Incertidumbre jurídica y condiciones económicas frenan nuevos proyectos

En un cuadrante del eje Irarrázaval que concentró buena parte del desarrollo inmobiliario en la comuna, la entrada de nuevos proyectos está completamente detenida y solo queda por vender el 37% de la oferta nueva.
‘El problema más preocupante que presenta el mercado inmobiliario no son las ventas —que aunque han disminuido de forma evidente aún se mantienen activas—, sino la caída en el ingreso de nuevos proyectos. En el mediano plazo, de continuar con esta tendencia, no habrá oferta disponible’, advierte Sergio Novoa, gerente Consultora Inmobiliaria BMI Servicios Inmobiliarios.

Para el experto, un caso emblemático de lo que está pasando es Ñuñoa, específicamente en la zona que históricamente ha concentrado gran parte del desarrollo, entre los ejes Irarrázaval y Simón Bolívar al norte; Castillo Velasco al sur; Campo de Deportes al oeste y Presidente José Batlle y Ordóñez al este.

‘En este cuadrante, hace un par de años, había más de 50 proyectos inmobiliarios entre los que estaban terminando de venderse y los que ingresaban. Hoy solo hay 27 y no se avizoran nuevos’, señala.

Según un informe que realizó BMI en la comuna, actualmente quedan 1.076 departamentos en venta, más de la mitad entre los 40 y 50 m² (679) y otro tanto entre los 60 y 70 m² (612 unidades). El grupo más pequeño lo conforman las viviendas de entre 110 y 120 m², con solo 31 alternativas disponibles.

En promedio, se venden poco más de dos departamentos mensuales por proyecto, por lo que quedan casi 20 meses para agotar el stock en Ñuñoa. Actualmente, el precio promedio en la comuna es de 6.431 UF, indica el informe de BMI. ‘A pesar de la baja oferta, aún vemos descuentos interesantes, que se mueven entre 6 a 11% en promedio, dependiendo de la tipología. Este fenómeno se explica por las actuales condiciones económicas, ya que los desarrolladores están haciendo esfuerzos por mantener las ventas activas’, destaca Novoa.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), reconoce que hay una baja real en el inicio de nuevos proyectos que coincide con la disminución en las promesas de venta. ‘Es racional que si una empresa tiene proyectos en venta y estos tienen una venta lenta, solo iniciará otros si los en actual desarrollo, están vendidos o muy cerca de terminarse su venta, demorando el inicio de los nuevos proyectos. Esto impacta a las empresas inmobiliarias, que se ven forzadas a bajar sus costos para equilibrarse’.

Varios factores

Diversos factores han incidido en la caída en el ingreso de nuevos proyectos inmobiliarios. Por ejemplo, la inflación está muy elevada y aunque se aprecia que es un indicador que podría iniciar un proceso de baja, ello aún es una posibilidad y no una realidad. ‘Muchos trabajadores no tienen en sus ocupaciones reajustes automáticos, por lo que con la caída de la economía, ven disminuir sus remuneraciones en términos reales’, precisa Domínguez.

Además, están las tasas de crédito hipotecario, las que, si bien se están estabilizando en un nivel que puede parecer razonable en una perspectiva de mediano plazo e histórica, efectivamente son más elevadas que las que se tenían en los años finales de la década pasada. ‘Esto afecta especialmente a quienes se prometieron comprar estimando un dividendo mensual, que luego al formalizar la adquisición lo ven elevarse y sus ingresos no le alcanzan’, agrega.

Otro tema relevante es el crecimiento de los costos de construcción, que impulsan al alza los precios de venta y que responden a un aumento real de costos de los materiales como de la mano de obra así como el incremento de la carga tributaria presente y por venir.

‘También hay que mencionar el desempeño ineficiente de la estructura institucional aprobatoria, tanto en las direcciones de obra municipales como en las aprobaciones ambientales, de Transportes y, en su caso, de Monumentos Nacionales. Por último, está la incerteza jurídica que afecta a varios proyectos y que produce un efecto indirecto en los demás, pues la tasa de riesgo es mayor y así lo consideran en el mercado financiero y los inversionistas’, dice el director de la ADI.

Mediano plazo

Frente a este escenario, Sergio Novoa proyecta que la contracción de la oferta se mantendrá por lo menos un año más, argumentando que hay que tener en cuenta que un proyecto en su etapa de planeación demora cerca de un año y otros dos años en terminar de construirse. ‘Hoy en día, no hay ingreso de desarrollos en la primera fase, por lo que demorará en reactivarse el mercado’, dice.

¿De continuar con esta tendencia, no habrá oferta de viviendas disponible en el mediano plazo? Vicente Domínguez sostiene que la velocidad de respuesta de la industria ha sido muy rápida en los últimos años, ‘de manera que si las condiciones empiezan a cambiar, que sabemos no será de la noche a la mañana, sino en un proceso gradual, habrá respuesta de oferta disponible’.

Y concluye: ‘En las variables macroeconómicas, si impera la cordura y se mantiene la manera como Chile ha enfrentado sus problemas en los últimos años, con un Banco Central y un Ministerio de Hacienda remando en la línea del control de la inflación y los incentivos a la inversión, con seguridad ello impactará positivamente en la confianza y el empleo volverá a sus altos niveles y las remuneraciones crecerán’.

Fuente: El Mercurio