Escenario económico y cambios en planes reguladores hacen caer precio del suelo en comunas del Gran Santiago

Según el análisis de Colliers, durante los últimos tres años se observa un estancamiento en los valores del precio del suelo por diversos factores. “El mercado inmobiliario además de encontrarse deprimido por las caídas en las ventas de viviendas, está siendo golpeado por mayores costos de construcción, más impuestos, una inflación alta, planes reguladores más restrictivos y una dañina incertidumbre normativa, donde se cuestionan y hasta paralizan proyectos que cuentan con todas las aprobaciones y certificaciones necesarias. Todo lo anterior necesariamente afecta el valor del suelo”, consignó el informe.
Colliers International Chile, empresa dedicada a la gestión de activos inmobiliarios, elaboró un estudio sobre los cambios en el precio promedio de los terrenos edificables durante los últimos tres años de pandemia.
Según el análisis de la compañía durante los últimos tres años se observa un estancamiento en los valores del precio del suelo por diversos factores. “El mercado inmobiliario además de encontrarse deprimido por las caídas en las ventas de viviendas, está siendo golpeado por mayores costos de construcción, más impuestos, una inflación alta, planes reguladores más restrictivos y una dañina incertidumbre normativa, donde se cuestionan y hasta paralizan proyectos que cuentan con todas las aprobaciones y certificaciones necesarias. Todo lo anterior necesariamente afecta el valor del suelo”, consignó el informe al que tuvo acceso Pulso.
En ese contexto, las comunas que lideran las caídas del precio promedio de los terrenos edificables son: Ñuñoa (-50%); Estación Central (-40%); Lo Barnechea (-27%); La Florida (-25%); Vitacura (-20%). De acuerdo al informe, dos son los principales motivos que empujan a la baja los valores son la sobreoferta, apuntalada por una menor velocidad de venta y cambios normativos de edificación.
En general, el sector oriente es donde se ha visto una baja en los valores de suelo para desarrollo inmobiliario. Comunas como Vitacura y Lo Barnechea, producto de una caída importante y sostenida en las velocidades de venta, ha generado que muchos paños ya comprados por inmobiliarias estén disponibles para la venta. Esta “sobreoferta” de suelo implica, una disminución del valor aproximada de entre 10% y 20%. Por ejemplo, en sectores de Vitacura en los que se permiten desarrollos de 7 pisos y que antes se vendían en algo cercano a las 70 UF/m², hoy se pueden encontrar a menos de 60 UF/m².
“Otro ejemplo más dramático es la comuna de Ñuñoa, la cual modificó su Plan Regulador a la baja. Donde antes se permitían edificaciones de 15 pisos o más, hoy la altura está limitada, por lo que el valor UF/m² de esos terrenos baja por el hecho de que rinde menos con la nueva norma. Por dar un ejemplo, el eje Irarrázaval donde se llegaron a transar terrenos por más de 100 UF/m², hoy difícilmente superan las 50 UF/m². También está Estación Central, que con todo el ruido generado por los ‘guetos verticales’ y el ajuste normativo que eso trajo, también redujo sus valores de suelo pasando en el eje Alameda de más de 50 UF/m², a algo cercano a 30 UF/m²”, explicó Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers.
Por otro lado, el estudio de Colliers también destacó las cinco comunas en que se ubican las mayores alzas en el precio promedio de paños edificables. Conchalí (33%); Quinta Normal (33%); Independencia (25%); Providencia (23%) y Santiago (20%).
Las mayores alzas del valor de los terrenos se producen por efecto de la inversión del Estado en infraestructura, el ejemplo más claro es cuando llegan nuevas estaciones de Metro.
En esa misma, línea agregó que entre las principales causas que han llevado a un alza en los terrenos de algunas en la Región Metropolitana está la escasez de suelo, las mejoras normativas y la cercanía al Metro.
“Las comunas o sectores que hayan aumentado los valores de sus terrenos, no es fácil encontrarlas. Por un lado está Providencia, comuna que históricamente mantiene cifras inmobiliarias bastante sanas, con un nivel de oferta de viviendas nuevas estable, velocidades de venta constantes, además de una normativa de densificación equilibrada y conocida”, acotó Correa.
“Todo eso, más la dificultad de encontrar paños para desarrollo, ha hecho que sus valores no hayan dejado de aumentar, pasando de algo cercano a las 75 UF/m², a superar las 90 UF/m² en algunos sectores”, añadió.
Según Correa “otra comuna que curiosamente ha mejorado sus valores de suelo es Santiago. Esto se explica única y exclusivamente porque ya no quedan paños para desarrollo. Si bien quedan muchos sectores de baja altura disponibles, la mayoría de estos están gravados como zona típica o derechamente tienen inmuebles de conservación histórica o monumentos nacionales, lo que hace imposible densificar en ellos. Entonces, a pesar de lo mal que le hizo al centro de la RM el estallido social, el valor del suelo apto para proyectos inmobiliarios, ha aumentado aproximadamente en 20%, desde 50 UF/m² a 60 UF/m² en promedio”.

Fuente: La Tercera - Pulso