones a través de tres clases diferentes de bonos convertibles, los cuales, al pasarse a acciones, pueden representar compras extranjeras.
De acuerdo con datos del Banco Central, la mayor inversión se dio de forma directa en la bolsa local. Esto, contrastando con desinversiones en los papeles ADR de la Bolsa de Nueva York. Mientras que en 2022 los inversionistas extranjeros adquirieron US$ 7.892 millones de forma directa en acciones locales, enajenaron —US$ 66 millones en ADR (luego de haber comprado US$ 996 millones en 2021).
Esto, cuando en 2022 varios factores pueden haber influido en esta preferencia por acciones directas versus los ADR: Enel Américas se deslistó de los ADR a mediados del año pasado; el peso chileno se depreció con fuerza, lo que podría dar atractivo a los títulos locales; y la acción con mayor presencia en ADR, SQM, sufrió en los últimos meses por dudas frente a los precios del litio.
El buen ánimo con los papeles locales en 2022 no solo fue de extranjeros, también predominó en las AFP, principales inversionistas locales, las que compraron un total de US$ 1.532 millones. Un movimiento que implicó una vuelta a las inversiones, tras las ventas por -US$ 1.312 millones registradas en 2021.
Eso sí, no todos los institucionales se subieron al impulso del IPSA. Los fondos mutuos locales, por su parte, enajenaron —US$ 271 millones en acciones locales. Un cambio de tendencia en el sentido contrario de las AFP, tras las inversiones por US$ 252 millones en 2021.

Inflación para sectores vulnerables crece con más fuerza que IPC general en últimos 12 meses

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En el caso de los adultos mayores, el indicador tuvo un alza de 12,6%, mientras que IPC general subió 12,3%. Detrás de esto, está el gran incremento de los alimentos y servicios básicos.
La inflación ha estado golpeando fuertemente a los bolsillos del país. El alza de precios —que llegó a niveles similares a los de hace 30 años— ha generado una merma en los ingresos de las personas, afectando directamente su poder de compra. No obstante, hay sectores de la población a los que la inflación ha golpeado más fuerte, como es el caso de las personas de menores ingresos y de la tercera edad.
Mensualmente, Clapes UC elabora el Índice de Precios al Consumidor de escasos recursos. Este tuvo una variación en 12 meses de 13,3% durante enero, disminuyendo respecto de lo ocurrido en el mes anterior (13,7%). El dato en 12 meses de enero para el IPC de las personas de escasos recursos se ubica en un punto porcentual por sobre la inflación general del país que, según informó el INE el pasado martes, alcanzó 12,3%.
El documento del centro de estudios señala que de las 12 divisiones que conforman la canasta de este indicador, 10 tuvieron una incidencia positiva en el comportamiento del índice, destacando las divisiones Alimentos y bebidas no alcohólicas y Bebidas alcohólicas y tabaco, mientras que las divisiones de Vivienda y servicios básicos y Transporte presentaron una incidencia negativa.
Clapes, además, monitorea el IPC de los adultos mayores, que tuvo una expansión anual de 12,6%, mientras que el IPC de adultos mayores vulnerables tuvo un alza de 15,4%.
Jorge Alfaro, economista de Clapes, explica que cuando se mide el IPC del adulto mayor están viendo los patrones de consumo de una persona de 60 años o más y estos no son iguales a los de una persona promedio.
“Por ejemplo, el adulto mayor destina una mayor fracción de sus ingresos en ítems como los alimentos, vivienda y servicios básicos y salud que una persona promedio. Por lo cual, si es que aumentan los precios de los alimentos, vivienda y servicios básicos y/o salud, como el adulto mayor “gasta” una mayor fracción de sus ingresos en estos ítems, percibirá un mayor nivel de inflación”, señala Alfaro.
Agrega que en el caso del adulto mayor vulnerable, los factores que explican las diferencias radican en los aumentos en precios de alimentos en los últimos meses, como por ejemplo el pan, que acumula una variación en 12 meses de 28,2%.
Además, Alfaro plantea que los ítems de la división de vivienda y servicios básicos también han aumentado sus precios de forma considerable en los últimos meses, como por ejemplo el agua potable, que en 12 meses acumula un incremento cercano al 17,4%. “A la larga, estos aumentos de precios en ítems en donde el adulto mayor gasta una mayor parte de su ingreso, se traducen en que estos son los más afectados por el fenómeno inflacionario”, sostiene.
Por su parte, Pablo Eguiguren, director de políticas públicas de LyD, observa que en los últimos 12 meses, la brecha entre el IPC general y el que afecta a los más vulnerables está dada por el alza en el precio de los alimentos. “Dicho ítem tiene una incidencia mayor en el presupuesto familiar de los hogares de menores ingresos y, por ende, el alza del precio de los alimentos les afecta con más fuerza”, plantea.
Eguiguren señala que, pese a la sorpresiva inflación de enero, la desaceleración de la inflación a partir del segundo semestre del año pasado ayudará a evitar la erosión sobre los salarios (los sueldos reales cayeron casi 2% en 2022). “Sin embargo, el deterioro del mercado laboral que se prevé para 2023 hará más difícil la tarea de mantener el poder adquisitivo de las familias”, anticipa.
Señala también que es importante recordar que la brusca alza de precios ha hecho que solo por ese efecto, haya subido el número de personas que viven bajo la línea de la pobreza en más de 330 mil personas entre 2020 y 2022.
“Por ende, el Gobierno tiene la tarea de generar los incentivos adecuados para que el sector privado pueda volver a crear empleos formales con fuerza, especialmente para las mujeres y jóvenes, y así permitir que los hogares generen mayores ingresos. Por otro lado, debe impedir que medidas populistas, como los retiros de ahorros previsionales o bonos desfocalizados, vuelvan a presionar el nivel de precios”, sostiene.

Ajuste en consumo golpea recaudación de IVA y se estima que impuesto a servicios presionaría a la baja ingresos

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Proyecciones del Colegio de Contadores apuntan a que el gravamen a sectores que antes estaban sin cobro podría restar hasta un 50% en recursos potenciales previstos y podría generar un cambio hacia la actividad comercial exenta o informal.
En el marco del ajuste que viene experimentando la economía, los ingresos fiscales provenientes del Impuesto al Valor Agregado (IVA) cerraron diciembre con una fuerte caída.
De acuerdo a estadísticas de la Dirección de Presupuestos (Dipres), la recaudación por IVA disminuyó en ese mes un 17,4% real anual a $2.062.088 millones (US$ 2.568 millones, calculado con el tipo de cambio de cierre de ayer). Con este resultado, el impuesto al consumo —que representó el 44,2% del total de los ingresos impositivos y un 9,2% del PIB— cerró el año pasado acumulando una caída real en doce meses de 3,6% (ver gráfico).
Para 2022 la Dipres había estimado en el Informe de Finanzas Públicas (IFP) del tercer trimestre una variación de 0,9%, en línea con la normalización de la demanda interna tras la “fiesta” del consumo en 2021, impulsada por los retiros de fondos previsionales y las ayudas fiscales. Sin embargo, el ajuste fue mayor en un contexto de ralentización de la actividad económica.
La baja en el consumo jugó un rol clave en la variación negativa del IVA, y lo podría seguir repitiendo en la primera parte del año, advierte el economista y socio de la consultora Rojas y Asociados, Patricio Rojas.
“El consumo ya se venía desacelerando y cayendo en la segunda parte de 2022. Va a continuar así durante el primer semestre de 2023 y cómo se comporte hacia la segunda parte va a depender del mercado laboral. Este viene evolucionando con una baja creación de empleo, un aumento de trabajos informales. Los salarios reales en promedio vienen cayendo, a pesar del dato del mes de diciembre, muy influenciado por la reajustabilidad del sector público. Pero en términos generales las remuneraciones vienen bajando, la creación de empleo se ve lenta y la tasa de desempleo viene al alza para todo el primer semestre. Por lo tanto, eso va a seguir afectando al consumo con alguna fuerza”, explica Rojas.
Añade que “adicionalmente, el valor del crédito ha ido aumentando en coherencia con el alza de la tasa de interés por parte del Banco Central. La disponibilidad de créditos también se ha visto más ajustada. Eso también va a afectar durante la primera mitad de este año al consumo, con una fuerza igual o mayor que la que hemos visto hasta ahora. Lo más probable es que durante 2023 el consumo caiga en el orden de 4% o incluso un poco más, aun cuando el escenario hoy es un poco más favorable que cuando el Banco Central hizo sus proyecciones”.
Impacto IVA servicios
El último IFP, que se actualizará en los próximos días, proyectaba que este año en recaudación de IVA habría un retroceso real de 2,2%, en línea con la disminución esperada de los indicadores de crecimiento y demanda.
Estimaciones del Colegio de Contadores señalan que esta baja en ingresos podría verse compensada en una parte por el cobro del tributo al Valor Agregado a los servicios, que empezó a cobrarse desde enero de 2023. Sin embargo, también anticipan una presión a la baja en la demanda y en ingresos por el gravamen.
“Hay también un efecto en menor demanda de servicios afectos a IVA, como los gimnasios, peluquerías, asesorías legales, contables, etc. Los contribuyentes optarán por prestadores de servicios exentos, aquellos que pudieron reorganizarse y calificar como sociedad de profesionales. El informe financiero de la ley de financiamiento de la PGU contemplaba una merma de 30% en la recaudación por el IVA a los servicios, precisamente por una menor demanda de los servicios. En el actual escenario negativo a nivel económico y con alta inflación, como Colegio de Contadores creemos que esa merma será aún mayor y podría superar el 50% de recaudación potencial, acrecentada por la informalidad en los negocios que aumentará con medidas como el IVA a los servicios”, advierte Juan Alberto Pizarro, presidente de la comisión tributaria del gremio.
El informe financiero de diciembre de 2021 recordaba que el último informe de gasto tributario del SII estimaba que la pérdida de recaudación por IVA de los servicios que son exentos o no gravados era de $555.900 millones (en pesos de 2022). Se advertía que considerando que el aumento del IVA podría inducir un cambio en el comportamiento de los agentes, producto del aumento en el precio de los servicios sujetos a esta medida, como supuesto conservador se asumía que en el corto plazo el efecto en recaudación corresponde a un 80% de la cifra estimada y, suponiendo que estos ajustes se materializarían de forma gradual en el tiempo, a un 60% en régimen.

Grupo Senerman: Melón pide liquidar otra de sus constructoras

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Melón Hormigones , una de las cinco unidades de negocios de Melón S.A., solicitó este lunes la liquidación forzosa de la Constructora Alturas del Sur (Casur), perteneciente a la familia Senerman, dueña del grupo Sencorp que actualmente se encuentra en reorganización judicial.
Melón Hormigones señaló al 8° Juzgado Civil de Santiago que la liquidación de la constructora se justifica por el no pago de 87 facturas por un monto total de $404 millones. Documentos que fueron notificados judicialmente a Casur sin que la empresa “alegara la falsificación material de las facturas, ni la falsificación del recibo de la mercadería o de los servicios prestados”.
Desde Sencorp afirmaron que “evaluaremos los pasos a seguir con el equipo legal según los plazos que establece la ley”. Agregaron que “esta línea de negocios, ligada a la compañía, no es parte del proceso de reorganización de Sencorp aprobado exitosamente hace algunos días. Al igual que muchas otras constructoras, Casur ha sido afectada por factores internos y externos que provocaron severas alzas de costos, inflación y freno en la demanda”.
Creado por el arquitecto Abraham Senerman, el grupo Senerman, hoy liderado por su hijo Ricardo, además de Sencorp (que entre otros diseñó y construyó el Parque Titanium en Las Condes), controla el centro de esquí Valle Nevado, que también enfrenta una reorganización judicial, dentro del cual se acordó su venta a la estadounidense Mountain Capital Partners.
La crítica situación financiera del conglomerado y, en este caso, de Casur se reflejó en la demanda de Melón. “Es de público conocimiento que la empresa deudora atraviesa un proceso de mal estado de sus negocios, con múltiples gestiones judiciales en su contra por diversas sumas, ante lo cual se evidencia que la empresa registra un gran número de acreedores por deudas impagas, lo que no viene sino en demostrar el estado de insolvencia en que se encuentra”.
Casur ha desarrollado edificios en Avda Escrivá de Balaguer (Vitacura), San Damián (Las Condes), Barrio Parque Curauma (Valparaíso) y Parque Titanium.