Precios de viviendas nuevas se mantienen inalterables, pese a que ventas caen 12%

En el rubro explican que si bien en las propiedades terminadas hay descuentos, los valores de las unidades para entrega futura no exhiben ajustes por mayores costos de los materiales, financiamiento y permisos.

Las dificultades que las personas tienen para acceder a un crédito hipotecario, tasas de interés más altas que en años previos y la debilidad de la economía, siguen golpeando las ventas de viviendas nuevas. Pese a ello, los precios de las casas y departamentos siguen casi sin cambios.

Según datos de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), la comercialización de viviendas nuevas en la Región Metropolitana en el segundo trimestre de 2024 disminuyó 15% anual, totalizando 6.244 unidades, entre casas y departamentos, aunque aumentó casi 29% respecto de enero-marzo.

El retroceso interanual en el segundo cuarto del año se explicó por un peor desempeño de la comercialización de departamentos (-17%), mientras que en casas la merma fue de solo 2%.

De este modo, en el primer semestre de este ejercicio, las ventas de viviendas nuevas sumaron 11.097 unidades, disminuyendo 12% frente a igual lapso de 2023 y 17% respecto de la segunda mitad del año pasado.

‘El factor principal que explica la baja demanda es el acceso al crédito hipotecario. Desde fines de 2021, cuando empezaron a subir las tasas de interés, la inflación y la UF, el dividendo de estos créditos ha aumentado más de 60%, elevándose también el ingreso exigido para acceder a financiamiento’, señaló el presidente de la CChC, Juan Armando Vicuña.

El timonel del gremio constructor indicó que ‘por ejemplo, en 2021 se podía lograr un dividendo de $300.000, con $1.200.000 de ingreso, para una vivienda de 3.000 UF. Hoy día, el dividendo para esa misma vivienda estaría en torno a los $460.000 ($1.800.000 de ingreso). De esta manera, gran parte de los hogares de ingreso medio quedaron excluidos del mercado de crédito por no calificar’.

Los costos

Pese a la menor demanda, los valores de las viviendas siguen firmes. Según el informe de la CChC, en el segundo trimestre, el precio de los departamentos promedió 77 UF por m2, subiendo un leve 1% anual. En tanto, en casas la media fue de 61 UF por m2, cifra apenas 1% inferior al año previo.

Vicuña explicó que ‘hoy están conviviendo dos factores que explican la actual situación de precios. Por un lado, hay viviendas terminadas que en general se están vendiendo con descuentos. Pero, por otro, la nueva oferta, que se comercializa en blanco o en verde, no puede ajustar sus valores a la baja, porque son proyectos cuyos costos están afectados por el mayor precio de los materiales y una normativa en general más exigente’.

Rodolfo Bambach, socio de CBS Inmobiliaria, coincidió en que productos para entrega inmediata ‘han experimentado mayores descuentos directamente vía precio e, indirectamente, mediante rebajas que no interfieren en el valor, pero sí en costos asociados, como lo son promociones relacionadas con la flexibilidad en el plazo del pago del pie, tasas de financiamiento aseguradas por la inmobiliaria o arriendos garantizados’.

En relación con las colocaciones de viviendas para entrega futura, Bambach indicó que ‘vemos que los precios se han mantenido e, incluso, han ido al alza’. Agregó que ‘costos de financiamientos más altos, mayores plazos en aprobación de permisos y una serie de otros elementos hacen que para mantener una rentabilidad de un proyecto, el precio debe ser mayor al actual’. Advirtió, a la vez, que ‘muchos actores del mercado apuestan que en los próximos años existirá una bajísima oferta que presionará tanto los valores de venta como de arriendo’.

Vicuña, en tanto, estimó que ‘en general, solo vemos posible que se produzcan ajustes de precios a la baja en el caso de la oferta con entrega inmediata’.

Unidades terminadas

En el segundo trimestre, el 66% de los departamentos vendidos estaba terminado o en terminaciones, la mayor cifra desde el primer trimestre de 2012, cuando llegó a 67%. En tanto, la venta en blanco —cuando aún no parten los trabajos— concentró el 7%, el nivel más bajo desde 2015.

La venta de casas terminadas y en terminaciones concentra hoy el 63% de las unidades comercializadas.

Según la CChC, en junio se registró una oferta disponible de 66.141 unidades en la capital, que si bien se aleja del récord trimestral de más de 67.000 unidades registrado en 2023, supera las 64.000 a 65.000 viviendas que se observaban previamente este año.

Otro indicador analizado es el de ‘meses para agotar stock’, que bajó de 39,8 a 31 meses entre el primer y segundo trimestre de 2024. Vicuña explicó que un ‘mercado en equilibrio’ es cuando se advierten menos de 24 meses para terminar los inventarios —para cubrir la demanda de dos años—, situación que no se observa desde 2021.

PROYECCIÓN

Para 2024 y 2025, la CChC proyecta ventas similares a 2023, de unas 27.000 unidades en la RM.

Fuente: El Mercurio