Mes: febrero 2023

En diciembre último la Empresa de Ferrocarriles del Estado (EFE) anunció un proyecto que busca conectar a Lampa con Santiago en solo 23 minutos, facilitando la conexión entre cinco comunas (Santiago, Quinta Normal, Renca, Quilicura y Lampa). Dicho trayecto podría estar listo a partir del 2028, disparando las consultas por viviendas en el sector norte de Santiago. ‘Desde enero a la fecha me llegaron muchas consultas por casas en la zona: creció la cantidad de visitas. Y eso tiene que ver con este anuncio. Muchos se dieron cuenta de la cercanía que tiene con Santiago (está a 30 kilómetros): en transporte público estamos a media hora y en auto a solo 15 minutos.

El Tren Santiago-Batuco aumentará la conectividad que por años no había. Era una comuna que estaba muy aislada. Los inversionistas están mirando con otros ojos a esta zona que estaba olvidada’, reconoció Carlos Ciuffardi, agente inmobiliario de Re/Max Alpha oficina Chicureo, quien precisamente vive en Batuco. Mencionó que históricamente Lampa se ha caracterizado por ser una comuna rural. Aunque esto ha cambiado producto de la urbanización de sectores que antes eran rurales. Entre ellos, Batuco, Valle Grande y Chicauma, donde se incrementó la oferta de viviendas. Y cree que la comuna seguirá creciendo. ‘Durante la pandemia aumentó mucho el interés de las personas por vivir en esta zona. Las viviendas se mueven entre las 2.000 y 3.000 UF, pero con el nuevo proyecto podrían aumentar en un 20% los precios de la zona, incluso un poco más. Lo más probable es que aumente la plusvalía de los terrenos’, sostuvo.

‘Lampa es un territorio gigantesco (tiene una superficie de 452 km2): perfectamente podrían ser tres comunas de Santiago. La oferta inmobiliaria es muy variada: hay desde casas con subsidios hasta parcelas en condominios con un valor de 20.000 UF. Son casas familiares de tres habitaciones y dos baños’, precisó. Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers Chile, añadió que la oferta disponible corresponde a viviendas de uno y dos pisos, muchas de ellas son pareadas. ‘Los inmuebles tienen una superficie construida de 40 a 55 metros cuadrados. Tienen dos a tres dormitorios, con uno o dos baños’, indicó. ‘La mayoría de la oferta que se encuentra en Lampa es con subsidio. Debe ser una de las comunas que tiene la mayor cantidad de viviendas con subsidios. Muchas de ellas se consiguen entre las 1.500 y 2000 UF (53,8 se ubicó el valor de la UF/m2 en 2022). Es un segmento de personas que califican a los programas del gobierno. Son de ingresos relativamente bajos’, señaló el analista.

Vida apacible

‘Lampa es una comuna muy tranquila: tiene mucho verdor, animales, un humedal, es muy rústico: es similar a Olmué. Tiene una vida natural maravillosa. Por otra parte, tiene casi todos los servicios: colegios, liceos, bancos, supermercados chicos, transporte público. Lo bueno es que está a 10 minutos de Colina. Si uno no encuentra algo en Lampa, puede ir hasta Colina a buscarlo. En Colina hay clínicas súper grandes’, reveló Gleisner. Destacó que la oferta inmobiliaria en su mayoría es de casas: hay pocos departamentos.

‘Yo creo que hacía allá se va a dirigir la nueva oferta inmobiliaria: al nuevo desarrollo de edificios. Los espacios van a quedar limitados. Lampa crecerá mucho, pero necesita movimiento inmobiliario central (más edificios) y mejorar la interconectividad’, justificó. ¿Quiénes compran? ‘El mercado de venta es muy variado. Llega gente de comunas del centro que busca casas por 3.000 UF. Otros que están aburridos de vivir en un departamento y quieren habitar en una zona rústica y les busco casas de 20.000 UF. Hay de todo’, admitió.

Stock actualizado

Un último análisis de Colliers Chile revisó cómo anda la oferta de casas nuevas en el Gran Santiago (ver tabla). Lideró el listado Colina, con 844 casas disponibles para venta; le sigue Puente Alto, con 747 unidades; y en tercer lugar se ubica Lampa, con 452 viviendas. La medición evidenció que las casas registran un aumento del 38% en el stock disponible respecto al cuarto trimestre de 2021, sumando un total de 3.529 unidades.

‘En Colina hay varios mercados: hay un segmento alto, intermedio y viviendas con subsidio. Es de las pocas comunas que tienen un mix de productos. Además, es una zona que todavía tiene espacio para la construcción de viviendas. Por su parte, Puente Alto es otra de las comunas con mucha oferta. Tradicionalmente es una comuna de casas: hay poco edificio. También apunta a un segmento con subsidios’, detalló Gleisner

El precio del dólar en Chile sigue recuperando terreno. Lo que comenzó como un muy buen año para el peso chileno ahora amenaza con revertirse. Pese a que el billete verde todavía acumula una caída de $25 en el año, en febrero ha subido $32,6. Un movimiento que se consolidó este lunes: el dólar subió $7,9, hasta los $833,5, al cierre de sus operaciones más líquidas. ‘Estamos viviendo un momentum malo que está castigando al peso chileno’, dice Eduardo Kutscher, gerente de moneda extranjera en MBI. Los motivos son varios. Desde el acoplamiento del mercado a la perspectiva alcista en tasas de la Fed —tras contradecirla previamente—, hasta un cobre perdiendo los US$ 4 la libra (ayer cedió 0,64% a US$ 3,97 la libra), distintas razones explican la caída del peso frente al billete verde en lo reciente.

‘La paridad local mantiene la tendencia de la semana pasada, propensión impulsada por el drástico ajuste que está teniendo el mercado respecto a la política monetaria de la Fed’, dice Martina Ogaz, economista de EuroAmerica, sumando la caída del metal rojo como otro elemento. Bajo este cuadro, su firma elevó el rango de negociación del dólar a entre $820-$850. Para Kutscher, de MBI, el movimiento de este lunes se sustenta en un actor particular. ‘Hay un flujo comprador que lleva más de una semana y que son agentes off shore que han aumentado su posición en dólares’, dice. Pero ayer el dólar en Chile subió a contracorriente de la divisa a nivel global, con el Dollar Index —que mide la moneda frente a sus grandes pares— disminuyendo 0,53% a 104,65. Esto ocurrió en medio de una buena jornada bursátil en el mundo: el S&P 500 subió 0,31%, el Nasdaq, 0,63%, y el IPSA trepó 0,48%, ayudado por el salto de 4,5% de SQM (luego que se pusiera en duda la oferta de litio de China).

Esto lleva a algunos a dudar del sustento de la reciente fortaleza del dólar. ‘No debió haber superado los $815-818 dado el desempeño de los activos globales’, dice Eduardo Orpis, estratega en Gemines Consultores. ‘El resto son stop loss y sobrerreacción, sobre todo en un escenario en que había muchas apuestas bajistas y el mercado venía creyendo que los $800 eran un buen nivel para vender’. ‘Estamos frente a un poder comprador que en algún minuto se deberá diluir, porque el dólar en Chile está sobrecomprado’, coincide Kutscher. Los agentes foráneos que operan localmente han aumentado su posicionamiento en dólares. ‘La información del Banco Central muestra que la posición de los no residentes ha pasado desde US$ 622 millones el 3 de febrero hasta los US$ 3.246 millones recientemente’, dice Arturo Curtze, analista sénior de Alfredo Cruz y Cía., haciendo referencia a la posición en contra del peso chileno de los inversionistas extranjeros a través de derivados. Un motivo apoya esta tendencia.

El mercado global se ha ido acoplando a las expectativas de alzas de tasas que, durante meses, ha proyectado la Fed, con una economía estadounidense que no da signos de debilitamiento. Hoy existe una visión más restrictiva en torno al nivel al que llegarían las tasas (actualmente 4,5-4,75%), con los futuros de tasas de Chicago proyectando un cierre de año en 5,25-5,5%, lejos de los recortes que se vaticinaban hace poco. ‘El mercado tiene internalizado a firme 75 puntos más de alza y la discusión está abierta en si son 100 o no’, dice Orpis, de Gemines. ‘Y en ese escenario, vamos a ser datadependientes, en particular del dato de IPC de EE.UU. de febrero. Pero a mí me cuesta pensar que el dólar tenga espacio para subir’.

Fin a ventas de Hacienda

El movimiento de este lunes también estuvo influido por el fin de las liquidaciones de dólares de Hacienda (US$ 2.000 millones en febrero), indicó EuroAmerica en un reporte. ‘El viernes se completó el cupo de Hacienda’, señala. Y agrega que si la cartera no anuncia un nuevo calendario de venta de divisas a fin de mes, el alza del billete verde podría extenderse.

De ahí que un dólar en el territorio de los setecientos luzca más difícil de prever en la actualidad. Para Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital, el movimiento de este lunes se enmarca en un nuevo rango amplio de negociación, de entre $780 y $875. Lo sucedido ‘es la confirmación del soporte en la zona de $780’, dice. ‘La primera zona importante está en $825 (que ya rompió) y se extiende hasta casi $840, por lo que podríamos ver resistencia por ahí’.

La incertidumbre económica volvió a caer durante febrero, pese a la alta inflación y las menores perspectivas para la inversión durante este año. Según el IEC, índice que elabora mensualmente Clapes UC, la incertidumbre económica anotó 226 puntos, marcando una caída mensual de 18%. El de febrero es el menor nivel desde noviembre del año pasado. Asimismo, este valor significó una disminución de 16% respecto de igual mes del año pasado, cuando alcanzó 270 puntos. A su vez, la media móvil anual del IEC (323) disminuyó 1,1% respecto del mes anterior (326).

Según el reporte, las principales fuentes de incertidumbre son el escenario económico y político interno. ‘Con respecto al escenario económico, los principales temas son la inflación y las perspectivas de la inversión y su impacto en el crecimiento económico. Mientras que en el escenario político los principales tópicos mencionados son el Gobierno y la política en general’, señala el informe de febrero. Felipe Larraín, director de Clapes UC, plantea que a pesar de esta disminución, las principales fuentes de incertidumbre siguen siendo el escenario económico y político interno, en tanto que el escenario externo esta en un claro segundo plano. En lo económico, los principales temas mencionados son Gobierno, empresas e inflación.

‘La inflación se mantiene como una de las principales fuentes de incertidumbre en Chile y es probable que esta preocupación continúe mientras se mantenga sobre la meta del BC y las expectativas sigan desancladas’, señala el también exministro de Hacienda. Larraín observa que nuevamente la inversión aparece como una fuente de incertidumbre, dando cuenta que el crecimiento económico sigue estando entre las principales preocupaciones, en un escenario en que se están tramitando reformas clave como la tributaria y de pensiones, cuya discusión se retomará en marzo. ‘En esta oportunidad, Salud aparece por primera vez entre las 10 de palabras más mencionadas, lo que se relaciona con la incertidumbre relativa al futuro del sistema de isapres’, señala.

Las claves de febrero

El IEC es construido a partir del conteo de artículos de prensa (escrita) que cumplen con contener las palabras incierto o incertidumbre, en conjunto con cualquier otra palabra relacionada con economía (palabras que comiencen con ‘econ’). Así, durante el segundo mes del año, las palabras más mencionadas son Gobierno, empresas e inflación. ‘De esta manera, como en meses anteriores, la situación inflacionaria es una de las principales fuentes de incertidumbre’, señalan en Clapes.

Con respecto al escenario económico, la palabra empresas es mencionada en el 41% de los artículos, mientras que la palabra inflación es mencionada en el 37%. Por otro lado, este mes también se menciona nuevamente inversión en el 43% de los artículos. ‘Esto da cuenta de que la situación de la actividad es incierta y el crecimiento económico y la evolución en la disminución de la inflación siguen estando entre las principales preocupaciones’, señala el estudio.

En el ámbito político, la palabra Gobierno es de las más relevantes, con 293 menciones, es decir, el 43% de los artículos, seguida por las palabras política y proceso, las cuales están presentes en el 48% y 42% de los artículos, respectivamente. ‘El Gobierno es una fuente central de incertidumbre, apareciendo dentro de las palabras más mencionadas por 15 meses consecutivos. Este mes la palabra salud entró dentro de las palabras más mencionadas, lo que atribuimos a los problemas que enfrenta la salud privada. Así, en un 44% de los artículos en que se menciona la palabra salud también se menciona isapres’, remarcan en Clapes.

A medida que se acaba el período estival y se avecina marzo, los analistas del mercado ya diseñaron un portafolio de acciones que podrían tener un buen desempeño en el corto plazo. Se trata de papeles ligados al consumo básico, los utilities y la banca, sumado a la oportunidad que ofrecen los centros comerciales.

‘El mercado sigue bien atento a los indicadores macro en relación a la desaceleración de la actividad económica e inflación. Dada esta especial sensibilidad, seguimos recomendando acciones que mantienen una comportamiento positivo en utilidades de cara a los próximos trimestres’, dijo la directora de research de Credicorp, Carolina Ratto.

En supermercados, la apuesta de Credicorp son las acciones de Cencosud y SMU; y en servicios básicos, Colbún. ‘También nos gustan los malls, aunque creemos que la volatilidad seguirá alta mientras el mercado no termine de ajustar las expectativas de tasas’, añadió Ratto.

Hacia el segundo semestre, destacó el potencial de las acciones de Concha y Toro, Santander y Falabella.

El gerente de renta variable de STF Capital, Pablo Solís, señaló que ‘la mejor estrategia sigue siendo mantener un portafolio diversificado, con un sesgo en sectores que tengan correlación con los commodities y la economía internacional, principalmente China y emergentes’.

También resaltó el potencial de Cencosud debido a su diversificación de negocios, con foco en supermercados. Además, respaldó la acción de Parque Arauco en la categoría de operadores de centros comerciales.

‘Los malls han sido muy castigados y presentan un potencial interesante, considerando la reducción de tasas locales que debiésemos ver para este año’, señaló.

Para el estratega jefe de inversión y derivados de Bci Corredora de Bolsa, Alexis Osses, en el portafolio táctico se deben incluir los títulos de Vapores, SQM-B, Santander, Cencosud y Colbún. Mientras que en el fundamental, están SQM-B, Santander, Parque Arauco, Andina-B y Falabella.

‘Asumimos una primera parte del año con algunas empresas reportando un crecimiento en utilidades atractivo, además de apostar a una recuperación de precios por la desviación de fundamentales’, explicó.

Oro Blanco

En lo que va de 2023, los ganadores del S&P IPSA son la sociedad cascada de SQM, Oro Blanco, con un despegue de 31,33%; Sonda, que salta 27,99%; y Ripley, que gana 22,52%. El IPSA sube 1,33%.

Sobre Oro Blanco, Ratto explicó que la simplificación estructural de las sociedades cascada podría ayudar aún más al desempeño de estas acciones, pero aún existe bastante incertidumbre sobre cómo se llevará a cabo esto.

‘En cuanto a Ripley, vemos que hay un catalizador que debiera darse en el primer semestre del año -la agenda de nuevos desarrollos-, con lo que debiera mantenerse en estos niveles’, sostuvo.

En el caso de Sonda, Osses advirtió que ‘nuestras simulaciones nos dicen que no cumple los criterios para mantenerse en el IPSA, algo que deberíamos conocer oficialmente a través de S&P Dow Jones Indices. Esto podría significar un flujo negativo de desinversión de aquellos fondos pasivos’.

El mercado de arriendo de bodegas en la Región Metropolitana se ha consolidado como uno de los más dinámicos y competitivos, con un constante crecimiento en oferta y demanda. El ingreso de compañías de seguro y fondos de inversión, a través de compra de flujos de centros existentes, así como también mediante el aumento de capital para nuevas compras de terrenos, ha impulsado este mercado.

Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, explica que al igual que 2021, el 2022 cerró con niveles históricos de baja vacancia, pero mostrando un mayor dinamismo, ya que a pesar de haber ingresado más del doble de los metros cuadrados que el 2021, la vacancia mostró el menor índice de todos los cierres de año. ‘Por lo tanto, la presión al alza en los precios de oferta mostrada en 2022 y los cierres de contrato con condiciones poco flexibles para el arrendatario fueron la tónica’.

Los indicadores

El Reporte Global de Mercado de Centros de Bodegaje del Segundo Semestre 2022, de la consultora inmobiliaria GPS Property, muestra que al cierre del segundo semestre la vacancia tuvo un leve aumento con respecto al semestre anterior, llegando a 0,37%, pero siguió manteniéndose debajo del 1%, lo que es histórico, considerando la vacancia de los últimos años que promedia 5%.

Además, la demanda se mantuvo en aumento, al mismo tiempo que existió una baja oferta, evidenciando que los proyectos que ingresaron al mercado se encontraban con más del 80% de su superficie colocada.

Por su parte, el informe muestra que la producción también aumentó en el último semestre, con el ingreso de 167.659 m² de tres etapas de centros existentes. Esto ratifica la tendencia del ingreso de nuevas superficies ya precolocadas, ya que la absorción registrada aumentó en comparación al primer semestre, con un total de 158.041 m².

‘Este mercado se encuentra en una situación favorable, con una vacancia baja y una producción y absorción en aumento. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este panorama puede variar dependiendo de las condiciones económicas y políticas del país’, indica el reporte.

Destaca también que la recesión económica, que comenzó a afectar al país desde mediados de año, ha impactado a este mercado y se espera que continúe haciéndolo en el 2023, lo que supone importantes desafíos para que este tipo de activo siga respondiendo a las presiones de aumento de demanda y escasez de oferta presente en los últimos años, demostrando ser tremendamente resiliente.

El mercado de oficinas premium en Chile continúa recuperándose en medio de un escenario pospandemia. De hecho, a pesar del contexto inflacionario generalizado y una desaceleración económica, el segmento de oficinas ‘clase A’ en la capital cerró 2022 con la menor vacancia de la región, según el Market Beat Sudamérica elaborado por Cushman & Wakefield. El informe, que analiza el comportamiento de este tipo de oficinas en los principales mercados de la región, posicionó a Santiago como la ciudad con menor superficie disponible, alcanzando una vacancia de 10,82% al término del segundo semestre del año pasado. En esta línea, superó a Bogotá, que culminó el período con una tasa de 11,6%, así como también a Buenos Aires (14,5%), Lima (20,1%) y las ciudades de Sao Paulo (20,8%) y Río de Janeiro (30,9%) en Brasil. En este contexto, el mercado de oficinas premium en Santiago registró una superficie disponible de 185.947 metros cuadrados al término del 2022, un 23% más respecto al cierre de 2021, de un total de 1.718.456 metros cuadrados.

‘En 2022 la vacancia aumentó en un 23% en comparación a 2021, sin embargo, esta cifra muestra una reducción significativa si la comparamos con el período 2020-2021, cuando el aumento interanual de la vacancia alcanzó un 47%’, dijo Ariel Benzaquen, Country Manager de Cushman & Wakefield Chile. A nivel regional, Cushman & Wakefield espera que ‘este indicador continúe su desaceleración. Debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo que eventualmente afectará positivamente, disminuyendo las vacantes’. La firma de servicios inmobiliarios corporativos, además, señaló que tras pasar el peor momento de la crisis sanitaria, ‘el nuevo esquema de trabajo que están adoptando las empresas en cuanto al uso de los espacios incide positivamente en el indicador de absorción neta, es decir, la favorable diferencia entre las superficies ocupadas y los metros cuadrados que se volvieron físicamente vacantes, y en consecuencia, en la salud del mercado’. En este sentido, en Santiago la absorción neta alcanzó un valor de 7.240 metros cuadrados en el segundo semestre del año anterior. Así, la capital chilena junto Bogotá y Lima fueron las ciudades que mostraron una ‘absorción neta positiva durante todo 2022’, indicó el informe.

Por su parte, la capital argentina de Buenos Aires mostró una absorción neta positiva de 23.835 metros cuadrados en el último semestre de 2022, siendo el primer período con un indicador positivo desde la crisis pandémica, mientras que Río de Janeiro y Sao Paulo cerraron con una absorción promedio de 29.218 metros cuadrados y 47.298 metros cuadrados respectivamente. ‘Durante el primer semestre de 2023, se espera mantener una absorción neta positiva en el mercado chileno, con una absorción promedio anual similar a la de los últimos trimestres de 2022. Por otro lado, si bien la tasa de vacancia promedio se mantuvo estable durante el año pasado, es probable que este año aumente considerando la nueva superficie que ingresará al mercado’, señaló Benzaquen. Además, el reporte indicó que Santiago cuenta con 294.644 metros cuadrados en construcción al 2030. Se espera que durante 2023 ingresen 51.072 metros cuadrados de oficinas premium.

‘Esta área es similar a la entregada durante el 2022, que sumó 47.910 metros cuadrados’, agregó el reporte. De todos modos, el estudio afirmó que de la nueva superficie que ingresará al mercado de oficinas clase A, se mantendrá una ‘absorción neta positiva durante el primer semestre del año’. Respecto al precio de renta promedio, el reporte indicó que durante 2022 se percibió una tendencia general a la baja en el mercado de oficinas clase A de Sudamérica, lo que está relacionado principalmente a la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido.

Sin embargo, señalaron que Santiago fue la ‘única ciudad que contó con una variación interanual positiva, pasando de US$ 19,4 por metro cuadrado en 2021 a US$ 20,7 el metro cuadrado al cierre de 2022, lo que tiene directa relación con la variación en el tipo de cambio. Por su parte, Bogotá fue la ciudad con la mayor caída interanual (- 21%), cerrando en US$15,5 /m2, seguida por Buenos Aires (US$ 23,7 /m2) , Río de Janeiro (US$ 15,6 /m2), Sao Paulo (US$ 18,1 /m2) y Lima (US$ 15,9 /m2), ciudad que se mantuvo constante en la comparativa con el mismo período del año anterior. Por otra parte, Cushman & Wakefield recalcó que en este mercado, las inversiones de largo debido a la estabilidad de los países de la región están ganando terreno y el tamaño del mercado está creciendo, principalmente en las economías más estables como Chile y Colombia, no siendo así en Argentina y Perú.

Un salto de $10,5 observó ayer el dólar en Chile, hasta los $809, en medio de una baja de 0,67% del cobre en Londres (a US$ 4,109 la libra) y nuevos datos evidenciando la fortaleza económica en EE.UU. Si bien el país informó un crecimiento de 2,7% para el cuarto trimestre de 2022 (bajo el 2,9% en la primera lectura, cifra que se creía se mantendría), el gasto de consumo personal subyacente del último cuarto del año, que se esperaba creciera 3,9%, lo hizo en 4,3%. Además, las 192.000 peticiones semanales de subsidio por desempleo, inferiores a las 200.000 proyectadas, se convirtieron en un nuevo signo de fortaleza laboral en la primera potencia mundial.
Bajo este cuadro, el “gallito” lo está ganando la Fed. Mientras durante semanas el mercado cuestionó el mensaje restrictivo del principal banco central del planeta –que ha insistido en la necesidad de seguir aumentando su tasa de interés–, hoy no existen diferencias entre lo que proyectan los inversionistas sobre el costo del dinero (actualmente entre 4,5% y 4,75%) y lo que ha estado presagiando el organismo. “La Fed luce alineada con el mercado en que la tasa deberían llevarla a entre 5,25% y 5,5% y luego esperar y ver”, dice Eduardo Kutscher, gerente de moneda extranjera en MBI. “Ayer, las cifras salieron un poco más altas y eso generó apetito por el dólar en términos generales”,
Y, en este contexto, tres de cuatro analistas consultados por El Mercurio Inversiones esperan que el dólar se mantenga sobre los $800, incluso buscando niveles más altos que los actuales.
Martina Ogaz, economista de EuroAmerica, destaca que el billete verde cerró “sobre el nivel técnico de $805”, aludiendo al que sería un nuevo “piso” de las negociaciones. Hacia adelante, “mantenemos nuestra proyección a un mes en niveles de $815 y a tres meses en torno a $825”, indica.
Arturo Curtze, analista sénior de Alfredo Cruz y Cía., coincide. “El cierre sobre ese nivel técnico era fundamental para confirmar un potencial cambio de tendencia y lo está haciendo”, señala en relación a una métrica bastante seguida por el mercado, sustentada en estadísticas. “Ahora tiene que mantenerse sobre los $805 para verlo en $835”.
“La tendencia bajista encontró soporte en la zona de $780 con un mercado esperanzado por un aterrizaje suave en EE.UU., a pesar de que la Fed ha sido clara en que no va a parar con sus alzas de tasa hasta lograr bajar la inflación al 2%, lo que no podrá hacerse con una economía deteniéndose de manera controlada”, dice Fernando Montalva, estratega en Acciona Capital. Así, “el siguiente nivel aparece cerca de $825, y esperaría que llegara medianamente rápido ahí”.
Eduardo Kutscher, de MBI, recuerda además que “a Hacienda le quedan pocos dólares por liquidar en el mercado, en torno a US$ 200 millones para completar los US$ 2.000 millones que anticipó a principios de mes”, en una constatación que también ha estado ayudando al billete verde. Pero difiere de otros estrategas y describe un entorno económico benigno en EE.UU., lo que impediría la compra de dólares por refugio. “Creo que puede estar en torno a los $800 por un buen rato”, dice.

Tras meses de constantes alzas en la tasa de vacancia, algunas áreas del mercado del arriendo de oficinas dieron cierre al 2022 con cifras positivas, como aquellos espacios premium que reportaron una mayor demanda. Y pese a que, en general, aún no se recuperan los índices previos a la pandemia, las proyecciones para este 2023 confirman que el sector comenzará a estabilizarse lentamente. Esto, acompañado de cambios y nuevas tendencias.

A diferencia de otros años uno de los espacios más demandados por las empresas -según constató GPS Property- han sido aquellas oficinas que cuentan con una superficie ‘menor’ a la tradicional, es decir, entre los 150 y 300 m2. Y muestra de esto es el incremento en el número de arriendos reportado durante el 2022, que supera en un 125% a la cifra del año anterior, y que se iguala a la de 2018.

En tanto, del total de transacciones de oficinas registradas durante el año pasado, el 52,1% corresponde a oficinas bajo los 300 m2. Y se compara con otros períodos, como por ejemplo el 2021, fecha en la cual del total de transacciones, el 42,8% se hizo en base a estas oficinas de menor superficie.

Según Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property, esta demanda se justifica debido a que las empresas están buscando una mayor flexibilidad y rápida respuesta en cuanto a su necesidad de espacio de trabajo. Y eso se ve reflejado en la disminución de los plazos de contrato de arriendo, ‘donde hemos visto un plazo de arriendo promedio menor a 3 años’.

Pero ¿Cuáles son las ventajas de estos espacios que han generado mayor interés entre los arrendatarios? Desde GPS comentan que se trata de oficinas que se encuentran habilitadas y en muchos casos con su mobiliario correspondiente, lo que permite un rápido cambio para su uso y la necesidad de una menor cantidad de cambios para su adecuación de la empresa. En síntesis, facilita el ahorro de un monto importante de capital de trabajo que implicaría financiar la habilitación de los espacios desde ‘cero’.

‘Por lo general, la demanda busca mejorar su calidad actual de sus oficinas pagando un menor valor mensual o lo mismo, lo que llamamos flight to quality, una tendencia que se da siempre en los períodos de crisis y que también se vivió en las crisis de mercado anteriores (crisis asiática / crisis subprime)’, y que se asocia a la preferencia por parte de las empresas por espacios de mayor calidad, sostiene Rojas.

Agrega que, si bien el rubro de las empresas interesadas es variado, dentro de las transacciones que ha realizado GPS destacan sectores como la minería, telecomunicaciones, inversiones, constructoras, energía y salud, entre otros. ‘El que más se repite son los estudios jurídicos’, menciona.

Alzas en la demanda

Actualmente, la comuna de Las Condes es la zona que concentra el mayor interés por este tipo de oficinas. Los sectores de Apoquindo Oriente o Nueva Las Condes reportan el 90% de estos espacios en esa comuna, mientras que El Golf, un 10%. Y el valor promedio de arriendo tanto en Las Condes como en Vitacura asciende a 0,56 UF/m2.

Respecto de la zona El Golf, desde GPS señalan que no suele tener superficies de este metraje, y hoy se están haciendo divisiones en pisos para ‘poder conversar con esta nueva demanda de que busca superficies menores, pero en barrios en los que históricamente no había oferta’.

Francisco Rojas comenta que, de cara a los próximos meses, la demanda por estos espacios más reducidos se debería mantener con un alza sostenida, debido a que las empresas están buscando mayor flexibilidad y rápida respuesta en cuanto a sus necesidades de espacio de trabajo.

Y en cuanto a valores, desde la empresa indican que debieran mantenerse estables, tal como ocurrió al término de 2022, ‘cuando las oficinas ponderaron en 0,51 UF/ M2’. ‘De igual forma, las comunas de Las Condes y Vitacura continuarán con los precios más altos del mercado’, agrega el ejecutivo.

Mientras que, en términos generales, desde GPS Property indican que en el último año el valor de arriendo de las oficinas bajó entre un 10 y 20% respecto al año 2019, lo que ha hecho que las empresas se encuentren evaluando distintas oportunidades y crezca la demanda por este tipo de superficies. Y en cuanto a la tasa de vacancia, hoy el índice se encuentra en un 11,92%, y según los cálculos de la firma, este debería mantenerse en 2 dígitos para finales de año.

Respecto a los proyectos futuros, la firma reporta 112.134 m2 que actualmente se encuentran en construcción, los cuales se espera que se incorporen al mercado durante 2023 y 2024. Del total de la superficie en ejecución, la mayor parte se ubica en la comuna de Las Condes.

La categoría de moda en los portafolios chilenos, la deuda nacional, ha estado sufriendo un golpe en conjunto con la última sorpresa inflacionaria. El avance de 0,8% mensual para el IPC de enero (sobre el 0,5% que esperaba el mercado) ha impactado todo tipo de bonos: la tasa de la deuda de Tesorería en pesos a 2 años, que se mueve a la inversa del precio del papel, ha saltado 64 puntos base en un mes, a 7,14%, mientras que el rendimiento de su par en UF ha subido casi 30 puntos base, a 3,18%.

Es que, tras el último dato de IPC, la expectativa de un recorte de tasas de 100 puntos base de parte del Banco Central ha pasado desde abril a junio, según el mercado de deuda local. Pero algunos creen que, ahora, la sorpresa podría ser la opuesta.

‘Proyectamos un IPC de febrero entre 0% y 0,1% mensual, bajo el 0,3% implícito en precios de activos y encuestas’, dice Felipe Ramírez, economista jefe de Coopeuch. ‘Incluso, una cifra negativa no nos sorprendería’.

‘Esperamos un IPC en el rango 0,1-0,3%’, dice Andrea Amar, portfolio manager de renta fija local de Quest Capital.

De concretarse un IPC más cercano a cero, las nuevas tasas de interés del mercado de deuda podrían renovar el apetito de los agentes por la clase de activo.

La proyección de Ramírez, de Coopeuch, contempla ‘bajas importantes’ de precios de productos de alto peso en la canasta, ‘tales como gasolina, paquete turístico, transporte aéreo y automóviles nuevos’.

Las proyecciones del mercado se han ido ajustando a la baja. Mientras hace pocos días los contratos de inflación a futuro (forward en UF) internalizaban un IPC sobre el 0,3% para febrero, al cierre de este miércoles incorporaban un 0,26%.

Efecto en tasas

Con un registro acotado, se podría ver ‘el mismo efecto que tuvo la sorpresa del 0,8%, pero hacia el otro lado’, dice Guillermo Kautz, gerente de renta fija de MBI. Y, en este escenario, apunta a un potencial ganador: ‘Significaría más apetito por papeles nominales, menos exposición a la curva real y un mercado internalizando bajas de TPM más rápidas’, afirma.

‘Una inflación cercana a cero en febrero tendría un efecto en las tasas cortas y las tasas en UF subirían dado que el devengo inflacionario desaparecería’, dice Diego Granados, head de Renta Fija de Zurich AGF.

Con todo, Ramírez, de Coopeuch, cree que el Banco Central se mantendría cauto, ‘postergando el ciclo de recortes para la reunión de junio’. Subraya que ‘marzo sería un mes de alta inflación por el alza en los servicios de educación’. Los forward, en efecto, descuentan un salto de 1,05% para el tercer mes del año.

Con ello, la apuesta por la renta fija en pesos se sigue enfrentando a riesgos. ‘Los precios no estarían cediendo tan rápidamente, ya que vemos efectos de segunda vuelta’, dice Amar, de Quest Capital.

Y algunos descartan una sorpresa en febrero. ‘Prevemos un IPC de 0,4%, mayor que lo que están estimando los forward de inflación’, dice Martina Ogaz, economista de EuroAmerica.