Edificios de renta residencial se duplican en tres años ante difícil acceso a la vivienda propia

En un escenario complejo para la adquisición de viviendas con financiamiento hipotecario, por mayores restricciones bancarias y tasas más altas que hace unos años, el mercado del arriendo sigue creciendo. En particular, el sector de renta residencial o multifamily, es decir, los edificios que están en manos de un controlador y se destinan 100% al alquiler.
En el primer semestre de este año, un récord de 26 nuevos edificios ingresaron a la oferta de este rubro en la Región Metropolitana (RM), totalizando un stock de 164 torres en operación, que contienen 38.562 departamentos distribuidos en 19 comunas, según un estudio de la firma de servicios inmobiliarios CBRE.
La cantidad de edificios que hoy operan en este ámbito más que se duplicó solo en los últimos tres años. En 2021 había 77 torres destinadas íntegramente al alquiler, que sumaban 17.387 departamentos.
Las razones
Ingrid Hartmann, séniormánager de CBRE Chile, comentó que ‘si bien el crecimiento ha sido muy grande, es aún un sector pequeño y reciente’. Añadió que ‘la renta residencial se ve beneficiada de un mercado de venta deprimido. Las principales razones de la baja en las ventas tienen que ver con el menor acceso a crédito y la posibilidad de ahorrar el 20% de pie por parte de los compradores. En ese contexto, se fortalecen los mercados de arriendo’.
Sobre el ingreso récord de proyectos en la primera mitad de 2024, consignó que ‘responde al cierre de un ciclo de desarrollo que comenzó en los años de pandemia, en que las inmobiliarias vieron en este modelo de negocio una alternativa de diversificar su oferta de productos y tener la oportunidad de testear mercados en períodos en que la demanda es altísima’.
Ocupación y precios
En el primer semestre, destacó el debut de Cerrillos en este rubro, con un proyecto. El informe indicó que esta es ‘una zona con potencial de crecimiento, dadas sus condiciones de acceso al transporte público’.
La tasa de ocupación de los edificios estabilizados en la RM cerró en 90,88% en la primera mitad del año, cayendo 2,14 puntos porcentuales respecto del semestre previo. La baja se observó en todos los submercados, registrándose los mayores descensos en las comunas de Santiago y Estación Central, que concentran el 45% del stock.
Hartmann explicó que esta disminución ‘responde más que nada al fuerte ingreso de proyectos. Hay sectores que efectivamente han tenido caídas en la demanda y que, por lo tanto, frente a altos nuevos ingresos se ven con un proceso de llenado del edificio más lento’. De todos modos, sostuvo que ‘aún se ve que hay espacio para una demanda saludable’.
En esa línea, el informe advirtió una positiva actividad en la zona oriente, que concentra 29% de la absorción neta (arriendo) del período, que completó 2.717 unidades. Señaló que proyectos recién entregados en Ñuñoa lograron una alta tasa de ocupación en un breve lapso. Asimismo, se advirtió dinamismo en Las Condes y Vitacura.
Ante una mayor disponibilidad, los precios de arriendo mensuales en la RM cerraron a junio en un promedio de 0,279 UF por metro cuadrado, un retroceso de 6,4% respecto del semestre previo.
Consultada por los niveles de morosidad en este negocio, Ingrid Hartmann afirmó que, en general, en el sector inmobiliario los retrasos en pagos son bajos y ‘en el caso del multifamily, al tener una administración centralizada, se hace mucha más gestión sobre la morosidad, como planes de pago o incluso es mejor facilitar la salida para poder poner esa unidad en el mercado nuevamente’.
Proyectos y actores
CBRE detectó un total de 44 torres multifamily en fase construcción, que suman 12.577 unidades. ‘El 50% de los edificios podría ingresar en lo que queda de 2024. Sin embargo, esa estimación siempre queda sujeta a los avances de obra y gestiones de recepción final’, indicó Hartmann.
También dijo que ‘si bien la tendencia del arriendo se beneficia de la contracción del mercado de venta, hay cambios demográficos más estructurales de las nuevas generaciones que muestran preferencia por alquilar y por las ubicaciones centrales’.
Explicó que cerca del 60% del mercado de renta residencial es de propiedad de fondos de inversión (Asset Chile, BTG, Ameris, entre otros). El porcentaje restante ‘corresponde a inmobiliarias que tradicionalmente estaban en el negocio de la venta y que ahora han incorporado una línea de negocios de renta’, añadió la experta.