Hogares con ingresos bajo $1 millón quedan sin acceso al mercado de viviendas nuevas

El mercado inmobiliario privado no tiene productos para estas familias. Además de subsidios, otras soluciones serían mayor disponibilidad de suelo y la densificación equilibrada.
El encarecimiento de las viviendas —por mayores costos de los materiales, nuevas normativas y altos precios del suelo—, la fuerte inflación en años previos y el aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios. Esos son los principales ingredientes del cóctel de factores que explica que los hogares de ingresos más bajos se estén quedando sin acceso a casas o departamentos nuevos en el mercado inmobiliario.
Actualmente, los hogares con ingresos iguales o menores a $1 millón no tienen la opción de comprar una vivienda en el mercado privado —que involucra hipoteca— en Chile, ya que la industria no dispone de oferta para sus posibilidades económicas, de acuerdo a lo que estos podrían pagar a través del dividendo de un crédito hipotecario.
Así lo revela un estudio de la empresa de consultoría inmobiliaria Tinsa que analizó el acceso a la oferta disponible de viviendas nuevas por decil a nivel nacional, comparando los años 2017, 2020 y 2024. El documento aborda los ingresos por trabajo de los hogares de la Encuesta Casen 2022, actualizados a 2024 sobre la base del IPC.
Oferta se esfuma
El documento señala que en 2017 los hogares con ingresos cercanos a $1 millón podían acceder al 38% de la oferta de viviendas con precios de hasta 2.300 UF. En 2020 ya se veía un retroceso, pues las familias con esas entradas solo podían aspirar al 18% del mercado, con unidades de hasta 2.100 UF.
En 2024, en tanto, los hogares con ingresos cercanos a los $981.000 podrían tener la suerte de encontrar el 0,1% de la oferta de viviendas hasta 1.400 UF que está disponible. Más abajo de ese monto no hay unidades.
‘Los deciles bajos y medios, incluso con ajustes en sus ingresos, han visto disminuir su capacidad de acceso a la vivienda. Aunque las políticas de estímulo económico y los retiros de fondos previsionales brindaron alivio temporal durante la pandemia, el aumento sostenido de las tasas y precios limita gravemente la oferta disponible para gran parte de la población’, señala Tinsa. Añade que unos cuatro millones de hogares tienen ingresos inferiores a $1 millón.
Los deciles de mayores ingresos también han visto mermado su poder de compra, accediendo actualmente a una oferta de viviendas de menor precio que hace unos años. Por ejemplo en 2020, el décimo decil –—ingresos de $2,9 millones— podía comprar con crédito una vivienda de 7.200 UF. Hoy ese decil —ingresos de $3,9 millones— tiene como alternativa una propiedad de 5.200 UF, según el estudio.
Las razones
‘A pesar de los incrementos salariales experimentados por los deciles medios, estos no han sido suficientes para contrarrestar el impacto combinado del aumento en las tasas de interés (2,39% en 2020 versus 4,80% en 2024), el alza real en el valor de las viviendas y, en particular, la fuerte inflación registrada, que afectó directamente al mercado inmobiliario, elevando tanto los precios de las propiedades como los costos de los créditos hipotecarios’, comenta Felipe García, director Tinsa Latinoamérica Sur. En 2022, la inflación llegó a 12,8% y en 2021 a 7,2%.
Mauricio Varela, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), reconoce que ‘hay un problema con ese segmento de la población. Si un grupo familiar gana eso ($1 millón), hoy día no puede comprar una vivienda en el sector privado y tienen que ir al subsidio’.
Varela sostiene que ‘prácticamente en ninguna parte del país se puede construir una vivienda privada a 1.500 UF, por todas las regulaciones que hay’. A la vez, indicó que el estándar de las construcciones es mejor hoy que antes, lo que también encarece los productos.
Isabel Palma, gerenta comercial de Inmobiliaria FG, señala que en este caso uno de los roles del Estado ‘es hacer que las viviendas salgan a menores costos. ¿Cómo? Incentivando normativas que no vayan en la línea de aumentar los costos de las propiedades. Piensa lo que significa un año de trámite de un permiso, es un costo financiero’.
¿Soluciones?
El presidente de la ADI plantea que el país debe realizar esfuerzos para mejorar las condiciones del mercado del suelo. Añade que ‘debemos ver cómo somos capaces de generar oferta, porque a través de los subsidios la capacidad del Estado es limitada. Por eso es que hay un déficit habitacional tan grande’.
Felipe García comenta que ‘ninguna comuna desea una densificación descontrolada en sus barrios, pero debemos entender que una densificación equilibrada es clave para un desarrollo urbano sostenible. Además, permitiría ampliar la oferta de viviendas para los deciles medios y medios-bajos, lo que es fundamental para enfrentar el déficit habitacional’.
Para Isabel Palma, el rol del Estado es clave, tanto a través de subsidios para la vivienda como en mejorar la disponibilidad de suelo para los desarrolladores. A la vez, destaca que es importante fomentar la industrialización en la construcción de viviendas, incluyendo la madera como material central.
Alternativas del Minvu
Desde el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) señalan que cuentan con diferentes programas de subsidio habitacional para el financiamiento de la vivienda propia. La cartera indica que en el caso de familias con ingresos de hasta $1 millón, tienen la opción de postular al Subsidio para Sectores Medios, que se otorga a través de los tramos 1 y 2 del DS N° 1, que les permite la compra de viviendas nuevas o usadas’. En ese segmento, se requiere ahorro previo y el beneficiario tendría que sumar un crédito hipotecario.
El Minvu destaca las medidas implementadas este año para apoyar a la industria inmobiliaria, con el propósito de incentivar la compra de viviendas nuevas en stock. Así, los beneficiarios de subsidio de los tramos 2 y 3 del DS N° 1 pueden obtener un aporte adicional de 150 UF para financiar la compra de propiedades ofertadas por las inmobiliarias. También mencionan, entre otros, los beneficios del subsidio DS19 de integración social.
PROMEDIO
Según la Casen 2022, el ingreso del trabajo en Chile es de $1.068.168 como promedio mensual.

Fuente: El Mercurio