¿Es factible transformar oficinas a viviendas?

Frente al déficit habitacional y a la difícil situación por la que atraviesa el mercado de oficinas —producto de la pandemia y el auge del teletrabajo—, se ha observado cierto interés en analizar las posibilidades de transformar edificios de oficinas a viviendas. De hecho, en algunas ciudades de Estados Unidos y capitales europeas no es algo nuevo y se ha implementado con bastante éxito.

Rosario Meneses, líder de Market Research de Cushman & Wakefield, reconoce que existen algunos inversionistas puntuales que se han planteado esta alternativa, dadas la alta vacancia y baja absorción en el mercado de oficinas. ‘Por lo mismo, han realizado evaluaciones para modificar las distribuciones, para coincidir con la arquitectura residencial y han revisado la inversión necesaria y los tiempos, pero aún no ha habido avances concretos en estas propuestas’.

‘En Santiago Centro, hemos asesorado a algunos clientes que tienen edificios pequeños u oficinas que inicialmente fueron concebidas como departamentos, en los cuales, al pertenecer a un solo dueño, es más factible realizar las transformaciones’, explica José Morillo, jefe de Intermediación Inmobiliaria de Contempora Servicios Inmobiliarios, quien agrega que es una oportunidad para las autoridades gubernamentales fomentar y dar facilidades para este tipo de proyectos.

Prácticamente, todos los posibles proyectos de ser transformados se encuentran en Santiago Centro. Algunos nacieron concebidos como edificios habitacionales, el terreno que ocupan no permite construir más metros a lo existente (demoler y construir), o bien es muy difícil que se vuelvan a ocupar como oficinas debido al éxodo de las empresas hacia el sector oriente. Además, esta zona posee potencial de demanda residencial, excelente conectividad, equipamiento comercial atractivo, etc.

Una de las principales dificultades de transformar oficinas a viviendas es que son proyectos complejos y no necesariamente más rentables que otras alternativas de desarrollo. Morillo destaca que se debe cumplir con normas urbanísticas que pueden ser muy diferentes si un edificio fue diseño para uso de oficinas desde su concepción. ‘Además de los cambios estructurales que debe cumplir el proyecto, como instalaciones sanitarias, de seguridad, ventilación, etc.’.

Adicionalmente —precisa—, se debe considerar adaptar los espacios comunes y reglamentos de copropiedad para garantizar el correcto funcionamiento y convivencia de los futuros arrendatarios o propietarios. ‘La transformación de los edificios debe resultar en un producto de calidad que compita con la oferta de departamentos existente y genere un retorno atractivo para el inversionista’.

Al respecto, Meneses señala que en el caso de Santiago no es una solución masiva ni aplicable para la mayoría de los edificios. ‘El mercado de oficinas en Santiago Centro, por ejemplo, si bien ha sido golpeado durante los últimos años, también se encuentra muy atomizado y no todos los edificios de oficinas vacíos califican para ser transformados en vivienda’.