Costo del suelo, “permisología” e IVA golpean más fuerte a precios de viviendas del centro-poniente de la RM

El acceso de las personas a una vivienda nueva hoy no solo es más difícil por las restricciones bancarias o mayores tasas, sino también porque los proyectos inmobiliarios residenciales enfrentan costos extras relacionados con el alto valor del suelo, la ‘permisología’ y la aplicación de IVA a las transacciones de compraventa y el término del Crédito Especial a las Empresas Constructoras (CEEC), que se eliminará progresivamente hacia 2027.
El mayor precio de los terrenos, el IVA y la demora excesiva en los permisos o trámites representan casi un tercio (32,4%) del valor de las viviendas nuevas en la Región Metropolitana, según un estudio de Colliers que abarcó más de 1.000 transacciones y acuerdos de precios reales de los últimos cinco años. Así, por ejemplo, un departamento de unas 4.000 UF podría costar unas 2.800 UF sin esos elementos adicionales.
Esta situación afecta con mayor fuerza a las comunas de la zona centro-poniente de la capital, donde están Santiago, Estación Central y Cerrillos, entre otras que suman 14 municipios, que representan en promedio 41% de las ventas de viviendas en los últimos cinco años. En esa área se advierte que las personas pagan 35,4% más por las propiedades por dichos impactos.
En la zona oriente, el mayor precio sería de 25,6%. Acá se observa un menor tiempo de duración de las obras de los proyectos —respecto de otras áreas— y una incidencia más baja del IVA, que —en general— pagan solo las construcciones, no los terrenos.
Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers, sostuvo que existe una ‘sobreincidencia’ de los precios del suelo en los valores de los proyectos residenciales. Indicó que ese indicador debería estar en cerca del 10%, pero llega a 20% o más de 30%. ‘Es decir, por cada 100 UF que se pagan por un departamento, 20 o 30 UF corresponden al terreno y tradicionalmente eso no superaba las 10 UF’, explicó.
Lo anterior es ‘consecuencia directa de las crecientes restricciones en el uso de suelo derivadas de las modificaciones de los planes reguladores comunales iniciados en la década del 2000 al 2010 y profundizados y extendidos a la mayoría de las comunas más pobladas del país. Los cambios más sensibles se refieren a la restricción de la densidad y la limitación de la altura’, afirmó.
Demoras
En materia de tiempos de construcción, Colliers señaló que hoy el desarrollo de los proyectos se tarda cerca de 600 días más que hace 10 a 15 años, lo que ‘tiene un impacto importante en el mayor valor de la vivienda, especialmente en sectores medios, donde más se demoran’.
‘El sobreplazo se origina en los trámites ante las direcciones de obras municipales y demás organismos del Estado. Originan costos adicionales por inmovilizar capital por un plazo mayor. Eso castiga la rentabilidad, el principal incentivo para invertir’, sostuvo Ugarte.
El experto añadió que un factor en las demoras de los proyectos es el ‘frecuente ánimo contrario a desarrollos inmobiliarios de las autoridades comunales o de servicios públicos, que permean a los funcionarios y generan un clima altamente negativo. Asimismo, influyen grupos de presión que, sin representar a grupos de vecinos específicos, se atribuyen su representación generando infinitos cuestionamientos, solicitan paralizaciones y judicializan los desarrollos’.
Propuestas
Una de las propuestas de Colliers para aminorar el mayor costo que enfrentan las viviendas es aumentar ‘sustancialmente’ la disponibilidad de suelo urbano, para reducir la incidencia del precio del suelo en al menos 10%. Se añaden subir las densidades en zonas con buena conectividad y liberar suelo fiscal.
En cuanto a los permisos, la consultora plantea regresar a los plazos de ejecución de 2014 cuando estos se tardaban 1.298 días y no 1.880. Ello, con medidas como mayor legitimidad de los revisores independientes, multas por atrasos de organismos estatales y dar valor jurídico a la aprobación por silencio administrativo. Asimismo, propone no gravar con IVA la venta de viviendas DFL2 y diferir el pago del impuesto hasta la primera reventa. Asimismo, reponer el crédito especial de la construcción.