Según un informe de Colliers, los senior houses son activos inmobiliarios de alta gama diseñados para el cuidado de la tercera edad. Actualmente, hay 33 de este tipo de residencias en operación y seis en construcción o planificación en el país, aunque concentradas fuertemente en la RM. Sus precios mensuales pueden ir desde poco más de $1 millón, hasta sobre $3 millones, dependiendo de si se trata de personas autovalentes o dependientes.
-La población chilena está envejeciendo y las personas mayores son cada vez más numerosas en el país. Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el porcentaje de personas de 60 años y más ha ido en aumento en las últimas décadas, pasando del 9,5% en 1992 al 18,1% en 2022. Esta tendencia demográfica, que se prevé que continúe en las próximas décadas, plantea importantes desafíos en términos de atención y cuidado de las personas mayores, especialmente en lo que se refiere a la oferta de residencias especializadas para ese grupo etario.
En ese contexto, un nuevo foco de negocios se ha concentrado en la construcción y operación de residencias para personas mayores, de tipo «premium». Dicho mercado, conocido como senior house, ha experimentado un crecimiento anual promedio en m2 del 10% en los últimos doce años y se espera un aumento del 19% en 2023, según un informe de Colliers.
Actualmente, hay 33 de este tipo de residencias en operación y seis en construcción o planificación en el país. Brindan servicios de alta calidad para personas con dependencia física o mental y/o para quienes buscan seguridad y disfrutar de sus últimos años. De acuerdo al reporte, el mercado está concentrado en manos de unos pocos operadores, pero se prevé un crecimiento en nuevas residencias.
Los senior houses, explica el informe, son activos inmobiliarios orientados y habilitados para el cuidado del adulto mayor. Son hogares que «buscan entregar cualidades como seguridad, salud, compañía, tranquilidad y entretención a personas que ven su integridad condicionada, ya sea por su edad o por alguna condición física o mental», describe el reporte.
Se trata de residencias con habitaciones personales o compartidas, donde especialistas en el cuidado de la salud y la atención al huésped entregan sus servicios «para hacerle la vida más fácil a ellos y a sus familias», se indica.
Para el estudio, Colliers consideró las 33 residencias en operación antes mencionadas y las seis en estado de construcción o planificación. Estas instalaciones cumplen altos estándares en sus instalaciones, han sido diseñadas específicamente para este segmento y poseen una superficie construida superior a los 1.000 m2.
TENDENCIA Y OFERTA
Los senior houses se concentran generalmente en sectores urbanizados, próximos a clínicas u hospitales. El público que se atiende en estos hogares consiste principalmente en dos segmentos: el primero son aquellos adultos mayores que buscan seguridad, ser atendidos en instalaciones de primer nivel y compartir con gente de su edad, con el propósito de disfrutar al máximo sus últimos años. El otro grupo se compone de personas con dependencia física o mental, con familiares ocupados que buscan tercerizar el cuidado diario del adulto mayor.
Las superficies de estos activos bordean en promedio los 5.000 m2 construidos, sobre terrenos cercanos a los 8.000 m2, de acuerdo a la información recogida por Colliers.
Augusto Matte, consultor del área de estudios de Colliers, asegura que el crecimiento de 19% que se espera para este año responde a que entrarán en operación cerca de seis nuevas residencias de adulto mayor, de más de 1.000 m2, sumándose alrededor de 33.000 m2 nuevos al mercado. «Cabe mencionar, que dentro de estos nuevos m2 entrarán en operación nuevas comunas, como por ejemplo la de Colina, entre otras pertenecientes a otras regiones del país».
Las superficies construidas de las residencias de adultos mayores que consideran los estándares para este reporte van desde los 1.036 m2 hasta los 14.618 m2, presentando en promedio una superficie de 5.386 m2. En cuanto a las dimensiones de las residencias, por cada residente, en caso de ocupación máxima, este ratio entrega un número promedio de 51,47 m2 construidos por cada uno.
De acuerdo al reporte, actualmente hay una superficie construida total de 172.761 m2, con 33 hogares de este tipo activos, que suman 3.716 camas. Entre 2019 y 2022 el ingreso de nuevos m2 construidos de senior house se desaceleró. Fueron los años 2015, 2017 y 2018 en los que ingresaron la mayor cantidad de m2, existiendo un aumento de 37%, 20%, y 14%, respectivamente. En cuanto al ingreso de nuevas camas a disposición, fue de 695, 556 y 234, para cada uno de esos años mencionados.
Según Colliers, este negocio se destaca por tener pocos participantes en su operación, dadas las altas barreras de entrada que existen, como la gran inversión necesaria y el conjunto de conocimientos técnicos y administrativos que se requieren para iniciar la puesta en marcha de un centro de estas características.
«Dado esto, consiste más bien en una industria concentrada, donde entre los principales operadores existe uno que predomina por sobre el resto, concentrando el 36% del mercado. Si a este se le agregan los dos operadores que le siguen, en cuanto a superficie construida, juntos acumulan el 72% del total», dice el reporte.
Pese a ello, actualmente aún hay espacio en el mercado, aseguran desde Colliers, siendo más bien un mercado prematuro, donde en los últimos siete años se concentra más del 50% de los ingresos de superficie destinados a este propósito.
«En esta misma línea, existen nuevos proyectos, tanto para abarcar zonas que no cuentan con presencia de este tipo de activos, como para reemplazar residencias antiguas por otras más nuevas, o con la finalidad de potenciar las zonas con mayor presencia. Todo esto demuestra que aún existe un mercado por satisfacer», señala el informe.
De acuerdo al reporte, Acalis tiene una superficie construida de 62.130 m2 y 1.331 camas, Senior Suites cuenta con 31.174 m2 y 771 camas, y la Corporación Chileno Alemana de Beneficencia posee 31.125 m2 y 570 camas.
Acalis cuenta con 11 residencias distribuidas en Lo Barnechea, Ñuñoa, Las Condes, La Florida, La Reina, Concepción y Viña del Mar. Ofrece servicios como cuatro comidas al día supervisadas por un nutricionista, administración de los medicamentos, uso de las áreas comunes -comedor, sala de estar, terrazas y jardines-, talleres grupales con kinesiólogos, enfermería las 24 horas, entre otros.
Los precios para una persona autovalente, por ejemplo, en la residencia ubicada en Lo Barnechea, van desde $1.500.000, aproximadamente, por una habitación compartida, y puede aumentar hasta $1.745.000 para una habitación individual.
Por su parte, Senior Suites tiene seis residencias ubicadas en Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa y Providencia. Entre los servicios que ofrece, de acuerdo a su sitio web, se encuentran evaluación y monitoreo permanente de salud, evaluación nutricional mensual; servicio de limpieza, aseo y mantención diaria de las habitaciones, y talleres de canto, yoga, manualidades y bingo. Cuenta además con sala de cine, gimnasio, servicio de peluquería, entre otros.
En tanto, la Corporación Chileno Alemana de Beneficencia, según se indica en su sitio web, posee residencias en la comuna de Vitacura (Santiago), Valdivia, Osorno, Puerto Varas y uno en construcción en Chicureo (Santiago). En el caso del Hogar Alemán ubicado en Vitacura, el precio de una habitación oscila entre los $1.680.000 mensuales y los $2.730.000 (dependiendo del tamaño de la habitación) para personas autovalentes. En el caso de los dependientes, los valores se encuentran entre los $1.890.000 y los $3.465.000.
Entre los servicios que ofrecen se encuentran aseo de la habitación; actividades terapéuticas, físicas, recreativas y culturales grupales; servicio de alimentación supervisado por nutricionista; administración de medicamentos; evaluación y control geriátrico periódico; servicio de enfermería 24 horas, entre otros.
Otro operador es Villa Soleares, el cual tiene residencias en La Reina, Lo Barnechea y tres en Las Condes. Al igual que los otros hogares, los servicios incluyen enfermería 24 horas, terapia ocupacional, servicio doméstico, entre otros, y los precios por habitación parten desde los $1.300.000.
PARTICIPACIÓN EN LA RM Y EN EL PAÍS
En cuanto a cómo se distribuyen los senior houses y la suma de sus respectivas camas en las distintas comunas de la Región Metropolitana (RM), de acuerdo al informe este tipo de activos se ve emplazado mayoritariamente en la zona oriente de la región.
Destaca por sobre las otras, la comuna de Las Condes, concentrando un 52,6% de las camas totales. Le siguen la comuna de Vitacura, con un 16,6% de las camas, Lo Barnechea con un 10,3% y Ñuñoa con un 8,1%. En tanto, las comunas de La Florida, Providencia y La Reina, en conjunto, llegan al 12,3% de las camas disponibles en la región.
Ahora, con respecto a la distribución de los m2 construidos a lo largo de Chile, la ciudad de Santiago es la que posee la mayor concentración (88%), con una amplia ventaja. Le siguen Osorno y Puerto Varas con el 5%, Valparaíso con un 3%, Concepción también con el 3% y finalmente Valdivia con el 1%.
En la zona sur de Chile el informe registró la presencia de cinco centros, los cuales pertenecen casi en su totalidad a grupos conformados por colonias de distintos países que habitan en esos lugares. En cuanto al resto de las ciudades, se destaca que no existen residencias de este tipo en la zona norte del territorio nacional.
Sobre la alta concentración en la RM de este tipo de activos, el consultor de Colliers explica que, si bien es un mercado que concentra el 88% de la superficie en operación dentro de la región, se espera que este número baje al menos en cinco puntos porcentuales en los próximos dos años.
Lo anterior, ya que «existen proyectos para la creación de senior house en la V y en la XIV región, los cuales ya han adquirido los terrenos donde se desarrollarán. Frente a una mirada a largo plazo, hoy en día los senior housings están presentes en menos de la mitad de las regiones de nuestro país. Podría esperarse que en la medida que el mercado se consolide cada vez más, y se vuelva cada vez más atractivo para nuevos inversionistas u operadores, estos tengan incentivos para abarcar las regiones que hoy en día no cuentan con una competencia directa», explica Matte.
PROYECCIONES
En lo que se refiere a las proyecciones para este mercado, desde Colliers aseguran que el escenario nacional se ha visto muy cambiante en los últimos años, demostrando variaciones demográficas en el hogar, en lo social, e incluso en lo cultural.
«Existe una baja constante hace más de 30 años en la tasa de natalidad, y un consiguiente envejecimiento de la sociedad. Adicionalmente, según el INE, en el último censo la población de adulto mayor era un 11,4% de la población nacional, estimando un aumento a 18,9% para el año 2035. Frente a esto, existe una necesidad de adaptación en el mercado residencial, entre otros, a este cambio etario, siendo una solución factible el mercado de senior housing», concluye el reporte.