Independencia lanza fondo de inversión inmobiliario y apuesta por el acomodado mercado Sun Belt de EEUU

El mercado inmobiliario continúa despertando el interés de la AGF Independencia Internacional, que este lunes anunció el lanzamiento de un nuevo fondo de inversión en Estados Unidos, específicamente en el denominado Sun Belt, o Cinturón del Sol, que son las ciudades que cruzan la costa este a la oeste de ese país y que se caracterizan por su buen clima.

El fondo fue bautizado con el nombre de ‘Independencia Real Estate Opportunities Fund’, y su foco se centra en activos industriales y de multifamily de EEUU. Está dirigido a inversionistas privados e institucionales con el objetivo de recaudar US$ 50 millones entre sus aportantes.

El ticket mínimo de ingreso es de US$ 1 millón y el horizonte de inversión será de cinco años, con dos opciones de extensión.

El gerente general de Independencia Internacional, Ignacio Ossandón, explicó a DF que además de la inversión de capital tradicional, que se caracterizan por la adquisición directa de inmuebles, este vehículo ocupará el mecanismo de capital preferente, que, en términos simples, es un préstamo a la estructura de financiamiento de un proyecto.

‘Actualmente, está tan escaso el financiamiento que uno logra entrar con capital preferente con retornos muy parecidos a los que tiene el dueño del activo, con tasas de 16% o 17%. Ellos están dispuestos a entregar estos intereses porque su opción B es pasarle el activo a un banco’, señaló Ossandón.

Centros de bodegaje

La apuesta de Independencia por el sector industrial (40% de la cartera) en el Sun Belt de EEUU, responde a la necesidad de las empresas de tener centros de distribución bien ubicados, modernos y cercanos a la ciudadanía ‘para tratar de bajar el costo de transporte’, explicó Ossandón.

A lo que se suma una fuerte presión por el desarrollo de nuevos centros de bodegaje. ‘La robotización no se logra con activos que tengan más de 20 años, los que no tienen un pavimento lo suficientemente liso o no cuentan con la altura lo suficientemente grande como para poder aprovechar toda la capacidad que le da un robot’, ejemplificó.

Así, estimó que en los próximos años ‘dos tercios de la infraestructura industrial americana podría quedar obsoleta’ si no se realizan modernizaciones.

Las ciudades preferidas

Por el lado del negocio de multifamily, la apuesta del fondo se centra en el Cinturón del Sol del sur de los Estados Unidos.

‘Están recibiendo migración desde el norte los estados clásicos como Florida, Georgia, North Carolina, South Carolina y Tenessee; pero también consideramos a Texas, Colorado, y Arizona’, detalló el ejecutivo.

Los mercados que despiertan el interés para Independencia tanto para el negocio residencial como industrial son: Texas, Florida y Georgia. Mientras que en el segmento industrial, las zonas preferidas son California, Pennsylvania y New Jersey, principalmente por sus puertos.

‘Por el puerto de Los Ángeles entra el 40% de todas las importaciones de EEUU, por lo que necesitan una capacidad instalada gigante de bodegas para almacenarlas y después llevarlas al resto del país’, apuntó.

A lo anterior, se suma una población urbana potente. ‘Los Ángeles tiene una población de casi 25 millones de personas, a las que se debe alimentar, proveer de e-commerce, darle todos sus servicios que hacen que se genere una demanda brutal por la parte logística y además, tiene una estructura geográfica muy montañosa que hace que no haya mucha tierra’, puntualizó.

Precisamente, la escasez de tierra en algunas zonas del país norteamericano es otro de los factores que motivan la apuesta del fondo.

‘Mientras más escasa sea la tierra, más fácil es subir la renta’, explicó el ejecutivo. Es por esto que el fondo evitará posicionarse en el medio oeste de EEUU, por ejemplo, en Chicago, donde ‘la tierra no se acaba’.