Precio de las viviendas: ¿puede el Estado contribuir a disminuir los costos de construcción?

En la última década los sueldos de los chilenos no han aumentado a la par con el precio de las viviendas, generando una importante crisis de asequibilidad. Con ello surgen naturales cuestionamientos desde la ciudadanía hacia las autoridades en la materia y la industria inmobiliaria. Si bien múltiples factores explican el alza en el precio de las viviendas, por ejemplo, el IVA aplicado a la construcción, desde la industria es común señalar falencias del Estado como determinantes relevantes en dicha alza. En este sentido existen antecedentes sobre escasa coordinación y ausencia de un tratamiento integral en los procesos de planificación.

A esto se suman otros fenómenos que han generado diversas teorías sobre el impacto que han tenido en el incremento de los precios, como la eventual disminución de los permisos de edificación; la implementación de nuevas normativas; las restricciones impulsadas en los planes reguladores comunales; y una eventual falta de certeza jurídica, es decir, la seguridad que tienen los desarrolladores inmobiliarios de que la normativa urbana se mantendrá estable y no cambiará durante el desarrollo del proyecto, entre otros. Con el fin de proporcionar información de valor para dialogar sobre nuestra crisis de asequibilidad, desde el Centro de Políticas Públicas de la Universidad Católica, en conjunto con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, participamos en el proyecto ‘Vivienda asequible: hablemos del precio’. En su primera parte levantamos percepciones ciudadanas y de actores claves, sobre la industria inmobiliaria y la asequibilidad de la vivienda, contrastándolas con la evidencia disponible.

Los hallazgos de esta etapa permiten descartar algunos de estos cuestionamientos al Estado. Por ejemplo, la evidencia muestra que la evolución de los permisos de edificación ha sido más bien cíclica, no presentando necesariamente una tendencia a la baja. A su vez, la percepción generalizada de los actores entrevistados es que el aumento de las regulaciones no explicaría la mayor parte del alza del precio de las viviendas y que no existiría una falta de certeza jurídica, dado que los cambios normativos se aplican sobre los nuevos permisos de edificación y en ningún caso han tenido un carácter retroactivo sobre los permisos ya emitidos.

Por otro lado, existen ciertas hipótesis que encuentran un mayor respaldo respecto al rol que puede jugar el Estado para moderar el alza en los costos de construcción. En general, hay consenso entre los actores de que existen tramitaciones más largas de permisos y recepción de los proyectos, lo que claramente genera un mayor costo. En el caso de las restricciones a la densificación y altura que imponen los Planes Reguladores Comunales, la evidencia da cuenta de que en aquellas comunas con mayor restricción se ha tendido a limitar la llegada de nuevos vecinos y el efecto en el precio de las viviendas ha sido mayor. Estos primeros aprendizajes plantean la necesidad de abrir un diálogo fructífero, especialmente con los gobiernos locales, con el objetivo de comenzar un camino para subsanar ciertas falencias del sistema que permitan alivianar la actual crisis de asequibilidad.