Fideicomisos inmobiliarios, otra forma de inversión

Aunque no son muy conocidos, los fideicomisos inmobiliarios constituyen hoy otra forma de inversión en Chile. Se trata de una figura legal mediante la cual el o los propietarios de un bien inmueble o de proyectos inmobiliarios, entregan a un tercero independiente, bajo el establecimiento de un sistema fiduciario, la administración de dichos activos, a condición de la búsqueda de la mayor rentabilidad o resultados, entendiéndose tal figura como un ‘mandato de confianza’ mediante el cual se constituye la propiedad fiduciaria.

‘En términos simples, en la práctica, el fideicomiso es un contrato solemne en donde el propietario de un bien raíz le entrega a un fiduciario, que puede ser una institución financiera, la administración y gestión de su inmueble, a cambio de que se obligue a distribuir entre los inversionistas o aportantes los beneficios generados por esa propiedad (retornos)’, explica Nicolás Urbina, fiscal de Exxacon Inmobiliaria.

Precisa que la mecánica más conocida en Chile es más bien indirecta, a través de la participación en los llamados Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria, tanto en aquellos que cotizan en bolsa como los que tienen el carácter de privados.

Los fideicomisos inmobiliarios mantienen un extenso portafolio de bienes inmuebles que puede ir desde edificios y condominios residenciales o habitacionales, inmuebles comerciales y de oficinas, hasta centros comerciales y hoteles. En este tipo de fideicomisos, distintas personas adquieren parte de dicho instrumento financiero, sin adquirir directamente la propiedad, pero sí obteniendo derechos sobre los ingresos generados por la misma, ya sea por rentas o por la eventual venta de las unidades del proyecto inmobiliario o por la totalidad de este (plusvalía).

¿Existe un monto mínimo o máximo para invertir en este instrumento? Al respecto, el ejecutivo señala que en general guardan relación con aquellos montos y limitaciones que disponga el fideicomiso como tal. ‘Por ejemplo, la imposibilidad de retirarse con anticipación al cumplimiento de un plazo estipulado, lo que podría afectar la disposición de los aportes’.

Tipos de inversores

Los fideicomisos inmobiliarios se recomiendan comúnmente para los inversionistas y las personas que quieren asegurar de cierta manera sus inversiones inmobiliarias y reducir los riesgos conforme se diversifican dichas operaciones al existir varios activos dentro del portafolio del fideicomiso.

‘Por otra parte —agrega Nicolás Urbina—, se suma la alta flexibilidad y liquidez que tienen en el mercado financiero (público) y el ofrecimiento de rentabilidades periódicas y muchas veces aseguradas en el largo plazo ya que, al estar administrado por un ente especializado en la gestión de activos inmobiliarios, los resultados son mucho más eficientes y óptimos. También es utilizado como mecanismo para el resguardo ante procesos inflacionarios, como el que actualmente estamos viviendo’.