Una luz de alerta encendió la Asociación de Bancos (ABIF) en su último reporte de resultados para la industria. Se trata del complejo panorama de las empresas del rubro inmobiliario y de la construcción que transan en la bolsa, como Besalco, Echeverría Izquierdo, Ingevec, Moller y Pérez-Cotapos, Paz Corp., Salfa Corp. y Socovesa, y la relación entre sus niveles de endeudamiento promedio y la liquidez para enfrentarlo, bajo un escenario en que ya varias inmobiliarias han estado en el escrutinio público —por ejemplo, Claro, Vicuña y Valenzuela (CVV), que en octubre pasado solicitó su quiebra—, lo que repercute directamente en las decisiones de la banca para financiar al sector.

De acuerdo al reporte, estas empresas han experimentado una compresión en sus márgenes y una reducción de su capacidad de pago, debido a una contención de los precios, aumentos relevantes de costos y menor dinamismo en las ventas. En ese marco, se advierte de un importante incremento de su deuda promedio y una caída de los indicadores de liquidez. En cifras, la Asociación señala que han visto aumentar su nivel de endeudamiento hasta 75,5% de los activos totales en la primera mitad de este año, mientras el indicador de liquidez ha caído a 0,96 veces, un mínimo desde al menos 2015 (ver gráfico).

Las razones son varias: precios de los materiales e insumos para la construcción que se elevaron 47% entre marzo de 2020 y junio de 2022, mientras que el valor de las viviendas se incrementó en solo 20% y las ventas de viviendas cayeron 43% anual en septiembre; baja ejecución de los Ministerios de Vivienda y Obras Públicas; y trabas regulatorias, detallando que, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción, el 50% de los contratos de obras públicas presenta algún tipo de controversia.

¿Qué significa este escenario? Según los expertos, como la liquidez se ha reducido en estas empresas, es más probable que, en caso de un panorama más complejo, ‘no puedan enfrentar sus deudas, asumiendo además que el nivel del endeudamiento también se ha elevado, lo que en resumen deja en una posición bastante riesgosa a estas empresas’, sostiene Martina Ogaz, de Euroamérica.

En la misma línea, Patricio Rojas, de Rojas y Asociados, explica que ‘el rubro inmobiliario trabaja generalmente con un nivel de endeudamiento relativamente alto, porque cuando quieren hacer un edificio, por ejemplo, ponen un 30% de capital y el 70% es endeudamiento por el tiempo que demora su construcción y el tiempo en que estiman venderlo. Entonces, toman un crédito por un plazo que calce con el tiempo de venta estimado’.

Lo que ha ocurrido es que ‘si se estancan las ventas o los permisos se retrasan, ese flujo se detiene o se ralentiza, y deben nuevamente ir al sistema bancario por líneas de crédito, los bancos están reticentes a entregar ese financiamiento a las inmobiliarias y, en el corto plazo, empiezan a quedarse sin liquidez y es probable que, si la situación se hace más estrecha, algunas se queden sin caja’.

Respecto de qué tan preocupante es el escenario, Cristián Tapia, Socio Deal Advisory de KPMG, agrega a la combinación de endeudamiento y liquidez el factor solvencia. ‘Cuando tienes un escenario de mayor endeudamiento y menor liquidez es básicamente decir, debo más y tengo menos en mi bolsillo para pagarlo. Sin embargo, a diferencia de otros negocios, las inmobiliarias pueden tener financiamiento desde los mismos potenciales dueños o compradores en blanco o en verde que permite tener los proyectos andando. Donde se genera el quiebre es cuando el costo está tan alto que incluso el prepago que se recibe ya no puede cubrirlo’.

En ese sentido, agrega que ‘pueden existir diferencias en caja en el corto plazo, pero la solvencia que es la definición de la liquidez de largo plazo, y cuando vemos estas cifras, es una situación de cautela, vemos una presión creciente, porque no es el comienzo del fin. Basta darse una vuelta por Santiago y todavía ves grúas construyendo proyectos’, explica.