Centros comerciales y stripcenters: la apuesta de Banchile y Bicentenario Capital en EEUU

Definido como un período de lecciones y desafíos, la Administradora General de Fondos (AGF) de Banchile se despide de 2022 con el último llamado de capital del fondo de inversión ‘Banchile Real Estate USA I’ y una mirada más optimista para 2023.

Tras lanzar el fondo en 2021, de la mano de la desarrolladora de activos inmobiliarios, Bicentenario Capital, la firma detalló que el proceso no estuvo exento de dificultades, sobre todo por la distancia con los bienes debido a las restricciones de viajes por el Covid-19 y las dudas de parte del mercado sobre el desempeño de los servicios esenciales.

Según el managing partner de Bicentenario Capital, Jaime Maluk, y el gerente de Inversiones de Banchile Inversiones, Eduardo Beffermann, durante la pandemia algunos analistas pensaron que las personas dejarían de asistir a los centros comerciales y stripcenters. No obstante, fueron un activo resiliente, con altas tasas de ocupación y asistencia de público cuando se liberaron las restricciones sanitarias.

‘Fue agradable darse cuenta de que este tipo de activos, como son esenciales para el día a día, no podían cerrar y seguían funcionando. Y eso ha despertado un gran interés de terceros que veían con un poco de miedo este mundo del retail y estaban enfocados en lo residencial’, explicó.

Maluk recalcó que si bien este año se registró un freno en el volumen de transacciones, también encontraron oportunidades como la compra de activos inmobiliarios con tasas de rentabilidad superiores, que podrían durar entre 12 y 18 meses, hasta que vuelvan a bajar las tasas de interés.

‘El precio de los activos va a volver a subir. Hay una ventana que será bastante atractiva durante el próximo año y en 2024’, proyectó.

En tanto, Beffermann explicó que en la medida en que se retome el crecimiento posrecesión y se normalicen las tasas de interés de largo plazo, habrá un ‘dinamismo adicional al mercado inmobiliario y un alza del ciclo después de la caída de transacciones’.

Mencionaron que el mercado estará pendiente del ajuste de tasas por parte de los bancos centrales del mundo, y en el caso de Chile, el desenlace que tengan propuestas como la reforma de pensiones.

‘Si la reforma sale bien, va a ayudar a que las tasas se estabilicen. En la medida que se sepa que hay ahorro, las tasas van a estar un poco más bajas porque se sabe que hay un flujo de ahorro, por lo tanto, se tiene que colocar en algún lugar y debiera normalizar el mercado’, agregó Maluk.

Los planes de Banchile

La semana pasada, Banchile realizó el último llamado de capital del fondo enfocado en activos de renta comercial en Estados Unidos por US$ 22 millones, que completa un total de US$ 115 millones en capital de inversionistas levantados por Banchile y otros US$ 165 millones en deuda.

Así, con una inversión total en torno a los US$ 280 millones y 16 propiedades distribuidas en 10 estados, el primer paso de la firma será invertir los recursos dentro de los próximos tres a seis meses para superar los 20 activos.

Actualmente, las propiedades del fondo cuentan con cerca de 100 arrendatarios, de las cuales un 75% corresponden a compañías de gran tamaño como Home Depot, Kroger y Giant Eagle, mientras que entre los más pequeños destacan UPS, Papa John’s, Subway y GameStop, entre otros.

De cara a 2023, Beffermann adelantó que la AGF planea lanzar el fondo de desarrollo inmobiliario XII en Chile, sumado a un vehículo de deuda privada inmobiliaria que permitirán entregar mayores oportunidades de financiamiento frente a bancos más restrictivos.

‘Creemos que se está abriendo una ventana para crear un producto de deuda inmobiliaria que tenga condiciones de riesgo y retorno atractivo’, dijo Beffermann, indicando que el principal objetivo es seguir lanzando productos en EEUU.

‘Nos gustaría replicar lo que hemos construido en Chile en EEUU. Ya tenemos dos fondos y nos encantaría seguir sacando más para que nuestra oferta en ese país se parezca bastante a la que tenemos acá’.