Proyectan que precios de arriendo seguirán subiendo durante el 2023

En línea con el desempeño que ha tenido el mercado residencial durante este 2022 que ya termina, se avizora un panorama bastante complicado para el 2023, por lo menos durante el primer semestre. Ello, ya que se prevé que las condiciones de inflación y tasas de interés se mantendrán en niveles similares o un poco inferiores respecto al semestre que ya culmina.

Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, señala que se ve poco probable que las condiciones de crédito hipotecario mejoren ostensiblemente, dadas las expectativas de empleo en un contexto de franca recesión. ‘Esperamos que se produzca un cambio de tendencia durante el segundo semestre, como consecuencia de la trayectoria de la tasas de interés. El avance de las reformas previsional y tributaria y el rumbo que tome la negociación en el Parlamento tendrán mucha incidencia’.

Y agrega: ‘Una tendencia que atenúe el carácter estatista y recaudatorio, es decir, una indicación proinversión y proahorro acelerará la recuperación del sector residencial. En este contexto, un nuevo retiro de fondos previsionales y, en particular, anticipo de rentas vitalicias, dificultarían muy severamente la recuperación del mercado residencial’.

Para Esteban Acevedo, gerente de Finanzas Corporativas de GPS Property, el 2023 será probablemente un mejor año que el 2022, pero menor en niveles de ventas que el 2021. ‘Creemos que el próximo año estará muy marcado por la venta de productos de unidades terminadas’, dice.

En este contexto, se proyecta que los precios de venta y arriendo seguirán al alza. Al respecto, Gleisner sostiene que los precios de los arriendos mantendrán una tendencia al alza, tratando de recuperar al menos la inflación, y paulatinamente se agudizará la escasez de viviendas. ‘El mercado estaba absorbiendo cerca de 30.000 departamentos al año y se proyectan 17.500 viviendas; faltarán 12.500 viviendas de demanda anual por satisfacer’.

Precisa que los precios de la vivienda —de los proyectos que se inicien y los que ya habían comenzado pospandemia— deberán reflejar los mayores costos de la construcción, así como el aumento de los costos financieros, en un contexto de menores velocidades de venta por bajas expectativas de las personas y dificultad de obtener créditos hipotecarios

Por su parte, Acevedo estima que el mercado de renta seguirá muy dinámico durante los próximos años, mientras que los precios deberían tender a estabilizarse por la inflación —la que se espera que sea en torno al 5-6% anualizada para el segundo semestre de 2023.

‘En cuanto al mercado de venta —añade—, vemos que al menos el primer semestre se va a mantener un nivel similar al visto en los últimos dos trimestres, muy de la mano de las restricciones de financiamiento de los créditos hipotecarios y el menor dinamismo de la economía’.

MULTIFAMILY

Un negocio que ha crecido en los últimos años en el Gran Santiago es el multifamily. Según datos de CBRE, en el segundo semestre de 2022 este el mercado cerrará con 110 proyectos en operación y con 18 entrantes —seis de ellos en la comuna de Santiago, seguido por La Florida, San Miguel, La Cisterna, Ñuñoa y Providencia.

‘Si bien se prevé una leve alza de disponibilidad debido al nuevo stock disponible, se espera que la demanda se estabilice en el corto plazo, debido a los factores externos que presionan al mercado residencial, en especial, las restricciones bancarias, las alzas en las tasas de interés, los incrementos en los costos de construcción, además de una inminente recesión económica a nivel mundial’, indica Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE Chile.

Analizando lo que sucederá con el mercado multifamily en el 2023, enfatiza que hay una alta probabilidad de que los precios de arriendo sigan subiendo, básicamente porque el acceso a la vivienda propia continúa siendo cada vez más difícil por los temas de tasas y precios, lo que se traducirá en un incremento de la demanda. ‘Tampoco podemos dejar fuera el factor inflación que, sin duda, influenciará los precios de arriendo al alza una vez que se empiecen a hacer los ajustes anuales de los contratos’.

No obstante, resalta que el multifamily es un producto que tiene una oferta de servicios muy superior al alquiler tradicional, ya sea en la calidad de los departamentos, los tipos de habilitación, amenities, etc., lo que hace que el precio de arriendo se ubique en la cota superior. ‘Además, la tendencia indica que podría seguir aumentando en la medida que el concepto multifamily se instale con mayor profundidad dentro de los arrendatarios y que logren ver la ventaja de este tipo de proyectos’.

RM VS. REGIONES

Estos expertos explican que para hacer proyecciones para la Región Metropolitana y el resto de las regiones del país hay que establecer diferencias. ‘Uno de los factores que puede generar una respuesta diferente en las ciudades mayores es el ímpetu en las reformas de los planos reguladores y si sigue o no el afán restrictivo que ha imperado en general en la Región Metropolitana’, destaca Gleisner.

A su juicio, los factores generales tendrán sin duda similar repercusión en todo el país, ya que el elemento común va a ser la sustancial reducción del mercado residencial, con caídas de entre 35% y 45% de la actividad constructiva; con las alarmantes consecuencias en el empleo y toda la línea de suministros y subcontratos para la construcción.

Según Acevedo, el mercado de regiones, a diferencia del de la Región Metropolitana, se ve más dinámico, especialmente porque existe un mayor porcentaje de viviendas con subsidios —DS49, DS19 y DS01—, las cuales siguen con mucha fuerza y en línea con los planes del Serviu. ‘Al mismo tiempo, en regiones estamos viendo interés por parte de los desarrolladores y operadores de explorar nuevas posiciones fuera de Santiago, particularmente en el submercado de multifamily’, acota.

Hartmann aclara que el mercado de arriendos en regiones, específicamente multifamily, dista mucho de la Región Metropolitana.

‘Hemos visto que hay desarrolladores investigando las grandes capitales como Concepción y Viña del Mar, y sabemos de uno que otro proyecto, pero aún el mercado no se desarrolla con la profundidad que se ha dado en la capital’.