¿Giro del Grupo Matte en el centro? Evalúan reconvertir cientos de m2 vacantes

Son uno de los principales propietarios de locales comerciales y oficinas del centro capitalino. Tienen del orden de 500 inmuebles. Y hoy hay varios desocupados. Solo en el exedificio del Banco Bice en Teatinos disponen de más de 7.000 m2, y hay otro en la misma calle, está completo en arriendo. Ante eso, ven opciones: ya obtuvieron un permiso para reconvertir un inmueble en viviendas, y la apuesta está en seguir esa senda… mientras, el Estado se visualiza como el único captador de metraje en la zona.
‘Cuando la Municipalidad de Santiago nos invitó a participar de este proyecto, decidimos apoyarlo y financiar las obras que hoy se inauguran, porque queremos aportar en la mejora del centro de Santiago, donde el grupo Matte ha estado presente desde los años 50’, aseguró, en marzo de 2019, el gerente general de Bicecorp, Juan Eduardo Correa. Se inauguraba en ese momento el Boulevard Gastronómico de Plaza de Armas y la remodelación del Portal Fernández Concha. Y el holding Bice, presidido por Bernardo Matte, apostaba por la zona cuando nada hacía presagiar que vendrían un estallido y una pandemia, que dejarían al centro mermado y vacío.

El grupo Matte es uno de los principales dueños de locales en el lugar. Mediante las filiales Bice Vida Compañía de Seguros y Bice Renta Urbana controla más de 500 locales comerciales. Bajo Bice Vida está la sociedad Comunidad Edificio Compañía – Plaza de Armas que administra los bienes raíces. El Portal Fernández Concha, el paseo Phillips, el edificio de la multitienda Paris en Bandera, las instalaciones en la Alameda donde funcionan oficinas de la Policía de Investigación, Teatinos 220, Teatino 248, el Edificio Argentina en el Pasaje Matte entre otras varias direcciones son parte de su portafolio… un abanico de propiedades donde si bien la vacancia se ha estabilizado, sigue siendo alta. Si tradicionalmente, la desocupación de oficinas en la zona bordeaba el 4%, hoy llega casi al 10% solo en edificios de alta gama (Clase A) y Clase B, según JLL. Si se les suman los Clases C —aquellos más antiguos—, el dato, estiman en el mercado, se empina a más de 18%. Quienes conocen el negocio aseguran que la vacancia del grupo Matte debe estar dentro de ese promedio. ‘Debe ser menos de 20%’, destacan.

De hecho, el grupo decidió trasladar sus oficinas del Banco Bice desde Teatinos 220 a Apoquindo, hace dos años. Y varios de esos metros cuadrados siguen desocupados. Información oficial a la que tuvo acceso ‘El Mercurio’, da cuenta de que en Teatinos 220, el grupo tiene disponible 7.052 para renta, de los 8.640 que posee en el inmueble. Solo hay dos pisos arrendados. Son plantas libres de hasta 700 m2.

Hoy hacen patria en el centro, prácticamente solo en las instalaciones de Empresas CMPC en Agustinas.

Datos publicados en 2020 por la compañía daban cuenta de que el área inmobiliaria de Bicecorp administraba inmuebles por US$ 1.296 millones, de los cuales US$ 630 millones eran para renta. Del total de su portafolio, un 54% eran oficinas.

El grupo ya mira alternativas para ese metraje en el centro de Santiago: entre arrendar a los interesados disponibles, al Estado u otras empresas públicas relacionadas, o reconvertirlos.

La tarea por reconvertir

Desde la Municipalidad de Santiago señalan que hoy existen diez proyectos de reconversión en distintas etapas de ejecución. Y —reconocen— que el interés por transformar torres de oficina en viviendas es creciente. ‘Actualmente se están tramitando varias solicitudes que cambian de otros usos a vivienda en forma parcial’, destacan en la alcaldía.

Los primeros en alcanzar el visto bueno para ello fueron justamente los Matte. En abril obtuvieron los permisos para reconvertir el tradicional edificio Victoria, ubicado en Huérfanos 801, y que albergó al Teatro Victoria. El proyecto apunta a levantar unas 110 viviendas. Todavía, eso sí, no han podido iniciar los trabajos porque aún habría arrendatarios en el inmueble.

‘La reconversión del centro es una idea que permitiría sacar edificios que están vacíos para que empiecen a rentar en el corto plazo. No tenemos la experiencia de ninguno reconvertido aún, pero es una idea que obviamente está tomando vuelo’, explica el director ejecutivo de GPS Property, Francisco Rojas.

Es que ha sido una tendencia a nivel mundial. Urbes como Nueva York o Londres han impulsado una fuerte reconversión de edificios de oficina a viviendas, ante el creciente déficit habitacional imperante.

La capital chilena ha intentado subirse a esa tendencia, ante un centro que tras el estallido del 18-O y la pandemia, ha visto migrar compañías hacia el sector oriente; lo que se ha visto impulsado por el teletrabajo y la necesidad de soluciones de viviendas.

‘Aún hay gente saliendo del centro’, señala un ejecutivo del sector. ‘Hay mucha oferta y nadie está considerando el centro como alternativa’, explica otro. Se estima que hay unos 200.000 m2 de oficinas sin ocupar en el lugar. Y hoy, el único que toma metros cuadrados es el Estado. ‘Lo que hemos vendido en el centro ha sido a precios históricamente bajos y a empresas relacionadas con el Estado o con el Estado como arrendatario’, señala el director de JLL Chile, Álvaro Ossandon. De hecho, el mismo grupo Matte ha arrendado oficinas a reparticiones públicas.

Dado ello, hay inmuebles que llevan meses vacíos, con el consiguiente gasto que implica. Solo en gastos comunes el pago es del orden de 0,1 UF el m2, más las contribuciones. Por lo que la salida para algunos pasa por la reconversión, aunque para otros sea una alternativa poco realista financieramente.

El primero en partir con este tema en el país fue KaycoInternational Group —dirigido por Marcos Kaplun—. La empresa se asoció con los expertos mundiales en reconversión, el grupo español Kalam. Kayco ofreció recientemente por el edificio de Paris 30 UF el m2, justamente para reconvertirlo.

Sin embargo, modificar el uso —explican en la industria— es sumamente costoso: del orden de 25 UF el metro cuadrado, por lo que la exigencia es adquirir el inmueble a un máximo de entre 25 a 30 UF el m2. O sea, en total el departamento se armaría por 50 UF. Esa cifra para algunos no es viable económicamente: serían pocos los propietarios dispuestos a vender a ese precio, los bancos a financiarlos, y luego obtener rentas que compensen el costo. Ello, en instancias de que el arriendo actual bordea los 0,30 UF m2 al mes.

‘Hemos estudiado casos, y ninguno da financieramente, a no ser que haya cosas externas, por ejemplo, un subsidio municipal o estatal o ventas bajo precio de mercado’, señalan en JLL Chile.

‘A no ser que haya una condición especial, el negocio no resulta. La idea funciona más cuando es en mercados saturados o súper maduros como Nueva York, donde no hay terrenos, y tiene una fuerte demanda en su centro’, añade otro ejecutivo.

Kaplun, sin embargo, defiende el negocio. Calcula que si el costo del departamento es de 50 UF llave en mano —en instancias en que uno nuevo al otro lado de la Alameda cuesta más de 70 UF—, y se arrienda en 0,30 UF, implica que en doce meses se logran 3,6 UF lo que daría una rentabilidad superior a las 3 UF. ‘Es un buen negocio. Los bancos con suerte dan una UF más 2’, destaca el empresario. De hecho, Kalam ya ha dado su visto bueno para transformar 15 edificios. Existen dos comprometidos. Y otros tantos disponibles: uno en Santa Lucía, otro en Moneda y dos en Miraflores, además de cuatro torres completas ligadas a family office, compañías de seguros, instituciones financieras y fondos de inversión.

Nuevos permisos

En el sector indican que el grupo Matte estaría en proceso de lograr permisos para reconvertir cuatro edificios más, además del Victoria. El negocio para ellos sería más conveniente, porque tendrían que invertir solo en la reconversión, y de ahí rentarlos.

‘Los Matte no están vendiendo. Lo que hacen es aportar el edificio. Y lo hacen rentar después de que alguien hace la inversión, o ellos mismos invierten las 25 UF para empezar a rentarlo habitacionalmente. Y así aceleran el flujo de ingresos, en vez de esperar cinco años más en que alguien lo arriende’, explica una alta fuente al tanto del negocio.

Varias de las oficinas que tiene el grupo en el centro siguen disponibles. En Teatinos 248, por ejemplo, tienen todos los pisos vacantes. Se trata de unos 2.273 m2.

Contactado Bicecorp, declinó participar en este reportaje.

Hoy, a nivel general, los edificios que se están pensando para reconversión son los llamados Clase B o Clase C, estos últimos son torres antiguas de más de 60 años que no han sido restaurados o que fueron habitacionales originalmente. La condición es que a lo menos el 80% del inmueble esté en manos de un solo dueño para que pueda tener control sobre el reglamento de copropiedad. De no ser así, no califica.

‘La mayor parte de edificios de oficinas que se les ha otorgado el cambio de destinos y permiso de obras corresponden a edificios antiguos, los cuales originalmente fueron concebidos con usos habitacionales’, reconocen desde el municipio. Destacan que entre los edificios que ya están en obra hay uno de Huérfanos con Mac Iver y otro en la calle República. Fuentes conocedoras precisan que, además, se está terminando de tramitar uno en el barrio Paris y Londres.

En el intertanto, el grupo Matte revisa su metraje. En el mercado coinciden en que tienen las espaldas para aguantar más años de vacancia, aunque claramente ante proyecciones inciertas, la estrategia apunta a mirar opciones que permitan optimizar el negocio.

Fuente: El Mercurio