¿Fin del “boom” de Puerto Varas?: Desaceleración inmobiliaria evidencia una fuga de migrantes que llegaron en pandemia

Todos los actores coinciden en que el principal factor es el fin del teletrabajo y la vuelta a la presencialidad, o que simplemente no se adaptaron.
Producto de la pandemia la posibilidad de que las personas puedan teletrabajar gatilló que muchos decidieran migrar en busca de una mejor calidad de vida. Y Puerto Varas, en la Región de Los Lagos, se transformó en uno de los destinos predilectos.
Incluso, la revista especializada en finanzas y negocios, Forbes, destacó el progreso económico de la sureña ciudad de Puerto Varas, debido principalmente a su aporte en la industria salmonera y la gran cantidad de emprendedores santiaguinos que decidieron partir.
La revista postuló a la ciudad ubicada en Llanquihue, como uno los mejores lugares para vivir. “Puerto Varas está de moda”, destaca. Según la publicación, 26 mil nuevos habitantes ha registrado la ciudad en menos de siete años.
Según dicen quienes llegaron a vivir antes del “boom” por la pandemia, los encandiló las vistas de todo el Lago Llanquihue, colegios para educación a sus hijos, la cercanía con Puerto Montt y su aeropuerto, y la extensa variedad de panoramas al aire libre incluyendo los volcanes Osorno, Puntiagudo y Calbuco.
Pero con la masiva llegada por la pandemia hubo cambios en la ciudad. Catalina Vargas -que vive hace más de cinco años en Puerto Varas- manifestó que “hubo más tráfico tanto en los colegios como para entrar y salir de la ciudad”. Y junto con ello, sostuvo que los trámites en el Registro Civil antes eran más expeditos.
Coincide Catalina Ovalle, -que llegó en 2017- quien agregó que “aumentaron las filas en supermercados, colegios colapsados, estacionamientos en comparación al 2019”.
Ante esta situación y la queja constante de los vecinos, el alcalde de Puerto Varas, Tomás Garate, anunció en abril una inversión de $10 mil millones para un nuevo borde costero de Puerto Varas, proyecto denominado “Parque Costanera”.
El cual contempla accesibilidad universal, aumento del ancho de la costanera a tres metros, espacios de recreación, juegos, servicios básicos y baños.
Martín García -que llegó a vivir a Puerto Varas hace 10 años- pese a que valoró los cambios anunciados considera que llegan tarde. “Antes me demoraba 15 minutos a mi trabajo, hoy 35 minutos por lo menos, entonces creo que esta medida era antes, si todos nos dimos cuenta del cambio”, acotó.
Mientras que Benjamín Catalán comentó que hasta en los restoranes ahora hay que anticiparse para ir.
“Antes no era necesario una reserva, hoy dependiendo del día quizás sí, pero antes ni lo pensábamos. Aunque en el último tiempo es menos, pero no tengo claro cuanto”, agregó.
La ciudad menos accesible para la casa propia
Así, el panorama ha ido cambiando y algunos aseguran que el “boom” ya se acabó. Si bien el Censo 2024 se encuentra en pleno desarrollo para cuantificar aquello, el mercado inmobiliario evidencia un reflejo de eso.
Un reciente informe realizado por la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) de la Universidad San Sebastián (USS) en conjunto con Tinsa, ha puesto de manifiesto la problemática de la accesibilidad de la vivienda nueva en las principales ciudades del sur de Chile y la Patagonia.
En el análisis, Puerto Varas fue destacada como la ciudad menos accesible para la compra de vivienda en la Región de Los Lagos, una situación que ha derivado en una notable “fuga” de residentes que habían llegado atraídos por la posibilidad del teletrabajo durante la pandemia.
El informe revela que las ciudades de la Región de Los Lagos, especialmente Puerto Varas, enfrentan serias dificultades en cuanto a la accesibilidad de la vivienda nueva.
Los precios elevados y la escasa disponibilidad de financiamiento hipotecario adecuado son factores determinantes en esta problemática.
Por ejemplo, en Puerto Montt, el tiempo promedio necesario para pagar una hipoteca es de 12,29 años de ingresos familiares completos, mientras que en Puerto Varas esta cifra asciende a 15,91 años, lo que representa una carga financiera significativa para los compradores.
En ese sentido, Fabián García, director general de Tinsa, comentó que “observamos que Puerto Varas tiene un mercado inmobiliario que está experimentando una desaceleración desde el ‘boom’ provocado por la ola migratoria”.
¿Qué dice el mercado inmobiliario?
Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) explicó a Emol que Puerto Varas registró un período de altísima demanda durante la pandemia.
“Hace años, Puerto Varas es un foco de migración interna, pero gracias al teletrabajo, ese efecto se acentuó. Hubo un importante flujo de profesionales y familias jóvenes que migraron buscando mayor calidad de vida”, señaló.

No obstante, Razmilic añadió que el efecto pandemia y el boom del teletrabajo han tendido a diluirse recientemente, contribuyendo a enfriar el mercado inmobiliario en la ciudad.
Y agregó que “la demanda y los precios se mantendrán altos en la zona, comparados con otras ciudades. La asequibilidad de la vivienda seguirá siendo un problema en tanto la regulación no dé cabida a esa demanda”.
Una perspectiva que comparte Pedro Pablo Rivas, el encargado de a oficina regional de Los Lagos de GPS Property, quien indicó a Emol que en “los últimos dos años, coincidiendo con el fin de la pandemia y el regreso a la presencialidad laboral, ha disminuido la llegada de población a Puerto Varas”.

“Si, por ejemplo, en su momento se vendían ocho unidades de parcelas en un mes en la actualidad se vende una”, añadió.
De igual forma, sostuvo que en GPS Property han notado que existen otros mercados que en los últimos 6 meses se han reactivado, como el de m2 destinados a uso comercial, además del mercado industrial como bodegas clase B.
Marius Fonti, socio de Swisshaus Propiedades, una empresa de raíces suizas, dedicada al corretaje de propiedades en la zona, observó una desaceleración en el mercado inmobiliario, tanto en ventas como en arriendos.
“Efectivamente, se ha visto desde hace más de un año una desaceleración y corrección en el mercado inmobiliario, tanto en el segmento de ventas como también en arriendos”.

Fonti, además, aseveró que “se nota una menor cantidad de operaciones, tanto compraventas como arriendos”. Sin embargo, sostuvo que últimamente, se están estabilizando los precios.
Las razones
Alejandra Costa, fundadora de Sur Propiedades que lleva casi 25 años en la región, respaldó la tesis de desaceleración del mercado inmobiliario en Puerto Varas.
Sin embargo, planteó que la desaceleración actual responde a varios factores: el fin de la pandemia, la incertidumbre económica, las restricciones bancarias para el otorgamiento de créditos hipotecarios y el aumento de los costos de construcción.
“Estos son los principales factores causantes de la situación actual en Puerto Varas”, afirmó Costa.
Fonti, a su vez, manifestó que dentro de las razones por las cuales la gente decidió irse de Puerto Varas, es por “el difícil acceso a financiamiento por el aumento de las tasas de créditos hipotecarios y una mayor exigencia (restricción en otorgar créditos) por parte de los bancos”.
Razmilic complementó con el “alza de las tasas hipotecarias y la debilidad general de la economía, han contribuido a enfriar gradualmente el mercado inmobiliario en la ciudad”.
Para Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, Puerto Varas sufrió una “falta de inteligencia urbana y la ausencia de visión humana de mediano plazo” ya que “hizo colapsar en pocos años, la aspiración de muchas familias de vivir en una ciudad de 15 minutos (es decir, el 80% de la vida cotidiana se realiza con un tiempo de traslado inferior a 15 minutos y sin congestión) y de cercanía a la naturaleza”.
¿A donde migraron?
Con todo, nace la interrogante del destino de quienes llegaron durante la pandemia a Puerto Varas y ahora decidieron irse. ¿Están buscando otro “Puerto Varas”? Hay quienes creen que no, que simplemente volvieron a su lugar de origen.
Así lo consignó Rivas, quien indicó que “las personas que están emigrando regresan a sus ciudades de origen, mayoritariamente a Santiago, Valparaíso e incluso al extranjero. No vemos una preferencia por otra zona del sur”.
A su vez, para Costa, “Puerto Varas sigue siendo una de las primeras opciones a elegir y como segunda opción sería a mi entender, las ciudades de Pucón y Villarrica”.
Mientras que Fonti, expresó que “no estamos viendo que la gente se va a otras ciudades en el sur”.
“Puerto Varas ha visto desde hace décadas -impulsado por la excelente calidad de vida, seguridad, y la industria salmonera que genera trabajo y un crecimiento sostenido en su población”, añadió.
En tanto, Gleisner expuso que a la situación de Puerto Varas “grafica bien la consecuencia de las restricciones normativas que rigen en Chile”.
Por un lado, dijo, existe consenso en Chile que debiera incentivarse el desarrollo de ciudades intermedias, que permitan descongestionar Santiago y las otras ciudades de alta población y del país.
Y por otro, “la normativa de uso de suelo restringe las ciudades medianas o menores y hasta los pueblos están limitados en su expansión por un estrecho límite urbano, apoyado en el inconsistente argumento que debe defenderse el uso agrícola del suelo”.

Fuente: Emol.com