Definido como un período de lecciones y desafíos, la Administradora General de Fondos (AGF) de Banchile se despide de 2022 con el último llamado de capital del fondo de inversión ‘Banchile Real Estate USA I’ y una mirada más optimista para 2023.

Tras lanzar el fondo en 2021, de la mano de la desarrolladora de activos inmobiliarios, Bicentenario Capital, la firma detalló que el proceso no estuvo exento de dificultades, sobre todo por la distancia con los bienes debido a las restricciones de viajes por el Covid-19 y las dudas de parte del mercado sobre el desempeño de los servicios esenciales.

Según el managing partner de Bicentenario Capital, Jaime Maluk, y el gerente de Inversiones de Banchile Inversiones, Eduardo Beffermann, durante la pandemia algunos analistas pensaron que las personas dejarían de asistir a los centros comerciales y stripcenters. No obstante, fueron un activo resiliente, con altas tasas de ocupación y asistencia de público cuando se liberaron las restricciones sanitarias.

‘Fue agradable darse cuenta de que este tipo de activos, como son esenciales para el día a día, no podían cerrar y seguían funcionando. Y eso ha despertado un gran interés de terceros que veían con un poco de miedo este mundo del retail y estaban enfocados en lo residencial’, explicó.

Maluk recalcó que si bien este año se registró un freno en el volumen de transacciones, también encontraron oportunidades como la compra de activos inmobiliarios con tasas de rentabilidad superiores, que podrían durar entre 12 y 18 meses, hasta que vuelvan a bajar las tasas de interés.

‘El precio de los activos va a volver a subir. Hay una ventana que será bastante atractiva durante el próximo año y en 2024’, proyectó.

En tanto, Beffermann explicó que en la medida en que se retome el crecimiento posrecesión y se normalicen las tasas de interés de largo plazo, habrá un ‘dinamismo adicional al mercado inmobiliario y un alza del ciclo después de la caída de transacciones’.

Mencionaron que el mercado estará pendiente del ajuste de tasas por parte de los bancos centrales del mundo, y en el caso de Chile, el desenlace que tengan propuestas como la reforma de pensiones.

‘Si la reforma sale bien, va a ayudar a que las tasas se estabilicen. En la medida que se sepa que hay ahorro, las tasas van a estar un poco más bajas porque se sabe que hay un flujo de ahorro, por lo tanto, se tiene que colocar en algún lugar y debiera normalizar el mercado’, agregó Maluk.

Los planes de Banchile

La semana pasada, Banchile realizó el último llamado de capital del fondo enfocado en activos de renta comercial en Estados Unidos por US$ 22 millones, que completa un total de US$ 115 millones en capital de inversionistas levantados por Banchile y otros US$ 165 millones en deuda.

Así, con una inversión total en torno a los US$ 280 millones y 16 propiedades distribuidas en 10 estados, el primer paso de la firma será invertir los recursos dentro de los próximos tres a seis meses para superar los 20 activos.

Actualmente, las propiedades del fondo cuentan con cerca de 100 arrendatarios, de las cuales un 75% corresponden a compañías de gran tamaño como Home Depot, Kroger y Giant Eagle, mientras que entre los más pequeños destacan UPS, Papa John’s, Subway y GameStop, entre otros.

De cara a 2023, Beffermann adelantó que la AGF planea lanzar el fondo de desarrollo inmobiliario XII en Chile, sumado a un vehículo de deuda privada inmobiliaria que permitirán entregar mayores oportunidades de financiamiento frente a bancos más restrictivos.

‘Creemos que se está abriendo una ventana para crear un producto de deuda inmobiliaria que tenga condiciones de riesgo y retorno atractivo’, dijo Beffermann, indicando que el principal objetivo es seguir lanzando productos en EEUU.

‘Nos gustaría replicar lo que hemos construido en Chile en EEUU. Ya tenemos dos fondos y nos encantaría seguir sacando más para que nuestra oferta en ese país se parezca bastante a la que tenemos acá’.

‘Mantener la incertidumbre sobre el régimen tributario es dañino (…). Es importante avanzar en la reforma tributaria para tener claro cuál será el régimen tributario que se aplique a la inversión’. Con esas palabras el ministro de Hacienda, Mario Marcel, dio cuenta del llamado para avanzar en la tramitación del proyecto impositivo, que hoy se discute en la comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados. Durante una entrevista en Icare.tv, Marcel declaró que esperaba que la reforma tributaria esté cerrada entre abril y mayo y el royalty a las empresas mineras ‘podría estar antes’ despachado, ya que se encuentra en segundo trámite en el Congreso. Hace unas semanas el ministro había dicho que la expectativa era tener despachada la reforma en marzo.

El ministro volvió a destacar la mejoría en la visión que hay de la economía chilena. ‘Cuando medimos la incertidumbre de la economía chilena hay una parte que se ha revertido. En los últimos meses se ha alcanzado los niveles previos de la crisis del covid, aunque aún queda por avanzar’, señaló. Advirtió sobre la rigidez en el manejo de los recursos humanos del Estado. ‘La actual Constitución es muy protectora de los funcionarios públicos y adopta un concepto de funcionariado público que está estructurado en torno a la idea de funcionario de carrera, que parte desde el nivel más bajo al nivel más alto. La gente hace carrera dentro de sus servicios’, sostuvo.

Agregó que la Constitución hace que ante cualquier cambio en la administración para crear o suprimir cargos públicos se requiere una ley. Por ejemplo, dijo que ‘si se quieren fusionar dos servicios públicos se requiere una ley y se requieren años en su tramitación y por lo tanto hemos tenido por décadas que es más simple crear un servicio público que simplificar las estructuras’. Marcel espera que estos temas se vean en el nuevo proceso constitucional. ‘En la Convención nadie prestó atención a estos temas, ojalá que en este proceso haya la posibilidad de hacerlo’, dijo. Por otro lado, ayer en la comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados comenzó a revisarse el proyecto de ley que modifica el Mecanismo de Estabilización de Precios de los Combustibles (Mepco) para evitar fluctuaciones semanales, y que extiende el beneficio de reintegro parcial del impuesto específico a los combustibles para transportistas de carga.

‘Se propone que en vez de ajustarse semanalmente, este _-el Mepco_ se ajuste cada tres semanas y, por lo tanto, en esas tres semanas el precio quedaría estable, fijo, pero se actualizaría cada tres semanas, ya sea a la baja o al alza’, explicó la subsecretaria de Hacienda, Claudia Sanhueza. Jorge Hermann, director de Hermann Consultores, afirmó que ‘el nuevo Mepco es un retroceso porque aumenta el precio de la gasolina en $30 cada tres semanas, ampliando la volatilidad en el mercado interno. Lo ideal es la situación actual, que aumenta semana a semana $10’.

El próximo año la economía chilena tendrá una contracción. Así por lo menos lo han venido advirtiendo distintos organismos internacionales y locales. Esta situación generará un impacto directo en el mercado laboral, donde se podrían destruir varios miles de puestos de trabajo. Además, entre las tendencias que se darían para el próximo año estará un fuerte componente en la informalidad, alza en la tasa de desempleo, las mujeres saldrían a buscar con mayor fuerza trabajo, entre otras características que conlleva un período recesivo.

Para tener una estimación sobre cómo afectará la contracción del PIB esperada para el próximo año, el economista José Valenzuela, de Clapes UC, calculó el efecto en dos escenarios. Primero, proyectando una caída de 1% de la economía (según lo previsto por el FMI y el Banco Mundial), esto sería equivalente a una destrucción del 0,51% de los empleos en un año. Esto implicaría una destrucción de aproximadamente 44.880 empleos para dicho período. Valenzuela, además, utilizó las proyecciones de la Encuesta de Expectativas Económicas (EEE), donde el consenso del mercado respecto a las proyecciones de crecimiento del PIB para Chile el año 2023 son de una caída de 1,5%, con un rango que va entre -1,8% y -0,75%.

‘Si tomamos el consenso del mercado respecto a las proyecciones para 2023, tendremos que la proyección de destrucción de empleos para 2023 será de un 0,76%, lo cual implicaría una pérdida de 66.880 puestos de trabajo. Por su parte, utilizando el rango de caída del PIB para 2023 de la EEE, tendríamos que se podrían llegar a destruir entre 33.490 y 80.380 empleos’, proyecta el informe elaborado por el economista. El análisis realizado por el experto de Clapes también estima el impacto en el mercado laboral por la reducción de la jornada laboral a 40 horas, que se encuentra hoy en trámite. ‘Podría significar la destrucción de entre 38 y 170 mil empleos adicionales durante los 5 años en los que se distribuiría la aplicación gradual de esta política, señala el informe.

Tendencias para el 2023

Junto a la cantidad de puestos de trabajo que se destruirán por efectos de la contracción económica, hay tendencias en el mercado laboral que se deberían ir dando en períodos recesivos. El director del Observatorio del Contexto Económico de la UDP, Juan Bravo, explica que la recesión implica una reducción de las necesidades de contratación y que aumentan las desvinculaciones, lo que afecta negativamente la generación de empleo formal.

‘Por el contrario, el empleo informal tiende a aumentar en épocas de debilidad económica, porque ante la falta de oportunidades de obtener un empleo formal muchas personas se insertan en empleos informales, usualmente trabajos por cuenta propia, con tal de evitar el desempleo. Por este motivo, la tasa de ocupación informal seguirá aumentando a medida que avance el proceso de recesión económica’, proyecta Juan Bravo. Prevé también que habrá un alza de la tasa de desempleo, pues en períodos recesivos el alza del empleo informal no es suficiente para lograr contener la falta de oportunidades laborales formales, por lo que será inevitable que el desempleo aumente.

A nivel sectorial, Bravo comenta que usualmente las ramas de construcción, manufactura y, en general, aquellas ligadas a servicios no esenciales tienden a tener en términos relativos una mayor destrucción de empleo. ‘Sin embargo, en esta ocasión también la rama comercio debería tener un ajuste relevante, toda vez que el exceso de liquidez, que fue el detonante de los desequilibrios económicos, favoreció particularmente a esta rama y, por ende, ahora que la economía está en proceso de corregir dichos desequilibrios el empleo en esta rama podría verse particularmente golpeado’, comenta el economista de la UDP.

Por el lado del empleo femenino, Juan Bravo explica que en épocas recesivas, que no son originadas por restricciones a la movilidad como la crisis sanitaria, usualmente la tasa de participación femenina sigue aumentando, en parte, porque hay mujeres que se incorporan a la fuerza laboral cuando otros miembros del hogar pierden el empleo, lo que en la literatura se conoce como ‘efecto del trabajador adicional’, explica. ‘Sin embargo, esto puede hacer aumentar la tasa de desempleo femenina, pues hay más mujeres buscando activamente un empleo y que se encuentran disponibles para trabajar de inmediato, pero en recesión las probabilidades de obtener un empleo se reducen’, advierte.

Un terreno amplio, con buena accesibilidad y ubicado en el corazón de la comuna de La Reina. Esas son algunas de las características del paño recientemente adquirido por el municipio a Aguas Andinas y que próximamente se convertirá en un nuevo pulmón verde para la Región Metropolitana.

Según detalla Javier Rojas, gerente de licitaciones de Colliers, la empresa de asesoría inmobiliaria a cargo de la operación, el terreno de 54 mil metros cuadrados está emplazado entre la Avenida Príncipe de Gales y calle Valenzuela Puelma, cercano al parque Padre Hurtado y, por ende, a la estación de Metro Príncipe de Gales.

‘El paño tiene una normativa que es de área verde y que, según su plan regulador, permite un máximo de 20% para destinarlo a equipamiento de soporte’, explica Rojas.

De acuerdo a fuentes del sector, el valor de la venta del terreno -cuyo valor mínimo estaba fijado en 70 mil UF-bordeó las UF 80 mil (unos $ 2.800 millones), monto ‘dentro de la valorización de mercado’, según Colliers.

La operación inició en julio de este año y contó cerca de 20 interesados ‘indirectos’, entre los que destacaron instituciones como desarrolladores educacionales y deportivos; y seis titulares bases, es decir, que participaron formalmente de la operación.

De acuerdo a Rojas, este tipo de operación es ‘bastante excepcional dentro de la disponibilidad de terrenos’, debido a que ‘las áreas verdes son tomadas por entes públicos, ya sea el Gobierno a través de sus ministerios o municipalidades y, por ende, las áreas verdes privadas son pocas’.

Participación ciudadana

La operación fue aprobada de forma unánime a principios de diciembre por el Concejo Municipal de La Reina y responde a la instrucción del alcalde, José Manuel Palacios, para realizar un proceso de participación ciudadana para que los vecinos formen parte del diseño del nuevo parque, que contará con infraestructura deportiva y zonas para la recreación familiar.

Desde el municipio dicen que el paño ‘se había convertido en un epicentro de delitos y molestias constantes para los vecinos colindantes al área’, de manera que la adquisición de las cerca de 6,7 hectáreas permitirá crear ‘un parque sustentable que integre la vida familiar, la cultura, la protección del medio ambiente y el desarrollo sostenible, y fortalezca la cohesión social’.

En el corto plazo, el municipio lanzará una consulta ciudadana para que los vecinos y vecinas elijan el nombre del parque, proceso que se extenderá por cerca de cuatro meses y del que participarían 50 mil personas. Además, se llamará a concurso de arquitectura para el diseño del parque.

Una luz de alerta encendió la Asociación de Bancos (ABIF) en su último reporte de resultados para la industria. Se trata del complejo panorama de las empresas del rubro inmobiliario y de la construcción que transan en la bolsa, como Besalco, Echeverría Izquierdo, Ingevec, Moller y Pérez-Cotapos, Paz Corp., Salfa Corp. y Socovesa, y la relación entre sus niveles de endeudamiento promedio y la liquidez para enfrentarlo, bajo un escenario en que ya varias inmobiliarias han estado en el escrutinio público —por ejemplo, Claro, Vicuña y Valenzuela (CVV), que en octubre pasado solicitó su quiebra—, lo que repercute directamente en las decisiones de la banca para financiar al sector.

De acuerdo al reporte, estas empresas han experimentado una compresión en sus márgenes y una reducción de su capacidad de pago, debido a una contención de los precios, aumentos relevantes de costos y menor dinamismo en las ventas. En ese marco, se advierte de un importante incremento de su deuda promedio y una caída de los indicadores de liquidez. En cifras, la Asociación señala que han visto aumentar su nivel de endeudamiento hasta 75,5% de los activos totales en la primera mitad de este año, mientras el indicador de liquidez ha caído a 0,96 veces, un mínimo desde al menos 2015 (ver gráfico).

Las razones son varias: precios de los materiales e insumos para la construcción que se elevaron 47% entre marzo de 2020 y junio de 2022, mientras que el valor de las viviendas se incrementó en solo 20% y las ventas de viviendas cayeron 43% anual en septiembre; baja ejecución de los Ministerios de Vivienda y Obras Públicas; y trabas regulatorias, detallando que, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, el 50% de los contratos de obras públicas presenta algún tipo de controversia.

¿Qué significa este escenario? Según los expertos, como la liquidez se ha reducido en estas empresas, es más probable que, en caso de un panorama más complejo, ‘no puedan enfrentar sus deudas, asumiendo además que el nivel del endeudamiento también se ha elevado, lo que en resumen deja en una posición bastante riesgosa a estas empresas’, sostiene Martina Ogaz, de Euroamérica.

En la misma línea, Patricio Rojas, de Rojas y Asociados, explica que ‘el rubro inmobiliario trabaja generalmente con un nivel de endeudamiento relativamente alto, porque cuando quieren hacer un edificio, por ejemplo, ponen un 30% de capital y el 70% es endeudamiento por el tiempo que demora su construcción y el tiempo en que estiman venderlo. Entonces, toman un crédito por un plazo que calce con el tiempo de venta estimado’.

Lo que ha ocurrido es que ‘si se estancan las ventas o los permisos se retrasan, ese flujo se detiene o se ralentiza, y deben nuevamente ir al sistema bancario por líneas de crédito, los bancos están reticentes a entregar ese financiamiento a las inmobiliarias y, en el corto plazo, empiezan a quedarse sin liquidez y es probable que, si la situación se hace más estrecha, algunas se queden sin caja’.

Respecto de qué tan preocupante es el escenario, Cristián Tapia, Socio Deal Advisory de KPMG, agrega a la combinación de endeudamiento y liquidez el factor solvencia. ‘Cuando tienes un escenario de mayor endeudamiento y menor liquidez es básicamente decir, debo más y tengo menos en mi bolsillo para pagarlo. Sin embargo, a diferencia de otros negocios, las inmobiliarias pueden tener financiamiento desde los mismos potenciales dueños o compradores en blanco o en verde que permite tener los proyectos andando. Donde se genera el quiebre es cuando el costo está tan alto que incluso el prepago que se recibe ya no puede cubrirlo’.

En ese sentido, agrega que ‘pueden existir diferencias en caja en el corto plazo, pero la solvencia que es la definición de la liquidez de largo plazo, y cuando vemos estas cifras, es una situación de cautela, vemos una presión creciente, porque no es el comienzo del fin. Basta darse una vuelta por Santiago y todavía ves grúas construyendo proyectos’, explica.

En línea con el desempeño que ha tenido el mercado residencial durante este 2022 que ya termina, se avizora un panorama bastante complicado para el 2023, por lo menos durante el primer semestre. Ello, ya que se prevé que las condiciones de inflación y tasas de interés se mantendrán en niveles similares o un poco inferiores respecto al semestre que ya culmina.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, señala que se ve poco probable que las condiciones de crédito hipotecario mejoren ostensiblemente, dadas las expectativas de empleo en un contexto de franca recesión. ‘Esperamos que se produzca un cambio de tendencia durante el segundo semestre, como consecuencia de la trayectoria de la tasas de interés. El avance de las reformas previsional y tributaria y el rumbo que tome la negociación en el Parlamento tendrán mucha incidencia’.

Y agrega: ‘Una tendencia que atenúe el carácter estatista y recaudatorio, es decir, una indicación proinversión y proahorro acelerará la recuperación del sector residencial. En este contexto, un nuevo retiro de fondos previsionales y, en particular, anticipo de rentas vitalicias, dificultarían muy severamente la recuperación del mercado residencial’.

Para Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas de GPS Property, el 2023 será probablemente un mejor año que el 2022, pero menor en niveles de ventas que el 2021. ‘Creemos que el próximo año estará muy marcado por la venta de productos de unidades terminadas’, dice.

En este contexto, se proyecta que los precios de venta y arriendo seguirán al alza. Al respecto, Gleisner sostiene que los precios de los arriendos mantendrán una tendencia al alza, tratando de recuperar al menos la inflación, y paulatinamente se agudizará la escasez de viviendas. ‘El mercado estaba absorbiendo cerca de 30.000 departamentos al año y se proyectan 17.500 viviendas; faltarán 12.500 viviendas de demanda anual por satisfacer’.

Precisa que los precios de la vivienda —de los proyectos que se inicien y los que ya habían comenzado pospandemia— deberán reflejar los mayores costos de la construcción, así como el aumento de los costos financieros, en un contexto de menores velocidades de venta por bajas expectativas de las personas y dificultad de obtener créditos hipotecarios

Por su parte, Acevedo estima que el mercado de renta seguirá muy dinámico durante los próximos años, mientras que los precios deberían tender a estabilizarse por la inflación —la que se espera que sea en torno al 5-6% anualizada para el segundo semestre de 2023.

‘En cuanto al mercado de venta —añade—, vemos que al menos el primer semestre se va a mantener un nivel similar al visto en los últimos dos trimestres, muy de la mano de las restricciones de financiamiento de los créditos hipotecarios y el menor dinamismo de la economía’.

MULTIFAMILY

Un negocio que ha crecido en los últimos años en el Gran Santiago es el multifamily. Según datos de CBRE, en el segundo semestre de 2022 este el mercado cerrará con 110 proyectos en operación y con 18 entrantes —seis de ellos en la comuna de Santiago, seguido por La Florida, San Miguel, La Cisterna, Ñuñoa y Providencia.

‘Si bien se prevé una leve alza de disponibilidad debido al nuevo stock disponible, se espera que la demanda se estabilice en el corto plazo, debido a los factores externos que presionan al mercado residencial, en especial, las restricciones bancarias, las alzas en las tasas de interés, los incrementos en los costos de construcción, además de una inminente recesión económica a nivel mundial’, indica Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE Chile.

Analizando lo que sucederá con el mercado multifamily en el 2023, enfatiza que hay una alta probabilidad de que los precios de arriendo sigan subiendo, básicamente porque el acceso a la vivienda propia continúa siendo cada vez más difícil por los temas de tasas y precios, lo que se traducirá en un incremento de la demanda. ‘Tampoco podemos dejar fuera el factor inflación que, sin duda, influenciará los precios de arriendo al alza una vez que se empiecen a hacer los ajustes anuales de los contratos’.

No obstante, resalta que el multifamily es un producto que tiene una oferta de servicios muy superior al alquiler tradicional, ya sea en la calidad de los departamentos, los tipos de habilitación, amenities, etc., lo que hace que el precio de arriendo se ubique en la cota superior. ‘Además, la tendencia indica que podría seguir aumentando en la medida que el concepto multifamily se instale con mayor profundidad dentro de los arrendatarios y que logren ver la ventaja de este tipo de proyectos’.

RM VS. REGIONES

Estos expertos explican que para hacer proyecciones para la Región Metropolitana y el resto de las regiones del país hay que establecer diferencias. ‘Uno de los factores que puede generar una respuesta diferente en las ciudades mayores es el ímpetu en las reformas de los planos reguladores y si sigue o no el afán restrictivo que ha imperado en general en la Región Metropolitana’, destaca Gleisner.

A su juicio, los factores generales tendrán sin duda similar repercusión en todo el país, ya que el elemento común va a ser la sustancial reducción del mercado residencial, con caídas de entre 35% y 45% de la actividad constructiva; con las alarmantes consecuencias en el empleo y toda la línea de suministros y subcontratos para la construcción.

Según Acevedo, el mercado de regiones, a diferencia del de la Región Metropolitana, se ve más dinámico, especialmente porque existe un mayor porcentaje de viviendas con subsidios —DS49, DS19 y DS01—, las cuales siguen con mucha fuerza y en línea con los planes del Serviu. ‘Al mismo tiempo, en regiones estamos viendo interés por parte de los desarrolladores y operadores de explorar nuevas posiciones fuera de Santiago, particularmente en el submercado de multifamily’, acota.

Hartmann aclara que el mercado de arriendos en regiones, específicamente multifamily, dista mucho de la Región Metropolitana.

‘Hemos visto que hay desarrolladores investigando las grandes capitales como Concepción y Viña del Mar, y sabemos de uno que otro proyecto, pero aún el mercado no se desarrolla con la profundidad que se ha dado en la capital’.

Dentro del proyecto que establece un plan de emergencia habitacional y facilita la ejecución de obras urbanas, el Gobierno incluyó los cambios en exenciones comprometidos para mitigar la crisis que vive el sector de la construcción. En la iniciativa se detalla la fórmula para la extensión de la vigencia del crédito especial IVA de empresas constructoras. Este beneficio es para las compañías, que tras diversas legislaciones fue reduciéndose en el tiempo, tanto en tramo como en plazos.

Se consideraba que el beneficio tributario que les permite descontar el tributo al consumo desapareciera en 2025. Sin embargo, se ampliará el período de transición de este beneficio, de modo que se mantendrá en un porcentaje por dos años, para el 2025 y 2026, y terminará definitivamente en 2027. ‘La Ley N° 21.420, que reduce o elimina exenciones tributarias, supone nuevas condiciones económicas para la industria de la construcción que han generado una reevaluación de proyectos del Plan de Emergencia Habitacional’, dice el proyecto de ley que hace unos días ingresó a la Cámara de Diputados.

El Informe Financiero (IF) que acompaña a la iniciativa detalla que actualizando los valores del IF de 2021 de la ley que modificó exenciones tributarias y originalmente eliminaba el crédito IVA a la construcción en 2025, de acuerdo con proyecciones de PIB actualizadas, se indica que la mayor recaudación por reducción transitoria de la tasa del crédito de 65% a 32,5% se estima en 0,07% del PIB de cada año, lo que es equivalente a $192.997 millones (en pesos de 2022) para el primer año (2023) y $199.508 millones para el segundo año (2024) de entrada en vigencia. El informe precisa que, suponiendo que hay un período de alrededor de nueve meses desde que se solicita un permiso de edificación hasta que este se aprueba, la recaudación estimada para 2023 se reduce en un 75%, consistente con nueve meses de proyectos que mantendrán el beneficio, con una menor recaudación en 2023 de $144.748 millones.

Asimismo, se estima que al ajustar el período y tipo de transición de la reducción del crédito especial IVA para empresas constructoras, el diferencial neto por menor recaudación para el Estado del proyecto de ley será de $128.158 millones durante 2025 y de $131.432 millones en 2026, al quedar ambos años incluidos en un nuevo período de transición con una tasa del crédito de 16,25%. De esta manera, el costo fiscal total de la extensión del beneficio asciende a $404.338 millones (US$ 455 millones). Se precisa que posteriormente el efecto neto de la medida continúa siendo nulo, al extinguir en régimen la exención desde 2027.

Contratos de leasing

En el proyecto también se modifica la entrada en vigencia del tratamiento de los contratos de leasing para el 1 de enero del año 2024, reduciendo los eventuales desincentivos que pudieren generarse por el cambio en las circunstancias.

Así, se traspasa el derecho a deducir como gasto tributario la depreciación de los activos desde el arrendador al arrendatario, quien podría utilizar como gasto la depreciación acelerada al ser un activo fijo. Con esto, se vuelve a la situación anterior a la entrada en vigencia de la ley que modificó exenciones impositivas. La Dirección de Presupuestos detalla que esto no tendría efectos sobre la recaudación fiscal. Juan Pablo Cabello, socio de Cabello y Cía., comenta que ‘dentro del marco del Plan de Emergencia Habitacional resulta relevante postergar la entrada en vigencia de la eliminación del crédito especial IVA a las empresas constructoras, estableciendo una transición más prolongada.

Resulta justificable la medida’. Respecto del nuevo tratamiento a los contratos de leasing que estableció la Ley 21.420, dice que ‘si bien este proyecto posterga su vigencia al 2024, cabe recordar que una indicación al proyecto de reforma tributaria que actualmente está en discusión deroga este nuevo tratamiento y su artículo (37 bis de la Ley de Impuesto a la Renta)’. Claudio Bustos, socio de Bustos Tax & Legal, coincide en que es ‘positivo que se esté postergando la entrada en vigencia de algunas normas que son nocivas para el mercado, aun cuando habría sido mejor que se hubieran dejado sin efecto completamente dichas medidas’.

Agrega que ‘el proyecto del Ejecutivo posterga la entrada en vigencia del cambio en el tratamiento tributario a los contratos de leasing financiero, el cual comenzaba a regir a contar del 1 de enero de 2023, y el proyecto lo posterga para el año 2024. Igualmente, en el caso de la norma que deroga gradualmente el crédito especial a las empresas constructoras por la construcción de viviendas económicas, modificación que se concretaba el año 2025, ahora se posterga hasta el año 2027’.