Fondos de inversión, entidades financieras en general, compañías de seguros de vida y bancos figuran entre los principales compradores de suelo en las comunas más demandadas de la Región Metropolitana. Así lo revela un estudio que realizó la consultora Inciti y el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica (IEUT UC), que constató que entre los años 2011 y 2021 se registraron 27.903 transacciones de adquisiciones de suelo en la Región Metropolitana, analizando la base de datos de los conservadores de bienes raíces y de operaciones de predios de más de 1.000 metros cuadrados.

La superficie transada corresponde a más de 18 mil hectáreas en ese período, con variaciones importante en los años analizados. Se observa un peak de más de 3.000 transacciones en 2015 y 2.990 operaciones en 2018. Después de 2019 se constata una disminución en la actividad, debido al estallido y la pandemia, indica el informe (ver infografía). Respecto de los montos transados en el período 2011-2021, el análisis determinó que se negociaron más de 542.948.000 UF, lo que equivale a US$ 20.544 millones aproximadamente, añade el estudio. Como referencia, el presupuesto del Ministerio de Vivienda de 2021 fue de US$ 4.612 millones, menciona el reporte a modo de comparación. El bloque de comunas conformado por Colina, Lampa, Lo Barnechea, Pudahuel y Quilicura concentró casi el 60% de las compras de suelo de más de 1.000 m2 en Santiago.

‘Es por lejos la zona con mayor superficie transada, lo cual es concordante con el potencial de desarrollo y el crecimiento urbano en la última década’, señala el análisis. Dentro de los compradores, se observa la baja participación del Estado —apenas 0,9% del total— y el alto nivel de compras de particulares y empresas, que concentran, en la mayor parte de las zonas más del 97% de las adquisiciones. Dentro de las adquisiciones de suelo realizadas por empresas en Colina, Lampa, Lo Barnechea, Pudahuel y Quilicura, los rubros más compradores son los de actividades financieras y de seguros, con casi el 40% del total (38% exactamente). Dentro de este conjunto, destacan los subgrupos de fondos de inversión y entidades financieras, compañías de seguros de vida y bancos, con un equilibrio entre estos. Otras compañías con fuerte presencia en las compras son las inmobiliarias (34%), constructoras (9%), comercio (6%), entre otras.

Alerta por ‘financiarización’

El estudio señala que ‘llama la atención la importancia de las actividades vinculadas a lo financiero, que son nuevos actores que intermedian en el desarrollo inmobiliario de Santiago, lo cual está dado por el alto volumen de capital que manejan. Sin discriminar por zona normativa ni uso del suelo, la estimación del precio unitario para las financieras, en relación con el que pagan las inmobiliarias, llega a ser 2,7 veces superior en el año 2016’. Luis Fuentes, director del IEUT UC destaca el trabajo, liderado también por Marcelo Bauzá, socio de Inciti, pues recogió información de los conservadores de bienes raíces y se cruzó con datos del Servicio de Impuestos Internos para identificar el rubro de los compradores de suelo.

Fuentes afirma que ‘lo más novedoso es esta irrupción del mercado financiero, lo que a nivel mundial se conoce como la ‘financiarización’ de la ciudad, y eso es complejo. Siempre las empresas financieras pagan más que las inmobiliarias por la tierra, porque tienen más recursos para comprar y pueden ofrecer un mayor monto. Eso hace que el mercado se empiece a distorsionar, porque el vendedor verá a un comprador con disponibilidad de recursos y sube el precio de la propiedad’. El experto advierte que lo anterior genera un ‘efecto dominó’ en los valores de los sitios en el resto de la ciudad y así los terrenos para viviendas sociales ‘se vuelven inalcanzables’.

Ello explicaría la baja participación del Estado en las adquisiciones, añade. El director del IEUT UC recalca que la ‘financiarización’ de la ciudad encarece el suelo y el desarrollo de las urbes ya no depende solo de materias urbanísticas, sino que de las acciones que realice el rubro financiero. Sostiene que esta materia debe ser fiscalizada y para ello, los datos del estudio son un aporte.