Fondo Independencia alista aumento de capital por más de US$ 160 millones para nuevas inversiones y afina edificio en Salvador con Providencia

Una parte relevante de los recursos se destinaría a la compra de un terreno de 33 hectáreas de CCU en Quilicura. En tanto, la nueva torre se levantaría en un sitio colindante a las oficinas de IBM.
Con cerca de 30 años de existencia, el Fondo de Inversión Independencia Rentas Inmobiliarias es uno de los más antiguos en su ámbito en el país. También está entre los más grandes de Chile en activos totales, con unos $753.000 millones, y presencia en centros de distribución, locales comerciales y oficinas.
El fondo está embarcado hoy en un aumento de capital de 90 millones de cuotas, que le permitirían recaudar entre 4 a 5 millones de UF, entre US$ 160 millones y US$ 190 millones, aproximadamente. También afina la construcción de un edificio en la zona de las avenidas Providencia y Salvador.
El presidente de Independencia Fondos de Inversión, Fernando Sánchez, comentó que se prevé destinar los recursos de la capitalización, en gran parte, a cubrir los planes de la firma de bodegas y centros de distribución Bodenor Flexcenter, la que el fondo controla con el 70%. El porcentaje restante de la propiedad pertenece a las familias Briseño, Fantoni y Picó.
“Debemos tomar el liderazgo en las necesidades de financiamiento del plan de inversiones que tiene Bodenor Flexcenter, a la que le ha ido extraordinariamente bien, porque es de los pocos rubros que durante la pandemia, de alguna manera, se beneficiaron por el comercio electrónico”, comentó Sánchez.
El principal proyecto para el centro de distribución es la adquisición de un terreno de 33 hectáreas —valorizado en 4,5 millones de UF—, ubicado en la caletera norponiente de la Autopista Central, cercana a Vespucio Norte —Quilicura—, que están comprando a CCU. Con esto, se asegura la expansión de Bodenor Flexcenter, cuyo stock de suelo se está agotando.
Sánchez precisó que no necesariamente todo el aumento de capital se destinará a la adquisición del terreno. “Bodenor Flexcenter también tiene su propia capacidad de financiamiento. Por lo tanto, pretendemos como socios concurrir a aportarle capital para, a su vez, mejorar sus condiciones de endeudamiento, en medio de estas circunstancias que vivimos, de tasas altas y restricciones en los niveles crediticios”, indicó.
Si bien existe una promesa de compraventa para el terreno, aún está pendiente resolver temas de permisos para cerrar el acuerdo, afirmó Sánchez.
Tras aprobar el aumento de capital a fines de septiembre, el fondo debe definir los tiempos de ese proceso y convocar a los aportantes a que suscriban las cuotas. Eso ocurriría en lo que resta de este año.
Nueva torre
Aun cuando el fondo está mirando algunas propuestas de adquisición, no está en ningún proceso avanzado. Pero el proyecto que sí está analizando con interés es el desarrollo de un edificio en la zona de las avenidas Salvador con Providencia, en un terreno adyacente a la torre de IBM. Sánchez comentó que esa iniciativa era originalmente para oficinas, pero ahora están evaluando que tenga uso habitacional y mixto.
“Teníamos listos los permisos para partir en 2019, pero se vino el estallido, con lo cual decidimos ponerlo en compás de espera. Finalmente, decidimos no perseverar en el proyecto. Sin embargo, ahí está el sitio y lo que estamos evaluando ahora es la posibilidad de hacer un desarrollo, pero orientado más bien a un uso mixto. En esa zona existe mucha actividad médica, entonces hay opciones para pensar en un uso dentro de ese ámbito y también residencial y comercial”, señaló el presidente de Independencia.
Una de las alternativas que evalúa la firma es destinarlo al negocio de renta residencial, pero Sánchez precisó que en ese caso el fondo iría como socio pasivo de la mano de un actor especializado en el área de multifamily.
En el rubro de oficinas, la vacancia —o espacios disponibles— en los activos del fondo llega al 21%, destacando Santiago Centro en ese aspecto. Pero Sánchez sostuvo que están observando un mayor nivel de demanda en el centro capitalino y, en paralelo, realizan esfuerzos para mejorar las condiciones de esos edificios.
En centros comerciales, la vacancia ronda el 3,4%, mientras que en centros de distribución es de 0%.
Impactos de tasas altas
Consultado por sus perspectivas para el mercado inmobiliario para los próximos meses y 2024, Fernando Sánchez afirmó que “mientras las tasas estén altas, cuesta mucho que los mercados inmobiliarios se puedan recuperar”.
Añadió que “la gente se mueve por la expectativa de sus ingresos disponibles. Entonces, es muy importante ver la perspectiva de la economía que tienen las distintas personas”.
Diversificación
Fernando Sánchez reconoció que en el último tiempo se observa en los inversionistas una “tendencia a morigerar” la reestructuración de sus carteras, a diferencia de lo que ocurrió tras el estallido de 2019, donde hubo interés por sacar recursos de Chile.
“La gente ya logró un nivel de diversificación que no tenía antes. Estaban muy concentrados en Chile. Después del 2019, muchas personas reestructuraron sus carteras y del 80% que tenían en Chile, pasaron a un 50%”. Indicó que “después del resultado del plebiscito constitucional, del triunfo del Rechazo, hubo un poquito más de tranquilidad”, afirmó.
Sin embargo, estimó que “creo que nunca más veremos estructuras de portfolio, de cartera, del estilo que veíamos antes, donde el 80% era en Chile”.

Fuente: El Mercurio