Migrar al campo desde la ciudad se hizo más viable con la pandemia y el aumento de los loteos alrededor de Chile fue explosivo. Si en 2019 el SAG registraba menos de 10 mil solicitudes de subdivisión de predios rurales, en 2021 esa cifra ya rozaba las 20 mil.

Tanto así que este año el Ministerio de Agricultura decidió publicar un instructivo para endurecer los criterios de autorización de loteos, lo que hizo estallar conflictos entre autoridades y desarrolladores inmobiliarios que hoy siguen librándose en tribunales.

Para Hernán Passalacqua, director ejecutivo de Fitzroy –empresa de asesoría inmobiliaria y también especializada en los rubros de turismo y hotelería-, parte del problema radica en que la regulación solo distingue el mundo urbano y el rural, como un ‘blanco y negro’.

Los planes reguladores ‘pueden ser buenos o malos, pero al final del día no se han actualizado y, por lo tanto, el radio urbano no ha crecido lo suficiente’.

-En una columna en este medio usted dijo que se habían evidenciado abusos, ¿a qué se refiere?

-Me refiero al concepto de ‘cebarse’. Cuando vas a Cerro Castillo, se ofrece un loteo con un teléfono en un cartel, preguntas por la factibilidad de agua y te dicen que no hay. Ahí falló el Estado; para qué decir la autorregulación. El Estado tiene que exigir que los loteos tengan agua potable, energía –ojalá renovable-, un cerco perimetral, que convivan con las comunidades locales.

-¿Ve viable que continúe este flujo de la ciudad al campo?

-Creo que es una tendencia que va a seguir hasta que la ciudad entregue mejor calidad de vida. Por eso, una de las propuestas que hicimos con Pablo Allard (arquitecto y académico) tiene que ver con los villorrios, estos típicos pueblitos que hay en diferentes áreas como Casablanca y Colchagua. Pequeños lugares con cinco calles, plaza, correo, banco y municipalidad.

Si esos radios urbanos crecen, voy a poder satisfacer muchas cosas, porque en el fondo, esta ciudad ya tiene servicios, sistemas de alcantarillado, agua potable y se saca la basura. La demanda por el campo se podría transformar en demanda por villorrios.

Regulaciones locales

Passalacqua también considera que generar una regulación viable para las parcelaciones podría incentivar el turismo, por lo que también ve una oportunidad en el problema.

A su juicio, debe existir una regulación central que establezca ciertos requisitos mínimos, pero que las materias específicas se dejen a criterio de la autoridad regional, sin quedarse en la sola dualidad entre urbano y rural: ‘La problemática de Arica con respecto a la de Pucón no tiene nada que ver’.

El tema del congelamiento en la recepción municipal de edificios de departamentos en Estación Central suma nuevos detalles que aumentan la preocupación de la industria inmobiliaria, especialmente por el futuro de las inversiones y empleos, incluso más allá de esa comuna. En Estación Central existe una docena de proyectos inmobiliarios que pese a estar terminados aún no cuentan con recepción final del municipio. Fuentes ligadas a las empresas afectadas afirman —bajo reserva de identidad— que la explicación que han recibido de parte de la autoridad municipal es que las autorizaciones de la administración anterior estarían viciadas, ya que los permisos de edificación infringían las normas urbanísticas.

Las inmobiliarias con proyectos inmovilizados estarían enfrentando un complejo momento financiero que podría profundizarse en caso de no existir una solución inmediata, añaden los conocedores del tema. Todos los proyectos en Estación Central, entre terminados, y por concluir, generarían casi 7.000 nuevas viviendas, un volumen importante en un escenario de déficit y crisis habitacional, señalan. Pero estas unidades habitacionales no pueden ser utilizadas, pese a que los titulares de las obras cuentan con todos los permisos vigentes, afirman. El capital invertido en estos desarrollos, de acuerdo con un catastro realizado por el sector, alcanza a los US$ 384 millones. En este grupo de proyectos se encuentran edificios totalmente terminados y que tienen permisos de edificación de los años 2016 y 2017. Entre las inmobiliarias que han estado afectadas en Estación Central, se menciona a Gimax, Santolaya, Inmobiliaria S2, Suksa, Conquista, Norte Verde, Innovavisión y Fundamenta. A la vez, las inmobiliarias con proyectos frenados en Estación Central cuentan con múltiples planes en otras comunas de Chile, con un capital comprometido total de US$ 1.714 millones, una fuerza laboral de 8.694 puestos y 22.082 departamentos.

Por ello, desde ese grupo de empresas advierten que el que no puedan recuperar o mitigar la inversión realizada en Estación Central podría generar el colapso financiero de las firmas implicadas y a iniciativas de otras comunas, ‘lo que es necesario atajar de manera urgente’, sostienen. Fuentes ligadas a las inmobiliarias afirmaron que este tema está siendo trabajado en conjunto con la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y que los antecedentes relacionados al capital inmovilizado en dicha comuna y el impacto en otras inversiones, fue puesto a disposición del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), que dirige Carlos Montes. Consultado por el tema, el presidente de la CChC, Juan Armando Vicuña, indicó que ‘esta situación la hemos monitoreado desde sus inicios, particularmente lo referido a la interpretación de leyes y normas. Además, el grupo de empresas afectadas nos ha hecho llegar antecedentes sobre los proyectos involucrados, las viviendas que consideran y las inversiones comprometidas, entre otros’.

Vicuña destacó que ‘en particular, nos preocupa que edificios terminados y con permisos de edificación vigente, no obtengan su recepción municipal, porque son viviendas que no se pueden usar en un contexto de alto déficit habitacional, así como también que se saquen lecciones de este caso, por ejemplo, en materia de planificación y equipamiento urbano’. El timonel de la CChC añadió que ‘creemos fundamental que las autoridades y las empresas afectadas se sienten a conversar y, siempre con estricto apego a la ley, exploren eventuales caminos de solución. Sería muy difícil de entender que, en las actuales circunstancias, este conflicto no se pueda resolver’.

Desde el Minvu, en tanto, indicaron que la cartera ‘realiza constantemente un monitoreo a la situación que se presenta en Estación Central, proponiendo acciones que vayan en línea con la calidad de vida de las familias y una planificación urbana que genere mayor armonía con el barrio y entorno donde se levantan nuevas torres de edificios’. Agregó que ‘en ese sentido, resulta importante que la Dirección de Obras Municipales se pronuncie respecto a estas edificaciones de acuerdo con la normativa vigente, así como también que las empresas inmobiliarias que han generado este enorme impacto en la comuna, presenten una propuesta en donde se atiendan las serias deficiencias en las condiciones de servicio y densidad, y, además, generen mejores condiciones de vida para los vecinos y vecinas’.

—Ingresaron a México, levantaron US$6 millones en una ronda de inversión y concretaron tres adquisiciones… todo, en 2022. A comienzos de año, el marketplace de activos inmobiliarios, Capitalizarme, sumó la plataforma Goplaceit.com, luego agregó Capital Inteligente, y hace dos semanas concretó su última compra.

Se trata del 51% de la firma especialista en la venta de departamentos para renta Broker Digitales; el resto quedó en manos de los fundadores Francisco Calderón, Ignacio Corrales y Eduardo Pavez. Los nuevos controladores tienen la posibilidad de sumar el 49% restante en un plazo de tres años si es que se cumplen ciertas metas.

El inversionista ángel de Cornershop y socio de Capitalizarme, Paolo Colonnello, señala que ‘este año hemos crecido mucho con la estrategia de adquisición. Si fuera un modelo tipo Amazon, estas incorporaciones serían los sales, como las tiendas ancla, y eso nos permite generar economías de escala’.

Broker Digitales se enmarca en ese contexto. La compañía realiza eventos para capacitar a futuros inversionistas, y 10 veces al año hace los llamados lanzamientos, donde presenta propiedades a precios atractivos y coloca entre 400 y 500 unidades en el marco de estos eventos. Tienen operaciones en Chile, México, Brasil y España. Desde el 2020 a la fecha, Brokers Digitales ha acumulado un total de US$270 millones en transacciones. Capitalizarme suma US$300 millones.

Mediante esta compra se espera que el marketplace inmobiliario supere los US$1.000 millones en transacciones de bienes inmuebles en un plazo de tres años.

‘Esta adquisición es un nuevo paso en nuestro objetivo de convertirnos en el principal marketplace inmobiliario de los mercados emergentes’, subraya el CEO de Capitalizarme, Gabriel Cid. ‘Este acuerdo implica la posibilidad de un beneficio mutuo que permite marcar mayor presencia en el mercado nacional e internacional en el rubro inmobiliario, además de poder ofrecer a nuestros inversores mejores condiciones y oportunidades, a las que podemos acceder gracias a Capitalizarme.com’, agrega el CEO de Broker Digitales, Francisco Calderón.

UNA MIRADA CAUTA

Capitalizarme fue fundada en 2013 por el ingeniero comercial Gabriel Cid. La startup comenzó como intermediario entre las personas que buscan un inmueble y sus oferentes, pero mediante una red de corredores de propiedades o brokers; enfocada, eso sí, solo a productos de menos de 3.000 UF orientadas a inversión. En 2021 se transformaron en un marketplace, ampliándose a todo tipo de activos para inversión, desde departamentos en blanco y verde hasta bodegas, terrenos y estacionamientos. La información que más destacan es la rentabilidad.

En el intertanto, ingresaron nuevos inversionistas. Hoy en la propiedad participan Salvador Said, Gonzalo Said, Carlos Délano Méndez, Andrónico Luksic, Bethia, Gabriela Luksic, Aurus VC, Mountain Partners, además de Paolo Colonnello y Gabriel Cid.

El modelo de negocios es simple: se quedan con el 50% de la comisión que cobran los corredores de propiedades y eliminan el cobro hacia el comprador.

Durante los últimos tres años han crecido a tasas de 100%. De hecho, si en 2021 vendieron US$7 millones, 2022 lo cerraron con US$14 millones. Sin embargo, para el futuro son más cautos. ‘Estamos mucho más conservadores para el 2023, estamos viendo un crecimiento de 30% a 40%’, sostiene Colonnello.

Su objetivo está básicamente en crecer en México, donde arremetieron este año. Y en Brasil, donde si bien vía Broker Digitales tienen un pie ahí, este 2023 impulsarían la verdadera expansión. ‘Nuestro foco es crecer en mercados emergentes, porque es donde el crecimiento patrimonial es más fuerte, la plusvalía es más fuerte’, dice el inversionista.

Una amenaza colgaba sobre el peso chileno. Las posiciones por US$ 9.110 millones en forward que tiene el Banco Central, como parte de la intervención cambiaria que inició este año, se vencían en enero. ‘En la práctica, esto significa que tiene que salir a comprar dólares por ese monto’, dice Eduardo Orpis, estratega de Gemines Consultores. Pero el escenario cambió, luego que el emisor informó la renovación del stock de operaciones de ventas de dólares forward que estaba vigente hasta el 13 de enero de 2023 y dijo que se extenderá hasta el 2 de junio. ‘Le quita presión al precio del dólar’, dice Orpis.

Este stock equivale a nueve sesiones de operaciones en el mercado cambiario chileno. Tras el anuncio, el miércoles el dólar cerró sus operaciones más líquidas con una baja de $12,9, hasta los $861,1, en una jornada en la que alcanzó a tocar un mínimo de $843,3. Ahora, sin la presión del vencimiento de los forward, se podría acelerar la caída del precio del dólar que esperan gran parte de los analistas en 2023. Y, en el corto plazo, el billete verde podría acercarse a los $800, creen algunos. Otros, sin embargo, no ven un cambio de escenario.

‘Esto podría permitir que vaya antes de lo previsto a buscar la barrera de los $800’, dice Orpis. ‘Técnicamente está rompiendo el nivel de $875 y eso abre la puerta a mayores caídas, con target en $825 y hasta $800 medianamente rápido’, concuerda Fernando Montalva, estratega de Acciona Capital. Sin embargo, Montalva aclara que el billete verde ‘ya ha intentado’ quebrar esa barrera. ‘Y ha terminado siendo un quiebre falso’, dice. Orpis agrega que la caída se concretará si se acompaña de los factores internacionales. ‘Se podría dar la baja en la medida en que la inflación en EE.UU. siga dando sorpresas favorables y vaya de la mano del precio del cobre con proyecciones altas’, dice. De hecho, ayer el valor del cobre repuntó un 1,72% a US$ 3,83 la libra de la mayor exportación del país.

Miradas dispares

Pero no todos ven una aceleración en la caída del dólar. Natalia Aránguiz, socia y gerente de Estudios de Aurea Group, reconoce que el mercado estaba apostando a que el Central dejaría vencer sus forward. Con el anuncio de que los mantendrá, explica, se activaron los ‘stop loss’ de los inversionistas. ‘Por eso se dio el desplome el miércoles’, explica.

‘Pero fue coyuntural y no afecta nuestras estimaciones a corto ni mediano plazo. Nos anclamos en $850 para el 2023, pero con una banda amplia dado que existen temas importantes aún inconclusos que pueden empujar al tipo de cambio’, dice. ‘La decisión del Banco Central puede haber tenido un efecto puntual, pero no afecta los fundamentos internos y externos del tipo de cambio en el corto plazo’, concuerda Ricardo Consiglio, economista jefe de Zurich AGF.

‘Seguirán siendo la evolución del cobre, la situación económica global, las tasas de interés y los riesgos locales los principales drivers’. Y para algunos simplemente está siguiendo lo proyectado. ‘Está en línea con nuestro escenario para el corto y mediano plazo’, dice Martina Ogaz, economista de EuroAmerica. Esto, con expectativas a un mes de $860, a tres meses de $855 y a seis meses de $845. ‘Una tendencia que se confirmaría con una proyección a doce meses en torno a $835’, dice.

Los últimos tres años han sido duros para el sector inmobiliario. Con la pandemia, tanto el mercado de oficinas como el de bodegaje y de renta residencial han sufrido las consecuencias de la escasa disponibilidad de activos, un incremento de las tasas de vacancia y dificultades en el acceso a inmuebles por parte de la población. Sin embargo, este escenario podría estar próximo a mejorar en los países de Latinoamérica, según proyectan desde la firma de consultoría inmobiliaria, CBRE.

Observando los análisis de los bancos centrales de Chile, Perú, Colombia y Brasil, que indican una posible baja en los niveles de inflación para 2023, anticipan un eventual mejoramiento en las condiciones económicas para sectores como el inmobiliario.

De acuerdo a Nicolás Cox, director ejecutivo de CBRE Chile, hay aspectos en común en todas las economías de la región: endurecimiento de las condiciones de financiamiento para proyectos de tipo inmobiliario, la ralentización en las decisiones de inversión, problemas normativos asociados a la validez de permisos de edificación y trabas en el acceso al financiamiento de dichas iniciativas.

‘Los inversionistas están algo frenados básicamente porque la inflación ha condicionado que suban las tasas; esta industria es muy sensible a ello y la palanca financiera es un actor relevante y determinante para la viabilidad o no de algunos negocios’, dijo Cox a DFSUD.com.

En este sentido, comentó que, a nivel regional, aquellos activos inmobiliarios con una condición de uso más industrial o logística han tenido mejor desempeño en términos de renta que los que están ligados a sectores de oficinas. Agrega que, si bien el retail ha recuperado rápidamente la ocupación, no ha ocurrido lo mismo con los precios.

‘Los propietarios han preferido privilegiar la ocupación de esos activos versus la rentabilidad. Están arrendando a valores significativamente menores a los de la pandemia, buscando justamente generar flujo y apuntar quizás a una renegociación de contrato’, explicó.

Sin embargo, considerando que la inflación debería tender a bajar en términos generales, se vería ‘un impacto muy positivo en la mejora de la condición de financiamiento que puedan tener eventuales desarrolladores o inversionistas’.

‘Obviamente eso va a ser un impulso para la inversión y el desarrollo inmobiliario’, dijo Cox.

Repunte en mercado de oficinas

Muestra de lo anterior son las últimas cifras que maneja la firma respecto del mercado de oficinas de Latinoamérica, que evidencian mejoras respecto del período prepandemia. Durante el tercer trimestre de este año, Santiago anotó la tasa de vacancia más baja (con un 11,8%), seguido de Bogotá (12,7%), Buenos Aires (13,8%) y Sao Paulo (20,9%).

En cuanto a absorción, el ranking lo lidera Brasil -con una superficie de 52.700 m2-, seguido de Colombia -con 19.629 m2-, Chile -con 4.078 m2-, y México con 2.039 m2.

Ingrid Hartmann, senior manager de CBRE Chile, comenta que pese a los profundos cambios que ha vivido la región en el contexto político, que ha arrastrado consigo una drástica baja en la producción de nuevos edificios en todos los mercados, casos como el de Chile dejan en evidencia un mercado que, ‘de forma lenta pero segura, ha ido mostrando señales de recuperación’.

‘El último trimestre del año vuelve a registrar un volumen interesante de nuevos arriendos sobre los 1.000 m², cosa que no veíamos desde antes de la pandemia’, dijo la experta quien destacó también el desempeño de Colombia, que ‘retrocedió en su tasa de vacancia y registra una absorción neta a niveles’ pre crisis sanitaria.

Sin embargo, aunque las cifras son alentadoras, también dependen de otros factores externos. Así lo señaló Cox al poner como ejemplo a Argentina que, al tener un condicionamiento fuerte, evita el interés por parte de inversionistas extranjeros. También ocurre con Chile, donde destacó el ambiente político. ‘Desde el 4 de septiembre (de 2022) se dieron señales de estabilidad que permiten mirar con mejores ojos a los inversionistas la posibilidad de invertir en el país’, dijo.

‘La ratificación del TPP-11 también es una buena señal que manifiesta que en Chile están dispuestos a continuar con esta tradición larga de respetar o atraer inversión extranjera’, añadió.

A estos casos, se suma el de mayor acceso a la bancarización por parte de Perú, que permite que las personas puedan endeudarse para adquirir un bien raíz.

Proyecciones 2023

Para el año que está por comenzar las proyecciones de CBRE apuntan, en general, a mejores condiciones para el sector.

En Brasil, donde ha bajado más rápido la inflación, la actividad de inversión inmobiliaria regresará con fondos de inversión y aumentos de patrimonio en real estate.

En Perú las perspectivas se mantienen positivas, ‘sobre todo la parte residencial’, adelantó Cox. Comentó que habrá mucho desarrollo en este mercado por la transformación de negocios originalmente destinados a venta retail, que están tomando un giro distinto enfocado en el modelo multifamily.

‘La renta residencial va a crecer en Perú fuertemente los próximos dos a cinco años. Hay muchos inversionistas extranjeros chilenos, particularmente con muchas posiciones en Lima’, comentó.

Para Colombia, dijo que, mientras no se definan los lineamientos de la reforma tributaria que actualmente se está discutiendo, ‘y no haya claridad y certeza, va a ser muy poca la inversión que se pueda generar’.

‘En general, las perspectivas son buenas. Puede que los próximos seis a 12 meses, quizás, estén un poco más enredados mientras no terminamos de sacudir los efectos del Covid. Pero en general son positivas para la industria inmobiliaria’, concluyó Cox.*

A pocos días de que termine el 2022, se conoció la mayor transacción del año concretada en el mercado de renta residencial, uno de los segmentos más activos de la industria inmobiliaria, que se ha visto afectada en el último tiempo por la pandemia, el deterioro económico del país y el encarecimiento del crédito. Ameris, administradora especializada en activos alternativos, se expandió en el ámbito de los fondos inmobiliarios, al adquirir nueve edificios en Santiago por un monto de US$ 195 millones.

Seis torres fueron compradas a Atacama Invest y otras tres a una compañía de seguros, cuyo nombre no fue revelado. La compra de ocho edificios ya fue materializada y se espera cerrar la adquisición del noveno en los próximos meses, indicaron en la compañía. La operación fue realizada a través del fondo de inversión Ameris Multifamily Partners e incluye la compra de edificios en las comunas de Santiago, Quinta Normal, Ñuñoa y La Cisterna, los que en su conjunto suman 2.093 departamentos. Estos serán gestionados por Imovine y Rentokea, administradores especializados en propiedades para arriendo o multifamily. Los aportantes del fondo son familias de alto patrimonio, family offices e inversionistas institucionales.

Con esta operación, la administradora se convierte en uno de los principales actores en la industria de renta residencial con 14 edificios en su portafolio, que suman un total de 3.675 departamentos. En Ameris indicaron que la decisión de invertir en esta clase de activos ‘va en línea con la estrategia de la compañía de contribuir al desarrollo de una industria de alto potencial en Chile, dado los beneficios que ofrece a los arrendatarios y a los inversionistas’. Cristián Moreno, presidente de Ameris, sostuvo que ‘los edificios de renta residencial ayudan a mejorar la calidad de vida de miles de familias, las que pueden vivir en edificios gestionados de manera profesional. Por otra parte, estos activos son atractivos para los inversionistas, quienes pueden invertir en departamentos de forma diversificada’.

La administradora comenzó invirtiendo en la categoría multifamily en 2014 en Estados Unidos. Luego, la positiva evaluación de esa experiencia los llevó a replicar la iniciativa en Chile, de la mano de socios-operadores. En 2018, la firma lanzó su primer fondo en nuestro país, que cuenta con cinco edificios en su portafolio. ‘Si bien la industria ha tenido un crecimiento importante en los últimos años en Chile, todavía está partiendo si se considera el tamaño potencial del mercado y si se compara con los mercados desarrollados. En ese sentido, nos interesa seguir adquiriendo edificios a través de Ameris Multifamily Partners’, afirmó Rodrigo Guzmán, director inmobiliario de Ameris. Guzmán señaló que si bien tenían la intención de aumentar el volumen de activos operando en el sector de renta residencial, el materializar la compra de nueve edificios se fue ‘dando en el camino’, pues en un inicio tenían seis edificios nuevos y luego agregaron otros tres a la operación.

El ejecutivo destacó que todas las torres ya estaban operando, lo que les permite generar una ‘masa crítica’ en este mercado. Explicó que se trata de edificios de diversos tamaños, pero cada uno con una cantidad de departamentos que ‘permite una operación eficiente’, agregó. Tres de las torres están en Quinta Normal, igual cantidad en la comuna de Santiago, dos en La Cisterna y una en Ñuñoa. En cuanto a las proyecciones para el mercado de renta residencial, Guzmán indicó que uno de los desafíos está ligado al financiamiento bancario y de las compañías de seguros. Respecto a la demanda por arriendo, sostuvo que los activos que ya poseían ‘pasaron bien la pandemia’, situación que a nivel general del rubro también se dio, aumentando el atractivo de este negocio.

Añadió que actualmente los edificios que poseen y que están estabilizados tienen ocupaciones por sobre el 95%. En la Región Metropolitana, el mercado de multifamily o edificios destinados totalmente al arriendo, que pertenecen a un solo controlador, está creciendo a pasos acelerados. Al tercer trimestre de este año se contabilizaban 117 torres con un total de 26.455 unidades de departamentos. Esa cantidad de edificios es más del doble respecto de los 53 registrados en 2019 y un salto de 25% respecto de los 93 inmuebles que había en la capital al cierre de 2021, según datos de la firma de auditoría y consultoría BDO.

Luego que el Banco Central estimara que la inversión tendrá una reducción de 5% en 2023, se instaló que las perspectivas para las iniciativas privadas siguen siendo débiles, en un año que estará marcado por una mayor caída de la economía (rango de -1,75% y -0,75%) respecto de proyecciones previas. No obstante, el economista y profesor de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI) Rodrigo Wagner tiene una visión menos pesimista, al menos en lo que se refiere a la base de comparación de la Formación Bruta de Capital Fijo (inversión), pues, pese a la baja proyectada para el próximo año, tanto las expectativas de mercado como las proyecciones del BC sitúan el nivel del indicador en un 6% superior a la estimación de septiembre.

‘La noticia es respecto del IPOM pasado, no es la comparación de 2022 y 2023, esos datos están ahí. 2023 va a ser un año de ajustes, no hay dudas de eso; el tema es que puede ser menos malo de lo esperado. Hay que evitar que el exceso de pesimismo nos genere profecías autocumplidas’, dice el experto, cuyo análisis la semana pasada fue citado por el ministro de Hacienda, Mario Marcel.

—¿Cuál es la diferencia entre el nivel de inversión y su crecimiento anual? ‘El nivel es millones de dólares o niveles de pesos reales de inversión. Eso significa una cantidad de órdenes de compra, importancia del presupuesto y del personal. Hay una serie de cosas que dependen de cuánto en el sector de bienes de capital se va a comprar. Otra cosa es si se lo compran a una o a distintas empresas. Algo distinto es la variación entre 2022 y 2023. Por ejemplo, si hay un proyecto por una vez del tamaño de 10 puntos del PIB, con eso la inversión saltaría en 2022 en 10 puntos del PIB y el próximo año caería 15, si es que fuera un proyecto de dos meses de inversión. Pero eso no significa que el próximo año vaya a estar tan malo, es simplemente que se está subiendo la base de comparación’.

—¿Por qué es importante también mirar los niveles? ‘Cuando la economía no sufre caídas ni rebotes brutales, al mirar tasas de crecimiento uno sabe contra qué compararse, porque se mide con años normales. El problema es que los últimos años no han sido normales, entonces las bases de comparación cambian lo que uno tiene en mente. A mis alumnos del MBA siempre les he dicho en los últimos dos años que en un montón de cosas dentro de la empresa, incluyendo lo macro, es útil proyectar, aparte de las tasas de crecimiento, los niveles, porque las narrativas son un poco distintas cuando hay caídas o rebotes; es difícil acordarse contra lo que se está comparando’.

—¿El cambio en niveles puede ajustar la proyección de crecimiento de la inversión? ‘Comparando el IPOM de diciembre con el de septiembre pasado, hay un salto de 6 puntos para 2023 y de 3 puntos extras para 2024 (ver gráfico). Eso no es con respecto a 2022, sino comparado con lo que pensábamos que iba a pasar antes. Como 2022 va a estar más alto de lo que esperábamos, igual va a haber una caída. No se cuestiona la proyección de caída de 5%, simplemente se muestran los niveles. Todo esto se origina porque recién tenemos las cifras del tercer trimestre que salieron súper buenas, pero puede que las expectativas en marzo cambien de nuevo. Esto es un punto aritmético, no es un punto económico’. ‘Lo que está en estas expectativas es que saltó un poco la inversión en 2022, un par de puntos, y la proyección para 2023 y 2024 no cayó mucho. Entonces se está pensando qué parte del techo de inversión tendría un componente permanente. Si fuera algo transitorio, pasaría que salta puntos en 2022 y baja 6 puntos adicionales en 2023, porque es algo que va a ocurrir por una vez. Es como si alguien se hubiera ganado la lotería’.

—¿La mejora en nivel de inversión compensa una mayor caída en 2023 y 2024? ‘La proyección anterior es que iba a caer la inversión 4,7% en 2023 y de ahí la bajaron a 5%, es decir, una caída de 0,3%. Pero el salto grande fue en 2022, y como no hubo una mayor caída en 2023, eso genera un nivel proyectado que es 6% más alto, porque la proyección de este año subió mucho y bajó muy poco para el período siguiente; esa es la razón aritmética. Se piensa que va a haber 6% más de dólares de inversión en 2023 de lo que pensábamos hace tres meses atrás’.

—¿Cuáles son los fundamentos macro para explicar el cambio en niveles? ‘Estamos terminando el año con bastantes certezas políticas y con tratados internacionales firmados. Han pasado cosas, no es que las expectativas hayan mejorado simplemente de nivel, hay una razón para pensarlo. No estamos en una situación como la de Perú hoy, donde es peor que la de mitad de año. Estas cifras no son absurdas, hubo un tercer trimestre muy bueno en proyectos de energías renovables’.

—¿Qué medidas de aceleración de inversiones se pueden implementar? ‘Lo primero es reestructurar el sistema de impacto ambiental, ojalá que a la ministra del Medio Ambiente la apoyen y tenga éxito en esto. Este no es un problema que ocurra en el Ministerio de Hacienda, hay muchas áreas del Estado que necesitan ajustarse para facilitar proyectos de inversión’.

El comercio global se ha visto dificultado durante gran parte de la pandemia. Este 2022 ha estado marcado por problemas logísticos, aumento de costos y, en el caso de Chile, una disminución en el precio de la libra de cobre, el principal producto de exportación del país. Desde hace casi 20 años, el destino primordial de los envíos locales ha sido China, prácticamente 4 de cada 10 dólares exportados se dirigen al gigante asiático.

Según datos del Banco Central publicados recientemente, los envíos dirigidos hacia China a noviembre completaron un monto de US$ 34.694 millones, marcando un alza anual de 5,2%. Esto se da pese a una sostenida desaceleración de las exportaciones hacia ese país, que desde agosto han venido mostrando caídas consecutivas.

Juan Ortiz, economista sénior del Observatorio del Contexto Económico de la UDP, explica que las exportaciones se concentran en un 85% tanto en 2021 como 2022 en el sector minero. Sin embargo —plantea el economista de la UDP—, también se observa que el valor de las exportaciones nominales de cobre se ha reducido a lo largo del año, producto de un menor nivel de producción y un precio del metal promedio más bajo con respecto al 2021. Mientras que el economista sénior de LyD, Tomás Flores, consigna que China crecerá este año cerca de 3%, con gran diferencia entre el primer semestre de contracción económica debido al cierre por covid y un segundo semestre de fuerte reactivación. ‘De hecho, en el tercer trimestre habría crecido más de 9% con respecto al trimestre inmediatamente anterior’, señala.

Por su parte, Francisca Pérez, economista principal de Bci, explica que los datos de comercio hacia China siempre han exhibido una elevada volatilidad en el año, incluso previo a la pandemia, debido a marcadas estacionalidades de algunos productos. ‘Y si bien los datos interanuales muestran caídas desde agosto hasta noviembre de este año, el acumulado del año muestra un avance respecto a 2021, gracias a los datos de enero, y entre abril a junio, donde estos últimos están en línea con las perspectivas de aperturas de las ciudades chinas de mediados de año. Respecto a las exportaciones de cobre, estas decepcionan con una caída acumulada de 12% respecto a igual período de 2021, lo que se condice con una menor inversión y un mercado de construcción que se encuentra en problemas de solvencia’, sostiene Pérez.

Mirada hacia el 2023

Tomás Flores plantea que para el 2023 las proyecciones de crecimiento para China bordean el 4%, lo cual, en parte, ya se está reflejando en el precio del cobre acercándose a US$ 4 por libra. Sin embargo, Ortiz, de la UDP, dice que para el 2023 las perspectivas son mixtas para las exportaciones nominales hacia China.

‘Por una parte, el precio promedio estimado para 2023 se ubicaría en torno a US$ 3,6 la libra, según el IPOM de diciembre del Banco Central, y US$ 3,7 la libra, según el Informe de Tendencias del Mercado del Cobre, de Cochilco, del mes de diciembre, inferior al promedio de este año, que estará en US$ 4′, sostiene.

—El martes de la semana pasada -a través de la plataforma Zoom- se reunió por primera vez la junta de acreedores de la constructora Claro Vicuña Valenzuela (CVV). El encuentro, que comenzó a las 11:30 horas y terminó a las 16:30 horas, estableció los primeros lineamientos sobre la liquidación de la compañía que posee pasivos por $96.968 millones.

Se trata de la liquidación más emblemática del 2022, según explican abogados expertos en insolvencia, no sólo por el alto número de proveedores involucrados, sino también por la cantidad de trabajadores afectados y el monto total de la deuda.

En la instancia -en que participaron también unos 600 proveedores- se acordó llevar a cabo el primer remate de un terreno de propiedad de la empresa, que corresponde a un paño de dos hectáreas (Lote 2-A-1) ubicado en el sector El Claro, en Coyhaique, Región de Aysén. Para ello, el primer paso es realizar una tasación del bien y luego su posterior venta, lo que será efectuado por la empresa Tattersall.

El 21 de octubre de 2022, la constructora Claro Vicuña Valenzuela (CVV) pidió su proceso de liquidación acusando un mal momento para la empresa, condiciones del mercado desfavorables y apuntado al gobierno como uno de los responsables. La firma, con 65 años de historia, que está detrás de proyectos emblemáticos como el Estadio de Playa Ancha en la Región de Valparaíso y el Centro Cultural Gabriela Mistral en la Región Metropolitana, entre otros, dijo sentirse frustrada y dolida tras anunciar su quiebra.

La junta acordó también la continuidad de las actividades económicas de la compañía durante el plazo de un año y que los bienes incautados sean rematados por el martillero concursal Nicolás del Rio.

Por otro lado, la junta dispuso que durante la próxima sesión se acuerden decisiones sobre las participaciones societarias y las marcas que son de propiedad de la constructora.

Asimismo, la junta aprobó la propuesta de la liquidadora Loreto Ried, quien planteó devolver a la banca parte de los bienes sujetos a contratos de leasing o arriendos con opción de compra. Ello, a excepción de aquellos que son de BancoEstado, Banco Consorcio y siete inmuebles del Banco BCI.

‘(Las subastas de) Estos bienes se realizarán conforme lo estipula el art. 227 de la ley del ramo, fijándose como precio mínimo de la subasta el precio del contrato, y si existiere un excedente, se ingresará a la masa. Además, la Junta da por terminados todos los contratos de leasing o arriendos con opción de compra que posee la deudora’, consignó el acta.

La junta acordó designar como presidente al acreedor Vantrust Capital Administradora General de Fondos y como secretario a Factoring Baninter.

MÁS DE 2 MIL FINIQUITOS

‘Lo más complejo para los trabajadores es la espera en los pagos, pero también la incertidumbre de perder una fuente laboral. Tenemos dos grupos de trabajadores afectados que podemos dividir en calificados y de baja calificación, siendo estos últimos los más complicados en reubicarse’, explicó el abogado Octavio Azócar de ChileDefensa.cl, que representa a 200 extrabajadores de CVV.

El jurista, que también asesora a un grupo de exproveedores que prestaba servicios a la constructora, sostuvo que estos últimos otorgaron créditos a la empresa fallida, lo cual los obligará a quebrar en un efecto dominó.

Según consta en el acta, la liquidadora Loreto Ried informó que ha confeccionado los finiquitos para 2.108 trabajadores, los cuales fueron despedidos con anterioridad a la dictación de la resolución de liquidación. El monto total de todos los finiquitos mencionados asciende a la suma de $10.513 millones.

Al mismo tiempo, la jurista indicó que ha sido notificada de 73 demandas laborales, interpuestas en contra de la empresa deudora. En 19 de ellas se demandan prestaciones valistas (accidentes del trabajo, enfermedad laboral, etc), y en las 54 restantes se demandan prestaciones laborales que gozan de preferencia.

MILLONARIOS PAGOS PENDIENTES

Según consta en acta, en la junta hubo una presentación, cuyo contenido detalla las gestiones de la constructora a fin de cobrar impagos por servicios prestados y que actualmente están en ejecución.

Las obras ejecutadas no pagadas por modificaciones de contratos con el Estado de Chile suman $9.387 millones. El 52% de dicho monto corresponde a mayores costos de ejecución de obras. Le siguen modificaciones pendientes (30%) y obras ejecutadas no pagadas (18%).

Asimismo, la presentación detalló que existen pagos sujetos a afectaciones e interferencias adicionales que suman $9.870 millones. En este caso se trata de 22 contratos con entidades como la Corporación de Administración del Poder Judicial, Minsal, MOP, municipalidades, Serviu y empresas privadas.

Justamente en este grupo figura el arbitraje que inició CVV el 25 de octubre con la Sociedad Concesionaria del Aeropuerto Diego Aracena por una serie de incumplimientos, como el no pago de obras adicionales y extraordinarias.

Según la presentación de la constructora, el perjuicio reclamado en relación al conflicto con la concesionaria suma $27.942 millones. CVV presentó la demanda arbitral ante el CAM Santiago y hoy el caso está a cargo de la árbitro Marcela Achurra. El pasado 12 de diciembre se llevó a cabo el primer comparendo y se citó a las partes para el próximo 4 de enero de 2023 a la primera audiencia que fijará las bases del procedimiento.

El Banco Central proyectó en su último Informe de Política Monetaria (IPoM) que la Formación Bruta de Capital Fijo, más conocida como inversión, anotará una caída interanual del 5% en 2023. En tanto, para este año corrigió sus cifras y estimó un alza de casi 3%, tras pronosticar una baja de 3,3% en septiembre.

Esta corrección impulsó el debate sobre la revisión de las cifras de niveles de inversión, que a juicio de algunos analistas son tanto o más relevantes que la variación esperada del indicador. Bajo ese marco, la semana pasada el ministro de Hacienda, Mario Marcel, explicó que pese a la caída proyectada para 2023, tanto las expectativas de mercado como las proyecciones del IPoM sitúan al nivel de formación bruta de capital fijo en un 6% superior a cálculos previos de septiembre. ‘Las caídas de inversión que se están proyectando para 2023 se están haciendo a partir de un nivel de inversión que en el 2022 va a terminar siendo más alto. Si observamos las cifras, vamos a ver que al comparar con el 2021, es muy distinto si tuvimos una recuperación en 2022 o no la tuvimos.

Por lo tanto, los niveles de inversión son bastante más altos en estas proyecciones’, dijo Marcel. En el caso de este año, Marcel destacó que ‘para la inversión esperábamos una contracción en 2022 y en realidad vamos a terminar con una expansión. En lugar de tener una contracción de 3%, vamos a tener un crecimiento de al menos 3% durante este año en la inversión’. Añadió que ‘esto se ha dado porque la inversión en maquinaria y equipos se ha recuperado, hay aumentos importantes de la inversión en proyectos tecnológicos y eso ha logrado contrarrestar la caída de la actividad en la construcción habitacional. Eso es una buena noticia, pero no nos asegura que para adelante logremos mantener un buen nivel de inversión’. Rodrigo Wagner, economista y profesor de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI) -que fue el primero que abrió el debate-, explica que ‘para muchas empresas que están planificando o ajustando su 2023, lo que importa es entender el nivel de inversión, más que su tasa de crecimiento interanual.

A las empresas que venden insumos/bienes de capital les interesa saber el nivel de ventas totales que tenga el sector el próximo año’. Añade que ‘obviamente el año 2023 es de ajustes y no de boom. Pero es importante generar las alertas correspondientes y no un exceso de pánico, porque se puede volver una profecía autocumplida, innecesaria’. Sobre el desempeño de este año, Wagner dice que ‘2022 ha estado mejor de lo esperado en lo relativo a inversión macro. Por ejemplo, por proyectos de energías renovables’. Datos del Banco Central muestran que las importaciones de bienes de capital, ligadas a inversiones, en los últimos meses de este año se han mantenido, con ciertas variaciones, en niveles superiores a los observados antes de la pandemia (ver gráfico).

A noviembre se contabilizan internaciones de este tipo por US$ 1.629 millones, destacando otra maquinaria y camiones y vehículos de carga. Sergio Lehmann, economista jefe de BCI, señala que la inversión en 2022 ‘mostrará un mejor desempeño de lo que hasta hace poco se preveía. Detrás de ello se observa inversión en energías y la incorporación de buses eléctricos en el transporte público de Santiago. Se trata de efectos puntuales, por lo que no modifican la mirada más estructural y que sugiere una tendencia a la baja en la inversión’. Agrega que ‘hacia 2023 se prevé una caída en torno a 5%’. Tomás Flores, economista senior de LyD, dice que ‘la reducción de los costos de inversión en energías renovables, en particular solar, ha activado varios proyectos que han logrado cambiar la proyección de inversión para 2022’. Sobre lo que viene, cree que ‘la desaceleración de la inversión inmobiliaria tendrá su peor momento en 2023’.